דיני מושבים

הפקעת זכות בקרקע חקלאית בגין השכרת מבנים/שטח במשק חקלאי

10/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סוגיית השכרת מבנים בנחלות/משקים חקלאיים הנה סוגיה המעסיקה רבות את מנהל מקרקעי ישראל ואת הועדות המקומיות/אזוריות לתכנון ובניה.

הועדות לתכנון ובניה החלו בשנים האחרונות לפעול ביתר שאת, כנגד הבניה הלא חוקית במושבים, והן פועלות להגשת כתבי אישום כנגד בעלי הזכויות בנחלות בגין בניה לא חוקית ו/או שימוש חורג במבנים/בתי מגורים.

מנהל מקרקעי ישראל, מצידו, החל לתבוע את בעלי הזכויות בנחלות בגין ה"שימוש החורג" (השכרת מבנים) על סכומים מופקעים של 6% משווי המשק ברוטו לכל שנת שכירות!!! והסכומים הנתבעים מגיעים עד כדי מאות אלפי שקלים ולעיתים אף למיליוני שקלים, והדבר נכון גם כאשר מדובר במבנים שנבנו בהיתר ובאישור המנהל עצמו.

לרשויות החוק קיימת, ע"פ דין, אפשרות נוספת ל'מלחמותיהם' כנגד השכרת המבנים (לרבות המבנים החוקיים), וזאת באמצעות הפקעת זכותו של המשכיר/בעל הזכויות בנחלה לגבי אותה קרקע חקלאית שהושכרה בהתאם להוראות חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז-1967.

שימוש הרשויות בזכות זו אינו שכיח, והדבר נעשה בדרך כלל לאור פניית האגודה החקלאית למשרד החקלאות בעת סכסוך מול אחד מחבריה.

חוק ההתיישבות החקלאית קובע בסעיף 2 כדלקמן:

"המחזיק או הזכאי להחזיק קרקע חקלאית ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל – על פי הסכם-חכירה או על פי רשות (להלן – מחזיק), לא ינהג בקרקע שימוש חורג אלא על פי היתר בכתב מאת שר החקלאות או מאת מי שהשר הסמיכו לכך ברשומות, ובלבד שאם סירוב להתיר שימוש חורג ניתן על ידי מי ששר החקלאות הסמיכו כאמור, יהיה המחזיק רשאי לבקש עיון מחדש על ידי השר עצמו".

שימוש חורג מוגדר בתוספת הראשונה  לחוק ההתיישבות החקלאית כ:

   1.   העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע או בחלק ממנה, או שעבוד הזכות; ואולם עיבוד הקרקע על ידי שכירים או על ידי מי שקיבל על עצמו את העיבוד בקבלנות ועל חשבון המחזיק לא יראו כשימוש חורג.

   2.   יצירת שותפות בקרקע או ביבול, מלבד אם השותפות היא בין תושבי אותו ישוב והשותפים עובדים במידה שווה.

   3.   הקניית זכות אריסות בקרקע או ביבול.

   4.   הקנית זכות רכישת היבול בשדה (דמאן).

   5.   שעבוד היבול, למעט שעבוד שנעשה על פי הוראות פקודת המלוות לזמנים קצרים על יבול (עבודה), 1935, או שעבוד שתנאיו מנעו מהנושה את הטיפול ביבול.

   6.   הקניית זכות מגורים.

סעיף 7 לחוק ההתיישבות החקלאית קובע, כי אם בעל הזכויות בנחלה ביצע שימוש חורג ללא היתר בכתב משר החקלאות, תפקיע ועדת ההכרעה שמונתה ע"י שר המשפטים (ועדה בראשות שופט שלום המוקמת לצורך חוק ההתיישבות החקלאית)  את הזכויות בשטח שנעשה בו שימוש חורג.

ראוי לציין, כי הועדה רשאית אף להפקיע את בית המגורים אם הוכח כי הובטח למחזיק/בעל הזכויות בנחלה סידור חלוף כמשמעותו בחוק הגנת הדייר, תשט"ו–1955.

קרקע שהופקעה כאמור, תוחזר לאגודה החקלאית (הגוף שהעניק למחזיק את הזכויות בקרקע), ואם האגודה נמנעה מלקבלם – למינהל מקרקעי ישראל, ובעל הזכויות יפוצה בגין השקעותיו והשבחת הקרקע .

התביעה להפקעת הזכויות מוגשת לועדת ההכרעה ע"י שר החקלאות או מי שהשר הסמיכו לכך בהודעה ברשומות, ובלבד שניתנה התראה על כך בכתב, ובעל הזכויות לא חדל מן השימוש החורג בתוך 30 ימים מיום קבלת ההתראה או תוך 7 ימים מיום קבלת סירוב לקבלת היתר לשימוש חורג – לפי המועד המאוחר.

החוק מחמיר עם בעלי זכויות בנחלות אשר חוזרים על ההפרות (השימושים החורגים), מחד, ומקל עם בעלי הזכויות להם זו ההפרה הראשונה, מאידך.

כך יצוין, כי לוועדה הסמכות להפקיע לבעל הזכויות בנחלה את כל הקרקע החקלאית (ולעיתים אף את בית המגורים) שחוזר על ההפרות

לסיכום, בעל זכויות במשק חקלאי, ראוי כי יימנע מלהשכיר מבנים ו/או שטחים חקלאיים לצדדים שלישיים.

'מכלל לאו אתה שומע הן', והחוק מתיר למעשה עיבוד הקרקע ע"י קבלני ביצוע או ע"י שכירים.

מומלץ, כי בטרם התקשרות עם צדדים שלישיים,  יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות, אשר ימסד את מערכת היחסים ביניכם בצורה חוקית.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שימוש לתעסוקה לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים – החלטה 1265

9/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

החלטה 1265 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מיום 29.10.12, מהווה תיקון החלטת מועצה מס' 1101, ועניינה, הסדרת השימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה/המשק חקלאי.

נקודת המוצא היא, כי המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית ימוקם בחלקת המגורים בלבד, וכי המנהל לא יאשר הקמת מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים למטרה זו בשטח שהוא מחוץ לחלקת המגורים.

יחד עם זאת, המנהל מודע למציאות הקיימת בחלק מהמשקים החקלאיים בהם שטח חלקת המגורים אינו מאפשר הקמת מבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בתוכו, ועל כן נקבע בהחלטה, כי המנהל יסכים לאשר שימוש לפעילות לא חקלאית (להלן: "פל"ח") בשטח חלקה א' שמחוץ לחלקת המגורים בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג, ובהתקיים אחד המקרים הבאים:

  • במקרה בו אין אפשרות פיסית למקם את המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, כאשר חלקת המגורים היא בשטח של עד 1.5  דונם, ניתן יהיה לאשר עסקה להקמת מבנה פל"ח חדש בהיקף של עד 500 מ"ר מחוץ לחלקת המגורים.

יצוין, כי במקרה זה נדרשת חוות דעת תכנונית  הקובעת כי בהתחשב בכך שנבנו או שייבנו בחלקת המגורים שתי יחידות דיור, לא ניתן לקיים בה פל"ח.

