דיני מושבים

שיקולי בית המשפט בקביעת הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק

4/12/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

על פי הדין, כאשר הולכים לעולמם בעלי זכויות במשק חקלאי, וככל ולא מונה בן ממשיך, הזכויות בנחלה יועברו לבן (או בת) של בעלי הזכויות, המוכן והמסוגל לקיים את המשק.

סעיף 19 ג (3) לחוזה השכירות (משבצת דו-צדדי) {להלן: החוזה הדו צדדי"} קובע כדלקמן:

"במקרה פטירתו של חבר האגודה, תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השימוש במשק שבשימושו המהווה נחלה….. (3) לא הניח המנוח בן זוג, אך הניח יותר מילד אחד, תעבורנה כל זכויות השימוש שלו במשק רק לאחד מביניהם המוכן ומסוגל לקיים את המשק. באין הסכמה בין הילדים מי מהם מוכן ומסוגל לקיים את המשק, יחליט בכך בית המשפט"

כיצד קובע בית המשפט מי הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק?

בתמ"ש (ת"א) 80170/96 אפרים גולדשטיין נ' אהרון גולדשטיין (פורסם בנבו), קבע כב' השופט גייפמן בסעיף 9 לפסק דינו מבחן מצטבר לבחינת שאלת המוכן והמסוגל:

"נתחיל דיונינו בהוראת סעיף 19 ג. (3) להסכם המשבצת. בתחרות בין האחים קובע הסכם המשבצת מבחן מצטבר של מוכנות (מבחן סובייקטיבי) ושל מסוגלות לקיים את המשק (מבחן אובייקטיבי).ב

מבחן מצטבר זה אומץ גם בסעיף 114 לחוק הירושה.

באשר למבחן האובייקטיבי של מסוגלות לקיים את המשק, כיום עם חידושי הטכנולוגיה המודרנית – אין צורך בעבודה פיזית קשה במשק, וניתן גם להיעזר בפועלים.

היינו, קביעת הבן המוכן והמסוגל אינה מותנית ביכולת היורש לעבוד עבודה פיזית וקשה במשק כאשר ניתן להיעזר בפועלים / בני משפחה.

בתמ"ש 30318-02-10 ג.י. נ' נ.י. ואח' (פורסם בנבו), קבע בית המשפט (כבוד השופט אסף זגורי) מספר שיקולים מרכזיים לקביעת "הבן המוכן והמסוגל":

  • ·               עיסוק קודם ונוכחי בחקלאות.
  • ·               ניסיון בהפעלה של המשק.
  • ·               הפעלת המשק לאחר פטירת ההורים, ומניעת הזנחת המשק.
  • המשכיות בהפעלת המשק גם לאחר פטירת ההורים (ולא הפסקת החקלאות ועשיית שימוש מסחרי במקום).

ובלשון בית המשפט:

"הנה הזדמנות הפז של התובע להוכיח שהוא הבן היחידי שיכול  לקיים את המשק מוחמצת על ידו בזמן אמת. אביו נפטר והוא יכול היה לקיים את מטע הלימונים במקומו. אך מה עשה התובע? הוא הזניח כליל הטיפול במטע עצי הלימון, עקר אותם ובמקום מטע עצי לימון הכניס לשטח הנחלה מיכלים ומשאיות"

  • ·               מגורים במשק, או כוונה להתגורר במשק.
  • ·               חברות באגודה.
  • יכולת וכוונה לקיים את המשק.
  • ·               אי כוונה/רצון למכירת המשק.
  • הרשאה/פסילה על הסף מלקבל זכויות שימוש במשק.

לדוג', בעלות בזכויות במשק אחר פוסלת על הסף אפשרות קבלת הזכויות במשק בהיות הדבר מנוגד להנחיית סעיף 6 להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל.

  • ·               מתן תוכנית לקיום המשק החקלאי.

שיקול נוסף לקביעת הבן המוכן והמסוגל נקבע בת.ע. 519/91 מכלוף נ' מחלוף (פורסם בנבו), והוא: האם יסכים המושב לקבל כל אחד מהצדדים כחבר באגודה.

בתמ"ש 7955-05-10 י.ר. נ' ע. ש. ואח', קבע בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע (כבוד השופטת רותם קודלר עיאש) מי הבן המוכן והמסוגל, בהתבסס על שני פרמטרים:

א.        היות אחד הבנים מקובל על "מרבית" היורשים.

ב.         הסכמת אותו הבן לפצות את יתר היורשים, דבר המהווה לכאורה את רצון האם כאמור בצוואתה.

לגישת כותב המאמר, נימוקי בית המשפט הנכבד קמא לקביעת הבן המוכן ומסוגל אינם יכולים לעמוד.

ראשית, קביעת "הבן המוכן והמסוגל" אינה נקבעת באמצעות 'הצבעה' בין היורשים. עקרון "שלטון הרוב" אינו יכול להוות שיקול בקביעת הבן המוכן והמסוגל.

זאת ועוד, קביעת ה'בן המוכן והמסוגל' ע"פ רצון רוב היורשים מאיינת את לשון החוזה הדו צדדי וכוונת בעלת המקרקעין (רשות מקרקעי ישראל), וכן את המבחנים שפותחו בפסיקה במהלך עשרות שנים לקביעת הבן המוכן והמסוגל.

שנית, הסכמת האח לפצות את אחיו אינה יכולה להוות שיקול, שכן, בחוזה דו צדדי כלל לא קיימת חובת פיצוי, ועל כן "מוכנותו" של האח לפצות את אחיו, אינה רלוונטית לשאלת הבן המוכן ומסוגל לקיים את המשק.

בית המשפט נקלע לשגגה עת השליך מהמצב המשפטי החל בחוזה תלת צדדי אשר מפנה לסעיף 114 לחוק הירושה, ובו קבועה חובת פיצוי על הבן המוכן והמסוגל {ראו גם ת.ע. 519/91 מכלוף נ' מחלוף (פורסם בנבו)},

לסיכום, בקביעת הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב, ובית המשפט מתחשב בכל הגורמים המפורטים במאמר זה.

יחד עם זאת, היות אחד הבנים בקיא ובעל ניסיון בהפעלת המשק אינו ערובה למינויו כבן המוכן והמסוגל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם רשות מקרקעי ישראל רשאית לתבוע פיצוי מבעל נחלה בגין השכרת מבנים?

17/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בשנה האחרונה החלה רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות" או "רמ"י") לתבוע בעלי זכויות במשקים חקלאיים לפיצוי כספי עצום (דמי שימוש, דמי הסכמה, עשיית עושר, הפרת חוזה) בגין השכרת מבנים ו/או מחסנים בתחומי המשק החקלאי לצד שלישי (גם לבני משפחה).
גובה הפיצוי הנתבע ע"י הרשות הנו כ-6% משווי המשק לשנה, במכפלת השנים שהנכס הושכר. סכום התביעה משתנה ממשק למשק והוא עשוי להגיע למיליוני שקלים!!!
לטענת הרשות, בהתאם לחוזה השכירות שבין האגודה החקלאית במושב ובין רשות מקרקעי ישראל {חוזה דו צדדי או חוזה תלת צדדי (במידה וגם הסוכנות הנה צד לחוזה) – להלן: "הסכם המשבצת"} הרשות היא בעלת הזכויות הבלעדית בנכס/משק חקלאי, וחתימתה והסכמתה מראש ובכתב נדרשת לכל בניה, שימוש, השכרה וכו'.
הרשות מבססת את זכותה לקבלת הפיצוי על שלושה מקורות:

מקור ראשון – הוראות הסכם המשבצת, ובעיקר סעיפים 3 ו-19 הקובעים כדלקמן:
3. מטרת השכירות הנה:
א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד.
ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד.
ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן.
ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם.
19. מבלי לפגוע מהאמור בחוזה זה, מוסכם בזה כי:
א. אסור לחבר אגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה.
ב. אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך. העברה ו/או מסירת זכויות השימוש כאמור דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה.

