חידושים ומאמרים

סמכות אגודה חקלאית לסרב לקבל בן ממשיך לחברות באגודה

12/1/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מושבים רבים מעוניינים בקליטת בנים של חברי האגודה החקלאית אשר יישארו להתגורר במושב ויבנו בו את ביתם ואת מרכז חייהם, ובכך ישמרו על הרכב אוכלוסיה צעיר במושב אשר יוכל להמשיך לנהל ולקיים את האגודה, מוסדותיה ופעולותיה, מחד, ומאידך, הבנים שיקלטו במושב יחיו לצד הוריהם המזדקנים וידאגו לכל מחסורם.

ישנה חשיבות בקליטתם של בני חברי האגודה דווקא, ולא אוכלוסיה צעירה אחרת, חיצונית, משום שבניהם של חברי האגודה, במרבית המקרים, גדלו במושב והם מתאימים לנוף החברתי של המושב, לערכים ולמאפיינים המיוחדים אותם מבקש המושב לשמר.

הפתרון לשאיפת האגודה החקלאית להצערת אוכלוסייתה הנו אישור האגודה למינוי בן ממשיך לבעל זכויות בנחלה חקלאית, שהוא הבן שמעבד את המשק החקלאי יחד עם הוריו, ולאחר מלאת ימיהם יהפוך הוא לבעל הזכויות המשק במקומם.

ראינו אם כן, כי מינוי בן ממשיך וזהותו הנם אינטרס חשוב עבור האגודה החקלאית, למרות זאת ייתכן והאגודה לא תהיה מעוניינת לקבל בן ממשיך ספציפי כחבר אגודה. האם האגודה החקלאית רשאית להתנגד לקבלת הבן הממשיך לחברות באגודה?

תקנה 3א' לתקנות האגודות השיתופיות (חברות) – התשל"ג 1973 קובעת כדלקמן:

 (א) (נמחקה).

 

(ב) בן ממשיך הכשיר לחברות על פי תקנון האגודה יגיש לועד ההנהלה בקשה בכתב להתקבל כחבר לפי הנוסח שבתקנון האגודה, בצירוף מסמכים המוכיחים את היותו בן ממשיך.

(ג) התנגד ועד ההנהלה לקבלת בן ממשיך להיות חבר באגודה, יפתח הועד בהליכי בוררות נגד אותו בן ממשיך לפי תקנון האגודה, תוך 45 יום מיום שהגיש בקשה כאמור, וחברותו תיקבע על פי פסק הבוררות.

(ד) לא החל הועד בהליכי בוררות כאמור בתקנת משנה (ג), יהיה הבן ממשיך חבר באגודה בתום 45 יום מיום שהגיש את בקשתו כאמור.

(ה) הוראות תקנה זו אינן באות למנוע מבן אחר של חבר האגודה להיות חבר בה.

(ו) הוראות תקנה זו יחולו, בשינויים המחוייבים, על בני זוגם של בעל או בעלת משק חקלאי שלהם זכות במשק.

(ז) היתה העברת זכות במשק חקלאי טעונה אישור האגודה על-פי תקנותיה, יראו כאילו ניתן לבן ממשיך אישור כאמור אלא אם לא נתקבל הבן הממשיך כחבר באגודה על-פי פסק הבוררות כאמור בתקנת משנה (ג).

תקנה זו קובעת למעשה, כי בן ממשיך המעוניין להתקבל כחבר באגודה החקלאית, יפנה בכתב, לאגודה בבקשתו לאשר את מינויו ע"י הוריו כבן ממשיך, ובמידה והאגודה מתנגדת לקבל אותו כאחד מחבריה, על האגודה לפנות להליך בוררות תוך 45 יום מעת שהוגשה הבקשה. במקרה והיא נמנעת מלקיים בוררות בנושא, אזי הבן הממשיך יוכר כחבר, באופן חד צדדי, ללא יכולתה של האגודה להתנגד לכך.

ברירת המחדל הנה, אם כן, כי בן ממשיך יתקבל באופן אוטומטי לחברות באגודה החקלאית, ורק במקרים חריגים קיימת לאגודה עילה להתנגד למתן החברות ולפנות, לשם כך, להליך בוררות.

יפים לעניין זה דברי רשם האגודות השיתופיות בתיק מס' 703/362/07 בית הגדי אגודה שיתופית בע"מ נ' דמרי שמעון, מתוך: www.nevo.co.il:

"מעיון בתקנות הקובעות את הליך הקבלה לחברות של בן ממשיך עולה, כי המחוקק לא הותיר בידי האגודה אפשרויות רבות לסיכול קבלתו של הבן הממשיך לחברות. נעשתה התקנה כאומרת שזכותו של הבן הממשיך להתקבל כחבר הינה הנורמה התקינה והמועדפת, אך במקרים חריגים במידה ולאגודה עילה מיוחדת למנוע מן הבן הממשיך להתקבל כחבר, אזי מוטלת עליה החובה לפנות להליך בוררות מיד וללא עיכוב. התקנה אף מוצאת לנכון להטיל סנקציה על אגודה שלא פעלה להסדרת ענייניו של הבן הממשיך, ולחייבה לקבלו לחברות חרף התנגדותה.

 

ובהמשך:

"העובדה שההצטרפות לאגודה הינה וולנטרית והאגודה רשאית לקבוע בתקנוניה את מי היא רואה לנכון לקבלה לחבר. כל זאת, לא לעניין בן ממשיך שבו האגודה מוגבלת בסירוב שלה.

לעניין בן ממשיך ההוראות מצמצמות למעשה את אפשרות האגודה לסרב קבלתו של בן ממשיך כחבר באגודה. בדיוק בשביל כך מעניק החוק אפשרות לפתיחת הליך בוררות במידה והאגודה מסרבת לקבלו. כמו כן בדיוק בשביל כך קובעת התקנה כי במידה ולא התנהל הליך הבוררות תוך פרק זמן של 45 יום, אזי אוטומטית הבן הממשיך מתקבל כחבר.

המחוקק מעוניין למנוע מצב בו האגודה מסרבת לקבל את הבן הממשיך. נעשתה התקנה כאומרת, דרך כלל ברגע שקיבלה האגודה חבר, הרי בכך היא מקנה לאותו חבר את הזכות להוריש את חברותו לבן ממשיך אחד, העונה להגדרת בן ממשיך בתקנות. אין האגודה יכולה להתייחס לבן ממשיך כדרך שהיא מתייחס לאדם הבא מן החוץ ומבקש להתקבל כחבר, שאם כך במה נתייחד בן ממשיך מכל אדם המבקש להתקבל כחבר באגודה. כאן המקום לציין כי יש להסתכל על תקנה זו כהוראה המפעילה סנקציות על אגודה הנמנעת לקבל בן ממשיך כחבר מן המניין.

לשון התקנה ואף פרשנותה התכליתית מעלות מסקנה אחת והיא: שיקול דעתה של האגודה בקבלה לחברות, מוגבל באופן יחסי במקרה של בן ממשיך, על פני מקרה של אדם הבא מן השוק ומבקש להתקבל כחבר(הדגשות אינן במקור – ר.א)

 

מתי האגודה רשאית, אם כן, להתנגד לקבלת בן ממשיך כחבר אגודה?

חברות באגודה שיתופית טומנת בחובה זכויות לצד חובות, וכאשר הבן הממשיך מעוניין ליטול רק את הזכויות מבלי לקבל על עצמו את החובות (כמו למשל, תשלום מיסי ועד, השתתפות בתשלומים אחרים המוטלים על כלל חברי האגודה, מגורים קבועים במושב), אזי רשאית האגודה להתנגד לקבלת הבן הממשיך כחבר אגודה.

זאת ועוד, תקנה 3א' נקראת בחדא מחתא (בנשימה אחת), וכל תקנת משנה בה תלויה בתקנת המשנה שקדמה לה.

תקנה 3א' קובעת: בן ממשיך הכשיר לחברות על פי תקנון האגודה יגיש בקשה לוועד ההנהלה…."

ראשית, עסקינן בבן ממשיך שמונה כדין (עפ"י אופן המינוי המוגדר בהסכם המשבצת, בתקנון, או בתקנות האגודות השיתופיות). ככל והמועמד אינו בן ממשיך – אין תחולה לתקנת משנה 3א' (ד), והמועמד לא יהיה חבר אגודה גם אם ועד ההנהלה לא פנה לבוררות.  

שנית, הבן הממשיך כשיר לחברות על פי תקנון האגודה. ככל והבן הממשיך אינו כשיר להתקבל כחבר על פי הקריטריונים המנויים בתקנון האגודה, אזי לא חלה בענייניו תקנת משנה 3א'(ד) המעניקה סטאטוס של חברות, עת מסרבת האגודה לפנות להליך בוררות.

בע"א 187/88 בת שבע יפה ואח' נ' נטעים מושב עובדים להתיישבות, מתוך:  www.nevo.co.il, בית המשפט העליון קיבל את טענות אגודת מושב נטעים וקבע, כי הבן הממשיך לא יהיה חבר אגודה מאחר והוא אינו מתגורר בתחום המושב וגם לא משלם את המסים ושאר התשלומים המגיעים ממנו לאגודה, דבר המעכב ו/או מונע קבלה לחברות ע"פ הוראות התקנון.

מקרה נוסף בו לאגודה קיימת הזכות והסמכות להתנגד לקבלת בן ממשיך כחבר אגודה הוא כאשר הבן הממשיך אינו מנהל אורח חיים דתי, והתקנון קובע כי על חברי האגודה לנהל אורח חיים דתי (ובפועל חברי האגודה באמת מנהלים אורח חיים דתי).  

לסיכום, בן ממשיך המעוניין להתקבל כחבר באגודה החקלאית, מחויב לפנות בכתב לאגודה.

במידה והאגודה מתנגדת לקבל אותו כאחד מחבריה, על האגודה לפנות להליך בוררות תוך 45 יום מעת שהוגשה הבקשה. יכולתה של האגודה להתנגד לקבלת הבן הממשיך כחבר, מוגבלת למקרים ספציפיים, כמפורט לעיל.

סירוב ו/או הימנעות האגודה לפנייה לבוררות תגרום להכרה בבן הממשיך כחבר אגודה.

עם זאת, במידה והבן הממשיך אינו כשיר לחברות על פי תקנון האגודה, לא יתקבל כחבר אף אם האגודה לא פנתה לבוררות.