  • במקרה בו קיים כבר מבנה המיועד לפל"ח מחוץ לחלקת המגורים, ובוצעה לגביו בעבר עסקה מהוונת, ניתן לקבל אישור להרחבת המבנה בכפוף לכך שתוספת השטח המבוקשת לא תעלה על % 100 מהשטח הבנוי של העסקה המקורית וסך שטח הפל"ח לא יעלה על 500 מ"ר.
  • במקרה בו קיים כבר מבנה פל"ח מחוץ לחלקת המגורים והמינהל אישר לגביו שימוש חורג בעבר, ניתן לאשר הרשאת שימוש נוספת לתקופה של עד 5 שנים, ממועד האישור החדש, ובתנאי שתקופת ההרשאה לא תהא ארוכה יותר מהתקופה שאושרה ע"י מוסד התכנון, ובכל מקרה לא יותר מ-5 שנים.

תנאי נוסף לאישור הפל"ח במקרה זה הינו  התחייבות בעל הזכויות  כי בתום תקופת ההרשאה יפסיק את הפעילות הלא חקלאית במבנה שמחוץ לחלקת המגורים, אלא אם כן תאושר תכנית המאפשרת פעילות כאמור, תוך שינוי הייעוד לחלקת מגורים.

החלטה  מס' 1265 קבעה עוד, כי במקרים בהם אושרה בעבר ע"י המנהל תכנית פל"ח למבנה אשר שטחו גדול מ- 500 מ"ר, ואשר נמצא מחוץ לחלקת המגורים, המנהל לא ידרוש מבעל הזכויות במשק להרוס את מבנה הפל"ח או את חלקו.

תשלום דמי חכירה

בהתאם להחלטה זו, המנהל יאשר תעסוקה לא חקלאית בתנאי שבעל הזכויות במשק החקלאי ישלם למנהל דמי חכירה בסך של 91% משווי ערך הקרקע, כאשר המינהל יישא בתשלום היטל ההשבחה.

במקרים בהם חל היטל השבחה על בעל הזכויות במשק בשל התכנית המתירה פעילות לא חקלאית, ישולמו למנהל דמי חכירה בסך של 46% משווי ערך הקרקע.

בכל הנוגע לתשלום דמי החכירה  כמפורט לעיל, לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית, למעט בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור מבני קיט כפרי.

הסדרת חובות עבר בגין שימושים חורגים

אישור פעילות לא חקלאית כאמור בהחלטה מותנית בכך שבעל הזכויות במשק החקלאי יסדיר את חובות העבר כלפי המנהל בגין שימושים חורגים וכן יסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה.

החלטה 1265 קובעת, כי בעל זכויות במשק חקלאי אשר יבקש להסדיר את השימושים לתעסוקה לא חקלאית במשק ישלם למנהל תשלום בגובה 5% משווי הקרקע ששימשה לתעסוקה לא חקלאית ללא אישור בגין כל שנה בה נעשה שימוש כאמור ללא ששולמה עבורו התמורה למינהל .

המנהל מעוניין בהסדרה מהירה של השימושים לתעסוקה לא חקלאית במשק, ועל כן קבע, כי בעל זכויות במשק חקלאי אשר ימהר ויסדיר את השימושים הלא מוסדרים בנחלה בהתאם לאמור בהחלטה זו בתוך שנתיים ממועד אישור ההחלטה (היינו מיום 29.10.12) ישלם דמי שימוש בגין חובות העבר ועד למועד אישור ההחלטה בגובה 5% מערך הקרקע לתקופה של 4 שנים בלבד (סה"כ 20%), וממועד אישור ההחלטה ועד למועד הסדרת השימוש סך של 5% לכל שנה.

סיכום

החלטה 1265 מסדירה את השימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה/המשק חקלאי, והיא נותנת מענה גם למשקים חקלאיים בהם שטח חלקת המגורים הנו עד 1.5 דונם.

חשיבות ההחלטה הנה, בין היתר, בקביעת מדיניות מקלה עם בעלי המשקים החקלאיים, וניסיונה ליתן פתרונות מעשיים לבעלי הזכויות במשקים חקלאיים מסוגים וגדלים שונים.

על אף האמור לעיל, נכון למועד כתיבת המאמר, טרם נערכו ע"י המנהל הוראות המעבר על-מנת שניתן יהיה ליישם את הוראות החלטה 1265.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תשלום מע"מ במכירת/רכישת משק חקלאי

7/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במכירת משק חקלאי, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים לגורמים שונים ובהם: למנהל מקרקעי ישראל (בגין הסכמתו לאפשר את המכירה) ולרשויות המס (בגין מס שבח),  וזאת לצד הסדרת חובות המשק מהעבר לגורמים שונים כדוגמת: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

מבחינת רשויות המס, מכירת משק חקלאי מורכבת משלוש יחידות מיסוי שונות: בית המגורים, זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, והשטח החקלאי שבמשק.

האם חל מע"מ בעת מכירת הזכויות במשק החקלאי?

בפסק הדין ב- ע"ש 1499/93 דרור מרלי נ' מנהל מס ערך מוסף, מיסים י/3 עמ' ה-28 קבע בית המשפט, כי זכות בר הרשות במשק חקלאי הנה בגדר זכות במקרקעין לעניין חוק מע"מ.

בית המשפט קבע עוד, כי תמורת המשק החקלאי הנה מעורבת, ומורכבת מ-3 רכיבים, כאשר התמורה בגין בית המגורים ובגין זכויות הבנייה, אינה חייבת במע"מ, ואילו תמורת השטח החקלאי תהא חייבת במע"מ.

רשויות מע"מ רואות במכירת משק חקלאי, כמכירה של נכס אשר משמש לייצור הכנסה מעסק, ועל כן המוכר יהא חייב בתשלום מע"מ בגין רכיב השטח החקלאי. על כן, ככל שהתקיימה פעילות עסקית במשק החקלאי, אשר ניתן לייחס אותה להפקת רווחים מהשטח החקלאי, יבקשו רשויות מע"מ, לחייב את המוכרים במע"מ על העסקה.

להלכה נקבע, כי אם המוכר (או המוריש במידה והמוכר ירש את המשק) היה רשום כעוסק מורשה לצורכי מע"מ, וההכנסות מהחקלאות שימשו את המוכר בהפקת חשבוניות חייבות במע"מ, הרי שמכירת החלק החקלאי תחייב את המוכר בתשלום מע"מ.

מטבע הדברים, מוכר המשק יחפוץ לגלגל את תשלום המע"מ על רוכש המשק, ויגלם את שוויו המוערך של המס/מע"מ בסכום התמורה.

האם במקרה כזה רוכש המשק החקלאי יהא רשאי להזדכות על המע"מ?

במקרים בהם רוכש המשק מבצע שימוש עסקי בשטח החקלאי והוא רשום במע"מ כעוסק מורשה, הרי שיותר לו לנכות את המע"מ ששולם בגין רכישת החלק החקלאי.

רשויות מע"מ דורשות, כי רוכש המשק יוכיח שימוש עסקי ממשי בחלק החקלאי, ואין די בשימוש עסקי כללי של הרוכש ו/או 'כוונה' עתידית ליצור שימוש עסקי בחלק החקלאי.

בע"ש 421/07 ישראל פלסטיק אינק בע"מ נ' מנהל מע"מ קבע בית המשפט, כי אין כל קשר בין פעילותה העסקית של רוכשת המשק (מחזור בקבוקים) ובין מגוריה במשק, וכי תוכניותיה של המערערת להקמת עסק בתחומי המשק הנה תוכנית רעיונית בלבד אשר לא ניתן לה ביטוי מעשי, ולכן אין מדובר כאן בפעילות עסקית אשר מזכה בניכוי מע"מ.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי ככל ותוכניות המתאר החלות על המשק והוראות מנהל מקרקעי ישראל (הבעלים של המשק) אינן מאפשרות את הקמת העסק המבוקש (במקרה של פעילות המנוגדת לתב"ע), הרי שאין לייחס את רכישת השטח החקלאי להוצאות "העסק" ואין להתיר ניכוי מע"מ בגין רכיב השטח החקלאי.