מקור שני – החלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר "בבסיסן עומד כוחו של בעל קרקע לקבוע מתוקף זכותו הקניינית מה ייעשה ומה לא ייעשה במקרקעיו"
לפי החלטה 1265 ניתן לאשר פעילות לא חקלאית (פל"ח) בתחום 2.5 הדונם המיועדים למגורים, בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר ובאישור מראש של רמ"י, המותנה בתשלום דמי שימוש ראויים. אולם, השכרת מבנה לצד שלישי אסורה בכל מקרה, בין אם לצרכי פל"ח ובין אם לצרכים אחרים.
אפשרות ההשכרה שהייתה קיימת בעבר מכח סעיף 5 להחלטה 1101 בוטלה ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1265, וזאת בהתאם לפסיקת בג"צ בפרשת פורום הערים העצמאיות (בג"צ 1027/04, פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח' (מיום 9.6.2011), פורסם בנבו).
מקור שלישי – חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) תשכ"ז – 1967
השכרה, לטענת הרשות, מהווה "שימוש חורג" בקרקע חקלאית.
לטעמי, לא מובנת הסתמכות הרשות על חוק זה, שכן, חוק זה מתייחס לקרקע חקלאית בלבד, ובכל מקרה הסנקציה תהא הפקעת אותה קרקע חקלאית שנהגו בה שימוש חורג, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
זאת ועוד, סעיף 2 לחוק זה מאפשר הכשרת שימוש חורג בהיתר מאת שר החקלאות.
כך או כך, הרשות אינה צד לביצוע הוראות החוק אלא משרד החקלאות.

האם חוזה המשבצת, חוק ההתיישבות החקלאית והחלטות המנהל מאיינים את זכותו של בעל זכויות במשק חקלאי להשכיר מבנים?
האם רשות מקרקעי ישראל רשאית לתבוע פיצוי כספי מבעל הנחלה עבור שנים רבות?
כיצד יכול בעל הנחלה להתמודד עם תביעת המנהל?

הסכם המשבצת כחוזה אחיד – פרשנות מוטעית של הרשות לעניין חבות בעל הזכויות בנחלה
הסכם המשבצת נוסח באופן בלעדי ע"י הרשות, נוסחו זהה בכל ההסכמים שבין הרשות והאגודות החקלאיות השונות, ההסכם מוגש לחתימת האגודות החקלאיות כמות שהוא מבלי יכולת לשנות מהנוסח הקיים. ככל והאגודה לא תחתום עליו בנוסח המקורי, היא לא תקבל שירותים מהרשות.
הסכם המשבצת הנו חוה אחיד בהתאם להגדרת המונח בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג – 1982.
פרשנות הרשות לסעיפים 3 ו-19 להסכם המשבצת הנה כוללנית ומוטעית. סעיפים אלו אינם דנים באיסור שימושים חורגים ו/או באיסור השכרת מבנים, אלא באיסור העברת זכויות השימוש של בעל הזכויות במשק.
לא בכדי נוקט הסעיף בלשון רבים, שכן האיסור הוא על העברת מלוא הזכויות במשק ולא על איסור שימוש חורג/השכרת מבנים. כך גם הסנקציה המצוינת בסעיף ולפיה, העברת זכויות השימוש מהווה העברת זכויות חכירה/בר רשות (המקנה לרשות, לכאורה, זכות לפיצוי).
הרציונאל של סעיף 19 הנו שהרשות משמשת מעין "טאבו", וכל העברת זכויות במשק טעונה אישור הרשות.
פרשנות הרשות, כי סעיף 19 אוסר שימושים חורגים ו/או השכרת מבנים במשק הנה תנאי מקפח לפי הגדרתו בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים ויש לבטלו.
כך גם פרשנות הרשות המתירה לרשות לתבוע דמי הסכמה מהמתיישב הנה תנאי מקפח ואינה סבירה.

בעל הזכויות במשק חקלאי אינו חתום על חוזה המשבצת
הסכם המשבצת הנו חוזה הנחתם בין הרשות ובין האגודה החקלאית (כאשר בחוזה המשולש – הסוכנות היהודית מהווה אף היא צד לחוזה).
בעלי הזכויות והמחזיקים במשקים החקלאיים הנם במעמד של ברי רשות בלבד, והם אינם חתומים על ההסכם.
הרשות אינה מוכנה להתקשר בחוזה חכירה ישיר בינה ובין בעלי הזכויות במשקים החקלאיים, ועומדת על כך שחוזה החכירה יהא בינה ובין האגודות בלבד.
כעת, הרשות מנסה להיפרע מחברי האגודות על בסיס הסכם המשבצת, כאשר חברי האגודות כלל אינם חתומים עליו.
מה עניין הוראות ואיסורים על חברי אגודה בהסכם אשר כולו בין הרשות ובין האגודה? כיצד יש בכוחו של חוזה בין שני צדדים לחייב צד שלישי אשר אינו צד לחוזה וכמובן אינו חתום עליו?
סמכותה של הרשות ליתן סנקציות כנגד בעלי זכויות במשקים שאינם חתומים על החוזה מוטלת בספק.