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף – אלקיים ושות'

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מדריך למכירת/רכישת משק חקלאי

25/12/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מכירת משק חקלאי שונה במהותה ממכירת נכס נדל"ן במגזר העירוני. זכויות מוכר המשק החקלאי הנן על פי רוב זכויות מסוג בר רשות (זכות אשר שונה מהותית מבעלות או חכירה), וביצוע המכר טעון אישור האגודה החקלאית ואישור מנהל מקרקעי ישראל. אי מתן אישור מאת/על ידי הגורמים הנ"ל יגרום לכך, שהזכויות במשק לא תועברנה ברישום לידי הרוכש, והרוכש ימצא עצמו שקוע עמוק בבוץ כלכלי ומשפטי.

במאמר זה נסקור את הבדיקות הנחוצות אותן על רוכש המשק לערוך בטרם החתימה על הסכם המכר, את הנושאים העיקריים שרצוי והכרחי שיופיעו בחוזה המכר, את המיסים והתשלומים אשר חלים על העסקה ואת הפרוצדורה והדיווחים השונים שעל הצדדים להגיש לשם קיום העסקה.

יודגש, כי האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לליווי על ידי עורך דין, אלא הוא נועד לתת לצדדים לעסקת רכישת/מכירת משק חקלאי הסבר כללי על הפעולות הנדרשות לקיום העסקה, וכן ליתן לצדדים אינדיקציה ראשונית בדבר כדאיותה הכלכלית העסקה.

ביצוע עסקת רכישת/מכירת משק חקלאי ללא ליווי עורך דין המתמחה בתחום האגודות השיתופיות ובתחום המקרקעין, גם יחד, עלול לעלות לצדדים ממון רב לצד עגמת נפש רבה שתיגרם להם.

 בדיקות מקדמיות טרם כריתת החוזה

לאחר שהצדדים סיכמו על התנאים הכלכליים לרכישת המשק החקלאי (סכום התמורה, פריסת התשלומים, מועד העברת החזקה במשק וכיו"ב), על רוכש המשק לערוך בדיקה מקיפה באשר לזכויות המוכר במשק, באשר לחובות שרובצים (אם יש כאלה) על זכויות מוכר המשק, ובאשר לחוקיות המבנים והשימושים שבמשק. להלן נפרוש, בתמצית, את הבדיקות העיקריות של רוכש המשק לערוך טרם החתימה על ההסכם. 

  • מנהל מקרקעי ישראל – על רוכש המשק לברר במנהל מקרקעי ישראל, במחוז הרלוונטי בו מצוי המשק, האם המוכר אכן רשום כבעל זכויות במשק, ואילו זכויות יש לו, וכן לבדוק , האם יש עיקולים ו/או שעבודים ו/או זכויות לצד ג' כלשהו במשק, האם יש צווים משפטיים ו/או מנהליים על המשק, והאם יש הערות על זכויות המוכר במשק. 

            רצוי כי רוכש המשק לא יסתפק באישור הזכויות שיקבל ממוכר המשק, אלא יערוך את הבירורים עם המנהל באופן ישיר. 

  • המועצה האזורית – יש לוודא כי אין חובות של בעל המוכר במועצה האזורית, ובעיקר חובות בגין ארנונה ו/או מיסים ו/או היטלים אחרים שלא שולמו. יש לשים לב כי אין גם חובות ישנים שלא שולמו או ששולמו בפיגור. רצוי לבקש מהמועצה אישור בכתב כי אין להם התנגדות להעברת הזכויות בכפוף לתשלום החובות (אם ישנם). 
  • הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חובה על רוכש הנכס לערוך בדיקה מקיפה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, כי כל המבנים ו/או הסככות אשר בנויות במשק החקלאי נבנו בהיתר, כי אין חריגות בניה, כי אין צווים משפטיים ו/או מנהליים כנגד בעל המשק וכי אין חובות לבעל הזכויות במשק. על הרוכש, או נציג אחר מטעמו שמתמחה בתחום זה, לעיין פיזית בתיק המשק שבמשרדי הועדה. רצוי לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובניה אישור בכתב כי אין להם התנגדות להעברת הזכויות במשק לידי הרוכשים. 
  • אגודה החקלאית – על רוכש המשק החקלאי לברר באגודה  החקלאית, כי המוכר הנו בעל הזכויות הרשום של המשק החקלאי, וכן לברר מה גודל החלקות של המשק ומה מיקומם (לבקש תשריט). 

            כמו כן, על הרוכש לבדוק באגודה מהם הקריטריונים להעברת הזכויות באגודה (כמו למשל קבלה ע"י ועדת הקבלה בישוב), והאם הוא בכלל עומד בהם. 

  • מנהלה להסדרים חקלאיים (משקם) – חקלאים רבים (ואגודות חקלאיות רבות) צברו במהלך השנים חובות עצומים לגורמים שונים. ביום 4.3.1992 נחקק חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992, ובמקביל הקימה הממשלה את המנהלה להסדרים במגזר החקלאי, שעליה הוטל ליישם את החוק בפועל. המנהלה הפעילה 'משקמים' – עורכי דין עם ניסיון במגזר החקלאי – שעליהם הוטל לקבוע את היקף החוב של חברי המושבים (לאחר שבחוק נקבעה מחיקה אוטומטית של 20%), את כושר ההחזר של החייבים ואת המחיקות שיקבלו בעלי המשקים, וכן את נכסי החייבים/בעלי המשקים שניתן לממש. 

חלק ניכר מבעלי המשקים טרם שילמו את חובם (המופחת) בעקבות פסקי המשקם, ועל כן, טרם רכישת משק חקלאי, יש לוודא במנהלה להסדרים חקלאיים שהמשק נשוא העסקה אינו נושא חובות, ולחילופין, להבטיח שכלל החובות ישולמו במסגרת העסקה (למשל באמצעות הפקדת חלק מכספי התמורה בנאמנות עד להסדרת החובות). 

  • הוועד המקומי – על הרוכש המיועד לפנות לוועד המקומי של המושב (ועד אשר שונה מהוועד החקלאי) ולוודא, כי אין לבעל המשק חובות לוועד המקומי. 
  • רשויות המס –  ככל ומדובר במשק חקלאי אשר נרכש בעבר ע"י המוכר, לבקש מהמוכר העתק חוזה הרכישה ואישורי מיסים בגין ביצוע העסקה הקודמת. 
  • רשם המשכונות – טרם החתימה על הסכם המכר, יש להוציא דוח רשם המשכונות על כל אחד מהמוכרים, על פי תעודת זהות, ולוודא, כי אין עיקולים ו/או שעבודים ו/או משכונים ו/או זכויות צד ג' על זכויות המוכר במשק החקלאי. 
  • בנק  ונושים אחרים – במידה ומהבדיקות שבוצעו לעיל עלו כי קיימים נושים או זכאים אחרים על זכויות המוכר במשק, יש לבדוק את היקף כל חוב ו/או זכות אחרת הרובצת על זכויות המוכר, ואת האופן בו ניתן להסירם.

 

נקודות חשובות שחייבות להופיע בחוזה מכר של משק חקלאי

 לאחר שהבדיקות המקדמיות נסתיימו בהצלחה, ונתברר לרוכש המשק כי הזכויות במשק אכן שייכות למוכר, כי המשק נטול חובות (או שקיימים חובות אשר ישולמו מכספי תמורת העסקה), וכי כל המבנים במשק נבנו בהיתר, על רוכש המשק, באמצעות בא כוחו, לנסח את חוזה רכישת המשק תוך מתן תשומת לב מיוחדת לפרטים מסוימים כמפורט להלן. 

  • חוזה על תנאי – העברת הזכויות במשק חקלאי מחייבת את אישור והסכמת האגודה החקלאית ומנהל מקרקעי ישראל. 

אי מתן הסכמת ואישור המנהל ו/או האגודה יגרום לכך, שהזכויות במשק לא יועברו לידי הרוכש, ולכן, חוזה המכר חייב לכלול תנאי ולפיו, ללא אישור האגודה החקלאית ו/או המנהל, החוזה יבוטל כאילו לא נחתם מלכתחילה, והצדדים יפעלו במשותף לבטלו אף ברשויות השונות להן דווח על ההסכם, והסכומים ששילמו הקונים למוכרים על חשבון הרכישה, יוחזרו לקונים במלואם כשהם צמודים למדד. 

  • כספי נאמנות – מוכר משק חקלאי מחויב בתשלום רב לרשויות השונות בגין ביצוע העסקה, תשלום שיכול להגיע עד כדי מחצית משווי התמורה. 

התשלומים המיועדים הנם: לרשויות המס, למנהל מקרקעי ישראל, ולגורמים שונים בהם יש למוכר המשק חוב, לרבות: למועצה האזורית, לאגודה החקלאית, למנהלה להסדרים ועוד. 

על רוכש המשק לערוך תחשיב לעניין החובות המוטלים על המשק, וכן לעניין התשלומים הנדרשים לרשויות השונות, ועליו לקבוע בהסכם המכר, כי סכום זה יישאר בנאמנות אצל באי כוח הצדדים עד לקבלת הסכמת ואישורי המוסדות הרלוונטיים, וכן עד לסילוק מלוא החוב אשר קיים על המשק. 

  • דיבידנדים – בעל משק חקלאי זכאי לדיבידנדים ו/או הכנסות מהאגודה החקלאית (חלק יחסי), בהיותו חבר באגודה חקלאית-שיתופית. 

לעיתים מתברר, כי לאחר החתימה על הסכם המכר, וטרם העברת החזקה במשק החקלאי לידי הרוכש, המשק הניב הכנסות לבעל המשק, ולעיתים, האגודה מחליטה על חלוקת דיבידנדים לאחר העברת החזקה לידי הרוכש, ואולם הדיבידנדים הנם בגין שנה קודמת שבה המוכר היה בעל הזכויות במשק. 

על חוזה המכר להסדיר את עניין קבלת הדיבידנדים וההכנסות, ולהורות מי זה שיקבלם בהתאם למתואר לעיל. 

 

מיסים ותשלומים עיקריים החלים על העסקה

 בעת מכירת משק חקלאי, על המוכר לשאת בתשלום מיסים אשר שונה באופן ניכר מהיקף המיסים המוטלים על מוכר בעסקת מקרקעין אשר מבוצעת במגזר העירוני.

במכירת משק חקלאי, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים למנהל מקרקעי ישראל (בגין הסכמתו לאפשר את המכירה) ולרשויות המס,  לצד הסדרת חובות המשק מהעבר לגורמים שונים ובהם: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

  • מס שבח – משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בגין הפרמטר הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי -  מוכר משק חקלאי יכול ליהנות מפטור ממס שבח במכירת בית המגורים, בדומה למוכר דירה במגזר העירוני, זאת כמובן בכפוף לתנאי החוק.

