חידושים ומאמרים

החובה לנהוג בשוויון באגודה השיתופית

30/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות, דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

עיקרון השוויון הוא עקרון על בדין הישראלי, ובפרט בדיני האגודות השיתופיות, המבוססים על ערכי השוויון והשיתוף. אגודה שיתופית חייבת לנהוג בהגינות וללא משוא פנים כלפי כל חבריה.

ביסוד הקמת האגודה השיתופית, עומדים עקרונות הקואופרציה הקיבוצית (שוויון,עזרה, ואחריות ההדדית) המבוססים על שוויון בין חברי האגודה וללא אפליה.

ראו לעניין זה: ה"פ 362/03 רזון מיקי נ' בני דרור, ע"א 524/88 פרי העמק אגודה חקלאית בע"מ נ' שדה יעקב מושב עובדים בע"מ, פ"ד מה(4) 527, ס. אוטולנגי, אגודות שיתופיות – דין ונוהל (כרך א' תשנ"ה – 1995).

כך לדוגמא, במרבית תקנוני הקיבוצים נקבע, כי מטרת הקיבוץ הינה להקים "חברה סוציאליסטית הבנויה על יסודות של שוויון כלכלי וחברתי", ו"חברה שבה כל אדם תורם לפי יכולתו ומקבל לפי צרכיו".

האגודה השיתופית במהותה, שואפת לשוויון בזכויות ובטובות ההנאה המוענקות לחבריה, ועל כן, על האגודה לנהוג בשוויון מוחלט, ולהימנע מכל אפליה בין חבריה.

על חובת האגודה לנהוג בשוויון כלפי חבריה ניתן ללמוד גם מהפן החוזי שבהתאגדות.

בית המשפט העליון קבע/פסק, כי תקנון של אגודה שיתופית הנו בגדר חוזה לכל דבר ועניין בין האגודה לבין חבריה ובין חברי האגודה עצמם, וכי חלים עליו דיני החוזים הכלליים {ע"א 1795/93 קרן גמלאות של חברי אגד בע"מ נ' יוסף יעקב ואח', נ"א (5) 433}.

משנקבע כי דיני החוזים הכלליים חלים על תקנון האגודה, אזי חלה על האגודה החובה לנהוג בחבריה בדרך מקובלת, בתום לב בשוויון וללא אפליה.

למעלה מכך, על הקיבוץ מוטלת חובת שוויון מוגברת, בשל פערי הכוחות הקיימים בין הקיבוץ לחברים, אשר תלויים בקיבוץ בהיבטים רבים של חייהם.

בתי המשפט קבעו לא אחת, כי אגודה שיתופית אינה רשאית לקבל החלטות אשר הופכות חבר אגודה לאזרח סוג' ב' {ראו: המ 389/96 ארנונה שלומי נ' קיבוץ תל-יוסף, מזכירות קיבוץ תל-יוסף}.

הדוגמאות לחובת השוויון הנן רבות ביותר:

בסעיף 16 לפקודת האגודות השיתופיות, כמו גם בפסיקת בתי המשפט, נקבעה זכות הצבעה שווה לחברי האגודה (למעט חריגים המצוינים בחוק).

סעיף 39 לפקודת האגודות השיתופיות קובע, כי קיים שוויון בין חברי האגודה גם לעניין קבלת רווחים/דיבידנדים.

יחד עם זאת, רשם האגודות השיתופיות קבע (פס"ד מכורה כפר שיתופי נ' פינקוס), כי רווחי האגודה יחולקו על פי מפתח בעלות על זכויות במשק חקלאי ולא על פי חברות באגודה, וזאת מאחר וחלוקת דיבידנדים מכוח חברות בלבד נוגדת את עקרונות הקואופרציה, בין היתר לאור העובדה כי מספר חברי האגודה אינו זהה בכל משק ומשק (כדוגמת משק אשר מונה בו 'בן ממשיך' המהווה חבר אגודה נוסף על בעלי המשק).

ראוי לציין, כי חובת השוויון, במהותה מטילה חובה לתת יחס שווה לקבוצות/פרטים שווים. משמע, שבמקום בו יש שוני מהותי אשר רלוונטי לאותו עניין, ההיגיון מאפשר (ולעתים אף מחייב) יחס שונה, כאשר הדבר לא ייחשב לאפליה.

בפסק דין אביטן נ' מנהל מקרקעי ישראל (בג"צ 528/88) קבע בית המשפט כדלקמן:

עקרון השוויון בא לשרת מטרה של השגת תוצאה צודקת.  לא השוויון ה״טכני״ או ״הפורמאלי״ הוא הראוי להגנה, אלא השוויון המהותי, דהיינו השוויון בין שווים. בני האדם, או קבוצות בני אדם, שונים לא אחת זה מזה או זו מזו בתנאיהם, בתכונותיהם ובצורכיהם, ולעתים יש צורך להפלות בין מי שאינם שווים כדי להגן על החלש או הנזקק, לעודדו ולקדמו. שוויון בין מי שאינם שווים אינו, לעתים, אלא לעג לרש. לפיכך, השאלה המתעוררת כשנטענת טענת הפליה אינה רק אם פלוני מופלה לטובה לעומת אלמוני, אלא יש גם לברר, אם ההפליה היא בלתי מוצדקת. דהיינו, האם מסיבות זהות גררו אחריהן יחס שונה. ההבחנה בין מסיבות שונות, מאידך, אין בה משום אפליה"

לסיכום, תקנון של אגודה שיתופית רשאי להעניק זכויות וחובות שונים לחברים שונים, ואולם האגודה חייבת לנהוג בהגינות וללא משוא פנים כלפי כל חבריה.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הקיבוץ המתחדש כמעביד

25/6/2013   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אחד המאפיינים העיקריים של הקיבוץ השיתופי הינו שיתוף בנטל מחד, ושיתוף ברווחים מאידך. כמאמר הסיסמה הידועה "כל אחד כפי יכולתו, כל אחד על פי צרכיו".

בשנים האחרונות התרחבה תופעת ההפרטה בקיבוצים, וקיבוצים רבים שינו את סיווגם ל"קיבוץ מתחדש".

מערכת העקרונות עליה מושתת הקיבוץ המתחדש שונה מזו של הקיבוץ השיתופי, ובין היתר, הקיבוץ המתחדש אינו דואג עוד לכל צרכי החברים ללא תשלום ובאופן שוויוני.

שירותים רבים מסופקים על ידי הקיבוץ תמורת תשלום, ובמקביל, התקציב/שכר אותו מקבלים החברים אף הוא אינו שוויוני, ונגזר מנתוני החבר, אופי והיקף עבודתו בקיבוץ או מחוצה לו.

למעשה, החבר עובד עבור הקיבוץ, ומקבל שכר ההולם את עבודתו.

אם מערכת היחסים המתוארת לעיל נשמעת לכם מוכרת ממקום כלשהו, ולא מהמסגרת הקיבוצית, אתם צודקים.

בחינה מדוקדקת של מערכת יחסים זו מעלה כי מדובר ביחסי עבודה לכל דבר ועניין, בין הקיבוץ לבין חבריו העובדים בענפיו השונים, ואשר מקבלים תמורה בהתאם לעבודתם.

