עסקאות נדל"ן

מיסוי דירות מגורים – הגדלת מס הרכישה ברכישת דירת מגורים

14/10/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 1.8.2013 נכנס לתוקף תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), כאשר התיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנה הן את הקטגוריות לצורך מס רכישה והן את מדרגות המס (תוך הוספת מדרגות מס חדשות).

החל מיום 1.8.2013 קיימות שתי קטגוריות לצורך חיוב במס רכישה כדלקמן:

1. יחיד, תושב ישראל, הרוכש דירת מגורים יחידה (נוסף התנאי שעל היחיד להיות תושב ישראל)

2. רכישה אחרת של דירת מגורים.

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שינה גם את מדרגות מס הרכישה, כך שבטרם ביצוע עסקה רצוי כי רוכש הדירה הפוטנציאלי יבדוק את כדאיות ביצוע העסקה לאור מדרגות המס החדשות, וכן יברר מה המועד הנכון לביצוע העסקה.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים שאינה יחידה

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

דוגמאות לתוספת/הפחתת מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים

דוגמא א'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

 

דוגמא ב'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 2,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 22,366 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 109,106 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 84,160 ₪ (במקום 109,106 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 24,946 ₪.

 

מסקנה

מי שמתעתד לרכוש דירה והוא בעלים של דירות נוספות, עליו לברר את חיובו העתידי במס הרכישה בגין העסקה, ובמקרים רבים כדאי לו להמתין עם העסקה עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, והדבר מקבל משנה תוקף בעת רכישת דירות יוקרה.

סיכום

מכירת/רכישת דירה הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינו עורך דין המתמחה בתחום מקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לרוכש/מוכר הדירה כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

חלק ניכר מהוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על הרוכש.

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פטור ממס שבח לבתי המגורים במכירת משק חקלאי

23/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הבנוי במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בדומה למכירת בית מגורים במגזר העירוני, חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49 ב (1)) מאפשר לבעל הזכויות במשק פטור מתשלום מס שבח לבית מגורים אחד.

במשקים רבים בנויים מספר יחידות דיור, ואולם, פטור ממס שבח יינתן אך ורק לבית מגורים אחד. יתר יחידות הדיור ימוסו בהתאם להוראות הדין.

יחד עם זאת, ככל ובית המגורים הנוסף נבנה לבן ממשיך בהתאם לנהלים, הרי שניתן לקבל פטור ממס שבח גם בגין הבית השני.

במהלך שנות האלפיים, שוק הנדל"ן בישראל סבל מעליית מחירים תלולה בעקבות מחסור בדירות מגורים והפחתה ניכרת בבניה ע"י קבלנים.

בראשית שנת 2011 החליטה ממשלת ישראל להילחם בעליית מחירי הדירות, באמצעות הגדלת היצע הדירות, ועל כן נחקק חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011, אשר אפשר לבעלי דירות מגורים למכור עד 3 דירות בפטור ממס.

היינו, בעלי הזכויות במשקים יכלו למכור את המשק ולקבל פטור ממס שבח על שלושת בתי המגורים הבנויים במשק.

תוקפה של הוראת שעה זו הסתיים ביום 5.5.13 .

נכון להיום, מוכר משק חקלאי לא ייהנה מפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר אשר משפיע על שיעור המיסוי הצפוי למוכר המשק.

ראוי לציין עוד, כי במסגרת הגזירות של משרד האוצר המתוכננות לשנת 2014, קיימת כוונה לבטל את הפטור הקיים מתשלום מס שבח בהתאם לסעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין.

היינו, משרד האוצר מבקש לבטל את הפטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים, ולהותיר את הפטור הקיים לבעלי דירת מגורים אחת שזו דירתם היחידה {פטור לפי סעיף 49 ב (2)}.

לסיכום, טרם מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת משקים חקלאיים, אשר יפרוש בפניכם את שיעורי המס הצפויים והמעודכנים בעת מכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שוכר דירה? היזהר ממוקשים

22/2/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

הסכמי שכירות, הינם הסכמים בעלי חשיבות רבה הן למשכיר (בעל הזכויות בנכס) והן לשוכר.

במערכת היחסים שבן שוכרים ומשכירים, השוכרים הם הצד החלש יותר. בניגוד לרבים מהשוכרים,שזהו צעדם הראשון בשוק הנדל"ן, המשכיר בדרך כלל מצויד בניסיון רב ובעורך דין הבקיא בתחום, וייתכן מאוד, כי בחוזה שיתבקשו השוכרים לחתום עליו יהיו מוקשים שיכולים להסב לשוכרים עוגמת נפש, ולעיתים אף לחשוף אותם בפני תביעות כספיות ומשפטיות.

הנטייה של מרבית השוכרים הנה שלא להיעזר בעורכי דין לצורך ליווי וייצוג משפטי בחתימה על הסכמי שכירות. אולם המציאות מוכיחה, כי במהלך הזמן, מתעוררות בעיות רבות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה והסכם השכירות היה מנוסח כראוי,  ובמקרה והשוכר היה מיוצג ע"י עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין. ייצוג משפטי הולם יכול למנוע טעויות, שעלולות לגרום לשוכר להפסדים כספיים ולעוגמת נפש רבה.

הדבר נכון שבעתיים לעניין שכירויות של נכסים מסחריים (חנויות, משרדים, מחסנים, מגרשים וכיו"ב).

במאמר זה אציין, בתמצית, מספר נקודות חשובות ומהותיות שעל שוכר נכס (בין אם הוא מיוצג ע"י עורך דין ובין אם הוא אינו מיוצג) לבדוק טרם החתימה על חוזה השכירות, וכן על נושאים שעליו ליתן דגש על מנת שחוזה השכירות ישרת אותו בצורה הטובה ביותר.

 הבעלות על הנכס

על השוכר לבדוק מיהם בעלי הנכס, ולוודא, כי השוכר שוכר אותו מבעליו וממי שרשאי להשכירו.

על השוכר לברר אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל, והאם הנכס עוקל או מונה לו כונס נכסים.