חשוב לציין, כי בנחלות רבות קיימים שני בתי מגורים, ובמקרה כזה ניתן לקבל פטור ממס שבח גם על מכירת בית המגורים השני, אם דווח למס שבח על העברת בית זה לבן הממשיך. 

בגין הפרמטר השני, התמורה בגין יתרת העסקה – מוכר המשק יחויב במס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות של המשק החקלאי. 

  • דמי הסכמה - מחזיקי משקים חקלאיים, ככלל, הם חוכרים או ברי רשות, שזכויותיהם אינן מהוונות, אך בשונה מהמצב במגזר העירוני, מינהל מקרקעי ישראל מסרב לאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים. סירוב המינהל מתייחס הן לזכויות המגורים והן לזכויות החקלאיות (טרם החלטה 979 של מועצת המנהל).

מאחר וזכויות בעלי המשקים החקלאיים אינן מהוונות, מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של כשליש מעליית ערכו של המשק החקלאי מעת רכישתן ע"י המוכר ועד למכירתן על ידו.

לצורך חישוב דמי ההסכמה, מכיר המנהל בהשקעות שהשקיע המוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע, ומנכה אותן מדמי ההסכמה. 

  • מס רכישה - תשלום מס הרכישה נגזר משווי המשק החקלאי, כאשר, לצורכי מס, משק חקלאי מורכב מבית מגורים + שטח חקלאי.

לעניין בית המגורים - מס הרכישה הנו זהה למס הרכישה החל על בית מגורים במגזר העירוני.

כאשר המשק מהווה את ביתו היחידי של הרוכש ואין ברשותו נכס מגורים נוסף, הרי שהרוכש פטור ממס רכישה עד לשווי 1,350,000 ₪ על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 1,601,210 ₪ ישלם הרוכש 3.5%, ועל הסכום שמעבר ל 1,601,210 ₪ ישלם הרוכש 5%. 

 כאשר לרוכש יש בית/דירה נוספת הרי שהרוכש ישלם 5% משווי בית המגורים עד לשווי 1,350,000 ₪, על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 3,000,000 ₪ ישלם הרוכש 6%, ועל הסכום שמעבר 3,000,000 ₪ ישלם הרוכש 7% .

לעניין השטח החקלאי - מס הרכישה עד לשווי 299,240 ₪ הנו 0.5%, ומעבר לזה מס הרכישה הנו 5%.

 מדרגות המס וסכומי התשלומים המפורטים בפרק זה נכונים למועד עריכת המאמר, ומשתנים מעת לעת.

 

 דיווחים לרשויות השונות

מיד לאחר החתימה על חוזה המכר, על הרוכש לרשום לזכותו משכון ברשם המשכונות על זכויותיו של המוכר במשק החקלאי. 

בתוך 40 ימים מיום החתימה על חוזה המכר, הצדדים מחויבים לדווח על העסקה לרשויות המס. 

על הצדדים לדווח למנהל מקרקעי ישראל, לאגודה החקלאית ולסוכנות היהודית (במידה והסוכנות הנה חלק מהסכם השכירות לצד המנהל והאגודה) בגין העברת הזכויות, וכן למלא אחר הוראותיהם להעברת הזכויות, לרבות הוראות המנהל להעברת זכויות במגזר החקלאי. 

טרם העברת החזקה במשק לידי הרוכש וטרם תשלום יתרת התמורה לידי המוכר, על הרוכש לדאוג לקבל אישורים בדבר העברת החזקה במשק ואישורים בגין העדר חובות מהגורמים להלן: האגודה החקלאית, הועד המקומי, המועצה האזורית, הועדה המקומית לתכנון ובניה, רשויות המס, המנהלה להסדרים (במידה ויש חוב), מנהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית. 

ככל ובמועד העברת החזקה עדיין לא יהיו בידי המוכר/רוכש מלוא האישורים האמורים, יש לוודא השארת כספים בנאמנות עד לקבלת מלוא האישורים. 

 

סיכום 

מכירת/רכישת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, ואשר מצריכה מיומנות ומומחיות הן בדיני מקרקעין והן בדיני אגודות שיתופיות.

חלק ניכר מההוצאות, המיסים והתשלומים הנובעים ממכירת משק חקלאי, ניתנים להפחתה באופן ניכר, כך שתכנון מס נכון מבעוד מועד, לצד ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את התשלומים הנובעים מהעסקה אצל הגורמים השונים, ובהם: רשויות המס, מנהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית, ובכך, התמורה שתיוותר בידיו של המוכר בסופו של יום תגדל משמעותית.

לפני ביצוע מכירת/רכישת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

 

 נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

המדריך להעברה ללא תמורה של זכויות במשק חקלאי בין קרובים

20/12/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבים מבעלי זכויות במשקים חקלאיים מבקשים להעביר את זכויותיהם במשק לאחד מבני המשפחה, וזאת, מתוך רצון לקבוע עובדות לעניין "יורש" המשק עוד בחייהם ולמנוע אגב כך יריבויות ומאבקים על הזכויות במשק לאחר פטירתם, וכן נוכח המיסוי הכבד המוטל בעת מכירת המשק.

 
במאמר זה נסקור את החיובים והתשלומים המוטלים על הצדדים בעת העברה ללא תמורה של הזכויות במשק בין "קרובים", כהגדרתם בחוק, ונמליץ על פיתרון שימנע סכסוכים עתידיים אשר עלולים לפרוץ בין הצדדים.
 
 
הפרוצדורה בהעברת הזכויות ללא תמורה
 
הפרוצדורה בעסקת העברת זכויות במשק חקלאי ללא תמורה דומה לפרוצדורה בעסקת מכירת/רכישת משק חקלאי רגילה.
תחילת העסקה בחתימת הצדדים על תצהירי העברה ללא תמורה, כאשר התצהירים חתומים ע"י הצדדים ומאומתים ע"י עורך דין (בעסקה רגילה נחתם, בדומה, חוזה מכר).
רצוי, כי מייד עם החתימה על התצהירים, מקבל המתנה, שאליו עוברות הזכויות, ירשום לזכותו משכון ברשם המשכונות על זכויותיו של נותן המתנה/המעביר במשק החקלאי.
בתוך 40 ימים מיום החתימה על התצהירים, הצדדים מחויבים לדווח על העסקה לרשויות המס.
על הצדדים לדווח למנהל מקרקעי ישראל, לאגודה החקלאית ולסוכנות היהודית (במידה והסוכנות הנה חלק מהסכם השכירות לצד המנהל והאגודה) בגין העברת הזכויות, וכן למלא אחר הוראותיהם להעברת הזכויות, לרבות הוראות המנהל להעברת זכויות במגזר החקלאי.
יש לשים לב, כי בעת ביצוע העסקה לא קיימות במשק חריגות בניה ו/או שימושים חורגים שכן המנהל ידרוש להסדיר את החריגות במסגרת העברת הזכויות, ולא יאשר את ההעברה כל עוד אלו לא הוסרו.
 
מיסים ותשלומים החלים על העסקה
 
מס שבח –        נותני המתנה פטורים ממס שבח בעסקת העברה ללא תמורה בין קרובים {בהתאם להוראת סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963}
 
דמי הסכמה–    נותני המתנה פטורים מתשלום דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל בעסקת העברה ללא תמורה בין קרובים.
 
מס רכישה –     תשלום מס הרכישה החל על מקבל המתנה הנו 1/3 מתשלום מס הרכישה החל על רוכש משק חקלאי. {סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה-1974}
 
תשלום מס הרכישה נגזר משווי המשק החקלאי. מאחר ובשעת ההעברה ללא תמורה של המשק אין בידי רשויות המס מידע ישיר לגבי ערכה של הזכות המועברת, שכן לא מדובר בהעברה בתמורה ממוכרמרצון לקונה מרצון, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעיןעל מנת שיעריך את שווי המשק החקלאי בטרם תוגש השומה, ולחילופין, ניתן להיעזר בייעוץ שלמתווך הבקיא בעסקאות מכירת משקים חקלאיים באזור.
 
יצוין, כי ניתן להגיש את ההצהרה על העברה ללא תמורה ללא שומה עצמיתאך במקרה זה נוטל מקבל המתנה סיכון ששוויו של המשק החקלאי המועבר יוערך על ידי רשויות המס מעבר להערכתו האישית (הקונה רשאי להגיש השגה על השומה תוך 30 יום מיום מסירת הודעת השומה ).
 
מדרגות מס הרכישה –
משק חקלאי מורכב מבית מגורים + שטח חקלאי
לעניין בית המגורים - מס הרכישה הנו זהה למס הרכישה החל על בית מגורים במגזר העירוני.
כאשר המשק מהווה את ביתו היחידי של מקבל המתנה ואין ברשותו בית/דירה נוספת, הרי שמקבל המתנה פטור ממס רכישה עד לשווי 1,350,000 ₪. על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 1,601,210 ₪ ישלם מקבל המתנה 3.5%, ועל הסכום שמעבר ל1,601,210 ₪ ישלם מקבל המתנה 5%. (מס הרכישה בגין העברה ללא תמורה יהיה 1/3 מהסכום שיתקבל לעיל).
כאשר למקבל המתנה יש בית/דירה נוספת הרי שמקבל המתנה ישלם 5% משווי בית המגורים עד לשווי 1,350,000 ₪, על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 3,000,000 ₪ ישלם מקבל המתנה 6%, ועל הסכום שמעבר 3,000,000 ₪ ישלם מקבל המתנה 7% (מס הרכישה בגין העברה ללא תמורה יהיה 1/3 מהסכום שיתקבל לעיל).
 
לעניין השטח החקלאי - מס הרכישה עד לשווי 299,240 ₪ הנו 0.5% ומעבר לזה מס הרכישה הנו 5% (מס הרכישה בגין העברה ללא תמורה יהיה 1/3 מהסכום שיתקבל לעיל).
מדרגות המס וסכומי התשלומים המפורטים בפרק זה נכונים למועד עריכת המאמר, ומשתנים מעת לעת.
 
חתימה על חוזה בין הצדדים
ההיסטוריה מלמדת, כי במקרים רבים שבהם הועברו זכויותיו של בעל הזכויות במשק לקרוב משפחתו, נוצרו סכסוכים מרים בין הצדדים עד כדי גירושו של נותן המתנה מהמשק.
מומלץ למעביר משק חקלאי ללא תמורה לקרוב, לחתום בנוסף על תצהירי העברת הזכויות גם על חוזה עם מקבל ההעברה,  אשר יסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לכל תקופת חיי מעביר הזכויות/נותן המתנה ולרבות במקרה שיעבור לבית אבות ו/או חלילה יהיה סיעודי ונזקק.
 