השאלה אם מתקיימים יחסי עובד-מעביד בין הקיבוץ לחברים נדונה רבות בפסיקת בתי המשפט ובתי הדין לעבודה, ולאורך השנים נקבע שוב ושוב כי חברי הקיבוץ אינם "עובדים" של הקיבוץ.

ראו לדוגמה: ע"ע1530/04 חנה רייק גולדשמידט נ' קיבוץ איילון, אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, [פורסם בנבו] (ניתן ביום 20/12/05).

אולם, קביעה זו התייחסה למסגרת הנפוצה דאז – הקיבוץ השיתופי.

עם השינוי באורחות החיים, שהשפעתו על היחסים בין הקיבוץ לחבריו תוארה לעיל, אין עוד מקום לשלול מחברי הקיבוץ את מעמדם כעובדי הקיבוץ, על כל הזכויות הנלוות לכך.

ביום 18.4.13 נקבע לראשונה ע"י בית הדין האזורי לעבודה בנצרת (ס"ע 9261-03-11 בן אהרון נ' דגי תל יוסף ואח') כי מתקיימים יחסי עבודה בין חבר הקיבוץ תל יוסף לקיבוץ, וזאת לאחר ניתוח העובדות ויישום המבחנים הקבועים בפסיקה לזיהוי יחסי עובד-מעביד.

כך לדוגמה, התחשב בית הדין לעבודה בכך שניתנה לחבר הזדמנות לבחור את מקום עבודתו, בכך שנבחר לעבודתו במכרז, ובעובדה ששכרו נגזר מתפקידו, והגיע לכיסו האישי (לאחר ניכויים שונים) ולא לקופת הקיבוץ כנהוג בקיבוץ השיתופי.

 יצוין, כי בימים אלו ערער הקיבוץ על החלטה זו בפני בית הדין הארצי לענייני עבודה, וסוגיה רבת חשיבות זו ממתינה להכרעתו.

יש לשים לב, כי בין הקיבוץ לחבריו מתקיימת מערכת יחסים נוספת, בהיות חברי הקיבוץ בעלי מניות באגודה.

מבחינה זו, דומה מעמדם של חברי הקיבוץ למעמדו של כל בעל מניות בכל תאגיד שהוא.

לגבי בעלי מניות נקבע לא אחת, שעל מנת לבחון אם מתקיימים יחסי עובד-מעביד יש להתחשב בנתונים הספציפיים של עבודתו של בעל המניות.

על מנת לקבוע אם בעל המניות הינו גם עובד החברה, נדרש בית הדין למספר שאלות, וביניהן:

מהי מהות העבודה שמבצע בעל המניות?

האם עבודה זו הייתה מתבצעת ע"י עובד "רגיל" לולא ביצע אותה בעל המניות?

האם השכר המשולם לבעל המניות הינו רגיל והגיוני בנסיבות העניין?

האם ניתן להבחין בין פעילותו של האדם כ"עובד" ובין פעילותו כבעל מניות?

ראו לדוגמה:

עע (ארצי) 242-09 ויוריטה בע"מ נ' יוסף רז, (פורסם בנבו) (ניתן ביום 31.5.12)

עבל (ארצי) 20182/97 המוסד לביטוח לאומי נ' יוסף צבי גרוסקופף, לד (1999) 97

מבחנים אלו נועדו לקבוע אם בעל המניות אכן עובד של התאגיד, או שמדובר בתבנית העסקה פיקטיבית שנועדה לעקוף את חוקי מיסוי וכדומה.

באשר לחברי קיבוץ, מובן כי אין מדובר בהעסקה פיקטיבית, אלא אכן בחבר קיבוץ העובד עבור התאגיד – הקיבוץ, והמקבל שכר בהתאם לעבודתו.

לסיכום, במידה והנכם חברים בקיבוץ מתחדש, וחוששים כי זכויותיכם כעובדי הקיבוץ נפגעו, מומלץ כי תפנו לעו"ד הבקיא בדיני הקיבוצים ובפרט בנושא יחסי העבודה בקיבוץ, לשם בחינת ומיצוי זכויותיכם.

מאמר זה נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי, ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

היזהרו בהעברה ללא תמורה של זכויות במשק חקלאי

24/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבים מבעלי זכויות בנחלות מעבירים את זכויותיהם בנחלה לאחד מילדיהם ללא תמורה עוד בחייהם, וזאת, מתוך רצון לקבוע עובדות לעניין "יורש" הנחלה ולמנוע אגב כך יריבויות ומאבקים על הזכויות בנחלה לאחר פטירתם, וכן נוכח המיסוי הכבד המוטל בעת מכירת הנחלה.

הנוהג הוא, כי במקביל להעברת הזכויות בנחלה ללא תמורה, חותמים הצדדים על חוזה אשר יסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לכל תקופת חיי מעביר הזכויות/נותן המתנה ולרבות במקרה שיעבור לבית אבות ו/או חלילה יהיה סיעודי ונזקק.

אך 'אליה וקוץ בה'. לצד 'הרווח' בקביעת יורש לנחלה ובמניעת סכסוך עתידי, עלולים מקבלי המתנה למצוא עצמם בבוא היום בפני שוקת שבורה עת בוטל הסכם העברה ללא תמורה.

סעיף 8(א) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 קובע, כי "הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם – בטלים".

סעיף 8(ב) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 קובע, כי "מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".

נשאלת השאלה, האם יש תוקף למתנה שנתנה בחיים ונרשמה ע"ש מקבל המתנה בחיים, ואולם בפועל הזכויות נותרו של נותן המתנה עד לאחר פטירתו?

פסק דין של בית המשפט העליון בעניין דומה ניתן בע"א 763/88 ערן פילובסקי ואח' נ' רו"ח עובדיה בלס ואח', פ"ד מה (4) 521, שם קבע כב' השופט דב לוין:

"אין מקום לטענה, כי המתנה הוקנתה עוד בחיי המנוחה, משום שהבעלות בדירה נרשמה על שם המערערים, עוד בחיי המנוחה.

כל שקיבלו המערערים בחיי המנוחה היה רישום הבעלות בדירה, אך הבעלות עצמה נותנה בידי המנוחה, שכן בעלותה וגדרה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 סעיף 2 כ"זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה…". על פי המסמך הנוסף, נותרה זכות זו בידיה של המנוחה והוענקה לכן למערערים רק עם מותה.

לאור הדברים האמורים לעיל אין כל תוקף למתנה אף ללא כל הודעת ביטול, והדירה מהווה חלק מעיזבונה של המנוחה".

ובעניינינו, מבחינה פורמאלית, הזכויות בנחלה מועברות אמנם לידי מקבל המתנה ונרשמות על שמו באגודה החקלאית ובמנהל מקרקעי ישראל, אולם, מכוח ההסכם שבין הצדדים, עיקר הזכויות בנחלה נשארות בידי נותן המתנה (כדוג': מגורי נותן המתנה בשטח הנחלה, דיבדנדים באגודה, הכנסה מהשכרת נכסים בנחלה וכו', חוסר יכולת למכור את הנחלה וכו'), וזכויות מקבל המתנה, מאידך, מוגבלות.

מקבל המתנה אינו יכול לנהוג בנחלה 'מנהג בעלים'!