בג"צ 1027/04 לא פסל באופן מוחלט השכרה לצד שלישי – אלא ביטל החלטה שהתירה באופן גורף השכרת מבנים.
סעיף 5 להחלטה 1101 אשר הכיר בהשכרה לפל"ח, בוטל ע"י רשות מקרקעי ישראל בהחלטה 1265 מיום 29.10.2012, בטענה, כי הביטול נעשה בהתאם לפסק דינו של בית המשפט הגבוה לצדק (בג"צ 1027/04, פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח', פורסם בנבו).
אולם, ביטול סעיף 5 ע"י בג"צ נקבע לאור העובדה שהחלטת הרשות להתיר השכרת שטחים לפל"ח הייתה גורפת, והתירה השכרת מבנים לצדדים שלישיים ללא דיון ממצה וללא מתן משקל מספק לשיקולים נגדיים. הרשות החמיצה שיקולים רלוונטיים, לא העניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ולא איזנה ביניהם, ומשכך היא חורגת ממתחם הסבירות.
כך לדוגמא, הרשות לא התייחסה לחשש המוגבר המלווה את התרת ההשכרה מפני תופעה של פרבור (ס' 103-100 לפסק-הדין).
כך לדוגמא, הרשות לא נתנה משקל לתכלית שבעטיה הותרה הקמת תעסוקה לא חקלאית (לבעל הנחלה עצמו) מלכתחילה (ס' 104-105 לפסק הדין).
וכך קבעה כבוד השופטת ארבל בפסק הדין (בג"צ 1027/04):
"בטרם קיבלה את החלטתה, לא עמדה הוועדה על שאלות כגון: מהו היקף שטחי התעסוקה והמסחר שיתווספו בעקבות התרת ההשכרה בכל מחוז; מהו היקף הבנייה הבלתי חוקית הקיימת עתה (שהרי על יסוד אותה בנייה נומקה התרת ההשכרה); מה תהייה ההשפעה של צעד מעין זה על שטחי התעסוקה והמסחר המתוכננים בכל מחוז, מבחינה תכנונית, כלכלית וחברתית וכיוצא באלה.
בכך נפל פגם בכל אחד מהשלבים שנקבעו בעניין יורונט: הרשות (ותהיה זו ועדת הבר או המועצה) נמנעה מלאסוף את הנתונים הדרושים, עניין המונח לפתחה ומצוי באחריותה; לא בחנה מהם הנתונים הרלוונטיים לשם קבלת ההחלטה, וביססה את החלטתה על יסוד תשתית בלתי מספקת.
הקושי הכרוך בהתנהלות זו בולט במיוחד, נוכח העובדה שבין החומרים שעמדו בפני הוועדה הייתה חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה שהתריעה, כאמור, מפני תופעת הפרבור תוך שימת דגש מיוחד על הבעייתיות הכרוכה בהשכרה.
כפי שהוסבר, ועדת הבר אמנם בחנה מידע וחומרים שונים ובכלל זה דו"חות עבר שנכתבו בסוגיה, החלטות מועצה וסקירות שונות, והאזינה לעמדותיהם של גופים שונים שלהם נגיעה בעניין.
עם זאת, הגעתי לכלל מסקנה כי – מהטעמים שצוינו – ההחלטה בשאלת ההשכרה לא נסמכה על תשתית מוצקה במידה מספקת "שרשות סבירה הייתה מסתמכת עליה לצורך קבלת ההחלטה הנדונה"
בג"צ קבע (סעיף 99-98) כי ניתן למנות שורה של שיקולים טובים – שחלקם הובאו על-ידי הצדדים – לתמיכה בהסדר המתיר השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, אלא, שההחלטה להתיר השכרת השטחים המיועדים לתעסוקה לא חקלאית לבעלי הזכויות בנחלה אינה מעניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ואינה מאזנת כהלכה ביניהם, ומשכך, היא חורגת ממתחם הסבירות.
בג"צ לא פסל פסילה מוחלטת את עצם אפשרות ההשכרה לפל"ח
כבוד השופטת ד"ר איריס סורוקר קובעת בת.א. 40611-03-10, מינהל מקרקעי ישראל נ' ניסים אשכנזי ואח', כי בית המשפט לא פסל דיון מחודש וענייני באפשרות של השכרה במקרים מתאימים, "תוך מתן משקלות לשיקולים הנחוצים, וקביעת גבולות ומגבלות שיבטיחו את האיזון הראוי". בג"צ הנחה את המנהל, בסעיף 106 לפסק דינו, בדבר מערכת השיקולים שעליו להתחשב בה.
כבוד השופטת סורוקר קבעה עוד כדלקמן:
"המפתח להחלטה ראויה ומאוזנת נמצא בבירור הנתונים הקונקרטיים ומציאת האיזון המתאים בין השיקולים הנוגדים. בתוך כך, בית המשפט הכיר באינטרס לדאוג לפרנסתו של בעל הזכויות בנחלה ולביטחונו הסוציאלי, כשיקול רלבנטי שיש להתחשב בו במצרף השיקולים הכולל.
"אכן, אפשר שגילם או מצב בריאותם של חלק מן החוכרים מכתיב מצב שבו השכרת המבנים היא הדרך היחידה עבורם לממש את זכותם להקים תעסוקה לא חקלאית בנחלה. אין להתעלם מקושי זה, אך שקילתו צריך שתיעשה נוכח יתר השיקולים האמורים, ותוך איזון ביניהם"
הנה כי כן, בית המשפט הגבוה לצדק פסל את סעיף 5 להחלטה 1101 משום שסעיף זה התיר השכרה באופן גורף וללא יצירת איזון בין שיקולים רלבנטיים. בית המשפט לא פסל את עצם האפשרות להתיר השכרה לפל"ח, היה וזו תימצא מוצדקת וראויה במקרים מתאימים, ולאחר שיישקלו מלוא השיקולים הראויים וייערך האיזון ביניהם. בית המשפט אף מנה שיקולים רלבנטיים שיש לשקול: השחיקה הכללית באופייה החקלאי של ההתיישבות; הצורך להבטיח את פרנסתו ובטחונו הסוציאלי של בעל הנחלה; תופעת הפרבור וחסרונותיה ביעד המדובר; היקף שטחי התעסוקה הלא חקלאית במחוז הרלבנטי; כמו גם היקף הבניה הבלתי חוקית במחוז, וההשלכות הכלכליות והחברתיות הצפויות ממתן היתר". (ההדגשות אינן במקור – ר.א)
רשות מקרקעי ישראל חוטאת בכך שהיא דוחה על הסף את עצם אפשרות ההשכרה מבלי שהיא בוחנת את השיקולים השונים ואת הנתונים המיוחדים שבכל מקרה ומקרה כפי שהנחה בג"צ.
הרשות מתעלמת מהשיקולים האישיים המועלים ע"י בעלי הזכויות במשקים, כגון: גיל בעל הזכויות בנחלה ותוחלת חייו, מצבו הבריאותי והנפשי, מצבו משפחתי, עבר תעסוקתי ויכולות הפרנסה, קיומה של פנסיה ומקורות הכנסה, הסיבה להפסקת החקלאות במושב/במשק, יכולתו של בעל הזכויות להתפרנס מחקלאות (האם מיקום המשק החקלאי וגודלו מאפשרים לקיים במשק פעילות חקלאית רווחית), מטרת השימוש החורג/השכרת המבנה (האם בעל הנחלה מבקש להפוך את המקרקעין לנדל"ן מניב או שההשכרה משמשת אותו או שהוא מבקש לפרנס עצמו בכבוד בערוב ימיו).
הרשות לא לוקחת בחשבון שיקולים כלליים הנוגעים לאגודה החקלאית, כגון: מיקום המושב (כך לדוגמא למושבים שאינם ממוקמים בקרבת ערים אין השפעה על תופעת הפרבור), היקף הפעילות הלא-חקלאית במושב וכו'.
כבוד השופטת ד"ר איריס סורוקר קובעת בת.א. 40611-03-10 (לעיל), כי על הרשות להתחשב בתועלת הכלכלית ההדדית הצומחת מהשכרת המבנים.
"היה ולא יושכר, ניתן להניח כי יעמוד בשממונו, בה בעת שהנתבע מחוסר ההכנסה ייאלץ להיעזר בקצבאות של המוסד לביטוח לאומי. לעומת זאת, השכרתו מניבה הכנסות המפרנסות את הנתבע, והמנהל עשוי אף הוא ליהנות מהן באמצעות גביית דמש"ר".

תביעה לפיצוי בגין תקופת עבר הנה חסרת תום לב
רשות מקרקעי ישראל לא נמנעה בעבר (לא בחוזה המשבצת ולא בהחלטות המנהל) מלהכיר בהשכרת מבנה בנחלה לצד שלישי, לשימוש שאינו חקלאי.
ההיפך הוא הנכון.
סעיף 5 להחלטה 1101 מיום 27.3.2007, שעניינו "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה", הכיר בהשכרה לפל"ח, ובלשון הסעיף:
"השכרה
בעל זכויות אשר ביצע עסקה לתעסוקה לא חקלאית ל-49 שנה על פי תכנית בתוקף, ושילם בגינה דמי חכירה מהוונים בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, יהיה רשאי להשכיר, בשכירות בלתי מוגנת, את השטח הבנוי/המוסב המשמש בפועל לתעסוקה לא חקלאית, אך לא יהיה רשאי למכרו ו/או לפצלו מתוך הנחלה".
סעיף 5 להחלטה 1101 בוטל אמנם בהחלטה 1265 מיום 29.10.2012, אולם, הגשת תביעה ע"י הרשות לפיצוי בגין תקופה קודמת ליום 29.10.12 הנה, לכשעצמה, חסרת תום לב.
לסיכום, הננו ממליצים להכשיר מוקדם ככל האפשר את הבניה הבלתי חוקית במשק החקלאי ולהסדיר מיידית את השימושים החורגים בנחלה.
מיד עם קבלת מכתב דרישה מרשות מקרקעי ישראל, מהרו להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות על מנת שילווה וידריך אתכם בהתנהלות מול הרשות, ועל מנת שינסה להגיעה להסכמות עם הרשות, דבר שעשוי לחסוך לכם כספים רבים, הליכים משפטיים (ולעיתים אף פליליים) ועגמת נפש.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם בעל משק עזר הנו חבר אגודה?

11/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק עזר הנו משק קטן בשטח שבין 2-4 דונם הכולל את יחידת המגורים. משקי עזר במושבים משמשים, בדרך כלל, בעלי מקצועות חופשיים שעבדו כשכירים במושב וגרו בו (רופא, מנהל חשבונות של המושב, רב, איש תחזוקה וכיו"ב), ונועדו במקור לסייע לבעל משק העזר להגדיל הכנסתו מעבודתו כשכיר ע"י גידולים חקלאיים, לולים וכיו"ב.

במושבים רבים מעמדם של בעלי הזכויות במשק העזר אינו מוסדר (או שהמעמד מוסדר בניגוד לשביעות רצון הצדדים), והם אינם זכאים להטבות ולזכויות המוענקות לחברי האגודה במושב.

אגודה שיתופית ממאנת, ככלל, לקבל חברים חדשים (למעט תחלופת חברים הנובעת ממכירת נחלות או כתוצאה מפטירת חבר), וזאת, בין היתר, כדי להותיר את נכסי האגודה בידיים מועטות ככל האפשר, וכך חלקו של כל חבר אגודה גדול יותר.

רבים המקרים בהם האגודה מסרבת לקבל בעלי זכויות במשק עזר כחברי אגודה, בטענה שבתי המגורים שלהם מהווים "בתים מקצועיים" אשר שימשו אנשים כאשר האגודה נזקקה להם, וכאשר לא היה צורך באותם אנשי המקצוע, רבים מהבתים נמכרו או הושכרו לתושבים שאינם חברי אגודה. דבר זה מלמד, לטענת האגודה, כי לא מדובר בנחלות ועל כן אין ליתן למתגוררים בבתים אלו מעמד של חברי אגודה.

