חידושים ומאמרים

חשיבות הסכם יחסי ממון לבעלי זכויות במשק חקלאי

12/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם, מטבעו מעדיף שלא לחשוב על סיטואציות "רחוקות" ובלתי נעימות כפטירה וגירושין. ואולם, מרבית האנשים מתכוננים בדרך כזו או אחרת ל- 'יום פקודה' (פטירה/גירושין/פרידה). אנשים רוכשים פוליסות ביטוח חיים, פותחים תוכניות חיסכון, קרן פנסיה, כותבים צוואות וכו'.

חלוקת הרכוש בין בני זוג במקרה של "פירוק החבילה" (פטירה או גירושין/פרידה) נקבעת בהתאם להוראות חוק יחסי ממון בין בני זוג התשל"ג – 1973. היינו, הרכוש שנצבר ו/או ייצבר במהלך הקשר הזוגי/נישואין ייחשב כרכוש משותף השייך לשני הצדדים באופן שווה, ורכוש זה ייכלל ב"איזון המשאבים" הנערך בין הצדדים בעת פקיעת הקשר. יצוין, כי במקרים מסוימים, אף נכסים שמקורם מלפני תחילת הקשר ייחשבו כרכוש משותף.

הדרך היחידה להסדיר חלוקת רכוש בין בני הזוג בצורה שונה מהדרך הקבועה בחוק יחסי ממון הנה באמצעות עריכת 'הסכם ממון'.

הסכם ממון הוא חוזה ייחודי הנערך בכתב בין בני זוג (נשואים/רווקים/חד מיניים) בו מסדירים הצדדים, באופן הדדי, את ענייני הרכוש הנוכחיים והעתידיים בהתאם לבחירתם ורצונם החופשי.

היינו, בבסיסו של הסכם ממון עומדים שני נושאים עיקריים: הרכוש שהיה לצדדים ו/או למי מהם טרם הנישואין/הקשר הזוגי, והרכוש אותו יצברו הצדדים ו/או מי מהם במהלך הנישואין/הקשר הזוגי.

כידוע, תחילתן של מערכות יחסים בין בני זוג, מתאפיינות בהתרגשות רבה ועטופות ברומנטיקה, ועל כן זוגות רבים אינם מרגישים בנוח לעסוק בהסדרים כספיים  ובעריכת 'הסכמי ממון' ביניהם.

עם זאת, הסכם הממון הולך והופך בעקביות לפופולארי ומקובל בחברה הישראלית נוכח עליה בשיעורי הגירושין, ריבוי נישואים שניים ועליה בגיל הממוצע לנישואין.

רבים מבני הזוג מגיעים כיום לזוגיות כאשר הנם בעלי אמצעים ורכוש, ובני הזוג רואים בהסכם ממון מצב משפטי לגיטימי, אשר מסדיר את מערכת היחסים הכלכלית ואת הרכוש שצברו הצדדים במהלך חייהם מחד, ואת השקט הנפשי של ילדיהם אשר חוששים לגורל 'הירושה', מאידך.

להסכם ממון חשיבות גדולה. הסכם ממון אשר נערך כראוי יגן על האינטרסים של כל צד באופן הוגן ומאוזן. בתמצית יצוין, כי ניתן להגן בהסכם ממון על רכוש שנצבר בין בני הזוג לפני הנישואין  ו/או על רכוש שנתקבל במתנה ו/או בירושה. ניתן להגן באמצעות הסכם הממון  על דירת המגורים הרשומה ע"י אחד הצדדים ומשמשת למגוריהם יחד. הסכם ממון יכול להגן גם על ירושת הילדים מנישואין קודמים.

קיומו של הסכם ממון עשוי לקצר את הליכי הגירושין ויש בו כדי לחסוך בזמן ובעלויות של הליכי הגירושין. הסכם ממון יכול לכלול סנקציות על סרבן/ית גט.

הסכם ממון מעניק לצדדים ביטחון, יציבות ושקט נפשי במהלך הקשר הזוגי.

לאור יתרונותיו, הסכם ממון הנו לעיתים דרישה של ההורים כתנאי לקבלת סיוע כספי/דירה וכו'.

בחוק הישראלי קיימים 3 סוגים של 'הסכם ממון' הנקבעים בהתאם למעמד האישי/משפטי של הצדדים במועד עריכת ההסכם: א. הסכם ממון טרום נישואין. ב. הסכם ממון לאחר הנישואין.  ג. הסכם חיים משותפים אשר הנו הסכם ממון בין ידועים בציבור (לרבות בין זוגות חד מיניים).

בכדי לתת תוקף משפטי מחייב להסכם הממון, יש להקפיד על  שני תנאים מצטברים:

א. על ההסכם להיות ערוך בכתב.

ב. יש לקבל אישור משפטי מאת גוף מוסמך, שתפקידו, בין היתר, להבהיר לצדדים את משמעות ההסכם, ולוודא כי הם חותמים עליו מרצונם החופשי.

הגופים המוסמכים לאשר הסכם ממון הם בית משפט או בית דין רבני (במקרה של בני זוג נשואים או בני זוג העומדים להינשא) או נוטריון (הסכם בין בני זוג העומדים להינשא בלבד).

הסכם ממון בין ידועים בציבור (הסכם חיים משותפים) חייב  אף הוא להיות ערוך בכתב, אולם הוא אינו מצריך קבלת אישור בית המשפט (אם כי ניתן לאשר כיום הסכם ממון בין ידועים בציבור או בין בני זוג חד מיניים בבית המשפט לענייני משפחה).

חשוב לדעת, כי ניתן לשנות ולעדכן הסכם ממון במהלך השנים, כאשר השינוי ייעשה בכתב ועליו לקבל אישור משפטי חדש.

 האם 'הסכם ממון' רלוונטי בין בני זוג אשר אחד מהם הנו בעל זכויות במשק חקלאי?

השפעת הסכם ממון במגזר החקלאי / מושבים על חברי המושבים הנה רחבה ביותר, שכן לחברי אגודות חקלאיות וליורשיהם קיימים סוגים שונים של זכויות, וללא הסכם ממון, זכויות אותו חבר/יורש עלולות לעבור לבן/בת הזוג במחציתן ולעיתים אף במלואן!!

מה הן הזכויות אשר עומדות בסכנה בהיעדר הסכם ממון?

א.        העברת הזכויות במשק, במלואן, לבן/בת הזוג לאחר פטירת בעל הזכויות, וזאת גם במקרה וקיימת צוואה המורה אחרת, וגם במקרה ולבעל הזכויות ילדים מנישואים קודמים.

ב.         פיצוי בן/בת הזוג של בעל הזכויות במשק במחצית שווי המשק במקרה של גירושין/פירוד.

ג.          יורש/ת המשק יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

ד.         הבן הממשיך/בת ממשיכה יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

ה.        מקבל/ת מההורים זכויות במשק או באגודה (כדוגמת: פיצול הנחלה, זכות לקבלת מגרש בהרחבה וכד') יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

אופן העברת הזכויות במשקים חקלאיים קבוע בהוראות הסכם המשבצת (ההסכם המשולש או ההסכם הדו צדדי), ושם נקבע, כי במות אחד מבני הזוג, זכויותיו/ה במשק עוברות לידי בן/ת הזוג שנותר/ה בחיים (גם אם היתה צוואה שהורתה אחרת), ובהיעדר בן/בת זוג, זכויותיו/ה עוברות ל-'בן הממשיך' (גם אם היתה צוואה שהורתה אחרת), ובאין 'בן ממשיך', הזכויות במשק עוברות לבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק.

הייחודיות שבאופן העברת זכויות במשקים חקלאיים (בשונה להעברת זכויות בדירות במגזר העירוני), מחייב הגנה על חברי האגודה החקלאית (בעלי הזכויות בנחלות) ו/או על ה'בן הממשיך' (ולעיתים גם על היורשים הפוטנציאלים) אשר מעוניינים לנהל זוגיות חדשה ו/או להינשא מחדש.