חשוב לציין בעניין זה, כי אם יתברר שהמשכיר אינו בעל הזכויות בנכס (או מיופה כוח של בעל הזכויות), אזי בעל הבית הנכון של הנכס יוכל לדרוש פינוי של השוכר מהנכס ו/או לדרוש מהשוכר תשלום דמי שכירות נוספים בגין השימוש בנכס על אף שהשוכר כבר שילם אותם למשכיר הרשום בחוזה.

חובה לעגן בחוזה את זכויות השוכר בנכס גם במקרה והמשכיר ימכור את הנכס. על השוכר להקפיד, כי בהסכם השכירות יופיע סעיף הקובע, כי המשכיר ישמור על מלוא זכויות השוכר גם בזמן מכירת הנכס.

 

בדיקת מצב הנכס

במקרים רבים, המשכירים (בעלי הנכס) מנסים להעביר את האחריות על נזקים קיימים, או כאלה שהשאירו שוכרים קודמים, על השוכרים החדשים. כדי לצמצם את הסיכוי לכך יש כמה דרכים שבהן ניתן לפעול:

* בדיקת הנכס בעת קבלת המפתח – חשוב מאוד לבדוק היטב את הנכס, פעם נוספת, במעמד קבלת המפתח (ולא רק בעת החתימה על חוזה השכירות).
* שיחה מקדימה עם שוכרים קודמים – מומלץ לשוכר לשוחח עם שוכרים קודמים כדי לברר מה מצב הנכס ואם יש בו ליקויים כמו רטיבות או בעיות חשמל.
* בדיקת מערכות הנכס – יש לבדוק את מצב הנכס על כל מערכותיו, לרבות אביזרים שונים המחוברים בחיבור של קבע כמו ארונות, מערכת מיזוג אוויר וגופי תאורה.
* בדיקת אינסטלציה וצנרת – יש לבדוק את הברזים, את הצנרת והשירותים. לפתוח את כל הברזים ולבדוק את זרימת המים.
* חשמל - בדיקת ארון החשמל ומספר נקודות החשמל בנכס בכלל ובמטבח/ון בפרט.
* מערכת הגז –  על השוכר לברר מתי מערכת הגז נבדקה לאחרונה, והאם היא בטוחה וללא דליפות.
* מזגן – מיזוג אויר בנכס הנו הכרחי במדינתנו. על השוכר לבדוק את עוצמת המזגן, ואת מספר החדרים שהמזגן מגיע אליהם.
* פרוטוקול מסירת הנכס - במעמד קבלת החזקה בנכס רצוי לערוך פרוטוקול מסירה שבו יירשם דבר קיומו של כל פגם, בלאי, סדק, וכל ליקוי שיכול לגרור דרישה לפיצוי כספי. מומלץ לתעד את מצב הנכס והתכולה הקיימת באמצעות צילום הנכס.
* תיקון ליקויים - חשוב להבהיר בחוזה, כי המשכיר אחראי לתיקון כל ליקוי שלא נגרם באשמת השוכר, וכי עליו לתקנם בתוך פרק זמן קצר ככל האפשר.
* כניסה לנכס נקי מהתחייבויות - בדיקת השוכר, כי הנכס נטול חובות לחברת החשמל, ארנונה, גז, חברת המים העירונית וכיו"ב. קריאת המונים (מים, חשמל) עם קבלת החזקה בנכס.
* יציאה מנכס נקי מהתחייבויות – עם סיום החוזה, העברת החשבונות על שם המשכיר או השוכר החדש. קריאת המונים (מים, חשמל) עם מסירת החזקה בנכס. לבקש אסמכתאות ואישור המשכיר על סגירת כל ההתחייבויות השוכר כלפיו ו/או כלפי הנכס.

 

הנאים השכנים בעיניך?

* רצוי כי השוכר יבקר בנכס מספר פעמים במהלך היום והלילה על מנת להתרשם מהרעש, מהאור הטבעי בנכס וממצבו הפיזי.
* מומלץ לברר מי הם השכנים בנכס ומה עיסוקם של השכנים (בנכס עסקי).
* כדאי לבדוק האם צפויים שיפוצים בבניין בו מצוי הנכס או בסמוך לו.

הפעלת בטוחות

ברוב חוזי השכירות, בעלי הדירה מבקשים מהשוכרים בטחונות כדוגמת: המחאות לביטחון, שטר חוב, ערבים לחוזה ואף ערבויות בנקאיות. מימוש הבטוחות ע"י המשכיר נעשה, לעיתים, בצורה לקויה, ולעיתים אף בצורה אגרסיבית וחסרת תום לב. להלן מספר דרכים אשר יעזרו לשוכר להתמודד עם דרישות המשכיר לקבלת הבטוחות.

מימוש בטוחה רק לאחר מתן הודעה מוקדמת - על השוכר לוודא כי בחוזה נכתב מפורשות כי לא ניתן להפעיל בטוחות אלה ללא הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, כדי לתת לשוכר הזדמנות להסדיר את החוב ולמנוע מצב שבו המשכיר יממש את הביטחונות.
הגבלת סחירות השיקים ושטר החוב – יש להגביל את סחירות השיקים ע"י מחיקת המילה "לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד". מומלץ להוסיף "לא סחיר" וכן קרוס. יש להגביל את סחירות שטר החוב בצורה דומה.
שיק לביטחון - רצוי להקפיד לרשום על ההמחאות "לביטחון", וכן להקפיד לרשום לפקודת מי ההמחאה (חברת חשמל/עירייה וכד')
בטחונות בנאמנות עורך דין - מומלץ לדרוש מהמשכיר, כי כל הביטחונות יופקדו בנאמנות בידיו של עו"ד שיעביר אותם למשכיר רק לאחר הודעה בכתב לשוכר, ורק לאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה.
קבלת הביטחונות עם סיום החוזה - בתום השכירות יש להקפיד לקבל חזרה את כל הבטוחות, ולקבל הצהרה מהמשכיר, כי לא נשארו לשוכר כל חובות.

הפרת חוזה השכירות

חוזי שכירות מכילים שורה של סנקציות ו/או פיצויים אשר חלים על השוכר למקרה והשוכר יפר את חוזה השכירות. לרוב הסנקציות אינן מידתיות והנן חלות אך ורק על השוכר. להלן מספר נקודות שעל השוכר ליתן תשומת לב טרם חתימתו על חוזה השכירות.