הנפקות של אי הכרה בבעלי הזכויות במשקי העזר כחברי אגודה, הינה באי מתן זכות לבחור ולהיבחר במוסדות האגודה, אי קבלת דיבידנדים מרווחי האגודה, אי קבלת שירותים והנחות של חברי אגודה (הנחה בגני ילדים, הנחה בשימוש במבני האגודה וכו'), הם אינם שותפים בפרויקטים של האגודה וכיו"ב.

חברות באגודה שיתופית "נרכשת" בשני אופנים. קבלת חבר אגודה בדרך הקבועה בתקנון האגודה (סעיף 2 לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), תשל"ג-1973), וקבלת חבר אגודה מכח נוהג, כאשר נהגו באדם כחבר אגודה במשך תקופה סבירה (בהתאם להוראות סעיף 2א לתקנות האגודות השיתופיות).

ברבים מן המושבים, נחתמו הסכמי משק עזר (להלן: "הסכם משק עזר") בין האגודה ובין בעלי הזכויות במשקי העזר (בין היתר לעניין הקצאות מגרש בתחומי המושב), ובמבוא להסכם מצוין, כי בעל הזכויות במשק העזר אינו חבר אגודה, ובגוף ההסכם נקבע, כי אין בכוונת האגודה לשתף את בעלי משק העזר בנכסים ובאמצעים של האגודה החקלאית.
לכאורה, הוראות הסכם זה שוללות את חברותם של בעלי הזכויות במשקי העזר באגודה.

בעמ"נ 734/09 משה גרינפלד ואח' נ' צופית-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, (פורסם בנבו), קבע בית המשפט, כי מלשון הסכם משק העזר עולה שלכאורה האגודה לא ראתה בבעלי הזכויות במשק העזר כחברי אגודה, ועל פניו בעלי הזכויות במשק העזר לא מחו על נוסח זה. ואולם, יש לראות בבעלי הזכויות במשק העזר כחברי אגודה, שכן למן חתימת ההסכם ועד לפרוץ הסכסוך חלפו כעשר שנים. המדובר בתקופת זמן לא מבוטלת היכולה לעלות כדי "תקופה סבירה" כמשמעה בתקנה 2א.
לעניין הכרה לחברות באגודה חרף קיומו של הסכם נוגד ראו: עמ"נ 233/04 דנינה צור נ' קיבוץ רמת הכובש, פורסם בנבו.

בית המשפט קבע עוד (עמ"נ 734/09), כי סטייה מהמוסכם בהסכם המקורי, שלה שותפים הצדדים במשך תקופה ממושכת, עשויה לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו להכניס שינויים בהסכם בהתאם להתנהגותם.
בית המשפט העליון דחה את ערעור האגודה השיתופית על פסק הדין (בר"ע 3296/10 צופית-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' משה גרינפלד ואח', (פורסם בנבו)), וקבע:

"אין בנוסח הסכם משק העזר כדי לשלול את האפשרות שהמשיבים יחשבו חברי האגודה. זאת, מן הטעם שחלפו עשר שנים בין מועד חתימת ההסכם לבין המועד שבו התגלע הסכסוך בין המשיבים לבין האגודה; במהלך תקופה זו נהגה האגודה במשיבים, בפועל, כחברים, כפי שנקבע על ידי בית המשפט הנכבד קמא. אשר על כן, לא מן הנמנע כי גם אם מנסחי ההסכם התכוונו לעמוד על כך שהמשיבים לא יחשבו כחברי אגודה, הרי שבתקופה שחלפה מעת חתימת ההסכם – חל בפועל שינוי ביחס כלפיהם, אשר עולה כדי שינוי הסכם על דרך של התנהגות. כך, למשל, התנהלו אף הדברים בעניין דנינה-צור וגם שם קבע בית משפט זה כי למרות הוראות ההסכם המפורשות – יש לראות במערערת חברת אגודה, וזאת נוכח התנהגותה והתנהלות האגודה כלפיה, אשר ראתה בה בפועל כחברת אגודה"

לסיכום, בעל זכויות במשק עזר עשוי להתקבל כחבר באגודה שיתופית, בין אם באמצעות קבלתו כחבר אגודה בדרך הקבועה בתקנון האגודה, ובין אם באמצעות הוראת סעיף 2א לתקנות האגודות השיתופיות הקובעת כי "נהג אדם ונהגו בו כחבר האגודה במשך תקופה סבירה לפי נסיבות העניין, בין לפני תחילתה של תקנה זו ובין לאחריה, יראו אותו כחבר באגודה…"

היינו, ככל ואגודה מסרבת לקבל בעל זכויות במשק עזר כחבר אגודה, קיימת לו האפשרות לדרוש קבלת חברות באגודה, וזאת במידה והאגודה התייחסה אליו כחבר אגודה במשך זמן סביר, ובמידה ומתקיימים מרבית האלמנטים המהותיים שהוכרו בפסיקה ככאלה המלמדים על חברותו של אדם באגודה שיתופית מכח נוהג (כדוגמת: מגורים במשך שנים ארוכות במושב, השתלבות פעילה בחיי המושב, תורנויות במושב, תשלומי מיסים מוניציפאליים ו/או תשלום מיסי אגודה, השתתפות והצבעה באסיפות הכלליות של האגודה/ועד האגודה וכיו"ב).

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הגדלת מס הרכישה שיחול על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות

21/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 1.8.2013 שונו מדרגות מס רכישה, דבר המשליך באופן ישיר על רוכשי משקים חקלאיים / נחלות ומגרשים בהרחבות.

להלן נפרט את השינויים בהטלת מס רכישה ברכישת דירת מגורים ומגרש באופן כללי, ולאחר מכן נבחן את ההשלכות לגבי רכישת משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות במושבים.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה – רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת (דירה שאינה יחידה)

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

מס רכישה בגין רכישת מגרש בהרחבה

רוכשי מגרשים בהרחבה (ללא בית מגורים הבנוי במגרש), ישלמו מס רכישה בשיעור 6% משווי המגרש (במקום שיעור של 5% הקיים היום).

רוכש המגרש יקבל בחזרה מרשויות המס 1% (שישית ממס הרכישה ששילם) בהתקיים התנאים הבאים:

  • מכירת זכות במקרקעין שקיימת לגביה תוכנית בניה (תב"ע) המתירה לבנות על המגרש דירת מגורים אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים.
  • מס הרכישה לא הותר בניכוי כהוצאה במס הכנסה.
  • התקבל היתר בניה לבניית בית מגורים במגרש בתוך 24 חודשים מיום הרכישה.

 

כיצד שינוי מדרגות מס רכישה ישפיע על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות?

מס רכישה בגין רכישת משק חקלאי

בעת רכישת משק חקלאי, רשויות המס עורכות שלושה סוגים של חישובי מס. הראשון, חיוב הרוכש במס עבור בית/בתי המגורים במשק. השני, חיוב הרוכש במס בגין מכירת החלק החקלאי. השלישי, חיוב הרוכש במס בגין מכירת זכויות הבניה.

בגין מכירת החלק החקלאי וזכויות הבניה, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 6% משווי הזכויות (במקום 5% משווי הזכויות כפי שהיה נהוג עד ליום 31.7.13).

בגין מרכיב בית המגורים, ישלם הרוכש מס רכישה בהתאם למדרגות המעודכנות כמפורט לעיל.

עדכון מדרגות מס הרכישה הן ביחס למרכיב בתי המגורים שבמשק והן ביחס למרכיב החלק החקלאי וזכויות הבניה ישפיע על שיקולי הרוכשים הפוטנציאלים בעת המו"מ לרכישת המשק, שכן, חבות המס החלה על רוכש המשק עולה משמעותית, והדבר נכון בעיקר (אך לא רק) למשקים במרכז הארץ בהם שווי המשקים הנו גבוה, והחבות הנוספת במס הרכישה עשויה להגיע אף למאות אלפי שקלים.

יתר על כן, רבים מהמשקים בארץ כוללים שני בתי מגורים או יותר, ורוכש המשק יוכל לקבל פטור ממס רכישה או מס רכישה מופחת רק בגין בית מגורים אחד. יתר בתי המגורים ימוסו בהתאם למדרגות המס  עבור דירת מגורים שאינה יחידה.

 

תוספת/הפחתת מס רכישה

על רוכשי משקים חקלאיים לקחת בחשבון את התשלום הנוסף עליהם יהיה לשלם בעת רכישת המשק.

