חידושים ומאמרים

הוגש נגדך כתב אישום ע"י משרד התחבורה ? יש אפשרות לבטלו

27/1/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אחר  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

הגשתו של כתב האישום הינה הצהרה ברורה מצד המאשימה (מדינת ישראל) לפיה, המאשימה סבורה שיש למעלה מסיכוי סיכוי סביר להרשעת הנאשם, מחד, וכי קיים אינטרס ציבורי להעמידו לדין פלילי, מאידך.

קיומו של כתב אישום פלילי מהווה אות קין לכל ימי חייו של הנאשם, ומשפיע על עתידו האישי והמקצועי. כך למשל, כאשר אדם זקוק לתעודת יושר לצורך קבלת עבודה אוקידום בעבודה, וכך למשל כאשר אדם זקוק לתעודת יושר בכדי לקבל רישיון נהיגה מסוג רכב ציבורי (מונית, אוטובוס וכיו"ב), רכב כבד ורכב חילוץ.
קיימות בדין מספר טענות משפטיות (המכונות בעגה המשפטית "טענות מקדמיות"), שקבלתן ע"י בית המשפט עשויה להוביל לביטול כתב האישום, וזאת ללא קשר לאשמתו או חפותו של הנאשם.
במאמר זה נעמוד על הנוהג הפסול של משרד התחבורה להגיש כתבי אישום פליליים בגין עבירות קלות, במקום לנקוט בהליכים מנהליים חמורים פחות ובעלי השלכות פחותות, כפי שמורה הדין.
כך לדוגמא, משרד התחבורה מגיש כתבי אישום רבים בגין עבירות של סירוב להסיע נוסע במונית, הסעת נוסעים ברכב ציבורי שלא בנוחות ובבטיחות, התנהגות שאינה הולמת נהג המורשה להסיע נוסעים ברכב ציבורי וכיו"ב.
סעיף 1(א) לחוק העבירות המנהליות התשמ"ו – 1985 קובע, כי שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות, כי עבירה על הוראה שנקבעה בחוק מהחוקים המנויים בתוספת הראשונה או בתקנות שהותקנו לפיו, שאינה פשע, היא עבירה שבשלה ניתן להטיל קנס בדרך מנהלית.
מטרת חוק העבירות המנהליות היא בהסבת הליכים פליליים להליכים מנהליים.
הלכה פסוקה היא, כי עבירות שנקבעו כעבירות מנהליות, דרך המלך היא להטיל בגינן קנס מינהלי, ובהליך מינהלי, ולא לנקוט מייד בהליכים פליליים.
ראו: בג"ץ 5537/91 אפרתי נ' עו"ד כרמלה אוסטפלד ואח', פ"ד מו(3) 501:
הצורך בהסבת הליכים פליליים להליכים מנהליים מנומק, בעיקרו, במתן אפשרות למי שעבר עבירה מנהלית לשאת בעונש מתאים בלא שיוכתם בכתם של מי שעבר עבירה פלילית.
השימוש בהגשת כתב אישום פלילי יעשה בזהירות רבה ויישאר בגדר "דין שיורי".
על המאשימה מוטלת חובה לתור אחר אמצעים חלופיים, במקום נקיטת הליכים פליליים, שיכולים להגן על הערך החברתי באותה אפקטיביות כמו ההליכים הפליליים. ההצדקה בשימוש במשפט הפלילי מתקיימת רק אם לא קיים אמצעי אחר המגשים את המטרה או התוצאה המבוקשת, או כאשר אמצעי אחר אינו אפקטיבי לשם השגת המטרה או התוצאה המבוקשת.
ראו: בג"ץ 88/10 אווה שוורץ ואח' נ' היועמ"ש, מתוך: www.lawdata.co.il
מרגע שנקבעה עבירה כעבירה מנהלית, הכלל הוא שיש להטיל על עובר העבירה קנס מינהלי, ובמקרים מיוחדים בלבד קיים הכרח ונחיצות בהגשת כתב אישום.
ראו: בג"צ 2126/99, מתי דה הס נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד: נד (1) 468:
הדין קובע, כי על המאשימה לנמק בכתב בפני הנאשם את החלטתה לפנות להליך פלילי במקום להליך מנהלי.
וכך נקבע בסעיף 15 לחוק העבירות המנהליות תשמ"ו – 1985:
"קביעת עבירה כעבירה מינהלית אין בה כדי לגרוע מסמכותו של תובע להגיש בשלה כתב אישום, כאשר הוא סבור שהנסיבות מצדיקות זאת מטעמים שיירשמו, ובלבד שטרם שולם קנס מינהלי בשל אותה עבירה"
החוק מטיל על המאשימה  חובת הסבר על שום מה ולמה החליטה לנקוט הליך פלילי במקום הליך מינהלי. החוק קובע עוד, כי המאשימה מוסמכת לעשות כן רק אם היא סבורה שהנסיבות מצדיקות זאת "מטעמים שיירשמו".
החובה להעלות על הכתב נימוקים להגשתו של כתב אישום פלילי, מלמדת מעצמה על החשיבות שהמחוקק מבקש לתת לאותם נימוקים שחובה לרושמם.
ראו: בג"ץ 5537/91 אפרתי נ' עו"ד כרמלה אוסטפלד ואח', פ"ד מו(3) 501
לסיכום מאמר זה, ניתן להביא לביטול כתב האישום במקרים מסוימים. ייצוג משפטי מקצועי ונכון יכול להוביל לסיום ואף לביטול ההליך הפלילי ללא תוצאות פוגעניות לנאשם וזאת באמצעות ביטולו של כתב האישום.
ראוי להדגיש, כי הודאה שימסור הנאשם לבית משפט בתגובה לכתב האישום, עשויה לחסום את האפשרות לביטול כתב האישום בהמשך, ועל כן רצוי כי הנאשם ייוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום התעבורה, טרם מתן מענה לכתב האישום.
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי-דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

חובות וזכויות חברים בקיבוץ המתחדש

26/1/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים וגב' חיה שאבי (משפטנית)   |   דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

הקיבוץ המסורתי מוגדר בחוק כ: "אגודה להתיישבות שהיא יישוב נפרד, המאורגנת על יסודות של בעלות הכלל בקניין, של עבודה עצמית ושל שוויון ושיתוף בייצור, בצריכה ובחינוך" (תקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), התשנ"ו-1995, להלן: "התקנות").

בהתאם להגדרה האמורה, הקיבוץ המסורתי מיוסד על עקרונות השיתוף והשוויון, כאשר כל חבריו תורמים באופן שווה, כל אחד על פי יכולתו, לקיום הקיבוץ, והם מקבלים ממנו את צרכיהם באופן שווה. לשם הדוגמה; כל חברי הקיבוץ הכשירים לכך, מחויבים לעבוד בענפי המשק השונים בקיבוץ, או מחוץ לקיבוץ, בעוד שכרם משולם לקופת הקיבוץ ובסופו של יום מתחלק בין החברים באופן שווה ביחס לצרכיו של כל חבר.

כיום, התפיסה החברתית-קניינית בקיבוצים השתנתה, וקיבוצים רבים עוברים תהליך של הפרטה במידה זו או אחרת, כך שהמושג 'רכוש פרטי' אינו זר עוד לאוזן הקיבוצית, וניתן מקום לאינדיבידואל. קיבוץ אשר קיבל על עצמו שינויים כגון דא, ועומד בתנאי התקנות, קרוי 'קיבוץ מתחדש'. עם זאת, הקיבוץ לא איבד לחלוטין ממשמעותו השיתופית, ונותרו לו סממנים קיבוציים.

מאחר וקיים שוני רב ברמת השינוי שבוצע בקיבוצים השונים, ישנו שוני מהותי גם בזכויות וחובות החברים בכל קיבוץ, בהתאם לאופיו של הקיבוץ. עם זאת, ישנה מסגרת בסיסית של עקרונות, חובות וזכויות, המחייבת כל קיבוץ מתחדש.

 הקיבוץ המתחדש – הגדרתו ומאפייניו:

להלן נדון בכל אחד ממרכיבי הגדרתו של הקיבוץ המתחדש על פי התקנות:

1. אגודה להתיישבות שהיא יישוב נפרד, המאורגנת על יסודות של שיתוף הכלל בקניין, של עבודה עצמית ושל שוויון ושיתוף בייצור, בצריכה ובחינוך.

בניגוד לקיבוץ המסורתי- השיתופי, המאופיין בבעלות משותפת, בקיבוץ המתחדש ישנו, מחד, רכוש פרטי, ומאידך, ישנם סממנים של חיים משותפים, ונכסים ציבוריים השייכים לאגודה השיתופית והשימוש בהם מותר לכל חברי הקיבוץ. המילה 'נכסים' מתייחסת לשטחי הקיבוץ, לאמצעי הייצור שלו, לשירותים אותם הוא מספק וכו'.

