Tag Archives: עו"ד נחלות

האם חובה לקבל את אישור האגודה להעברת זכויות בנחלה?

18/8/2019   |   מאת: עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי-פישר   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כמעט בכל חוזה למכירת נחלה המצויה בתחומי אגודה שיתופית מופיעה התייחסות לעניין קבלת הקונה כחבר אגודה ומתן אישור האגודה להעברת הזכויות בנחלה מהמוכר לקונה.
במקרים רבים האגודה בוחנת באופן ענייני את מועמדותו של הקונה ואם אין מניעה מיוחדת, האגודה מאשרת את קבלתו ואת העברת הזכויות.
למרבה הצער, במקרים לא מעטים האגודה (בדרך כלל אנשי מפתח באגודה או דמויות בעלות קשרים וכוח השפעה על מקבי ההחלטות באגודה) מסרבת לקבל את הקונה ולאשר את העברת הזכויות ממניעים זרים או טעמים שאינם מוצדקים.
במאמר זה לא נעסוק בכל האפשרויות לעקוף את האגודה ולקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות גם ללא הסכמת האגודה, אלא בסוגיה ספציפית ומעניינת שצפה לאחרונה בפסיקת בית המשפט.
בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת בת"א (נצ') 4478-12-13‏ ציפורי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' ביתן סטיב אלישע, (פורסם בנבו, 13.3.17) ערך בית המשפט הבחנה בין נושא החברות באגודה השיתופית לבין העברת הזכויות בנחלה.
בית המשפט הזכיר את העובדה שהיישובים בהם מצויים הנחלות הוקמו על אדמות מדינת ישראל, שהן משאב ציבורי חשוב ביותר.
אדמות אלו הוקצו לאגודות על ידי רשות מקרקעי ישראל האמונה על ניהול מקרקעי המדינה באמצעות הסכמי חכירה מתחדשים (הסכמי משבצת) בין רשות מקרקעי ישראל לבין הסוכנות היהודית והאגודה (חוזה תלת צדדי), או במקרים רבים, בין רשות מקרקעי ישראל והאגודה בלבד, ללא הסוכנות היהודית (חוזה דו צדדי).
הן על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, והן על פי הסכמי המשבצת, הסמכות לקבוע את מדיניות הקרקעות לרבות הסמכות לאשר העברת זכויות בנחלה ספציפית, נתונות לרשות מקרקעי ישראל.
על פי הסכמי המשבצת ניתנת לאגודה הזכות להביע את עמדתה ביחס להעברת זכויות בנחלה למתיישב זה או אחר, אך בית המשפט מדגיש שלרשות מקרקעי ישראל אין אפשרות להאציל את סמכותה לגבי קרקעות המדינה ולמסור אותה לאגודה שהנה גוף פרטי (אף אם בעל אופי ציבורי) שמייצג אינטרסים של קבוצה מצומצמת.
וכך קבע בית המשפט:
"ספק אם רמ"י רשאית ליתן שקול דעת כה רחב לאגודה השיתופית ולשמר את התערבותה למקרים חריגים בלבד. נראה כי יש מקום כי רמ"י תיצק תוכן ממשי ביישומה של האחריות הכבדה המוטלת עליה, והיא אינה רשאית להתנער ממנה, ובכלל זה, קביעת קריטריונים ברורים למתן הסכמת האגודה"
"החלטה באשר להעברת זכויות במקרקעי מדינה בין אזרחיה, אינה מצויה בתחום ריבונותה הפרטי של האגודה השיתופית הפרטית, כי אם בתחום סמכותה של רמ"י כמי שמנהלת את מקרקעי המדינה, ומחויבת לאמות מידה של סבירות, שקיפות, מנהל תקין, צדק חלוקתי ושוויון בכל הנוגע להקצאת מקרקעי המדינה אשר הם משאב יקר שאין כמותו. על כן, ואף שיש להכיר בזכות האגודה להביע עמדתה בעניין, השיקולים לאורם יש לבחון את סבירות החלטת האגודה בעניין זה, שונים מהשיקולים שלפיהם יש לבחון את סירובה של האגודה לקבל את ביתן לחברות באגודה, ונטיית בית המשפט לבחון את סבירות ההחלטה ולהתערב בה תהיה רחבת היקף בהרבה"