לדוגמא, בגין משק אשר נמכר ב- 8,000,000 ₪ ושווי 'בית המגורים' הוערך ב- 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם המשק מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪

סך תוספת מס רכישה החלה על רוכש המשק (המהווה את דירתו היחידה), בדוגמא לעיל הנה כ- 65,000 ₪.

אם המשק אינו מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪.

סך תוספת מס רכישה  החלה על רוכש המשק עד ליום 31.12.14, בדוגמא לעיל הנה כ- 35,000 ₪.

סך הפחתת מס רכישה  החלה על רוכש המשק החל מיום 1.1.15, בדוגמא לעיל הנה כ- 27,265 ₪.

מסקנה: מי שמתעתד לרכוש משק חקלאי והוא בעלים של דירות נוספות, כדאי שימתין עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, ובדוגמא המובאת לעיל הוא עשוי לחסוך כ-62,265 ₪.

סיכום

רכישת משק חקלאי או רכישת מגרש בהרחבה אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת רכישת דירה, חנות, וכד', אלא המדובר בסוגיה בעלת מאפיינים ייחודיים, זכויות שונות והשלכות מיסוי שונות הגבוהות באופן משמעותי מהמיסוי החל על עסקאות נדל"ן אחרות.

חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני אגודות שיתופיות ודיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על רוכש המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חשיבות הסכם יחסי ממון לבעלי זכויות במשק חקלאי

12/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם, מטבעו מעדיף שלא לחשוב על סיטואציות "רחוקות" ובלתי נעימות כפטירה וגירושין. ואולם, מרבית האנשים מתכוננים בדרך כזו או אחרת ל- 'יום פקודה' (פטירה/גירושין/פרידה). אנשים רוכשים פוליסות ביטוח חיים, פותחים תוכניות חיסכון, קרן פנסיה, כותבים צוואות וכו'.

חלוקת הרכוש בין בני זוג במקרה של "פירוק החבילה" (פטירה או גירושין/פרידה) נקבעת בהתאם להוראות חוק יחסי ממון בין בני זוג התשל"ג – 1973. היינו, הרכוש שנצבר ו/או ייצבר במהלך הקשר הזוגי/נישואין ייחשב כרכוש משותף השייך לשני הצדדים באופן שווה, ורכוש זה ייכלל ב"איזון המשאבים" הנערך בין הצדדים בעת פקיעת הקשר. יצוין, כי במקרים מסוימים, אף נכסים שמקורם מלפני תחילת הקשר ייחשבו כרכוש משותף.

הדרך היחידה להסדיר חלוקת רכוש בין בני הזוג בצורה שונה מהדרך הקבועה בחוק יחסי ממון הנה באמצעות עריכת 'הסכם ממון'.

הסכם ממון הוא חוזה ייחודי הנערך בכתב בין בני זוג (נשואים/רווקים/חד מיניים) בו מסדירים הצדדים, באופן הדדי, את ענייני הרכוש הנוכחיים והעתידיים בהתאם לבחירתם ורצונם החופשי.

היינו, בבסיסו של הסכם ממון עומדים שני נושאים עיקריים: הרכוש שהיה לצדדים ו/או למי מהם טרם הנישואין/הקשר הזוגי, והרכוש אותו יצברו הצדדים ו/או מי מהם במהלך הנישואין/הקשר הזוגי.

כידוע, תחילתן של מערכות יחסים בין בני זוג, מתאפיינות בהתרגשות רבה ועטופות ברומנטיקה, ועל כן זוגות רבים אינם מרגישים בנוח לעסוק בהסדרים כספיים  ובעריכת 'הסכמי ממון' ביניהם.

עם זאת, הסכם הממון הולך והופך בעקביות לפופולארי ומקובל בחברה הישראלית נוכח עליה בשיעורי הגירושין, ריבוי נישואים שניים ועליה בגיל הממוצע לנישואין.

רבים מבני הזוג מגיעים כיום לזוגיות כאשר הנם בעלי אמצעים ורכוש, ובני הזוג רואים בהסכם ממון מצב משפטי לגיטימי, אשר מסדיר את מערכת היחסים הכלכלית ואת הרכוש שצברו הצדדים במהלך חייהם מחד, ואת השקט הנפשי של ילדיהם אשר חוששים לגורל 'הירושה', מאידך.

להסכם ממון חשיבות גדולה. הסכם ממון אשר נערך כראוי יגן על האינטרסים של כל צד באופן הוגן ומאוזן. בתמצית יצוין, כי ניתן להגן בהסכם ממון על רכוש שנצבר בין בני הזוג לפני הנישואין  ו/או על רכוש שנתקבל במתנה ו/או בירושה. ניתן להגן באמצעות הסכם הממון  על דירת המגורים הרשומה ע"י אחד הצדדים ומשמשת למגוריהם יחד. הסכם ממון יכול להגן גם על ירושת הילדים מנישואין קודמים.

קיומו של הסכם ממון עשוי לקצר את הליכי הגירושין ויש בו כדי לחסוך בזמן ובעלויות של הליכי הגירושין. הסכם ממון יכול לכלול סנקציות על סרבן/ית גט.

הסכם ממון מעניק לצדדים ביטחון, יציבות ושקט נפשי במהלך הקשר הזוגי.

לאור יתרונותיו, הסכם ממון הנו לעיתים דרישה של ההורים כתנאי לקבלת סיוע כספי/דירה וכו'.

בחוק הישראלי קיימים 3 סוגים של 'הסכם ממון' הנקבעים בהתאם למעמד האישי/משפטי של הצדדים במועד עריכת ההסכם: א. הסכם ממון טרום נישואין. ב. הסכם ממון לאחר הנישואין.  ג. הסכם חיים משותפים אשר הנו הסכם ממון בין ידועים בציבור (לרבות בין זוגות חד מיניים).

בכדי לתת תוקף משפטי מחייב להסכם הממון, יש להקפיד על  שני תנאים מצטברים:

א. על ההסכם להיות ערוך בכתב.

ב. יש לקבל אישור משפטי מאת גוף מוסמך, שתפקידו, בין היתר, להבהיר לצדדים את משמעות ההסכם, ולוודא כי הם חותמים עליו מרצונם החופשי.

הגופים המוסמכים לאשר הסכם ממון הם בית משפט או בית דין רבני (במקרה של בני זוג נשואים או בני זוג העומדים להינשא) או נוטריון (הסכם בין בני זוג העומדים להינשא בלבד).

הסכם ממון בין ידועים בציבור (הסכם חיים משותפים) חייב  אף הוא להיות ערוך בכתב, אולם הוא אינו מצריך קבלת אישור בית המשפט (אם כי ניתן לאשר כיום הסכם ממון בין ידועים בציבור או בין בני זוג חד מיניים בבית המשפט לענייני משפחה).

חשוב לדעת, כי ניתן לשנות ולעדכן הסכם ממון במהלך השנים, כאשר השינוי ייעשה בכתב ועליו לקבל אישור משפטי חדש.

 האם 'הסכם ממון' רלוונטי בין בני זוג אשר אחד מהם הנו בעל זכויות במשק חקלאי?

השפעת הסכם ממון במגזר החקלאי / מושבים על חברי המושבים הנה רחבה ביותר, שכן לחברי אגודות חקלאיות וליורשיהם קיימים סוגים שונים של זכויות, וללא הסכם ממון, זכויות אותו חבר/יורש עלולות לעבור לבן/בת הזוג במחציתן ולעיתים אף במלואן!!

מה הן הזכויות אשר עומדות בסכנה בהיעדר הסכם ממון?

א.        העברת הזכויות במשק, במלואן, לבן/בת הזוג לאחר פטירת בעל הזכויות, וזאת גם במקרה וקיימת צוואה המורה אחרת, וגם במקרה ולבעל הזכויות ילדים מנישואים קודמים.

ב.         פיצוי בן/בת הזוג של בעל הזכויות במשק במחצית שווי המשק במקרה של גירושין/פירוד.