* הבחנה בין הפרה קטנה או פעוטה (כדוגמת איחור תשלום ביום או אי המצאת מסמך בזמן) לבין הפרה יסודית של חוזה השכירות (כדוגמת אי תשלום דמי שכירות או אי פינוי הנכס במועד). הסנקציה שתופעל כנגד השוכר תהיה פרופורציונאלית לגודל ההפרה.
* הפרה יסודית חלה גם על המשכיר (ולא רק על השוכר). הפרה יסודית מצד המשכיר תזכה את השוכר בפיצוי המוסכם.
* על השוכר לוודא, כי בחוזה נכתב מפורשות, כי פיצוי בגין הפרה יסודית ינתן אך ורק אם נתנה לשוכר הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, והשוכר לא תיקן את ההפרה בפרק זמן זה.

סיכום

חוזי שכירות נכס הנם חוזים משפטיים לכל דבר ועניין, ואולם, הם אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא ברכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.

בפועל, חוזה שכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר רק מקצתם הוזכר במאמר לעיל.

שוכר נכס שאינו עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יתקשה להתמצא בכל הדקויות של חוזה השכירות ובהשלכות הוראות החוזה, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לשוכר כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חשיבות ייצוג המשכיר ע"י עורך דין במעמד החתימה על חוזה שכירות

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

נכסי נדל"ן {דירות, בתים, מגרשים, מחסנים, חנויות וכיו"ב (להלן: "הנכס")} הנם, בדרך כלל,הרכוש הכי יקר שיש לנו. זאת הסיבה שבכל ביצוע של פעולה בנכס, יש צורך בנוכחות של עורך דין המומחה בתחום המקרקעין.

מערכת היחסים שבין משכיר ושוכר מעוררת לעיתים קרובות בעיות ו/או מחלוקות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה וחוזה השכירות היה מנוסח באופן ראוי ומקצועי.
הנזקים שהשוכר עלול לגרום לנכס עצמו או לבעל הנכס עולים לאין שיעור על דמי השכירות, ועל כן חשוב שמשכיר נכס יצטייד בחוזה מפורט ובבטחונות טובים כדי להגן הן על עצמו והן על הנכס.
ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין ימנע טעויות, שעלולות לגרום למשכיר להפסדים כספיים ועוגמת נפש רבה.
בכל עסקת מקרקעין שהיא, כאמור, נוכחות עורך דין נדרשת ורצויה. היות ששכירת נדל"ן היא אחת הפעולות הנפוצות בתחום המקרקעין, התחושה בקרב רבים, היא כי אין צורך בליווי משפטי, אולם כדאי לדעת, כי חתימה על חוזה מקרקעין היא בעלת תוקף משפטי, גם ללא ליווי עורך דין.
במאמר זה אסקור בתמצית את הנקודות החשובות והמהותיות שעל עורך הדין המייצג  לשים דגש מיוחד על מנת שחוזה השכירות ישרת אתכם בצורה הטובה ביותר וימנע בעיות רבות העלולות לצוץ בעתיד.
 
בטחונות לקיום חוזה השכירות ע"י השוכר
בעת עריכת חוזה שכירות, חשוב מאוד, כי עורך הדין המייצג את השוכר, ינסח ויציין בטחונות מתאימים, למקרה שהשוכר יפר את החוזה. בטחונות אלו ניתנים כתמריץ לכך שהשוכר ישמור על הנכס, מחד, וישלם את דמי השכירות במלואם ובמועדם, מנגד.
להלן יצוינו מספר סוגי בטחונות, שרצוי לציינם בחוזי שכירות, כאשר סוגי הביטחונות, כמותם והיקפם תלויים בסוג הנכס, שוויו, ובשימוש שנעשה בו.
·      ערבות צד שלישי - בעת חתימה על  חוזה שכירות, יש צורך בחתימה של שני ערבים, שיוכלו לערוב לקיום התחיבות השוכר ע"פ חוזה השכירות. חיוני לוודא, כי הערבים יציבים מבחינה כלכלית.
·      שטר חוב - עורך הדין המייצג את המשכיר, מחתים את השוכרים והערבים על שטר החוב. בשטר החוב יש לציין סכום כסף מסוים כפיצוי במקרה של הפרת חוזה.
·      שיקים לביטחון– במעמד החתימה על הסכם השכירות, השוכר מפקיד בידי המשכיר המחאותפתוחות (ללא ציון סכום) לפקודת העירייה/מועצה מקומית, לפקודת חברת החשמל ולפקודת חברת המים העירונית. שימוש בהמחאות אלו ייעשה ע"י המשכיר במקרה והשוכר אינו משלם ארנונה ו/או חשמל ו/או מים.
·      ערבות בנקאית  - זוהי הבטוחה הרצויה ביותר מבחינת המשכיר, שכן הבנק ערב לכל התחייבויות השוכר עד לגובה סכום הערבות. יש להקפיד, כי תוקף הערבות יהא עד 30 ימים לאחר תום חוזה השכירות, וכי הערבות תהא אוטונומית (מיועדת למשכיר בלבד), בלתי מותנית וצמודה למדד המחירים לצרכן.
·      הפקדת כסף בנאמנות - שוכר הנכס משלם למשכיר סכום מסוים, המוחזק בנאמנות (עבור המשכיר) על ידי עורך דין המייצג את המשכיר. בתום תקופת השכירות, באם לא היה צורך בשימוש בכסף זה, סכום הכסף (כולל הפירות) מוחזר לידי השוכר.
 