שאלת תוקפו של הסכם המתנה תתעורר בדרך כלל לאחר מלאת ימי ההורים/נותני המתנה, ובמידה ויתעורר סכסוך בין היורשים. בית המשפט עשוי להורות על ביטול הסכם המתנה בטענה שמדובר במתנה עתידית שתושלם רק לאחר פטירת נותני המתנה – דבר הנוגד את הדין, ובמקרה זה עלול מקבל המתנה למצוא עצמו ללא כל זכויות בנחלה, וזאת אף אם בנה את מרכז חייו בנחלה.

לסיכום, ניתן לבצע עסקת העברה ללא תמורה של הנחלה לילד/יורש בצד הסכם בין נותן המתנה ומקבל המתנה שיבטיח את עתידו וזכויותיו של נותן המתנה, ואולם, על הסכם זה להיות ערוך באופן זהיר ונכון על מנת שיהיה תקף ביום פקודה. מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין טרם ביצוע עסקת העברה ללא תמורה.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פטור ממס שבח לבתי המגורים במכירת משק חקלאי

23/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הבנוי במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בדומה למכירת בית מגורים במגזר העירוני, חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49 ב (1)) מאפשר לבעל הזכויות במשק פטור מתשלום מס שבח לבית מגורים אחד.

במשקים רבים בנויים מספר יחידות דיור, ואולם, פטור ממס שבח יינתן אך ורק לבית מגורים אחד. יתר יחידות הדיור ימוסו בהתאם להוראות הדין.

יחד עם זאת, ככל ובית המגורים הנוסף נבנה לבן ממשיך בהתאם לנהלים, הרי שניתן לקבל פטור ממס שבח גם בגין הבית השני.

במהלך שנות האלפיים, שוק הנדל"ן בישראל סבל מעליית מחירים תלולה בעקבות מחסור בדירות מגורים והפחתה ניכרת בבניה ע"י קבלנים.

בראשית שנת 2011 החליטה ממשלת ישראל להילחם בעליית מחירי הדירות, באמצעות הגדלת היצע הדירות, ועל כן נחקק חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011, אשר אפשר לבעלי דירות מגורים למכור עד 3 דירות בפטור ממס.

היינו, בעלי הזכויות במשקים יכלו למכור את המשק ולקבל פטור ממס שבח על שלושת בתי המגורים הבנויים במשק.

תוקפה של הוראת שעה זו הסתיים ביום 5.5.13 .

נכון להיום, מוכר משק חקלאי לא ייהנה מפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר אשר משפיע על שיעור המיסוי הצפוי למוכר המשק.

ראוי לציין עוד, כי במסגרת הגזירות של משרד האוצר המתוכננות לשנת 2014, קיימת כוונה לבטל את הפטור הקיים מתשלום מס שבח בהתאם לסעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין.

היינו, משרד האוצר מבקש לבטל את הפטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים, ולהותיר את הפטור הקיים לבעלי דירת מגורים אחת שזו דירתם היחידה {פטור לפי סעיף 49 ב (2)}.

לסיכום, טרם מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת משקים חקלאיים, אשר יפרוש בפניכם את שיעורי המס הצפויים והמעודכנים בעת מכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם תמ"א 38 חלה על כל מבנה שהוא?

10/10/2012   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תמ"א 38  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במאמר הראשון עמדנו על הטעמים העומדים ביסוד תכנית המתאר הארצית 38, שנועדה לשפר את עמידות מבנים מפני רעידות אדמה בישראל, ומעט על ההטבה המרכזית שמעניקה התכנית לבעלי הדירות שמבקשים לפעול מכוחה, ולחזק את ביתם.

 

לכאורה, ניתן לחשוב שאין כל סיבה להמתין, ועל כל בעל דירה אחראי לפנות עוד היום לקבלן לצורך תחילת עבודות החיזוק. שהרי אין אדם שלא יבקש לממש זכות לשיפור תנאי מחייתו ובטיחותו, מבלי לשלם בעדם?

 

עם זאת, התכנית אינה חלה על כל מבנה באשר הוא, וקיימות בה הוראות שמוציאות סוגי מבנים מתחולתה.

 

ואלה הם:

 

מבנים בלתי מאויישים בקביעות. להבדיל מבתי מגורים או מבני תעשיה פעילים.

 

מבני מגורים בני שתי קומות ומטה, שבנויים על 400 מ"ר או פחות מכך.

 

בניינים שכפופים לצו הריסה סופי וחלוט מבית המשפט.

 

לפיכך, בטרם ימהרו בעלי דירות לפנות לקבלנים ולתכנן תכניות על עליית ערך דירותיהם, עליהם לבחון תחילה האם בית מגוריהם מתאים ועומד בדרישות התכנית, והאם יש כלל בסיס להתקשרות עם קבלן.

 

 

 

 נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

נקודות מהותיות בחוזה קבלן לביצוע עבודות חיזוק לפי תמ"א 38

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תמ"א 38  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כפי שנכתב במאמרנו הקודם, בטרם יפנו בעלי דירות להתקשר עם קבלן לביצוע עבודות חיזוק ושיפור בניין מגוריהם לפי הוראות תמ"א 38, עליהם לשים לב למספר נקודות מהותיות שיצוינו בחוזה ובתנאי התקשרותם עם הקבלן.

 

ואלה הנקודות העיקריות:

 

זהות הקבלן

 

מעבר לבדיקה המעמיקה שיש לבצע על אודות הקבלן, יכולותיו הפיננסיות וניסיונו בביצוע פרוייקטים דומים, על הקבלן לפרט בחוזה את פרטיו האישיים, גם אם מדובר בחברה בע"מ, את כתובתו הפרטית וכתובת החברה, וכל פרט מזהה אחר על החברה ועליו באופן אישי.

 

מוצע גם לדרוש מהקבלן להוסיף התחייבות אישית לביצוע עבודות החברה הקבלנית, למניעת מצבים בהם החברה נקלעת לקשיי נזילות, ובעליה נעלם או משתמש בקיומה של החברה על מנת להתחמק מהתחייבויתיה כלפי בעלי הדירות.

 

פירוט עבודות הבניה

 

יש לדרוש מהקבלן להגדיר ולציין ביתר פירוט את כלל העבודות שיתחייב לבצע, לרבות פירוט עבודות השיפוץ, עבודות החיזוק, ההרחבות, הצבת מעלית, שיפור פני הגינה ויתר שטחי הרכוש הציבורי וכדומה, ובכלל זה לדרוש פירוט של חומרי הבניה שיעשה בהם שימוש, או לכל הפחות לדרוש שימוש בחומרי בניה מאיכות מעולה.

 

כן יש לדרוש מהקבלן לפרט את לוח הזמנים לביצוע כלל העבודות. לכך קיימת חשיבות רבה לאור העובדה, שבמרבית המקרים, עבודות השיפוצים מתבצעות כאשר בעלי הדירות מתגוררים בבניין, ותקופה זו מלווה באי נוחות בלתי מבוטל.

 

מוצע גם להגדיר סנקציות שיוטלו על הקבלן במידה ולא יעמוד בלוח הזמנים. סנקציות לדוגמה, הן קנסות בגין איחורים, מימוש ערבויות שיפקיד הקבלן בידי בעלי הדירות להבטחת איכות וטיב העבודות, וכדומה.

