Tag Archives: נדל"ן

מיסוי עסקאות נדל"ן – העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה

15/8/2019   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכנס לתוקפו ביום 1.1.14 (ובעניינים שונים החל מ 1.8.13) ערך מספר שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, שמטרתם בין היתר היא להפחית את נתח השוק של דירות להשקעה לצורך הגדלת היצע הדירות למגורים, ובנוסף להגדיל את שיעורי המיסים הנגבים עבור עסקאות נדל"ן.

אחד השינויים שנערכו בחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון מס' 76 הוא שינוי ההגדרה של "קרוב" לצורך סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר מעניק פטור ממס שבח להעברה ללא תמורה של מקרקעין בין קרובים.

על פי החוק בנוסחו המתוקן, "קרוב" לעניין סעיף 62 הנו:

(1)   בן-זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

כפי שניתן לראות, מרשימת ה"קרובים" נעדרת דמות מהותית שאנו רגילים לחשוב עליה כקרוב משפחה – אח או אחות.

על כן, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לאחים לא יחול סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ולא יינתן פטור ממס שבח.

לכלל זה ישנו חריג, לפיו כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים של מקרקעין שהתקבלו במתנה או בירושה מההורים או הורי ההורים –אזי יחול סעיף 62 ויוענק פטור ממס שבח.

חשוב לזכור שלכל עסקה יש שני צדדים: מוכר וקונה. על כן אין להסתפק בבחינת הוראות החוק החלות על מס השבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, אלא גם על ההוראות הנוגעות למס הרכישה.

בניגוד לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר חל על מס שבח, לא נערך שינוי דומה בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

סעיף 20 לתקנות מס רכישה קובע כי בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לקרוב, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה צריך לחול על העסקה.

סעיף 1 לתקנות מס רכישה מגדיר מהו "קרוב" וכולל גם אח ואחות.

עולה מכך כי גם לאחר תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין בין אחים אמנם לא יינתן פטור ממס שבח (אלא אם מדובר בנכס שהתקבל בירושה או מתנה כאמור לעיל), אולם כן תינתן הקלה במס רכישה, ומס הרכישה יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

על כן כאשר מתכננים לבצע העברה ללא תמורה בין אחים יתכן שניתן יהיה לשלב בין הוראות חוק שונות כדי להפחית את נטל המס.

למשל: אם הנכס המועבר הוא דירת מגורים יחידה של הצד המעביר יתכן שצד זה יהיה זכאי לפטור ממס שבח אף שמדובר בהעברה בין קרובים.

מהצד השני, אף אם לצד המקבל יש דירה אחת והוא אינו זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, עדיין המס שיחול עליו מופחת משמעותית ועומד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

בחוק מיסוי מקרקעין נערכים שינויים רבים ותכופים, ועל כן טרם ביצוע כל עסקה כדאי להיוועץ בעו"ד הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין לגבי הוראות החוק העדכניות.

 

