דיני מושבים

מינוי בן ממשיך אינו אפשרי במושב המוגדר ככפר שיתופי או כאגודה חקלאית

5/7/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מוסד הבן הממשיך הוא מוסד שהתפתח במשקים חקלאיים ומוגדר בסעיף 1 לתקנות האגודות השיתופיות תשל"ג – 1973 כ:

"בן אחד בלבד או בן מאומץ אחד או נכד אחד של בעל משק, לרבות בן זוגו, המחזיק בעצמו או מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו או מכוח ירושה, במשק חקלאי, כבעל, כחוכר, כחוכר משנה, או כבר-רשות לתקופה בלתי קצובה או לשנה לפחות של מוסד מיישב והאגודה או של האגודה כשאין מוסד מיישב; לענין זה, "הורים" – לרבות אחד מהם במקרה שהשני חדל להיות בעל זכויות במשק החקלאי או שנפטר;
סעיף 3א(ח) לתקנות האגודות השיתופיות קובע, כי:
"תקנה זו תחול על אגודה שסווגה על ידי הרשם כמושב עובדים זולת אם נקבעו בתקנון האגודה הוראות ותנאים אחרים בעניין קבלתו של בן ממשיך כחבר אגודה".
המעמד של "בן ממשיך" על הזכויות הנלוות לו הינו ייחודי לתקנות אלה, קיים אך ורק במושבי עובדים ואיננו קיים בשום מסגרת תחיקתית אחרת וביחס לאף צורה התיישבותית אחרת !!!
ראו לעניין זה: ע"א 6/86  גפטר נ' רזון פ"ד מב(4) 742, (להלן: "פסק דין גפטר") וכן: תמ"ש 27760/05 י.ש ואח'. נ' י.י ואח', מתוך: www.lawdata.co.il .
היינו, במושבים המוגדרים ככפר שיתופי או כאגודה חקלאית אין אפשרות למינוי בן ממשיך.
בית המשפט העליון הדגיש בפסק דין גפטר, כי אין בכוחו של מנהג מקובל או נוהג נפוץ במושבים אשר אינם מוגדרים מושב עובדים בכדי ליצור חלופה נוספת, של "בן ממשיך" מסוג שונה מזה שנקבע בתקנה 3א לתקנות האגודות השיתופיות.
ראוי לציין, כי במושבים רבים, גם כאלה אשר אינם מוגדרים כמושבי עובדים, נהוג למנות "בן ממשיך" לצורכי בניית בית נוסף בתוך המשק החקלאי, כאשר המינוי מהווה רישום פנימי בלבד ואינו מקנה לאותו הבן זכויות כלשהן, והבן, כמובן, אינו יורש את ההורים כבן ממשיך. 
במאמר מוסגר יצוין, כי תקנות האגודות השיתופיות תוקנו בשנת 1973, ועל כן, ככל והבן הממשיך מונה בכפר שיתופי טרם שנת 1973, בית המשפט כן רשאי להכיר בו כ'בן ממשיך' וזאת בהתאם לנסיבות המינוי.
לסיום, טרם מינוי הבן הממשיך, רצוי לפנות לעורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות אשר יפרוש בפניכם את האפשרויות העומדות בפניכם, לרבות אלטרנטיבות למינוי הבן הממשיך, וההחלטה שתקבל לבסוף תהיה ההחלטה הנכונה והמושכלת בנסיבות העניין.
 נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

מונית לבן ממשיך? – בדוק סיום הליכי הרישום כל עוד הוריך בחיים

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

הזכויות במשקים חקלאיים, ברבים מן המושבים מוסדרות, במסגרת של חוזה שכירות (משבצת תלת-צדדי) {להלן: "החוזה המשולש"}, כאשר הצדדים לחוזה הנם מנהל מקרקעי ישראל (הבעלים של המקרקעין), הסוכנות היהודית (הגוף המיישב מטעם המנהל) והאגודה החקלאית במושב.

החוזה המשולש מתחדש אחת לשלוש שנים ומסדיר את היחסים בין הצדדים לו, ובין היתר קובע, כי זכויות המתיישבים במשקים הנן זכויות "בר רשות" בלבד, ואינן זכויות בעלות או חכירה, וכי הזכויות במשקים יעברו "בירושה" למי מילדי המתיישבים אשר הם קבעו אותו עוד בחייהם.

אותו ילד שנקבע על ידי ההורים כאמור, זכה לכינוי הרשמי של המוסדות המיישבים "בן ממשיך".

לצורך מינוי 'הבן הממשיך', על ההורים (בעלי הזכויות במשק) והבן הממשיך המיועד, לפנות לאגודה החקלאית, ולבקש את מינוי 'הבן הממשיך'. לאחר קבלת אישור האגודה, בכתב (לרבות אישור האסיפה הכללית של האגודה), על בעלי הזכויות במשק והבן הממשיך לפנות לסוכנות היהודית בבקשה לקבל את אישורה, גם הוא בכתב, על מינוי הבן הממשיך.

מינוי הבן הממשיך מושלם ומקבל תוקף עם קבלת אישור מנהל מקרקעי ישראל על מינוי הבן הממשיך.

ראו: ע"א 1108/98 מדעי נ' מדעי, פ"ד נד(4), 385

ויודגש, ללא אישור כל הגופים המצוינים לעיל, ל"בן הממשיך" אין מעמד משפטי ואין לו זכויות של בן ממשיך, לרבות העובדה כי המשק לא יועבר אליו לאחר פטירת ההורים.

ברבים מן המקרים, הורים ממנים את בנם כ'בן ממשיך' ברישומי האגודה החקלאית, ההורים והבן מקבלים אישור , כי הבן מונה ל'בן ממשיך', ובזה תם מבחינתם הטיפול בנושא.

ואולם, אי השלמת המינוי בסוכנות היהודית ובמנהל מקרקעי ישראל כמוהו כאי מינוי כלל!!! והבן הממשיך לא יירש את המשק החקלאי ו/או את הזכויות באגודה (למעט במקרים חריגים ונדירים).

עולה מהאמור לעיל, כי במידה ומונית לבן ממשיך ע"י הוריך? עליך לוודא, כי המינוי הושלם הן באגודה, הן בסוכנות היהודית והן במנהל מקרקעי ישראל.

לסיום מאמר זה, בהליך מינוי בן ממשיך עלולים ליפול/להתעורר כשלים רבים כדוגמת: אי קבלת אישורים מכל הגופים הנזכרים לעיל, אי חתימת אחד ההורים על ההצהרות/מסמכי המינוי, פטירת אחד ההורים במהלך המינוי ועוד, ועל כן רצוי, כי הליך מינוי 'הבן הממשיך' ילווה ע"י עורך דין הבקיא באגודות שיתופיות ובדיני מושבים.

 

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כדאיות מכירת משק חקלאי

3/7/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בשנים האחרונות, שוויים של המשקים החקלאיים עלה באופן ניכר, ולעיתים שווי המשקים הוכפל ואף שילש את עצמו.

בעלי משקים חקלאיים ניצבים בפני דילמה האם למכור את המשק, לשאת בתשלומי המיסים הגבוהים הנובעים מכך ובחובות/התחייבויות המשק ולעבור להתגורר בעיר, או שמא להמשיך ולהחזיק במשק החקלאי ובבוא היום להורישו לילדיהם.

כיוון שמדובר בסכום גבוה ביותר, רבים מעדיפים להימנע מביצוע העסקה, ותחת זאת, לבצע את "הליך המכירה" באמצעות סוגי העברת זכויות אחרות, בהן שיעור נטל המס הינו נמוך באופן משמעותי, דוגמת העברת הזכויות בנחלה לבן משפחה "קרוב" או מינויו של "בן ממשיך", כאלטרנטיבות בהן שיעור המס הנו מופחת.

