חידושים ומאמרים

המדריך המקוצר למינוי בן ממשיך במשקים

22/2/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ברבות מהאגודות השיתופיות בארץ, הזכויות במשקים במושבים/אגודות חקלאיות מוסדרות במסגרת של חוזה שכירות (משבצת תלת-צדדי) {להלן: "החוזה המשולש"}, כאשר הצדדים לחוזה הנם מנהל מקרקעי ישראל (הבעלים של המקרקעין), הסוכנות היהודית (הגוף המיישב מטעם המנהל) והאגודה החקלאית בכל מושב.
החוזה המשולש מתחדש אחת לשלוש שנים ומסדיר את היחסים בין הצדדים לו, ובין היתר קובע, כי זכויות המתיישבים במשקים הנן זכויות "בר רשות" בלבד, ואינן זכויות בעלות או חכירה.

בסמוך לקום המדינה, החקלאות היתה ערך לאומי, והמוסדות המיישבים גיבשו את התנאים באשר להעברת הזכויות במשק במטרה להשאיר את המשק החקלאי כיחידה משקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה או לפיצול.

המוסדות המיישבים קבעו עוד, כי הזכויות במשקים יעברו אך ורק מכוח החוזה המשולש, וכי על המתיישבים/ברי הרשות לקבוע עוד בחייהם מי מילדיהם יירש את המשק בבוא היום. בן זה זכה לכינוי הרשמי של המוסדות המיישבים "בן ממשיך".

על פי כללי המנהל, הבאים לידי ביטוי גם בחוזה המשולש, כאשר נפטר הורה שהוא בר רשות ואין לו בן זוג, הזכויות עוברות לבן ממשיך (!)

לצורך מינוי 'בן ממשיך', על ההורים (בעלי הזכויות במשק) והבן הממשיך המיועד לפנות לאגודה החקלאית, ולבקש את מינוי הבן כ-'בן ממשיך', כאשר מינוי הבן הממשיך חייב לקבל את אישור האגודה בכתב.

לאחר קבלת אישור האגודה, על בעלי המשק והבן הממשיך לפנות לסוכנות היהודית בבקשה למנות את הבן כ-'בן ממשיך', ועליהם להמציא לסוכנות היהודית את המסמכים הבאים:

·  צילום תעודת זהות של הבן הממשיך.
·  פרוטוקול האגודה המאשר את קבלת הבן הממשיך.
על הפרוטוקול להיות חתום בחותמת אגודה מקורית בצירוף שתי חתימות מקוריות של מורשי חתימה באגודה. תשומת לב, כי תוקף אישור האגודה הנו לחצי שנה בלבד.
·  מכתב ממזכירות האגודה המאשר את הנאמר בפרוטוקול.
גם במקרה זה תוקף אישור המזכירות הנו לחצי שנה בלבד.
·  ככל וקיים צו מניעה של המנהלה להסדרים חקלאיים (המשקם) – חובה להציג אישור המשקם על ביטול צו המניעה.
·  חתימה על מסמכים המסופקים ע"י הסוכנות היהודית כדוגמת : הצהרה והתחייבות המתיישבים לבן ממשיך, הצהרת הבן הממשיך ומינוי בן ממשיך.
·  התחייבות להעביר את ההסבר על משמעות המינוי לבעלי הזכויות, מאומת על ידי עורך דין – מסמך המסופק ע"י הסוכנות.
·  מילוי שאלון למועמדים – שאלון המסופק ע"י הסוכנות.
·  תשלום לסוכנות בגין דמי טיפול בבקשה.

לאחר השלמת המצאת המסמכים חתומים ומאומתים כנדרש לידי הסוכנות, קיים מסמך נוסף (בן עמוד אחד) שכותרתו "הצהרה והתחייבות המתיישבים" המסופק ע"י הסוכנות היהודית ועליו חותמים כל הגורמים הרלוונטיים למינוי בן ממשיך: בעלי המשק, הבן הממשיך, האגודה, הסוכנות היהודית והמנהל.

המנהל חותם על המסמך הנ"ל רק לאחר חתימות כל יתר הצדדים, ועם חתימת המנהל, מינויו של ה-'בן הממשיך' נכנס לתוקף על כל הזכויות והחובות.

ראוי להדגיש, כי ללא אישור כל הגופים המצוינים לעיל, ל"בן הממשיך" אין מעמד משפטי ואין זכויות של בן ממשיך.

משמעות הדבר, כי לאחר פטירת בעלי המשק, הזכויות במשק לא יעברו לידי הבן הממשיך מתוקף היותו בן ממשיך, אלא הזכויות במשק עוברות בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה התשכ"ה – 1965.

לסיכום מאמר זה יצוין, כי הליך מינוי בן ממשיך טומן בחובו בעיות רבות כדוגמת: אי קבלת אישורים מכל הגופים הנזכרים, אי חתימת הורה אחד על ההצהרות, פטירת אחד ההורים במהלך המינוי ועוד, ועל כן רצוי, כי הליך מינוי 'בן ימשיך' ילווה ע"י עורך דין הבקיא באגודות שיתופיות ובדיני מושבים.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בעל משק חקלאי – הזהר במינוי בן ממשיך

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

על פי כללי המנהל, הבאים לידי ביטוי גם בחוזה המשבצת (דו צדדי או תלת צדדי), כאשר נפטר הורה שהוא בר רשות ואין לו בן זוג, הזכויות עוברות לבן הממשיך.

לצורך מינוי 'בן ממשיך', על ההורים (בעלי הזכויות במשק) והבן הממשיך המיועד לפנות לאגודה החקלאית, לסוכנות היהודית ולמנהל מקרקעי ישראל ולבקש את מינוי הבן כ 'בן ממשיך', כאשר מינוי 'הבן הממשיך' מושלם עם קבלת אישור המנהל.

מינוי 'בן ממשיך' הנו פתרון זול ופשוט, לכאורה, לביצוע העברת זכויות במשק החקלאי לדור ההמשך, ומינוי בן ממשיך מבטיח אף, כי המשק החקלאי יישאר בתוך המשפחה ויועבר מדור לדור. 

יחד עם זאת, מינוי הבן הממשיך, במקרים רבים,  נובע מאינטרסים אחרים של בעלי הזכויות במשק החקלאי כדוגמת: בניית בית נוסף בתוך המשק בסמוך לבית ההורים, צירוף הבן כחבר אגודה וכיו"ב, כאשר לבעלי הזכויות במשק החקלאי אין כל כוונה אמיתית לקבוע מסמרות באשר לזהות יורש המשק לאחר פטירת ההורים.

רבים המקרים בהם ההורים בעלי הזכויות במשק החקלאי אינם מודעים, כי הליך המינוי הבן הממשיך הנו התחייבות חוזית בלתי חוזרת, וכי ביטול המינוי הנו הליך מסובך, ולעיתים בלתי אפשרי.

אמנם, עצם מינוי "הבן הממשיך", אינה מעניקה לו זכויות קנייניות במשק החקלאי, ואולם, זכויות ההורים במשק מוגבלות, ונטלת מהם הזכות הקניינית הנהוגה בנכסי נדל"ן רגילים.

להלן נפרט מקצת ההגבלות המוטלות על בעל הזכויות במשק עם השלמת מינוי 'הבן הממשיך'.

  • בעל הזכויות במשק אינו יכול לקבוע לעניין חלוקת העיזבון (והמשק בתוכו) בין ילדיו/היורשים, שכן הבן הממשיך הוא זה שיורש את המשק.