עולה מהאמור לעיל, כי בטרם מכירת/רכישת המשק, מומלץ לבחון את הפעילות אשר בוצעה ע"י מוכר המשק בהווה ובעבר, וכן יש לברר את הפעילות העסקית אותה מבקש רוכש המשק לבצע במשק.

לסיכום, מכירת/רכישת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, ובין היתר, בדיקת האפשרות של חיוב עתידי בתשלום מע"מ בגין המכירה/הרכישה.

לפני מכירת/רכישת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

עורך הדין יברר, האם ישנו סיכוי לחיוב עתידי בתשלום מע"מ עבור המכירה? ונושא תשלום המע"מ יובא לידי ביטוי כבר בהסכם המכר, אשר יקבע (בהסכמת הצדדים) על מי מהצדדים יחול התשלום, במידה ויוטל בעתיד.

ראוי לציין, כי רכיב המע"מ הנובע ממכירת המשק החקלאי, ניתן להפחתה באופן ניכר, כך שתכנון מס נכון מבעוד מועד, לצד ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את התשלום לרשויות מע"מ  הנובעים מהעסקה, ולעיתים אף לבטלו כליל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

החובה לנהוג בשוויון באגודה השיתופית

30/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות, דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

עיקרון השוויון הוא עקרון על בדין הישראלי, ובפרט בדיני האגודות השיתופיות, המבוססים על ערכי השוויון והשיתוף. אגודה שיתופית חייבת לנהוג בהגינות וללא משוא פנים כלפי כל חבריה.

ביסוד הקמת האגודה השיתופית, עומדים עקרונות הקואופרציה הקיבוצית (שוויון,עזרה, ואחריות ההדדית) המבוססים על שוויון בין חברי האגודה וללא אפליה.

ראו לעניין זה: ה"פ 362/03 רזון מיקי נ' בני דרור, ע"א 524/88 פרי העמק אגודה חקלאית בע"מ נ' שדה יעקב מושב עובדים בע"מ, פ"ד מה(4) 527, ס. אוטולנגי, אגודות שיתופיות – דין ונוהל (כרך א' תשנ"ה – 1995).

כך לדוגמא, במרבית תקנוני הקיבוצים נקבע, כי מטרת הקיבוץ הינה להקים "חברה סוציאליסטית הבנויה על יסודות של שוויון כלכלי וחברתי", ו"חברה שבה כל אדם תורם לפי יכולתו ומקבל לפי צרכיו".

האגודה השיתופית במהותה, שואפת לשוויון בזכויות ובטובות ההנאה המוענקות לחבריה, ועל כן, על האגודה לנהוג בשוויון מוחלט, ולהימנע מכל אפליה בין חבריה.

על חובת האגודה לנהוג בשוויון כלפי חבריה ניתן ללמוד גם מהפן החוזי שבהתאגדות.

בית המשפט העליון קבע/פסק, כי תקנון של אגודה שיתופית הנו בגדר חוזה לכל דבר ועניין בין האגודה לבין חבריה ובין חברי האגודה עצמם, וכי חלים עליו דיני החוזים הכלליים {ע"א 1795/93 קרן גמלאות של חברי אגד בע"מ נ' יוסף יעקב ואח', נ"א (5) 433}.

משנקבע כי דיני החוזים הכלליים חלים על תקנון האגודה, אזי חלה על האגודה החובה לנהוג בחבריה בדרך מקובלת, בתום לב בשוויון וללא אפליה.

למעלה מכך, על הקיבוץ מוטלת חובת שוויון מוגברת, בשל פערי הכוחות הקיימים בין הקיבוץ לחברים, אשר תלויים בקיבוץ בהיבטים רבים של חייהם.

בתי המשפט קבעו לא אחת, כי אגודה שיתופית אינה רשאית לקבל החלטות אשר הופכות חבר אגודה לאזרח סוג' ב' {ראו: המ 389/96 ארנונה שלומי נ' קיבוץ תל-יוסף, מזכירות קיבוץ תל-יוסף}.

הדוגמאות לחובת השוויון הנן רבות ביותר:

בסעיף 16 לפקודת האגודות השיתופיות, כמו גם בפסיקת בתי המשפט, נקבעה זכות הצבעה שווה לחברי האגודה (למעט חריגים המצוינים בחוק).

סעיף 39 לפקודת האגודות השיתופיות קובע, כי קיים שוויון בין חברי האגודה גם לעניין קבלת רווחים/דיבידנדים.

יחד עם זאת, רשם האגודות השיתופיות קבע (פס"ד מכורה כפר שיתופי נ' פינקוס), כי רווחי האגודה יחולקו על פי מפתח בעלות על זכויות במשק חקלאי ולא על פי חברות באגודה, וזאת מאחר וחלוקת דיבידנדים מכוח חברות בלבד נוגדת את עקרונות הקואופרציה, בין היתר לאור העובדה כי מספר חברי האגודה אינו זהה בכל משק ומשק (כדוגמת משק אשר מונה בו 'בן ממשיך' המהווה חבר אגודה נוסף על בעלי המשק).

ראוי לציין, כי חובת השוויון, במהותה מטילה חובה לתת יחס שווה לקבוצות/פרטים שווים. משמע, שבמקום בו יש שוני מהותי אשר רלוונטי לאותו עניין, ההיגיון מאפשר (ולעתים אף מחייב) יחס שונה, כאשר הדבר לא ייחשב לאפליה.

בפסק דין אביטן נ' מנהל מקרקעי ישראל (בג"צ 528/88) קבע בית המשפט כדלקמן:

עקרון השוויון בא לשרת מטרה של השגת תוצאה צודקת.  לא השוויון ה״טכני״ או ״הפורמאלי״ הוא הראוי להגנה, אלא השוויון המהותי, דהיינו השוויון בין שווים. בני האדם, או קבוצות בני אדם, שונים לא אחת זה מזה או זו מזו בתנאיהם, בתכונותיהם ובצורכיהם, ולעתים יש צורך להפלות בין מי שאינם שווים כדי להגן על החלש או הנזקק, לעודדו ולקדמו. שוויון בין מי שאינם שווים אינו, לעתים, אלא לעג לרש. לפיכך, השאלה המתעוררת כשנטענת טענת הפליה אינה רק אם פלוני מופלה לטובה לעומת אלמוני, אלא יש גם לברר, אם ההפליה היא בלתי מוצדקת. דהיינו, האם מסיבות זהות גררו אחריהן יחס שונה. ההבחנה בין מסיבות שונות, מאידך, אין בה משום אפליה"

לסיכום, תקנון של אגודה שיתופית רשאי להעניק זכויות וחובות שונים לחברים שונים, ואולם האגודה חייבת לנהוג בהגינות וללא משוא פנים כלפי כל חבריה.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

היזהרו בהעברה ללא תמורה של זכויות במשק חקלאי

24/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבים מבעלי זכויות בנחלות מעבירים את זכויותיהם בנחלה לאחד מילדיהם ללא תמורה עוד בחייהם, וזאת, מתוך רצון לקבוע עובדות לעניין "יורש" הנחלה ולמנוע אגב כך יריבויות ומאבקים על הזכויות בנחלה לאחר פטירתם, וכן נוכח המיסוי הכבד המוטל בעת מכירת הנחלה.