הסכם ממון מאפשר לחבר אגודה חקלאית/בן ממשיך לנהל זוגיות חדשה ויציבה מבלי שתיפגענה זכויותיו הייחודיות במשק, ומבלי שתיפגע יכולתו להוריש את המשק למי מילדיו.

בעל/ת זכויות במשק חקלאי המעוניין/ת להבטיח את זכויות ילדיו/ה במשק לאחר מלאת ימיו ואשר אינו מעוניין כי הזכויות במשק יועברו לידי בת הזוג, עליו לעגן את זכויות ילדיו במסגרת הסכם ממון ו/או הסכם אחר (לפי סעיף 3(ג) לחוק בית המשפט לענייני משפחה תשנ"ה–1995), ועליו לנקוט בצעדים משפטיים נוספים כדוגמת: אישור ההסכם בבית המשפט, הכנת צוואה מתאימה וכיו"ב.

לסיכום, הסכם ממון הנו הסכם חשוב ויעיל לכל זוג באשר הוא, וכאשר מדובר בבעלי זכויות במשקים חקלאיים, הסכם כזה הינו חיוני.

מניסיוננו בתחום ירושת המשק החקלאי, ודיני מושבים,  קיימת חשיבות רבה לעריכת הסכם ממון טרם נישואין (ובתחילת קשר זוגי), בו יסדירו הצדדים את הזכויות הקיימות והעתידיות במשקים, וזאת כדי להבטיח כי הזכויות במשק יישארו בתוך "המשפחה" ויעברו לידיים אליהם התכוון בעל הזכויות להעביר את זכויותיו.

הננו ממליצים לבעלי הזכויות במשקים, המבקשים להעניק זכויות לילדיהם במתנה, להתנות זאת בעריכת הסכם ממון בין בני הזוג אשר יסדיר את זכויות ילדם במקרה של פקיעת הקשר .

הסכם ממון הנו הסכם ייחודי, מורכב ובעל השלכות רבות לעתיד, ועל כן מומלץ להסתייע בעורכי דין המתמחים בתחום דיני משפחה ודיני אגודות שיתופיות ולערוך הסכם ממון באמצעותם, באופן מקצועי ונכון.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סמכות הנאמן בפשיטת רגל / פירוק

8/8/2013   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בהליך פשיטת הרגל (להלן יתייחס המונח גם להליכי פירוק) משתתפים מספר "שחקנים", אשר לכל אחד מהם מקום ותפקיד משלו.

ישנו כמובן החייב, אשר ההליך סובב סביבו, והוא עומד כל העת למבחן, אם הוא נוהג בתום לב וראוי לקבל צו הפטר, לפיו החייב יהא מופטר מכל חובותיו (שנוצרו טרם צו הכינוס) ויפתח דף חדש בחייו.

ישנם הנושים, אשר דואגים לאינטרס הכספי שלהם באמצעות הגשת תביעות חוב ומעקב אחר ההליכים השונים.

תפקיד נוסף וחשוב ביותר, המהווה למעשה את לב ההליך, הינו ניהול נכסי החייב, בדיקת חובותיו, וקבלת החלטות באשר לגורל החייב, נכסיו וחובותיו.

לשם ביצוע תפקיד זה, בית המשפט "נעזר" בבעלי תפקיד, אלו הם כונס הנכסים הרשמי והנאמן.

כונס הנכסים הרשמי הוא הגוף האמון על ביצוע התפקיד הנ"ל, ועורכי דין מטעם הכנ"ר פועלים לכינוס אספות נושים, לאיסוף מידע על נכסי החייב, וכל פעולה אחרת הדרושה לביצוע תפקידם.

משיקולי יעילות וכוח אדם, פעמים רבות ממנה בית המשפט עו"ד חיצוני אשר פועל במקום הכנ"ר. עו"ד זה מכונה "המנהל המיוחד", ולאחר הכרזת פשיטת הרגל מכונה "נאמן".

לנאמן סמכויות נרחבות ביותר, והוא רשאי לקבל מידע מכל גוף ו/או רשות בדבר נכסי החייב, הכנסותיו, ופרטים שונים אודותיו.

בנוסף, הנאמן הוא שבודק את תביעות החוב המוגשות על ידי הנושים ומכריע בהן, והכרעותיו מחייבות ככל החלטה שיפוטית (ניתן לערער על החלטות הנאמן לבית המשפט המחוזי).

במסגרת תפקידו השיפוטי בבחינת תביעות החוב, כוחו של הנאמן הינו רב, ובסמכותו לשנות קביעות שיפוטיות שניתנו בהליכים משפטיים קודמים במסגרת תביעות הנושים כנגד החייב.

לשם הדוגמה, ציין בית המשפט ב פש"ר 185-06 מורן ואח' נ' כונס הנכסים הרשמי – מחוז חיפה ואח', (פורסם בנבו) כי:

"כאשר הנאמן נדרש להכריע בתביעת חוב הוא ממלא תפקיד שיפוטי [ראה ספרם של ש.לוין וא.גרוניס/פשיטת רגל, מהדורה שלישית עמ' 286 והערה 16 שם]. מבחינה מסוימת כוחו עולה על כוחו של בית משפט".

ובמה מתבטא כוחו של הנאמן, העולה כביכול על כוחו של בית המשפט?

בערעור אזרחי מס' 471/65 מפרק חברת קסטנבאום לייצור בע"מ (פסח מור, עו"ד) נגד מדינת ישראל, (פורסם בנבו), קבע בית המשפט העליון כך:

"נאמן (בפשיטת-רגל), כשהוא בוחן הוכחת חוב על-מנת להחליט אם לקבלה או לדחותה, זכותו היא וחובתו לדרוש עדות משביעת רצון כי החוב שעליו מבוססת ההוכחה הוא חוב אמיתי. שום פסק-דין שנתקבל נגד החייב, שום התחייבות שניתנה על-ידו ושום חשבון שנעשה עמו, אינם יכולים לשלול זכות זו מהנאמן. הוא רשאי ללכת מאחורי צורות אלו כדי להגיע אל האמת וההשתק שיכול להיות כי פושט-הרגל שיעבד את עצמו אליו, לא יועיל כנגדו."

משמע, הנאמן יכול ואף צריך "לפתוח" מחדש כל חוב ולרדת לשורשו, וככל והוא מוצא לנכון, הנאמן מוסמך לדחות תביעת חוב ו/או לקבלה באופן חלקי, אף אם הדבר סותר פסק דין שניתן באותו עניין.

מובן, שלאחר שהנאמן בדק את מקור החוב, לא יבטל בקלות פסק דין שניתן על ידי בית המשפט, ודבר זה ייעשה במקרים בהם יש הצדקה מהותית לכך. למשל, כאשר פסק הדין ניתן בהעדר הגנה ומבלי לקיים דיון לגופו של עניין בתביעה.

בעניין זה הסביר בית המשפט בעא  1057/91  גבריאל הרצל נ' יחיאל מכטיגר, פ"ד מו(4) 353, כי למעשה חובתו וסמכותו של הנאמן "להציץ" אל מאחורי פסקי דין והתחייבויות שונות של החייב, הוא למנוע מצב של הברחת נכסים, על ידי יצירת חובות פיקטיביים לקרובי משפחה, למשל.

בית המשפט בפסה"ד הנ"ל הפנה לספרו של ד"ר ש' לוין, פשיטת רגל (חברה ישראלית להכשרה מקצועית, תשמ"ד) 75), שם נכתב כי "היה החוב נשוא התביעה מבוסס על פסק דין נגד החייב רשאי הנאמן לבדוק את התמורה שניתנה בעדו ואם הובאה ראיה שהפסק הושג בנסיבות שיש בהן משום תרמית, קנוניה או עיוות דין או שהחוב האמיתי שונה מחוב פסק הדין, רשאי הוא לדחות את תביעת החוב, כולה או מקצתה, והוא הדין בפשרה שנערכה עם החייב". (ההדגשות שלי – ח.ש).

דוגמה נוספת לכוחו של הנאמן לשנות קביעות שיפוטיות, נוגעת לתחום דיני העבודה.