פינוי הנכס במועד
אחת הבעיות הנפוצות המתעוררות בעת השכרת נכסים היא סירובו של השוכר לפנות את הנכס במועד סיום החוזה או במועד מוקדם יותר בעת הפרה יסודית של החוזה.
מעורבות עורך דין בחתימה על חוזה השכירות, ושימת דגש בחוזה השכירות לעניין סנקציות המוטלות על השוכר במקרה ולא יפנה את הנכס במועד, יוכלו לסייע למשכיר להתמודד עם בעיה זו מחד, ומאידך, ימנעו מהשוכר את ה'רצון' להישאר בנכס גם לאחר תום מועד השכירות.
להלן חלק מהסעדים לו זכאי המשכיר מהשוכר במקרה של אי פינוי הנכס, כאשר, הסעדים הנם מצטברים ונוספים לכל סעד אחר לו זכאי המשכיר ע"פ דין.
·      מינוי כונס נכסים – השוכר מסמיך את פרקליט המשכיר להתמנות ככונס נכסים לצורכי פינוי הנכס, וזאת במקרה של אי פינוי הנכס ע"י השוכר עם תום תקופת השכירות. פרקליט השוכר יהא רשאי, בין היתר, לתפוס את החזקה במושכר, לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ, ולהעביר את המטלטלין בנכס למשמרת בכל מקום שימצא לנכון, על חשבון השוכר הסרבן.
·      פיצוי קבוע, מוערך ומוסכם מראש – אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכיר לפיצוי קבוע, מוערך מראש ומוסכם מראש בסכום השווה לדמי השכירות עבור 6 חודשי שכירות.
·       פיצוי כספי בגין כל יום בו הנכס מוחזק ע"י השוכר - אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכירבפיצוי קבוע ומוערך מראש בסכום של 300 ₪  בגין כל יום בו החזיק השוכר ו/או כונס הנכסים במושכר מיום תום תקופת השכירות ועד ליום החזרת המושכר בפועל למשכיר, וזאת מבלי לפגוע בכל זכות העומדת למשכיר ע"פ החוזה ו/או על פי דין.
·      תשלום בגין הוצאות ושכר טרחת עו"ד - אי פינוי הנכס במועד יזכה את המשכיר להחזר הוצאותיו ושכר טרחת עורך דינו בשיעור קבוע ומוסכם מראש.
תנאים מהותיים נוספים שחייבים/רצוי לציין בחוזה שכירות  
חוזה השכירות אמור לאפשר למשכיר  להיות רגוע ונינוח בכל הנוגע להשכרת הנכס, ולקבל את דמי השכירות במועד. חוזה שכירות טוב מגן על המשכיר מפני כל מיני סיטואציות ו/או אירועים עתידיים שעלולים להיווצר במערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר ו/או בין המשכיר וצדדים שלישיים.
חוזה שכירות ראוי מכיל פרטים רבים, אולם לעיתים פרטים מהותיים 'נשכחים' והם מתעוררים רק בעת מחלוקת בין הצדדים.
להלן אציין בתמצית נושאים חשובים ומהותיים שרצוי (ואף חובה) כי יכללו בחוזי שכירות.
·       בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר או הערב - טרם החתימה על חוזה השכירות, פרקליט המשכיר יבדוק את מצב הכלכלי של השוכר/ערב, ויבקש, כי יוצגו בפניו תלושי משכורת אחרונים של השוכר או אישור מרואה חשבון בגין הכנסות השוכר (אם השוכר עצמאי).
·       סנקציות למקרה של איחור בתשלום דמי השכירות - לדוגמא, אי תשלום דמי השכירות ו/או חלקם, מכל סיבה שהיא, תחייב את השוכר בתוספת 300 ₪ לכל יום פיגור.
·       העברת חשבונות החשמל/ארנונה על שם השוכר - חוזה השכירות חייב לציין, כי חשבונות הארנונה, החשמל הטלפון והגז יועברו על שם השוכר, כדי למנוע מצב שאם לא ישולמו החשבונות ע"י השוכר, אזי יפנואותם גופים למשכיר.
·       ביטוח צד ג' של הנכס, ושיפוי המשכיר ע"י השוכר במקרה של חיוב המשכיר בתשלום ע"י צד ג' – חוזה השכירות חייב לכלול התחייבות של השוכר לבטח את הנכס ביטוח צד ג' (לפחות). ביטוח הנכס הנו הכרחי בכדי למנוע תביעה כנגד המשכיר ע"י מי מאורחי/מטעם השוכר שעלול להיפגע בתוך הנכס.
·       השוכר אינו רשאי לקזז חוב - חוזה השכירות יציין, כי השוכר לא יהא רשאי לקזז ו/או לטעון לקיזוז כל סכום ו/או חוב ו/או תשלום החל עליו בהתאם לחוזה השכירות ו/או בהתאם להוראות הדין מכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה ו/או כל סיבה כלשהי.
·       שינויים מהחוזה ייעשו בכתב בלבד - השוכר יצהיר, כי ידוע לו, כי לא תהא נפקות לכל שינוי בתנאי חוזה השכירות, אלא אם כן יערך בכתב וייחתם על ידי כל הצדדים לחוזה זה. מצב זה מונע טענות עתידיות על הבטחות ו/או התחייבויות שנתנו (לכאורה) בעל פה ואשר אינם מדויקים או נכונים.
·       נטישת המושכר - חוזה השכירות יציין, כי נטישת הנכס ו/או הפסקה בשימוש ו/או פינוי לפני תום תקופת השכירות לא ישחררו את השוכר מהתחייבויותיו על-פי חוזה השכירות והתחייבויות השוכר על-פי חוזה השכירות תהיינה בתוקפן כאילו המשיך להחזיק בנכס עד לתום תקופת השכירות.
 
סיכום
אנשים רבים נוטים להתייחס ב'קלות ראש' לעסקה של השכרת נכס, וכתוצאה מכך חוזי השכירות אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא בעסקה של מכירת/רכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.
בפועל, חוזה שכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינועורך דין המתמחה בתחום מקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו למשכיר כספים רבים לצד עגמת נפש שתיגרם לו.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכאות לדמי תיווך ללא חתימה על הסכם תיווך (מקרים חריגים)

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

לקוח התחייב, בעל-פה, בפני מתווך, כי הוא ישלם לו דמי תיווך במידה ועסקת מכר מקרקעין תצא לפועל. לאחר מכירת המקרקעין, הלקוח חוזר בו מהתחייבויותיו. האם המתווך זכאי לדמי תיווך? האם יהא זה מן הצדק, כי המתווך שעמל קשות בכדי להוציא את העסקה לפועל והיה הגורם הדומיננטי והיעיל בעסקה לא יהא זכאי לדמי תיווך?