הנוהג הוא, כי במקביל להעברת הזכויות בנחלה ללא תמורה, חותמים הצדדים על חוזה אשר יסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לכל תקופת חיי מעביר הזכויות/נותן המתנה ולרבות במקרה שיעבור לבית אבות ו/או חלילה יהיה סיעודי ונזקק.

אך 'אליה וקוץ בה'. לצד 'הרווח' בקביעת יורש לנחלה ובמניעת סכסוך עתידי, עלולים מקבלי המתנה למצוא עצמם בבוא היום בפני שוקת שבורה עת בוטל הסכם העברה ללא תמורה.

סעיף 8(א) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 קובע, כי "הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם – בטלים".

סעיף 8(ב) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 קובע, כי "מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".

נשאלת השאלה, האם יש תוקף למתנה שנתנה בחיים ונרשמה ע"ש מקבל המתנה בחיים, ואולם בפועל הזכויות נותרו של נותן המתנה עד לאחר פטירתו?

פסק דין של בית המשפט העליון בעניין דומה ניתן בע"א 763/88 ערן פילובסקי ואח' נ' רו"ח עובדיה בלס ואח', פ"ד מה (4) 521, שם קבע כב' השופט דב לוין:

"אין מקום לטענה, כי המתנה הוקנתה עוד בחיי המנוחה, משום שהבעלות בדירה נרשמה על שם המערערים, עוד בחיי המנוחה.

כל שקיבלו המערערים בחיי המנוחה היה רישום הבעלות בדירה, אך הבעלות עצמה נותנה בידי המנוחה, שכן בעלותה וגדרה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 סעיף 2 כ"זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה…". על פי המסמך הנוסף, נותרה זכות זו בידיה של המנוחה והוענקה לכן למערערים רק עם מותה.

לאור הדברים האמורים לעיל אין כל תוקף למתנה אף ללא כל הודעת ביטול, והדירה מהווה חלק מעיזבונה של המנוחה".

ובעניינינו, מבחינה פורמאלית, הזכויות בנחלה מועברות אמנם לידי מקבל המתנה ונרשמות על שמו באגודה החקלאית ובמנהל מקרקעי ישראל, אולם, מכוח ההסכם שבין הצדדים, עיקר הזכויות בנחלה נשארות בידי נותן המתנה (כדוג': מגורי נותן המתנה בשטח הנחלה, דיבדנדים באגודה, הכנסה מהשכרת נכסים בנחלה וכו', חוסר יכולת למכור את הנחלה וכו'), וזכויות מקבל המתנה, מאידך, מוגבלות.

מקבל המתנה אינו יכול לנהוג בנחלה 'מנהג בעלים'!

שאלת תוקפו של הסכם המתנה תתעורר בדרך כלל לאחר מלאת ימי ההורים/נותני המתנה, ובמידה ויתעורר סכסוך בין היורשים. בית המשפט עשוי להורות על ביטול הסכם המתנה בטענה שמדובר במתנה עתידית שתושלם רק לאחר פטירת נותני המתנה – דבר הנוגד את הדין, ובמקרה זה עלול מקבל המתנה למצוא עצמו ללא כל זכויות בנחלה, וזאת אף אם בנה את מרכז חייו בנחלה.

לסיכום, ניתן לבצע עסקת העברה ללא תמורה של הנחלה לילד/יורש בצד הסכם בין נותן המתנה ומקבל המתנה שיבטיח את עתידו וזכויותיו של נותן המתנה, ואולם, על הסכם זה להיות ערוך באופן זהיר ונכון על מנת שיהיה תקף ביום פקודה. מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין טרם ביצוע עסקת העברה ללא תמורה.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פטור ממס שבח לבתי המגורים במכירת משק חקלאי

23/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הבנוי במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בדומה למכירת בית מגורים במגזר העירוני, חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49 ב (1)) מאפשר לבעל הזכויות במשק פטור מתשלום מס שבח לבית מגורים אחד.

במשקים רבים בנויים מספר יחידות דיור, ואולם, פטור ממס שבח יינתן אך ורק לבית מגורים אחד. יתר יחידות הדיור ימוסו בהתאם להוראות הדין.

יחד עם זאת, ככל ובית המגורים הנוסף נבנה לבן ממשיך בהתאם לנהלים, הרי שניתן לקבל פטור ממס שבח גם בגין הבית השני.

במהלך שנות האלפיים, שוק הנדל"ן בישראל סבל מעליית מחירים תלולה בעקבות מחסור בדירות מגורים והפחתה ניכרת בבניה ע"י קבלנים.

בראשית שנת 2011 החליטה ממשלת ישראל להילחם בעליית מחירי הדירות, באמצעות הגדלת היצע הדירות, ועל כן נחקק חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011, אשר אפשר לבעלי דירות מגורים למכור עד 3 דירות בפטור ממס.

היינו, בעלי הזכויות במשקים יכלו למכור את המשק ולקבל פטור ממס שבח על שלושת בתי המגורים הבנויים במשק.

תוקפה של הוראת שעה זו הסתיים ביום 5.5.13 .

נכון להיום, מוכר משק חקלאי לא ייהנה מפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר אשר משפיע על שיעור המיסוי הצפוי למוכר המשק.

ראוי לציין עוד, כי במסגרת הגזירות של משרד האוצר המתוכננות לשנת 2014, קיימת כוונה לבטל את הפטור הקיים מתשלום מס שבח בהתאם לסעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין.

היינו, משרד האוצר מבקש לבטל את הפטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים, ולהותיר את הפטור הקיים לבעלי דירת מגורים אחת שזו דירתם היחידה {פטור לפי סעיף 49 ב (2)}.

לסיכום, טרם מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת משקים חקלאיים, אשר יפרוש בפניכם את שיעורי המס הצפויים והמעודכנים בעת מכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חברי אגודות שיתופיות נעדרי יכולת לקבוע מי יהיו שכניהם בהרחבות

19/9/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מבוא

ביום 15.3.2010 נכנסה לתוקף החלטה 1195 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל המבטלת את החלטה 1064, ואשר מתייחסת לשינוי הליכי קבלת מועמדים להקצאת קרקע ביישובים קהילתיים, במושבים ובקיבוצים.

החלטה זו מתייחסת לכלל הרוכשים בהרחבות שבמושבים ובקיבוצים, והיא אינה נוגעת לרוכשי משקים חקלאיים/נחלות ו/או בחברי האגודות.

החלטה 1195 שומטת מידי המושבים והקיבוצים את כוח השפעתם לקבוע מי יצטרף ויגור בסמיכות להם, ובכך גוזלת מהם את היכולת להמשיך ולקבוע את אופי המושב והמרקם החברתי שבו.

הקביעה המשמעותית ביותר בהחלטה 1195 היא שינוי הרכב ועדת הקבלה ביישובים, באופן שבו אגודת המושב/הקיבוץ מהווה חלק קטן בלבד מועדת הקבלה, והיא חסרת שיניים בקביעת קבלת מועמד ליישוב.

 

הרכב ועדת הקבלה

סעיף 3 להחלטה 1195 קובע את הרכב ועדת הקבלה.