יחד עם זאת, רבים מבעלי המשקים מעוניינים לנצל את שוויים הגבוה של המשקים, למכור אותם ולהשתמש בכספי התמורה לצרכיהם השונים. במקרה כזה על בעלי המשקים להיות ערים לעלויות שיחולו עליהם בעסקת המכירה.

חוסר הידיעה של ההוראות השונות המתייחסות למכירת משק חקלאי עלול להפיל את המוכר למלכודות מס בלתי צפויות העלולות לפגום בכדאיות העסקה כולה.

בעת מכירת משק חקלאי, המוכר עשוי להיות מחויב, בין היתר, במיסים ו/או בתשלומים הבאים: דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגין הסכמתו להעברת הזכויות במשק, מס שבח מקרקעין, תשלום חובות עבר, לרבות למנהלה להסדרים, לאגודה החקלאית ולסוכנות היהודית.

 

דמי הסכמה

מחזיקי משקים חקלאיים, ככלל, הם חוכרים או ברי רשות, שזכויותיהם אינן מהוונות, אך בשונה מהמצב במגזר העירוני, מינהל מקרקעי ישראל מסרב לאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים.

סירוב המינהל מתייחס הן לזכויות המגורים והן לזכויות החקלאיות (טרם החלטה 979 של מועצת המנהל, שכן נכון למועד זה החלטה 979 אינה מיושמת בפועל).

מאחר וזכויות בעלי המשקים החקלאיים אינן מהוונות, מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של כשליש מעליית ערכו של המשק החקלאי מעת רכישתן ע"י המוכר ועד למכירתן על ידו.

 

מס שבח

משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בגין הפרמטר הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי – מוכר משק חקלאי יכול ליהנות מפטור ממס שבח במכירת בית המגורים בדומה למוכר דירה במגזר העירוני, זאת כמובן בכפוף לתנאי החוק.

חשוב לציין, כי בנחלות רבות קיימים שני בתי מגורים, ובמקרה כזה ניתן לקבל פטור ממס שבח גם על מכירת בית המגורים השני, אם דווח למס שבח על העברת בית זה לבן הממשיך.

בגין הפרמטר השני, התמורה בגין יתרת העסקה – מוכר המשק יחויב במס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות של המשק החקלאי, בהתאם לשומה של שמאי מטעם המנהל.

 

מנהלה להסדרים חקלאיים (משקם)

חקלאים רבים (ואגודות חקלאיות רבות) צברו במהלך השנים חובות עצומים לגורמים שונים. ביום 4.3.1992 נחקק חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992, ובמקביל הקימה הממשלה את המנהלה להסדרים במגזר החקלאי, שעליה הוטל ליישם את החוק בפועל.

המנהלה הפעילה 'משקמים' – עורכי דין עם ניסיון במגזר החקלאי – שעליהם הוטל לקבוע את היקף החוב של חברי המושבים (לאחר שבחוק נקבעה מחיקה אוטומטית של 20%), את כושר ההחזר של החייבים ואת המחיקות שיקבלו בעלי המשקים, וכן את נכסי החייבים/בעלי המשקים שניתן לממש.

חלק ניכר מבעלי המשקים טרם שילמו את חובם (המופחת) בעקבות פסקי המשקם, ועל כן, טרם מכירת משק חקלאי, יש לוודא במנהלה להסדרים חקלאיים שהמשק נשוא העסקה אינו נושא חובות, ולחילופין, לברר מה גובה החובות העדכני.

 

הסדרת השימושים במשק או הריסת מבנים לא חוקיים

רבים מן המשקים החקלאיים בארץ מכילים מבנים/מחסנים שאינם בעלי היתר בניה ו/או נבנו בחריגות בניה.

אישור המנהל להעברת הזכויות במשק החקלאי יינתן רק לאחר הסדרת השימושים במשק או הריסת המבנים הלא חוקיים.

מכירת משק חקלאי מחייבת את בעל המשק להסדיר את כל השימושים במשק או להרוס את כל המבנים הלא חוקיים, דבר שמלבד ההשקעה הכספית בהריסת המבנים, עשוי לגרום לירידת ערך המשק מאחר ונגרעות מהמשק הכנסות גדולות.

יתר על כן, בעל המשק החקלאי חשוף לתביעת מנהל מקרקעי ישראל בגין דמי שימוש ראויים לשנים עברו בסכומים שעשויים להגיע למאות אלפי שקלים.

 

סיכום

מכירת משק חקלאי אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת מכירת דירה, חנות, מגרש וכד', אלא המדובר בסוגיה בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות הגבוהות באופן ניכר מהמיסוי החל על עסקאות נדל"ן אחרות.

היקף תשלום המיסים במכירת משק חקלאי, עשוי להגיע עד כדי 40% – 50% מסכום התמורה!

ראוי לציין, כי חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים, ניתנים להיות מופחתים באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני אגודות שיתופיות, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם המכירה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים עד כדי מחצית מסכום המס, מחד, והגדלת התמורה שתיוותר בידיו של המוכר בסופו של יום, מאידך.

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכויות הבניה במשקים חקלאיים – השלכות החלטה 979 של המנהל

2/7/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   2 Comments
פתח בחלון חדש »

זכויות הבניה במשקים חקלאיים, עד להחלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אפשרו בניה של שלוש יחידות דיור במשק חקלאי כאשר יחידות הדיור של בעל הזכויות במשק חקלאי (להלן: "החוכר") ושל הבן הממשיך לא עלו על 160 מ"ר כל אחת, באשר ליחידה השלישית (במידה ובמשק התגוררו שלושה דורות (והנכד הנו נשוי) ניתן אישור לבנות עד ל- 55 מ"ר בלבד.

החלטה 979 (המעודכנת), אשר אושרה בבית הדין הגבוה לצדק (בג"צ) ביום 9.6.2011 (בשינויים מינוריים), מעניקה לחוכר זכות חוזית בחלקת המגורים, והיא העמידה בפני החוכר את האפשרות לבחור מבין שלוש אופציות/אפשרויות שונות בדבר עיגון זכויותיו בחלקת המגורים, וכנגזרת מכך, בידי החוכר קיימות כעת אפשרויות שונות לניצול זכויות הבניה במגרש המגורים שבמשק החקלאי.

אופציה א'
לחוכר קיימת אופציה להצטרף להסדר (עיגון זכויות החוכר בחלקת המגורים), תוך שהוא מתחייב להסדיר מול המנהל את התשלומים והשימושים בתוך המשק החקלאי, ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים במשק החקלאי.

החלטה 979 קובעת, כי לחוכר זכויות בניה בהיקף מרבי של 375 מ"ר בתמורה לתשלום דמי חכירה כאמור לעיל.

על החוכר לא תוטל מגבלה בעניין חלוקה פנימית של המבנים במסגרת זכויות הבנייה שיימסרו לו.

היינו, החוכר יהא רשאי לבנות בחלקת המגורים (חלקה א') במשק החקלאי מבנה אחד בגודל 375 מ"ר או מספר רב של מבנים למגורים, אשר שטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר, וכל זאת מבלי לשלם למנהל כל תשלום נוסף.

חוכר שמבקש לרכוש זכויות בניה מעבר להיקף הבניה הבסיסי של 375 מ"ר, יוכל לעשות כן בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה ובכפוף לתשלום למנהל דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא בהתחשב בזכויות הבניה המבוקשים על ידו.

החלטה 979 ביטלה את ההגבלה ולפיה יחידה שלישית במשק חקלאי מותנית בכך שלחוכר יש נכד נשוי (הדרישה לרצף בין דורי). על פי החלטה 979, בניית יחידות דיור בחלקת המגורים תתאפשר לחוכר ולקרוביו (בן זוג, הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, ילד מאומץ של אחד מבני הזוג, ידוע בציבור וכיו"ב).

החלטה 979 אף מאפשרת לחוכר לפצל מגרש מהמשק החקלאי (בתמורה לתשלום למנהל כ- 33% מערך המגרש המפוצל) ולמוכרו לצד שלישי, כאשר המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר אשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שיוותר בידי החוכר.

