תמ"א 38

האם תמ"א 38 חלה על כל מבנה שהוא?

10/10/2012   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תמ"א 38  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במאמר הראשון עמדנו על הטעמים העומדים ביסוד תכנית המתאר הארצית 38, שנועדה לשפר את עמידות מבנים מפני רעידות אדמה בישראל, ומעט על ההטבה המרכזית שמעניקה התכנית לבעלי הדירות שמבקשים לפעול מכוחה, ולחזק את ביתם.

 

לכאורה, ניתן לחשוב שאין כל סיבה להמתין, ועל כל בעל דירה אחראי לפנות עוד היום לקבלן לצורך תחילת עבודות החיזוק. שהרי אין אדם שלא יבקש לממש זכות לשיפור תנאי מחייתו ובטיחותו, מבלי לשלם בעדם?

 

עם זאת, התכנית אינה חלה על כל מבנה באשר הוא, וקיימות בה הוראות שמוציאות סוגי מבנים מתחולתה.

 

ואלה הם:

 

מבנים בלתי מאויישים בקביעות. להבדיל מבתי מגורים או מבני תעשיה פעילים.

 

מבני מגורים בני שתי קומות ומטה, שבנויים על 400 מ"ר או פחות מכך.

 

בניינים שכפופים לצו הריסה סופי וחלוט מבית המשפט.

 

לפיכך, בטרם ימהרו בעלי דירות לפנות לקבלנים ולתכנן תכניות על עליית ערך דירותיהם, עליהם לבחון תחילה האם בית מגוריהם מתאים ועומד בדרישות התכנית, והאם יש כלל בסיס להתקשרות עם קבלן.

 

 

 

 נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

נקודות מהותיות בחוזה קבלן לביצוע עבודות חיזוק לפי תמ"א 38

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תמ"א 38  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כפי שנכתב במאמרנו הקודם, בטרם יפנו בעלי דירות להתקשר עם קבלן לביצוע עבודות חיזוק ושיפור בניין מגוריהם לפי הוראות תמ"א 38, עליהם לשים לב למספר נקודות מהותיות שיצוינו בחוזה ובתנאי התקשרותם עם הקבלן.

 

ואלה הנקודות העיקריות:

 

זהות הקבלן

 

מעבר לבדיקה המעמיקה שיש לבצע על אודות הקבלן, יכולותיו הפיננסיות וניסיונו בביצוע פרוייקטים דומים, על הקבלן לפרט בחוזה את פרטיו האישיים, גם אם מדובר בחברה בע"מ, את כתובתו הפרטית וכתובת החברה, וכל פרט מזהה אחר על החברה ועליו באופן אישי.

 

מוצע גם לדרוש מהקבלן להוסיף התחייבות אישית לביצוע עבודות החברה הקבלנית, למניעת מצבים בהם החברה נקלעת לקשיי נזילות, ובעליה נעלם או משתמש בקיומה של החברה על מנת להתחמק מהתחייבויתיה כלפי בעלי הדירות.

 

פירוט עבודות הבניה

 

יש לדרוש מהקבלן להגדיר ולציין ביתר פירוט את כלל העבודות שיתחייב לבצע, לרבות פירוט עבודות השיפוץ, עבודות החיזוק, ההרחבות, הצבת מעלית, שיפור פני הגינה ויתר שטחי הרכוש הציבורי וכדומה, ובכלל זה לדרוש פירוט של חומרי הבניה שיעשה בהם שימוש, או לכל הפחות לדרוש שימוש בחומרי בניה מאיכות מעולה.

 

כן יש לדרוש מהקבלן לפרט את לוח הזמנים לביצוע כלל העבודות. לכך קיימת חשיבות רבה לאור העובדה, שבמרבית המקרים, עבודות השיפוצים מתבצעות כאשר בעלי הדירות מתגוררים בבניין, ותקופה זו מלווה באי נוחות בלתי מבוטל.