 

תנאים להענקת הטבות לקבלן

 

מאחר וביצוע עבודות השיפוץ מיטיבות מאוד גם עם הקבלן, במתן זכויות לבניית דירות על גג הבנין, מוצע לחייב את הקבלן להתחיל בבניית הדירות על הגג רק לאחר השלמת כלל עבודות החיזוק והשיפוץ לשביעות רצון הדיירים ובהתאם להוראות החוק, ולא קודם לכן.

 

ערובות מהקבלן לקיום התחייבויות

 

בכדי להבטיח את קיום התחייבויות הקבלן, מוצע לחייב את הקבלן להפקיד ערבויות ביצוע וטיב בידי בעלי הדירות (או ביד נציגות הבית המשותף), כתנאי לתחילת העבודות על ידו.

 

סכומן של הערובות ייקבע במשא ומתן עם הקבלן על יסוד היקף העבודה המתוכננת והנזקים שעלולים להיגרם במידה ולא יעמוד הקבלן בהתחייבויותיו במועדן.

 

כן מוצע, להחתים את הקבלן על כתב ביטול הערת אזהרה וויתור על כל זכות במקרה שלא יקיים את התחייבויותיו וישלים את הבניה. במקרה שכזה, יהיו רשאים בעלי הדירות לבטל את התחייבותם למכור לקבלן את זכויות הבניה ולהשיבן אליהם.

 

בנוסף, יש לעמוד על כך שהקבלן יבטח את העבודות שיבצע מפני כל נזק, ובפרט נזק שעלול להיגרם לבאי הבניין או לסביבתו כתוצאה מהעבודות, כאשר המוטבת הראשית והראשונה בפוליסה תהיה נציגות הבית המשותף.

 

חיובים במיסים ואגרות

 

מטבע הדברים, העסקה שנעשית עם הקבלן בעצם, בויתור לטובתו על זכויות בניה בבית המשותף, מהווה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. על כן, יש להכליל בגוף החוזה עם הקבלן את התחייבותו לשאת בכל ההוצאות מכל סוג שהוא שתידרשנה לצורך ביצוע העבודות, ובכלל זה בעלות הכנת הבקשה להחלת תכנית המתאר על הבניין, בתשלומי האגרות וההיטלים השונים, וכמובן בעלויות המיסים שיוטלו על הצדדים לעסקה עם הקבלן.

 

כמו כן, ניתן לחייב את הקבלן לשאת בעלויות תיקון צו הבתים המשותפים ביחס לבניין לאחר ביצוע והשלמת העבודות, ולשאת בכל עלות שתידרש לצורך כך, לרבות עלויות עוה"ד שיטפלו ברישום.

 

 

קיימות נקודות נוספות, חלקן מהותיות, המצריכות ליבון ויחס מצד הצדדים לחוזה בין בעלי הדירות והקבלן, שחלקן נוגע לאופן ביצוע העבודה ואחריות הקבלן להעברת מיקום מערכות הבנין השונות, חלקן נוגע לאיכות וטיב חומרי הבניה בהם יעשה הקבלן שימוש, ועוד. אולם בסקירה זו קצרה היריעה מלעמוד על כולן, ולצורך כך יש להיוועץ באנשי מקצוע ובראשם בעו"ד שבקיאים בתחום, בכדי להבטיח את ביצוע העבודות באופן המהיר והמקצועי ביותר מצד הקבלן.

 

 

 

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מהי תמ"א 38 ?

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תמ"א 38  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבות דובר ומדובר על תכנית המתאר הארצית מספר 38, וחדשות לבקרים קמות חברות ויזמים שתכליתם ליזום פרוייקטים ליישום הוראות התכנית.

היזמים הנמרצים הפועלים בתחום פונים לדיירי בתים משותפים, ומציגים בפניהם את האפשרויות הגלומות ביישום התכנית (בגרסאותיה השונות) על בתי מגוריהם באור יקרות ובפנים מחייכות, מבלי לפרט מה למעשה כוללת התכנית, וכיצד תשפר ותיטיב – אם בכלל -  עם דיירי הבתים המשותפים.

אז מהי התכנית בעצם?

במסגרת היערכות הרשויות, ובראשן ממשלת ישראל לאפשרות של רעידת אדמה הרסנית בישראל, נולד הצורך בחיזוק המבנים הקיימים, בפרט אלה שהוקמו בראשית המדינה על פי סטנדרטים בטיחותיים נמוכים מאלו המקובלים כיום. לפיכך החליטה ממשלת ישראל לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ששמה תמ"א 38.

מטבע הדברים, יישום הוראות התכנית מצריכה השקעת משאבים ניכרים, בפעולות חיזוק המבנים. לצורך כך, ועל מנת להמריץ את יישומה הן מצד בעלי הדירות והין מצד הקבלנים, החליטה הממשלה על מתן תמריצים שונים למבקשים לקיים את הוראותיה, בחיזוק המבנים.

בין היתר, קובעת התכנית, כי בעלי דירות שיחזקו את ביתם מפני רעידות אדמה לפי הוראות התכנית, יקבלו במסגרתה אישור לבניית דירות נוספות בבניין. דירות אלה יהוו תגמול לקבלן מבצע התכנית לצורך ביצוע העבודות מבלי שבעלי הדירות יידרשו להכניס יד לכיסם ולשלם בעד עבודת הקבלן. כך למעשה, העניקה המדינה את התמורה בה יידרשו בעלי הדירות לשאת לצורך תשלום לקבלן מבצע העבודה, ולכאורה כולם מרוויחים. האמנם כך?

לצורך ביצוע עבודות שיפוץ ובניה מכוח תמ"א 38, נחתם בין דיירי הבניין וקבלן הסכם. מטבעו, כל הסכם יכול שייעשה באופן חופשי ולא בהכרח קיימת זהות בין כל החוזים. ואולם במרבית המקרים, יתחייבו בעלי הדירות כלפי הקבלן המבצע להעביר לקבלן את זכויות הבניה הקיימות להם, על פי רוב בגג הבניין, עליו יבנה הקבלן דירות נוספות שאותן יוכל למכור בעצמו, ולממן את עלויות השיפוץ וחיזוק הבניין, לצד רווח שעשוי להיות נאה.

מנגד, יתחייב הקבלן בפני בעלי הדירות לבצע עבודות לחיזוק עמידות הבניין מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות התכנית ותקנות התכנון והבניה, להוסיף מעלית לבניין וחדרי ממ"ד לכל דירה קיימת בבניין, לשפץ ולשפר את מראה חדרי המדרגות והמבואה לבניין, וכן לבצע עבודות לשיפוץ חזית הבניין, חדר האשפה.

קיימת אפשרות בחוזה עם הקבלן, להרחבת מרפסות בדירות הבניין, שיפור גינת הבניין, ואף להרחיב דירות קיימות (תוספת ממ"ד), כאשר כל ההסכמות הללו מעוגנות בחוזה עם הקבלן הנבחר. כאמור, כל חוזה ותנאיו.

שורת ההטבות הללו להם זכאים בעלי דירות בשיפוץ הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38 עשויה להעלות את ערך דירותיהם בשיעור ניכר, ולעתים אף ב- 25%. כל זאת, מבלי שאיש מבעלי הדירות מוציא במישרין מכיסו ולו ש"ח אחד בלבד.