2. המקיימת ערבות הדדית בעבור חבריה, בהתאם לתקנות האגודות השיתופיות (ערבות הדדית בקיבוץ), התשס"ו – 2005,

השיתופיות בקיבוץ המתחדש מתבטאת, בעיקרה, במנגנון הערבות ההדדית, אשר נובע מאחד מערכיה החשובים של החברה הקיבוצית, והוא ערך הדאגה לזולת וההשתתפות בגורלו.

את המימון למנגנון הערבות ההדדית, משיג הקיבוץ, בין היתר, על ידי מס האיזון המוטל על חברי הקיבוץ שהינם בעלי הכנסה גבוהה יחסית, כאשר שיעורי המס והחייבים בתשלומו משתנים מקיבוץ אחד למשנהו.

מנגנון הערבות ההדדית משמש כרשת בטחון לחברי הקיבוץ, ומשמעותו הבטחת הספקת צרכי החבר, במקרה שאין ביכולתו לדאוג לעצמו, כאשר במסגרת זו מביאים בחשבון את עניינו של חבר בעל צרכים מיוחדים, חבר אשר מאבד את כושר עבודתו, וכן חבר אשר בעת פרישתו לגמלאות נותר ללא מקור הכנסה. האגודה היא שקובעת את גובה הסיוע לו זכאים החברים במקרים אלו, אך על כל פנים לא יפחת הסכום מהרף המינימאלי הקבוע בתקנות, להוציא מקרים חריגים בהתאם להחלטת רשם האגודות השיתופיות.

3. ואשר בתקנונה קיימת הוראה באחד או יותר מהעניינים האלה:

(א) שכר דיפרנציאלי –חלוקת תקציבים לחבריה בהתאם למידת תרומתם, לתפקידיהם או לוותקם בקיבוץ

בקיבוץ המסורתי, נהוג כי שכרו של חבר הקיבוץ אינו מגיע לחבר באופן אישי אלא לקולקטיב, ומשולם לקיבוץ, ואילו החבר מקבל תקציב מהקיבוץ בהתאם לצרכיו, כאשר התקציב בעיקרו שווה בין חברי הקיבוץ, ללא התחשבות בגובה הכנסותיו של ל חבר לכשעצמו. לעומת זאת, תקציבי החברים בקיבוץ המתחדש אינם שווים, והם מורכבים מפרמטרים שונים כגון מקצועו ותפקידו של החבר, הוותק שלו בקיבוץ וכדו'. כפי שנאמר לעיל, ישנו שוני בין הקיבוצים, ובעוד חלקם הנהיגו תקציב שרובו ככולו בעל מאפיינים אישיים, ישנם קיבוצים אשר מתקצבים את חבריהם באופן שוויוני בעיקרו, ולכך מוסיפים רכיבים דיפרנציאליים- המשקפים את נתוניו האישיים של החבר.

רשת הביטחון- מנגנון הערבות ההדדית שהוזכר לעיל- נועד בין היתר לרכך את פערי השכר שנוצרו בין החברים עקב הנהגת שכר דיפרנציאלי, וכן לדאוג לאותם חברים אשר יכולת ההשתכרות האישית שלהם, כפי שמגיעה לידי ביטוי בתקציבם האישי, אינה מספקת לקיומם.

כאמור, שכרו של החבר (בין כעובד הקיבוץ, ובין כעובד בשוק העבודה הכללי), שייך לחבר באופן אישי, ומופקד לחשבונו הפרטי, וזאת לאחר ניכוי מיסים על ידי הקיבוץ, המיועדים לכיסוי השירותים המשותפים אשר מספק הקיבוץ לחבריו, וכן למימון מנגנון הערבות ההדדית, כנ"ל.

(ב) שיוך דירות בהתאם לתקנות האגודות השיתופיות (שיוך דירות בקיבוץ), התשס"ו-2005.

בקיבוץ המתחדש, הדירות עוברות לבעלותם הפרטית של חברי הקיבוץ, שלא כמו במודל הקיבוץ השיתופי, שהיה הוא הבעלים של הדירות ביקבוץ, והוא זה שהתיר לחברים להתגורר בהן.

שיוך הדירות הינו אחד המאפיינים המשמעותיים ביותר במבנה הקיבוץ המתחדש, שכן הוא מבטא יותר מכל את ההכרה במקומו של הפרט.

המשמעות העיקרית לשיוך הדירות, הינה, שמרגע השיוך הרי שבידי החבר רכוש פרטי ככל אדם אחר, והוא רשאי לעשות ברכוש זה כרצונו: למכור, להעביר, להוריש וכו', ולכאורה זכאי חבר הקיבוץ להעביר את דירתו גם לאלו שאינם חברי הקיבוץ. למעשה כזה ישנה כמובן השלכה בעייתית על אופיו של הקיבוץ, ועל כן הקיבוץ יכול להגביל את סחירות הדירות באמצעות הוראה מתאימה בתקנון.

מי שהיה חבר הקיבוץ במועד קבלת ההחלטה בדבר השיוך באסיפה הכללית של הקיבוץ, זכאי לשיוך, כאשר דבר זה נעשה על חשבון דמי העזיבה של החבר. שהרי, דמי העזיבה מיועדים, בבוא העת, לגלם את תרומתו של חבר הקיבוץ במשך תקופת חברותו, ואת חלקו ברכוש המשותף, ובעת השיוך מקבל החבר את חלקו בדמות הדירה המשויכת לו.

על כן מובן, מדוע חבר הקיבוץ לשעבר, שכבר קיבל את חלקו באמצעות דמי העזיבה, אינו זכאי לשיוך דירה.

(ג) שיוך אמצעי הייצור לחבריה, למעט קרקע, מים ומכסות ייצור, ובלבד שהשליטה באמצעי הייצור לא תעבור לידי החברים…הכל בהתאם לתקנות האגודות השיתופיות (שיוך אמצעי ייצור), התשס"ו-2005.

הליך שיוך אמצעי הייצור דומה מאוד לשיוך הדירות, אולם ישנן בתקנות מספר הוראות ייחודיות לעניין זה. לשם הדוגמה, הן שיוך הדירות והן שיוך אמצעי הייצור מתבצעים על חשבון דמי העזיבה, אולם במקרה של שיוך אמצעי הייצור, נתונה לרשם האגודות סמכות להתיר לקיבוץ לשייך את אמצעי הייצור שלא על חשבון דמי העזיבה, אם השתכנע כי אין בכך צורך, ולקיבוץ יד די מקורות כספיים לשם מימון התהליך, גם מבלי להיזקק לדמי העזיבה. כמו כן, על קיבוץ המשייך אמצעי ייצור, להגביל את הסחירות בהם בתקנון.

לסיכום, המעבר לקיבוץ מתחדש טומן בחובו שינויים רבים בעלי השפעה מרחיקת לכת על חיי החברים בקיבוץ. על מנת להבין את מהות השפעה זו באופן יסודי ואינדיבידואלי, מומלץ להיוועץ בעורך דין המומחה בתחום זה.

משרדנו הוא אחד המובילים בארץ בתחום זה ומעניק שירותי ייעוץ וייצוג לחברי קיבוצים ולקיבוצים מכל רחבי הארץ.

המאמר נכתב על ידי עו"ד רגב אלקיים וחיה שאבי, מתמחה במשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

עושה שימוש מסחרי בקרקע חקלאית? הזהר!