אופציה ב'

לחוכר ניתנת אופציה נוספת וחלופית, והיא האפשרות לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים שבמשק החקלאי, וזאת תמורת תשלום דמי רכישה למנהל בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים.

ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית שתיערך לפי כללים שיקבע המנהל.

מתוך סכום דמי הרכישה שעל החוכר לשלם למנהל, החוכר יהא רשאי לקזז את דמי החכירה ששילם בסך 3.75% (אופציה א' לעיל) וכן את החלק היחסי של דמי ההסכמה ששולמו למנהל בגין העברת הזכויות בנחלה על שמו (ככל ושולמו). אולם, בכל מקרה, דמי הרכישה לא יפחתו מסך של 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים.

חוכר שרכש את מלוא זכויות המגורים ע"פ אופציה ב', יהיה פטור מהתשלומים למנהל שחלים על חוכרים שבחרו באופציה א' כדוגמת: תשלום בגין תוספת בניה למגורים במשק החקלאי מעבר ל-375 מ"ר, אישור זכויות בניה למגורים ומימושן ופיצול יחידות דיור מחלקת המגורים.

אופציה ג'

אופציה נוספת של בעל הזכויות במשק החקלאי היא לשמור על זכויותיו בהתאם למצב הקודם (זכויות מסוג בר רשות), ובמקרה כזה, החלטה 979 לא תחול עליו.

סיכום

החלטה 979 נועדה לעגן, לחזק ולבסס את זכויות החוכרים החקלאיים במושבים, כך שגם אם ישונה ייעוד הקרקע שבה החוכר מתגורר, יוסיף החוכר להחזיק בחלקת המגורים, והוא לא יהיה מחויב להשיבו למנהל.

זכויות הבניה בחלקות המגורים מושפעות מגורמים שונים, ולבעל הזכויות במשק החקלאי עומדות אופציות שונות לעיגון זכויותיו בחלקת המגורים, וכנגזרת מכך, בידי החוכר קיימות כעת אפשרויות שונות לניצול זכויות הבניה במגרש המגורים שבמשק החקלאי.

טרם הצטרפות להסדר, רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר יפרוס בפניכם את היתרונות והחסרונות שבאפשרויות השונות, והוא ילווה אתכם לאורך ההליך עד לרישומכם כחוכרים וכבעלי זכויות רשומות בחלקת המגורים.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מינוי בן ממשיך כהסכם למראית עין

1/7/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   2 Comments
פתח בחלון חדש »

על פי הוראות מנהל מקרקעי ישראל, משק חקלאי יישמר בשלמותו בכדי למצות את הפוטנציאל המשקי שלו ובכדי למנוע את הפגיעה בכושר קיומו כמשק חקלאי המספק פרנסה למשפחה אחת.

ברוח מדיניות זו נחתמו חוזים בין המנהל ובין האגודות השיתופיות במושבים, הידועים כחוזה שכירות (משבצת דו צדדי), וחוזה שכירות (משבצת תלת צדדי).

תוצאת מדיניות זו היא, כי בניית בית שני במשק החקלאי לצד ביתם של בעלי הנחלה, תתאפשר רק במסגרת מינוי הבן/בת כ'בן ממשיך', ואישור המוסדות יינתן אך ורק לאחר מינוי הבן/בת כ'בן ממשיך'.

הגבלה זו אינה מותירה ברירות רבות בפני המתיישבים וילדיהם המעוניינים לבנות את ביתם בנחלה, והם נאלצים לפעול בערוץ המקובל של מינוי 'בן ממשיך', לשם קבלת היתרי בניה.

במקרה כזה, כוונת הצדדים אינה, בהכרח, מינוי בן ממשיך במטרה להוריש לבן הממשיך את המשק בבוא היום, אלא, במקרים רבים, מטרת ה"עסקה" היא לאפשר לאחד מהילדים לבנות את ביתו בסמוך לבית הוריו.

חשיבות ההבחנה בין מינוי 'בן ממשיך' כ'יורש' עתידי של הנחלה, ובין מינוי 'בן ממשיך' לצורכי בניית בית בתחומי המשק בלבד מתבטאת בסוגיית מסירת זכויות השימוש בנחלה לאחר פטירת ההורים בעלי הזכויות בנחלה (הורשת המשק החקלאי).

הורשת המשק החקלאי נקבעה בסעיף 20 (ה) (1) לחוזה השכירות (משבצת תלת צדדי):

"..במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב בישוב יועברו 
כל זכויותיו בנחלה לבן/בת הזוג שנותר בחיים. באין בן/בת זוג לחבר האגודה או מתיישב ביישוב שנפטר יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן ממשיך שנקבע על ידי ההורים ושאושר על ידי המיישבת".

הוראה דומה נקבעה בסעיף 19 ג (7) לחוזה השכירות (משבצת דו צדדי):

"על אף האמור בפסקות 2 עד 6 לעיל, ומבלי לפגוע באמור בפסקה 1 לעיל, אם נתנו עד לתאריך חתימתו של חוזה זה אישורים או התחייבות בכתב של הסוכנות כלפי חבר האגודה, בדבר מסירת זכויות השימוש במשק שלו לאחד מילדיו ששמו ננקב במפורש – תימסרנה הזכויות הנ"ל במשק, לאחר פטירתו של אותו חבר אגודה, בהתאם להתחייבות הסוכנות כלפיו"

היינו, על פי כללי המנהל, לאחר פטירת שני בעלי הזכויות בנחלה, עוברות זכויותיהם לידי הבן הממשיך שנקבע ע"י ההורים ואושר ע"י הסוכנות היהודית.

במלאת ימי ההורים, עולה השאלה המתבקשת, האם מינויו של ה'בן ממשיך' נועד, בין היתר, להורשת הנחלה אליו בבוא היום, או שמא,  ה'בן הממשיך' מונה אך ורק לצורכי בניית ביתו בתוך הנחלה בסמוך להוריו, שאז ניתן לומר, כי קיים חשש שאולי החוזה למינוי הבן הממשיך מהווה חוזה למראית עין.

מה הוא חוזה למראית עין?

חוזה למראית עין הנו חוזה שהצדדים מתחייבים בו על הסדר מסוים, בו בעת שכוונתם האמיתית שונה, וקיים חוסר התאמה בין התחייבויותיהם הפורמאליות בחוזה לבין כוונתם האמיתית.

למעשה, חוזה למראית עין מתיימר ליתן תוקף משפטי מחייב להתחייבויות הצדדים על פיו, אולם לתוקף זה נודעת משמעות חיצונית בלבד.

בין הצדדים ישנו הסדר אחר, שונה ונסתר המבטל את ההסדר הגלוי, ואליו הצדדים מחויבים.

 וכך הגדיר כבוד השופט ברק (כתוארו אז) את המונח 'חוזה למראית עין'.

"בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על סדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. נמצא כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים המסוכם על הצדדים, והמערכת השנייה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו…"

ראו: ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג (2) 576.

חוזה למראית עין בעניין מינוי בן ממשיך נועד לאפשר לצדדים (בעל הנחלה והבן הממשיך) לעקוף את הוראות המינהל ולבנות בית נוסף בתוך הנחלה עבור הבן/הבת, וזאת, מאחר ועל פי הוראות המנהל, לא ניתן  לבנות בית בנחלה למי שאינו בן ממשיך.

היינו, בחוזה למראית עין, בעל הנחלה והבן הממשיך הסכימו ביניהם, כלפי חוץ, על היות הבן 'בן ממשיך', בעוד שכוונת הצדדים האמיתית הייתה שונה, ולפיה, לא יוענקו לבן הממשיך זכויות בן ממשיך, אלא הרשאה לבנות את בית בתוך הנחלה.

על חוזה שנכרת למראית עין חלה הוראת סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 הקובעת: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל…".