במאמרים הבאים נעמוד על הוראות התכנית הראשונית, אלה שבאו בעקבותיה, בתיקונים שונים שנעשו בה, ונעמוד על ההטבות שגלומות בה, לכל הצדדים המעורבים.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חברי אגודות שיתופיות נעדרי יכולת לקבוע מי יהיו שכניהם בהרחבות

19/9/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מבוא

ביום 15.3.2010 נכנסה לתוקף החלטה 1195 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל המבטלת את החלטה 1064, ואשר מתייחסת לשינוי הליכי קבלת מועמדים להקצאת קרקע ביישובים קהילתיים, במושבים ובקיבוצים.

החלטה זו מתייחסת לכלל הרוכשים בהרחבות שבמושבים ובקיבוצים, והיא אינה נוגעת לרוכשי משקים חקלאיים/נחלות ו/או בחברי האגודות.

החלטה 1195 שומטת מידי המושבים והקיבוצים את כוח השפעתם לקבוע מי יצטרף ויגור בסמיכות להם, ובכך גוזלת מהם את היכולת להמשיך ולקבוע את אופי המושב והמרקם החברתי שבו.

הקביעה המשמעותית ביותר בהחלטה 1195 היא שינוי הרכב ועדת הקבלה ביישובים, באופן שבו אגודת המושב/הקיבוץ מהווה חלק קטן בלבד מועדת הקבלה, והיא חסרת שיניים בקביעת קבלת מועמד ליישוב.

 

הרכב ועדת הקבלה

סעיף 3 להחלטה 1195 קובע את הרכב ועדת הקבלה.

הרכב ועדת הקבלה יכלול: בעל תפקיד בכיר במיישבת (הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית), בעל תפקיד בכיר במשרד הבינוי והשיכון, נציג היישוב עצמו, נציג המועצה האזורית ונציג התנועה המיישבת.

כן קובעת ההחלטה כי יו"ר הוועדה יהיה נציג המועצה האזורית, ושמספר החברים בוועדה יהיה אי-זוגי תוך קבלת החלטות ברוב קולות, כאשר לכל אחד מהחברים זכות הצבעה שווה. במידה ויהיה מספר חברי ועדת הקבלה מספר זוגי, ליו"ר הועדה תהיה זכות הצבעה כפולה.

היינו, עם כניסת החלטה 1195 לתוקף, הרכב ועדת הקבלה מהווה הרכב חיצוני הכולל נציג אחד בלבד לאגודה, כך שהאגודה מאבדת את הרוב שהיה לה בוועדת הקבלה ונשללת ממנה השליטה על קבלת או דחיית מועמדים.

נוצר מצב, בו המועמדים להרחבות מתקבלים על ידי הרכב חיצוני שלא מכיר את היישוב והחברים בו.

הקריטריונים לקבלת המועמד

סעיף 2 להחלטה 1195 קובע את הקריטריונים לפיהם תוכל ועדת הקבלה לשקול קבלתו או דחייתו של המועמד לרכישת הזכויות בקרקע.

על המועמד להיות בגיר מגיל 18 ומעלה, בעל יכולת כלכלית להקמת בית ביישוב ובעל התאמה לחיי חברה בקהילה.

אגודה שיתופית אשר תכלול את קריטריון ההתאמה לחיי חברה בקהילה, תכלול גם הוראה שלפיה יידרשו כל המועמדים להמציא חוות דעת מקצועית של מכון מיון פסיכולוגי אליו הם יופנו על-ידי ועדת הקבלה. דחיית מועמדים מסיבה זו תהיה מבוססת על חוות הדעת המקצועית.

ביישובים שבהם מעל 120 בתי אב ניתן יהיה לדחות מועמדים מחמת קריטריון ההתאמה לחיי קהילה רק במידה ויתברר, כי קבלת המועמד עלולה לפגוע בחיי הקהילה ביישוב.

מהחלטה 1195 נובע, כי יכולת ועדת הקבלה לקבוע קריטריונים ומאפיינים לקבלה ליישוב הנה מוגבלת ביותר.

כך לדוגמא, החלטה 1195 אוסרת להגביל גיל המועמד (למעט היות המועמד בגיר), וזאת בשונה מהחלטה 1064 אשר לא אסרה קריטריונים המתקשרים לגיל. כך למשל, במושבים רבים נהוג היה להגביל את המועמדים עד לגיל 35.

כך לדוגמא, החלטה 1195 קובעת, כי יישובים שנושאים באפיון מסוים שלפיו הם יבקשו לקבל או לדחות מועמדים (כגון שמירה על אורח חיים דתי, רקע צבאי, השכלה אקדמאית וכיו"ב), יוכלו להשתמש באפיון זה כקריטריון רק לאחר אישור מראש מידי המינהל ורשם האגודות השיתופיות, וכי הקריטריונים יפורסמו ע"י האגודה. במצב זה, ועדת הקבלה תתקשה לשמור על צביון היישוב.

סיכום

רכישת בית צמוד קרקע בהרחבה של ישוב קהילתי (מושבים/קיבוצים) הנה הגשמת חלום עבור משפחות רבות המעוניינות לשפר את איכות חייהן ולעבור להתגורר בבית פרטי באזור שקט ופסטוראלי.

קבלה ליישוב מותנית ב 'וועדת קבלה' אותה על המועמדים לעבור.

החלטה 1195 מגבילה את כוחן של האגודות השיתופיות לקבוע מי יזכה לרכוש מגרש ביישוב ויהיה חלק מהנוף ביישוב, ויכולת הסינון של האגודות הנה קטנה ביותר.

החלטה זו מתקנת עוול ארוך בשנים ולפיו רוכשי המגרשים ביישובים היו מי ש'האגודות חפצו ביקרם', ובמקרים רבים, המגרשים נרכשו ע"י מקורבים, בני משפחה וכיו"ב.

ההחלטה קובעת למעשה שוויון באפשרות לרכוש מגרש ומונעת הפליה בין המועמדים.

מצד שני, החלטה זו פוגעת במרקם החברתי  והתרבותי שביישוב, והיישוב עלול לאבד את ייחודו ואת צביונו.

החלטה זו "מאפשרת" לעבריינים פליליים או למצער,  טיפוסים מפוקפקים, לרכוש מגרש ביישוב, ובכך, מלבד הפגיעה הקשה במרקם החברתי והתרבותי שביישוב, ערך הבתים ביישוב נפגע, והאטרקטיביות של היישוב נעלמת.

המלצתי למתעניינים ברכישת מגרש ביישוב קהילתי היא, כי טרם קבלת החלטה חשובה כמעבר להתגורר בהרחבה של יישוב קהילתי, כדאי שתבררו היטב האם השכנים נאים בעינכם.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מתעניינים ברכישת בית בהרחבה קהילתית? דעו מה צפוי לכם

5/9/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת בית צמוד קרקע בהרחבה של ישוב קהילתי (מושבים/קיבוצים) הנה הגשמת חלום עבור זוגות רבים הרוצים לשפר את איכות חייהם ולעבור להתגורר בבית גדול עם גינה, עצים, שקט ונוף פסטוראלי, ומעוניינים לגדל את ילדיהם באווירה כפרית.

המעבר ממגורים בעיר למגורים בהרחבה הקהילתית מלווה בקשיים רבים ובחוסר מידע בסיסי באשר לצפוי בפניהם.  

במאמר זה נפרוש בפניכם, בתמצית, את המידע הבסיסי ואת הביורוקרטיה אותה תעברו טרם כניסתכם ל- 'בית החלומות'.