להלן נציין מספר נקודות עיקריות שעל החוזה להכיל:
  • התחייבות מצד של מקבל המתנה, כי נותן המתנה יישאר לגור בביתו שבמשק החקלאי כל חייו וללא תשלום למקבל המתנה, וכי תהיה לו חזקה בלעדית על בית המגורים בו הנו מתגורר.
  • התחייבות מצד של מקבל המתנה, כי לנותן המתנה תהיה הזכות הבלעדית להשכיר את הבית בו הנו מתגורר במשק ו/או את חלקו, וכל דמי השכירות הנ"ל יהיו שייכים לנותן המתנה בלבד.
  • התחייבות מצד מקבל המתנה כי לנותן המתנה תהיה הזכות, לשיקול דעתו הבלעדית, להגדיל ו/או להרוס ו/או לשנות את ביתו שבתוך המשק, ומקבל המתנה מתחייב לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך.
  • התחייבות מקבל המתנה לטפל בנותן המתנה ולדאוג לכל מחסורו עד מלאת ימיו.
  • התחייבות מקבל המתנה להפריש כספים ו/או זכויות לנותן המתנה.
  • התחייבות מקבל המתנה שלא למכור את המשק ללא אישור נותן המתנה מראש ובכתב.
  • התחייבות מקבל המתנה לנותן המתנה, כי במידה ונותן המתנה יועבר לבית אבות ו/או למוסד שיקומי ו/או למוסד גריאטרי ו/או לכל מסגרת אחרת, הרי ששכר הדירה שיתקבל מהבית בו מתגורר נותן המתנה יועבר במלואו למילוי צרכיו ו/או לתשלומים שיהיה חייב בהם ו/או לכל צורך אחר שנותן המתנה יראה לנכון.
  • הסדרת נושא תשלומי האגרות ו/או תשלומי המיסים (לרבות: מועצה, מושב, אגודה חקלאית, חשמל ומים) ועל מי הם יחולו.
  • הסדרת נושא מינוי אפוטרופוס על רכושו ו/או גופו של נותן המתנה במידה ונותן המתנה לא יוכל לתפקד ו/או לא יהיה צלול , ויהיה זקוק למינוי אפוטרופוס על רכושו ו/או גופו.
  • הסדרת חובות המשק (ככל וישנם) והנושא באחריות לחובות אלו.
 
סיכום
העברת זכויות במשק חקלאי ללא תמורה בין קרובים דומה בצביונה למכירת/רכישת זכויות במשק חקלאי.
העברת הזכויות במשק חקלאי ללא תמורה, עשויה להעמיד את נותני המתנה בסיכון לא סביר, במידה ולא יינתן פיתרון מעמיק, יסודי ומקצועי לבעל המשק החקלאי, מעביר הזכויותעד סוף ימיו.
 
לפני ביצועה של כל עסקת העברת זכויות במשק, לרבות העברה ללא תמורה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.
 
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עצימת עיניים כחוסר תום לב בפשיטת רגל

12/12/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אברהם ושרה הנם זוג נשוי מזה שנים רבות, ומטבע הדברים, אברהם הנו מורשה חתימה בחשבון הבנק של רעייתו שרה. לפני מספר שנים, אברהם נקלע לחובות, והחל למשוך שיקים מחשבונה של שרה רעייתו, ללא ידיעתה ובוודאי שללא אישורה. חובותיה של שרה תפחו עד שנאלצה להגיש בקשה לכינוס נכסים ולהכרזתה כפושטת רגל.
האם בית המשפט ייעתר לבקשתה של שרה?
חייב בהליך פשיטת הרגל, יוכרז ע"י בית המשפט המחוזי כפושט רגל, לאחר שבית המשפט יקבע, כי החייב נהג בתום לב הן בנסיבות יצירת החובות והן במסגרת ההליך גופו.
בית המשפט שוקל את אופן יצירת החובות, והוא בודק האם החייב נהג בתום לב כלפי הנושים בעת יצירתם, האם רימה אחרים, האם ניסה להבריח נכסים, האם הסתיר נכסים, האם ביצע פעולות לא חוקיות, האם נהג בהגינות וביושר וכיו"ב.
במאמר זה נעסוק בשאלת תום הלב הנובעת מיצירת חובות כתוצאה מ'עצימת עיניים'.
בתי המשפט קבעו, לא אחת, כי בעל חשבון בנק שהוגבל אשר מושך שיקים בגין חשבון בנק של רעייתו שהינה נטולת הכנסות, ולמצער, הכנסותיה הנן נמוכות, מציג בפני הצדדים השלישיים שלהם מסוחרים השיקים מצג כוזב ומטעה אותם לחשוב שהם מקבלים לידיהם מסמך סחיר בעל ערך כשאין הדבר כן. מי שכך נוהג יוצר חובות שלא בתום לב.
בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט עודד גרשון) קבע בפש"ר 323/06 בדראן מרים נ הכונס הרשמי, מתוך www.nevo.co.il }, כי מי שמעמיד את חשבונו לרשות זולתו, מבלי שתהיה לו כל בקרה ושליטה על מהות הפעולות המבוצעות בחשבון, על גובה השיקים הנמשכים ממנו ועל הסכומים המופקדים בו, אינו יכול לטעון לאחר מכן כי החוב שנוצר בחשבון הבנק שלו, כתוצאה מפעולות כאמור, נוצר בתום לב.
בית המשפט העליון דחה את הערעור של בני הזוג בדראן, בקובעו, כי שני בני הזוג נהגו שלא בתום לב בשלב שקדם להגשת בקשותיהם, וכי החייבת נהגה שלא בתום לב בכך שהסכימה להעמיד את חשבון הבנק שלה לרשות בעלה אף שחשבונו הוגבל, ונתנה לו יד חופשית לפעול בו בלא הפרעה.
ראו: ע"א 6067/04 מוחמד בדראן ואח' נ כונס הנכסים הרשמי, מתוך www.nevo.co.il
בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת דיאנה סלע) קבע בפש"ר (חי') 365/05 רפאל פייגלביץ' נ'כונס הנכסים הרשמי,  מתוך www.nevo.co.il כדלקמן:
"… חובה על אדם המנהל חשבון בנק לעקוב אחרי הפעולות המתבצעות בחשבונו, ועצימת עיניים המתוארת על ידי החייב אינה סבירה…..
איני מקבלת את גרסתו כי לא בדק את חשבונו משך תקופה כה ארוכה, ולא היה מודע להתנהלותו. חזקה על אדם הנפרד מאשתו וממשיך לקיים עמה חשבון משותף כי יבדוק את פעולותיה, אלא אם הוא מרשה לה למשוך שיקים כאוות נפשה ביודעין….
 
לחלופין, אם אכן נכונה גרסתו כי לא בדק את חשבון הבנק שלו משך תקופה ארוכה, מצביע הדבר על אדישות ביצירת חובות, חוסר אכפתיות וחוסר אחריות המגיע לכדי חוסר תום לב. חובה על אדם לעשות פעולות מינימליות כדי להבטיח שלא יסתבך בחובות, וטענה כי לא בדק חשבון משותף שלו ושל אשה ממנה נפרד משך חודשים ושנים אינה יכולה להתיישב עם חובה זו.
עולה מהאמור לעיל, כי חייב אשר הפקיר את חשבון הבנק שלו לחסדיו של בן זוגו, והתעלם במופגן מההתנהלות בחשבון הבנק, ולחילופין, גילה חוסר אכפתיות באשר לנעשה בחשבונו הוא, הרי שבית המשפט עלול לדחות את בקשתו למתן צו כינוס ולהכרזתו כפושט רגל.
מנגד, בתי המשפט פסקו לא אחת, כי ניהול ההליך ע"י החייב כנדרש, לרבות: הגשת דוחות בזמן, תשלום לקופת הכינוס בהתאם לצו הכינוס והגשת המסמכים שנדרשו ע"י הכנ"ר/מנהל מיוחד, לעיתים, יש בו כדי להתגבר על חוסר תום הלב אשר נובע כתוצאה מעצימת עיניים באופן יצירת החובות.
יתר על כן, בית המשפט העליון קבע בע"א 3224/07 אברהם בן דוד נ' כונס הנכסים הרשמי מתוךwww.nevo.co.il , כי גם כאשר מתגלה חוסר תום לב מסוים ביצירתו של חוב, חלוף הזמן ישמש כמשקל נגד או שיהיה בו כדי לרפא את הפגם.
לסיכום, הגשת בקשת החייב למתן צו כינוס ולהכרזתו כפושט רגל מצריכה מחשבה מרובה והכנה מדוקדקת ורואת פני העתיד של הליך הפש"ר. טרם הגשת הבקשה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום פשיטת הרגל אשר הנו בעל ניסיון וידע בסוגיות המורכבות המלוות את החייב לאורך כל הליך הפש"ר.  הדבר נכון שבעתיים כאשר מדובר בחייב אשר אופן יצירת חובותיו עלול לגרום לאי קבלת הבקשה ו/או להעפתו מההליך.
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

החלטה 979 –פתרון חלקי לסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ,תגובה אחת
פתח בחלון חדש »

סוגיית ירושת המשק החקלאי יוצרת סכסוכים שקורעים משפחות ומשפיעים בהכרח לרעה גם על האווירה במושבים עצמם.

החלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אשר אושרה (בשינויים קטנים) ע"י בג"צ ביום 9.6.2011 מנסה ליתן פתרונות מעשיים לסכסוכים בתוך התא המשפחתי, ואולם, הפתרונות של המנהל חלקיים בלבד, ואינם נותנים מענה אמיתי, ראוי וכולל לסכסוך על "ירושת המשק החקלאי".
 