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע, כי מתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך (מפורט) בכתב, המזמין את עבודת התיווך. על-פי לשון החוק, מתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך על-פי הסכם ו/או התחייבות הלקוח בעל פה, על אף שיהיו בידי המתווך עובדות ו/או מסמכים המוכיחים, כי המתווך תיווך את העסקה והוא היה הגורם היעיל בעסקה.
בשנים האחרונות, בתי המשפט החלו לסלק על הסף/לגופם תביעות לדמי תיווך של מתווכים כאשר לא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים {ראו: ת.א. 2433/03 סימקוביץ ואח' נ' רג'ואן מתוך: www.nevo.co.il)
במאמר זה אנסה להציע, בתמצית, מספר חלופות, למקרים (חריגים) בהם, בית המשפט יהא רשאי לחייב את הלקוח בדמי תיווך, על אף היעדרו של מסמך בכתב.
 
הפרת התחייבות לחתימה על הסכם תיווך
כתוצאה מהפרת התחייבות הלקוח לחתום על הסכם תיווך, למתווך קמה עילה חוזית. עילה חוזית הנה עילה שונה בתכלית מעילת אי תשלום דמי התיווך. חוק המתווכים אינו בא לאיין את חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"),  ואת הדין הכללי.
התרופה להפרת התחייבות הלקוח נגזרת, בין היתר, מסעיף 12 לחוק החוזים, שם נקבע, כי כשמופרת חובת תום הלב במו"מ שמביאה לפיצוץ במו"מ, וההפרה התרחשה בשלב מאוחר של המו"מ, יש להפעיל את  התרופה שנגזרת מסעיף 12 (א) אשם בהתקשרות, כאילו נכרת החוזה, ואז ניתן לקבל כל תרופה אפשרית, ובין היתר פיצויי קיום.
ראו לעניין זה:
·         ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.
·         ע"א 8144/00, עלריג נכסים (1987) בע"מ ואח' נ' יוסף ברנדר, נז(1) 158:
 
עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב
תום הלב הנו עיקרון על בשיטתנו המשפטית. על חוק התיווך, כמו על כל חוקי מדינת ישראל, חלים כללי הדין הכללי וכללי הצדק הטבעי. הוראות חוק המתווכים שואבים את עקרונות תום הלב החוזי (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973) גם בעניין חוזי תיווך, ובית המשפט רשאי להורות על פיצוי המתווך.
ראו: ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842.
אי חתימת לקוח על הסכם תיווך, על אף התחייבות מפורשת לעשות כן, יכולה להוות פעולה בחוסר תום לב, ובית המשפט רשאי לראות את הסכם התיווך כאילו נחתם, וכן הוא רשאי לאכוף על הלקוח לשלם אחר התחייבויותיו.
ראו לעניין זה:
·         ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו פ"ד מב (2) 278.
·         ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.
יפים לעניין זה דברי המלומדים כהן ופרידמן בספרם: פרידמן – כהן, חוזים, חלק א', עמ' 394.
 מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים מאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא"
יפים לעניין זה גם דברי נשיא בית המשפט העליון (כתוארו אז) כבוד השופט מ. שמגר בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116.
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכל כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב"                                                                                    
האם דרישת כתב הינה דרישה כה הדוקה, אשר יש להתייחס אליה באופן פורמאלי ודווקני, ואין מקום להתייחס כלל לשאלת גמירות הדעת של הצדדים, אם עולה היא מן העובדות האחרות המוכחות ע"י המתווך?
מושכלות יסוד בדיני מקרקעין, כי עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב הפורמאלית. מכוחו של עיקרון זה, אווירה כללית במהלך מו"מ המלמדת על גמירות דעת מוגמרת להתקשר בהסכם מתגברים על דרישות כתב וחתימה
ראו לעניין זה:
·      ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות'–חברה ליבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת פ"ד מ"ד (1) 57
·      ע"א 5472/04 אחמד אברהים ואני נ' טלאל ארמלי, מתוך: www.nevo.co.il)
ההלכה הפסוקה לימדתנו, כי הפרת חובת תום הלב במו"מ עשויה לזכות את הנפגע בפיצויי קיום, דהיינו פיצוי שיביא אותו למצב בו היה אילו נכרת ההסכם.
לעניין זה ראו:
·      ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נ"ו (3) 289.
·      ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דור, מתוך: www.nevo.co.il)
עולה מהאמור לעיל, שאין מחלוקת, כי התחייבות חתומה בכתב הינה יסוד ובסיס לתביעת דמי תיווך. ואולם, דיני התיווך אינם אי של פורמאליות בים דיני החוזים. מעל דיני החוזים כולם נושבת רוח עיקרון תום הלב אשר מכוחו, מקום שבו צד הביע גמירות דעת להתקשר בהסכם ואף נקט בצעדים ממשיים למימוש גמירות דעת זו, לא יורשה להשתחרר מהתחייבותו החוזית תוך היאחזות בדרישות שבצורה.
ראו: ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דור, מתוך: www.nevo.co.il)
 
 
עשיית עושר ולא במשפט.
הלקוח מנע מהמתווך ו/או נטל לעצמו את דמי התיווך שהתחייב ליתן למתווך, ובכך התעשר שלא במשפט.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979 (להלן:"חוק עשיית עושר ולא במשפט") קובע כי מי שקיבל על פי זכות שבדין נכס שירות או טובת הנאה אחרת (להלן:"הזוכה") שבאו לו מאדם אחר (להלן: "המזכה"), חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין אפשרית או בלתי סבירה- להשיב לו את שוויה.
במקרים חריגים, בהם מדובר בחוסר תום לב אובייקטיבי, ניתן לעשות שימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט על אף שקיים חוק ספציפי השולל את תחולתו.
ראו לעניין זה: רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה  נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4), 289
לסיכום מאמר זה, מתווך מחויב לחתום על הסכם תיווך בכדי שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך. הדין הרווח כיום הנו, כי בלי חתימה על הסכם תיווך, המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך. אולם, במקרים חריגים, בהם בית המשפט ישתכנע, כי אי חתימת המתווך על הסכם תיווך לא נבעה מרשלנות המתווך ונעשתה בתום לב, ומנגד, הלקוח פעל בחוסר תום לב, יש להניח, כי עקרונות תום הלב מחוק החוזים יחלחלו גם לחוק המתווכים, והם יהיו עשויים להתגבר על דרישת הכתב, כך שהמתווך יהא זכאי לדמי תיווך.
 
מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין : שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכרון דברים- אל תעשו את הטעות הזאת

5/5/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד חיה שאבי   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

זכרון דברים הינו מסמך שנהוג לערכו במהלך משא ומתן במסגרת עסקאות שונות, ובייחוד בעסקאות מקרקעין.

זכרון דברים, לכאורה, אין בו כל טעם לפגם. הוא מסכם ומארגן את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים עד לאותו שלב, ותו לא. אולם, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע שיתכן בהחלט כי זכרון הדברים ייחשב על ידי בית המשפט כחוזה מחייב בין הצדדים, אשר נסיגה ממנו מהווה הפרת חוזה ומזכה את הצד הנפגע מההפרה, בפיצויים ו/או באכיפת ה"חוזה".

בתי המשפט קבעו שני מבחנים לאורם ייבחן זכרון הדברים לשם סיווגו כאחד משלבי המשא ומתן, או כחוזה מחייב.

המבחן הראשון הוא מבחן גמירות הדעת של הצדדים. במסגרתו יבחן בית המשפט את כוונת הצדדים כפי שזו משתמעת מהתנהגותם לפני, בשעת ולאחר עריכת זכרון הדברים, וכן מתוכנו של המסמך. לדוגמה, תשלום מקדמה בעת עריכת המסמך או בירור שיעורי המס שיחולו על העסקה, יהוו אינדיקציה לכך שהצדדים התכוונו ליצור ביניהם קשר חוזי מחייב.

חשוב לדעת בהקשר זה כי חסרונה של חתימה על זכרון הדברים, אינו מהווה "ביטוח" מפני מתן תוקף למסמך! לא פעם, ניתן תוקף לזכרון דברים על אף שלא נחתם על ידי הצדדים:

ב-עא 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283, נקבע, כי המסמך לא טעון חתימת הקונה, ובאשר לחתימת המוכר- הותיר בית המשפט את השאלה בצריך עיון. מאוחר יותר, ב-ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת , מד (1) 057 נקבע, כי "חתימה על גבי המסמך איננה מהווה תנאי לעמידתו של המסמך במבחנו של סעיף 8 לחוק המקרקעין", סעיף זה דורש, כי עסקה במקרקעין תעוגן במסמך בכתב.

כמו כן בפסק דין בוטקובסקי מפנה השופט א' מצא לדברי השופט א' ברק בפסק דין קניג נ' כהן "יותר מקובלת עלי, לעניין זה, גישתו של השופט ברק, אשר הובעה (בהקשר ענייני שונה) בד"נ 40/80[15], בעמ' 724-725: "אכן, אין כל קדושה בחתימה…".

לפיכך, למרות חשיבותה של החתימה בכך שהיא מעידה, בדרך כלל, על גמירת הדעת של צדדים להסכם, במקרים מסוימים לא ישפיע חסרונה על תוקפו של ההסכם.
במידה ובית המשפט יסיק מהמבחן הראשון כי הצדדים התכוונו ליצור ביניהם קשר משפטי מחייב, ימשיך הוא לבחון את תוקף זכרון הדברים על פי המבחן השני- מבחן המסוימות.

מבחן המסוימות בוחן האם קיימת הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה, שהרי לא יתכן שאדם יראה עצמו כקשור בחוזה מחייב בעוד שלא סוכמו פרטי העסקה הבסיסיים ביותר. בהקשר זה חשוב לציין כי יש אפשרות, בתנאים מסוימים, להשלים, מכוח חוק, פרטים החסרים בזכרון הדברים, אף אם הם מהותיים וחיוניים. לדוגמה, אם לא הוסכם על מועד תשלום יתרת המחיר, יוכל בית המשפט לפנות להוראת סעיף 21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, לפיה "המחיר ישולם במועד מסירת הממכר". במקרים כגון דא, חסרונו של הפרט המהותי לא יפגום בתוקף זכרון הדברים.

במקרים רבים קבעו בתי המשפט כי זכרון דברים מחייב את הצדדים. קביעה כזו עשויה להיות בעייתית ביותר כיוון שבדרך כלל ישנם עוד נושאים רבים וחשובים שהצדדים מעוניינים להסדיר ביניהם, מלבד הסכמתם העקרונית לעסקה ולפרטיה הבסיסיים, והנה הם מוצאים את עצמם מחויבים לעסקה מבלי שנושאים אלו באו לידי ביטוי, וכן כוח המיקוח של כל צד לגבי הפרטים החשובים לו נמוך משמעותית כאשר הוא כבר מחויב לעסקה.

על כן, רצוי להימנע מעריכת זכרון דברים, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה הן בדיני החוזים והן בתחום בו נעשית העסקה (מקרקעין וכדו'). עורך הדין ידאג להבטחת האינטרסים של הצד או הצדדים אותם הוא מייצג, מבלי לפגוע בחירותם שלא להתקשר בחוזה טרם סוכמו כל הפרטים החשובים בעיניהם.

במידה וכבר חתמתם על זכרון דברים, והנכם מעוניינים לסגת מהעסקה, או שהנכם מעוניינים לקיימה אל מול צד אשר מתנער ממנה, יש לפנות לעורך דין המתמחה בנושא בו נעשית העסקה אשר יאתר את הנתונים המתאימים להשגת מבוקשכם מבית המשפט.

המאמר נכתב על ידי עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטיו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בית משותף – היכרות

24/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ראשי פרקים:

1. הקדמה.
2. מהו בית משותף?
3. מהו הרכוש המשותף בבית משותף ואפשרויות השינוי בו?
4. אופן ניהול בית משותף.
5. פתרון מחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף.
6. סיכום.

מקורות המאמר

א. חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ב. ע"א 2876/00 נציגות הבית המשותף נ' משה רבני- שיעור השתתפות בעלי דירות בבית משותף בהוצאות אחזקת וניהול הרכוש המשותף.

1. מבוא

נושא הבתים המשותפים מקבל בעת האחרונה משנה חשיבות, כאשר צצים במחוזותינו בכל מקום ברחבי הארץ בתי דירות רבים, שלהם עניינים משותפים רבים המצריכים קיום של יחסי שיתוף לצורך שמירה על הרכוש המשותף וניהולו.