25/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תופעה ידועה במחוזותינו היא, קיום פעילות עסקית בשטחים חקלאיים במושבים וקיבוצים. במאמר זה נעסוק בחוקיות פעילות זו, באיסורים החלים על רובה מצד בעלי השטחים – זהו מנהל מקרקעי ישראל ועל פי רב גם משרד החקלאות, ובדרכים לאפשר בכל זאת קיום פעילות עסקית בשטחים החקלאיים, מבלי להפר את הדין.
חברי מושבים וקיבוצים רבים מקיימים עסקים רבים, שמהווים עבירה על החוקים והוראות השימוש המותרות בשטחים אלו. חרף זאת, פועלים בעלי זכויות בנחלות חקלאיות בהתעלמות מהדין, ובכך הם חושפים עצמם בפני תביעות וכתבי אישום, מצד מנהל מקרקעי ישראל, מוסדות התכנון והבניה ומשרד החקלאות, בשל השימוש החורג מהשימוש המותר באותם שטחים.
עובדה מצערת היא, כי לנוכח ההגבלות וההכבדות המוטלות חדשות לבקרים על חקלאים, בעיקר בנוגע להגבלות על מספר העובדים הזרים המותרים לעבודה בחקלאות, ועלויות המים המאמירות, נוטים רבים מבעלי הזכויות בנחלות חקלאיות לזנוח את החקלאות, ולהפנות את מרצם לתחומי מסחר אחרים, כדוגמת תיירות, אחסון וכדומה.
בעניין זה הוראות מנהל מקרקעי ישראל והחוק ברורים ביותר, ואוסרים על שימוש שאינו חקלאי בשטח חקלאי. כך גם קובעים דיני התכנון והבניה, האוסרים על שימוש שאינו חקלאי בשטחים חקלאיים, אלא אם ניתן היתר לשימוש חורג לפעילות החורגת משימוש חקלאי, ואף היתר זה ניתן לתקופה מוגבלת בלבד.
בנוסף על כך, אוסר חוק ההתישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז- 1967, על בעל זכויות בשטח חקלאי להקנות למי שאינו בעל זכויות את הזכויותיו בקרקע ובמים ואף אוסר ליצור שותפות בקרקע או ביבול, מלבד אם מדובר בשותפות בין תושבי אותו ישוב, והשותפים עובדים במידה שווה.
במציאות המורכבת המתוארת לעיל, בפניה ניצבים בעלי הזכויות בנחלות חקלאיות, נוצרות מסגרות עסקיות בין בעלי הזכויות וגורמים עסקיים אחרים, שאינם חקלאים, שמטרתן ייזום מיזמים חקלאיים- מסחריים.
יצירת מסגרת עסקית שכזו מחייבת עמידה והקפדה דווקנית על הוראות הדין והנחיות מנהל מקרקעי ישראל, ולשם כך מוצע להיוועץ עם עורך-דין הבקיא בדיני המגזר חקלאי בעל אוריינטציה עסקית רחבה.
מעבר לדגשים שיש לציינם בהסכם ליצירת מערכת היחסים בין הצדדים, ככל הסכם עסקי-מסחרי, לרבות קיום הוראות חוק רישוי עסקים וכדומה, יש להקפיד כי הצדדים להסכם יפעלו לקבלת אישור ממוסדות התכנון, לכל שימוש או בניה שייעשו בשטח החקלאי במסגרת המיזם המשותף.
כפי שפורט בזעיר אנפין במאמר זה, קיימים דגשים רבים ומשמעותיים שיש לשים אליהם לב, ולציינם בכל חוזה עסקי בשטחים חקלאיים, על מנת להימנע מאי נעימויות כתוצאה מעבירה על החוקים והוראות מנהל מקרקעי ישראל החלים על שטחים חקלאיים.
משרדנו מתמחה בתחומי המגזר החקלאי השונים, תוך שילוב הייעוץ המשפטי החקלאי בראיה עסקית רחבה, ומייצג מגוון של גורמים חקלאיים, שבהם ניתן למנות אגודות חקלאיות שיתופיות, חקלאיים פרטיים, ומיזמים חקלאיים שונים.
נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בעל זכויות במשק חקלאי? על ניצול שטחו להפקת אנרגיה סולארית חשבת?

24/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בעת האחרונה עולה קרנן של האנרגיות החלופיות ליצירת חשמל והפקת מים, וחדשות לבקרים אנו שומעים על טכנולוגיות חדשות שמפותחות לצורך הפקת אנרגיה מן הטבע, בעלויות נמוכות, מהן יכול כל אדם ליהנות.

במאמר זה נסקור את האופן בו יכול בעל זכויות במשק חקלאי לנצל את שטח המשק להנחת קולטי שמש, ליצירת והפקת אנרגיה סולארית ומכירתה לחברת החשמל.

כידוע, המשק החקלאי נחלק למספר חלקות, ובהן חלקת המגורים (המכונה "חלקה "א"), חלקה חקלאית (המכונה "חלקה ב", שלרוב צמודה לחלקת המגורים), וחלקה חקלאית נוספת ("חלקה ג'"), שמהווה שטח חקלאי משותף לכלל בעלי הזכויות בנחלות בישוב.

בעת האחרונה קיבלו לא מעט בעל זכויות בנחלות חקלאיות פניות מחברות העוסקות בהפקת אנרגיה סולארית בהצעות להתקין בשטח החלקות קולטי שמש גדולים, להפקת חשמל ומכירתו לחברת החשמל.

הצעות אלו לבעלי המשקים מעלות, על פי רוב, הצעות לתשלום מוסכם מראש ("פיקס") בעבור כל מ"ר שינוצל לצורך הנחת הקולטים והפעלתם. מטבע הדברים, המחירים למ"ר משתנות מהצעה להצעה, ופתוחות למשא ומתן בין החברות המציעות לבעלי הזכויות במשקים.

אנו סבורים, שדרך זו של ניצול השטח החקלאי לצורך הפקת אנרגיה סולארית, בכפוף לשמירה על הוראות הדין הרלוונטיות, טומנת בחובה הטבה משמעותית לבעלי הזכויות בשטחים החקלאיים להפקת רווחים נאים בעד השכרת שטחם.

עם זאת, לצד היתרון הגדול הטמון באפשרות זו, יש לעמוד על מספר דגשים על מנת להימנע מתקלות ובעיות שעלולות לצוץ, שאת חלקן, העיקריות שבהן, נפרט להלן:

  • הוכחת זכויות בשטח החקלאי – מטבע הדברים, איש לא יכול להתיר שימוש בשטח שאינו שייך לו, או שהוא מנוע מהתרת שימוש בו לאחר. מניעה זו מקבלת משנה תוקף במשקים חקלאיים, בהם לרוב הזכויות המוקנות למתיישבים הן מסוג בר-רשות בלבד. לפיכך, לצורך הנחת הקולטים, יש לוודא כי ניתן לעשות כן אל מול בעל הנחלות- זהו מנהל מקרקעי ישראל (מחכיר השטח), וגופי התכנון והבניה השונים.
  • למען יובהר, התרת שימוש להנחת קולטי שמש בשטח חקלאי ללא קבלת אישור המוסדות המוסמכים, כמוה כהתרת שימוש חורג במקרקעין, שעלול להוביל לסנקציות חמורות כנגד בעל הזכויות בשטח החקלאי.
  • אופן השימוש שיותר לחברת האנרגיה בשטח – יש להדגיש בנקודה זו, כי השימוש שיותר לחברת האנרגיה במקרקעין, לצורך הנחת הקולטים והפקת האנרגיה מהם, כמוה כהשכרת השטח החקלאי, ולתקופה משמעותית (שהרי איש לא ייכנס להשקעה של מיליוני ש"ח, ברכישת הקולטים שיוצבו בשטח ולהקמת המערכת להפקת החשמל, לתקופה של שנים בודדות בלבד). לשם כך, יש להקפיד ולוודא כי הסכם מתן השימוש והשכירות עונה על דרישות החוק, ולא יפגע בזכויות בעל הזכויות בשטח לעשות שימוש יעודי אחר בשטח.
  • עריכת בדיקות על אודות החברה המציעה – קיימות כיום במשק חברות רבות שעוסקות בתחום הפקת אנרגיה סולארית באמצעות קולטים, ומטבע הדברים, חברות אלו נבדלות זו מזו בהיבטים רבים. על כן, כבר בעת קבלת ההצעה, על בעל הזכויות לבצע בדיקות שונות באשר לחברה המציעה, ובכלל זה בדיקה על נסיונה בתחום, חוסנה הפיננסי לעמוד בהתחייבויותיה במשך כל תקופת השכירות, ועוד. לשם כך מוצע להסתייע במומחים לדבר.
  • סוגית הנוגעות לתקבולים לבעל הזכויות – גם בעניין זה יש להבטיח את אופן קבלת התשלומים שמתחייבת החברה לשלם לבעל הזכויות בנחלה, שישולמו כסדרם ובמועדם, תוך הצגת דרישות לחברה להעמיד בטוחות שונות לקיום התחייבויותיה.

לסיכומו של דבר, בעסקה המתוארת לעיל, במסגרתה מתיר בעל זכויות במשק חקלאי לחברה עסקית להציב בשטחו קולטי שמש להפקת אנרגיה סולארית, טמון פוטנציאל אדיר לבעל הזכויות, כמו לחברה עצמה, אולם יש להקפיד ולעמוד על סוגיות שונות שמחייבות מומחיות מצד מייצג בעל הזכויות (או החברה לצורך העניין), אשר בקיא בתחומים הרלוונטים, כדוגמת תחום המגזר החקלאי, מיסוי מקרקעין, דיני שכירות וכדומה.

משרדנו מייצג בעלי נחלות ושטחים חקלאיים אל מול חברות שעוסקות בהפקת אנרגיה סולארית, ובקיא בתחום הנדון במאמר זה.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פיצול דירות ליחידות דיור -האם חוקי?