כך לדוגמא, ההורים מנועים, עוד בחייהם, מלהגיע להסכם בין היורשים באשר לירושת המשק החקלאי (עסקה של ירושת אדם בעודו בחיים אפשרית במקרה של משק חקלאי מאחר והמשק אינו מהווה חלק מהעיזבון).

  • בעל הזכויות במשק החקלאי אינו רשאי למכור את המשק, אלא בכפוף לשמירת זכויות הבן הממשיך.

כך לדוגמא, בעל זכויות במשק שמעוניין לעבור ולהתגורר בבית אבות, וזקוק לשם כך לכספים רבים, אינו רשאי למכור את המשק תמורת כסף/סכום אשר ישמש אותו במגוריו בבית האבות.

  • בעל הזכויות במשק חקלאי אינו רשאי, בדרך כלל, לשעבד את המשק, אלא בהסכמת הבן הממשיך.

כך לדוגמא, בעל נחלה אשר מצוי בקשיים כלכליים ומעוניין לשעבד את הנחלה וליטול הלוואה בכדי לקיים עצמו בכבוד ולספק את מלוא צרכיו, תלוי בהסכמת הבן הממשיך לשעבוד המשק.

  • אחת הסיבות למינוי הבן הממשיך נעשה, במקרים רבים, כדאגה לעתיד ההורים, ועל כן, הבן הממשיך מתחייב לארח להוריו לחברה, לסייע להם ככל ויידרש ולסעוד אותם לעת זקנה.

ואולם, במקרים רבים, לאחר שמינוי הבן הממשיך הושלם, הבן הממשיך מתנער מהתחייבויותיו, וההורה נותר בודד, גלמוד וערירי מבלי יכולת ממשית להחזיר את הגלגל לאחור.

יתר על כן, רבים המקרים בהם ה'בן הממשיך' מתנהג באכזריות, באגרסיביות ובנבזות כלפי הוריו, לרבות שימוש בכל זכויותיהם באגודה (למשל בדיבידנדים), לרבות שימוש בשטח המשק לצרכיו האישיים מבלי לשלם להוריו, ולרבות מקרים בהם הבן ממשיך פועל כנגד הוריו משפטית ומעקל להם חשבונות בנק, חסכונות וכיו"ב, וההורים נטולי יכולת לבטל את מינויו כבן ממשיך ולמנות תחתיו ילד אחר שידאג להם ולמחסורם, למעט במקרים חריגים.

  • במושבים רבים תקנון האגודה קובע, כי עם קבלת הבן הממשיך לחברות ניטלת מההורים זכות החברות והתנהלותם באגודה מתבצעת באמצעות הבן הממשיך.

סיכום - מינויו של בן ממשיך, מהווה, הלכה למעשה, הצהרת ההורים על העברת זכויותיהם במשק ל'בן הממשיך', ובכך ניטלת מהם, פעמים רבות, הזכות והאפשרות להחליט על נכסיהם באופן עצמאי.

מינויו של הבן הממשיך מגביל את היכולות הכלכליות של ההורים, מחד, ואת האפשרות לקבוע ו/או לשנות את ההחלטה על זהות יורש המשק בעתיד, מאידך.

בטרם מחליטים בעלי הזכויות במשק החקלאי למנות את בנם כבן ממשיך, ראוי וכדאי להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני מושבים אשר יבהיר להם את השלכות המהלך, ואשר יציג בפניהם דרכים ופתרונות נוספים וחלופיים שאינם מגבילים את ההורים ואת זכויותיהם במשק, ואינם יוצרים יחסי תלות ארוכי טווח בין ההורים וילדיהם.

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

  

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.  

שוכר דירה? היזהר ממוקשים

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

הסכמי שכירות, הינם הסכמים בעלי חשיבות רבה הן למשכיר (בעל הזכויות בנכס) והן לשוכר.

במערכת היחסים שבן שוכרים ומשכירים, השוכרים הם הצד החלש יותר. בניגוד לרבים מהשוכרים,שזהו צעדם הראשון בשוק הנדל"ן, המשכיר בדרך כלל מצויד בניסיון רב ובעורך דין הבקיא בתחום, וייתכן מאוד, כי בחוזה שיתבקשו השוכרים לחתום עליו יהיו מוקשים שיכולים להסב לשוכרים עוגמת נפש, ולעיתים אף לחשוף אותם בפני תביעות כספיות ומשפטיות.

הנטייה של מרבית השוכרים הנה שלא להיעזר בעורכי דין לצורך ליווי וייצוג משפטי בחתימה על הסכמי שכירות. אולם המציאות מוכיחה, כי במהלך הזמן, מתעוררות בעיות רבות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה והסכם השכירות היה מנוסח כראוי,  ובמקרה והשוכר היה מיוצג ע"י עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין. ייצוג משפטי הולם יכול למנוע טעויות, שעלולות לגרום לשוכר להפסדים כספיים ולעוגמת נפש רבה.

הדבר נכון שבעתיים לעניין שכירויות של נכסים מסחריים (חנויות, משרדים, מחסנים, מגרשים וכיו"ב).

במאמר זה אציין, בתמצית, מספר נקודות חשובות ומהותיות שעל שוכר נכס (בין אם הוא מיוצג ע"י עורך דין ובין אם הוא אינו מיוצג) לבדוק טרם החתימה על חוזה השכירות, וכן על נושאים שעליו ליתן דגש על מנת שחוזה השכירות ישרת אותו בצורה הטובה ביותר.

 הבעלות על הנכס

על השוכר לבדוק מיהם בעלי הנכס, ולוודא, כי השוכר שוכר אותו מבעליו וממי שרשאי להשכירו.

על השוכר לברר אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל, והאם הנכס עוקל או מונה לו כונס נכסים.

חשוב לציין בעניין זה, כי אם יתברר שהמשכיר אינו בעל הזכויות בנכס (או מיופה כוח של בעל הזכויות), אזי בעל הבית הנכון של הנכס יוכל לדרוש פינוי של השוכר מהנכס ו/או לדרוש מהשוכר תשלום דמי שכירות נוספים בגין השימוש בנכס על אף שהשוכר כבר שילם אותם למשכיר הרשום בחוזה.

חובה לעגן בחוזה את זכויות השוכר בנכס גם במקרה והמשכיר ימכור את הנכס. על השוכר להקפיד, כי בהסכם השכירות יופיע סעיף הקובע, כי המשכיר ישמור על מלוא זכויות השוכר גם בזמן מכירת הנכס.