רקע היסטורי
מדיניות מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מראשית הקמתו הנה, כי יש לשמר את היחידה החקלאית בשלמותה בכדי למצות את הפוטנציאל המשקי שלה ולמנוע את הפגיעה בכושר קיומה כמשק חקלאי. ברוח מדיניות זו נחתמו הסכמים בין המנהל ובין האגודות השיתופיות במושבים.
על פי הוראות ההסכמים, בעל משק חקלאי המעוניין להעביר את המשק החקלאי לאחד מילדיו, עליו לבחור מביניהם "בן ממשיך", אשר הוא, ורק הוא, זה שיקבל לידיו את המשק החקלאי לאחר מותו ומות רעייתו.
ההוראות קובעות באופן חד משמעי, כי לא ניתן להוריש את המשק החקלאי ליותר מילד אחד, ויתר על כן, אין חובת פיצוי ו/או תשלום של יורש המשק החקלאי ליתר אחיו שלא 'ירשו' זכויות במשק.
עד לראשית שנות ה-90 התקבלה הבחירה ב'בן הממשיך' בברכה על ידי שאר האחים.  ערך המשקים החקלאיים, באותה תקופה, לא היה גבוה, החקלאות במשקים החקלאיים לא היתה כלכלית כלל, והילדים של בעלי המשקים החקלאיים חיפשו מקורות תעסוקה מחוץ למושבים, ובהתאם שינו את מקום מגוריהם.
המהפך החל כאשר תושבי הערים החלו לחפש איכות חיים, ופנו לחפש דיור צמוד קרקע מחוץ לעיר, וערכם של המשקים החקלאיים החל להאמיר והגיע עד למיליוני דולרים.
המשק החקלאי הפך עד מהרה לנכס נדל"ני יקר ערך, ומכאן הדרך לסכסוכי דמים על ה"ירושה" היתה קצרה.  
 
החלטה 979 – פתרון חלקי לסוגית ירושת המשק החקלאי
היקף הבניה במשק חקלאי - החלטה 979 קובעת, כי בעל משק חקלאי יוכל לרכוש זכויות בניה במשק בהיקף מירבי של 375 מ"ר, בתמורה לתשלום דמי חכירה למנהל בשיעור 3.75% מערך הקרקע.
על בעל המשק החקלאי לא תוטל מגבלה בעניין חלוקה פנימית של זכויות הבניה למספר יחידות דיור.
בעל המשק החקלאי יהא רשאי לבנות בחלקת המגורים (חלקה א') במשק החקלאי מבנה אחד בגודל 375 מ"ר או מספר רב של מבנים למגורים, אשר שטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר, וכל זאת מבלי לשלם למנהל כל תשלום נוסף.
באופן זה מתאפשר לבעל המשק החקלאי לבנות מספר מבנים/יחידות דיור בתחומי המשק החקלאי ולשכן שם מספר מילדיו.
 
ביטול הדרישה לרצף דורי - החלטה 979 ביטלה את ההגבלה לפיה בניית יחידה שלישית במשק חקלאי מותנית בכך שלבעל המשק החקלאי יש נכד נשוי (הדרישה לרצף בין דורי).
בניית יחידות דיור בחלקת המגורים תתאפשר כעת לבעל המשק החקלאי ולקרוביו (בן זוג, הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, ילד מאומץ של אחד מבני הזוג, ידוע בציבור וכיו"ב).
ההגבלה שלפיה אפשר לשכן במשק החקלאי רק ילד אחד (הבן הממשיך) בוטלה, ולבעל המשק החקלאי קיימת אפשרות כעת, לשכן במשק החקלאי מספר מילדיו.
 
פיצול מגרש לבניית יחידת דיור מחלקת המגורים - החלטה 979 מאפשרת לבעל המשק החקלאי לפצל מגרש לבניית יחידת דיור מחלקת המגורים (חלקה א') {להלן גם: "פיצול משק"} בתמורה לתשלום למנהל כ- 33% מערך המגרש המפוצל, ולמוכרו לצד שלישי, כאשר המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר ואשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שייוותר בידי בעל המשק החקלאי.
לבעל המשק החקלאי קיימת אפשרות כעת, להעניק ו/או להוריש מגרש הכולל זכויות בניה, לבן אחר מלבד הבן הממשיך או הבן שיירש את המשק החקלאי.
 
הדרך לפתרון סכסוכי הירושה במשקים החקלאיים עוד ארוך
החלטה 979 נותנת מענה, חלקי בלבד, לסכסוכים שבין בני המשפחה במושבים. שווי המשקים החקלאיים מחד, ואופן הורשת המשקים החקלאיים על פי כללי המנהל מאידך, מותירים את הסוגיה ללא פתרון כולל ונכון, והסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים יעסיקו אותנו עוד זמן רב.
להלן נפרט נקודות עיקריות, אשר לא קיבלו מענה בהחלטה 979, ואשר יש בהן בכדי למנוע, או לפחות למזער, את הסכסוכים הנובעים מירושת המשק החקלאי.
הורשת משק חקלאי למספר ילדים – רובם ככולם של המשקים החקלאיים בארץ כבר מזמן אינם משמשים לחקלאות. המשקים החקלאיים הפכו לנכס נדל"ני יקר ערך.
במשקים החקלאיים מוקמים עסקים רבים ואף נבנים מחסנים, סככות ומבנים אשר מושכרים לצדדים שלישיים (לעיתים בניגוד לחוק) ואשר מכניסים לבעלי המשקים החקלאיים כספים רבים.
מאחר והמשקים החקלאיים כבר אינם מהווים יחידות חקלאיות כהגדרתן לעיל, לא קיימת יותר המטרה שלשמה נוצרו המשקים החקלאיים ואשר היו נכונים עד לראשית שנות ה-90.
לדידי ראוי, כי מועצת מנהל מקרקעי ישראל תקבל החלטה ולפיה משק יהיה ניתן להורשה למספר ילדים, בדיוק כמו בית/דירה בעיר, ובכך ייפתרו מרבית הסכסוכים אשר קיימים בתוך המשפחות.
 
פיצול משק  - החלטה 979 מאפשרת פיצול משק חקלאי פעם אחת בלבד תוך חיוב המפצל בתשלום שווי 33% מערך המגרש.
חלקה א' במשק החקלאי משתרעת לרוב על שטח של  2.5 דונם, ומאחר ועל פי החלטה 979 בעל המשק החקלאי יירשם כחוכר, רצוי כי מועצת המנהל תקבל החלטה חדשה ולפיה ניתן יהיה לפצל את המשק מספר פעמים בכפוף לתוכנית תקפה, ובכך בעל המשק החקלאי יוכל להוריש ו/או להעניק מגרשים לילדים נוספים.
 
אפשרות רישום יחידת דיור במשק כיחידה עצמאית- החלטה 979 מאפשרת בניה של מספר יחידות דיור בתחומי המשק, ובלבד ושטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר.
בעל המשק החקלאי יכול, לכאורה, לבנות מספר יחידות דיור במשק ולשכן שם מספר ילדים. אולם, ע"פ הדין הקיים, כל המבנים מהווים חלק מהמשק ועם פטירת בעל המשק החקלאי, יורש המשק (רק אחד כאמור) יכול ל'סלק' את המשתכנים, ולעיתים אף בלי מתן פיצוי הולם.
לדעת כותב המאמר, על מועצת המנהל לקבל החלטה, ולפיה בעל המשק החקלאי יכול להעניק זכויות מגורים במשק לילדיו באופן שייחתם מעין 'הסכם שיתוף' בין המשתכנים השונים, או באופן שיירשם ברשם המקרקעין 'בית משותף', כאשר המנהל הנו הבעלים, בעל המשק החקלאי יהיה החוכר, והמשתכנים יהיו שוכרי משנה בעלי זכויות קנייניות. 
באופן זה בעל משק חקלאי יוכל להעניק ו/או לשכן מספר ילדים בתחומי המשק, ובכך מפלס המתיחות בתוך המשפחה ירד באופן ניכר.
 
פיצול המגרש/המשק לא ייגרע מזכויות הבניה במשק החקלאי – החלטה 979 מאפשרת לפצל מגרש מהמשק החקלאי, אולם זכויות הבניה שבמגרש המפוצל (שלא יפחתו מ-160 מ"ר) מופחתים מזכויות הבניה של המשק החקלאי, כך שזכויות הבניה במשק החקלאי יהיו לכל היותר 215 מ"ר.
החלטה זו קובעת, כי בפועל, בעל המשק החקלאי יכול לבנות לכל היותר שני בתים בתוך המשק.
ראוי ורצוי, כי זכויות הבניה במשק החקלאי יוותרו כמו שהם (לפחות 375 מ"ר) גם לאחר פיצול המשק, ובכך בעל המשק החקלאי יוכל להוריש ו/או להעניק יחידת דיור לילד נוסף.  
הגדלת אחוזי הבניה- החלטה 979 מאפשרת בניה במשק החקלאי של בית אחד או יותר, ובלבד ושטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר.
החלטה זו יוצרת מצב שבעל המשק החקלאי מוגבל ביכולתו לבנות מספר בתים בתחומי המשק החקלאי, ובפועל הוא לא יבנה יותר מ-3 מבנים/בתים (כולל מבנה במגרש המפוצל).
מאחר ושטח המשק החקלאי הנו גדול דיו להכיל מספר רב של בתים/מבנים (2.5 דונם), יש לקוות כי מועצת מנהל מקרקעי ישראל תקבל החלטה על הגדלת אחוזי הבניה במשקים. 
 