מעביד אשר מלין את שכרו של העובד ו/או את פיצויי הפיטורים שלו, עלול להיות מחויב בסכומים גבוהים הנוספים על חובו המקורי, כתוצאה מפסיקת פיצויי הלנת שכר ופיצויי הלנת פיטורים, הקבועים בחוק.

פיצויי ההלנה הינם פיצויים עונשיים, אשר מטרתם להרתיע מעבידים מלפגוע בזכויותיו הבסיסיות של העובד.

כאשר המעביד מצוי בפשיטת רגל ו/או פירוק (כשמדובר בחברה), אין טעם בהענשה ו/או הרתעה, שכן מדובר בחוסר יכולת אמיתי לשלם את החוב, ובכל מקרה פסיקת פיצויי ההלנה תבוא על חשבון הנושים האחרים או על חשבון המדינה (כאשר הביטוח הלאומי משלם לעובד את תביעתו).

לעניין זה ראו דברי בית המשפט ב פשר (ת"א) 1066/02 ויקטור קרמר נ' עו"ד מיכה צמיר בתפקידו כמנהל מיוחד לבדיקת תביעות חוב של עובדים של חברת מערכות אקוודוקט – נהול ופקוח בע"מ (פורסם בנבו):

"מוסד פיצויי ההלנה, הן בגין הלנת שכר-עבודה והן בגין הלנת פיצויי פיטורין, חורג במובהק ובמכוון מהשבת ערכו הריאלי של הסכום אשר נמנע מן העובד שלא כדין…………….המטרה המסתתרת מאחורי אותו מוסד משפטי דרקוני לכאורה הינה פשוטה: פיצוי עונשי כבד, אשר מטרתו הפיכת הפעולה של הלנת שכר ופיצויי פיטורין לבלתי כדאית במובהק בעבור מעביד

כל זאת נכון למצב, בו המעביד סולבנטי, וכל סכום פיצוי הנוסף על המגיע לעובד באופן אובייקטיבי נגרע מכיסו. אלא, שנקל לראות כי המצב משתנה באורח דרסטי כאשר הופך המעביד לחדל-פרעון. במצב זה, סך כל נכסיו ברי-המימוש של המעביד נופל מסך חובותיו. יוצא, כי המעביד צפוי מניה וביה לאבד את כל נכסיו (ובמקרה כי מדובר בחברה – להתחסל לאחר מכן). אי לכך, אין כל ערך הרתעתי להוספת סכום כבד נוסף על מצבת החובות, דבר הגורם לתכליתם של דיני ההלנה להפוך לחסרת משמעות בעבור המעוול שעבורו נוצרו".

על כן, הנאמן מוסמך, כאשר הוא מוצא לנכון לעשות כן, שלא לאשר את רכיב פיצויי ההלנה בתביעת העובד, אף אם סכום זה נפסק לטובת העובד ע"י בית הדין לעבודה.

סמכותו זו אף עוגנה במפורש בסעיף 19 לחוק הגנת השכר אשר קובע כי הנאמן אינו חייב בתשלום פיצויי הלנת שכר.

לסיכום, הנאמן "משחק" תפקיד חשוב ומרכזי בהליך פשיטת הרגל ו/או הפירוק ולהחלטותיו השלכות רבות.

כלפי הנושה, מובן כי פסיקת הנאמן משפיעה על זכויותיו באופן מהותי, ואולם יש לזכור כי גם החייב מושפע מכך, ויש לחייב אינטרס כי הנאמן יקבע שחובו הכולל נמוך ככל שניתן, מאחר והדבר ישפיע על משך ההליך, ועל הסכום אותו יידרש להציע ככל ויהיה מעוניין להגיע להסדר נושים לשם סיום ההליך וקבלת צו הפטר.

ככל ונפגעתם, כחייבים או כנושים, מהחלטות הנאמן, חשוב לזכור שהחלטות אלו נתונות לערעור (בדרך כלל), ככל החלטה שיפוטית.

ככלל, הליך פשיטת הרגל הינו הליך פשוט למראה אך מורכב במהותו, וקבלת ייעוץ משפטי מקצועי הינה חיונית לצליחתו בשלום, הן כפושט רגל / תאגיד בפירוק, והן כנושה.

מאמר זה נכתב ע"י עורכת הדין חיה שאבי ממשרד עו"ד שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם קרוואן הבנוי במגרש מהווה בית מגורים

7/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם קנה מגרש בהרחבה של מושב, התגורר בתוך קרוואן שהציב במגרש במשך מספר שנים, וכעת מתכוון למכור את המגרש עם הקרוואן. האם הוא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לאחד הפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")?

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח בעת המכירה, וזאת בכפוף לעמידה בתנאים המקדמיים שקבע המחוקק (דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ואינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה) ובכפוף לעמידה באחד ממסלולי הפטור ממס שבח (פטור אחת ל-4 שנים, פטור במכירת דירה יחידה, פטור במכירת דירה מירושה וכו').

האם הקרוואן מהווה בית מגורים שבגינו רשאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח בעת המכירה?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מקרקעין כ"קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע".

חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לעומת זאת, מגדיר מקרקעין כ- "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

על פי לשון חוק המקרקעין, קשה לומר מה נחשב לחיבור של קבע, שכן כמעט כל מחובר ניתן לפרק בדרך זו או אחרת.

אם כן, כיצד נדע על אלו "מחוברים" חל חוק מיסוי מקרקעיו והפטורים המופיעים בו?

לנושא זה שני פנים. מצד אחד, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", הרי שמוכר מגרש ובו קרוואן המשמש כבית מגורי המוכר, לא יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה. מצד שני, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", במקרה של מכירת מגרש ובו בנויים שני בתי מגורים, האחד מבלוקים והשני קרוואן, הרי שרשויות המס לא יוכלו לדרוש מס שבח בגין בית שני.

בפברואר 2013 פרסמה רשות המיסים, כי תושב היישוב מזור נעצר, בין היתר, בשל מכירת מגרש במסווה של דירת מגורים במטרה לזכות בפטור ממס.

לטענת רשויות המס, אותו תושב מכר קרקע, וכדי לדווח לרשות המסים על עסקה של מכירת דירת מגורים מזכה, הניח קרוואן על הקרקע ופינה אותו לאחר השלמת העסקה, ובכך ניסה להתחמק מתשלום מס שבח בסך מאות אלפי ₪.

עמדת רשויות המס הנה, כי מדובר בתכנון מס שאינו לגיטימי מאחר וקרוואן אינו בבחינת בית מגורים הואיל והוא אינו מחובר חיבור של קבע לקרקע אלא חיבור ארעי, ועל כן אין לפטור ממס שבח בעת מכירתו.

לטעמי אין זה נכון לקבוע, ככלל, כי קרוואן אינו מהווה דירת מגורים. אין דין קרוואן המשמש למגורים במשך תקופה ארוכה כדין קרוואן המשמש מחסן או קרוואן אשר הונח לצורך התחמקות מתשלום מיסים.

על רשויות המס לברר האם הקרוואן מחובר חיבור של קבע למגרש (לרבות בניית יסודות בקרקע), וכן לברר האם הקרוואן שימש למגורים ובמשך כמה זמן וכיו"ב.

גורם מרכזי לאבחנה האם מוכר המגרש ביצע פעולה מלאכותית שכל מטרתה הינה התחמקות מתשלום מס שבח או שמוכר המגרש ביצע תכנון מס לגיטימי.הוא גורם הכוונה או 'מבחן הכוונה'.

היינו, יש לברר האם הכוונה בבניית הקרוואן במגרש הנה לחיבור של קבע ואז הקרוואן מהווה בית מגורים, או לחיבור ארעי ובמקרה כזה הקרוואן ייחשב מיטלטלין גם לאחר הנחתו במגרש.

מבחן הכוונה אינו מתייחס דווקא לכוונה האמיתית של מניח הקרוואן במגרש, אלא לכוונה האובייקטיבית, זו שהמתבונן רשאי להסיקה ממכלול הנסיבות.

ביום 8.7.2013 ניתן פסק דין ע"י בית המשפט העליון (ע"א  2587/12  מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים, מתוך נבו) ובו ניתח בית המשפט את סוגיית “המחוברים”.