ג.          יורש/ת המשק יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

ד.         הבן הממשיך/בת ממשיכה יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

ה.        מקבל/ת מההורים זכויות במשק או באגודה (כדוגמת: פיצול הנחלה, זכות לקבלת מגרש בהרחבה וכד') יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

אופן העברת הזכויות במשקים חקלאיים קבוע בהוראות הסכם המשבצת (ההסכם המשולש או ההסכם הדו צדדי), ושם נקבע, כי במות אחד מבני הזוג, זכויותיו/ה במשק עוברות לידי בן/ת הזוג שנותר/ה בחיים (גם אם היתה צוואה שהורתה אחרת), ובהיעדר בן/בת זוג, זכויותיו/ה עוברות ל-'בן הממשיך' (גם אם היתה צוואה שהורתה אחרת), ובאין 'בן ממשיך', הזכויות במשק עוברות לבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק.

הייחודיות שבאופן העברת זכויות במשקים חקלאיים (בשונה להעברת זכויות בדירות במגזר העירוני), מחייב הגנה על חברי האגודה החקלאית (בעלי הזכויות בנחלות) ו/או על ה'בן הממשיך' (ולעיתים גם על היורשים הפוטנציאלים) אשר מעוניינים לנהל זוגיות חדשה ו/או להינשא מחדש.

הסכם ממון מאפשר לחבר אגודה חקלאית/בן ממשיך לנהל זוגיות חדשה ויציבה מבלי שתיפגענה זכויותיו הייחודיות במשק, ומבלי שתיפגע יכולתו להוריש את המשק למי מילדיו.

בעל/ת זכויות במשק חקלאי המעוניין/ת להבטיח את זכויות ילדיו/ה במשק לאחר מלאת ימיו ואשר אינו מעוניין כי הזכויות במשק יועברו לידי בת הזוג, עליו לעגן את זכויות ילדיו במסגרת הסכם ממון ו/או הסכם אחר (לפי סעיף 3(ג) לחוק בית המשפט לענייני משפחה תשנ"ה–1995), ועליו לנקוט בצעדים משפטיים נוספים כדוגמת: אישור ההסכם בבית המשפט, הכנת צוואה מתאימה וכיו"ב.

לסיכום, הסכם ממון הנו הסכם חשוב ויעיל לכל זוג באשר הוא, וכאשר מדובר בבעלי זכויות במשקים חקלאיים, הסכם כזה הינו חיוני.

מניסיוננו בתחום ירושת המשק החקלאי, ודיני מושבים,  קיימת חשיבות רבה לעריכת הסכם ממון טרם נישואין (ובתחילת קשר זוגי), בו יסדירו הצדדים את הזכויות הקיימות והעתידיות במשקים, וזאת כדי להבטיח כי הזכויות במשק יישארו בתוך "המשפחה" ויעברו לידיים אליהם התכוון בעל הזכויות להעביר את זכויותיו.

הננו ממליצים לבעלי הזכויות במשקים, המבקשים להעניק זכויות לילדיהם במתנה, להתנות זאת בעריכת הסכם ממון בין בני הזוג אשר יסדיר את זכויות ילדם במקרה של פקיעת הקשר .

הסכם ממון הנו הסכם ייחודי, מורכב ובעל השלכות רבות לעתיד, ועל כן מומלץ להסתייע בעורכי דין המתמחים בתחום דיני משפחה ודיני אגודות שיתופיות ולערוך הסכם ממון באמצעותם, באופן מקצועי ונכון.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם קרוואן הבנוי במגרש מהווה בית מגורים

7/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם קנה מגרש בהרחבה של מושב, התגורר בתוך קרוואן שהציב במגרש במשך מספר שנים, וכעת מתכוון למכור את המגרש עם הקרוואן. האם הוא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לאחד הפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")?

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח בעת המכירה, וזאת בכפוף לעמידה בתנאים המקדמיים שקבע המחוקק (דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ואינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה) ובכפוף לעמידה באחד ממסלולי הפטור ממס שבח (פטור אחת ל-4 שנים, פטור במכירת דירה יחידה, פטור במכירת דירה מירושה וכו').

האם הקרוואן מהווה בית מגורים שבגינו רשאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח בעת המכירה?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מקרקעין כ"קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע".

חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לעומת זאת, מגדיר מקרקעין כ- "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

על פי לשון חוק המקרקעין, קשה לומר מה נחשב לחיבור של קבע, שכן כמעט כל מחובר ניתן לפרק בדרך זו או אחרת.

אם כן, כיצד נדע על אלו "מחוברים" חל חוק מיסוי מקרקעיו והפטורים המופיעים בו?

לנושא זה שני פנים. מצד אחד, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", הרי שמוכר מגרש ובו קרוואן המשמש כבית מגורי המוכר, לא יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה. מצד שני, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", במקרה של מכירת מגרש ובו בנויים שני בתי מגורים, האחד מבלוקים והשני קרוואן, הרי שרשויות המס לא יוכלו לדרוש מס שבח בגין בית שני.

בפברואר 2013 פרסמה רשות המיסים, כי תושב היישוב מזור נעצר, בין היתר, בשל מכירת מגרש במסווה של דירת מגורים במטרה לזכות בפטור ממס.

לטענת רשויות המס, אותו תושב מכר קרקע, וכדי לדווח לרשות המסים על עסקה של מכירת דירת מגורים מזכה, הניח קרוואן על הקרקע ופינה אותו לאחר השלמת העסקה, ובכך ניסה להתחמק מתשלום מס שבח בסך מאות אלפי ₪.

עמדת רשויות המס הנה, כי מדובר בתכנון מס שאינו לגיטימי מאחר וקרוואן אינו בבחינת בית מגורים הואיל והוא אינו מחובר חיבור של קבע לקרקע אלא חיבור ארעי, ועל כן אין לפטור ממס שבח בעת מכירתו.

לטעמי אין זה נכון לקבוע, ככלל, כי קרוואן אינו מהווה דירת מגורים. אין דין קרוואן המשמש למגורים במשך תקופה ארוכה כדין קרוואן המשמש מחסן או קרוואן אשר הונח לצורך התחמקות מתשלום מיסים.

על רשויות המס לברר האם הקרוואן מחובר חיבור של קבע למגרש (לרבות בניית יסודות בקרקע), וכן לברר האם הקרוואן שימש למגורים ובמשך כמה זמן וכיו"ב.

גורם מרכזי לאבחנה האם מוכר המגרש ביצע פעולה מלאכותית שכל מטרתה הינה התחמקות מתשלום מס שבח או שמוכר המגרש ביצע תכנון מס לגיטימי.הוא גורם הכוונה או 'מבחן הכוונה'.

היינו, יש לברר האם הכוונה בבניית הקרוואן במגרש הנה לחיבור של קבע ואז הקרוואן מהווה בית מגורים, או לחיבור ארעי ובמקרה כזה הקרוואן ייחשב מיטלטלין גם לאחר הנחתו במגרש.

מבחן הכוונה אינו מתייחס דווקא לכוונה האמיתית של מניח הקרוואן במגרש, אלא לכוונה האובייקטיבית, זו שהמתבונן רשאי להסיקה ממכלול הנסיבות.

ביום 8.7.2013 ניתן פסק דין ע"י בית המשפט העליון (ע"א  2587/12  מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים, מתוך נבו) ובו ניתח בית המשפט את סוגיית “המחוברים”.

בית המשפט העליון קבע כי יש להחיל את מבחן הכוונה, במסגרתו יש לבחון האם הכוונה המקורית בעת ביצוע החיבור הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי.

בית המשפט קבע עוד, כי לצד מבחן הכוונה ניתן להיעזר במבחני משנה נוספים כדוגמת: המבחן הכלכלי (האם ערך המחובר לאחר ניתוקו יפחת בצורה ניכרת), המבחן הפיסי או מבחן הבורג (האם מדובר בפירוק פשוט ע"י הסרת ברגים מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין), מבחן אופי וזהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק המחוברים ועוד.

כבוד השופט עמית קבע בפסק דין זה מבחן "גג" נוסף והוא מבחן השכל הישר או חוש המומחיות של המשפטן.

כבוד השופט מלצר העיר בהערת אגב, כי לעיתים, מחוברים הניתנים להפרדה עשויים להיחשב למקרקעין לצרכי חוק מיסוי מקרקעין, אם כוונת הבעלים היתה לראות בהם כחלק מהמקרקעין, ומנגד, אותם מחוברים עשויים שלא להיחשב כמקרקעין לצורך חוק המקרקעין.