סיכום
החלטה 979 מנסה ליתן פתרונות מעשיים לסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים, ואולם, הפתרונות שהיא מספקת הנם חלקיים בלבד, ואינם נותנים מענה אמיתי וראוי לסכסוך הנובע מירושת המשק החקלאי.
מוטב יהיה, כי מועצת מנהל מקרקעי ישראל תקבל החלטה חדשה ולפיה, בעל משק חקלאי יוכל באמת להוריש את המשק לכל ילדיו, ולכל הפחות, יוכל להעניק או ליתן מגרשים ובתים לילדים נוספים מלבד הבן הממשיך או היורש.
ראוי להדגיש, כי גם במסגרת הקיימת ניתן למנוע סכסוכים בין בני משפחה, וקיימות דרכים נוספות אשר יש בהן בכדי למנוע או להפחית למינימום את הסכסוכים הקיימים בתוך התא המשפחתי, ועל כן רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות טרם נקיטת צעדים בעלי השלכות קנייניות, לרבות טרם עריכת צוואות ו/או מינוי בן ממשיך ו/או פיצול המשק.
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

פיצויי פיטורין – גם לעובד שהתפטר

6/11/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד חיה שאבי   |   אחר  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ככלל, עובד המתפטר מיוזמתו, אינו זכאי לפיצויי פיטורין, לעומת עובד המפוטר על ידי מעסיקו, שזכאי לכך.
אבחנה זו בין עובד מפוטר לעובד שהתפטר, גוררת אחריה ביקורת רבה.
בין היתר עולה הטענה כי לאבחנה זו השלכות שליליות. כך לשם הדוגמא, ייתכן כי עובד ינסה לגרום לפיטוריו באמצעות התנהגות לא נאותה, על מנת שיהיה זכאי לפיצויי פיטורים, וזאת במקום לסיים בצורה ראויה והוגנת את יחסיו עם המעסיק, שאם לא כך, לא יפוצה.
בנוסף, מאחורי חובת פיצויי הפיטורים המוטלת על המעסיק אשר מפטר את עובדו, עומדים מספר טעמים, אשר רלוונטיים גם לגבי עובד שמתפטר מיוזמתו. אם כן, מה הטעם "להפלות" ביניהם?
לדוגמה, פיצויי הפיטורים מיועדים לאפשר לעובד לכלכל את עצמו במהלך החיפוש אחר עבודה חדשה, ודבר זה חשוב גם לעובד המתפטר (אם כי במידה פחותה, שכן בדרך כלל הוא מתכנן את עזיבתו באופן שלא יפגע בפרנסתו).
בנוסף, פיצוי פיטורים מהווים מעין "תוספת שחיקה" לעובד, והרי אין הבדל בשחיקה בין עובד מפוטר לעובד מתפטר.
האמור לעיל, וטיעונים נוספים, הביאו לשינוי המגמה בפסיקה והחקיקה לפיה, במקרים מסוימים יש להטיל על המעביד חובה לפצות, עובד שמתפטר.
אחד הביטויים למגמה זו מצוי בחוק פיצויי פיטורים, התשכ"ג-1963. החוק קובע הסדר של 'התפטרות בדין פיטורים', על פיו, במקרים מסוימים, בהתמלא התנאים המנויים בחוק, יהא המתפטר זכאי לפיצוי. נמנה חלק מהמקרים:
1. התפטרות עובדת עקב שהייתה במקלט לנשים מוכות
2. פטירה או פשיטת רגל של המעביד, ואם מדובר בתאגיד, פירוקו או מחיקתו
3. פטירת העובד
4. התפטרות העובד עקב מצב בריאותו הלקוי
5. התפטרות לרגל העתקת מקום מגורים
6. התפטרות הורה על מנת לגדל את ילדו
7. התפטרות עקב הרעה מוחשית בתנאי העבודה.
בנוגע למקרה האחרון, התפטרות עקב הרעה מוחשית בתנאי עבודה, חשוב לציין, כי לא כל שינוי בתנאי העבודה, שאינו לטעמו של העובד, נחשב להרעה מוחשית בתנאי העבודה המזכה את העובד בפיצויי פיטורים באם הוא מתפטר. שהרי למעביד מוקנית זכות יסוד לנהל את עסקו בצורה הנראית לו, כל עוד אין פגיעה משמעותית בעובד.
שינוי בתנאי העבודה ייחשב להרעה מוחשית אם מבחינה אובייקטיבית, לא ניתן לדרוש מאדם סביר שימשיך לעבוד בתנאים אלו.
מפסיקת בתי הדין לעבודה אנו למדים אלו מקרים ייחשבו להרעה מוחשית בתנאי העבודה, ואלו לא. לדוגמה, נפסק כי שינוי משמעותי במיקום העבודה ובדרכי ההגעה אליה המסופקים לעובד, ייחשב לעיתים כהרעה מוחשית בתנאי העבודה, זאת בהתחשב בין השאר במצבו הבריאותי ובגילו של העובד, המשפיעים באופן משמעותי על יכולת הניידות שלו.
כמו כן נקבע בפסיקה כי גובה השכר הוא פרמטר עיקרי ומשמעותי ביחסי העבודה, והוא מהווה אחד השיקולים העיקריים של עובדים בבחירת מקום עבודה, ועל כן הפחתה בשכר בדרך כלל תיחשב להרעה מוחשית בתנאי העבודה.
עובד שבכוונתו להתפטר, חייב להתריע בפני המעביד על כוונתו, ולציין שהדבר נעשה עקב ההרעה המוחשית בתנאי העבודה (במידה ואכן זהו המקרה) וזאת על מנת לאפשר למעביד לתקן את ההרעה. אם לא יתריע העובד, הדבר עשוי לשלול את זכאותו לפיצויי פיטורים.
אולם, כאשר בנסיבות העניין, ומהיכרותו של העובד עם המעביד ואופן התנהלותו, ברור כי מירב הסיכויים הם שההתרעה בפני המעביד לא תוביל לשינוי כלשהו, לא מוטלת חובה כזו על העובד.
מובן שכל מקרה יידון לגופו, בהתחשב במאפיינים הספציפיים של העובד, המעביד, וסוג העבודה. בכל שאלה ובעיה בנושא מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום לשם מימוש זכויות העובד ו/או המעביד, על הצד הטוב ביותר.

 

נכתב ונערך על ידי עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים

15/8/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים
תביעת פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
 
סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן- "חוק התכנון והבניה") קובע, כדלקמן:
"(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
העיקרון המשפטי בתביעות פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הינו, כי יש להחזיר את הניזוק למצב בו שהיה קודם לפגיעה כאילו זו לא התרחשה כלל. לשם כך יש להעריך את שווי המקרקעין לפני אישורה של התכנית הפוגעת ("מצב קודם") לעומת שווים לאחר אישורה ("מצב חדש") ולפצות פיצוי מלא בגין ההפרש.
ראו: פרופ' א. נמדר, פגיעה במקרקעין-פיצויים בגין נזקי תכנית, 2002, עמ' 225.
הלכה פסוקה היא, כי הפגיעה נבחנת לפי המבחן האובייקטיבי, הפגיעה בתכונות המקרקעין, ולא במבחן הסובייקטיבי של הפגיעה באדם המחזיק במקרקעין בעת אישורה של התוכנית הפוגעת.
ראו: ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתו"ב ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463
לצורך בחינת הפגיעה במקרקעין בשל אישורה של תוכנית יש לשום את שווי המקרקעין לפני אישורה של התוכנית הפוגעת ואת שווים לאחר שהתקבלה, זאת נעשה באמצעות הערכות שמאי כמפורט בתקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א – 1971.
בתי המשפט בערכאות השונות, דנו רבות באשר לרכיבים היוצרים את שווי השוק ו/או את ערך המקרקעין עובר לאישור התוכנית, כגון אילו ציפיות המשפיעות על המחיר יש להביא בחשבון ואילו אינן באות בגדר זה.  
לעניין השפעתה של תוכנית צפויה, קבע כבוד הנשיא שמגר בע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, פ"ד מב(3) 228, כי:
"הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר נפגע על ידי תוכנית איננו מגולם אך ורק בתוכנית המתאר אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור אינו קלוש או רחוק אלא וודאי או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין(הדגשה אינה במקור – ר.א)
עולה מהאמור לעיל, כי את שווי המקרקעין טרם אישורה של התוכנית הפוגעת, "שווי השוק", יש לשום בהתאם למחיר אותו היה משלם "קונה מרצון" על סמך המידע שבידיו ולאור ציפיותיו מהמקרקעין ערב אישורה של התוכנית.
ראו לעניין זה:
  • ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154.
  • עת"מ 330/08 גבעת שבילים בע"מ, פ.ר.ר חב' למקרקעין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" מתוך www.lawdata.co.il .
זאת ועוד, להלכה נקבע, כי בעת הערכת שווי השוק של המקרקעין לצורך חישוב הפיצוי, יש לבחון את פוטנציאל המקרקעין לפי מידע שעמד בפני קונה ערב הרכישה, לרבות, בחינת החלקות הסמוכות למקרקעין, ולרבות, ציפיות לאפשרות יצירת זמינות.
יפים לעניין זה דברי ביהמ"ש בע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154.
"…בואו להעריך שווי של מקרקעין, שומה על בית המשפט מלבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העסקה הדמיונית (היינו במועד ההפקעה) לא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר מכן,הקובע הוא מה היו הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע…" (הדגשה לא במקור- ר.א).
מעניין לעניין באתו עניין, יש להתחשב בכך כי שווי המקרקעין ערב אישורה של תוכנית הפוגעת הושפע מהתוכנית הפוגעת עצמה גם לפני שזו נכנסה לתוקף. שכן, עצם הידיעה על הכנת תוכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע.  התעלמות מירידות ערך מוקדמות אלו תגרום לתשלום פיצוי חלקי בלבד. החוק לא התכוון לגרום לתוצאה בלתי רצויה זאת, שכן מטרת הפיצוי היא להעמיד את הפרט במצב שבו הוא היה לולא באה התוכנית לעולם.  
ראו לעניין זה:
·        דפנה לוינסון זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון, 377 (1994).
·        עמ"נ (חי') 279/05 רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה מתוךwww.lawdata.co.il .
·        ע"א 1231/93 מנור נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "מרכז", פ"מ תשנ"ה (3) 265.
·        עת"מ 330/08 גבעת שבילים בע"מ, פ.ר.ר חב' למקרקעין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" מתוך www.lawdata.co.il .
השאלה המשפטית הנתונה במחלוקת היא, אם כן, מהי צפייה סבירה אשר תצדיק פיצויי עקב אי התממשותה.
בשנים האחרונות, קיימת מגמה להקשחת התנאים למתן פיצוי עקב פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין. ועדות הערר השונות קבעו, כי על המבקש להוכיח כי קיימת תוכנית ספציפית (לפחות בשלב התכנון) לשינוי ייעוד המקרקעין.
בערר (מרכז) 97-112/03 ברג ואח' נ. הוועדה המקומית ראשון לציון ואח', מתוךwww.lawdata.co.il , קבעה ועדת הערר, כי אין די בצפייה כללית, או אף בהוכחה שמחירי השוק משקפים ציפייה, אלא יש להוכיח כי קיימת תוכנית ספציפית לשינוי ייעוד המקרקעין הספציפיים.
ראו עוד לעניין זה:
·        ערר 069/08 ישועה רחמים לוי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, מתוך www.lawdata.co.il .
·         ערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח', מתוך www.lawdata.co.il .
·        ערר 23/09 מיכל ודביר הרמלך נ' הועדה המקומית לתו"ב רחובות ואח', מתוך www.lawdata.co.il .
 
לסיכום האמור לעיל, הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר נפגע על ידי תוכנית, מגולם גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין. להלכה נקבע, כי יש לבחון את פוטנציאל המקרקעין ו/או את אפשרויות הניצול של המקרקעין, ובלבד, ולכל הפחות, הסיכוי האמור הנו בגדר ציפייה סבירה.
 