 

מבוא – החלטה 1180 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל

החלטה 1180 (מיום 10.5.09) באה בעקבות תלונות וטענות ביחס להתנהלות המינהל והאגודות בכל הנוגע לביצוע ההרחבות בישובים החקלאיים, ובייחוד בעניין פיתוח התשתיות, והכספים המשולמים לגורמים השונים בגין דמי פיתוח תשתיות.

המנהל הגיע למסקנה כי יש להגביל את כוחן של האגודות ואת פעולות השיווק שננקטו על ידן ו/או ע"י גופים מטעמן, וזאת על מנת שהמועמדים לקבלה להרחבה הקהילתית  לא ייפגעו ובכדי שהאגודות לא תתעשרנה על חשבון קרקעות המדינה.

החלטה זו קובעת שינויים בכל הנוגע לבנייה למגורים בישובים חקלאיים (מושבים, קיבוצים וכו')

כך לדוגמא, סעיף 4.8 להחלטה קובע, כי האגודה והמומלץ (להלן: "המועמד") יעבירו למינהל את החוזה שנערך ביניהם ואת העתק הדיווח לרשויות המס, וזאת על מנת שהמינהל יבדוק כי בחוזה אין תנאים שונים מתנאי ההחלטה, וכי לא נגבו כספים במסגרת החוזה מעבר לעלויות פיתוח התשתיות אשר אושרו ע"י המנהל.

כך לדוגמא, סעיף 9.1.2 להחלטה קובע, כי שיעור הבניה המרוכזת לא יעלה על-50% מכלל המגרשים אשר מיועדים לשיווק ע"י האגודה ביישוב חקלאי.

החלטה 1180 מעבירה סמכויות וכוח מהאגודות השיתופיות אל המינהל, ואל המועצות האזוריות.

החלטה זו מבקשת, אמנם, לשים קץ למחדלים שהיו ביחס להרחבות, ואולם, אגודות היישובים מצאו פתרונות יצירתיים בכדי להמשיך ולהתעשר על חשבון המועמדים.

כך לדוגמא, האגודה מחייבת את המועמדים לחתום על טופס בו הם מוותרים על זכותם לבניה עצמית וכי הם "מבקשים" מהאגודה/היזם, כי ביתם יבנה במסגרת הבניה המרוכזת.

 

מערכת השיווק של המגרשים בהרחבות

המפגש הראשון של המועמד הוא מול מערכת השיווק של הישוב הקהילתי אשר מציגה בפני המועמד את הפרויקט, את היישוב, את תנאי הקבלה, ומטרתה, כמובן, למכור לו את הבית במקסימום רווח.

מערכת השיווק של הישוב הקהילתי מופעלת על ידי יזם אשר מתמחה בשיווק הרחבות קהילתיות ובביצוע עבודות פיתוח תשתיות ציבוריות (כגון: ביוב, כבישים, מדרכות וכיו"ב).

היזם בונה את הבתים בבניה מרוכזת של המשתכנים/מועמדים, גובה כספים מהמועמדים בגין עבודות הפיתוח והוא משמש כאיש הקשר של המועמדים אל מול הישוב הקהילתי.

ראוי לציין, כי ליזם קיים אינטרס ברור לשיווק מגרשים לבניה מרוכזת, משום שכך נתח  הרווחים שלו גבוה משמעותית, ועל כן היזם נוקט בדרכים כוחניות (ולעיתים בלתי חוקיות) בכדי לאכוף על המועמד לרכוש מגרשים בבניה מרוכזת ולא בבניה עצמית.

ועדת הקבלה

קבלה ליישוב קהילתי מותנית ב 'וועדת קבלה' אותה על המועמדים לעבור.

רבים מהישובים הקהילתיים שולחים את המועמדים למכון בדיקה חיצוני (כדוגמת פיל"ת) אשר בודק את הכישורים החברתיים של המועמדים, ובמקרים אחרים המועמדים עוברים אף בדיקה גרפולוגית.

ועדת הקבלה מקבלת לידיה את התוצאות (היא אינה מעבירה אותם בד"כ לידי המועמדים), מראיינת את המועמדים, ולאחר מכן מתקבלת החלטה ביחס להתאמה שלהם לחיים בישוב הקהילתי.

 

בניה עצמית או בניה מרוכזת?

על פי החלטה 1180 המועמד יכול לבחור בין מגרש לבניה עצמית ובין מגרש לבניה מרוכזת.

מגרש לבניה עצמית הינו מגרש הנמכר למועמד על ידי המנהל כנגד תשלום דמי היוון, עליו בונה המועמד את ביתו באופן עצמאי. המועמד משלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות בלבד.

מגרש ל"בנייה מרוכזת" הינו מגרש הנמכר למועמד על ידי המנהל כנגד תשלום דמי היוון, כאשר בנית "בית החלומות" מבוצעת באמצעות קבלן שנקבע ע"י האגודה, ובדגם שבחר המועמד מתוך מספר דגמים (בדרך כלל 6 דגמים) שהוצגו בפניו ושאושרו ע"י המנהל. המועמד משלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות ואת התמורה בגין בניית הבית.

החלטה 1180 קובעת כי שיעור הבניה המרוכזת לא יעלה על-50% מכלל המגרשים אשר מיועדים לשיווק ע"י האגודה ביישוב חקלאי, ואולם, אם שווקו כל המגרשים שאושרו לבניה מרוכזת ונותרו רק מגרשים לבניה עצמית, המינהל רשאי לאפשר לאגודה להגדיל את שיעור הבניה המרוכזת עד כדי 80% מכלל המגרשים.

 

הסכומים שניתן לגבות מהמועמדים

החלטה 1180 קובעת אילו סכומים רשאי היזם לגבות מהמועמדים.

בנייהעצמית – ניתן לגבות מהמועמדים תשלומים עבור ביצוע תשתיות ציבוריות בלבד ואת הסכום שאושר מראש על ידי המינהל.

מעבר לסכום הנ"ל היזם אינו רשאי לגבות מהמועמדים סכום נוסף, אלא אם אושר בכתב ומראש על ידי המינהל.

בניה מרוכזת – המינהל מאשר, מראש, הן את הדגמים של הבתים אשר ישווקו ע"י היזם והן את הסכום שהיזם רשאי לגבות בגינם.

המנהל מאשר, מראש, גם את הסכום שהיזם רשאי לגבות מהמועמדים בגין שינויים ותוספות.

 

מגורים זמניים

מתחילת ההליך ועד כניסת המועמד לבית המגורים עוברות, בדרך כלל, מספר שנים.

המועמד נאלץ בינתיים לשכור מבנה ביישוב, כאשר בדרך כלל המועמד שוכר קרוון או יחידת מגורים של אחד התושבים.

 

התנהלות בעייתית של היזם

בניה עצמית מול בניה מרוכזת – על פי החלטה 1180, על היזם לשווק מגרשים לבניה עצמית ולבניה מרוכזת ביחס שווה (50% – 50%).

כאמור לעיל, היזם "מחייב" את המועמד לרכוש מגרש בבניה מרוכזת, משום שבכך הרווח שלו גבוה באופן ניכר.

מועמד שמנסה לממש את זכותו ולרכוש מגרש לבניה עצמית, מוצא עצמו בעימות מול היזם ומול האגודה.