היינו, המערכת המשפטית החיצונית כפי שנלמדת מהחוזה היא שמתבטלת, אולם המערכת הפנימית, המבטאת את כוונתם האמיתית של הצדדים, עומדת בתוקפה ומחייבת את הצדדים.

 

האם ניתן לראות בחוזה מינוי בן ממשיך כחוזה למראית עין?

פסק דין מעניין בנושא זה ניתן ביום 30.1.2012 על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה בעמ"ש 31693-08-11 ש.ק. ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח', מתוך www.nevo.co.il:

בפסק הדין, נדון מקרה בו מונתה 'בת ממשיכה' ע"י ההורים, ומינויה אושר ע"י האגודה, הסוכנות היהודית ומנהל מקרקעי ישראל, ואולם, בד בבד עם מינויה כ'בת ממשיכה', חתמה היא על תצהיר ולפיו מינויה כ'בת ממשיכה' נעשה לצורכי בניית בית שני בנחלה  בלבד.

בית המשפט דן במשמעותו של הסכם מינוי הבן הממשיך ובשאלת התוקף שיש לתת להסכם זה.

גישה אחת – ניתן לראות בהסכם מינוי ה'בן הממשיך' כהסכם למראית עין, ועל כן הנו בטל

כבוד השופטת יעל ולנר קבעה (בדעת מיעוט) כי העסקה שבין ההורים והבת למינויה כ'בת ממשיכה' נעשתה למראית עין והיא בטלה. ובלשון כבוד השופטת ולנר:

"דעתי היא כי ההסכם בין ממשיך, שנחתם על ידי המנוחה ביום 16.12.02 בגדרו מינתה המנוחה את המשיבים ל'בנים ממשיכים', נעשה למראית עין בלבד במטרה לאפשר להם לעקוף את הוראות המינהל ולבנות את ביתם על חלק ממגרש 87. על פי הוראות אלה, לא ניתן היה בזמנו, למי שאינו בן ממשיך, לבנות בית בנחלה (ראו סעיף 2 להחלטה 479 של המינהל וכן ראו בהקשר זה עדותו של נציג הסוכנות מר אהרון דוברין , אשר ציין כי לו ידע על קיום הצוואה ו/או על התצהיר ת/1, לא היה מאשר את העברת הזכויות למשיבים כבנים ממשיכים)".

ובהמשך:

"כך בענייננו – המנוחה והמשיבים הסכימו ביניהם, כלפי חוץ, על היות המשיבים 'בנים ממשיכים', בעוד שכוונתם האמיתית הייתה שונה, ולפיה, לא יוענקו למשיבים זכויות בן ממשיך, אלא הרשאה לבנות את ביתם בחלק ממגרש 87 בלבד. למעשה, כפי שנראה להלן, המערכת ההסכמית הפנימית ביניהם, היינו הצוואה והתצהיר ת/1, רוקנה מכל תוכן וביטלה את המערכת החיצונית, קרי, את מעמדם של המשיבים כבנים ממשיכים על כל המשתמע מכך. כך, האמור בתצהיר ת/1 ובצוואה מלמד כי המציאות הנחזית, זו  הנראית לעין – מינויים של המשיבים לבנים ממשיכים – היא מציאות פיקטיבית שמאחוריה מסתתר חוזה מוסווה המבטל למעשה את החוזה החיצוני המסווה (ראו ע"א 2688/92 בכר נ' ת.מ.מ., פ"ד נ(1) 238, (1996) עמוד 242)".

ובהמשך:

"דעתי היא כי ההסכם 'בן ממשיך' מיום 16.10.02 עליו חתמו המנוחה והמשיבים, הוא חוזה למראית עין הבטל מעיקרו".

 

גישה שניה –  לא ניתן לראות בהסכם מינוי ה'בן הממשיך' כהסכם למראית עין, ויש ליתן תוקף להסכם הנוסף אשר מהווה חוזה לטובת צד ג'

מנגד, כבוד השופטת שושנה שטמר סברה, כי אין המדובר בחוזה למראית עין.

לטענת כב' השופטת שטמר, הסכם למראית עין הוא הסכם, שיש בו אי התאמה מכוונת בין הכתוב בו לבין רצונם האמיתי של הצדדים.

במקרה דנן, ההורים כן התכוונו שהבת תהיה במעמד של "בן ממשיך", וברי כי הסוכנות, המינהל והמושב התכוונו כי הבת תהיה בת ממשיכה, אלא שמשמעות כוונת ההורים למנות את הבת ל"בת ממשיכה", מצטמצמת למתן זכויות בניה בנחלה, ולא להורשת המשק.

עוד קובעת כבוד השופטת שטמר, כוונת ההורים למינוי הבת כבת ממשיכה נועד אמנם אך ורק למטרה מסוימת, והיא בניית בית בנחלה, אולם מאחר שלצורך השגת אותה מטרה, צריך היה למנות אותה כבת ממשיכה, ולו לזמן קצר, הרי שהצדדים רצו במינוי זה, ועל כן ההסכם משקף נכונה את רצונם של הצדדים.

כב' השופטת שטמר סבורה כי עסקינן בשני חוזים נפרדים. חוזה אחד הנו ההסכם למינוי הבן הממשיך והנו חוזה תקףוהחוזה השניהוא החוזה בין האם המנוחה והבת, הקובע שהמטרה בהענקת הזכות להיות 'בן ממשיך' היא אך ורק לצורכי בניה ולשם פיצול הנחלה, כאשר ניתן לראות בהסכם זה, גם חוזה לטובת צד ג', כאשר צד ג' הם יתר ילדי המנוחה.

על פי הפרשנות המקובלת, יש לקבוע את אומד דעתם של הצדדים על פי כל הנסיבות שבעריכת ההסכם, ובמקרה דנן, לעיזבון האם המנוחה ולילדיה, יש זכות לדרוש את מימוש התחייבויות הבת הממשיכה, בין היתר, בהיותם מוטבים בהסכם לטובת צד ג'.

 

גישה שלישית –  ניתן לראות בהסכם מינוי הבן ממשיך כעסקה מלאכותית ולא למראית עין, יחד עם זאת, יש ליתן תוקף להסכם הנוסף אשר מהווה חוזה לטובת צד ג'

כבוד השופט זרנקין סבור, כי המנוחה והבת הממשיכה כן התכוונו להקנות לבת מעמד של 'בן ממשיך', גם אם המניע לצעד זה היה לאפשר לבת הממשיכה לבנות את ביתה בנחלה, משום שחישבו ומצאו כי זו הדרך היחידה לילך בה, על מנת להגשים כוונה זו.

חוזה למראית עין, לטענת כבוד השופט זרנקין, הנו חוזה אשר הצדדים למעשה אינם מעוניינים בקיומו, ואשר ערכו אותו אך למראית עין, ולפיכך, בשעה שאנו מבטלים אותו, מקיימים אנו בכך את רצונם של הצדדים שלא לתת  בו רוח חיים.

במקרה דנן, סבור כבוד השופט זרקין, ניתן לראות בחוזה למינוי הבת כבת ממשיכה כחוזה מלאכותי אשר עילתו הבלעדית הינה השגת מטרה אחרת מזו שמצויינת בחוזה / משתמעת ממנו, וחוזה מלאכותי אשר כזה אינו מבוטל באופן אוטומטי.

כבוד השופט זרנקין תומך בגישתה של כבוד השופטת שטמר, והוא מוסיף וטוען, כי שני ההסכמים מהווים מקשה אחת תקפה, ואשר על פיה הקניית מעמד של 'בן ממשיך' הינו אך תחנה ראשונה בדרך ליעד הסופי, שהוא מתן אפשרות בניה לבן הממשיך על מגרש בתוך הנחלה, וחלוקת יתרת הנחלה בין יתר היורשים, בחלקים שווים ביניהם.

 

סיכום

אישור המוסדות (אגודה-סוכנות-מנהל) למינוי 'בן ממשיך' אינו מהווה ערובה לכך שהנחלה תעבור לידי ה'בן הממשיך' לאחר פטירת ההורים.