בית המשפט העליון קבע כי יש להחיל את מבחן הכוונה, במסגרתו יש לבחון האם הכוונה המקורית בעת ביצוע החיבור הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי.

בית המשפט קבע עוד, כי לצד מבחן הכוונה ניתן להיעזר במבחני משנה נוספים כדוגמת: המבחן הכלכלי (האם ערך המחובר לאחר ניתוקו יפחת בצורה ניכרת), המבחן הפיסי או מבחן הבורג (האם מדובר בפירוק פשוט ע"י הסרת ברגים מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין), מבחן אופי וזהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק המחוברים ועוד.

כבוד השופט עמית קבע בפסק דין זה מבחן "גג" נוסף והוא מבחן השכל הישר או חוש המומחיות של המשפטן.

כבוד השופט מלצר העיר בהערת אגב, כי לעיתים, מחוברים הניתנים להפרדה עשויים להיחשב למקרקעין לצרכי חוק מיסוי מקרקעין, אם כוונת הבעלים היתה לראות בהם כחלק מהמקרקעין, ומנגד, אותם מחוברים עשויים שלא להיחשב כמקרקעין לצורך חוק המקרקעין.

ראוי לציין לסיום, כי גם במקרה בו רשויות המס יכירו בקרוואן כבית מגורים ומוכר המגרש יהא פטור מתשלום מס השבח, הוא ייוותר חשוף להגשת כתבי אישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה (בגין שימוש חורג ו/או בניה ללא היתר) וע"י רשות המיסים (מע"מ, מס הכנסה בגין אי דיווח על השכרת נכס עסקי-במידה ודובר בנכס עסקי), וכן יהא חשוף לתביעות אזרחיות ע"י מנהל מקרקעי ישראל (דמי שימוש ראויים/דמי חכירה), רשויות המס והרשות המקומית (ארנונה).

טרם מכירת מגרש, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין ובדיני אגודות שיתופיות, אשר יבדוק את ייעוד המקרקעין, יוודא קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, ימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות וילווה אתכם בהליך המכירה, ובכך תחסכו כספים רבים, מחד, ותחסכו או למצער תדעו כיצד להתמודד אל מול רשויות החוק בהליכים פליליים והליכים אזרחיים, מאידך.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכויות ידועה בציבור במשק חקלאי

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבים בעלי הזכויות במשקים חקלאיים מקיימים מערכת זוגית עם בת זוג, וחיים יחדיו ככל זוג נשוי, ואולם הם אינם נישאים כדת משה וישראל מסיבות אלו ואחרות. בני הזוג החיים במערכת היחסים המתוארת לעיל מכונים 'ידועים בציבור'.

במובנים רבים המחוקק הישראלי העניק לידועים בציבור מעמד כשל זוג נשוי, אולם זכויות ידועים בציבור נובעות מקביעה מפורשת בחוקים השונים ו/או מפסיקת בתי המשפט, ולא בכל מקרה ניתן להניח אוטומטית שחל דין שווה לזוג נשוי ולידועים בציבור.

כך לדוגמא, ידועים בציבור זכאים לזכויות סוציאליות (ביטוח זקנה, ביטוח שארים וכו') הזכות למזונות מעיזבון בן הזוג, הזכות לרשת את בן הזוג ועוד.

סעיף 55 לחוק הירושה התשכ"ה 1965 (להלן: "חוק הירושה")  קובע כדלקמן:

"איש ואישה החיים חיי משפחה במשק בית משותף אך אינם נשואים זה לזה ומת אחד מהם ובשעת מותו אף אחד מהם לא היה נשוי לאדם אחר, רואים את הנשאר בחיים כאילו המוריש ציווה לו מה שהנשאר בחיים היה מקבל בירושה על פי דין אילו היו נשואים זה לזה, והוא כשאין הוראה אחרת, מפורשת או משתמעת בצוואה שהשאיר המוריש".

הזכות לרשת בן זוג ידוע בציבור תלויה, אם כן, בשלושה תנאים מצטברים: בני הזוג חיו חיי משפחה, התגוררו במשק בית משותף (שיתוף כלכלי), ובשעת מותו של אחד מהם, שני הצדדים לא היו נשואים לאחר.

על פי דין, ידועים בציבור יורשים את בן זוגם, כאשר זכות זו אינה תלויה בהוכחת כוונה של בן הזוג שנפטר, כי בן הזוג יירש אותו. קיימת חזקה על פיה בן הזוג הוא היורש, אלא אם נערכה צוואה הקובעת אחרת.

מה פרק הזמן בו חיים בני זוג יחד כדי שיקראו 'ידועים בציבור' וכדי שיירשו את בן זוגם?

בתי המשפט נותנים משקל רב לפרק הזמן שבו בני הזוג חיו בצוותא, וכן לאופי הזוגיות והשיתופיות שבין הצדדים. נטיית בתי המשפט הנה שלא להחיל את חזקת השיתוף/איזון משאבים בשלב ההכרות המוקדם (למעט מקרים חריגים), ואולם, ככל ועוברות השנים ויחסי הצדדים הופכים להיות משותפים והרמוניים יותר, בתי המשפט נוטים להחיל את השיתוף ברכוש.

האם ידועה בציבור יורשת את בן זוגה שהוא בעל זכויות במשק חקלאי? האם הזכויות במשק יועברו לידי הידועה בציבור או לידי ילדי המוריש מנישואיו הראשוניים?

המקור המשפטי בשאלת עבירות זכויות ברי הרשות במשקים באגודה החקלאית, הינו הסכם המשבצת (הסכם המשולש או הסכם הדו צדדי), אשר קובע את גדרה ואת גבולותיה של זכות בר הרשות, ובו נקבעו כללים באשר להעברת הזכויות במשק ובאשר להורשת המשק החקלאי.

הסכמי המשבצת קובעים, כי במות אחד מבני הזוג, זכויותיו/ה במשק עוברות לידי בן/ת הזוג שנותר/ה בחיים.

היינו, ע"פ לשון הסכמי המשבצת, לאחר פטירת בעל הזכויות במשק, מלוא הזכויות יועברו לבן/ת הזוג שנותר/ה בחיים, בדיוק כפי שנעשה לאחר פטירת בן/ת זוגו של המוריש/ה (בעל הזכויות).

במקרה כזה, ילדי המוריש עלולים למצוא עצמם חסרי כל.

עולה מהאמור לעיל, כי בעל/ת זכויות במשק חקלאי המעוניין/ת להבטיח את זכויות ילדיו/ה וכו'… במשק לאחר מלאת ימיו ואשר אינו מעוניין כי הזכויות במשק יועברו לידי הידוע/ה בציבור, עליו לעגן את זכויות ילדיו במסגרת הסכם ממון ו/או הסכם אחר (לפי סעיף 3(ג) לחוק בית המשפט לענייני משפחה תשנ"ה–1995), ועליו לנקוט בצעדים משפטיים נוספים כדוגמת: קבלת תוקף של פסק דין להסכם שבין הידועים בציבור, אי רישומה של הידועה בציבור כחברת אגודה, הכנת צוואה מתאימה וכיו"ב.

תשומת לב, כי זכויות ידועה בציבור 'יורשת' של בעל זכויות במשק חקלאי גדולות יותר מזכויות ידועה בציבור לבן זוג בעל נכס מקרקעין בעיר. ראשית, הידועה בציבור עשויה ל'רשת' לבדה את כל המשק!!! (ילדי המוריש לא ירשו כלל ואף לא יפוצו). שנית, אין חשיבות לעובדה כי הנכס/המשק נרכש לפני תחילת הקשר, והוא עשוי לעבור לידי הידועה בציבור גם אם נתקבל אצל המוריש במתנה או בירושה.