 

בדיקת מצב הנכס

במקרים רבים, המשכירים (בעלי הנכס) מנסים להעביר את האחריות על נזקים קיימים, או כאלה שהשאירו שוכרים קודמים, על השוכרים החדשים. כדי לצמצם את הסיכוי לכך יש כמה דרכים שבהן ניתן לפעול:

* בדיקת הנכס בעת קבלת המפתח – חשוב מאוד לבדוק היטב את הנכס, פעם נוספת, במעמד קבלת המפתח (ולא רק בעת החתימה על חוזה השכירות).
* שיחה מקדימה עם שוכרים קודמים – מומלץ לשוכר לשוחח עם שוכרים קודמים כדי לברר מה מצב הנכס ואם יש בו ליקויים כמו רטיבות או בעיות חשמל.
* בדיקת מערכות הנכס – יש לבדוק את מצב הנכס על כל מערכותיו, לרבות אביזרים שונים המחוברים בחיבור של קבע כמו ארונות, מערכת מיזוג אוויר וגופי תאורה.
* בדיקת אינסטלציה וצנרת – יש לבדוק את הברזים, את הצנרת והשירותים. לפתוח את כל הברזים ולבדוק את זרימת המים.
* חשמל - בדיקת ארון החשמל ומספר נקודות החשמל בנכס בכלל ובמטבח/ון בפרט.
* מערכת הגז –  על השוכר לברר מתי מערכת הגז נבדקה לאחרונה, והאם היא בטוחה וללא דליפות.
* מזגן – מיזוג אויר בנכס הנו הכרחי במדינתנו. על השוכר לבדוק את עוצמת המזגן, ואת מספר החדרים שהמזגן מגיע אליהם.
* פרוטוקול מסירת הנכס - במעמד קבלת החזקה בנכס רצוי לערוך פרוטוקול מסירה שבו יירשם דבר קיומו של כל פגם, בלאי, סדק, וכל ליקוי שיכול לגרור דרישה לפיצוי כספי. מומלץ לתעד את מצב הנכס והתכולה הקיימת באמצעות צילום הנכס.
* תיקון ליקויים - חשוב להבהיר בחוזה, כי המשכיר אחראי לתיקון כל ליקוי שלא נגרם באשמת השוכר, וכי עליו לתקנם בתוך פרק זמן קצר ככל האפשר.
* כניסה לנכס נקי מהתחייבויות - בדיקת השוכר, כי הנכס נטול חובות לחברת החשמל, ארנונה, גז, חברת המים העירונית וכיו"ב. קריאת המונים (מים, חשמל) עם קבלת החזקה בנכס.
* יציאה מנכס נקי מהתחייבויות – עם סיום החוזה, העברת החשבונות על שם המשכיר או השוכר החדש. קריאת המונים (מים, חשמל) עם מסירת החזקה בנכס. לבקש אסמכתאות ואישור המשכיר על סגירת כל ההתחייבויות השוכר כלפיו ו/או כלפי הנכס.

 

הנאים השכנים בעיניך?

* רצוי כי השוכר יבקר בנכס מספר פעמים במהלך היום והלילה על מנת להתרשם מהרעש, מהאור הטבעי בנכס וממצבו הפיזי.
* מומלץ לברר מי הם השכנים בנכס ומה עיסוקם של השכנים (בנכס עסקי).
* כדאי לבדוק האם צפויים שיפוצים בבניין בו מצוי הנכס או בסמוך לו.

הפעלת בטוחות

ברוב חוזי השכירות, בעלי הדירה מבקשים מהשוכרים בטחונות כדוגמת: המחאות לביטחון, שטר חוב, ערבים לחוזה ואף ערבויות בנקאיות. מימוש הבטוחות ע"י המשכיר נעשה, לעיתים, בצורה לקויה, ולעיתים אף בצורה אגרסיבית וחסרת תום לב. להלן מספר דרכים אשר יעזרו לשוכר להתמודד עם דרישות המשכיר לקבלת הבטוחות.

מימוש בטוחה רק לאחר מתן הודעה מוקדמת - על השוכר לוודא כי בחוזה נכתב מפורשות כי לא ניתן להפעיל בטוחות אלה ללא הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, כדי לתת לשוכר הזדמנות להסדיר את החוב ולמנוע מצב שבו המשכיר יממש את הביטחונות.
הגבלת סחירות השיקים ושטר החוב – יש להגביל את סחירות השיקים ע"י מחיקת המילה "לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד". מומלץ להוסיף "לא סחיר" וכן קרוס. יש להגביל את סחירות שטר החוב בצורה דומה.
שיק לביטחון - רצוי להקפיד לרשום על ההמחאות "לביטחון", וכן להקפיד לרשום לפקודת מי ההמחאה (חברת חשמל/עירייה וכד')
בטחונות בנאמנות עורך דין - מומלץ לדרוש מהמשכיר, כי כל הביטחונות יופקדו בנאמנות בידיו של עו"ד שיעביר אותם למשכיר רק לאחר הודעה בכתב לשוכר, ורק לאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה.
קבלת הביטחונות עם סיום החוזה - בתום השכירות יש להקפיד לקבל חזרה את כל הבטוחות, ולקבל הצהרה מהמשכיר, כי לא נשארו לשוכר כל חובות.

הפרת חוזה השכירות

חוזי שכירות מכילים שורה של סנקציות ו/או פיצויים אשר חלים על השוכר למקרה והשוכר יפר את חוזה השכירות. לרוב הסנקציות אינן מידתיות והנן חלות אך ורק על השוכר. להלן מספר נקודות שעל השוכר ליתן תשומת לב טרם חתימתו על חוזה השכירות.

* הבחנה בין הפרה קטנה או פעוטה (כדוגמת איחור תשלום ביום או אי המצאת מסמך בזמן) לבין הפרה יסודית של חוזה השכירות (כדוגמת אי תשלום דמי שכירות או אי פינוי הנכס במועד). הסנקציה שתופעל כנגד השוכר תהיה פרופורציונאלית לגודל ההפרה.
* הפרה יסודית חלה גם על המשכיר (ולא רק על השוכר). הפרה יסודית מצד המשכיר תזכה את השוכר בפיצוי המוסכם.
* על השוכר לוודא, כי בחוזה נכתב מפורשות, כי פיצוי בגין הפרה יסודית ינתן אך ורק אם נתנה לשוכר הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, והשוכר לא תיקן את ההפרה בפרק זמן זה.

סיכום

חוזי שכירות נכס הנם חוזים משפטיים לכל דבר ועניין, ואולם, הם אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא ברכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.

בפועל, חוזה שכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר רק מקצתם הוזכר במאמר לעיל.

שוכר נכס שאינו עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יתקשה להתמצא בכל הדקויות של חוזה השכירות ובהשלכות הוראות החוזה, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לשוכר כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בן ממשיך מי אתה?

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

המונח 'בן ממשיך' התפתח כתוצאה מגישה היסטורית שהתאימה לזמנים בהם החקלאות היתה ערך לאומי, והמוסדות המיישבים גיבשו את התנאים באשר להעברת הזכויות במשק במטרה להשאיר את המשק החקלאי כיחידה משקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה או לפיצול.