קיומו של מסמך המאשר, כי מינוי ה'בן הממשיך' נעשה לצורכי בניית בית בנחלה ולא לשם הורשת המשק לאחר פטירת ההורים, יכול לגרום להעברת הזכויות במשק שלא לידי ה'בן הממשיך' – אלא בהתאם לדין.

המצב המשפטי הנוכחי אינו מכיר, אמנם, בביטול מינוי 'בן ממשיך' בהיותו הסכם למראית עין, ואולם, בתי המשפט נותנים תוקף להסכמים ו/או תצהירים נוספים אשר נחתמו בין הצדדים ואשר מאיינים את זכויות ה'בן הממשיך' לרשת את הנחלה.  

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף,  אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סכנות בלקיחת משכנתא לשם רכישת משק חקלאי

27/6/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת משק חקלאי נהפכה בשנים האחרונות ל'טרנד', אופנה והגשמת חלום עבור זוגות רבים הרוצים לשפר את איכות חייהם ולעבור להתגורר בבית גדול עם גינה, עצים, ואולי אף לבנות צימר בחצר.

שווי המשקים החקלאיים עלה באופן דרמטי במילניום הנוכחי, ורכישת משק חקלאי מצריכה, על פי רוב, נטילת הלוואה מהבנק הידועה בכינויה "הלוואת משכנתא" או "משכנתא".

משכנתא היא שיעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה בגינה ניתנת ההלוואה. בדרך כלל, מדובר בהלוואה גדולה וארוכת טווח, כאשר על פי רוב, מטרת ההלוואה היא רכישת הנכס אשר ישועבד, אף כי קיימת אפשרות לשימושים נוספים להלוואה.

נטילת ההלוואה/משכנתא נערכת, בדרך כלל, באמצעות הבנקים למשכנתאות, וזאת בשל התנאים הטובים והריביות הנוחות אשר מעניקים הבנקים למשכנתאות לרוכשים, וזאת ביחס למקורות מימון אחרים לרבות בנקים (הלוואות רגילות) וגופים חוץ בנקאיים.

הריביות שגובים הבנקים למשכנתאות מנוטלי ההלוואות/משכנתאות נמוכה ביחס לריביות הבנקים הניתנות להלוואות אחרות, וזאת בשל העובדה, כי הנכס עצמו מהווה את הבטוחה של הבנק להחזר ההלוואה, ובכך הסיכון שנוטל הבנק על עצמו פוחת.

בעסקת רכישת נכס מקרקעין אשר הרוכש הנו הבעלים או החוכר (המיועד) של הנכס, הבנק רושם לטובתו שעבוד/משכנתא על הנכס בלשכת רישום המקרקעין (עם מתן ההלוואה, נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הבנק, ובד בבד עם רשום הזכויות לטובת הרוכש, נרשמת משכנתא לטובת הבנק), וככל ובעל הנכס אינו ממלא אחר התחייבויותיו בהסכם ההלוואה, הבנק יממש/ימכור את הנכס, ובכך הבנק מבטיח את זכויותיו ואת השקעותיו.

במשק חקלאי, מנגד, זכויות בעל המשק החקלאי הנן זכויות 'בר רשות' בלבד, והבנקים אינם יכולים לרשום לטובתם שעבודים ו/או משכנתאות בלשכת רישום המקרקעין.

ברכישת משק חקלאי, נעשית מלאכת נטילת ההלוואה/משכנתא, להליך מורכב מבחינה פרוצדוראלית, ורבים המקרים בהם הבנק מסרב למתן ההלוואה, ולמצער, הבנק מערים קשיים רבים ומציב בפני הרוכש תנאים בלתי אפשריים, עד שהרוכש המיועד 'מרים ידיים' וחוזר בו מהכוונה לרכישת המשק ו/או נטילת ההלוואה.

הבנקים דורשים מרוכש משק חקלאי להמציא להם אישורים, התחייבויות ומסמכים רבים מגורמים שונים ובהם: מוכרי המשק החקלאי, מנהל מקרקעי ישראל, האגודה החקלאית-שיתופית, רשם האגודות השיתופיות, רשם המשכונות, הסוכנות היהודית והיד עוד נטויה.

רוכש משק חקלאי סטנדרטי אינו מודע לקשיים הפרוצדוראליים בלקיחת הלוואה/משכנתא לצורך רכישת המשק. על פי רוב, הרוכש המיועד מסתפק בבדיקה אצל פקיד המשכנתאות המאשר לו, אישור עקרוני, כי הכנסותיו ונתוניו הכלכליים מאפשרים לו קבלת הלוואה, ואולם, הלכה למעשה, ביום פתיחת תיק ההלוואה/משכנתא בבנק, מערים הבנק קשיים על הרוכש, כאשר לעיתים קשיים אלו מונעים מהרוכש לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם הרכישה, ובכך הרוכש מסתכן בהפרת ההסכם.

הבעייתיות בנטילת הלוואה מהבנקים למשכנתאות מקבלת משנה תוקף ברכישת משק חקלאי מיורשים, שכן, לא ניתן לרשום במינהל מקרקעי ישראל צו ירושה על שם מספר יורשים, וככל והיורשים לא הסתלקו מהירושה לטובת יורש אחד בלבד, הזכויות בנחלה יוותרו על שם המורישים עד למועד מכירת הנחלה, דבר שיש בו כדי להשפיע על הימנעות הבנק ממתן ההלוואה/משכנתא.  

יצוין, כי מנהל מקרקעי ישראל מסכים לרשום משכנתא לטובת הבנק (על זכויות הרוכשים) לאחר העברת הזכויות על שם הרוכשים, והבעייתיות מבחינת הבנקים הנה, שזכויותיהם בנכס אינן מובטחות עד להשלמת העברת הזכויות על שם הרוכשים.

בנקים רבים מסרבים ליתן הלוואות/משכנתאות לרוכשי משקים חקלאים, ואילו בנקים אחרים מבקשים ערבות של צדדים שלישיים להלוואות/משכנתאות, וזאת בניגוד לרכישת נכס במגזר העירוני שהבנק מסתפק בשעבוד הנכס.

לסיכום, רוכש המשק המיועד נדרש לבחון ולוודא עם הבנק ממנו הוא מתכוון ליטול הלוואה, עוד בטרם החתימה על הסכם הרכישה, מהם המסמכים הנדרשים ע"י הבנק ומה הם דרישותיו לאישור המשכנתא בהתחשב העובדה, כי הנכס הנרכש הנו משק חקלאי, והדבר נכון שבעתיים, כאשר מדובר ברוכש משק המתעתד לגרור את המשכנתא מנכס שבבעלותו למשק החקלאי שברצונו לרכוש.

מוטב, כי הרוכש המיועד ייטול את ההלוואה בבנקים בעלי ניסיון רב במתן הלוואות/משכנתא לחברי אגודות חקלאיות-שיתופיות.

  

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכאותו של חבר אגודה שיתופית לעיין במסמכי האגודה

22/2/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

חברי אגודות שיתופיות (מושבים וקיבוצים) נתקלים, במקרים רבים, בהתנגדות של ועד האגודה, לבקשתם לעיין ו/או לצלם את מסמכי האגודה כדוגמת פרוטוקולים, החלטות האסיפה הכללית וכיו"ב.

האם ועד האגודה רשאי להתנגד לבקשת החברים לעיין במסמכים? האם חבר אגודה רשאי לעיין בכל מסמך שבידי האגודה – גם אם אינו נוגע אליו באופן ישיר?