לעיתים קרובות היזם מבאיש את ריחו של המועמד בעיני יתר המועמדים (שכניו לעתיד), ולעתים היזם אף מראה למועמד את "הדרך החוצה" באמצעות הערמת מכשולים בדרכו, דחיית בקשותיו והימנעות מהיענות לפניותיו.

גביית כספים בניגוד לדין – על פי החלטה 1180, היזם מנוע מלגבות כספים מעבר למה שנקבע בדין ומעבר לסכומים שאושרו לו ע"י המנהל.

במקרים רבים, היזם גובה מהמועמדים סכומים הנאמדים בעשרות ומאות אלפי שקלים כאשר הדבר מנוגד בתכלית לדין ולהחלטות המנהל.

היזם "מתרץ" את הגביה האסורה כסכומים הנדרשים לפיתוח המגרש של המועמד ו/או שירותים נוספים שאינם כלולים בסל ההנחיות של המנהל .

 

פניית המועמדים למנהל לשמירה על זכויותיהם

חלק מהמועמדים אינם מרימים ידיים מההתנהלות הלא חוקית של היזם, ופונים למנהל בדרישה שזכויותיהם יישמרו.

המנהל עורך בירור עם המועמד ועם נציגי היישוב הקהילתי ולעיתים נציגים מהיישוב הקהילתי משכנעים את המינהל כי לא היו דברים מעולם, וכי עסקינן במועמדים 'ממורמרים' ו/או 'בכיינים', וטענות המועמדים נדחות.

ואולם, בחלק מהמקרים, המועמדים מוכיחים בפני המנהל פעולות המנוגדות לדין ובעיקר גביית כספים אסורה מצדו של היזם, והמינהל רשאי לפעול כנגד הישובים וליתן להם הוראות שונות (כדוגמת תיקון תנאי החוזה) ו/או לעכב את המשך ביצוע ההרחבה עד לתיקון הפגם, ובמקרים מסוימים המנהל רשאי אף לשווק את המגרש במכרז פומבי.

המנהל מפרסם באתרו (הודעות הדוברת) מידע ביחס להקפאות של הרחבות, מידע בנוגע לפגמים שנפלו בהתנהלות היישובים הקהילתיים, וכן פעולות שנעשו בניגוד להוראות החלטה 1180.

סוף דבר

המעבר של המועמדים להתגורר בהרחבות של ישובים קהילתיים אינו קל ולעיתים מלווה במפחי נפש.

על המועמדים לברר היטב את זכויותיהם טרם הכניסה לתהליך, ורצוי כי יפגשו עם אנשי היישוב (ולא רק עם היזם) בכדי לקבל מידע נכון באשר לזכויותיהם וחובותיהם.

חשוב להדגיש, כי לפני שאתם מקבלים החלטה חשובה כמעבר להתגורר בהרחבה של יישוב קהילתי, כדאי שתתייעצו עם עורך דין הבקיא בתחום, על מנת שיאיר את עיניכם ליתרונות בצד החסרונות שבצעד זה, ובכדי שילווה אתכם לאורך התהליך. 

 

 נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

 מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מימון ייצוג משפטי לחבר קיבוץ

16/8/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מבוא

כידוע, הכנסות חברי קיבוץ הנן מוגבלות ביותר, ובמקרה של חבר קיבוץ המרגיש מקופח מהחלטות הקיבוץ, או במקרה של סכסוך בין חבר קיבוץ לקיבוץ, חבר הקיבוץ נטול יכולת ריאלית לממש את זכויותיו.

במקרה של סכסוך כאמור, הקיבוץ מסתייע ומלווה בייעוץ משפטי צמוד, בעוד חבר הקיבוץ מופלה לרעה ביחס לקיבוץ בשל חוסר יכולתו הכלכלית להסתייע אף הוא בייצוג משפטי.

הסכסוכים בין חברי הקיבוץ לקיבוץ התרבו  בשנים האחרונות, בייחוד לאור תהליכי השינוי העוברים על הקיבוצים, ואשר מטלטלים את המערכות השונות בקיבוץ, באופן הגורם לחברים רבים לחוש מקופחים, ולעתים אף לפגיעה אמיתית בזכויותיהם.

פגיעה בזכויות החברים מתרחשת לעתים בשל טעויות גרידא, וחוסר הבנה של התהליך, ולעתים נפגעות זכויותיהם של החברים בשל התנהלותם של גורמים שונים אשר נוהגים בחוסר תום לב, ומבקשים לנצל את חוסר הבהירות לטובתם האישית, על חשבון חברים אחרים.

חלוקת שכר דיפרנציאלי וחלוקת נכסי הקיבוץ לחברים, הינם קרקע פורייה במיוחד להגברת מוקדי החיכוך בין הקיבוץ לחבריו.

דא עקא, חברי קיבוץ רבים נעדרי יכולת "להילחם "בקיבוץ באמצעים משפטיים, בעיקר בשל העדר יכולת כלכלית לייצוג משפטי הולם, ומנגד, הקיבוץ עצמו מממן מכספי כלל חבריו ייצוג משפטי נגד תביעות החברים עצמם כנגד הקיבוץ!.

 

ועדת בן-רפאל

בעקבות התהליכים מרחיקי-הלכת בתנועה הקיבוצית, שעיקרם תשלום שכר דיפרנציאלי לחברים ואף שיוך נכסים לחברים מסוימים תוך הפקעתם מרשות הכלל החליטה הממשלה בשנת 1992 על הקמת ועדה ציבורית בראשות פרופ' אליעזר בן-רפאל, לבחינת הגדרת הקיבוץ בשנות האלפיים, סיווג הקיבוץ ושיוכו,  וכן בנושאים נלווים העומדים ברום עולמם של בני הקיבוצים. אחד הנושאים אשר נדון בפני הועדה הוא נושא יישוב סכסוכים בקיבוצים.

באוגוסט 2003 פרסמה ועדת בן רפאל את מסקנותיה/דין וחשבון בעניין הקיבוצים, ובין היתר קבעה לעניין יישוב סכסוכים:

(1) יש להבטיח מנגנון הוגן, שוויוני ומתאים ליישוב סכסוכים, בו יוכל כל חבר וחבר להעלות את תביעותיו. הדבר נחוץ במיוחד בתקופה בה מתרחשים שינויים מרחיקי לכת בתחומים חלוקתיים.

(2) בפני כל חבר צריכה להיות פתוחה דרך הוגנת לבירור ויישוב סכסוכים  שלא תיחסם בשום פנים ואופן על ידי הקיבוץ.

(3) המנגנון להבטחת השוויון בין החבר לבין הקיבוץ בעת בירור הסכסוך צריך לכלול את המרכיבים הבאים:

(א) מיצוי העניין בצורה שקופה וכדין במוסדות האגודה המוסמכים.

(ב) אם הקיבוץ מסרב לפנות לבוררות, על הקיבוץ להשתתף בהוצאות הייצוג המשפטי של החבר בבית המשפט, בהתאם לנסיבות העניין ויכולת החבר.

(ג) אם בבוררות בוחר הקיבוץ להיות מיוצג על ידי עורך דין, עליו לממן, בגובה סביר, גם  ייצוג משפטי מתאים לחבר.