מטרת המדיניות של הגורמים המיישבים היתה: מחד, שימור הכושר החקלאי של כל יחידה חקלאית, ומאידך, פיקוח ובקרה על המבנה המיוחד של האגודה השיתופית, תוך קביעת מנגנוני בקרה פיקוח על המבקשים להתקבל לאגודה החקלאית.
רעיון אי פיצול המשק בין יותר מבעל זכות אחד, מוצא את ביטויו, בין היתר, בתקנות האגודות השיתופיות (חברות) – התשל"ג 1973, שם נקבעו מספר תנאים מצטברים על מנת שהבן/בת של בעל המשק יהיה 'בן ממשיך':
א.        בן אחד בלבד או בן מאומץ אחד או נכד אחד של בעל משק. לא ניתן כי יהיו שני בנים ממשיכים לאותובעל משק.
ב.         החזקת המשק נובעת מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו או מכוח ירושה.
ג.          בעל המשק מחזיק במשק מכוח היותו בעלים,  חוכר, חוכר משנה או בר-רשות לתקופה בלתי קצובה של מוסד מיישב ושל האגודה החקלאית.
במשקים החקלאים התפתח המושג 'בן ממשיך' שהוא הבן שמעבד את המשק יחד עם הוריו, ולאחר מלאת ימיהם יהיה הוא לבעל המשק במקומם.
מינויו של ה'בן הממשיך' נכנס לתוקף, כלפי כולי עלמא, רק עם קבלת אישור מנהל מקרקעי ישראל בדבר מינוי ה-'בן ממשיך'.
ככל ומינוי ה- 'בן הממשיך' לא אושר ע"י כל הגורמים הרלוונטיים: בעל המשק, האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית ומנהל מקרקעי ישראל, אין משמעות משפטית למינוי הבן כ'בן ממשיך', וה"בן הממשיך" הנ"ל לא יקבל את המשק לאחר פטירת ההורים מתוקף היותו 'בן ממשיך'. הדבר נכון גם אם "הבן הממשיך" הנ"ל מונה ע"י חלק מהגורמים ו/או אף אם הוא בנה את ביתו בתחומי הנחלה מכוח אישור שניתן לו ע"י האגודה כבן ממשיך.
ראוי להדגיש, כיעצם ההכרה בבן כ"בן ממשיך" אינה מעניקה לבן הממשיך זכויות קנייניות במשק.
משמעות הצהרת בעל המשק על בנו כ-'בן ממשיך' מהווה הגדרת מערכת היחסים שבין 'הבין הממשיך', האגודה, הסוכנות והמנהל – ותו לא!
ללא אישור בכתב של בעל המשק, וללא חתימת בעל המשק על המסמכים הרלוונטיים, הבן הממשיך אינו רשאי לבנות במשק (בית, מחסנים, סככות וכיו"ב ) ו/או לשעבד את המשק ו/או את חלקו.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חשיבות ייצוג המשכיר ע"י עורך דין במעמד החתימה על חוזה שכירות

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

נכסי נדל"ן {דירות, בתים, מגרשים, מחסנים, חנויות וכיו"ב (להלן: "הנכס")} הנם, בדרך כלל,הרכוש הכי יקר שיש לנו. זאת הסיבה שבכל ביצוע של פעולה בנכס, יש צורך בנוכחות של עורך דין המומחה בתחום המקרקעין.

מערכת היחסים שבין משכיר ושוכר מעוררת לעיתים קרובות בעיות ו/או מחלוקות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה וחוזה השכירות היה מנוסח באופן ראוי ומקצועי.
הנזקים שהשוכר עלול לגרום לנכס עצמו או לבעל הנכס עולים לאין שיעור על דמי השכירות, ועל כן חשוב שמשכיר נכס יצטייד בחוזה מפורט ובבטחונות טובים כדי להגן הן על עצמו והן על הנכס.
ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין ימנע טעויות, שעלולות לגרום למשכיר להפסדים כספיים ועוגמת נפש רבה.
בכל עסקת מקרקעין שהיא, כאמור, נוכחות עורך דין נדרשת ורצויה. היות ששכירת נדל"ן היא אחת הפעולות הנפוצות בתחום המקרקעין, התחושה בקרב רבים, היא כי אין צורך בליווי משפטי, אולם כדאי לדעת, כי חתימה על חוזה מקרקעין היא בעלת תוקף משפטי, גם ללא ליווי עורך דין.
במאמר זה אסקור בתמצית את הנקודות החשובות והמהותיות שעל עורך הדין המייצג  לשים דגש מיוחד על מנת שחוזה השכירות ישרת אתכם בצורה הטובה ביותר וימנע בעיות רבות העלולות לצוץ בעתיד.
 
בטחונות לקיום חוזה השכירות ע"י השוכר
בעת עריכת חוזה שכירות, חשוב מאוד, כי עורך הדין המייצג את השוכר, ינסח ויציין בטחונות מתאימים, למקרה שהשוכר יפר את החוזה. בטחונות אלו ניתנים כתמריץ לכך שהשוכר ישמור על הנכס, מחד, וישלם את דמי השכירות במלואם ובמועדם, מנגד.
להלן יצוינו מספר סוגי בטחונות, שרצוי לציינם בחוזי שכירות, כאשר סוגי הביטחונות, כמותם והיקפם תלויים בסוג הנכס, שוויו, ובשימוש שנעשה בו.
·      ערבות צד שלישי - בעת חתימה על  חוזה שכירות, יש צורך בחתימה של שני ערבים, שיוכלו לערוב לקיום התחיבות השוכר ע"פ חוזה השכירות. חיוני לוודא, כי הערבים יציבים מבחינה כלכלית.
·      שטר חוב - עורך הדין המייצג את המשכיר, מחתים את השוכרים והערבים על שטר החוב. בשטר החוב יש לציין סכום כסף מסוים כפיצוי במקרה של הפרת חוזה.
·      שיקים לביטחון– במעמד החתימה על הסכם השכירות, השוכר מפקיד בידי המשכיר המחאותפתוחות (ללא ציון סכום) לפקודת העירייה/מועצה מקומית, לפקודת חברת החשמל ולפקודת חברת המים העירונית. שימוש בהמחאות אלו ייעשה ע"י המשכיר במקרה והשוכר אינו משלם ארנונה ו/או חשמל ו/או מים.
·      ערבות בנקאית  - זוהי הבטוחה הרצויה ביותר מבחינת המשכיר, שכן הבנק ערב לכל התחייבויות השוכר עד לגובה סכום הערבות. יש להקפיד, כי תוקף הערבות יהא עד 30 ימים לאחר תום חוזה השכירות, וכי הערבות תהא אוטונומית (מיועדת למשכיר בלבד), בלתי מותנית וצמודה למדד המחירים לצרכן.
·      הפקדת כסף בנאמנות - שוכר הנכס משלם למשכיר סכום מסוים, המוחזק בנאמנות (עבור המשכיר) על ידי עורך דין המייצג את המשכיר. בתום תקופת השכירות, באם לא היה צורך בשימוש בכסף זה, סכום הכסף (כולל הפירות) מוחזר לידי השוכר.
 