לסיכום, הננו ממליצים לבעלי זכויות במשק חקלאי המנהלים מערכת יחסים עם בת/בן זוג ללא נישואים, ובעיקר כאשר מדובר בפרק ב' בחיים, לחתום על הסכם ממון, אשר יסדיר את ניהול החיים המשותפים מבחינה כלכלית תוך מתן תשומת לב לזכויות העתידיות במשק.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

החמרת הענישה בגין בניה לא חוקית במשק חקלאי

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במשקים חקלאיים רבים קיימת תופעה של בניה בלתי חוקית, חריגות בניה ושימושים חורגים שנעשים ללא היתר הרשויות השונות (ועדה מקומית/אזורית לתכנון ובניה ומנהל מקרקעי ישראל).

בעלי הזכויות במשקים חקלאיים בונים מחסנים, סככות ויחידות דיור (בית מגורים, קרוון, מחסנים המוסבים למגורים וכו') ללא קבלת היתר, תוך חשיפתם להגשת כתבי אישום ולתביעות אזרחיות על סכומי עתק.

הסיבה לבניה הבלתי חוקית במושבים נעוצה בשיקולים כלכליים. מחד, קיים ביקוש רב לשטחים למסחר ולמגורים במושב, לצד היצע מצומצם, ומאידך, הרשויות התעלמו, בדרך כלל, מקיומם של חריגות בניה, בניה לא חוקית ושימושים חורגים מצידם של בעלי הזכויות במשקים, ואף כאשר הוגשו כתבי אישום (בדרך כלל כתוצאה מהלשנות), העונשים שקיבלו חברי המושבים היו מינוריים, ולא היה בהם כדי להרתיע מהמשך בניה לא חוקית.

בשנים האחרונות, הרשויות השונות החלו להילחם בתופעת הבניה הבלתי חוקית במושבים, והרשויות אינן מסתמכות על הלשנות, אלא שולחות בעצמן פקחים שבודקים את הנושא התכנוני של הנחלה ואת קיומה או היעדרה של בניה לא חוקית המנוגדת להיתרים.

הועדות לתכנון ובניה מגישות, חדשות לבקרים, כתבי אישום נגד בעלי הזכויות במשקים שבנו ללא היתר ו/או ביצעו שימוש חורג, תוך  שהרשויות דורשות (הן מבתי המשפט והן בהליכי פשרה) עונשים וקנסות כבדים כדי להרתיע מביצוע עבירות דומות.

מנהל מקרקעי ישראל החל אף הוא לשלוח פקחים למושבים שבודקים הן חוקיות הבניה והן השכרות של מבנים. המנהל החל לפעול באופן של הגשת תביעות פינוי והריסה המבנים שנבנו ללא היתר, לצד תביעות כספיות בגין דמי שימוש ראויים (שכירות המבנים).

בתי המשפט התגייסו אף הם ל'מלחמה' בתופעה של הבניה הבלתי חוקית במושבים, והחלו לפסוק עונשים מרתיעים וקנסות כבדים כנגד עברייני חוק התכנון והבניה.

בתי המשפט אף החלו לגזור מאסר בפועל!!! כנגד עברייני חוק התכנון והבניה, כך למשל, בית משפט השלום ברמלה (ת"פ 1012/01) גזר 6 חודשי מאסר בפועל כנגד אדם שהורשע בעבירות של בניה ללא היתר, שימוש חורג במקרקעין ללא היתר ואי קיום צו בית משפט (הרשעה בעבירות דומות קודמות).

כבוד השופט אליקים רובינשטיין קבע ברע"פ 2809/05  גבריאל טסה נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו), בעניין מדיניות הענישה בעבירה הראשונה, כי "אין כל דופי בהטלת מאסר גם בעבירה ראשונה, מה גם כשהמדובר בהפרה שנמשכה שנים רבות…" וכי "לגבי עבירה כגון זו יש לפעול באופן החלטי על-ידי הטלת עונש מאסר לריצוי בפועל, כדי שכוונת ההקפדה על קיומם של איסורי החוק תהיה אמינה, וכדי שסלחנות יתר לא תתפרש, כפי שקורה לא אחת, כהשלמה עם קיומה של תופעה פסולה".

עוד קבע כבוד השופט רובינשטיין, כי תופעת הבניה הבלתי חוקית הפכה למכת מדינה, וכי אין בהסרת המחדלים ו/או בנסיבות אישיות כדי למנוע מתן עונשים כבדים לרבות צווי מאסר.

בית המשפט העליון קבע ב-רע"פ 6665/05 ראיף מריסאת נ מדינת ישראל, (פורסם בנבו), כי "על העונש שנגזר על מי שמורשע בעבירות נגד חוקי התכנון ובניה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאלים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית. כבר נפסק בעבר, כי בתי-המשפט מצווים לתת יד למאבק בעבירות החמורות בתחום התכנון והבנייה, שהפכו לחזון נפרץ בימינו"

בתי המשפט הלכו צעד קדימה, וחדלו לקבל הסכמי טיעון בין הצדדים, כדבר שבשגרה, כפי שנהוג היה. בתי המשפט החלו לבדוק כל הסדר טיעון לגופו תוך בדיקה האם העונש המוסכם תואם את מדיניות הענישה הראויה, והאם יש בו מסר הרתעתי.

בחע"מ 20061-04  ועדה מקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' אבישי אבדר (פורסם בנבו), בית המשפט החליט שלא לקבל את הסדר הטיעון בין המדינה ובין חבר מושב אורה וקבע כי:

"בענייננו, דומה כי העונש המוסכם חורג באופן ניכר ממדיניות הענישה הראויה בעבירות בהן הורשע הנאשם, והוא רחוק מלבטא את חומרת מעשיו. הוא אינו מהווה מסר הרתעתי לאותם עבריינים פוטנציאליים, המועדים להפר את הוראות החוק כפי שעשה הנאשם.

 הנאשם הורשע בשורה של עבירות, אשר ביצוען נפרש על פני שנים, תוך התעלמות בוטה מצווים שיפוטיים אשר הוצאו זה מכבר בעניינו. הוא המשיך לעשות בנחלתו כבתוך שלו תוך שהוא דורס ברגל גסה את הוראות החוק והחלטות בית המשפט. הוא לא חדל ממעשיו חרף ידיעתו כי פועלו אינו חוקי, ועל אף ביקורות חוזרות ונשנות שנעשו בנחלה  מטעם הרשויות. זו אף זו, הנאשם לא תיקן דרכיו וביצוען של העבירות נמשך גם כיום. המסר שצריך לצאת מלפני בית המשפט צריך להיות כזה אשר יבטא את חומרת העבירות אשר בוצעו בהיקף משמעותי, המקנה רובד נוסף של חומרה לעבירות ומחייב ענישה ראויה והולמת את נסיבותיו של המקרה. 

בנסיבות העניין סבורני, כי העונש אשר ראוי היה להשיתו, ואשר היה בו כדי לשקף את חומרת מעשיו של הנאשם הינו עונש של מאסר בפועל".

 

בית המשפט החליט שלא לקבל את הסדר הטיעון, וזאת בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשם, ועל כן בית המשפט הורה להכפיל את שיעור הקנס שהוטל על הנאשם בהסדר הטיעון, לצד מתן הוראה להריסת הבניה הלא חוקית תוך 12 חודשים, כאשר במהלך התקופה ניתן צו איסור שימוש לגבי כל בנייה במשק שניתן צו להריסתה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי לפתחו של בית המשפט רובצת מלאכת מיגור התופעה של אי ציות לחוק וזלזול בצווי בית המשפט, וזו תיעשה, באמצעות ענישה גומלת ומרתיעה, ככלל בדמות מאסר בפועל ממש, וכי אלמלא עסקת הטעון הוא היה מטיל עונשי מאסר בפועל נגד הנאשם/ים.

לסיכום, הננו ממליצים להכשיר מוקדם ככל האפשר את הבניה הבלתי חוקית במשק החקלאי ולהסדיר מיידית את השימושים החורגים בנחלה.  הסדרת הנושא התכנוני במשק יחסוך לכם כספים רבים וימנע מכם להתמודד בהליכים פליליים מול הרשויות.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תוספת מס שבח למוכרי משק חקלאי – מס יסף (מס עשירים)

4/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כחלק מצעדי ממשלת ישראל בעקבות המחאה החברתית בקיץ 2011, הוחלט על הטלת מס מיוחד על עשירים הקרוי 'מס יסף', במטרה להקטין את אי השוויון והפער בין המעמדות, ולעודד את הצמיחה בישראל.