ראוי לציין לסיום, כי גם במקרה בו רשויות המס יכירו בקרוואן כבית מגורים ומוכר המגרש יהא פטור מתשלום מס השבח, הוא ייוותר חשוף להגשת כתבי אישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה (בגין שימוש חורג ו/או בניה ללא היתר) וע"י רשות המיסים (מע"מ, מס הכנסה בגין אי דיווח על השכרת נכס עסקי-במידה ודובר בנכס עסקי), וכן יהא חשוף לתביעות אזרחיות ע"י מנהל מקרקעי ישראל (דמי שימוש ראויים/דמי חכירה), רשויות המס והרשות המקומית (ארנונה).

טרם מכירת מגרש, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין ובדיני אגודות שיתופיות, אשר יבדוק את ייעוד המקרקעין, יוודא קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, ימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות וילווה אתכם בהליך המכירה, ובכך תחסכו כספים רבים, מחד, ותחסכו או למצער תדעו כיצד להתמודד אל מול רשויות החוק בהליכים פליליים והליכים אזרחיים, מאידך.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכויות ידועה בציבור במשק חקלאי

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבים בעלי הזכויות במשקים חקלאיים מקיימים מערכת זוגית עם בת זוג, וחיים יחדיו ככל זוג נשוי, ואולם הם אינם נישאים כדת משה וישראל מסיבות אלו ואחרות. בני הזוג החיים במערכת היחסים המתוארת לעיל מכונים 'ידועים בציבור'.

במובנים רבים המחוקק הישראלי העניק לידועים בציבור מעמד כשל זוג נשוי, אולם זכויות ידועים בציבור נובעות מקביעה מפורשת בחוקים השונים ו/או מפסיקת בתי המשפט, ולא בכל מקרה ניתן להניח אוטומטית שחל דין שווה לזוג נשוי ולידועים בציבור.

כך לדוגמא, ידועים בציבור זכאים לזכויות סוציאליות (ביטוח זקנה, ביטוח שארים וכו') הזכות למזונות מעיזבון בן הזוג, הזכות לרשת את בן הזוג ועוד.

סעיף 55 לחוק הירושה התשכ"ה 1965 (להלן: "חוק הירושה")  קובע כדלקמן:

"איש ואישה החיים חיי משפחה במשק בית משותף אך אינם נשואים זה לזה ומת אחד מהם ובשעת מותו אף אחד מהם לא היה נשוי לאדם אחר, רואים את הנשאר בחיים כאילו המוריש ציווה לו מה שהנשאר בחיים היה מקבל בירושה על פי דין אילו היו נשואים זה לזה, והוא כשאין הוראה אחרת, מפורשת או משתמעת בצוואה שהשאיר המוריש".

הזכות לרשת בן זוג ידוע בציבור תלויה, אם כן, בשלושה תנאים מצטברים: בני הזוג חיו חיי משפחה, התגוררו במשק בית משותף (שיתוף כלכלי), ובשעת מותו של אחד מהם, שני הצדדים לא היו נשואים לאחר.

על פי דין, ידועים בציבור יורשים את בן זוגם, כאשר זכות זו אינה תלויה בהוכחת כוונה של בן הזוג שנפטר, כי בן הזוג יירש אותו. קיימת חזקה על פיה בן הזוג הוא היורש, אלא אם נערכה צוואה הקובעת אחרת.

מה פרק הזמן בו חיים בני זוג יחד כדי שיקראו 'ידועים בציבור' וכדי שיירשו את בן זוגם?

בתי המשפט נותנים משקל רב לפרק הזמן שבו בני הזוג חיו בצוותא, וכן לאופי הזוגיות והשיתופיות שבין הצדדים. נטיית בתי המשפט הנה שלא להחיל את חזקת השיתוף/איזון משאבים בשלב ההכרות המוקדם (למעט מקרים חריגים), ואולם, ככל ועוברות השנים ויחסי הצדדים הופכים להיות משותפים והרמוניים יותר, בתי המשפט נוטים להחיל את השיתוף ברכוש.

האם ידועה בציבור יורשת את בן זוגה שהוא בעל זכויות במשק חקלאי? האם הזכויות במשק יועברו לידי הידועה בציבור או לידי ילדי המוריש מנישואיו הראשוניים?

המקור המשפטי בשאלת עבירות זכויות ברי הרשות במשקים באגודה החקלאית, הינו הסכם המשבצת (הסכם המשולש או הסכם הדו צדדי), אשר קובע את גדרה ואת גבולותיה של זכות בר הרשות, ובו נקבעו כללים באשר להעברת הזכויות במשק ובאשר להורשת המשק החקלאי.

הסכמי המשבצת קובעים, כי במות אחד מבני הזוג, זכויותיו/ה במשק עוברות לידי בן/ת הזוג שנותר/ה בחיים.

היינו, ע"פ לשון הסכמי המשבצת, לאחר פטירת בעל הזכויות במשק, מלוא הזכויות יועברו לבן/ת הזוג שנותר/ה בחיים, בדיוק כפי שנעשה לאחר פטירת בן/ת זוגו של המוריש/ה (בעל הזכויות).

במקרה כזה, ילדי המוריש עלולים למצוא עצמם חסרי כל.

עולה מהאמור לעיל, כי בעל/ת זכויות במשק חקלאי המעוניין/ת להבטיח את זכויות ילדיו/ה וכו'… במשק לאחר מלאת ימיו ואשר אינו מעוניין כי הזכויות במשק יועברו לידי הידוע/ה בציבור, עליו לעגן את זכויות ילדיו במסגרת הסכם ממון ו/או הסכם אחר (לפי סעיף 3(ג) לחוק בית המשפט לענייני משפחה תשנ"ה–1995), ועליו לנקוט בצעדים משפטיים נוספים כדוגמת: קבלת תוקף של פסק דין להסכם שבין הידועים בציבור, אי רישומה של הידועה בציבור כחברת אגודה, הכנת צוואה מתאימה וכיו"ב.

תשומת לב, כי זכויות ידועה בציבור 'יורשת' של בעל זכויות במשק חקלאי גדולות יותר מזכויות ידועה בציבור לבן זוג בעל נכס מקרקעין בעיר. ראשית, הידועה בציבור עשויה ל'רשת' לבדה את כל המשק!!! (ילדי המוריש לא ירשו כלל ואף לא יפוצו). שנית, אין חשיבות לעובדה כי הנכס/המשק נרכש לפני תחילת הקשר, והוא עשוי לעבור לידי הידועה בציבור גם אם נתקבל אצל המוריש במתנה או בירושה.

לסיכום, הננו ממליצים לבעלי זכויות במשק חקלאי המנהלים מערכת יחסים עם בת/בן זוג ללא נישואים, ובעיקר כאשר מדובר בפרק ב' בחיים, לחתום על הסכם ממון, אשר יסדיר את ניהול החיים המשותפים מבחינה כלכלית תוך מתן תשומת לב לזכויות העתידיות במשק.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

החמרת הענישה בגין בניה לא חוקית במשק חקלאי

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במשקים חקלאיים רבים קיימת תופעה של בניה בלתי חוקית, חריגות בניה ושימושים חורגים שנעשים ללא היתר הרשויות השונות (ועדה מקומית/אזורית לתכנון ובניה ומנהל מקרקעי ישראל).

בעלי הזכויות במשקים חקלאיים בונים מחסנים, סככות ויחידות דיור (בית מגורים, קרוון, מחסנים המוסבים למגורים וכו') ללא קבלת היתר, תוך חשיפתם להגשת כתבי אישום ולתביעות אזרחיות על סכומי עתק.

הסיבה לבניה הבלתי חוקית במושבים נעוצה בשיקולים כלכליים. מחד, קיים ביקוש רב לשטחים למסחר ולמגורים במושב, לצד היצע מצומצם, ומאידך, הרשויות התעלמו, בדרך כלל, מקיומם של חריגות בניה, בניה לא חוקית ושימושים חורגים מצידם של בעלי הזכויות במשקים, ואף כאשר הוגשו כתבי אישום (בדרך כלל כתוצאה מהלשנות), העונשים שקיבלו חברי המושבים היו מינוריים, ולא היה בהם כדי להרתיע מהמשך בניה לא חוקית.

בשנים האחרונות, הרשויות השונות החלו להילחם בתופעת הבניה הבלתי חוקית במושבים, והרשויות אינן מסתמכות על הלשנות, אלא שולחות בעצמן פקחים שבודקים את הנושא התכנוני של הנחלה ואת קיומה או היעדרה של בניה לא חוקית המנוגדת להיתרים.