בית המשפט הוסיף והדגיש כי ישנו הבדל משמעותי בין סמכות האגודה לקבל לשורותיה חברים לפי שיקול דעתה לבין סמכות האגודה לחסום אדם מלקבל זכויות בנחלה, וציין כי יש להפריד בין הדברים.
בהתאם לעקרון חופש ההתאגדות לא ניתן לכפות על אדם להיות חבר אגודה ולא ניתן להתנות את הבעלות בנחלה בכך שאדם יתקבל כחבר האגודה. וכדברי בית המשפט:
"משאין הוראה סטטוטורית או הוראה אחרת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל או בהסכם המשבצת, המתירה התניית העברת הזכויות במקרקעין ביישוב בחברות באגודה השיתופית, ומשקיימת האפשרות כי תועברנה זכויות במקרקעי היישוב גם למי שאינו חבר באגודה השיתופית, אין תוקף לכל הוראה בתקנון האגודה המגבילה עבירות המקרקעין ומתנה את ההסכמה להעברת הזכויות בקבלה לחברות באגודה. מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם פסיקת בית משפט זה בעבר, בה נקבע כי סעיף בתקנון האגודה המתנה החזקת זכויות במקרקעין ביישוב ומגורים בו בחברות באגודה בטל בהיותו מנוגד לעקרון חופש ההתאגדות, שהנו עקרון יסוד בשיטת המשפט שלנו"
גם בית המשפט העליון התבטא בנושא זה בע"א 2853/16 ‏עו"ד גולן משעלי נ' מתיישבי שריד אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית בע"מ, (פורסם בנבו, 2.11.17):
"התניית העברה של זכויות קנייניות בהצטרפות הנעבר לאגודה הקהילתית, היא פסולה ועל כן בטלה – וזאת בשל הפגיעה הגלומה בה בזכות הקניין של התושבים ובעקרון היסוד של חופש ההתאגדות וחופש מהתאגדות כאחד"
נוכח דברים אלה, ומשבית המשפט התרשם כי לא היה קיים נימוק מספק לשלילת זכותם של המשיבים בעניין ציפורי לרכוש נחלה ולהתגורר במושב (מבלי להתקבל כחברים), הורה בית המשפט על העברת הזכויות בנחלה בניגוד לעמדת האגודה.
אגודת ציפורי ערערה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכתוצאה מכך הייתה לבית המשפט העליון הזדמנות להכריע בסוגיה חשובה זו אשר מתעוררת פעמים רבות ואשר טרם זכתה להכרעה ברורה של בית המשפט העליון.
בפועל, בטרם ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון נחתם הסכם פשרה בין אגודת מושב ציפורי לבין המשיב (רוכש הנחלה) והוסכם שהמשיב יתקבל כחבר אגודה וכמובן יירשם כבעל הזכויות בנחלה.
בנסיבות אלה, בית המשפט העליון נתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, מבלי שדן בעקרונות שנקבעו על ידי המשפט המחוזי. יש להדגיש כי בית המשפט העליון לא שלל ולא ביטל את הניתוח המשפטי ואת הקביעות העקרוניות של בית המשפט המחוזי, ועל כן אנו סבורים כי קביעות אלה הנן נכונות ותקפות.
אנו תקווה כי לא ירחק היום בו בית המשפט העליון יאמר אף הוא את דברו באופן ברור, ויאשר את דברי בית המשפט המחוזי בעניין ציפורי, ובכך יתקן עוולות רבות המבוצעות לעתים על ידי אגודות שיתופיות, על חשבון המשאב הציבורי היקר של אדמות המדינה.