ביום 13.8.2012 פורסם החוק לצמצום הגירעון ולשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2012 (להלן: "החוק") ועל פיו, אדם יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת מס גבוהה מ- 811,560 ₪, ישלם מס בשיעור 2% מסכום ההכנסה החייבת העולה על  811,560 ₪.

{תחולת החוק היא על הכנסה שהופקה החל מה – 1 בינואר 2013}.

מס זה ישולם בנוסף למס ההכנסה ה"רגיל" המשולם בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק.

'הכנסה חייבת' הנה הכנסה מכל מקור שהוא, לרבות: משכורת, רווח הון, ריבית דיבידנד, שבח, רווחים מניירות ערך סחירים, חלוקת דיבידנדים, תקבולים מריביות וכיו"ב.

לגבי מכירת משק חקלאי / נחלה, 'הכנסה חייבת' הנה גם השבח ממכירת זכות במקרקעין, ואולם, שבח ממכירת בית המגורים במשק (במסגרת מכירת המשק כולו) ששוויו היחסי הנו עד 4 מיליון שקל, לא ייחשב כהכנסה חייבת .

כך לדוגמא, בעל זכויות במשק חקלאי אשר הנו בעל הכנסה חייבת במס מעסק שברשותו בסך של 250,000 ₪, מוכר את המשק, והרווח החייב במס ממכירת המשק הינו בסך 1,200,000 ₪. במצב מעין זה יחברו את כלל הכנסותיו, ועל כל סכום העולה על 811,560 ₪ יושת מס יסף בסך של 2% נוספים (על הדלתא), ובמקרה דנן ישלם מוכר המשק תוספת מס שבח (על המס הקבוע ממילא) בסך 12,768 ₪.

תכנון מס מבעוד מועד, לצד ליווי משפטי ופיננסי נכון של העסקה עשוי להקטין את התשלום הנובע ממס העשירים באופן ניכר.

כך לדוגמה, בעל זכויות במשקים חקלאיים רשאי להתאגד בעסקו הפרטי כחברה לצורך תכנוני מס, ובכך להפחית את סך הכנסותיו ואת תוספת המס הקבועה בחוק.

דוגמה אפשרית נוספת לתכנון מס, הינה שינוי שיטת הדיווח של הנישומים (בעלי הזכויות בנחלות) במקרים בהם הדבר אפשרי, משיטת מזומן לשיטה המצטברת (או להיפך) על מנת ל"פרוס" רווחים אחורה או קדימה במטרה להוציאן מגדרי 'מס העשירים'.

כך ניתן גם לדחות הכנסות נוספות מחלוקת דיבידנד ו/או מרווחי הון.

לסיכום, מכירת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת אשר מצריכה מיומנות ומומחיות הן בדיני מקרקעין, הן בדיני אגודות שיתופיות, והן בחוקי המס.

לפני ביצוע מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים, אשר ימקסם עבורכם את הרווח ממכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מוכר משק חקלאי? הזהר מקיומם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית

22/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במכירת משק חקלאי / נחלה, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים לגורמים שונים, ובהם: למנהל מקרקעי ישראל (דמי הסכמה) ולרשויות המס (מס שבח/מע"מ).

לצד המיסים/התשלומים המוטלים בעת מכירת המשק, על מוכר המשק להסדיר את חובות העבר של המשק לגורמים שונים כדוגמת: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המשקם/המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

במאמר זה נעמוד על נושא חשוב שלרוב אינו נלקח בחשבון על ידי המוכר במסגרת השיקולים למכירת המשק, והוא: חריגות הבניה והשימושים החורגים במשק החקלאי.

רבים מהמשקים החקלאיים בישראל כוללים מחסנים ו/או מבנים שהוסבו למגורים, וכן חריגות בניה בגין תוספות למבנים (בתי מגורים/סככות/מחסנים) שבוצעו ללא היתר.

בעת מכירת המשק, הרשויות השונות (מנהל מקרקעי ישראל, ועדה אזורית לתכנון ובניה, רשות המיסים) שולחות פקחים אשר בודקים, בין היתר, את חוקיות המבנים, השימוש שנעשה בהם וכיו"ב.

מוכר משק חשוף, אם כן, לתביעות ענק שתוגשנה נגדו ע"י הרשויות השונות, לצד הליכים פליליים וכתבי אישום  שיוגשו כנגדו ע"י רשות המיסים והוועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה. מובן שתביעות כאלו, מלבד הנזק העצום שהן גורמות למוכר, יש בהן כדי לסכל ו/או לעכב את ביצוע העסקה.

תביעה כספית/תביעת פינוי מצד מנהל מקרקעי ישראל

רבים מבעלי המשקים החקלאים בארץ, משכירים  לכל מי שחפץ (ומשלם..), מבנים למגורים ו/או לשימושים אחרים כדוגמת: משרדים, נגריות, מחסנים וכו'.

בשנים האחרונות, מנהל מקרקעי ישראל החל לתבוע את בעלי הזכויות במשקים בגין דמי שימוש או "שימוש חורג" (השכרת מבנים) על סכומים מופקעים של 6% משווי המשק ברוטו לכל שנת שכירות!!!

הסכומים הנתבעים מגיעים עד כדי מאות אלפי שקלים ולעיתים אף למיליוני שקלים, והדבר נכון גם כאשר מדובר במבנים שנבנו בהיתר ובאישור המנהל עצמו.

בעת מכירת משק חקלאי, הפקח שנשלח ע"י המנהל בודק האם הושכרו נכסים ע"י בעל הזכויות במשק, והמנהל עשוי לתבוע את בעל הזכויות בגין השכרה לא חוקית של המבנים השונים.

הליכים פליליים מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה

טרם העברת החזקה במשק החקלאי לידי הקונה (ולעיתים עוד במועד המו"מ טרם הרכישה), הקונה פונה, בדרך כלל, לוועדה המקומית/האזורית לתכנון ובניה כדי לקבל את אישורם כי המשק אינו כולל בניה לא חוקית וכי כל המבנים הבנויים במשק הנם בהתאם להיתר הבניה.

הועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה שולחת פקח מטעמה שבודק את הנושא התכנוני של הנחלה ואת קיומה או היעדרה של בניה לא חוקית המנוגדת להיתרים.

ככל והפקח מזהה חריגות בניה ו/או בניה לא חוקית,  הועדה המקומית לתכנון ובניה פותחת בהליכים פלילים כנגד בעל הזכויות במשק.

למותר לציין כי רוכש המשק חשוף אף הוא להליכים פליליים בהיותו משתמש במבנים שנבנו ללא היתר.

תביעה כספית/הליכים פליליים מצד רשות המיסים

רשות המיסים שולחת אף היא פקח מטעמה למשק בעת הדיווח על ביצוע עסקה במשק.

רשות המיסים בודקת, בין היתר, האם הושכרו מבנים או מחסנים לפעילות עסקית? האם בעל הזכויות במשק דיווח על ההכנסות מדמי השכירות? האם בעל הזכויות במשק שילם מע"מ, מס הכנסה, ביטוח בריאות וביטוח לאומי?

ככל ובעל הזכויות במשק לא דיווח על הכנסותיו מהשכרת המבנים, הוא חשוף לסנקציות אזרחיות לצד הליכים פליליים.

לסיכום, טרם מכירת המשק החקלאי ואף בטרם העמדתו? למכירה, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני הנדל"ן, אשר יוודא את קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, וימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות, דבר אשר יחסוך לכם הן כספים רבים והן התמודדות מול רשויות החוק בהליכים פליליים.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הפקעת זכות בקרקע חקלאית בגין השכרת מבנים/שטח במשק חקלאי

10/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סוגיית השכרת מבנים בנחלות/משקים חקלאיים הנה סוגיה המעסיקה רבות את מנהל מקרקעי ישראל ואת הועדות המקומיות/אזוריות לתכנון ובניה.