פינוי הנכס במועד
אחת הבעיות הנפוצות המתעוררות בעת השכרת נכסים היא סירובו של השוכר לפנות את הנכס במועד סיום החוזה או במועד מוקדם יותר בעת הפרה יסודית של החוזה.
מעורבות עורך דין בחתימה על חוזה השכירות, ושימת דגש בחוזה השכירות לעניין סנקציות המוטלות על השוכר במקרה ולא יפנה את הנכס במועד, יוכלו לסייע למשכיר להתמודד עם בעיה זו מחד, ומאידך, ימנעו מהשוכר את ה'רצון' להישאר בנכס גם לאחר תום מועד השכירות.
להלן חלק מהסעדים לו זכאי המשכיר מהשוכר במקרה של אי פינוי הנכס, כאשר, הסעדים הנם מצטברים ונוספים לכל סעד אחר לו זכאי המשכיר ע"פ דין.
·      מינוי כונס נכסים – השוכר מסמיך את פרקליט המשכיר להתמנות ככונס נכסים לצורכי פינוי הנכס, וזאת במקרה של אי פינוי הנכס ע"י השוכר עם תום תקופת השכירות. פרקליט השוכר יהא רשאי, בין היתר, לתפוס את החזקה במושכר, לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ, ולהעביר את המטלטלין בנכס למשמרת בכל מקום שימצא לנכון, על חשבון השוכר הסרבן.
·      פיצוי קבוע, מוערך ומוסכם מראש – אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכיר לפיצוי קבוע, מוערך מראש ומוסכם מראש בסכום השווה לדמי השכירות עבור 6 חודשי שכירות.
·       פיצוי כספי בגין כל יום בו הנכס מוחזק ע"י השוכר - אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכירבפיצוי קבוע ומוערך מראש בסכום של 300 ₪  בגין כל יום בו החזיק השוכר ו/או כונס הנכסים במושכר מיום תום תקופת השכירות ועד ליום החזרת המושכר בפועל למשכיר, וזאת מבלי לפגוע בכל זכות העומדת למשכיר ע"פ החוזה ו/או על פי דין.
·      תשלום בגין הוצאות ושכר טרחת עו"ד - אי פינוי הנכס במועד יזכה את המשכיר להחזר הוצאותיו ושכר טרחת עורך דינו בשיעור קבוע ומוסכם מראש.
תנאים מהותיים נוספים שחייבים/רצוי לציין בחוזה שכירות  
חוזה השכירות אמור לאפשר למשכיר  להיות רגוע ונינוח בכל הנוגע להשכרת הנכס, ולקבל את דמי השכירות במועד. חוזה שכירות טוב מגן על המשכיר מפני כל מיני סיטואציות ו/או אירועים עתידיים שעלולים להיווצר במערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר ו/או בין המשכיר וצדדים שלישיים.
חוזה שכירות ראוי מכיל פרטים רבים, אולם לעיתים פרטים מהותיים 'נשכחים' והם מתעוררים רק בעת מחלוקת בין הצדדים.
להלן אציין בתמצית נושאים חשובים ומהותיים שרצוי (ואף חובה) כי יכללו בחוזי שכירות.
·       בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר או הערב - טרם החתימה על חוזה השכירות, פרקליט המשכיר יבדוק את מצב הכלכלי של השוכר/ערב, ויבקש, כי יוצגו בפניו תלושי משכורת אחרונים של השוכר או אישור מרואה חשבון בגין הכנסות השוכר (אם השוכר עצמאי).
·       סנקציות למקרה של איחור בתשלום דמי השכירות - לדוגמא, אי תשלום דמי השכירות ו/או חלקם, מכל סיבה שהיא, תחייב את השוכר בתוספת 300 ₪ לכל יום פיגור.
·       העברת חשבונות החשמל/ארנונה על שם השוכר - חוזה השכירות חייב לציין, כי חשבונות הארנונה, החשמל הטלפון והגז יועברו על שם השוכר, כדי למנוע מצב שאם לא ישולמו החשבונות ע"י השוכר, אזי יפנואותם גופים למשכיר.
·       ביטוח צד ג' של הנכס, ושיפוי המשכיר ע"י השוכר במקרה של חיוב המשכיר בתשלום ע"י צד ג' – חוזה השכירות חייב לכלול התחייבות של השוכר לבטח את הנכס ביטוח צד ג' (לפחות). ביטוח הנכס הנו הכרחי בכדי למנוע תביעה כנגד המשכיר ע"י מי מאורחי/מטעם השוכר שעלול להיפגע בתוך הנכס.
·       השוכר אינו רשאי לקזז חוב - חוזה השכירות יציין, כי השוכר לא יהא רשאי לקזז ו/או לטעון לקיזוז כל סכום ו/או חוב ו/או תשלום החל עליו בהתאם לחוזה השכירות ו/או בהתאם להוראות הדין מכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה ו/או כל סיבה כלשהי.
·       שינויים מהחוזה ייעשו בכתב בלבד - השוכר יצהיר, כי ידוע לו, כי לא תהא נפקות לכל שינוי בתנאי חוזה השכירות, אלא אם כן יערך בכתב וייחתם על ידי כל הצדדים לחוזה זה. מצב זה מונע טענות עתידיות על הבטחות ו/או התחייבויות שנתנו (לכאורה) בעל פה ואשר אינם מדויקים או נכונים.
·       נטישת המושכר - חוזה השכירות יציין, כי נטישת הנכס ו/או הפסקה בשימוש ו/או פינוי לפני תום תקופת השכירות לא ישחררו את השוכר מהתחייבויותיו על-פי חוזה השכירות והתחייבויות השוכר על-פי חוזה השכירות תהיינה בתוקפן כאילו המשיך להחזיק בנכס עד לתום תקופת השכירות.
 
סיכום
אנשים רבים נוטים להתייחס ב'קלות ראש' לעסקה של השכרת נכס, וכתוצאה מכך חוזי השכירות אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא בעסקה של מכירת/רכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.
בפועל, חוזה שכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינועורך דין המתמחה בתחום מקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו למשכיר כספים רבים לצד עגמת נפש שתיגרם לו.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכאות לדמי תיווך ללא חתימה על הסכם תיווך (מקרים חריגים)

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

לקוח התחייב, בעל-פה, בפני מתווך, כי הוא ישלם לו דמי תיווך במידה ועסקת מכר מקרקעין תצא לפועל. לאחר מכירת המקרקעין, הלקוח חוזר בו מהתחייבויותיו. האם המתווך זכאי לדמי תיווך? האם יהא זה מן הצדק, כי המתווך שעמל קשות בכדי להוציא את העסקה לפועל והיה הגורם הדומיננטי והיעיל בעסקה לא יהא זכאי לדמי תיווך?

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע, כי מתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך (מפורט) בכתב, המזמין את עבודת התיווך. על-פי לשון החוק, מתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך על-פי הסכם ו/או התחייבות הלקוח בעל פה, על אף שיהיו בידי המתווך עובדות ו/או מסמכים המוכיחים, כי המתווך תיווך את העסקה והוא היה הגורם היעיל בעסקה.
בשנים האחרונות, בתי המשפט החלו לסלק על הסף/לגופם תביעות לדמי תיווך של מתווכים כאשר לא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים {ראו: ת.א. 2433/03 סימקוביץ ואח' נ' רג'ואן מתוך: www.nevo.co.il)
במאמר זה אנסה להציע, בתמצית, מספר חלופות, למקרים (חריגים) בהם, בית המשפט יהא רשאי לחייב את הלקוח בדמי תיווך, על אף היעדרו של מסמך בכתב.
 
הפרת התחייבות לחתימה על הסכם תיווך
כתוצאה מהפרת התחייבות הלקוח לחתום על הסכם תיווך, למתווך קמה עילה חוזית. עילה חוזית הנה עילה שונה בתכלית מעילת אי תשלום דמי התיווך. חוק המתווכים אינו בא לאיין את חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"),  ואת הדין הכללי.
התרופה להפרת התחייבות הלקוח נגזרת, בין היתר, מסעיף 12 לחוק החוזים, שם נקבע, כי כשמופרת חובת תום הלב במו"מ שמביאה לפיצוץ במו"מ, וההפרה התרחשה בשלב מאוחר של המו"מ, יש להפעיל את  התרופה שנגזרת מסעיף 12 (א) אשם בהתקשרות, כאילו נכרת החוזה, ואז ניתן לקבל כל תרופה אפשרית, ובין היתר פיצויי קיום.
ראו לעניין זה:
·         ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.
·         ע"א 8144/00, עלריג נכסים (1987) בע"מ ואח' נ' יוסף ברנדר, נז(1) 158:
 
עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב
תום הלב הנו עיקרון על בשיטתנו המשפטית. על חוק התיווך, כמו על כל חוקי מדינת ישראל, חלים כללי הדין הכללי וכללי הצדק הטבעי. הוראות חוק המתווכים שואבים את עקרונות תום הלב החוזי (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973) גם בעניין חוזי תיווך, ובית המשפט רשאי להורות על פיצוי המתווך.
ראו: ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842.
אי חתימת לקוח על הסכם תיווך, על אף התחייבות מפורשת לעשות כן, יכולה להוות פעולה בחוסר תום לב, ובית המשפט רשאי לראות את הסכם התיווך כאילו נחתם, וכן הוא רשאי לאכוף על הלקוח לשלם אחר התחייבויותיו.
ראו לעניין זה:
·         ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו פ"ד מב (2) 278.
·         ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.
יפים לעניין זה דברי המלומדים כהן ופרידמן בספרם: פרידמן – כהן, חוזים, חלק א', עמ' 394.
 מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים מאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא"
יפים לעניין זה גם דברי נשיא בית המשפט העליון (כתוארו אז) כבוד השופט מ. שמגר בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116.
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכל כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב"                                                                                    
האם דרישת כתב הינה דרישה כה הדוקה, אשר יש להתייחס אליה באופן פורמאלי ודווקני, ואין מקום להתייחס כלל לשאלת גמירות הדעת של הצדדים, אם עולה היא מן העובדות האחרות המוכחות ע"י המתווך?
מושכלות יסוד בדיני מקרקעין, כי עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב הפורמאלית. מכוחו של עיקרון זה, אווירה כללית במהלך מו"מ המלמדת על גמירות דעת מוגמרת להתקשר בהסכם מתגברים על דרישות כתב וחתימה
ראו לעניין זה:
·      ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות'–חברה ליבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת פ"ד מ"ד (1) 57
·      ע"א 5472/04 אחמד אברהים ואני נ' טלאל ארמלי, מתוך: www.nevo.co.il)
ההלכה הפסוקה לימדתנו, כי הפרת חובת תום הלב במו"מ עשויה לזכות את הנפגע בפיצויי קיום, דהיינו פיצוי שיביא אותו למצב בו היה אילו נכרת ההסכם.
לעניין זה ראו:
·      ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נ"ו (3) 289.
·      ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דור, מתוך: www.nevo.co.il)
עולה מהאמור לעיל, שאין מחלוקת, כי התחייבות חתומה בכתב הינה יסוד ובסיס לתביעת דמי תיווך. ואולם, דיני התיווך אינם אי של פורמאליות בים דיני החוזים. מעל דיני החוזים כולם נושבת רוח עיקרון תום הלב אשר מכוחו, מקום שבו צד הביע גמירות דעת להתקשר בהסכם ואף נקט בצעדים ממשיים למימוש גמירות דעת זו, לא יורשה להשתחרר מהתחייבותו החוזית תוך היאחזות בדרישות שבצורה.
ראו: ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דור, מתוך: www.nevo.co.il)
 
 
עשיית עושר ולא במשפט.
הלקוח מנע מהמתווך ו/או נטל לעצמו את דמי התיווך שהתחייב ליתן למתווך, ובכך התעשר שלא במשפט.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979 (להלן:"חוק עשיית עושר ולא במשפט") קובע כי מי שקיבל על פי זכות שבדין נכס שירות או טובת הנאה אחרת (להלן:"הזוכה") שבאו לו מאדם אחר (להלן: "המזכה"), חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין אפשרית או בלתי סבירה- להשיב לו את שוויה.
במקרים חריגים, בהם מדובר בחוסר תום לב אובייקטיבי, ניתן לעשות שימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט על אף שקיים חוק ספציפי השולל את תחולתו.
ראו לעניין זה: רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה  נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4), 289
לסיכום מאמר זה, מתווך מחויב לחתום על הסכם תיווך בכדי שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך. הדין הרווח כיום הנו, כי בלי חתימה על הסכם תיווך, המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך. אולם, במקרים חריגים, בהם בית המשפט ישתכנע, כי אי חתימת המתווך על הסכם תיווך לא נבעה מרשלנות המתווך ונעשתה בתום לב, ומנגד, הלקוח פעל בחוסר תום לב, יש להניח, כי עקרונות תום הלב מחוק החוזים יחלחלו גם לחוק המתווכים, והם יהיו עשויים להתגבר על דרישת הכתב, כך שהמתווך יהא זכאי לדמי תיווך.
 
מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין : שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שיקולים מנחים טרם קבלת החלטה על פיצול מגרש/מבנה מהנחלה

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (בשינויים מינוריים), החלטה המאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי (להלן גם: "החוכר") לפצל מגרש לבניית יחידת דיור מתוך חלקת המגורים (חלקה א') {להלן גם: "פיצול משק"}.
מתן אפשרות לפיצול המשק מעניק לחוכר אפשרויות שלא היו בפניו לפני כן, אולם, 'אליה וקוץ בה'. פיצול המשק אינו כדאי לכל חוכר, וגם לעיתוי יש פנים לכאן ולכאן.
 
שיקולים בעד פיצול המגרש מהמשק
לבעל המשק ישנה אפשרות להעניק מגרש לילד נוסף מלבד הורשת המשק לילד אחר – עד לקבלת ההחלטה, שאלת הורשת המשק הותירה את בעל המשק במלכוד, בדילמה ואף בחוסר אונים מוחלט. בעל המשק היה צריך להחליט, בחייו, למי מילדיו להוריש את המשק (בדרך כלל באמצעות מינוי בן ממשיך), ובכך להפלות בין ילד אחד לילדיו האחרים. 
כיום, לבעל המשק קיימת אפשרות, להעניק ו/או להוריש מגרש הכולל זכויות בניה, לבן אחר מלבד הבן הממשיך או הבן שיירש את המשק החקלאי, וזאת באמצעות פיצול המשק.
בעל המשק החקלאי יכול למכור את המגרש המפוצל לידי צד ג' - בעלי משקים חקלאיים רבים מתקשים לשרוד מבחינה כלכלית, והם אינם מסוגלים לקיים את עצמם בכבוד או לספק לעצמם את מלוא צרכיהם. בעלי המשקים הנ"ל חיים, לעיתים, בנכסים השווים מיליונים, אולם, שווי הנכס הוא על 'הנייר' בלבד.
החלטה 979 קובעת כי בעלי המשקים רשאים, כעת, לפצל את המשק החקלאי ולמוכרו לצדדים שלישיים, ובכך יוכלו להמשיך ולהתקיים בכבוד מבלי להזדקק לחסדים ולטובות של עמותות ו/או בני משפחה.
בעל המשק החקלאי ישלם למנהל שיעור של 33% בלבד מערך המגרש המפוצל – טרם החלטה 979 לעיל, פיצול משק חקלאי התבצע בתמורה לתשלום למנהל בשיעור של כ- 91% מערך המגרש המפוצל, ובפועל, בעל משקים חקלאיים לא פיצלו את המשק בשל חוסר כדאיות כלכלית.
על פי החלטת 979, פיצול המשק יתבצע בתמורה לתשלום למנהל שיעור של כ- 33% בלבד מערך המגרש המפוצל, ובפני בעל המשק החקלאי נפתחו עתה אופציות חדשות לניהול נכון של יחידת המשק החקלאי.
 