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בשנים האחרונות אנו ערים לתופעה שהולכת ופושה במחוזותינו, והיא "היווצרות" יחידות מגורים מיניאטוריות, שמתקבלות מחלוקה פנימית של דירות מגורים. באמצעות חלוקה ופיצול דירות למספר יחידות מגורים, יכול בעל הדירה ליהנות מדמי שכירות בשיעור גבוה יותר על פי רוב מדמי השכירות שהיו משולמים לו בעבור שכירות הדירה לולא הפיצול.

תופעה זו נולדה בעיקר על מנת לספק את הביקוש הגואה לדירות במקומות מבוקשים יותר, כדוגמת תל-אביב רבתי. תופעה זו מאפשרת לשוכר היחידה לשלם תמורה פחותה מזו שהיה משלם בעד דירה "רגילה" במקומות אלה.

אל מול תופעה זו מתחבטות הרשויות המקומיות באופן ההתמודדות עם המצב שנוצר, באם להתירו או לאו. סוגייה זו נידונה לא אחת בפני הערכאות השיפוטיות השונות, ועל פי רוב, נקבע כי פיצול הדירה למספר יחידות דיור אינו חוקי.

להלן ננסה להסביר בקצרה מדוע הפיצול אינו חוקי.

סוגייה זו, בדומה לסוגיות אחרות מתחום התכנון והבניה, מקבלת התייחסות בחוק התכנון והבניה. בחוק זה מוגדרת מהי בניה שאינה מצריכה קבלת היתר בניה מרשות התכנון המקומית ובניה שמצריכה.

על פי רוב, פיצול דירה למספר יחידות דיור מלווה בשינוי פנימי בלבד של הדירה, כלומר תוספת קירות פנימיים והתאמת הדירה, על כל רכיביה, למספר יחידות דיור קטנות, כשבכל אחת מטבחון, שירותים ומקלחת וכדומה. לפיכך, על פי החוק "היבש", שינוי פנימי שכזה אינו מצריך קבלת היתר בניה.

מאידך – וזוהי הנקודה החשובה בעניין – חוקי התכנון והבניה מעניקים התייחסות ספציפית לפיצול וחלוקת הדירות ליחידות דיור, וקובעים כי פעולה זו מצריכה גם מצריכה קבלת היתר בניה כדין מהרשות המקומית.

הרשויות המקומיות שמנסות להילחם בתופעת הפיצול, ומגישות כתבי אישום נגד בעלי דירות מפוצלות בגין עבירה על חוקי התכנון והבניה, מבקשות לשים סוף לתופעה. הבעיה העיקרית בפניה נתקלות הרשויות בקביעה באם דירה פוצלה או לא, היא היעדר יכולת פקחי העירייה להיכנס לתוך הדירות ולעמוד על מצבן, שכן המדובר בחדירה לשטח פרטי, שללא הסכמת הבעלים תהווה כניסה למקום השגת גבול לכל דבר. לפיכך, מנסות הרשויות להוכיח את קיומם של הפיצולים בדרכים אחרות, שקיבלו בשנים האחרונות חיזוקים מבתי המשפט שדנו באישומים אלה.

בדונם באישומים אלה, קבעו בתי המשפט מספר תנאים לבחינת קיומו של פיצול דירות. הראשון שבהם הוא, קיומם של כיור ומקלחת – יצביע על קיומה של יחידת דיור, והשני הוא המבחן המוכר כ"מבחן הייעוד". על פי מבחן זה, נבחנת, בפועל, הסיבה לשמה בוצעה עבודת הבנייה בדירה, באם בוצעה על מנת לחלק את הדירה, או אולי, לצורך שיפוצה בלבד.

לסיכומו של דבר, סוגיית הפיצול תמשיך להעסיק אותנו עוד זמן רב, כל עוד לא יימצאו פתרונות טובים למצוקת הדיור הזול במקומות המבוקשים.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סוגיות בהיטל השבחה

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ראשי פרקים:

1. מהו היטל השבחה וכיצד נקבע?
2. על מי מוטל היטל ההשבחה?
3. מהו הרציונל בהטלת ההיטל?
4. מהו המועד ממנו מוטל ההיטל?
5. השגות על הטלת חבות בהיטל השבחה.
6. סיכום.

מקורות המאמר

א. חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון").
ב. חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ג. ע"א 2757/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה "המרכז" נ' עמיתק, ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ, תק-מח 2005 (3) 7166 (להלן: "עניין עמיתק").
ד. ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999) (להלן: "עניין סי אנד סאן").
ה. בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא, פ"ד מג (1) 89 (1989) (להלן: "עניין קהילה ציון").
ו. ע"א (ת"א) 16/97 יואל מינץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים (להלן: "עניין יואל מינץ").

1. מהו היטל השבחה וכיצד נקבע:

היטל השבחה הינו מס לכל דבר ועניין, המוטל על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, הפועלת בכל רשות מקומית. סעיף 196 לחוק התכנון מגדיר, כי ועדה מקומית לתכנון ובניה תגבה היטל השבחה בהתאם לכללים המפורטים בתוספת השלישית לחוק התכנון.

סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון, מגדיר מהי אותה "השבחה" בגינה מוטל ההיטל, כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;". דהיינו, ההיטל מוטל כאשר הועדה המקומית מאשרת תכנית שיש בה כדי להביא להשבחת שווי של מקרקעין, בין אם בדרך של תוספת זכויות בניה וכדומה, בין אם בדרך של אישור תכנית המקלה על בניה ו/או שימוש במקרקעין, ובין אם בדרך של התרת שימוש במקרקעין ביעוד שאינו תואם את יעודו של המקרקעין, כדוגמת, התרת שימוש מסחרי בקרקע חקלאית, שכן ברור הוא, שאפשרויות ההכנסה מקרקע חקלאית נופלים בהרבה מאלה של קרקע מסחרית.

סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון קובעת, כי שיעור ההיטל הינו מחצית משוויה של השבחה במקרקעין עקב אישור התכנית המשביחה את המקרקעין.

באשר לאופן קביעת גובה היטל ההשבחה, קיים בחוק התכנון מנגנון המגדיר כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה, ולפיו נקבע ההיטל ע"י שמאי מטעם הרשות המטילה את ההיטל, אשר ערך חוות דעת שמאית של המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה – ובכך מוערת ההטבה שהתקבלה בעקבות התכנית. על קביעת השמאי ניתן להשיג ולערער בהתאם להוראות חוק התכנון, ובכל מקרה של אי הסכמה עם קביעת השמאי – ניתן להשיג על קביעתו.

2. על מי מוטל היטל ההשבחה

הזכויות במקרקעין במדינת ישראל נחלקות למספר קטגוריות ומדרגים, החל בזכות בעלות, וכלה בזכות נמוכה יחסית ו"קלת משקל", שהינה בר-רשות. מפאת קוצר היריעה לא נעסוק במאמר זה בהבחנות ובהגדרות של כל אחת מהזכויות, אולם נדון, בקצרה, בהגדרת הזכויות שבעליהן יחוב בהיטל השבחה, לעומת היתר.

היטל ההשבחה, מטיבו וטבעו, מוטל על בעל זכויות במקרקעין שרשאי ומסוגל בשל אופי זכויותיו במקרקעין, לנצל את התכנית המשביחה אשר אושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה. מזאת אנו למדים, שלא כל מחזיק במקרקעין (לדוגמה, שוכר לתקופה קצרה) רשאי לנצל תכנית המתירה תוספת של אחוזי בניה במקרקעין.

היטל השבחה מוטל למעשה על בעלים של מקרקעין (בעל זכויות בעלות), וכן על בעל זכויות חכירה לדורות (שהינה זכות המקנה לבעליה זכות חזקה במקרקעין לתקופה של 25 שנים ומעלה, ולמשה זכות זו זוכה למעמד (כמעט) זהה לזכות הבעלות.

לשם הדוגמה, תכנית המתירה שימוש חורג במקרקעין, משימוש חקלאי לשימוש מסחרי, מאפשרת אך ורק לבעליה (בעל זכות הבעלות בה, במידה וקיים כזה), או לבעל זכות החכירה לדורות, לנצל את התכנית הנ"ל, בעוד ששוכר המקרקעין (שהנו, מטבע הדברים חקלאי), אינו נהנה כלל מתכנית זו, ולכן גם לא יחוייב בתשלום ההיטל.

בעניין זה חשוב להדגיש, כי "בעלים" של מקרקעין, לעניין החייב בהיטל ההשבחה, מוגדר בחוק המקרקעין, וקובע כי בעלי מקרקעין אשר הושבחו בעקבות תכנית, הינם רק כאלה שזכויותיהם נרשמו כבעלים בספרי המקרקעין, כלומר, רק אלו שזכויות בעלותם ו/או חכירת לדורות נרשמה קודם ו/או ביום אישור התכנית המשביחה. בענין זה ראו בעניין מינץ.