(4) אם החבר סבור כי הקיבוץ פועל בניגוד להוראות התקנון – עליו לפנות לרשם האגודות השיתופיות. הוועדה ממליצה כי בירור והכרעה בסוגיה האמורה, יתבצע על ידי רשם האגודות השיתופיות או מי מטעמו בצירוף שני נציגי ציבור שמונו על ידי רשם האגודות השיתופיות. נקבע כי הקיבוץ אכן פועל בניגוד להוראות התקנון ואינו ממלא אחר הוראותיו, רשאי החבר לקבל מהקיבוץ מימון מתאים, כאמור לעיל, לפנייה לערכאות שיפוטיות לשם אכיפת הוראות התקנון והוראות רשם האגודות השיתופיות.

ועדת בן רפאל המליצה, למעשה, ליצור מנגנון הוגן, שוויוני ומתאים ליישוב סכסוכים, בו יוכל כל חבר קיבוץ להעלות את טענותיו ו/או תביעותיו.

הוועדה ציינה, כי בפני כל חבר צריכה להיות פתוחה דרך הוגנת לבירור ויישוב סכסוכים שלא תיחסם בשום פנים ואופן על ידי הקיבוץ.

 

תקנות האגודות השיתופיות (יישוב סכסוכים בקיבוץ)

בשנת 2005 שר התעשייה, המסחר והתעסוקה דאז, אהוד אולמרט, התקין את תקנות האגודות השיתופיות (יישוב סכסוכים בקיבוץ) התשס"ו-2005, ברוח המלצות ועדת בן-רפאל.  

תקנה 3 לתקנות האגודות השיתופיות (יישוב סכסוכים בקיבוץ), התשס"ו-2005 קובעת כדלקמן:

השתתפות הקיבוץ במימון ייצוג

נתגלע סכסוך בין חבר לבין הקיבוץ, והקיבוץ בחר להיות מיוצג בהליך הבוררות על ידי עורך דין או שסירב לקיים בוררות הקבועה בתקנונו, ישתתף הקיבוץ בהוצאות הייצוג המשפטי של החבר בבוררות או בבית המשפט, בשיעור הוצאות דומה להוצאות הקיבוץ ובשים לב למקורות הכספיים של החבר.

היינו, זכאותו של חבר הקיבוץ להחזר הוצאות משפטיות, ע"פ הדין, הנה כפופה להיות הקיבוץ מיוצג ע"י עורך דין בהליך הבוררות, או שהקיבוץ סירב לקיים הליך בוררות מול חבר הקיבוץ.

 

פסק דין אלף נ קיבוץ איילת השחר

בית המשפט העליון נדרש לנושא מימון ייצוגם המשפטי של חברי קיבוץ, בין במסגרת הליכים כנגד הקיבוץ ובין בהליכים אחרים, בע"א 1773/06 אלף נ' קיבוץ איילת השחר ואח', ושם בית המשפט קיבל את הדרישה לחייב את הקיבוץ בהוצאות חבר הקיבוץ:

"נושא מימון ייצוגם המשפטי של חברי קיבוץ, בין במסגרת הליכים כנגד הקיבוץ ובין בהליכים אחרים, לא הוסדר בצורה מפורשת בפקודה או בתקנות השונות קודם להתקנת התקנות החדשות, והוא הוכרע בפסיקה בהתאם לנסיבות הענין שנדונו, לעתים תוך התייחסות להוראות תקנון האגודה (ראו למשל: ענין כספי, בפסקה 119; ענין בקשיצקי, בפסקאות 58-60; ענין פועם, בפסקה 34). בכלל התקנות שהותקנו בשנת 2005, נכללות גם תקנות יישוב סכסוכים בקיבוץ, הקובעות כיום הוראות מפורשות בנושא זה, ככל שהדבר נוגע לסכסוך שהתגלע בין הקיבוץ לאחד מחבריו (תקנות 3-5; לדיון כללי ראו גם: נועם, בעמ' 551-553).

אין מקום להיזקק לניתוח עקרוני מקיף של סוגיית זכותו של חבר קיבוץ לקבל מהקיבוץ מימון של הוצאות משפט שנאלץ לשאת בהן, מן הטעם כי בנסיבות ענין זה נכון וראוי כי הקיבוץ ישתתף במימון הוצאות המשפט של המערער. זאת, לאור הפגמים שנפלו בהחלטות הקיבוץ; נוכח השאלות כבדות-המשקל שהתובענה והערעור העלו; ולאור תרומת הליך זה לבירור וליבון הסוגיה הרחבה הנוגעת לשינויים באורחות-החיים שהתרחשו בהתיישבות הקיבוצית כולה.

יש לחייב את הקיבוץ, אפוא, בהוצאות המערער בשתי הערכאות, אף שבסופו של יום, תביעתו וערעורו נדחים, והסעדים שנתבקשו על-ידו לא הוענקו".

כבוד השופט רובינשטיין הוסיף וקבע בפסק דין אלף, כי חיוב מימונו של ייצוג החבר ע"י הקיבוץ אינו חסד, וכי הוא מעוגן בדין (בתנאים שקבעו התקנות).

 

החלטות רשם האגודות השיתופיות

ביום 9.11.2008 ניתנה החלטה תקדימית ע"י רשם האגודות השיתופיות  בתיק מס' 832/298/08 שרמן ואח' נ' קיבוץ האון, ובו חייב רשם האגודות השיתופיות את קיבוץ האון לשלם לשני חבריו החזר הוצאות משפטיות בהם נשאו חברים אלו במסגרת הליכים משפטיים שהם מקיימים כנגד הקיבוץ. וזו לשון ההחלטה:

 "התקנות מדברות בעד עצמן ומחייבות את הקיבוץ לשאת בהוצאות משפטיות של חבר, שעה שנתגלע סכסוך בין החבר לאגודה, והקיבוץ מיוצג על ידי עורך דין. התנאים הנדרשים מן התקנות, לחיובו של הקיבוץ, בהשתתפות ההוצאות, מתקיימים אחת לאחת במקרה דנן"

 ובהמשך:

 "כמו כן, מצבו הכלכלי של הקיבוץ, הוא אמנם עניין שיש לתת עליו את הדעת, אך לא עד כדי השתת ההוצאות כולן, על החברים בלבד.

לאחר ששקלתי היטב בדבר, נתתי דעתי בעניין והחלטתי לחייב את המשיב בהוצאות משפטיות…"

ראו גם: החלטת רשם האגודות בתיק מס' 149/571/09 פלטין נ' קיבוץ משמרות.

 

סוף דבר

חבר קיבוץ אשר מצוי בסכסוך עם הקיבוץ ועומד בפני תביעת הקיבוץ, ומעוניין לקבל החזר הוצאות משפטיות, עליו לבדוק האם הוא עומד בקריטריונים שנקבעו בתקנות האגודות השיתופיות (יישוב סכסוכים בקיבוץ), וכן עליו למצות את ההליכים במוסדות הקיבוץ טרם פנייתו לערכאות שיפוטיות.

כמו כן, על חבר הקיבוץ לפנות  לקיבוץ בבקשה שיממנו לו ייצוג משפטי.

עוד בטרם פתיחת הליכים כנגד הקיבוץ, ראוי וכדאי להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות אשר ילווה אתכם בכל ההליך, ואשר ידע לכלכל את צעדיכם בצורה המיטבית.  

  

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

  

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116