נכתב ע"י עו"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

עשה ולא תעשה ברכישת דירה

1/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחיים עבור רוב בני האדם.
זוהי עסקה בעלת השלכות רבות וארוכות טווח על חייכם, בפרט מבחינה כלכלית. על כן יש לנהל את תהליך הרכישה באופן מושכל, מתוך מודעות לסוגיות הרבות הנוגעות לרכישת הדירה.
במאמר זה נפרט מספר כללים חשובים של עשה ואל תעשה בעת רכישת דירה.
עשה:
תכננו היטב את התקציב שבידיכם להקצות לעסקת הרכישה. קחו בחשבון עלויות נלוות כגון תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים, עלויות מעבר ועוד.
בדקו מראש את יכולתכם לקבלת מימון לרכישת הדירה, ובכלל זאת דאגו לקבל מהבנק אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא.
בדקו באופן יסודי את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. בקרו מספר פעמים בזמנים שונים של היום, אל תהססו לבקש להביא לדירה מומחים לבדק בית שיבדקו כי אין בה ליקויים, בדקו את סביבת הנכס (שכנים, מוסדות ציבור ושירותים וכדומה).
בדקו את המצב התכנוני של הנכס. עניין זה חשוב במיוחד כאשר מדובר בבית צמוד קרקע בו יש פוטנציאל גדול לחריגות בניה. כדאי להיעזר באיש מקצוע על מנת לוודא שלא תיתקלו בבעיות מול הרשות המקומית / הועדה המקומית לתכנון ובניה בבואכם להעביר את הזכויות בנכס על שמם או בשלב מאוחר יותר.
יש לערוך בדיקה של מצב הזכויות בנכס בגורמים הרלוונטיים (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשם המשכונות וכדומה).
בין היתר יש לבדוק:
על שם מי רשום הנכס? האם המוכר הוא אכן הבעלים או בעל הסמכות לנהל אתכם משא ומתן ולמכור לכם את הנכס? האם יש צורך ברישום צו ירושה או צו קיום צוואה על מנת לרכוש את הנכס? האם רשומה על הנכס הערת אזהרה או משכנתא? האם רשום עיקול על הנכס? האם ישנו הסכם שיתוף או תקנון מוסכם בבית משותף שיש בו הוראות מיוחדות שעליכם להכיר?
יש לערוך הסכם יסודי ומסודר שיקבע את תהליך הרכישה באופן שישמור על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
יש לנהל את תהליך הרכישה על פי החוזה ותוך קבלת ייעוץ מקצועי על מנת לוודא שזכויותיכם נשמרות ושתהליך הרכישה יושלם באופן הבטוח והטוב ביותר עבורכם.
אל תעשה:
אל תערכו זיכרון דברים או כל מסמך שעלול לחייב אתכם לרכוש את הדירה, לפני שערכתם את כל הבדיקות הדרושות, לפני שאתם בטוחים לחלוטין שאתם מעוניינים בכך, ולפני שסיכמתם את כל הפרטים הנוגעים לעסקה. בכלל, מומלץ ביותר שלא לערוך זיכרון דברים או "מסמך ביניים" כלשהו, אלא חוזה אחד וסופי שיכלול את כל התנאים שחשוב לכלול בעסקת נדל"ן.
אל תשלמו כל סכום שהוא מבלי לקבל בטוחה מתאימה, לרבות: רישום הערת אזהרה, קבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן של המוכרים (אם יש כזה) ותשלום ישירות לבנק לשם הסרת המשכנתא, ועוד).
אל תתמהמהו בהגשת דיווח לרשות המיסים בנוגע לרכישה, על מנת שלא תחויבו בקנסות ובריבית בגין כך.
אל תחתמו על מסמכים מבלי לקרוא אותם ולהבין את משמעותם. במידת הצורך – אל תהססו לשאול ולהתייעץ עם מומחים, כדי לוודא שאתם נכנסים לעסקת חייכם בעיניים פקוחות ומתוך הבנה מלאה של פעולותיכם.

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

רוכשים נחלה? כדאי שתקראו את המאמר הבא

19/12/2017   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תעשיית החקלאות בימינו אבדה מזוהרה וכבר אינה רלוונטית כפי שהייתה בעבר. עם זאת, רבים מעוניינים לרכוש נחלה ביישוב כאשר מטרתם היא המגורים במקום שקט ופסטורלי אף אם אינם מעוניינים לעסוק בחקלאות.
חשוב לדעת שרכישת נחלה אינה זהה לעסקת נדל"ן רגילה של דירה או בית במגזר העירוני.
רוב הנחלות בישראל מוחזקות על ידי המתיישבים במעמד של 'בר רשות', כאשר האגודה היא שחוכרת את כל משבצת היישוב מרשות מקרקעי ישראל או מהסוכנות היהודית.
על נחלות אלו חלים כללים שונים מאשר נכסים עירוניים רגילים, ותהליך רכישתן שונה.
בין היתר, יש לקבל את אישור האגודה לרכישה. יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל ולשלם דמי הסכמה בגין העברת הזכויות. ועוד.
הבנת תהליך הרכישה של נחלות חשובה על מנת לערוך חוזה מתאים וכן לבצע את העסקה באופן נכון ובמינימום תקלות מול הרשויות השונות (לרבות האגודה, הסוכנות, רשות מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, הועדה המקומית לתכנון ובניה), הבנק המממן וכן בין הצדדים לעסקה עצמם.
אחד הנושאים שחשוב לשים אליהם הוא הבנייה והשימושים בנחלה.
מלבד הועדה המקומית שנוהגת לשלוח את פקחיה לפני מתן אישורה להעברת הזכויות, גם רשות מקרקעי ישראל נוהגת ככלל לשלוח פקח לבדוק את הנעשה בנחלה – האם קיימים בנחלה מבנים ללא היתר והאם מבוצעים בנחלה שימושים חורגים.
בפועל, חריגות בניה ושימושים חורגים נפוצים מאוד בנחלות ברחבי הארץ.
במקרים כאלו עלול הדבר להוות מכשול בדרך להשלמת העסקה וכן להטיל על הצדדים עלויות כבדות שלא הובאו על ידם בחשבון.
כיוון שכך, יש לבדוק היטב את המצב הפיזי, המשפטי והתכנוני של נחלה טרם רכישתה. כמו כן, במידת הצורך יש לכלול בחוזה הוראות מתאימות לתיקון החריגות בנחלה ולנשיאה בעלויות שעלולות לחול על הצדדים, תוך הקפדה על קיומן של בטוחות לקיום התחייבויות הצדדים בעניין זה.

המאמר זה נכתב על ידי עו"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116