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

תום הלב בפשיטת רגל

2/8/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משה (שם בדוי) חתם ערבויות לאנשים שונים. לחוסר מזלו של משה, חלק ניכר מהלווים (אשר להם ערב משה) לא מילאו אחר התחייבויותיהם, והנושים ביקשו להיפרע ממשה באופן אישי. משה לא יכל לשלם לכל הנושים, ועל כן הגיש לבית המשפט בקשה לכינוס נכסיו ולהכרזה עליו כפושט רגל. האם בית המשפט ייעתר לבקשת משה ויכריז עליו כפושט רגל?

חייב בהליך פשיטת הרגל, יוכרז ע"י בית המשפט המחוזי כפושט רגל, לאחר שבית המשפט יקבע, כי החייב נהג בתום לב הן בנסיבות יצירת החובות והן במסגרת ההליך גופו.
בית המשפט שוקל את אופן יצירת החובות. בית המשפט בודק האם החייב נהג בתום לב כלפי הנושים בעת יצירתם, האם רימה אחרים, האם ניסה להבריח נכסים, האם הסתיר נכסים, האם ביצע פעולות לא חוקיות, האם נהג בהגינות וביושר וכיו"ב.
כך, למשל, נקבע, כי חוסר תום לב קיים במצב שבו החובות נוצרו תוך זלזול בנושים, והקמת עסקי שווא, או כאשר הרקע להידרדרות הכלכלית של החייב היה הימורים (ע"א 4892/91 אשכנזי נ' כונס הנכסים הרשמי פ"ד מח(1) 45, 55.).
כן נקבע, כי כאשר חייב אינו מנצל את מלוא יכולתו על מנת להגדיל את הכנסתו ולפרוע חלק מחובותיו, הדבר יכול להצביע על חוסר תום לב (ע"א 5178/92 אליהו נ' כונס הנכסים הרשמי פ"ד מט(1) 435, 440).
במאמר זה נעסוק בשאלת תום הלב הנובעת מיצירת חובות כתוצאה מערבויות אשר חתם החייב לגורמים שונים.
בפסיקה נקבע לא אחת, כי כאשר אדם חותם על ערבות ביודעו כי כושר השתכרותו אינו מאפשר לו לשלמו, וכי אין בידו גם רכוש שיש בו כדי להבטיח את תשלום הסכום הנערב, הרי שיש בהתנהגותו זו משום התנהגות חסרת אחריות המגיעה כדי חוסר תום לב. {ראו: פש"ר 409/09 בוגנים נ' הכנ"רמתוך www.lawdata.co.il}.
עוד נקבע בפסיקה, כי חייב שיודע כי יכולת ההחזר שלו מוגבלת וממשיך להסתבך בחובות, גם ע"י חתימתו על ערבויות לאחרים, הרי הוא בעצם טומן את ראשו בחול והתנהלותו אינה התנהלות ראויה ונכונה. {פש"ר 497/05 זיקרי ג'ורג'ט נ' הכונס הרשמי, מתוך www.lawdata.co.il}
מנגד, בתי המשפט פסקו לא אחת, כי ככל והחייב אינו מנצל לרעה את הליכי פשיטת הרגל, וככל שהחובות לא נוצרו תוך זלזול בנושים והקמת עסקי שווא , הרי שאין לראות בחייב כחסר תום-לב בהגשת הבקשה לפשיטת רגל, רק בשל העובדה כי החייב פעל במסגרת עסק לא חוקי ו/או חתם על ערבויות בידיעה שיקשה עליו לפורען {ראו: ע"א 6416/01 בנבנישתי נ' הכנ"ר, פ"ד נז(4) 197}.
יפים, לעניין זה, דבריו של כבוד השופט א. זמיר, בפש"ר 2337/08 אוסרוף נור נ' הכונס הרשמימתוךwww.lawdata.co.il:
"אם כך הדבר במקרה של ביצוע עבירות פליליות ממש, קל וחומר במקרים חמורים פחות. בענייננו לא התרשמתי כי מדובר באי-חוקיות או בהתנהגות כה חמורה, הנוגדת באופן מהותי את תקנת הציבור. אמנם, עצם הרעיון של מתן שיקים או נטילת הלוואות בידיעה שיקשה עד מאוד לפרוע אותן הוא פסול ובלתי ראוי; אך עם זאת, יש להבחין בין מצב דברים שבו ברור שמדובר בכוונת מרמה של ממש לבין סיטואציה שבה החייב חושש הן לגורלו ולגורל קרוביו, פיזית וכלכלית. זה המצב בענייננו; דומה, על פני הדברים, שמדובר במבקשת שנקלעה למצב של מאבק קיומי ושל חוסר ברירה. יש גם לראות את הפרופורציה בין החובות ה"לא כשרים" לבין החובות ה"רגילים".
בית המשפט העליון קבע לאחרונה בע"א 3224/07 אברהם בן דוד נ' כונס הנכסים הרשמי מתוךwww.lawdata.co.il, כי גם כאשר מתגלה חוסר תום לב מסוים ביצירתו של חוב, חלוף הזמן ישמש כמשקל נגד או שיהיה בו כדי לרפא את הפגם.
"חוסר תום לב יכול אכן להביא לדחייה של בקשת חייב להכריזו פושט רגל. יחד עם זאת, חובה לזכור שחוסר תום לב הינו מושג רחב ביותר, ויש להתייחס אליו על רקע הנתונים הספציפיים הנוגעים לחייב המסוים. נקודה בעלת חשיבות בהקשר זה מתייחסת לאלמנט הזמן. גם כאשר מתגלה חוסר תום לב מסויים ביצירתו של חוב, יתכן שחלוף הזמן ישמש כמשקל נגד או שיהיה בו כדי לרפא את הפגם. אין להתייחס באותה אמת מידה לחייב שיצר חובות לפני שנים רבות ונוהלו נגדו הליכי הוצאה לפועל במשך שנים, תוך מימוש נכסיו, ואל חייב שיצר חובות רבים תוך תקופה קצרה ויוזם הליכי פשיטת רגל זמן קצר לאחר יצירת החובות ובלא שהתנהלו נגדו כלל הליכי הוצאה לפועל. אפילו אדם שהורשע בפלילים זכאי לכך שהרשעתו תימחק לאחר חלוף תקופה מסוימת (ראו חוק המרשם הפלילי ותקנת השבים, התשמ"א-1981). האם חייב שהסתבך בחובות אינו זכאי אף הוא למידת התחשבות בשל חלוף הזמן, גם אם פעולותיו נגועות במידה מסוימת של חוסר תום לב?!
ובהמשך:
"התמונה המתקבלת במקרה זה מן הנתונים השונים אינה מצביעה על חוסר תום לב ברמה כזו שתצדיק דחייה של הבקשה להכריז את המערער פושט רגל. המערער נתן הסבר מספק לגבי תחילתה של הסתבכותו הכלכלית, שכאמור נובעת מערבויות שחתם לפני שנים רבות".
 לסיכום, נקודת המוצא של בתי המשפט הנה, כי חייב אשר חתם על ערבויות שונות לאנשים שוניםכאשר ידע, כי כושר השתכרותו אינו מאפשר לו לשלם אחר הסכום הנערב, ובייחוד כאשר החייב חתם על ערבויות בהיותו מסובך כלכלית, הרי עצם החתימה על הערבויות נעשו בחוסר תום לב. אולם, מנגד נקבע, כי כאשר מדובר בחייב אשר אינו מנצל לרעה את הליכי פשיטת הרגל, וככל שהחובות לא נוצרו תוך זלזול בנושים והקמת עסקי שווא, הרי שלעיתים אין לראות בחייב כחסר תום-לב בהגשת הבקשה לפשיטת רגל, רק בשל העובדה כי החייב חתם על ערבויות בידיעה שיקשה עליו לפורען. זאת ועוד, להלכה נקבע, כי גם כאשר מתגלה חוסר תום לב מסוים ביצירתו של חוב,חלוף הזמן ישמש כמשקל נגד או שיהיה בו כדי לרפא את הפגם.
מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