הרכב ועדת הקבלה יכלול: בעל תפקיד בכיר במיישבת (הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית), בעל תפקיד בכיר במשרד הבינוי והשיכון, נציג היישוב עצמו, נציג המועצה האזורית ונציג התנועה המיישבת.

כן קובעת ההחלטה כי יו"ר הוועדה יהיה נציג המועצה האזורית, ושמספר החברים בוועדה יהיה אי-זוגי תוך קבלת החלטות ברוב קולות, כאשר לכל אחד מהחברים זכות הצבעה שווה. במידה ויהיה מספר חברי ועדת הקבלה מספר זוגי, ליו"ר הועדה תהיה זכות הצבעה כפולה.

היינו, עם כניסת החלטה 1195 לתוקף, הרכב ועדת הקבלה מהווה הרכב חיצוני הכולל נציג אחד בלבד לאגודה, כך שהאגודה מאבדת את הרוב שהיה לה בוועדת הקבלה ונשללת ממנה השליטה על קבלת או דחיית מועמדים.

נוצר מצב, בו המועמדים להרחבות מתקבלים על ידי הרכב חיצוני שלא מכיר את היישוב והחברים בו.

הקריטריונים לקבלת המועמד

סעיף 2 להחלטה 1195 קובע את הקריטריונים לפיהם תוכל ועדת הקבלה לשקול קבלתו או דחייתו של המועמד לרכישת הזכויות בקרקע.

על המועמד להיות בגיר מגיל 18 ומעלה, בעל יכולת כלכלית להקמת בית ביישוב ובעל התאמה לחיי חברה בקהילה.

אגודה שיתופית אשר תכלול את קריטריון ההתאמה לחיי חברה בקהילה, תכלול גם הוראה שלפיה יידרשו כל המועמדים להמציא חוות דעת מקצועית של מכון מיון פסיכולוגי אליו הם יופנו על-ידי ועדת הקבלה. דחיית מועמדים מסיבה זו תהיה מבוססת על חוות הדעת המקצועית.

ביישובים שבהם מעל 120 בתי אב ניתן יהיה לדחות מועמדים מחמת קריטריון ההתאמה לחיי קהילה רק במידה ויתברר, כי קבלת המועמד עלולה לפגוע בחיי הקהילה ביישוב.

מהחלטה 1195 נובע, כי יכולת ועדת הקבלה לקבוע קריטריונים ומאפיינים לקבלה ליישוב הנה מוגבלת ביותר.

כך לדוגמא, החלטה 1195 אוסרת להגביל גיל המועמד (למעט היות המועמד בגיר), וזאת בשונה מהחלטה 1064 אשר לא אסרה קריטריונים המתקשרים לגיל. כך למשל, במושבים רבים נהוג היה להגביל את המועמדים עד לגיל 35.

כך לדוגמא, החלטה 1195 קובעת, כי יישובים שנושאים באפיון מסוים שלפיו הם יבקשו לקבל או לדחות מועמדים (כגון שמירה על אורח חיים דתי, רקע צבאי, השכלה אקדמאית וכיו"ב), יוכלו להשתמש באפיון זה כקריטריון רק לאחר אישור מראש מידי המינהל ורשם האגודות השיתופיות, וכי הקריטריונים יפורסמו ע"י האגודה. במצב זה, ועדת הקבלה תתקשה לשמור על צביון היישוב.

סיכום

רכישת בית צמוד קרקע בהרחבה של ישוב קהילתי (מושבים/קיבוצים) הנה הגשמת חלום עבור משפחות רבות המעוניינות לשפר את איכות חייהן ולעבור להתגורר בבית פרטי באזור שקט ופסטוראלי.

קבלה ליישוב מותנית ב 'וועדת קבלה' אותה על המועמדים לעבור.

החלטה 1195 מגבילה את כוחן של האגודות השיתופיות לקבוע מי יזכה לרכוש מגרש ביישוב ויהיה חלק מהנוף ביישוב, ויכולת הסינון של האגודות הנה קטנה ביותר.

החלטה זו מתקנת עוול ארוך בשנים ולפיו רוכשי המגרשים ביישובים היו מי ש'האגודות חפצו ביקרם', ובמקרים רבים, המגרשים נרכשו ע"י מקורבים, בני משפחה וכיו"ב.

ההחלטה קובעת למעשה שוויון באפשרות לרכוש מגרש ומונעת הפליה בין המועמדים.

מצד שני, החלטה זו פוגעת במרקם החברתי  והתרבותי שביישוב, והיישוב עלול לאבד את ייחודו ואת צביונו.

החלטה זו "מאפשרת" לעבריינים פליליים או למצער,  טיפוסים מפוקפקים, לרכוש מגרש ביישוב, ובכך, מלבד הפגיעה הקשה במרקם החברתי והתרבותי שביישוב, ערך הבתים ביישוב נפגע, והאטרקטיביות של היישוב נעלמת.

המלצתי למתעניינים ברכישת מגרש ביישוב קהילתי היא, כי טרם קבלת החלטה חשובה כמעבר להתגורר בהרחבה של יישוב קהילתי, כדאי שתבררו היטב האם השכנים נאים בעינכם.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מתעניינים ברכישת בית בהרחבה קהילתית? דעו מה צפוי לכם

5/9/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת בית צמוד קרקע בהרחבה של ישוב קהילתי (מושבים/קיבוצים) הנה הגשמת חלום עבור זוגות רבים הרוצים לשפר את איכות חייהם ולעבור להתגורר בבית גדול עם גינה, עצים, שקט ונוף פסטוראלי, ומעוניינים לגדל את ילדיהם באווירה כפרית.

המעבר ממגורים בעיר למגורים בהרחבה הקהילתית מלווה בקשיים רבים ובחוסר מידע בסיסי באשר לצפוי בפניהם.  

במאמר זה נפרוש בפניכם, בתמצית, את המידע הבסיסי ואת הביורוקרטיה אותה תעברו טרם כניסתכם ל- 'בית החלומות'.

 

מבוא – החלטה 1180 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל

החלטה 1180 (מיום 10.5.09) באה בעקבות תלונות וטענות ביחס להתנהלות המינהל והאגודות בכל הנוגע לביצוע ההרחבות בישובים החקלאיים, ובייחוד בעניין פיתוח התשתיות, והכספים המשולמים לגורמים השונים בגין דמי פיתוח תשתיות.

המנהל הגיע למסקנה כי יש להגביל את כוחן של האגודות ואת פעולות השיווק שננקטו על ידן ו/או ע"י גופים מטעמן, וזאת על מנת שהמועמדים לקבלה להרחבה הקהילתית  לא ייפגעו ובכדי שהאגודות לא תתעשרנה על חשבון קרקעות המדינה.

החלטה זו קובעת שינויים בכל הנוגע לבנייה למגורים בישובים חקלאיים (מושבים, קיבוצים וכו')

כך לדוגמא, סעיף 4.8 להחלטה קובע, כי האגודה והמומלץ (להלן: "המועמד") יעבירו למינהל את החוזה שנערך ביניהם ואת העתק הדיווח לרשויות המס, וזאת על מנת שהמינהל יבדוק כי בחוזה אין תנאים שונים מתנאי ההחלטה, וכי לא נגבו כספים במסגרת החוזה מעבר לעלויות פיתוח התשתיות אשר אושרו ע"י המנהל.

כך לדוגמא, סעיף 9.1.2 להחלטה קובע, כי שיעור הבניה המרוכזת לא יעלה על-50% מכלל המגרשים אשר מיועדים לשיווק ע"י האגודה ביישוב חקלאי.