שיקולים נגד פיצול המגרש מהמשק
בעל המשק החקלאי מחויב להצטרף להסדר שבהחלטה 979 – פיצול המשק מחייב את בעל המשק החקלאי להצטרף להסדר (עיגון זכויות החוכר בחלקת המגורים) בהתאם להוראות החלטה 979. החוכר מתחייב להסדיר מול המנהל את התשלומים והשימושים בתוך המשק החקלאי, ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים במשק החקלאי.
גריעת אחוזי בניה מהמשק החקלאי - החלטה 979 קובעת, כי לחוכר זכויות בניה בהיקף מרבי של 375 מ"ר בתמורה לתשלום דמי חכירה כאמור לעיל.
על פי החלטה 979, המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר ואשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שייוותר בידי בעל המשק החקלאי.
היינו, זכויות הבניה שבמגרש המפוצל (שלא יפחתו מ-160 מ"ר) מופחתים מזכויות הבניה של המשק החקלאי, כך שזכויות הבניה במשק החקלאי יהיו לכל היותר 215 מ"ר.
זאת ועוד, החלטה זו קובעת, כי בפועל, בעל המשק החקלאי יכול לבנות לכל היותר שני בתי מגורים בתוך המשק, ובכך 'יצא שכרו בהפסדו', שכן, גם בלי פיצול המשק בעל המשק יכול לבנות 3 יחידות מגורים במשק (ואף יותר).
חיוב בעל המשק החקלאי בקבלת היתרים על כל המבנים במשק – רבים מן המשקים החקלאיים בארץ מכילים מבנים/מחסנים שאינם בעלי היתר בניה ו/או נבנו בחריגות בניה, והכנסות . הכנסות בעלי המשקים מהשכרות של מבנים/מחסנים אלו מגיעות, לעיתים, לסכומים גבוהים.
פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר שבהחלטה 979, ובעל המשק מחויב להסדיר את כל השימושים בתוך המשק, ובכך הוא עלול להפסיד הכנסות רבות.  
חלקת המגורים ע"פ החלטה 979 הנה בשטח כולל של עד 2.5 דונם – רבים מחלקות א' במשקים החקלאיים הנם בשטח גדול מ-2.5 דונם. החלטה 979 קובעת, כי "חלקת המגורים במושב תהיה שטח מתוך חלקה א' של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונם בלבד".
במידה ושטח חלקה א' הנו מעל 2.5 דונם, הרי שהחוכר יוכל להחיל את ההסדר גם על השטח הנוסף (השטח שמעבר ל-2.5 דונם), תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של כ- 91% מערך הקרקע.
היינו, פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר, ובמידה וחלקה א' של בעל המשק החקלאי גדולה מ-2.5 דונם, הרי שמחינה כלכלית קרוב לודאי שלא תצמח לבעל המשק כל תועלת כלכלית מפיצול המשק, ולעיתים הוא אף יינזק באופן ניכר.
  
סיכום
החלטה 979 מאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי לפצל את המשק ולהוריש או למכור את המגרש המפוצל לידי בן משפחה או צד שלישי אחר.
לבעל הזכויות במשק החקלאי עומדות כעת אפשרויות שונות לניצול המשק החקלאי לצרכיו האישיים ו/או הכלכליים, אולם, פיצול המשק אינו כדאי לכל אחד.
טרם קבלת החלטה על פיצול המשק, רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר יפרוס בפניכם את היתרונות והחסרונות שבאפשרויות השונות, והוא ילווה אתכם לאורך ההליך עד לרישום המגרש המפוצל על שם הרוכש.
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

שיקים ללא כיסוי –שיקול דעת בית המשפט לגריעת שיקים מרשימת שיקים מסורבים

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   בנקאות, משפט מסחרי ותאגידים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בית משפט השלום בת"א (כבוד השופטת כוכבה לוי) הורה על גריעת שיקים שסורבו בעת מצב חירום שהונהג בדרום הארץ במהלך "עופרת יצוקה" מרשימת שיקים מסורבים.

המדובר בחברה שמקום מושבה בסמוך לקרית –גת שניהלה חשבון בבנק דיסקונט – סניף ק. גת, ומספר שיקים שמשכה החברה על חשבונה סורבו ע"י הבנק מחמת חוסר כיסוי בחשבון.

בשל כך ובכדי למנוע את הגבלת חשבונה, עתרה החברה בבקשה לפי חוק שיקים ללא כיסוי לבית משפט השלום בבקשה לגרוע את השיקים המסורבים מרשימת השיקים המסורבים. עיקר טענת החברה נסובה סביב הוראת סעיפים 10א(4) ו- (5) לחוק, לפיהם רשאי רשאי לקוח מוגבל או מוגבל חמור לעתור לביהמ"ש לביטול הבאת שיק במניין השיקים שסורבו אם נבצר ממנו לטפל בעניניו מחמת פגיעה, בו או ברכושו, בפעולת איבה, או אם הינו תושב של שטח שהוכרזה לגביו שעת חירום כהגדרת "הכרזה על שעת חירום" בחוק, ובין המועד שבו נמשך השיק למועד שבו הוצג השיק לפרעון חלה הרעה משמעותי בהכנסותיו של הלקוח עקב שעת החירום, ובשל כך סורב השיק.

בית המשפט קיבל את טענות החברה, כשקבע כי אמנם מקום מושבה אינו מצוי בישובי עוטף עזה, אולם ברור שעסקיה נפגעו בתקופה הרלוונטית ועבודתה הצטמצמה באזורי הסיכון בהם מצויים לקוחותיה ובהם היא פועלת, וכי נגרעה אפשרותה לגבות את החובות מלקוחותיה באזור הרלוונטי.

עוד קבע ביהמ"ש לאחר ניתוח הצעת החוק ביחס לסעיפים 10א(4) ו- (5) הנ"ל, כי מטרת החוק והוספת שתי העילות המוזכרות בתתי-סעיפים אלו, נועדה לסייע ללקוח שפעילותו העסקית נפגעה עקב מצב חירום שחל באזור פעילותו, במניעת הבאת שיקים שמשך וסורבו במניין השיקים המסורבים בעת חירום.

למעשה, השתמש ביהמ"ש בשיקול הדעת הרחב הנתון לו בבקשות לפי חוק זה לגרוע שיקים ממנין השיקים המסורבים, ונעתר לבקשה בקובעו כי נסיבותיה של המבקשת מצדיקות את גריעת שבעה השיקים שסורבו בתקופת מבצע "עופרת יצוקה".

החברה יוצגה ע"י עוה"ד איתי שרף ורגב אלקיים ממשרד "שרף, פרי, אלקיים ושות' – עורכי-דין".