חדשות לבקרים אנו עדים לפרסומים בתקשורת אודות סכסוכי שכנים בבתים משותפים, שמגיעים עד לכדי אלימות, ומקורם באופן חלוקת הרכוש המשותף או באופן אחזקתו.

נושא הבתים המשותפים הוא כה רחב וכה דינמי, עד כי נדמה שלא קיימת דרך מעשית לתאר בקצרה ובתמצות את הסוגיות החשובות ביותר בנושא זה, ולשם כך נדרש ספר עב-קרס. יחד עם זאת ננסה במאמר זה לעמוד ולו בתמצית בלבד, על מקצת מהסוגיות החשובות יותר בנושא זה.

2. מהו בית משותף?

חוק המקרקעין מגדיר מהו למעשה "בית משותף", ומבחין בינו ובין בית דירות שאינו כזה. החוק קובע, כי בית משותף מורכב משתי דירות או יותר, אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים. פנקס הבתים המשותפים, הינו מרשם המנוהל על פי חוק ע"י רשם הבתים המשותפים, שהינו גוף הפועל במסגרת מרשם המקרקעין במשרד המשפטים, ותפקידו, בין היתר, לבצע רישום אודות כל הבתים המשותפים, שנרשמו ככאלה, ולתעד את אופן חלוקת הבית המשותף, את הרכב השטח המשותף בו, את מרשם ועד הבית של הבית לדורותיו, ואת רשימת הדיירים שבו.

החוק קובע, כי לצרכי בירור זכויותיהם של בעלי דירות בבית משותף, הרישום היחיד הקובע הינו פנקס הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף המנוהלים על ידי המפקח על הבתים המשותפים.

הבית המשותף מורכב משני שטחים. הראשון – שטחי המגורים, בהם מצויות הדירות בבית המשותף; השני – הרכוש המשותף, שמהווה, בעקרון את כל יתר השטחים המרכיבים את הבית המשותף, להוציא את שטחי הדירות.

מטבע הדברים, במקום בו מתגוררים דיירים רבים, וקיים שטח משותף לכולם, נדרשים הדיירים לקיים חיי שיתוף במידה רבה, על מנת לאפשר לכולם לחיות בחיי שלום, תוך ניהול משותף של העניינים המשותפים. לפיכך קיים ועד הבית, שהינו גוף נבחר מבין בעלי הדירות בבית המשותף, שתפקידו, בין היתר, הוא לייצג את הבעלים כלפי חוץ, ולטפל בתחזוקה ובניהול הבית המשותף לרווחת הדיירים.

במאמר זה נעמוד על שטחי הבית המשותף כמו על מספר סוגיות נבחרות מחיי הבית המשותף, ונציע מספר "כללי זהב" לחיים שלווים בבית משותף.

3. מהו הרכוש המשותף בבית משותף

הגדרת החוק היא שיורית. כלומר, כל החלקים של הבית המשותף שאינם צמודים לדירה כלשהי, מהווים את הרכוש המשותף. לדוגמה, חדרי המדרגות, המקלטים, הגג, מתקני הסקה, מעלית וכדומה. כמו כן, גם זכויות בניה בלתי מנוצלות בבית המשותף מהוות את הרכוש המשותף.

הרכוש המשותף מובע בנסח הטאבו, בו מצויים שטח הרכוש המשותף הכולל של הבית המשותף, וכן שטחה של הדירה ברכוש המשותף.

לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף. בחלק בלתי מסויים הכוונה היא, לזכות בחלק מסך הרכוש המשותף, אולם לא בחלק זה או אחר מתוכו (לדוגמה, חלק במעלית, בתקרה). לפיכך, עסקה למכירת דירה, מהווה למעשה גם מכירת זכויות בעל הדירה המוכר בשטח המשותף ובזכויות הבניה הנוספות – ככל שקיימות כאלה כמובן – אשר שייכות כאמור, לכלל בעלי הדירות.

קיימת אפשרות לביצוע שינויים ברכוש המשותף, באופן של הצמדת חלק ממנו לדירה זו או אחרת, ובכך למעשה מקטינים את הרכוש המשותף לטובת דירה בבית המשותף. למשל, הצמדת הגג או חלקו לדירה העליונה בבית המשותף, כך שיתאפשר לבעל הדירה להוסיף לדירתו קומה נוספת. דוגמה נוספת היא, הצמדת חנייה לדירה זו או אחרת. ההצמדות יצוינו בנסח הטאבו של הדירה ושל כלל הבית המשותף, ויופיעו כצמודות לדירה ספציפית, וכמובן, יופיעו גם בתשריט הבית המשותף, בו מתואר מבנה הבית המשותף, וחלוקת הזכויות והשטחים בו.

יחד עם זאת, קיימים חלקים מהרכוש המשותף שאותם לא ניתן להצמיד לדירה זו או אחרת. חלקים אלה לא ניתנים להצמדה מאחר והם מהווים חלקים מהותיים לשימוש כל דיירי הבית המשותף, כגון מעלית, מקלטים, חדרי מדרגות וכדומה.

מאחר ובפעולת ההצמדה מקטינים את זכויות יתר בעלי הדירות מהרכוש המשותף לטובת בעל דירה ספציפי, דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות. יחד עם זאת, קיימת בחוק הקלה מסויימת, לפיה יכולים בעלי שלושת רבעים (3/4) מבעלי הדירות, שבבעלותם שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף להחליט על הצמדת שטח מהרכוש המשותף לדירה ספציפית, לצורך הרחבתה, וכן ניתן ברוב האמור להחליט על שינויים בזכויות הבניה בבית המשותף לטובת דירה ספציפית.

4. אופן ניהול בית משותף

החוק מגדיר, כי בית משותף ינוהל ע"י נציגות שתיבחר מבין בעלי הדירות בבית המשותף, והיא תטפל בעניינים השוטפים הנוגעים לניהול ותפעול הבית המשותף.

התנהלות נציגות הבית המשותף (הקרויה במחוזותינו, "ועד הבית") מבוצעת בהתאם לתקנון הבית המשותף, כאשר תקנון זה יכול להיות התקנון המצוי, המצוי בחוק המקרקעין, מקום בו לא הוחלט על שינויו של התקנון המצוי, או תקנון מוסכם עליו מסכימים דיירי הבית המשותף.