החלטה 1180 מעבירה סמכויות וכוח מהאגודות השיתופיות אל המינהל, ואל המועצות האזוריות.

החלטה זו מבקשת, אמנם, לשים קץ למחדלים שהיו ביחס להרחבות, ואולם, אגודות היישובים מצאו פתרונות יצירתיים בכדי להמשיך ולהתעשר על חשבון המועמדים.

כך לדוגמא, האגודה מחייבת את המועמדים לחתום על טופס בו הם מוותרים על זכותם לבניה עצמית וכי הם "מבקשים" מהאגודה/היזם, כי ביתם יבנה במסגרת הבניה המרוכזת.

 

מערכת השיווק של המגרשים בהרחבות

המפגש הראשון של המועמד הוא מול מערכת השיווק של הישוב הקהילתי אשר מציגה בפני המועמד את הפרויקט, את היישוב, את תנאי הקבלה, ומטרתה, כמובן, למכור לו את הבית במקסימום רווח.

מערכת השיווק של הישוב הקהילתי מופעלת על ידי יזם אשר מתמחה בשיווק הרחבות קהילתיות ובביצוע עבודות פיתוח תשתיות ציבוריות (כגון: ביוב, כבישים, מדרכות וכיו"ב).

היזם בונה את הבתים בבניה מרוכזת של המשתכנים/מועמדים, גובה כספים מהמועמדים בגין עבודות הפיתוח והוא משמש כאיש הקשר של המועמדים אל מול הישוב הקהילתי.

ראוי לציין, כי ליזם קיים אינטרס ברור לשיווק מגרשים לבניה מרוכזת, משום שכך נתח  הרווחים שלו גבוה משמעותית, ועל כן היזם נוקט בדרכים כוחניות (ולעיתים בלתי חוקיות) בכדי לאכוף על המועמד לרכוש מגרשים בבניה מרוכזת ולא בבניה עצמית.

ועדת הקבלה

קבלה ליישוב קהילתי מותנית ב 'וועדת קבלה' אותה על המועמדים לעבור.

רבים מהישובים הקהילתיים שולחים את המועמדים למכון בדיקה חיצוני (כדוגמת פיל"ת) אשר בודק את הכישורים החברתיים של המועמדים, ובמקרים אחרים המועמדים עוברים אף בדיקה גרפולוגית.

ועדת הקבלה מקבלת לידיה את התוצאות (היא אינה מעבירה אותם בד"כ לידי המועמדים), מראיינת את המועמדים, ולאחר מכן מתקבלת החלטה ביחס להתאמה שלהם לחיים בישוב הקהילתי.

 

בניה עצמית או בניה מרוכזת?

על פי החלטה 1180 המועמד יכול לבחור בין מגרש לבניה עצמית ובין מגרש לבניה מרוכזת.

מגרש לבניה עצמית הינו מגרש הנמכר למועמד על ידי המנהל כנגד תשלום דמי היוון, עליו בונה המועמד את ביתו באופן עצמאי. המועמד משלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות בלבד.

מגרש ל"בנייה מרוכזת" הינו מגרש הנמכר למועמד על ידי המנהל כנגד תשלום דמי היוון, כאשר בנית "בית החלומות" מבוצעת באמצעות קבלן שנקבע ע"י האגודה, ובדגם שבחר המועמד מתוך מספר דגמים (בדרך כלל 6 דגמים) שהוצגו בפניו ושאושרו ע"י המנהל. המועמד משלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות ואת התמורה בגין בניית הבית.

החלטה 1180 קובעת כי שיעור הבניה המרוכזת לא יעלה על-50% מכלל המגרשים אשר מיועדים לשיווק ע"י האגודה ביישוב חקלאי, ואולם, אם שווקו כל המגרשים שאושרו לבניה מרוכזת ונותרו רק מגרשים לבניה עצמית, המינהל רשאי לאפשר לאגודה להגדיל את שיעור הבניה המרוכזת עד כדי 80% מכלל המגרשים.

 

הסכומים שניתן לגבות מהמועמדים

החלטה 1180 קובעת אילו סכומים רשאי היזם לגבות מהמועמדים.

בנייהעצמית – ניתן לגבות מהמועמדים תשלומים עבור ביצוע תשתיות ציבוריות בלבד ואת הסכום שאושר מראש על ידי המינהל.

מעבר לסכום הנ"ל היזם אינו רשאי לגבות מהמועמדים סכום נוסף, אלא אם אושר בכתב ומראש על ידי המינהל.

בניה מרוכזת – המינהל מאשר, מראש, הן את הדגמים של הבתים אשר ישווקו ע"י היזם והן את הסכום שהיזם רשאי לגבות בגינם.

המנהל מאשר, מראש, גם את הסכום שהיזם רשאי לגבות מהמועמדים בגין שינויים ותוספות.

 

מגורים זמניים

מתחילת ההליך ועד כניסת המועמד לבית המגורים עוברות, בדרך כלל, מספר שנים.

המועמד נאלץ בינתיים לשכור מבנה ביישוב, כאשר בדרך כלל המועמד שוכר קרוון או יחידת מגורים של אחד התושבים.

 

התנהלות בעייתית של היזם

בניה עצמית מול בניה מרוכזת – על פי החלטה 1180, על היזם לשווק מגרשים לבניה עצמית ולבניה מרוכזת ביחס שווה (50% – 50%).

כאמור לעיל, היזם "מחייב" את המועמד לרכוש מגרש בבניה מרוכזת, משום שבכך הרווח שלו גבוה באופן ניכר.

מועמד שמנסה לממש את זכותו ולרכוש מגרש לבניה עצמית, מוצא עצמו בעימות מול היזם ומול האגודה.

לעיתים קרובות היזם מבאיש את ריחו של המועמד בעיני יתר המועמדים (שכניו לעתיד), ולעתים היזם אף מראה למועמד את "הדרך החוצה" באמצעות הערמת מכשולים בדרכו, דחיית בקשותיו והימנעות מהיענות לפניותיו.

גביית כספים בניגוד לדין – על פי החלטה 1180, היזם מנוע מלגבות כספים מעבר למה שנקבע בדין ומעבר לסכומים שאושרו לו ע"י המנהל.

במקרים רבים, היזם גובה מהמועמדים סכומים הנאמדים בעשרות ומאות אלפי שקלים כאשר הדבר מנוגד בתכלית לדין ולהחלטות המנהל.

היזם "מתרץ" את הגביה האסורה כסכומים הנדרשים לפיתוח המגרש של המועמד ו/או שירותים נוספים שאינם כלולים בסל ההנחיות של המנהל .

 

פניית המועמדים למנהל לשמירה על זכויותיהם

חלק מהמועמדים אינם מרימים ידיים מההתנהלות הלא חוקית של היזם, ופונים למנהל בדרישה שזכויותיהם יישמרו.

המנהל עורך בירור עם המועמד ועם נציגי היישוב הקהילתי ולעיתים נציגים מהיישוב הקהילתי משכנעים את המינהל כי לא היו דברים מעולם, וכי עסקינן במועמדים 'ממורמרים' ו/או 'בכיינים', וטענות המועמדים נדחות.