הועדות לתכנון ובניה החלו בשנים האחרונות לפעול ביתר שאת, כנגד הבניה הלא חוקית במושבים, והן פועלות להגשת כתבי אישום כנגד בעלי הזכויות בנחלות בגין בניה לא חוקית ו/או שימוש חורג במבנים/בתי מגורים.

מנהל מקרקעי ישראל, מצידו, החל לתבוע את בעלי הזכויות בנחלות בגין ה"שימוש החורג" (השכרת מבנים) על סכומים מופקעים של 6% משווי המשק ברוטו לכל שנת שכירות!!! והסכומים הנתבעים מגיעים עד כדי מאות אלפי שקלים ולעיתים אף למיליוני שקלים, והדבר נכון גם כאשר מדובר במבנים שנבנו בהיתר ובאישור המנהל עצמו.

לרשויות החוק קיימת, ע"פ דין, אפשרות נוספת ל'מלחמותיהם' כנגד השכרת המבנים (לרבות המבנים החוקיים), וזאת באמצעות הפקעת זכותו של המשכיר/בעל הזכויות בנחלה לגבי אותה קרקע חקלאית שהושכרה בהתאם להוראות חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז-1967.

שימוש הרשויות בזכות זו אינו שכיח, והדבר נעשה בדרך כלל לאור פניית האגודה החקלאית למשרד החקלאות בעת סכסוך מול אחד מחבריה.

חוק ההתיישבות החקלאית קובע בסעיף 2 כדלקמן:

"המחזיק או הזכאי להחזיק קרקע חקלאית ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל – על פי הסכם-חכירה או על פי רשות (להלן – מחזיק), לא ינהג בקרקע שימוש חורג אלא על פי היתר בכתב מאת שר החקלאות או מאת מי שהשר הסמיכו לכך ברשומות, ובלבד שאם סירוב להתיר שימוש חורג ניתן על ידי מי ששר החקלאות הסמיכו כאמור, יהיה המחזיק רשאי לבקש עיון מחדש על ידי השר עצמו".

שימוש חורג מוגדר בתוספת הראשונה  לחוק ההתיישבות החקלאית כ:

   1.   העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע או בחלק ממנה, או שעבוד הזכות; ואולם עיבוד הקרקע על ידי שכירים או על ידי מי שקיבל על עצמו את העיבוד בקבלנות ועל חשבון המחזיק לא יראו כשימוש חורג.

   2.   יצירת שותפות בקרקע או ביבול, מלבד אם השותפות היא בין תושבי אותו ישוב והשותפים עובדים במידה שווה.

   3.   הקניית זכות אריסות בקרקע או ביבול.

   4.   הקנית זכות רכישת היבול בשדה (דמאן).

   5.   שעבוד היבול, למעט שעבוד שנעשה על פי הוראות פקודת המלוות לזמנים קצרים על יבול (עבודה), 1935, או שעבוד שתנאיו מנעו מהנושה את הטיפול ביבול.

   6.   הקניית זכות מגורים.

סעיף 7 לחוק ההתיישבות החקלאית קובע, כי אם בעל הזכויות בנחלה ביצע שימוש חורג ללא היתר בכתב משר החקלאות, תפקיע ועדת ההכרעה שמונתה ע"י שר המשפטים (ועדה בראשות שופט שלום המוקמת לצורך חוק ההתיישבות החקלאית)  את הזכויות בשטח שנעשה בו שימוש חורג.

ראוי לציין, כי הועדה רשאית אף להפקיע את בית המגורים אם הוכח כי הובטח למחזיק/בעל הזכויות בנחלה סידור חלוף כמשמעותו בחוק הגנת הדייר, תשט"ו–1955.

קרקע שהופקעה כאמור, תוחזר לאגודה החקלאית (הגוף שהעניק למחזיק את הזכויות בקרקע), ואם האגודה נמנעה מלקבלם – למינהל מקרקעי ישראל, ובעל הזכויות יפוצה בגין השקעותיו והשבחת הקרקע .

התביעה להפקעת הזכויות מוגשת לועדת ההכרעה ע"י שר החקלאות או מי שהשר הסמיכו לכך בהודעה ברשומות, ובלבד שניתנה התראה על כך בכתב, ובעל הזכויות לא חדל מן השימוש החורג בתוך 30 ימים מיום קבלת ההתראה או תוך 7 ימים מיום קבלת סירוב לקבלת היתר לשימוש חורג – לפי המועד המאוחר.

החוק מחמיר עם בעלי זכויות בנחלות אשר חוזרים על ההפרות (השימושים החורגים), מחד, ומקל עם בעלי הזכויות להם זו ההפרה הראשונה, מאידך.

כך יצוין, כי לוועדה הסמכות להפקיע לבעל הזכויות בנחלה את כל הקרקע החקלאית (ולעיתים אף את בית המגורים) שחוזר על ההפרות

לסיכום, בעל זכויות במשק חקלאי, ראוי כי יימנע מלהשכיר מבנים ו/או שטחים חקלאיים לצדדים שלישיים.

'מכלל לאו אתה שומע הן', והחוק מתיר למעשה עיבוד הקרקע ע"י קבלני ביצוע או ע"י שכירים.

מומלץ, כי בטרם התקשרות עם צדדים שלישיים,  יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות, אשר ימסד את מערכת היחסים ביניכם בצורה חוקית.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שימוש לתעסוקה לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים – החלטה 1265

9/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

החלטה 1265 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מיום 29.10.12, מהווה תיקון החלטת מועצה מס' 1101, ועניינה, הסדרת השימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה/המשק חקלאי.

נקודת המוצא היא, כי המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית ימוקם בחלקת המגורים בלבד, וכי המנהל לא יאשר הקמת מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים למטרה זו בשטח שהוא מחוץ לחלקת המגורים.

יחד עם זאת, המנהל מודע למציאות הקיימת בחלק מהמשקים החקלאיים בהם שטח חלקת המגורים אינו מאפשר הקמת מבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בתוכו, ועל כן נקבע בהחלטה, כי המנהל יסכים לאשר שימוש לפעילות לא חקלאית (להלן: "פל"ח") בשטח חלקה א' שמחוץ לחלקת המגורים בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג, ובהתקיים אחד המקרים הבאים:

  • במקרה בו אין אפשרות פיסית למקם את המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, כאשר חלקת המגורים היא בשטח של עד 1.5  דונם, ניתן יהיה לאשר עסקה להקמת מבנה פל"ח חדש בהיקף של עד 500 מ"ר מחוץ לחלקת המגורים.

יצוין, כי במקרה זה נדרשת חוות דעת תכנונית  הקובעת כי בהתחשב בכך שנבנו או שייבנו בחלקת המגורים שתי יחידות דיור, לא ניתן לקיים בה פל"ח.

  • במקרה בו קיים כבר מבנה המיועד לפל"ח מחוץ לחלקת המגורים, ובוצעה לגביו בעבר עסקה מהוונת, ניתן לקבל אישור להרחבת המבנה בכפוף לכך שתוספת השטח המבוקשת לא תעלה על % 100 מהשטח הבנוי של העסקה המקורית וסך שטח הפל"ח לא יעלה על 500 מ"ר.
  • במקרה בו קיים כבר מבנה פל"ח מחוץ לחלקת המגורים והמינהל אישר לגביו שימוש חורג בעבר, ניתן לאשר הרשאת שימוש נוספת לתקופה של עד 5 שנים, ממועד האישור החדש, ובתנאי שתקופת ההרשאה לא תהא ארוכה יותר מהתקופה שאושרה ע"י מוסד התכנון, ובכל מקרה לא יותר מ-5 שנים.

תנאי נוסף לאישור הפל"ח במקרה זה הינו  התחייבות בעל הזכויות  כי בתום תקופת ההרשאה יפסיק את הפעילות הלא חקלאית במבנה שמחוץ לחלקת המגורים, אלא אם כן תאושר תכנית המאפשרת פעילות כאמור, תוך שינוי הייעוד לחלקת מגורים.