במקרים בהם קיימים מספר שותפים במקרקעין, יישא כל אחד מהשותפים בהיטל ההשבחה בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין.

3. הרציונל בהטלת ההיטל

כפי שהוסבר לעיל, היטל השבחה מוטל כל אימת שמאושרת תכנית ונכנסת לתוקף, אשר יש בה משום השבחה המקרקעין הכלול בתכנית, ובעקבותה עולה שווי המקרקעין ביחס לשווייה קודם לאישור התכנית.

הרציונל הטמון בהטלת היטל ההשבחה הינו למעשה, מוסרי. כלומר, זהו האדם אשר נהנה מהתכנית המשביחה – הוא האדם אשר יחויב בהיטל.

היטיב לתאר את הרציונל בית המשפט בעניין סי אנד סאן, בו נקבע: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עולה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין התעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון ובפיתוח".

כפי שהוזכר לעיל בפרק הראשון, שיעור ההיטל עומד על מחצית משווי ההשבחה.

לסיכומו של דבר, ניתן לראות בהיטל ההשבחה מעין מס ציבורי, במסגרתו נושא הנהנה מאישור התכנית המשביחה במחצית משווי השבחת המקרקעין שלו, ולמעשה משתף את הציבור בהנאתו מן התכנית.

4. המועד בו מוטל ההיטל

עניין זה נדון כבדרך אגב במאמר זה קודם לכן, אולם ראוי להבהיר נקודה שרבים נוטים לשגות בה, ויש לעמוד עליה באופן ברור.

כאמור, היטל השבחה מוטל כאשר קיימת תכנית שיש בה כדי להיטיב עם מקרקעין, בדרך של העלאת שווייה, בין אם באישור תכנית, בין אם בהתרת שימוש חורג, ובין אם במתן הקלה.

כעת נשאלת השאלה, ממתי חלה החבות בהיטל? האם מיום בו הוצגה התכנית לציבור (דהיינו, מהיום בו הופקדה לרישום, ועוד בטרם עברה את שלבי אישורה ע"י מוסדות התכנון?); אולי מיום בו אושרה למתן תוקף, ופורסמה ברשומות?; או שמא, ביום בו מתבקש מימוש ההטבה מכוח התכנית ע"י בעל הזכויות במקרקעין?;

חוק התכנון קובע, כי מועד הטלת היטל ההשבחה חל מיום אישור התכנית. כלומר, החבות בתשלום היטל השבחה חלה רק כאשר מאושרת התכנית המשביחה ע"י מוסד התכנון – ולא בשלב מוקדם יותר, בשלביה התכנוניים המוקדמים של תכנית, כמו למשל, במועד הפקדתה. וראה בעניין זה את עניין סי אנד סאן ועניין קהילת ציון.

יחד עם זאת, בתוספת השלישית לחוק התכנון קיים מנגנון המתייחס למועד התשלום של ההיטל. לפיכך אנו למדים, שלצד המועד בו מוטל ההיטל, לא נדרש החייב בהיטל לשלמו לאלתר, אלא קיימת לו הזכות לדחות את מועד התשלום לאחד המקרים המוזכרים בחוק התכנון. למשל, דחיית התשלום עד למועד בו מבקש בעל המקרקעין להעביר את זכויות לאחר (כלומר, למכור את המקרקעין); מועד נוסף הנו, בעת הגשת בקשה למתן היתר בניה מכוח התכנית המשביחה. במצב זה, כאשר מבקש בעל המקרקעין לנצל את התכנית המשביחה וללבנות במקרקעיו בהתאם להוראות התכנית המשביחה, קובע הדין, כי לצורך קבלת היתר הבניה המיוחל – יידרש בעל המקרקעין לשאת בהיטל ההשבחה.

5. השגות וערעורים

כפי שהוזכר לעיל, גובהו של היטל ההשבחה נקבע על-פי חוות דעת שמאית, אשר נערכת על-ידי שמאי מטעם הרשות המקומית, מטילת ההיטל. השמאי שם את ההיטל באמצעות עריכת שמאות של שווי המקרקעין לפני התכנית המשביחה ולאחריה, כאשר הפער ביניהן (שזוהי למעשה ההשבחה) – מהווה הבסיס לחישוב ההיטל.

לעניין ערעור על גובה ההיטל, לאחר שזו נקבעה על בסיס חוות דעת של שמאי מטעם הרשות – ניתן לערער בתוך 30 ימים מיום שקיבל המערער את שומת ההיטל. בערעור זה, ידונו המערער והרשות המקומית על זהותו של שמאי מוסכם על שניהם, אשר קביעתו תהיה מכריעה.

כמו כן, ניתן לערער גם על עצם הטלת ההיטל, ובנקודה משפטית בלבד (לצורך הדוגמה, לא על גובהה, שכן זו נקבעת על-פי חוות דעת שמאית, בה לא מתערב על פי רוב בית המשפט). ערעור זה מוגש בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה עליה מערערים, לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו מצויים המקרקעין.

6. סיכום

היטל השבחה הינו מס לכל דבר, אשר מוטל על ידי רשות מקומית המאשרת לתוקף תכנית שיש בה להשביח ולהעלות את שווי של נכס. הוא מוטל על בעלים וחוכר לדורות של מקרקעין בלבד, ובמסגרתו, נדרש החייב בו לשלם מחצית משווי ההשבחה שצמחה למקרקעיו בעקבות אישור התכנית.

סיכום זה אינו ממצה, מטבע הדברים, את כל ההיבטים והעניינים הנוגעים לסוגיית היטל ההשבחה, וקיימות סוגיות נוספות שיש לתת עליהן את הדעת בכל הנוגע להיטל ההשבחה. מומלץ לכל אדם שנתקל בחיוב בהיטל השבחה לבקש את סיועו של עורך-דין הבקיא בהלכות מיסוי עירוני, ואין כל ספק, שסיוע זה ייטיב עם החייב. מכל מקום, אין במאמר זה משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ממשי, אשר יתייחס לפרטיו של כל מקרה, שלא כמו מאמר זה, שמנסה לדון בכלליות הסוגייה בלבד.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בית משותף – היכרות

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ראשי פרקים:

1. הקדמה.
2. מהו בית משותף?
3. מהו הרכוש המשותף בבית משותף ואפשרויות השינוי בו?
4. אופן ניהול בית משותף.
5. פתרון מחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף.
6. סיכום.

מקורות המאמר

א. חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ב. ע"א 2876/00 נציגות הבית המשותף נ' משה רבני- שיעור השתתפות בעלי דירות בבית משותף בהוצאות אחזקת וניהול הרכוש המשותף.

1. מבוא

נושא הבתים המשותפים מקבל בעת האחרונה משנה חשיבות, כאשר צצים במחוזותינו בכל מקום ברחבי הארץ בתי דירות רבים, שלהם עניינים משותפים רבים המצריכים קיום של יחסי שיתוף לצורך שמירה על הרכוש המשותף וניהולו.

חדשות לבקרים אנו עדים לפרסומים בתקשורת אודות סכסוכי שכנים בבתים משותפים, שמגיעים עד לכדי אלימות, ומקורם באופן חלוקת הרכוש המשותף או באופן אחזקתו.

נושא הבתים המשותפים הוא כה רחב וכה דינמי, עד כי נדמה שלא קיימת דרך מעשית לתאר בקצרה ובתמצות את הסוגיות החשובות ביותר בנושא זה, ולשם כך נדרש ספר עב-קרס. יחד עם זאת ננסה במאמר זה לעמוד ולו בתמצית בלבד, על מקצת מהסוגיות החשובות יותר בנושא זה.

2. מהו בית משותף?

חוק המקרקעין מגדיר מהו למעשה "בית משותף", ומבחין בינו ובין בית דירות שאינו כזה. החוק קובע, כי בית משותף מורכב משתי דירות או יותר, אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים. פנקס הבתים המשותפים, הינו מרשם המנוהל על פי חוק ע"י רשם הבתים המשותפים, שהינו גוף הפועל במסגרת מרשם המקרקעין במשרד המשפטים, ותפקידו, בין היתר, לבצע רישום אודות כל הבתים המשותפים, שנרשמו ככאלה, ולתעד את אופן חלוקת הבית המשותף, את הרכב השטח המשותף בו, את מרשם ועד הבית של הבית לדורותיו, ואת רשימת הדיירים שבו.

החוק קובע, כי לצרכי בירור זכויותיהם של בעלי דירות בבית משותף, הרישום היחיד הקובע הינו פנקס הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף המנוהלים על ידי המפקח על הבתים המשותפים.