האמור לעיל הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

ביטול צוואה המזכה את מי שנטל חלק בעריכתה

21/2/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביטול צוואה המזכה את מי שנטל חלק בעריכתה (סע' 35 לחוק הירושה)
בחוק הירושה התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק הירושה") קיימות שתי הוראות נפרדות ושונות לעניין ביטול הצוואה.
מחד, סעיף 30 לחוק הירושה קובע, כי "הוראת צוואה שנעשתה מחמת אונס, איום, השפעה בלתי הוגנת, תחבולה או תרמית – בטלה".
מאידך, סעיף 35 לחוק הירושה קובע, כי "הוראת צוואה… המזכה את מי שערך אותה או היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה… – בטלה".
סעיף 35 לחוק הירושה נוצר בכדי למנוע עיוות הרצון החופשי של המוריש שהוא היסוד החשוב ביותר בהורשה על פי צוואה. המחוקק רצה להרתיע אנשים מלקחת חלק בעריכת צוואה לטובתם מהחשש שפעילות כזו גורמת לחץ אסור על המצווה – המוריש.
ייחודה של הוראת סעיף 35 לחוק הירושה הוא באותם מקרים שבהם אין מוכחת השפעה פסולה על המצווה. בהתקיים עילות הבטלות המנויות בסעיף 35 לחוק הירושה,אין נפקות לשאלה אם הוכחה קיומה של השפעה שלא כדין על המצווה או אם הוכחה אמיתות הצוואה.
להלכה נקבע, כי אין ליצור זיקה בין שתי הוראות אלו. הסיבה לכך, כאשר דנים בעניינה של הוראת סעיף 35 לחוק הירושה, אנו מתייחסים אל אותו אירוע, כמצב שבו, באופן טבעי, קיימת השפעה בלתי הוגנת, שאינה נדרשת להוכחה כלל, ויותר מכך, איננה ניתנת לסתירה (!)
ראה לעניין זה: ע"א 681/77 מרק נ' שאבי, פ"ד לג(1) 7.
נוסחו של סעיף 35 לחוק הירושה לא משאיר מקום לשיקול דעת, ובהתקיים הנסיבות המתוארות שם, קמה חזקה חלוטה כי ננקטה פעולה אסורה כלפי המצווה וכי פעולה זו פגמה ברצונו החופשי. על כן, מלשון החוק עולה, כי אפילו הוכח הלכה למעשה, כי השפעה בלתי הוגנת אינה קיימת, אין בכך ולא כלום.
ראו: ע"א 234/86 אמונה-תנועת האישה הדתית הלאומית נגד בלר פ"ד מב (4) 148.
יחד עם זאת, הפסיקה פירשה  את סעיף 35 לחוק הירושה על דרך הצמצום, וזאת מאחר ונוסח הסעיף, כמות שהוא, עלול למנוע מיורשים תמימים לזכות בירושה. כך לדוגמא,  גם אם יוכח, כי רצונו החופשי של המוריש היה לצוות ליורש המופיע בצוואתו, הרי שלאור נוסחו הנוקשה של הסעיף, די בכך שהיורש נטל חלק בעריכת הצוואה בכדי לבטלה.
הביטוי "לקח באופן אחר חלק בעריכתה" הוא ביטוי גמיש, אשר מתמלא תוכן על פי הנסיבות המיוחדות לכל מקרה ומקרה, והמבחן הוא בסופו של דבר, מבחן השכל הישר. וכל מקרה נדון לגופו (ראה בעניין זה דברי כבוד השופט ברק בע"א 851/79,160/80 ש' בנדל ואח' נ' ד' בנדל, פ"ד לב (3) 101).
מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

הלכת השיתוף – זכויות אדם ברכוש בן זוגו מלפני הנישואים

1/2/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

זכויות בן/בת זוג למחצית מהזכויות במקרקעין מכוח 'הלכת השיתוף' במקרה של רכוש שהביא אחד מבני הזוג טרם הנישואים
אישה היתה נשואה 40 שנים, עבדה לפרנסת המשפחה וניהלה את משק הבית. בהגיע היום, הפכה האישה לאלמנה, ובעלה המנוח ציווה בצוואתו את המקרקעין (אשר נרכשו על ידו לפני הנישואים) לילדיו בלבד. האם האישה תיוותר ללא כלום?
על פי הדין הישראלי, שיטת חלוקת רכוש (נכסי נדל"ן וכיו"ב) בין בני זוג נהוגה על-פי מועד נישואי בני הזוג. במקרה של בני הזוג אשר נישאו לפני ה-1.1.1974 (מועד כניסתו לתוקף של חוק יחסי-ממון בין בני-זוג, התשל"ג – 1973), לבן הזוג קמה במהלך הנישואין זכות קניינית בנכס עצמו, ועל פי זכות זו הוא יכול לדרוש את חלקו בעת פירוק הנישואין. זכות זו מוגדרת בשם 'הלכת השיתוף' או 'חזקת השיתוף'. הלכה זו נקבעה על ידי בתי המשפט במהלך השנים, והיא איננה מעוגנת בחוק מסוים.
על פי 'הלכת השיתוף', הכלל הוא, כי כל הרכוש אשר נצבר במהלך הנישואין מתחלק בעת חלוקת רכוש בין בני הזוג בחלקים שווים. רכוש אחר, שצבר אחד מבני הזוג לפני הנישואין ו/או רכוש שהתקבל במתנה/ירושה, שייך לבן הזוג אשר הביאו, או קיבל אותו.
בשנים האחרונות, מגמת הפסיקה הנה להרחיב את תחולת חזקת השיתוף גם על נכסים שנרכשו לפני הנישואים.
בתחילה נקבע בפסיקה, כי חזקה על זוג נשוי המנהל אורח חיים הרמוני ומכלכל את הבית במאמץ משותף, כי הוא מתכוון לשותפות שווה בכל הנכסים.
ראו לעניין זה:
·          ע"מ 1166/03 מ.ש. נ' י.ש. מתוך www.nevo.co.il
·          ע"א 595/69 אפטה נ' אפטה, פ"ד כה (1) 561
·          ע"א 713/74 רווה נ' מסעוד, פ"ד כט (2) 831.
·          ע"א 2/77 אזוגי נ' אזוגי פ"ד לג (3) 1.
במהלך השנים, בתי המשפט צמצמו את דרישת "שלום הבית" לחיים משותפים תוך מאמץ כלכלי משותף.
ראה: ע"א 529/76 סבירסקי נ' סבירסקי, פ"ד לא (2) 233.
להלכה נקבע, כי משרכש אחד מבני הזוג דירה לצורכי מגורי בני הזוג, כשחיים הם בצוותא תחת קורת גג אחת, ביקש והתכוון שהבעלות בדירה תהא משותפת לשני בני הזוג.
ראו: ע"א 741/82 פיכטנבאום נ' פיכטנבאום ואח', פ"ד לח (3) 22.
בתי המשפט קבעו עוד, כי בנישואים ארוכים בהן מקיימים שני בני הזוג את המשק המשפחתי במאמץ משותף, בין ע"י עבודה בבית ובין ע"י עבודת חוץ, מיטשטשים הגבולות ומתערבבים המשאבים, ולכן יש להחיל את חזקת השיתוף גם על נכסים שנרכשו לפני הנישואים.
ראו לעניין זה:
·          ע"א 2280/91 רחמים אבולוף נ' מזל אבולוף, מתוך www.nevo.co.il
·          ע"א 806/93 הדרי נ' הדרי פ"ד מח (3) 685.
·          ע"א 45/90 עבאדה נ' עבאדה פ"ד מח (2) 77.
לסיכום, על פי 'הלכת השיתוף' שחלה על בני זוג שנישאו לפני יום 1.1.74, רכוש שמקורו לפני הנישואין ו/או רכוש אשר התקבל בירושה/מתנה במהלך הנישואין, שייך, אמנם, לבן הזוג אשר הביאו, או קיבל אותו, אולם כלל זה 'נשחק' במהלך השנים, וכיום, בתי המשפט נוטים להחיל את חזקת השיתוף גם על נכסים שנרכשו לפני הנישואים ו/או אשר התקבלו בירושה/מתנה, וזאת כאשר מדובר בנישואים ארוכים בהם קיימו הצדדים משק משפחתי במאמץ כלכלי משותף.
מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'
סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116