החלטה  מס' 1265 קבעה עוד, כי במקרים בהם אושרה בעבר ע"י המנהל תכנית פל"ח למבנה אשר שטחו גדול מ- 500 מ"ר, ואשר נמצא מחוץ לחלקת המגורים, המנהל לא ידרוש מבעל הזכויות במשק להרוס את מבנה הפל"ח או את חלקו.

תשלום דמי חכירה

בהתאם להחלטה זו, המנהל יאשר תעסוקה לא חקלאית בתנאי שבעל הזכויות במשק החקלאי ישלם למנהל דמי חכירה בסך של 91% משווי ערך הקרקע, כאשר המינהל יישא בתשלום היטל ההשבחה.

במקרים בהם חל היטל השבחה על בעל הזכויות במשק בשל התכנית המתירה פעילות לא חקלאית, ישולמו למנהל דמי חכירה בסך של 46% משווי ערך הקרקע.

בכל הנוגע לתשלום דמי החכירה  כמפורט לעיל, לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית, למעט בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור מבני קיט כפרי.

הסדרת חובות עבר בגין שימושים חורגים

אישור פעילות לא חקלאית כאמור בהחלטה מותנית בכך שבעל הזכויות במשק החקלאי יסדיר את חובות העבר כלפי המנהל בגין שימושים חורגים וכן יסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה.

החלטה 1265 קובעת, כי בעל זכויות במשק חקלאי אשר יבקש להסדיר את השימושים לתעסוקה לא חקלאית במשק ישלם למנהל תשלום בגובה 5% משווי הקרקע ששימשה לתעסוקה לא חקלאית ללא אישור בגין כל שנה בה נעשה שימוש כאמור ללא ששולמה עבורו התמורה למינהל .

המנהל מעוניין בהסדרה מהירה של השימושים לתעסוקה לא חקלאית במשק, ועל כן קבע, כי בעל זכויות במשק חקלאי אשר ימהר ויסדיר את השימושים הלא מוסדרים בנחלה בהתאם לאמור בהחלטה זו בתוך שנתיים ממועד אישור ההחלטה (היינו מיום 29.10.12) ישלם דמי שימוש בגין חובות העבר ועד למועד אישור ההחלטה בגובה 5% מערך הקרקע לתקופה של 4 שנים בלבד (סה"כ 20%), וממועד אישור ההחלטה ועד למועד הסדרת השימוש סך של 5% לכל שנה.

סיכום

החלטה 1265 מסדירה את השימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה/המשק חקלאי, והיא נותנת מענה גם למשקים חקלאיים בהם שטח חלקת המגורים הנו עד 1.5 דונם.

חשיבות ההחלטה הנה, בין היתר, בקביעת מדיניות מקלה עם בעלי המשקים החקלאיים, וניסיונה ליתן פתרונות מעשיים לבעלי הזכויות במשקים חקלאיים מסוגים וגדלים שונים.

על אף האמור לעיל, נכון למועד כתיבת המאמר, טרם נערכו ע"י המנהל הוראות המעבר על-מנת שניתן יהיה ליישם את הוראות החלטה 1265.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תשלום מע"מ במכירת/רכישת משק חקלאי

7/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במכירת משק חקלאי, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים לגורמים שונים ובהם: למנהל מקרקעי ישראל (בגין הסכמתו לאפשר את המכירה) ולרשויות המס (בגין מס שבח),  וזאת לצד הסדרת חובות המשק מהעבר לגורמים שונים כדוגמת: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

מבחינת רשויות המס, מכירת משק חקלאי מורכבת משלוש יחידות מיסוי שונות: בית המגורים, זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, והשטח החקלאי שבמשק.

האם חל מע"מ בעת מכירת הזכויות במשק החקלאי?

בפסק הדין ב- ע"ש 1499/93 דרור מרלי נ' מנהל מס ערך מוסף, מיסים י/3 עמ' ה-28 קבע בית המשפט, כי זכות בר הרשות במשק חקלאי הנה בגדר זכות במקרקעין לעניין חוק מע"מ.

בית המשפט קבע עוד, כי תמורת המשק החקלאי הנה מעורבת, ומורכבת מ-3 רכיבים, כאשר התמורה בגין בית המגורים ובגין זכויות הבנייה, אינה חייבת במע"מ, ואילו תמורת השטח החקלאי תהא חייבת במע"מ.

רשויות מע"מ רואות במכירת משק חקלאי, כמכירה של נכס אשר משמש לייצור הכנסה מעסק, ועל כן המוכר יהא חייב בתשלום מע"מ בגין רכיב השטח החקלאי. על כן, ככל שהתקיימה פעילות עסקית במשק החקלאי, אשר ניתן לייחס אותה להפקת רווחים מהשטח החקלאי, יבקשו רשויות מע"מ, לחייב את המוכרים במע"מ על העסקה.

להלכה נקבע, כי אם המוכר (או המוריש במידה והמוכר ירש את המשק) היה רשום כעוסק מורשה לצורכי מע"מ, וההכנסות מהחקלאות שימשו את המוכר בהפקת חשבוניות חייבות במע"מ, הרי שמכירת החלק החקלאי תחייב את המוכר בתשלום מע"מ.

מטבע הדברים, מוכר המשק יחפוץ לגלגל את תשלום המע"מ על רוכש המשק, ויגלם את שוויו המוערך של המס/מע"מ בסכום התמורה.

האם במקרה כזה רוכש המשק החקלאי יהא רשאי להזדכות על המע"מ?

במקרים בהם רוכש המשק מבצע שימוש עסקי בשטח החקלאי והוא רשום במע"מ כעוסק מורשה, הרי שיותר לו לנכות את המע"מ ששולם בגין רכישת החלק החקלאי.

רשויות מע"מ דורשות, כי רוכש המשק יוכיח שימוש עסקי ממשי בחלק החקלאי, ואין די בשימוש עסקי כללי של הרוכש ו/או 'כוונה' עתידית ליצור שימוש עסקי בחלק החקלאי.

בע"ש 421/07 ישראל פלסטיק אינק בע"מ נ' מנהל מע"מ קבע בית המשפט, כי אין כל קשר בין פעילותה העסקית של רוכשת המשק (מחזור בקבוקים) ובין מגוריה במשק, וכי תוכניותיה של המערערת להקמת עסק בתחומי המשק הנה תוכנית רעיונית בלבד אשר לא ניתן לה ביטוי מעשי, ולכן אין מדובר כאן בפעילות עסקית אשר מזכה בניכוי מע"מ.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי ככל ותוכניות המתאר החלות על המשק והוראות מנהל מקרקעי ישראל (הבעלים של המשק) אינן מאפשרות את הקמת העסק המבוקש (במקרה של פעילות המנוגדת לתב"ע), הרי שאין לייחס את רכישת השטח החקלאי להוצאות "העסק" ואין להתיר ניכוי מע"מ בגין רכיב השטח החקלאי.

עולה מהאמור לעיל, כי בטרם מכירת/רכישת המשק, מומלץ לבחון את הפעילות אשר בוצעה ע"י מוכר המשק בהווה ובעבר, וכן יש לברר את הפעילות העסקית אותה מבקש רוכש המשק לבצע במשק.

לסיכום, מכירת/רכישת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, ובין היתר, בדיקת האפשרות של חיוב עתידי בתשלום מע"מ בגין המכירה/הרכישה.

לפני מכירת/רכישת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

עורך הדין יברר, האם ישנו סיכוי לחיוב עתידי בתשלום מע"מ עבור המכירה? ונושא תשלום המע"מ יובא לידי ביטוי כבר בהסכם המכר, אשר יקבע (בהסכמת הצדדים) על מי מהצדדים יחול התשלום, במידה ויוטל בעתיד.

ראוי לציין, כי רכיב המע"מ הנובע ממכירת המשק החקלאי, ניתן להפחתה באופן ניכר, כך שתכנון מס נכון מבעוד מועד, לצד ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את התשלום לרשויות מע"מ  הנובעים מהעסקה, ולעיתים אף לבטלו כליל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116