תקנה 37 לתקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה) התשל"ה – 1975 קובעת:

"לכל חבר האגודה הזכות לעיין בספרי הפרוטוקולים של האסיפה הכללית, המועצה, הוועדויתר רשויות האגודה, תוך שבעה ימים מיום שדרש"

סעיף 19 לפקודת האגודות השיתופיות קובע כדלקמן:
"על כל אגודה רשומה להחזיק אצלה העתק מן הפקודה הזאת ומן התקנות ומתקנותיה של האגודהורשימת חבריה; המסמכים הללו יהיו פתוחים לעיון בכל עת מתאמת במען הרשום של האגודה, חינם אין כסף, באותן שעות שבהן פתוח משרדה של האגודה לצרכי עסקיה.

זכותו של חבר אגודה שיתופית לעיין במסמכים נובעת גם מתקנה 4 לתקנות האגודות השיתופיות (הוראות כלליות), התשל"ו-1976 אשר קובעת, כי:

"כל אדם רשאי לעיין, במשרד הרשם, במסמכים המפורטים להלן, לאחר ששילם את האגרה שנקבעה לכך:
(1) פנקס הרישום;
(2) העתק תעודת הרישום של האגודה;
(3) תקנותיה של אגודה;
(4) פנקס השעבודים שהאגודות הטילו על נכסיהן, ופנקס השעבודים לזכות האגודה;
(5) צו מאת הרשם;
(6) כל מסמך אחר בהסמכת הרשם.

החוק והפסיקה קובעים, אם כן, באופן חד משמעי, כי לחבר האגודה קיימת זכות שבדין לעיין במסמכי האגודה השיתופית בין אם זה על פי הוראות תקנה 37 לתקנות רשויות האגודה ובין אם זה על פי הוראות תקנה 4 לתקנות ההוראות הכלליות.

ראו: תיק 31-190/11 יואב פוזנר נ' אגודת הכורמים הקואופרטיבית של יקבי ראשון לציון וזיכרון יעקב בע"מ, מתוך: www.lawdata.co.il

זכות העיון במסמכים כוללת בתוכה גם את הזכות לצלם כאשר הצילום נעשה על חשבון חבר האגודה השיתופית.

ראו: תיק 153-459/07, ה"ה שפילברג ודר' חיים ליכט נ' כפר הרא"ה- מושב עובדים של הפועמ"ז להתיישבות חקלאית בע"מ, מתוך: www.lawdata.co.il

האם הזכות לעיין במסמכים הנה גורפת? האם חבר אגודה זכאי לעיין במסמכים שאינם נוגעים אליו? האם לחבר האגודה הזכות לעיין במסמכים חסויים שזכויות צדדים שלישיים תלויות בהן?

בתי המשפט קבעו, כי אין הרשימה המופיעה בפקודה ובתקנות מהווה רשימה סגורה, ואין בתקנה 37 כדי לשלול זכות עיון במסמכים האחרים. חברי האגודה רשאים לבקש ולעיין גם במסמכים אחרים.

ראו: ה"פ 1125/00 גיא יובל ואח' נ' אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ, מתוך: www.nevo.co.il .

לעניין הזכות לעיון במסמכים, רשם האגודות השיתופיות קבע בתיק 31-190/11 יואב פוזנר נ' אגודת הכורמים הקואופרטיבית של יקבי ראשון לציון וזיכרון יעקב בע"מ, מתוך: www.lawdata.co.il, כי אגודה שיתופית אינה רשאית לסרב לחבר האגודה לעיין במסמכים בטענה שחבר האגודה הנו מתחרה עסקי של האגודה.

עוד קבע רשם האגודות השיתופיות, כי אין להקיש מדיני החברות על דיני האגודות השיתופיות, וניתן לחייב את האגודה השיתופית לאפשר לחבר האגודה לעיין במסמכים, גם כאשר הבקשה הוגשה, לכאורה, שלא בתום לב או שיש בגילוי זה גילוי של סוד מסחרי או פטנט העלול לפגוע באגודה.

יחד עם זאת, חובת מתן העיון לחברי האגודה אינה גורפת ואינה חלה לגבי כל המסמכים, שכן, בתיקה של אגודה שיתופית, ישנם מסמכים רבים, אשר חלקם רלוונטיים לכלל החברים וההליכים, חלקם רלוונטיים לחברים מסוימים בלבד בהליכים מסוימים בלבד, או לצדדים שלישיים שאינם חברים באגודה.

רשם האגודות השיתופיות קבע, כי מתן זכות עיון גורפת ללא הבחנה, מעבר לזכות העיון הניתנת על פי תקנות 4 ו-37 כפי שצוינו לעיל, עלולה לפגוע באגודה או בחברים יחידים ובצדדי ג'. קיים צורך לשמור על האגודה, חבריה או צדדי ג' הבאים עמה במגע מפני פגיעה בפרטיות, סוד מסחרי או כל פרמטר אחר שראוי שמקומו לא יפורסם בציבור.

ראו: תיק 31-190/11 יואב פוזנר נ' אגודת הכורמים הקואופרטיבית של יקבי ראשון לציון וזיכרון יעקב בע"מ, מתוך: www.lawdata.co.il

בקשת חבר אגודה שיתופית לעיון במסמכים, מעבר למסמכים המנויים בתקנות, צריכה לעבור את אישור הרשם כמנגנון של פיקוח וביקורת, וכחלק מהשמירה על זכויות החברים האגודה וצדדים שלישיים.

לסיכום, לחבר אגודה קיימת זכות שבדין לעיין במסמכי האגודה המפורטים בפקודה ובתקנות, לרבות: בפרוטוקולים ובהחלטות של האסיפה הכללית, של הועד ושל יתר רשויות האגודה.

אולם, זכות זו אינה גורפת, ולאגודה קיימת הזכות להתנגד למתן עיון במסמכים אשר אינם מנויים בפקודה ובתקנות.

כאשר אגודה שיתופית מתנגדת לאפשר לחבר אגודה לעיין במסמכים שונים, חבר האגודה רשאי לפנות לרשם האגודות השיתופיות בבקשה לחייב את האגודה לאפשר לו לעיין ו/או לצלם את המסמכים, ורצוי שחבר האגודה ילווה בעורך דין המומחה בדיני אגודות שיתופיות אשר בקיא בנהלים ומכיר את הדרכים אשר תאפשרנה לחבר אגודה לקבל את מבוקשו.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

השכרת מבנים לא חקלאיים במושבים

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

קיימת תופעה נפוצה במושבים של השכרת מבנים למטרות שאינן חקלאיות לידי צדדים שלישיים, וזאת בניגוד לדין. רבים מבעלי המשקים החקלאים בארץ, משכירים בחלקת המגורים, לכל מי שחפץ (ומשלם), מבנים המשמשים לנגריות, לאחסון ציוד לא חקלאי ואף למשרדים. מערכת האכיפה אינה אפקטיבית דיה, וכתבי אישום מוגשים, אם בכלל, כנגד מעטים מהם בלבד.
 
מנהל מקרקעי ישראל ניסה להילחם בתופעה זו במשך שנים ארוכות וללא הצלחה. כך למשל, החלטה 426 משנת 1989 קובעת כי "הזכויות בקרקע ובמבנה המפעל תהיינה של בעל הזכויות בנחלה בלבד ללא זכות להעבירן בדרך כלשהי לאחר, וללא זכות לשותפות או להשכרה". הוראה זהה נתקבלה בשנת 1995 בהחלטה 703 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל.
 
בשנת 1993 הוקמה ועדת קדמון (ועדה ממלכתית) שתפקידה היה להמליץ למשרדי הממשלה על דרכי פעולה ושימושים לא חקלאיים במושבים.
 
ועדת קדמון המליצה לאפשר שימושים לתעסוקה לא חקלאית בחלקה א' (חלקת המגורים) ובלבד שלא תותר העברת זכויות לשימושי התעסוקה בחלקה א' לרבות בדרך של השכרה.
 
בשנת 2007 החליטה מועצת מנהל מקרקעי ישראל לקבוע את התנאים לפיהם יאושר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה (החלטה 1101).
 