 

מוצע גם להגדיר סנקציות שיוטלו על הקבלן במידה ולא יעמוד בלוח הזמנים. סנקציות לדוגמה, הן קנסות בגין איחורים, מימוש ערבויות שיפקיד הקבלן בידי בעלי הדירות להבטחת איכות וטיב העבודות, וכדומה.

 

תנאים להענקת הטבות לקבלן

 

מאחר וביצוע עבודות השיפוץ מיטיבות מאוד גם עם הקבלן, במתן זכויות לבניית דירות על גג הבנין, מוצע לחייב את הקבלן להתחיל בבניית הדירות על הגג רק לאחר השלמת כלל עבודות החיזוק והשיפוץ לשביעות רצון הדיירים ובהתאם להוראות החוק, ולא קודם לכן.

 

ערובות מהקבלן לקיום התחייבויות

 

בכדי להבטיח את קיום התחייבויות הקבלן, מוצע לחייב את הקבלן להפקיד ערבויות ביצוע וטיב בידי בעלי הדירות (או ביד נציגות הבית המשותף), כתנאי לתחילת העבודות על ידו.

 

סכומן של הערובות ייקבע במשא ומתן עם הקבלן על יסוד היקף העבודה המתוכננת והנזקים שעלולים להיגרם במידה ולא יעמוד הקבלן בהתחייבויותיו במועדן.

 

כן מוצע, להחתים את הקבלן על כתב ביטול הערת אזהרה וויתור על כל זכות במקרה שלא יקיים את התחייבויותיו וישלים את הבניה. במקרה שכזה, יהיו רשאים בעלי הדירות לבטל את התחייבותם למכור לקבלן את זכויות הבניה ולהשיבן אליהם.

 

בנוסף, יש לעמוד על כך שהקבלן יבטח את העבודות שיבצע מפני כל נזק, ובפרט נזק שעלול להיגרם לבאי הבניין או לסביבתו כתוצאה מהעבודות, כאשר המוטבת הראשית והראשונה בפוליסה תהיה נציגות הבית המשותף.

 

חיובים במיסים ואגרות

 

מטבע הדברים, העסקה שנעשית עם הקבלן בעצם, בויתור לטובתו על זכויות בניה בבית המשותף, מהווה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. על כן, יש להכליל בגוף החוזה עם הקבלן את התחייבותו לשאת בכל ההוצאות מכל סוג שהוא שתידרשנה לצורך ביצוע העבודות, ובכלל זה בעלות הכנת הבקשה להחלת תכנית המתאר על הבניין, בתשלומי האגרות וההיטלים השונים, וכמובן בעלויות המיסים שיוטלו על הצדדים לעסקה עם הקבלן.

 

כמו כן, ניתן לחייב את הקבלן לשאת בעלויות תיקון צו הבתים המשותפים ביחס לבניין לאחר ביצוע והשלמת העבודות, ולשאת בכל עלות שתידרש לצורך כך, לרבות עלויות עוה"ד שיטפלו ברישום.

 

 

קיימות נקודות נוספות, חלקן מהותיות, המצריכות ליבון ויחס מצד הצדדים לחוזה בין בעלי הדירות והקבלן, שחלקן נוגע לאופן ביצוע העבודה ואחריות הקבלן להעברת מיקום מערכות הבנין השונות, חלקן נוגע לאיכות וטיב חומרי הבניה בהם יעשה הקבלן שימוש, ועוד. אולם בסקירה זו קצרה היריעה מלעמוד על כולן, ולצורך כך יש להיוועץ באנשי מקצוע ובראשם בעו"ד שבקיאים בתחום, בכדי להבטיח את ביצוע העבודות באופן המהיר והמקצועי ביותר מצד הקבלן.

 

 

 

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מהי תמ"א 38 ?

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תמ"א 38  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבות דובר ומדובר על תכנית המתאר הארצית מספר 38, וחדשות לבקרים קמות חברות ויזמים שתכליתם ליזום פרוייקטים ליישום הוראות התכנית.