ואולם, בחלק מהמקרים, המועמדים מוכיחים בפני המנהל פעולות המנוגדות לדין ובעיקר גביית כספים אסורה מצדו של היזם, והמינהל רשאי לפעול כנגד הישובים וליתן להם הוראות שונות (כדוגמת תיקון תנאי החוזה) ו/או לעכב את המשך ביצוע ההרחבה עד לתיקון הפגם, ובמקרים מסוימים המנהל רשאי אף לשווק את המגרש במכרז פומבי.

המנהל מפרסם באתרו (הודעות הדוברת) מידע ביחס להקפאות של הרחבות, מידע בנוגע לפגמים שנפלו בהתנהלות היישובים הקהילתיים, וכן פעולות שנעשו בניגוד להוראות החלטה 1180.

סוף דבר

המעבר של המועמדים להתגורר בהרחבות של ישובים קהילתיים אינו קל ולעיתים מלווה במפחי נפש.

על המועמדים לברר היטב את זכויותיהם טרם הכניסה לתהליך, ורצוי כי יפגשו עם אנשי היישוב (ולא רק עם היזם) בכדי לקבל מידע נכון באשר לזכויותיהם וחובותיהם.

חשוב להדגיש, כי לפני שאתם מקבלים החלטה חשובה כמעבר להתגורר בהרחבה של יישוב קהילתי, כדאי שתתייעצו עם עורך דין הבקיא בתחום, על מנת שיאיר את עיניכם ליתרונות בצד החסרונות שבצעד זה, ובכדי שילווה אתכם לאורך התהליך. 

 

 נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

 מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מגבלות אגודה שיתופית לשינוי התקנון

15/8/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   2 Comments
פתח בחלון חדש »

 תקנון אגודה שיתופית הנו חוזה בין האגודה לבין כל חבר בה, ובין החברים לבין עצמם.

תקנון אגודה שיתופית שואב כוחו הן מפקודת האגודות השיתופיות והתקנות שהותקנו על-פיה, והן מההסכמות שבין חברי האגודה כפי שבאו לידי ביטוי בתקנון.

התקנון הוא מסמך היסוד של האגודה, אשר בו נקבעו הכוחות והסמכויות של האורגנים השונים שלה, והוא מהווה חלק מהמשפט החוקתי של האגודה.

השילוב בין האלמנט החוזי של תקנון האגודה, ובין האלמנט המשפטי חוקתי שבו, מוביל לכך ששינוי התקנון אמור לבטא את רצונם של חברי האגודה, ועליו להתבצע בהליך הקבוע בדין.

סעיף 7 לתקנות האגודות השיתופיות (ייסוד) תשל"ו – 1976 קובע את הדרך לתיקון תקנון האגודה.

על פי נוסח הסעיף, אגודה רשאית לתקן את התקנון, והדבר יתאפשר בהתאם להחלטה שנתקבלה באסיפה הכללית לפי התנאים המנויים בסעיף 7(ב) לתקנות.

תוקפו של תיקון בתקנון האגודה מותנה באישורו ורישומו על-ידי רשם האגודות השיתופיות, ותוקף התיקון יהיה מיום הרישום ע"י רשם האגודות.

ראו: סעיף 12 לפקודת האגודות השיתופיות ותקנה 8 לתקנות האגודות השיתופיות (ייסוד).

תיקון תקנון אגודה שיתופית מחויב לעמוד בדרישות מהותיות של עקרונות דין כלליים.

כך למשל, לא ניתן לעגן בתקנון הוראה העומדת בניגוד לחוק קיים, למוסר, או לתקנת הציבור.

ראו: פרופ' סמדר אוטולנגי, אגודות שיתופיות דין ונוהל, תל אביב 1995, עמ' 255; סעיפים 30 ו-61 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; ע"א 127/62 "יחד" קואופרטיב עובדי ומובילי בשר בחיפה בע"מ נ' שימנסקי, פ"ד טז(4) 2341.

כך למשל, על תיקון תקנון אגודה שיתופית לעמוד בדרישת תום-הלב {אוטולנגי עמ' 256-257}

זאת ועוד, אין בכוחו של תקנון האגודה השיתופית לפגוע בזכויות היסוד של חברי האגודה אלא במגבלות המוכרות לעניין זה, והגם שבסמכותה של האסיפה הכללית לשנות את הוראות תקנון האגודה, סמכות זו מוגבלת לשינויים שאינם משנים את בסיס ההסכמה עליה בנויה האגודה.

ראו: ע"א 239/92 "אגד" אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' משיח, פ"ד מח(2) 66, וכן, פרופ' סמדר אוטולנגי, אגודות שיתופיות דין ונוהל, תל אביב 1995, עמ' 259-258 ועמ' 314.

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט אהרון ברק (בתוארו דאז) בע"א 524/88 פרי העמק אגודה חקלאית בע"מ נ' שדה יעקב מושב עובדים בע"מ, פ"ד מה(4) 527:

"אמת הדבר, לאגודה הסמכות לשנות את תקנונה, אך סמכות זו אינה בלתי מוגבלת. בנוסף להגבלות הרגילות, לפיהן השינוי צריך להיות בתום-לב ולמען האגודה ואסור לו שיעשוק את המיעוט, קיימת הגבלה כללית, לפיה אין לכלול בו עניינים המשנים בצורה מהותית את בסיס ההסכמה עליה בנויה החברות באגודה השיתופית. … אכן, זהו עיקרון כללי של דמוקרטיה ושלטון רוב בתאגידים, לפיו קיימות מגבלות על כוחו של הרוב. לעתים מעוגן עיקרון זה בהוראה חקוקה … לעתים אין עיגון לעיקרון זה בהוראה חקוקה, והוא נובע מעקרונות כלליים (כפי שהדבר בעמותות ואגודות שיתופיות)… בהיעדר הוראה מפורשת, אין הרוב מוסמך להביא לשינוי בסיסי, המשנה את יסוד ההבנה שבין הצדדים לתקנון, ונדרשת הסכמת כל החברים כולם"

 לסיום, אגודה שיתופית רשאית לשנות את תקנונה בהתאם להוראות סעיף 7 לתקנות האגודות השיתופיות, ואולם, סמכותה מוגבלת ע"פ דין, כאשר ההגבלה נועדה לשמור על  זכויות היסוד של חברי האגודה.

 נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם בת זוג שאינה רשומה באגודה החקלאית תירש את המשק החקלאי?

18/7/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

המקור המשפטי בשאלת עבירות זכויות ברי הרשות במשקים באגודה החקלאית, הינו הסכם המשבצת, אשר קובע את גדרה ואת גבולותיה של זכות בר הרשות.
קיימים שני סוגים של הסכמים שמהם יונקים בעלי הזכויות במשקים החקלאיים את זכויותיהם, ובהם נקבעו כללים באשר להעברת הזכויות במשק ובאשר להורשת המשק החקלאי.   
א.   ההסכם המשולש – חוזה שכירות (משבצת תלת צדדי) אשר נחתם בין המינהל בהיותו "המשכיר", לבין הסוכנות היהודית בהיותה "המיישבת", לבין מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, שמכונה בהסכם "האגודה".
ב.   ההסכם הדו צדדי – חוזה שכירות (משבצת דו צדדי) אשר נחתם בין המינהל בהיותו "המשכיר", לבין מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ, אשר מכונה בהסכם "האגודה".
 