למעשה, מייצגת נציגות הבית המשותף את כלל דיירי הבית המשותף בכל העניינים הנוגעים לבית המשותף, ובכלל זה, בתשלום לספקים שונים, החלטות על נותני שירותים, החלטות על מימון פעילות הבית המשותף והנציגות (קביעת דמי ועד), ועוד. אלא אם קבוע אחרת, החלטות בנציגות בית משותף מתקבלות ברוב קולות רגיל, וישנם מקרים בהם מוסכם בין הדיירים – כהחלטה שמופיעה בספר ההחלטות המנוהל ע"י נציגות הבית המשותף, שהחלטות ספציפיות (שבעיקרו משפיעות באופן מהותי על חיי הבית המשותף), ייקבעו על פי רוב מיוחד. (בדומה להחלטה על הצמדת חלק מהרכוש המשותף, שהוזכר לעיל).

כאמור, נציגות הבית המשותף גם קובעת את גובה תשלומי ועד הבית עבור כל הדיירים, הדרושים לתשלום הוצאות האחזקה והתפעול של הרכוש המשותף. במקום בו לא קיימת החלטה אחרת בתקנון מוסכם, קובע התקנון המצוי בחוק המקרקעין, כי כל דייר יישא בהוצאות אחזקת הבית המשותף ביחס של שטח רצפת דירתו לשטח כל הדירות בבית המשותף. בעניין זה הובאו בפני בתי המשפט מחלוקות רבות, כאשר דיירים קבלו על ההחלטה לחייבם בדמי ועד בית בשיעור שווה לדירות גדולות הרבה יותר.

כמו כן, התגלו מחלוקות רבות בנושא תשלום ועד הבית, בין דיירים שביקשו שלא לשאת בהוצאות ניהול ואחזקה של רכוש משותף שאינם עושים בו שימוש, ונקבע, בין היתר בע"א 2876/00 (מחוזי ת"א) נציגות הבית המשותף נגד משה רבני, כי שיעור ההשתפות בהוצאות אחזקת וניהול הרכוש המשותף אינו נגזר בהכרח באופן ישיר מאופן וכמות ההנאה המופקת ע"י כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, וייתכנו מקרים בהם דייר מנוע מלעשות שימוש במקום כלשהו, מסיבה זו או אחרת, ובכל זאת יחוייב בתשלום ההוצאות בגין אחזקת אותו מקום.

5. פתרון מחלוקות בבית משותף

מטבע הדברים, במקום בו מתגוררים דיירים רבים, קיימות סוגיות רבות המצריכות בירור והחלטה משותפת, שכן לולא קביעת מסגרת מוסכמת של התנהלות הבית המשותף, יהיו חיי כל הנוגעים בדבר בלתי פשוטים, וכל החלטה שוטפת – ולו הפשוטה ביותר, לדוגמה, בעניין ניקיון חדר המדרגות – תעורר מייד ריב ומדון בין הדיירים, שחלקם יבקשו לשלם לספק בגין עבודות הניקיון, וחלק אחר דווקא יעדיף שלא לנקות כלל.

מרבית המחלוקות המתגלעות בין דיירי הבית המשותף באות על פתרונן בדרכי נועם ושלום, או באמצעות החלטות נציגות הבית המשותף. ואולם, קיימים מקרים לא מעטים, בהם קיימת מחלוקת שדרכי הפשרה אינן מסייעות לפתרונה, ובמצב כזה פונים הצדדים החלוקים לגוף אשר תפקידו על פי החוק, הינו, בין היתר, פתרון סכסוכים ומחלוקות הנוגעות לבית המשותף. גוף זה מוכר כמפקח על הבתים המשותפים.

מוסד המפקח על הבתים המשותפים הינו מוסד שבראשו עומד המפקח על הבתים המשותפים, הזוכה למעמד של שופט בבית משפט שלום, ובין תפקידיו המגוונים והחשובים, קיים גם תפקיד המכריע במחלוקות המובאות אליו.

ההליכים המתנהלים בפני המפקח על הבתים המשותפים מהווים הליכים המתנהלים בפני ערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין, ועל החלטת המפקח ניתן לערער כשם שמערערים על החלטת שופט בבית משפט השלום, לבית משפט המחוזי.

למעשה, מהווה המפקח על הבתים המשותפים ערכאה שיפוטית שמטרתה להביא לפתרון מחלוקות וסכסוכים בין דיירי הבית המשותף, וכל זאת מתוך היכרות והבנה מעמיקה של היושבים כמפקחים את מערכת הבית המשותף, את מערך האינטרסים, לצד הוראות החוק.

6. סיכום

במאמר זה לא התיימרנו לסכם את כל סוגיית הבית המשותף, שהינה סוגייה דינמית ביותר, המתחדשת חדשות לבקרים, עם העדכון והקידמה המלווים את חיינו, ובפרט עם התמורות החלות במבנה הבתים המשותפים.

יחד עם זאת, ניסינו במאמר זה לעמוד על חלק מהנקודות המהותיות יותר בחיי ובהתנהלות הבית המשותף, ולהביא בתמצות את ההתנהלות הנכונה של הבית המשותף.

הבית המשותף מהווה נדבך חשוב ביותר בחוק המקרקעין, ומעת לעת זוכה להתחדשות ולרענון בעקבות פסיקות של בתי המשפט, אשר מכריעות בסכסוכים העולים מחיי הבית המשותף.

ניתן לראות בסוגיית הבית המשותף מערכת משולבת של זכויות קניין לצד חיי שיתוף, ומעת לעת מתעוררות מחלוקות הנוגעות לשני מסלולים אלה.

כיום קיימת מגמה בקרב נציגויות בתים משותפים רבות, של קבלת שירותי ייעוץ וייצוג משפטי ע"י עורכי-דין הבקיאים בתחום זה, ולדעתי אין ספק שמגמה ברוכה זו מסייעת בפתרון המחלוקות בין הדיירים בטרם מגיעות לפסים שליליים ואף לערכאות, ובאות במרבית המקרים על פתרונן בשלב מוקדם יותר, לרווחת ולטובת כולם.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116