היזמים הנמרצים הפועלים בתחום פונים לדיירי בתים משותפים, ומציגים בפניהם את האפשרויות הגלומות ביישום התכנית (בגרסאותיה השונות) על בתי מגוריהם באור יקרות ובפנים מחייכות, מבלי לפרט מה למעשה כוללת התכנית, וכיצד תשפר ותיטיב – אם בכלל -  עם דיירי הבתים המשותפים.

אז מהי התכנית בעצם?

במסגרת היערכות הרשויות, ובראשן ממשלת ישראל לאפשרות של רעידת אדמה הרסנית בישראל, נולד הצורך בחיזוק המבנים הקיימים, בפרט אלה שהוקמו בראשית המדינה על פי סטנדרטים בטיחותיים נמוכים מאלו המקובלים כיום. לפיכך החליטה ממשלת ישראל לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ששמה תמ"א 38.

מטבע הדברים, יישום הוראות התכנית מצריכה השקעת משאבים ניכרים, בפעולות חיזוק המבנים. לצורך כך, ועל מנת להמריץ את יישומה הן מצד בעלי הדירות והין מצד הקבלנים, החליטה הממשלה על מתן תמריצים שונים למבקשים לקיים את הוראותיה, בחיזוק המבנים.

בין היתר, קובעת התכנית, כי בעלי דירות שיחזקו את ביתם מפני רעידות אדמה לפי הוראות התכנית, יקבלו במסגרתה אישור לבניית דירות נוספות בבניין. דירות אלה יהוו תגמול לקבלן מבצע התכנית לצורך ביצוע העבודות מבלי שבעלי הדירות יידרשו להכניס יד לכיסם ולשלם בעד עבודת הקבלן. כך למעשה, העניקה המדינה את התמורה בה יידרשו בעלי הדירות לשאת לצורך תשלום לקבלן מבצע העבודה, ולכאורה כולם מרוויחים. האמנם כך?

לצורך ביצוע עבודות שיפוץ ובניה מכוח תמ"א 38, נחתם בין דיירי הבניין וקבלן הסכם. מטבעו, כל הסכם יכול שייעשה באופן חופשי ולא בהכרח קיימת זהות בין כל החוזים. ואולם במרבית המקרים, יתחייבו בעלי הדירות כלפי הקבלן המבצע להעביר לקבלן את זכויות הבניה הקיימות להם, על פי רוב בגג הבניין, עליו יבנה הקבלן דירות נוספות שאותן יוכל למכור בעצמו, ולממן את עלויות השיפוץ וחיזוק הבניין, לצד רווח שעשוי להיות נאה.

מנגד, יתחייב הקבלן בפני בעלי הדירות לבצע עבודות לחיזוק עמידות הבניין מפני רעידות אדמה, בהתאם להוראות התכנית ותקנות התכנון והבניה, להוסיף מעלית לבניין וחדרי ממ"ד לכל דירה קיימת בבניין, לשפץ ולשפר את מראה חדרי המדרגות והמבואה לבניין, וכן לבצע עבודות לשיפוץ חזית הבניין, חדר האשפה.

קיימת אפשרות בחוזה עם הקבלן, להרחבת מרפסות בדירות הבניין, שיפור גינת הבניין, ואף להרחיב דירות קיימות (תוספת ממ"ד), כאשר כל ההסכמות הללו מעוגנות בחוזה עם הקבלן הנבחר. כאמור, כל חוזה ותנאיו.

שורת ההטבות הללו להם זכאים בעלי דירות בשיפוץ הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38 עשויה להעלות את ערך דירותיהם בשיעור ניכר, ולעתים אף ב- 25%. כל זאת, מבלי שאיש מבעלי הדירות מוציא במישרין מכיסו ולו ש"ח אחד בלבד.

במאמרים הבאים נעמוד על הוראות התכנית הראשונית, אלה שבאו בעקבותיה, בתיקונים שונים שנעשו בה, ונעמוד על ההטבות שגלומות בה, לכל הצדדים המעורבים.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116