סעיף 20 ה (1) להסכם המשולש קובע כי:
במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב ביישוב תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השימוש בנחלה ו/או במשק העזר שבשימושו. למען הסר ספק, מוצהר ומוסכם בזה, כי אין כאמור בסעיף זה לשנות את מהות זכויותיו של חבר האגודה כזכויות בר-רשות בלבד שאינן חלק מעיזבונו ואין באמור בסעיף זה כדי לשנות את מעמדו של חבר האגודה על-פי חוזה זה כבר-רשות לכל דבר ועניין:
(1)    במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב ביישוב יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן/בת הזוג שנותר בחיים. באין בן/בת זוג לחבר האגודה או מתיישב ביישוב שנפטר יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן ממשיך שנקבע על ידי ההורים ושאושר על ידי המיישבת…
 
סעיף 19 ג' (1) להסכם הדו צדדי קובע כי:
במקרה פטירתו של חבר האגודה תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השימוש במשק שבשימושו המהווה נחלה. למען הסר ספק מוצהר ומוסכם בזה, כי אין באמור בסעיף זה לשנות את מהות זכויותיו של חבר האגודה כזכויות בר רשות בלבד שאינן חלק מעיזבונו ואין בהן כדי לשנות את מעמדו של חבר האגודה על פי חוזה זה כבר רשות לכל דבר ועניין:
(1) נפטר אחד מיחידי בני הזוג שהינם חברי אגודה המחזיקים במשק (להלן – המנוח) והניח אחריו בן זוג – תעבורנה כל זכויות השימוש שלו במשק לבן הזוג בלבד, וזאת אפילו הניח ילדים ביחד עם בן הזוג.
 
היינו, קיים שוני מהותי בין נוסח הסעיף בהסכם המשולש ובין נוסח הסעיף בהסכם הדו צדדי, שכן, על פי לשון הסעיף בחוזה הדו צדדי, כאשר נפטר אחד מבני הזוג, הזכויותבנחלה עוברות במלואן לבן הזוג שנותר בחיים, ובלבד ובן הזוג הנו חבר אגודה !!!
מכלל ההן לומדים על הלאו: ככל ובת הזוג אינה רשומה כבעלת הזכויות בנחלה (בצוותא עם בעלה המנוח) ולמצער, ככל ובת הזוג אינה רשומה כחברת אגודה במושב החתום על הסכם דו צדדי, הרי שעל פי נוסח הסעיף, בת הזוג אינה זכאית לרשת את בעלה המנוח, והנחלה תעבור ליורשים בהתאם להוראות המנהל.
{יצוין בהערת אגב, כי במרבית המקרים, המשק נרשם על שם הבעל, ולא על שם האשה, ועל כן המאמר דנן מתייחס למצב זה, אולם ישנם גם מקרים הפוכים, ובכל מקרה, דינם שווה}.
יחד עם זאת, המחוקק קבע, כי בת זוג של חבר אגודה תהיה לחברת אגודה  בהתקיים תנאים מסוימים, וזאת אף אם תקנון האגודה קובע אחרת.
וכך קובע סעיף 6א לפקודת האגודות השיתופיות, לעניין חברות של בן זוג בישוב שיתופי:
6א. (א)    חבר באגודה רשומה, שהרשם סיווג אותה כמושב עובדים או ככפר שיתופי (להלן – ישוב שיתופי), יהיה בן-זוגו לחבר באותה אגודה אם נתקיימו כל אלה:
(1)   בן הזוג הגיש לאגודה הודעה בטופס שנקבע בתקנות על רצונו להיות חבר באגודה;
(2)   בן הזוג כשיר לפי תקנות האגודה להיות חבר בה;
(3)   בני הזוג גרים דרך קבע בישוב השיתופי;
(4)   בני הזוג מחזיקים כדין במשק חקלאי בתחום הישוב השיתופי כבעלים, חוכרים או חוכרי-משנה, או כבני רשות של האגודה או של מוסד מיישב כמשמעותו בחוק המועמדים להתיישבות חקלאית, תשי"ג-1953.
(ב)   מי שנתקיימו לגביו התנאים המפורטים בסעיף קטן (א) יהיה, על אף האמור בתקנות האגודה, לחבר האגודה מעת הגשת ההודעה כאמור בפסקה (א)(1), ויחולו עליו הזכויות והחובות של חבר באגודה לפי פקודה זו ולפי תקנות האגודה.
(ג)   אין בהוראות סעיף זה לגרוע מהוראות תקנות האגודה בדבר פקיעת חברות בה, יציאת חבר או הוצאתו ממנה.
היינו, על פי תקנה 6א' לפקודה (אשר תוקנה בשנת 1988), ככל ובת הזוג עומדת בקריטריונים המצוינים בתקנה, אזי די בהודעה בכתב לאגודה על רצונה להיות חברת אגודה, ובת הזוג תהיה חברת אגודה מרגע מתן ההודעה.
ראוי לציין, כי המצב הנוהג עד לתיקון סעיף זה של הפקודה בשנת 1988 היה שלכל נחלה נקבע רק חבר אחד שהיה רשום כחבר האגודה .
תיקון הפקודה נעשה לאור הצורך במתן שוויון לנשים בכך שקבלתן לחברות תיעשה באופן אוטומטי.
לטעמי, ברוח התיקון הפקודה משנת 1988 יש לקרוא ולפרש את סעיף 19 ג (1) להסכם הדו צדדי לעניין העברת הזכויות במשק לבת הזוג, דהיינו יש להניח, כי הכוונה הייתה כי בת זוג תירש את בעלה אשר הנו חבר אגודה, בין אם בת הזוג רשומה כחברת אגודה ובין אם היא אינה רשומה כחברת אגודה, ובלבד והיא עומדת בתנאים המפורטים בסעיף 6א' לפקודה.
בנוסף, סעיף 6א המוזכר לעיל, אינו קובע דבר לעניין המועד להגשת ההודעה לאגודה, ועל כן נראה כי לאחר פטירת בן הזוג הרשום כבעל הזכויות, כל שעל בן הזוג שנותר בחיים לעשות, הוא להגיש הודעה מתאימה לאגודה, וכך דבר לא יעמוד בדרכו להירשם כבעל הזכויות (בתנאי כמובן, שהוא עומד ביתר התנאים).
לסיכום, רבים הם המקרים בהם הבעל רשום כבעל הזכויות בנחלה, בעוד בת הזוג אינה רשומה כבעלת זכויות בנחלה.
בין המקרים בהם בת הזוג אינה רשומה כחברת אגודה ניתן לציין את המקרים הבאים:
  • בתקופת העלייה הגדולה בשנות החמישים והשישים, רבים מבעלי הזכויות במשקים רשמו את המשקים על שם הבעל בלבד, והדבר נבע בעיקר (אך לא רק) בשל מעמד האישה באותם ימים.
  • בנישואים שניים של בעל הנחלה, רבים המקרים בהם בת הזוג החדשה אינה רשומה כבעלת הזכויות.
  • במקרה של עולים מתימן שהגיעו לארץ כשהם נשואים לשתי נשים. 
  • במקרה שבת/בן הזוג לא נרשמו כבעלי זכויות משיקולי מס ו/או שיקולים כלכליים (כדוגמת המצאות אחד מבני הזוג בחובות) ו/או שיקולים אישיים אחרים.
נוכח האמור לעיל, ולאור חילוקי הדעות שעלולים להיווצר בתוך התא המשפחתי עם פטירת האב בעל הזכויות הרשום במשק, רצוי כי בני הזוג ישלימו את רישום בת הזוג כבעלת הזכויות במשק ובכך ימנעו סכסוכים עתידיים אשר יקרעו ויפצלו את משפחתם.
 
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116