 

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בית המשפט דחה תביעה לביטול מכירת נחלה ולחילופין לפיצול

27/3/2019   |   מאת:   |   חדשות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם רכש נחלה באזור המרכז כאשר סוכם בין הצדדים, וכך נרשם בהסכם המכר, כי אימו של מוכר הנחלה תוכל להמשיך ולהתגורר בביתה כל חייה, ולאחר מותה תהא רשאית האחות להמשיך ולהתגורר בבית המגורים בתמורה לדמי שכירות ראויים.

עם סיומה של עסקת מכירת נחלה במושב במרכז, הגישה אחותו של מוכר הנחלה תובענה לביטול העסקה, ולחילופין לפיצול הנחלה כך שחלק מהנחלה יעבור לרשות האחות, כאשר רוכש הנחלה יישא בעלויות הפיצול.

התובעת הסתמכה בתביעתה על הסכם שנחתם בינה, מצד אחד, בין מוכר הנחלה, מצד שני, ובין האם המנוחה, מצד שלישי, לפיו בית המגורים יעבור לבעלותה הבלעדית.

רוכש הנחלה התנגד לתובענה, בין היתר בטענה כי ההסכם מעולם לא הובא לידיעתו, וכי הוא פעל בתום לב ובסבירות.

בית המשפט קבע בפסק הדין, כי התובענה לביטול העסקה ולחילופין לפיצול הנחלה תידחה.

בית המשפט קבע עוד, כי בהתאם לתנאי הסכם המכר, לתובעת תינתן הזכות להתגורר בבית המגורים כל חייה כאשר אחיה, מוכר הנחלה (שנתבע אף הוא), יישא במלוא עלות דמי השכירות הראויה.

בהתאם לפסק הדין, לתובעת לא תהינה זכויות קנייניות, וכי זכות המגורים אינה ברת הורשה או העברה.

הנתבע יוצג ע"י עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עו"ד שרף אלקיים ושות'

התנגדות לביצוע שטר אשר ניתן כביטחון

10/2/2019   |   מאת:   |   חדשות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

שני אנשי עסקים בתחום החקלאות העניקו שירותים אחד לשני.

במסגרת היחסים העסקיים, הוחלפו בין הצדדים שיקים לביטחון.

לאחר מספר שנים התגלע סכסוך בין אנשי העסקים, ואחד מאנשי העסקים הגיש שיק ביטחון לביצוע בהוצל"פ.

שיק הביטחון ניתן בגין אספקת סחורה מלפני זמן רב, ואולם הוא הוגש לביצוע ע"י תובע בגין טענה לחוב נוכחי.

הנתבע טוען, בין היתר, כי מכרטסת מהנהלת החשבונות עולה כי התובע הוא שחב לנתבע כספים, ויתר על כן, לא ניתן לממש שיק אשר ניתן כביטחון לעסקה שהסתיימה לפני זמן רב ולשביעות רצון הצדדים.

הנתבע מיוצג ע"י עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות'

 

 

ייצוג תושב בתביעת אגודה שיתופית חקלאית לחיוב במיסי ועד

6/2/2019   |   מאת:   |   חדשות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם רכש בית מגורים במושב שיתופי במרכז הארץ, ועם הרכישה הוא פנה לאגודה להתקבל כחבר.

מסיבות שונות רוכש בית המגורים לא התקבל כחבר אגודה (ולמעשה מועמדותו לא הובאה בפני האסיפה הכללית של האגודה).

כעבור מספר שנים, פנתה האגודה לרוכש בית המגורים ודרשה ממנו לשלם רטרואקטיבית מיסי ועד, ואף הגישה תביעה בעניין.

לטענת הנתבע, הוא אינו חב במיסי ועד, בין היתר, מאחר והתביעה התיישנה, וכן מאחר והאגודה נעדרת סמכות לדרוש מיסי ועד מתושב שאינו חבר אגודה.

הנתבע מיוצג ע"י עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות'

מכירת נחלה בצפריה

26/4/2018   |   מאת:   |   נדל"ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

נחלה במושב צפריה נמכרה תמורת סך של 4,900,000 ₪.

המוכר יוצג על ידי עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עו"ד שרף, אלקיים ושות'

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116