הבית המשותף מורכב משני שטחים. הראשון – שטחי המגורים, בהם מצויות הדירות בבית המשותף; השני – הרכוש המשותף, שמהווה, בעקרון את כל יתר השטחים המרכיבים את הבית המשותף, להוציא את שטחי הדירות.

מטבע הדברים, במקום בו מתגוררים דיירים רבים, וקיים שטח משותף לכולם, נדרשים הדיירים לקיים חיי שיתוף במידה רבה, על מנת לאפשר לכולם לחיות בחיי שלום, תוך ניהול משותף של העניינים המשותפים. לפיכך קיים ועד הבית, שהינו גוף נבחר מבין בעלי הדירות בבית המשותף, שתפקידו, בין היתר, הוא לייצג את הבעלים כלפי חוץ, ולטפל בתחזוקה ובניהול הבית המשותף לרווחת הדיירים.

במאמר זה נעמוד על שטחי הבית המשותף כמו על מספר סוגיות נבחרות מחיי הבית המשותף, ונציע מספר "כללי זהב" לחיים שלווים בבית משותף.

3. מהו הרכוש המשותף בבית משותף

הגדרת החוק היא שיורית. כלומר, כל החלקים של הבית המשותף שאינם צמודים לדירה כלשהי, מהווים את הרכוש המשותף. לדוגמה, חדרי המדרגות, המקלטים, הגג, מתקני הסקה, מעלית וכדומה. כמו כן, גם זכויות בניה בלתי מנוצלות בבית המשותף מהוות את הרכוש המשותף.

הרכוש המשותף מובע בנסח הטאבו, בו מצויים שטח הרכוש המשותף הכולל של הבית המשותף, וכן שטחה של הדירה ברכוש המשותף.

לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף. בחלק בלתי מסויים הכוונה היא, לזכות בחלק מסך הרכוש המשותף, אולם לא בחלק זה או אחר מתוכו (לדוגמה, חלק במעלית, בתקרה). לפיכך, עסקה למכירת דירה, מהווה למעשה גם מכירת זכויות בעל הדירה המוכר בשטח המשותף ובזכויות הבניה הנוספות – ככל שקיימות כאלה כמובן – אשר שייכות כאמור, לכלל בעלי הדירות.

קיימת אפשרות לביצוע שינויים ברכוש המשותף, באופן של הצמדת חלק ממנו לדירה זו או אחרת, ובכך למעשה מקטינים את הרכוש המשותף לטובת דירה בבית המשותף. למשל, הצמדת הגג או חלקו לדירה העליונה בבית המשותף, כך שיתאפשר לבעל הדירה להוסיף לדירתו קומה נוספת. דוגמה נוספת היא, הצמדת חנייה לדירה זו או אחרת. ההצמדות יצוינו בנסח הטאבו של הדירה ושל כלל הבית המשותף, ויופיעו כצמודות לדירה ספציפית, וכמובן, יופיעו גם בתשריט הבית המשותף, בו מתואר מבנה הבית המשותף, וחלוקת הזכויות והשטחים בו.

יחד עם זאת, קיימים חלקים מהרכוש המשותף שאותם לא ניתן להצמיד לדירה זו או אחרת. חלקים אלה לא ניתנים להצמדה מאחר והם מהווים חלקים מהותיים לשימוש כל דיירי הבית המשותף, כגון מעלית, מקלטים, חדרי מדרגות וכדומה.

מאחר ובפעולת ההצמדה מקטינים את זכויות יתר בעלי הדירות מהרכוש המשותף לטובת בעל דירה ספציפי, דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות. יחד עם זאת, קיימת בחוק הקלה מסויימת, לפיה יכולים בעלי שלושת רבעים (3/4) מבעלי הדירות, שבבעלותם שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף להחליט על הצמדת שטח מהרכוש המשותף לדירה ספציפית, לצורך הרחבתה, וכן ניתן ברוב האמור להחליט על שינויים בזכויות הבניה בבית המשותף לטובת דירה ספציפית.

4. אופן ניהול בית משותף

החוק מגדיר, כי בית משותף ינוהל ע"י נציגות שתיבחר מבין בעלי הדירות בבית המשותף, והיא תטפל בעניינים השוטפים הנוגעים לניהול ותפעול הבית המשותף.

התנהלות נציגות הבית המשותף (הקרויה במחוזותינו, "ועד הבית") מבוצעת בהתאם לתקנון הבית המשותף, כאשר תקנון זה יכול להיות התקנון המצוי, המצוי בחוק המקרקעין, מקום בו לא הוחלט על שינויו של התקנון המצוי, או תקנון מוסכם עליו מסכימים דיירי הבית המשותף.

למעשה, מייצגת נציגות הבית המשותף את כלל דיירי הבית המשותף בכל העניינים הנוגעים לבית המשותף, ובכלל זה, בתשלום לספקים שונים, החלטות על נותני שירותים, החלטות על מימון פעילות הבית המשותף והנציגות (קביעת דמי ועד), ועוד. אלא אם קבוע אחרת, החלטות בנציגות בית משותף מתקבלות ברוב קולות רגיל, וישנם מקרים בהם מוסכם בין הדיירים – כהחלטה שמופיעה בספר ההחלטות המנוהל ע"י נציגות הבית המשותף, שהחלטות ספציפיות (שבעיקרו משפיעות באופן מהותי על חיי הבית המשותף), ייקבעו על פי רוב מיוחד. (בדומה להחלטה על הצמדת חלק מהרכוש המשותף, שהוזכר לעיל).

כאמור, נציגות הבית המשותף גם קובעת את גובה תשלומי ועד הבית עבור כל הדיירים, הדרושים לתשלום הוצאות האחזקה והתפעול של הרכוש המשותף. במקום בו לא קיימת החלטה אחרת בתקנון מוסכם, קובע התקנון המצוי בחוק המקרקעין, כי כל דייר יישא בהוצאות אחזקת הבית המשותף ביחס של שטח רצפת דירתו לשטח כל הדירות בבית המשותף. בעניין זה הובאו בפני בתי המשפט מחלוקות רבות, כאשר דיירים קבלו על ההחלטה לחייבם בדמי ועד בית בשיעור שווה לדירות גדולות הרבה יותר.

כמו כן, התגלו מחלוקות רבות בנושא תשלום ועד הבית, בין דיירים שביקשו שלא לשאת בהוצאות ניהול ואחזקה של רכוש משותף שאינם עושים בו שימוש, ונקבע, בין היתר בע"א 2876/00 (מחוזי ת"א) נציגות הבית המשותף נגד משה רבני, כי שיעור ההשתפות בהוצאות אחזקת וניהול הרכוש המשותף אינו נגזר בהכרח באופן ישיר מאופן וכמות ההנאה המופקת ע"י כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, וייתכנו מקרים בהם דייר מנוע מלעשות שימוש במקום כלשהו, מסיבה זו או אחרת, ובכל זאת יחוייב בתשלום ההוצאות בגין אחזקת אותו מקום.

5. פתרון מחלוקות בבית משותף

מטבע הדברים, במקום בו מתגוררים דיירים רבים, קיימות סוגיות רבות המצריכות בירור והחלטה משותפת, שכן לולא קביעת מסגרת מוסכמת של התנהלות הבית המשותף, יהיו חיי כל הנוגעים בדבר בלתי פשוטים, וכל החלטה שוטפת – ולו הפשוטה ביותר, לדוגמה, בעניין ניקיון חדר המדרגות – תעורר מייד ריב ומדון בין הדיירים, שחלקם יבקשו לשלם לספק בגין עבודות הניקיון, וחלק אחר דווקא יעדיף שלא לנקות כלל.

מרבית המחלוקות המתגלעות בין דיירי הבית המשותף באות על פתרונן בדרכי נועם ושלום, או באמצעות החלטות נציגות הבית המשותף. ואולם, קיימים מקרים לא מעטים, בהם קיימת מחלוקת שדרכי הפשרה אינן מסייעות לפתרונה, ובמצב כזה פונים הצדדים החלוקים לגוף אשר תפקידו על פי החוק, הינו, בין היתר, פתרון סכסוכים ומחלוקות הנוגעות לבית המשותף. גוף זה מוכר כמפקח על הבתים המשותפים.

מוסד המפקח על הבתים המשותפים הינו מוסד שבראשו עומד המפקח על הבתים המשותפים, הזוכה למעמד של שופט בבית משפט שלום, ובין תפקידיו המגוונים והחשובים, קיים גם תפקיד המכריע במחלוקות המובאות אליו.

ההליכים המתנהלים בפני המפקח על הבתים המשותפים מהווים הליכים המתנהלים בפני ערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין, ועל החלטת המפקח ניתן לערער כשם שמערערים על החלטת שופט בבית משפט השלום, לבית משפט המחוזי.