סעיף 5 להחלטה 1101 קובע, לעניין השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, כדלקמן:
"בעל זכויות אשר ביצע עסקה לתעסוקה לא חקלאית ל-49 שנה על פי תכנית בתוקף, ושילם בגינה דמי חכירה מהוונים בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, יהיה רשאי להשכיר, בשכירות בלתי מוגנת, את השטח הבנוי/המוסב המשמש בפועל לתעסוקה לא חקלאית, אך לא יהיה רשאי למכרו ו/או לפצלו מתוך הנחלה.
 
היינו, על פי החלטה 1101, בעל זכויות במשק חקלאי רשאי להשכיר מבנים לצדדים שלישיים גם למטרת תעסוקה שאינה חקלאית.
 
החלטה זו מאפשרת לראשונה שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקה א' שלא ע"י בעל הנחלה עצמו.
 
החלטה זו היוותה מקור לעתירות רבות שהוגשו לבג"צ כנגדה בכלל, וכנגד ההיתר להשכרת מבנים למטרת תעסוקה לא חקלאית בפרט.
 
ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 1101 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), למעט סעיף 5 להחלטה, אותו ביטל בג"צ.
 
בג"צ קבע, כי יש לבטל את סעיף 5 להחלטה 1101, וזאת משום שההחלטה אינה מעניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ואינה מאזנת כהלכה ביניהם, ומשכך היא חורגת מתחום הסבירות.
 
בג"צ קבע, כי מתן היתר להשכרת מבנה שלא לתעסוקה חקלאית עומד בניגוד למבנה הכלכלישעמד בבסיס מתן זכות החכירה לבעל הזכויות במשק החקלאי, שהוגבל לחוכר ומשפחתו המתגוררים במשק. מתן היתר להשכרה מעביר את השליטה במשק מבעל הזכויות במשק לשוכר אשר נעדר כל זיקה וקשר למשק.
 
עוד קבע בג"צ כי נפרץ העיקרון הרחב הגורס שמטרת עבודת האדמה – מבחינתו של החוכר – הינה דאגה לצרכיו, ולא הפקת רווחים. 
 
בג"צ הורה על ביטול ההיתר להשכרת מבנה שלא לתעסוקה חקלאית (סעיף 5) בנימוק שמתן אפשרות להשכרת מבנים לא חקלאיים לידי צדדים שלישיים יגרום למגמה של פרבור, היינו, התפשטות הבניה לפרברים, דבר שיוביל לנטישת אוכלוסיות חזקות את האזורים העירוניים לטובת המושבים, ולמעבר של מרכזי העסקים, המסחר והתעשייה למושבים.
 
תהליך הפרבור, לטענת בג"צ, הנו מנוגד למגמות התכנוניות ולכך לא ניתנה התייחסות מתאימה טרם קבלת החלטה 1101.
 
בית המשפט קבע עוד, כי היתר להשכרת מבנים לשימוש לא חקלאי ייצור פגיעה במרקם החיים החברתי ובשירותים שהעיר יכולה לספק (בניגוד למושבים).
 
בית המשפט קבע לבסוף, כי תופעת הפרבור תגרום לחיזוק הסגרגציה החברתית, הגברת האבטלה בערים והתרכזות של אוכלוסיה חלשה בהן והגדלת עומסי התנועה בין הערים לפריפריה.
 
לסיכום, הדין כיום הוא, שבעל זכויות במשק חקלאי אינו רשאי להשכיר מבנים לצדדים שלישיים למטרת תעסוקה שאינה חקלאית.
 
חרף המצב המשפטי המתקבל מהחלטת 1101 ומפסק הדין בבג"צ, עדיין קיימות דרכים חוקיות שמאפשרות "השכרת" מבנים לא חקלאיים במשקים, והדבר תלוי בנסיבותיו הספציפיות של כל משק חקלאי. 
 
רצוי, כי בעל נחלה המעוניין להשכיר מבנה במשק (בין מבנה חקלאי ובין מבנה שאינו חקלאי), ייוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר ידריך וילווה אותו לאורך ההליך.
 
 
  
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

מאבק בין דורי בקיבוצים – השלכות החלטה 979 של המנהל

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 9.6.2011 דחה בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק (להלן: "בג"צ") את העתירות לביטול החלטה 979 (המעודכנת) של מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), למעט שינויים קטנים.

בהחלטה 979 של המנהל ובפסק הדין של בג"צ נקבע לעניין דמי החכירה לחברי הקיבוצים, כי על כל קיבוץ לבחור לפי איזו החלטה של המנהל לפעול – החלטה 751 או החלטה 979.
החלטה 751 (סעיפים 8-10) של המנהל קובעת לעניין היוון המגרש כדלקמן:
 
מגרשי המגורים יוחכרו תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים לתקופה של 49 שנה, כמקובל במינהל באותו אזור, ועל פי הערכת השמאי הממשלתי לקרקע ללא פתוח, כאמור בהחלטת המועצה מספר 737.
על הרחבה למגורים יחולו כל הכללים שנקבעו בהחלטה מספר 737 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.12.95 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.
לחברי האגודה הגרים בבתים קיימים בישוב במועד השינוי, יקבעו דמי החכירה כדלקמן :
 
 א.  חבר אגודה הגר במקום 15 שנים או פחות – יחוייב במלוא המחיר הנהוג לישובים חקלאיים באותו אזור (בשיעור 66% שיוכרו כ-91% במרכז בארץ, ובשיעור מופחת לתשלום של 36%, ו- 22% באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב', הכל על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל).
 ב.   לחבר אגודה הגר במקום יותר מ 15 שנים תנתן הנחה מדמי החכירה לתשלום,על פי האמור בס"ק (א) לעיל, בשיעור של 2% לכל שנת ותק, אולם בכל מקרה ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור שלא יפחת מ-11% (למעט אזורים שבהם קיים שיעור מופחת לתשלום של 0%).
 
החלטה 979 (סעיף 5.6.1.10) קובעת לעניין רכישת הזכויות במגרש כדלקמן:
 
משפחת חברים באגודה או יורשי משפחת חברים באגודה, אשר שויכה לה יחידת דיור ללא תשלום נוסף מעבר ל-3.75%, תהיה רשאית לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) במגרש עליו יחידת הדיור המשויכת, וזאת בכפוף לתשלום למינהל של 33% מערך הקרקע של המגרש עליו יחידת דיור המשויכת עם זכויות הבניה הצמודות לה ובהתחשב בפוטנציאל התכנוני למגורים במגרש המשויך. מתשלום זה יקוזז החלק היחסי של דמי החכירה ששולמו עבור המגרש עליו יחידת הדיור המשויכת, מתוך סך דמי החכירה ששולמו בגין חלקת המגורים, וכן תשלום עבור תוספת בניה כאמור בסעיף 5.6.1.8.
 
החלטה 979 (סעיף 5.11.1) של המנהל קובעת, כי "אם עד למועד אישור החלטה זו קיבלה האסיפה הכללית של הקיבוץ החלטה על שיוך דירות עפ"י החלטת מועצה 692 או 751 והחלטה זו אושרה על ידי ועדת הפרוגראמות של הרשות לתכנון חקלאי, הקיבוץ יהיה רשאי להמשיך את תהליך השיוך בהתאם להחלטות הנ"ל".
היינו, חבר קיבוץ אינו יכול להחליט, בעצמו, באיזו החלטה מבין החלטות המנהל לבחור, אלא הקיבוץ הוא שמחליט ו/או בוחר את ההחלטה של פיה ייקבעו דמי החכירה לכלל חברי הקיבוץ.
הדבר גורם לקונפליקט בין חברי הקיבוץ הוותיקים ובין חברי הקיבוץ הצעירים.
חברי הקיבוץ הוותיקים מעוניינים להוון לפי החלטה 751 אשר מקנה לרבים מהם זכות היוון לפי שיעור של 11% משווי המגרש בלבד.
 