על הקשר בין תיבת הדואר האלקטרוני, לבין חשבון הבנק שלך

5/6/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף ועו"ד חיה שאבי   |   משפט מסחרי ותאגידים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אין (כמעט…) דבר מרגיז יותר מלקבל הודעות פרסומיות לתיבת הדואר האלקטרוני המטריחות אותנו להזיז את העכבר ללחצן ה 'delete', ממלאות לנו את התיבה כך שלא ניתן לקבל אליה את ההודעות החשובות באמת.
מסתבר שגם המחוקק הבין את הבעיה, והבנה זו הביאה אותו לתקן בשנת 2008 את סעיף 30א לחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982, האוסר על מפרסם לשלוח דבר פרסומת בפקס / דוא"ל / SMS / הודעה מוקלטת, ללא הסכמה מפורשת ומראש מאת הנמען.
להלן נרחיב מעט אודות האיסור, החריגים לו, ומה אנחנו יכולים להרוויח מכך…
הסעיף מגדיר מיהו "מפרסם" עליו חל האיסור, באופן הבא:
·         מי ששמו או מענו מופיעים בדבר הפרסומת כמען להתקשרות לשם רכישתו של נושא דבר הפרסומת, או
·         מי שתוכנו של דבר הפרסומת עשוי לפרסם את עסקיו או לקדם את מטרותיו, או
·         מי שמשווק את נושא דבר הפרסומת בעבור אחר
"דבר פרסומת" מוגדר בסעיף כמסר המופץ באופן מסחרי, אשר מטרתו לעודד רכישת מוצר או שירות, או לעודד הוצאת כספים בדרך אחרת. הווה אומר, שלא כל הודעה פרסומית הנשלחת אליכם ללא הסכמתנו הינה אסורה. כך למשל בת"ק 544-06-09 כהן ואח' נ' מפלגת קדימה, נקבע כי מסר פוליטי ששיגרה מפלגת קדימה לנמענים ביום הבחירות, ובו היא קוראת להם להצביע עבורה, אינו נחשב לדבר פרסומת לעניין סעיף 30א לחוק התקשורת.
מהות ההסכמה הנדרשת מאת הנמען, על מנת שתותר למפרסם שליחת דברי פרסומת, היא "מפורשת מראש…בכתב, לרבות בהודעה אלקטרונית או בשיחה מוקלטת". יש לקבל את הסכמת הנמען לפני משלוח דבר הפרסומת והסכמה זו צריכה להיותמפורשת. לפיכך, אם קיבלתם הודעה פרסומית בה הוזמנתם לסרב לקבלת הודעות מסוג זה, ונאמר בה כי במידה ולא תסרבו, דבר זה ייחשב כהסכמה, עליכם לדעת כי מרבית הסיכויים שהודעה כזו לא תעמוד במבחן בית המשפט ואי מענה מצידכם לא ייחשב להסכמה.
עם זאת, כדאי לדעת שהתעלמות מצידכם עלולה להילקח בחשבון לצורך קביעת גובה הפיצויים לטובתכם, כפי שיפורט בהמשך.
לצד האיסור הקבוע בסעיף 30א לחוק התקשורת, מנויים שני חריגים שבהתקיים תנאיהם, מותר למפרסם לשלוח דבר פרסומת גם ללא קבלת הסכמת הנמען כמפורט לעיל.
החריג הראשון קובע, כי מותר למפרסם לשלוח הודעה חד פעמית בה הוא מציע לנמען להסכים לקבלת הודעות פרסומיות בעתיד. היתר זה ניתן למפרסם לגבי בית עסק בלבד. השאלה מה נחשב לבית עסק נתונה לפרשנות ונקבעת בכל מקרה לגופו.
החריג השני, שהינו הרבה יותר רלוונטי לאזרח הקטן, מונה שלושה תנאים מצטברים, שבהתקיים כולם יוכל המפרסם להציף אותנו בפרסומים, באופן זמני לפחות.
תנאי ראשון: הנמען מסר את פרטיו למפרסם במהלך רכישה של מוצר או שירות, או במהלך משא ומתן לרכישה כאמור, והמפרסם הודיע לו כי הפרטים שמסר ישמשו לצורך משלוח דבר פרסומת מטעמו באמצעות פקס / דוא"ל / SMS / הודעה מוקלטת.
לדוגמה, בעת הצטרפות למועדון לקוחות של עסק כלשהו, בעת רישום לאתרים שונים וכדומה. אז שימו לב כאשר אתם נותנים כתובת דוא"ל או מספר טלפון שלכם, למי אתם נותנים ואיזה שימוש אתם מאשרים שייעשה במידע זה.
התנאי השני: המפרסם נתן לנמען הזדמנות לסרב לקבל הודעות פרסומיות, אך הנמען לא ניצל הזדמנות זו.
התנאי השלישי: הפרסומת מתייחסת למוצר או שירות מאותו סוג מוצר או שירות שבמסגרת רכישתו (או המשא ומתן לרכישתו) ניתנו למפרסם פרטי ההתקשרות עם הנמען, כאמור בתנאי הראשון.
לאור תנאי זה, מרבית הסיכויים כי חנות הלבשה שאתם נמנים עם לקוחותיה ואישרתם לה לשלוח אליכם הודעות, לא תוכל לשלוח אליכם פרסום בעניין ביטוח משכנתא, למשל.
חשוב לדעת בהקשר זה כי לעולם נשמרת לכם הזכות לסרב לקבלת דברי פרסומת, ואין בהתעלמות מההצעה לסרב, בין התעלמות חד פעמית ובין ממושכת, משום הקניית זכות למפרסם להטריד אתכם מעתה ועד סוף חייכם.
על המפרסם להוסיף ולציין בכל הודעה פרסומית שהוא שולח אליכם, את דבר זכותכם לסרב לקבלת ההודעות, ולאפשר לכם להודיעו על כך בדרך פשוטה וסבירה בנסיבות העניין.
ולסיום, איך כל האמור לעיל קשור לחשבון הבנק שלכם?
ובכן, סעיף 30א (י) (1) קובע כי על כל הודעה שקיבלתם, שאינה עומדת בהוראות החוק, יוכל בית המשפט לפסוק לטובתכם פיצוי שאינו תלוי בנזק, על סך של עד 1,000 ₪.
בנוגע לכך יש לדעת כי בית המשפט מפעיל שיקול דעת רחב למדי בנושא גובה הפיצוי ומומלץ לנהוג באופן שיעודד אותו לפסוק פיצוי גבוה ככל הניתן.
כך למשל מומלץ לנהוג לפנים משורת הדין, ובמידה והינכם מקבלים הודעות פרסומיות ממפרסם שלא קיבל את אישורכם לכך, וידועה לכם דרך סבירה לפנות אליו בבקשה להפסיק, עשו זאת. התובע בת"ק 4860-09 מורנונאינטרלוג'יקבע"מ בחר שלא לעשות כן, ולא זו בלבד שבית המשפט לא פסק לו כל פיצוי, הוא אף חייב אתו לשלם לנתבעת הוצאות משפט.
בת"ק 18837-05-09 אלסלאם נ' אפיקס מט"ח בע"מ, התובע דווקא פנה למפרסם בבקשה להסירו מרשימת התפוצה ולהפסיק לשלוח אליו דברי פרסומת, אך היות ולא ווידא שפנייתו הגיעה לכתובת הנכונה בשעה שראה שאינה נענית, פסק לו בית המשפט פיצוי נמוך ביותר ביחס לכמות הפרסומים שנשלחו אליו.
מובן, שאין האמור לעיל ממצה את מלוא המידע בנושא, ובכל שאלה, התלבטות או תהייה, כדאי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ אישי המותאם לנסיבות המקרה.
 
נכתב ונערך ע"י עוה"ד איתי שרף חיה שאבי ממשרד עו"ד: שרף, אלקיים ושות'
 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

פגמים צורניים בצוואה

12/5/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

חוק הירושה, התשכ"ה – 1965  (להלן: "חוק הירושה") קובע מספר דרכים לעשיית צוואה : בכתב, בפני עדים, בפני רשות ובעל פה (סעיפים 19, 20, 22 ו-23 לחוק הירושה). לגבי כל אחת מהדרכים קובע החוק דרישות צורניות אשר בהתקיימן ניתן להכיר במסמך או בדברים, כצוואה.
מה קורה כאשר הצוואה פגומה? מה המצב המשפטי כאשר נפלו בצוואה פגמים צורניים ו/או פורמאליים? האם הצוואה תתבטל ועיזבון המנוח יחולק בין היורשים החוקיים בהתאם להוראות חוק הירושה, או שמה ניתן יהיה להתגבר על הפגמים ולקיים את רצון המצווה כפי שבא לידי ביטוי בצוואה?
חוק הירושה מאפשר קבלת פגמים פורמאליים אשר נפלו בזמן עריכת הצוואה, כך שרצון המצווה יקוים, והצוואה תיוותר בתוקפה.
בתי המשפט ומלומדים רבים קבעו לא אחת, כי הדרישות הצורניות אינן מטרה בפני עצמן, אלא אמצעי שנועד להבטיח כי המסמך או הדיבור אכן מבטא את רצונו החופשי והאמיתי של האדם לצוות על רכושו לאחר מותו.
ראו: ש' שילה "פירוש לחוק הירושה, התשכ"ה–1965" (כרך א'), עמ' 227-244.
סעיף 25 (א) לחוק הירושה קובע כדלקמן:
"התקיימו מרכיבי היסוד בצוואה, ולא היה לבית המשפט ספק כי היא משקפת את רצונו החופשי והאמיתי של המצווה, רשאי הוא, בהחלטה מנומקת, לקיימה אם אף נפל פגם בפרט מן הפרטים או בהליך מן ההליכים המפורטים בסעיפים 19, 20, 22 או 23 או בכשרות העדים, או בהעדר פרט מן הפרטים או הליך מן ההליכים כאמור".
המחוקק נתן לבית המשפט שיקול דעת להתגבר על פגמים וחסרים מסוימים הקשורים לדרישות הצורניות של הצוואה, ובלבד שאין לבית המשפט ספק באשר לאמיתותה של הצוואה.
בסעיף 25 (ב) לחוק הירושה, המחוקק פירט מה הם מרכיבי היסוד בצוואה, לפי סוגי הצוואה השונים, אשר בהיעדרם אין לקיים את הצוואה, ולבית המשפט אין סמכות להורות אחרת.
(1) בצוואה בכתב יד כאמור בסעיף 19 – הצוואה כולה כתובה בכתב ידו של המצווה;
(2) בצוואה בעדים כאמור בסעיף 20 – הצוואה בכתב והמצווה הביאה בפני שני עדים;
(3) בצוואה בפני רשות כאמור בסעיף 22 – הצוואה נאמרה בפני רשות או הוגשה לרשות, על ידי המצווה עצמו;
(4) בצוואה בעל פה כאמור בסעיף 23 – הצוואה נאמרה על ידי המצווה עצמו בפני שני עדים השומעים את לשונו בעת שהיה שכיב מרע או בעת שראה את עצמו, בנסיבות המצדיקות זאת, מול פני המוות.
המחוקק עיגן בסעיף 25 לחוק הירושה את העיקרון שנקבע בפסיקה, ולפיו קיימים בכל סוג של צוואה מרכיבי יסוד, אשר אין בית המשפט רשאי להתגבר על העדרם, שכן בהעדרם כלל לא ניתן לראות במסמך או בדיבור משום צוואה. כך, למשל, לא ניתן להכיר בצוואה בעדים בהעדרם של עדים, ולא ניתן להכיר בצוואה בכתב יד אם אין היא כתובה כולה בכתב ידו של המצווה.
ראו: הצעת חוק הירושה (תיקון מס' 11) (קיום צוואה על אף חסר בצורתה), התשס"ד – 2003 .
ראוי לציין, כי בחלק ניכר של מדינות ה-common law נחקקו סעיפי חוק המאפשרים לבית המשפט לאשר צוואה על אף פגם או חסר בדרישות הצורניות הקבועות לגביה בחוק, אם שוכנע כי היא משקפת את רצונו האמיתי והחופשי של המצווה;
ראו: דוח שהוכן במדינת אלברטה, קנדה, המצוי באתר www.law.ualberta.ca/alri).
לסיכום האמור לעיל, צוואה פגומה אינה פסולה בהכרח, ולבית המשפט קיימת סמכות, במקרים מסוימים, להורות על קיום הצוואה אף אם נפל בה פגם צורני ו/או פגם בכשרות העדים וכיו"ב.
טרם הגשת התנגדות לצו קיום צוואה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום דיני ירושות וצוואות אשר הנו בעל ניסיון וידע בסוגיות המורכבות הנובעות מעצם עריכתן של צוואות, ובפגמים אשר נפלו בעת עריכת הצוואות, על מנת שהוא יוכל לכוון אתכם בדבר תקיפת אותה צוואה או לדאוג שאותה צוואה אכן תמומש חרף הפגם הצורני שנפל בה.
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת
סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116