למעשה, מהווה המפקח על הבתים המשותפים ערכאה שיפוטית שמטרתה להביא לפתרון מחלוקות וסכסוכים בין דיירי הבית המשותף, וכל זאת מתוך היכרות והבנה מעמיקה של היושבים כמפקחים את מערכת הבית המשותף, את מערך האינטרסים, לצד הוראות החוק.

6. סיכום

במאמר זה לא התיימרנו לסכם את כל סוגיית הבית המשותף, שהינה סוגייה דינמית ביותר, המתחדשת חדשות לבקרים, עם העדכון והקידמה המלווים את חיינו, ובפרט עם התמורות החלות במבנה הבתים המשותפים.

יחד עם זאת, ניסינו במאמר זה לעמוד על חלק מהנקודות המהותיות יותר בחיי ובהתנהלות הבית המשותף, ולהביא בתמצות את ההתנהלות הנכונה של הבית המשותף.

הבית המשותף מהווה נדבך חשוב ביותר בחוק המקרקעין, ומעת לעת זוכה להתחדשות ולרענון בעקבות פסיקות של בתי המשפט, אשר מכריעות בסכסוכים העולים מחיי הבית המשותף.

ניתן לראות בסוגיית הבית המשותף מערכת משולבת של זכויות קניין לצד חיי שיתוף, ומעת לעת מתעוררות מחלוקות הנוגעות לשני מסלולים אלה.

כיום קיימת מגמה בקרב נציגויות בתים משותפים רבות, של קבלת שירותי ייעוץ וייצוג משפטי ע"י עורכי-דין הבקיאים בתחום זה, ולדעתי אין ספק שמגמה ברוכה זו מסייעת בפתרון המחלוקות בין הדיירים בטרם מגיעות לפסים שליליים ואף לערכאות, ובאות במרבית המקרים על פתרונן בשלב מוקדם יותר, לרווחת ולטובת כולם.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סעד נוסף ורב עצמה לגביית חובות מחייב בהוצאה לפועל

20/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אי הצלחת הליכי הוצאה לפועל לגביית חובות מחייבים כבר הפכה לתופעה מצערת במחוזותינו. תופעה זו מקיפה את כלל גורמי המשק, ובכלל זה בנקים, חברות מסחריות שונות, וכמובן אנשים פרטיים, שמחזיקים בידם פסקי דין או שטרות, ואינם מצליחים לגבות את חובם מהחייבים.
בעת האחרונה חלה רפורמה מקיפה בלשכות ההוצאה לפועל, עם הקמת אגף הגביה, שלמעשה הפך לזרוע ביצועית יעילה וחזקה יותר, שמטרתה הראשונה, היא ביצוע פעולות ישירות אל מול החייבים, גם ללא הזדקקות לביצוע פעולות כלשהן מצד הזוכים.
חייבים רבים, בעיקר כאלה שחייבים לגורמים רבים וקיימים ותלויים נגדם תיקים רבים בהוצאה לפועל, לומדים "את השיטה", ומצליחים להתחמק מתשלום חובם במשך שנים רבות, בין היתר, בהסרת כל רכוש משמם, ובאופן זה לא ניתן להניח יד על רכושם, בו הם עושים שימוש כמנהג בעלים לכל דבר ועניין.
אחד מהכלים העומדים לרשות זוכים כנגד חייבים הוא מינוי כונס נכסים על רכושם ונכסיהם של החייבים, לצורך מימושם. בין יתר הנכסים ברי-המימוש קיימות מניותיו של החייב בחברה.
סעיף 53 לחוק ההוצאה לפועל קובע, כי ראש הוצאה לפועל רשאי, אם ראה צורך תועלת בדבר, לשם ביצוע פסק דין, למנות כונס נכסים לנכס מסויים של חייב. כאמור, במניין הנכסים השייכים לחייב ניתן למנות גם את המניות הרשומות על שמו בחברה.
על מינוי שכזה, שמהווה סנקציה כבדה ומשמעותית ביותר על חייב, יורה ראש ההוצאה לפועל כאשר מוכיח הזוכה שקיים חשש כבד שהחייב מנצל את מניותיו בחברה (שעל פי רוב גם צמודות להן סמכויות ניהוליות בחברה) לצורך הברחת נכסים או מניעת תפיסתם על ידי הזוכה.
מטבע הדברים, חייב שהינו מחזיק במניות של חברה, בעיקר כאשר מדובר בחברה פרטית, בה לא קיימים בעלי מניות רבים, קיים חשש שהחייב ינצל את כוחו וסמכויותיו בחברה לשם העלמת הכנסותיו, הברחת נכסים אחרים שרשומים על שמו, תוך העברתם לחברה ועוד, באופן שיקשה מאוד על תפיסתם על ידי הזוכה.
בשל כך בדיוק קיים הסעד של מינוי כונס נכסים מטעם הזוכה על מניות החייב. באמצעות מינוי שכזה רשאי למעשה כונס הנכסים הממונה לבצע כל פעולה אותה רשאי היה לבצע החייב בטרם מונה למניותיו כונס נכסים. בין היתר, מורשה כונס הנכסים להציע את מניותיו למכירה, ובכך לפרוע את חובו של החייב לזוכה, לבצע פעולות בחברה על מנת להבטיח את חלקו של החייב, ובדרך זו לגבות את חוב הזוכה ממנו, ועוד פעולות מורכבות נוספות.
פעולה זו, של מינוי כונס נכסים על מניות חייב בחברה, מהווה סעד קשה ביותר ואגרסיבי מנקודת מבטו של חייב, שיתכן שדי בבקשה עצמה למינוי הכונס כדי לגרום לחייב לפרוע את חובו, או לפחות להציע הצעה להסדר לפריסת חובו.
בהליכי הוצאה לפועל יש לנקוט בדרכים שלעתים אינן שגרתיות ומקובלות, שמותרות כמובן בחוק, אולם לרוב לא נעשה בהן שימוש יעיל להבטחת גביית חוב מחייבים.
משרדנו, שמייצג שורת לקוחות עסקיים בענפים שונים, מתמחה בגביית חובות קשים במיוחד מחייבים "עקשים" במיוחד, תוך נקיטת צעדים יצירתיים שבמקרים רבים משיגים את התוצאות הרצויות ללקוחותינו, ובפרק זמן קצר יחסית.
נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

השריפה ביערות הכרמל -זכאות לפיצוי

1/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף ועו"ד חיה שאבי   |   אחר  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