יתר על כן, רבים מחברי הקיבוצים הוותיקים השקיעו השקעות גדולות על סמך המצג שהוצג להם ע"י מנהל מקרקעי ישראל בהחלטה 751, וכעת קבלת החלטה אחרת עלולה לשלול מהם זכויות שהובטחו להם בתנאים המקוריים, ומרבים מהם תמנע האפשרות לחכור את בית מגוריהם בשל המחיר הכרוך בכך.
חברי הקיבוץ הצעירים, מנגד, מעוניינים להוון לפי החלטה 979 אשר מאפשרת להם להוון ו/או לרכוש את הזכויות (הקיימות והעתידיות) לפי שיעור של 33% משווי המגרש, בעוד היוון על פי החלטה 751 ייאלץ אותם להיפרד מסכומים גבוהים הרבה יותר.
 
קיבוצים רבים חוששים, כי דילמה כזו תגרור אותם למאבקים פנימיים ולסכסוכים בין וותיקי הקיבוץ והצעירים, ויתר על כן, ייווצרו סכסוכים בין ילדים ובין הוריהם.
מוטב יהיה, כי מנהל מקרקעי ישראל יקבל החלטה חדשה ולפיה, הבחירה תהא נתונה לחברי הקיבוץ ולא לקיבוץ. מצב זה ימנע סכסוכים ויחזק את ההרמוניה והשיתוף בין חברי הקיבוץ בכלל, ובין הוותיקים והצעירים בפרט.
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

חובת הסכמת ההורים, שניהם, כתנאי לתקפות מינוי הבן הממשיך

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

"בן ממשיך" במשקים החקלאים הינו הבן שבונה ביתו במשק, מעבד את המשק יחד עם הוריו, ולאחר פטירת שניהם הוא שיהיה לבעל הזכויות בנחלה במקומם.

תקנה 3(א) לתקנות האגודות השיתופיות (חברות) תשל"ג -1973 קובעת מספר תנאים מצטברים על מנת שצאצאו של בר הרשות במשק יהווה 'בן ממשיך' :

א. ניתן למנות בן ממשיך אחד בלבד.

ב. הבן חייב להחזיק/להתגורר במשק בין בעצמו ובין יחד עם הוריו.

ג. זכותו של הבן הממשיך נובעת מהסכם עם ההורים בעלי הזכויות במשק ו/או מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב ו/או מכוח ירושה.

ד. מהות הזכות חייבת להיות בעלים, חוכר, חוכר משנה או בר-רשות.

סעיף 20 ה (1) לחוזה השכירות (משבצת תלת צדדי) קובע כי:

במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב בישוב יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן/בת זוג שנותר בחיים. באין בן/בת זוג לחבר האגודה או מתיישב בישוב שנפטר יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן ממשיך שנקבע על ידי ההורים ושאושר על ידי המיישבת. באין בן ממשיך כאמור יועברו כל הזכויות בנחלה בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965".

בחוזה המשבצת ובתקנות האגודות השיתופיות נקבע, אם כן, כי הבן הממשיך נקבע ע"י ההורים ומחזיק בהתחייבות בלתי חוזרת בכתב מהוריו.

במקרים רבים, המשקים החקלאים רשומים על שם אחד מבני הזוג בלבד. האם חתימה של הורה אחד בלבד מספיקה בכדי לאשר את מינויו של הבן הממשיך? האם מינוי בן ממשיך, שמונה ע"י הורה אחד בלבד, הנו תקף מבחינה משפטית? האם הבן הממשיך שמונה ע"י הורה אחד בלבד יירש את המשק במלאת ימיהם?

ביום 21.8.2002 ניתן, בעניין זה, פסק דין מעניין וחשוב ע"י בית המשפט לענייני משפחה במחוז תל אביב (כבוד השופטת צילה צפת) תמ"ש 71010/97 צרור שמחה (חסויה) ואח' נ' שמעון צרור ואח', תק-מש 2002(3), 57.

בית המשפט קבע שם, כי "ללא הסכמת האם וחתימתה על מסמך בכתב, אין תוקף למינויו של הנתבע כבן ממשיך באשר נדרשת קביעת שני ההורים כאמור בסע' 20 לחוזה ההתיישבות וסע' 20 (1) לחוזה המשבצת".

בית המשפט נימק את החלטתו, בין היתר, מהנימוקים הבאים:

1. הלכת השיתוף בין בני זוג וחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, בצד חוק זכויות האשה התשמ"א-1951, מעמידים את זכותה של האשה על קניינה במעמד שווה לזה של האיש.

כשם שלא עולה על הדעת לגרוע מזכויות אשה בדירת מגורים בעיר, או כל זכות אחרת על סמך חתימתו של האיש, כך לא יעלה על הדעת לגרוע מזכותה של האשה במשק מבלי לקבל כלל את הסכמתה.

האב אינו רשאי להצהיר בשם האם על מתן זכות לצד ג', ובכך לגרוע מזכויות האם, למנות בן ממשיך אחר, או שלא למנות בכלל.

2. פעולת ההורים לקביעת הבן הממשיך במשק מהווה מתנה/התחייבות לתן מתנה כמשמעותה בחוק המתנה, תשכ"ה-1968.

על פי סעיף 5 לחוק המתנה, התחייבות ליתן מתנה טעונה מסמך בכתב.

בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 3311/02) אישר את פסק הדין ודחה את הערעור, תוך שהוא קובע, כי חובה על הבן הממשיך להוכיח קיומה של הסכמת האם למינויוובהיעדר הוכחה המינוי בטל.

בית המשפט העליון (בע"מ 6234/06) דחה את בקשת רשות הערעור תוך שהוא קובע, כי "לאחר שהוברר כי אכן נדרשת הסכמת שני ההורים למינוי, עבר הנטל למבקש להוכיח כי חרף אי החתימה של האם על ההצהרה, היא היתה מודעת ואף הסכימה למינויו כאמור, והוא לא עמד בו".

ראוי לציין ולהדגיש, כי קביעת בית המשפט מבוססת על ההנחה שאחד ההורים סירב למינוי הבן הממשיך, או לכל הפחות, לא היה מודע למינוי הבן הממשיך.

להלכה נקבע, כי במקרה והבן הממשיך מונה ע"י הורה אחד בלבד, תוך הסכמה מפורשת או מכללא של ההורה השני, הרי שהמינוי נעשה כדין.

ראו: ת.א. 1463/91 ישראל עזרא נ' ציון עזרא ואח' שאושר בבית המשפט העליון ב-ע"א 1732/98 ישראל עזרא נ' ציון עזרא ואח', מתוך: www.lawdata.co.il , וכן, ע"א 4690/93 עמוס ברמלי ואח' נ' דוד ברמלי ואח', פ"ד נ (3), 868.

לטעמי, צדקה כבוד השופטת צפת בקובעה, כי ללא חתימת ו/או הסכמת שני ההורים למינוי הבן הממשיך הרי שדין המינוי להתבטל, וזאת נוכח הלכת השיתוף בין בני זוג, וחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973.

יחד עם זאת אני סבור, עם כל הכבוד, כי שגתה כבוד השופטת צפת במתן אחד הנימוקים להחלטה אשר השווה בין הדינים החלים על חוזה מתנה ובין הדינים החלים על מינוי בן ממשיך. בתי המשפט קבעו, כהלכה, כי מספיק שיוכח שהורה אחד הסכים למינוי, גם ללא חתימה על מסמך בכתב, בכדי שהמינוי יאושר. מנגד, בחוזה מתנה דרישת הכתב היא דרישה מהותית וחיונית (קונסטיטוטיבית). על כן, לטעמי, לא ניתן ללמוד ולהשליך מההלכות בחוק המתנה להלכות הנוגעות למינוי בן ממשיך.

לסיכום מאמר זה, מונית לבן ממשיך? עליך לוודא חתימת שני ההורים על מסמכי המינוי (גם אם המשק רשום על שם הורה אחד בלבד). חתימת הורה אחד עלולה לגרום לבטלות המינוי.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116