השריפה שהשתוללה ביערות הכרמל מהווה אסון במובנים רבים, ונדמה שהפגיעה הקשה ביותר הינה ברכוש הפרטי (זאת במישור הרכושי בלבד כמובן, הדיון במסגרת זו אינו מתייחס לפגיעות בגוף ובנפש).
לעומת הרכוש הציבורי, שיש לו "הורים" שייקחו אחריות על שיקומו, בעלי הנכסים הפרטיים שלא ביטחו את רכושם באופן עצמאי, אינם נהנים ממימון אוטומטי לצורך שיקומם. עם זאת, עומדות בפניהם מספר אופנים לקבלת סיוע מהמדינה, או לפחות לניסיון לקבלת סיוע…
אפשרות ראשונה, אם כי קלושה ביותר, מוסדרת בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961. חוק זה קובע זכאות לפיצוי מהמדינה בעבור נזקי מלחמה ונזקי בצורת. האפשרות השנייה, הדנה בנזקי בצורת, לא רלוונטית לעניינינו, אך המושג "נזקי מלחמה" דווקא עשוי להיות רלוונטי. מושג זה מוגדר בסעיף 35 לחוק בין היתר כ'נזקים שנגרמו לגופו של נכס עקב פעולות איבה נגד ישראל'. לפיכך, במידה וייקבע כי השריפה פרצה בעקבות הצתה מכוונת שעולה כדי 'פעולת איבה נגד ישראל', הרי שהנזקים הנובעים ממנה ייכנסו בגדרי החוק ובעלי הנכסים הנפגעים יהיו זכאים לפיצוי על פיו.
אפשרות נוספת, היא לתבוע את רשויות המדינה מכח דיני הנזיקין, בשתי עילות שונות.
האחת, עילת הרשלנות, הקבועה בפקודת הנזיקין [נוסח חדש] באופן הבא:
 סעיף 35.   עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות – הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה.
סעיף 36.    החובה האמורה בסעיף 35 מוטלת כלפי כל אדם וכלפי בעל כל נכס, כל אימת שאדם סביר צריך היה באותן נסיבות לראות מראש שהם עלולים במהלכם הרגיל של דברים להיפגע ממעשה או ממחדל המפורשים באותו סעיף.
מובן כי המדינה לא נקטה במידת זהירות סבירה שהיה עליה לנקוט בהסדרת תחום כיבוי האש. וכן מובן מאליו כי המדינה חבה בחובה זו כלפי אזרחיה ותושביה.
לעניין נטל הראיה להוכחת רשלנותה של המדינה, נקבע בסעיף 39 לפקודה כי "בתובענה שהוגשה על נזק והוכח בה שהנזק נגרם על ידי אש או עקב אש, וכי הנתבע הבעיר את האש או היה אחראי להבער האש, או שהוא תופש המקרקעין או בעל המיטלטלין שמהם יצאה האש – על הנתבע הראיה שלא היתה לגבי מקורה של האש או התפשטותה, התרשלות שיחוב עליה".
והרי המדינה היא תופשת המקרקעין- יערות הכרמל- מהם יצאה האש, ועל כן עליה נטל הראיה שלא התרשלה בעניין זה.
העילה השנייה, היא עילת הפרת חובה חקוקה, הקבועה בסעיף 63 לפקודת הנזיקין, לפיו:
(א)      מפר חובה חקוקה הוא מי שאינו מקיים חובה המוטלת עליו על פי כל חיקוק – למעט פקודה זו – והחיקוק, לפי פירושו הנכון, נועד לטובתו או להגנתו של אדם אחר, וההפרה גרמה לאותו אדם נזק מסוגו או מטבעו של הנזק שאליו נתכוון החיקוק; אולם אין האדם האחר זכאי בשל ההפרה לתרופה המפורשת בפקודה זו, אם החיקוק, לפי פירושו הנכון, התכוון להוציא תרופה זו.
(ב)      לענין סעיף זה רואים חיקוק כאילו נעשה לטובתו או להגנתו של פלוני, אם לפי פירושו הנכון הוא נועד לטובתו או להגנתו של אותו פלוני או לטובתם או להגנתם של בני-אדם בכלל או של בני-אדם מסוג או הגדר שעמם נמנה אותו פלוני.
מהאמור בסעיף נובע, שבמידה והמדינה הפרה חובה המוטלת עליה לטובת נפגעי השריפה, וכתוצאה מהפרה זו נגרם נזק, תהא המדינה חבה בפיצוי הנפגעים.
החובה החקוקה בעניין זה קבועה בסעיף 248 לפקודת העיריות [נוסח חדש], המטיל על רשויות מקומיות חובה כדלהלן:
 "העירייה תתקין ותקיים מכשירים לכיבוי דליקות, דליי מים, צינורות, ממלטים וכלים אחרים לשם בטיחות או שימוש במקרה של דליקה, וכן תסדיר את השימוש במים במקרה של דליקה".
משהפרו הרשויות את חובתן לעשות כן, הרי שעליהן לשאת בתוצאות ההפרה.
כל האמור לעיל מהווה סיכום כללי ביותר של סוגיית הפיצוי לנפגעי השריפה בכרמל, על כן נפגע המעוניין בבחינה קונקרטית של הסיכוי לקבל פיצוי על נזקיו, מומלץ שיפנה לייעוץ פרטני אצל עורך דין המומחה בתחום דיני הנזיקין.
 
 
נכתב ע"י עוה"ד איתי שרף וחיה שאבי ממשרד עו"ד שרף, אלקיים ושות'
 
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

13 העיקרים לעריכת צוואה

15/12/2010   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אין אדם יודע את יום לכתו, ואין אדם אשר אוהב להרהר בפטירתו. אולם, לפטירתו של אדם קיימות השלכות כלכליות על בני משפחתו ו/או על יקיריו אשר הנן גדולות יותר מכל עסקה ו/או אירוע אשר עושה אדם בחייו.

צוואה הינה דרכו של אדם לומר את דברו האחרון תוך כדי תעדוף בחלוקת רכושו בין יקיריו.
ניסוח לא תקין של הצוואה, פגמים צורניים בצוואה והשפעה בלתי הוגנת על המצווה עלולים לגרום לפסילת הצוואה, בייחוד כאשר ישנם יורשים אשר אינם מעוניינים לקיים את הצוואה.
להלן נציין את "13 העיקרים" לעריכת צוואה אשר יעזרו לכם לערוך צוואה תקינה ובהירה, ואשר  יסייעו לכם למנוע את ביטולה לאחר פטירת המצווה.
א.    על המצווה לבדוק, כי כל הפרטים המהותיים נמצאים בצוואה, לרבות: תאריך, פרטי המצווה, פרטי היורשים, פרטי העיזבון, חתימות העדים ואימות עו"ד לחתימות.
ב.       על המצווה לוודא כי העדים אינם נהנים ו/או מוטבים בצוואה.
ג.          על המצווה לוודא, כי העדים לצוואה הנם כשירים מבחינה משפטית.
ד.     על המצווה לוודא, כי הצוואה כתובה בלשון ברורה וחד משמעית, וכי הצוואה אינה כוללת סתירות פנימיות.
ה.     אם למצווה יש רכוש שאינו ניתן לחלוקה כמו כלי רכב, תכשיט, פריטים סנטימנטליים וכיו"ב, עליו להקפיד להגדיר את הפריט ואת יורשו.  
ו.     על המצווה לציין בצוואה הוראות ספציפיות לגבי הישארות נכסים בידי בן הזוג שנותר בחיים. רצוי כי המצווה יציין, כינכסים אלה יעברו לידי היורשים רק לאחר פטירת בן הזוג שנותר בחיים.
ז.       במידה ועזבונו של המצווה כולל חברה או עסק, רצוי, כי המוריש ייתן הוראות ברורות לעניין זהות היורש שינהל את העסק לאחר מותו, מחד, ולעניין חלקו של כל יורש בעסק, מאידך. לחילופין, המצווה ייתן הוראות למכירת העסק למרבה במחיר וחלוקתהתמורה בין היורשים. 
ח.     במידה ועזבונו של המצווה כולל גם חובות, רצוי כי המצווה יידע את היורשים בדבר החובות לצד הרכוש שהם עתידים לרשת. על המצווה לקבוע בצוואה  מנגנון לתשלום מלוא חובות העיזבון ולחלוקת ייתרת העיזבון בין היורשים רק לאחר תשלוםהחובות.
ט.   על המצווה לפרט בצוואה את כל הרכוש והכספים הקיימים, לרבות מקום המצאם המדויק (כספות, חשבונות בנק, מניות, קופות חסכון, ביטוחי חיים וכיו"ב), וזאת בכדי למנוע מצב שבו אחד היורשים יעלים מעיני שאר היורשים רכוש מסוים השייך לעזבון.
י.     במידה והמצווה הנו אדם מבוגר ו/או חולה במחלה שעלולה להעלות טענה עתידית לעניין כושרו הפיזי ו/או המנטלי לחתום על צוואה, ובמידה וקיים חשש רפואי, כי המצווה יוכרז כחסר כשרות משפטית לערוך צוואה (ולו חשש קל שבקלים), על המצווה לקבל חוות דעת רפואית אשר תאשר את כשרותו לחתום על הצוואה.
יא.     רצוי כי המצווה יבקש בצוואתו למנות מנהל עיזבון אשר ידאג לקיום הצוואה על פי רצונותיו של המצווה, וזאת בכדי למנוע סכסוכים בין יורשיו.
יב.   על המצווה להפקיד העתק מקורי מהצוואה אצל גוף הנאמן עליו כגון עורך דין, ורצוי, כי המצווה יעדכן קרוב משפחה האמון עליו, על קיומה של הצוואה ועל הפקדתה אצל עורך הדין.
יג.   מומלץ למצווה, לנהוג ברגישות תוך התחשבות ברגשות בניהמשפחה, ועל כן רצוי, כי בעת ניסוח הצוואה,  המצווה ישוחח עם היורשים לגבי כוונתו לערוך צוואה ולהסביר ליורשים את ההיגיוןוהצדק שבה. הידברותפתוחה בין המצווה ובין היורשים עשויה למנוע סכסוכים עתידיים בין היורשים, ויש בה כדי לנטרל משקעים שעלולים להיווצר לאחר מות המצווה.
לסיכום, המציאות מוכיחה, כי גם אם יש לך משפחה מגובשת, אוהבת ותומכת, אין זה מתכון בטוח לחלוקה שקטה של העיזבון לאחר מותך בהעדר צוואה אמינה.  
צוואה המנוסחת ע"י עורך-דין המתמחה בתחום הצוואות והירושות לא רק שמונעת סכסוכי ירושה, אלא היא הדרך הטובה ביותר גם ליורשים לכבד את המצווה לאחר פטירתו. 
כתוצאה מהיעדר צוואה, או מעריכת צוואות שלא על ידי עורך-דין המיומן בניסוח תקין של צוואה, פעמים רבות מתעכב הליך חלוקת הרכוש, והתהליך יכול להימשך שנים ארוכות.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת
סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116