הועדות לתכנון ובניה מגישות, חדשות לבקרים, כתבי אישום נגד בעלי הזכויות במשקים שבנו ללא היתר ו/או ביצעו שימוש חורג, תוך  שהרשויות דורשות (הן מבתי המשפט והן בהליכי פשרה) עונשים וקנסות כבדים כדי להרתיע מביצוע עבירות דומות.

מנהל מקרקעי ישראל החל אף הוא לשלוח פקחים למושבים שבודקים הן חוקיות הבניה והן השכרות של מבנים. המנהל החל לפעול באופן של הגשת תביעות פינוי והריסה המבנים שנבנו ללא היתר, לצד תביעות כספיות בגין דמי שימוש ראויים (שכירות המבנים).

בתי המשפט התגייסו אף הם ל'מלחמה' בתופעה של הבניה הבלתי חוקית במושבים, והחלו לפסוק עונשים מרתיעים וקנסות כבדים כנגד עברייני חוק התכנון והבניה.

בתי המשפט אף החלו לגזור מאסר בפועל!!! כנגד עברייני חוק התכנון והבניה, כך למשל, בית משפט השלום ברמלה (ת"פ 1012/01) גזר 6 חודשי מאסר בפועל כנגד אדם שהורשע בעבירות של בניה ללא היתר, שימוש חורג במקרקעין ללא היתר ואי קיום צו בית משפט (הרשעה בעבירות דומות קודמות).

כבוד השופט אליקים רובינשטיין קבע ברע"פ 2809/05  גבריאל טסה נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו), בעניין מדיניות הענישה בעבירה הראשונה, כי "אין כל דופי בהטלת מאסר גם בעבירה ראשונה, מה גם כשהמדובר בהפרה שנמשכה שנים רבות…" וכי "לגבי עבירה כגון זו יש לפעול באופן החלטי על-ידי הטלת עונש מאסר לריצוי בפועל, כדי שכוונת ההקפדה על קיומם של איסורי החוק תהיה אמינה, וכדי שסלחנות יתר לא תתפרש, כפי שקורה לא אחת, כהשלמה עם קיומה של תופעה פסולה".

עוד קבע כבוד השופט רובינשטיין, כי תופעת הבניה הבלתי חוקית הפכה למכת מדינה, וכי אין בהסרת המחדלים ו/או בנסיבות אישיות כדי למנוע מתן עונשים כבדים לרבות צווי מאסר.

בית המשפט העליון קבע ב-רע"פ 6665/05 ראיף מריסאת נ מדינת ישראל, (פורסם בנבו), כי "על העונש שנגזר על מי שמורשע בעבירות נגד חוקי התכנון ובניה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאלים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית. כבר נפסק בעבר, כי בתי-המשפט מצווים לתת יד למאבק בעבירות החמורות בתחום התכנון והבנייה, שהפכו לחזון נפרץ בימינו"

בתי המשפט הלכו צעד קדימה, וחדלו לקבל הסכמי טיעון בין הצדדים, כדבר שבשגרה, כפי שנהוג היה. בתי המשפט החלו לבדוק כל הסדר טיעון לגופו תוך בדיקה האם העונש המוסכם תואם את מדיניות הענישה הראויה, והאם יש בו מסר הרתעתי.

בחע"מ 20061-04  ועדה מקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' אבישי אבדר (פורסם בנבו), בית המשפט החליט שלא לקבל את הסדר הטיעון בין המדינה ובין חבר מושב אורה וקבע כי:

"בענייננו, דומה כי העונש המוסכם חורג באופן ניכר ממדיניות הענישה הראויה בעבירות בהן הורשע הנאשם, והוא רחוק מלבטא את חומרת מעשיו. הוא אינו מהווה מסר הרתעתי לאותם עבריינים פוטנציאליים, המועדים להפר את הוראות החוק כפי שעשה הנאשם.

 הנאשם הורשע בשורה של עבירות, אשר ביצוען נפרש על פני שנים, תוך התעלמות בוטה מצווים שיפוטיים אשר הוצאו זה מכבר בעניינו. הוא המשיך לעשות בנחלתו כבתוך שלו תוך שהוא דורס ברגל גסה את הוראות החוק והחלטות בית המשפט. הוא לא חדל ממעשיו חרף ידיעתו כי פועלו אינו חוקי, ועל אף ביקורות חוזרות ונשנות שנעשו בנחלה  מטעם הרשויות. זו אף זו, הנאשם לא תיקן דרכיו וביצוען של העבירות נמשך גם כיום. המסר שצריך לצאת מלפני בית המשפט צריך להיות כזה אשר יבטא את חומרת העבירות אשר בוצעו בהיקף משמעותי, המקנה רובד נוסף של חומרה לעבירות ומחייב ענישה ראויה והולמת את נסיבותיו של המקרה. 

בנסיבות העניין סבורני, כי העונש אשר ראוי היה להשיתו, ואשר היה בו כדי לשקף את חומרת מעשיו של הנאשם הינו עונש של מאסר בפועל".

 

בית המשפט החליט שלא לקבל את הסדר הטיעון, וזאת בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשם, ועל כן בית המשפט הורה להכפיל את שיעור הקנס שהוטל על הנאשם בהסדר הטיעון, לצד מתן הוראה להריסת הבניה הלא חוקית תוך 12 חודשים, כאשר במהלך התקופה ניתן צו איסור שימוש לגבי כל בנייה במשק שניתן צו להריסתה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי לפתחו של בית המשפט רובצת מלאכת מיגור התופעה של אי ציות לחוק וזלזול בצווי בית המשפט, וזו תיעשה, באמצעות ענישה גומלת ומרתיעה, ככלל בדמות מאסר בפועל ממש, וכי אלמלא עסקת הטעון הוא היה מטיל עונשי מאסר בפועל נגד הנאשם/ים.

לסיכום, הננו ממליצים להכשיר מוקדם ככל האפשר את הבניה הבלתי חוקית במשק החקלאי ולהסדיר מיידית את השימושים החורגים בנחלה.  הסדרת הנושא התכנוני במשק יחסוך לכם כספים רבים וימנע מכם להתמודד בהליכים פליליים מול הרשויות.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תוספת מס שבח למוכרי משק חקלאי – מס יסף (מס עשירים)

4/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כחלק מצעדי ממשלת ישראל בעקבות המחאה החברתית בקיץ 2011, הוחלט על הטלת מס מיוחד על עשירים הקרוי 'מס יסף', במטרה להקטין את אי השוויון והפער בין המעמדות, ולעודד את הצמיחה בישראל.

ביום 13.8.2012 פורסם החוק לצמצום הגירעון ולשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2012 (להלן: "החוק") ועל פיו, אדם יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת מס גבוהה מ- 811,560 ₪, ישלם מס בשיעור 2% מסכום ההכנסה החייבת העולה על  811,560 ₪.

{תחולת החוק היא על הכנסה שהופקה החל מה – 1 בינואר 2013}.

מס זה ישולם בנוסף למס ההכנסה ה"רגיל" המשולם בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק.

'הכנסה חייבת' הנה הכנסה מכל מקור שהוא, לרבות: משכורת, רווח הון, ריבית דיבידנד, שבח, רווחים מניירות ערך סחירים, חלוקת דיבידנדים, תקבולים מריביות וכיו"ב.

לגבי מכירת משק חקלאי / נחלה, 'הכנסה חייבת' הנה גם השבח ממכירת זכות במקרקעין, ואולם, שבח ממכירת בית המגורים במשק (במסגרת מכירת המשק כולו) ששוויו היחסי הנו עד 4 מיליון שקל, לא ייחשב כהכנסה חייבת .

כך לדוגמא, בעל זכויות במשק חקלאי אשר הנו בעל הכנסה חייבת במס מעסק שברשותו בסך של 250,000 ₪, מוכר את המשק, והרווח החייב במס ממכירת המשק הינו בסך 1,200,000 ₪. במצב מעין זה יחברו את כלל הכנסותיו, ועל כל סכום העולה על 811,560 ₪ יושת מס יסף בסך של 2% נוספים (על הדלתא), ובמקרה דנן ישלם מוכר המשק תוספת מס שבח (על המס הקבוע ממילא) בסך 12,768 ₪.

תכנון מס מבעוד מועד, לצד ליווי משפטי ופיננסי נכון של העסקה עשוי להקטין את התשלום הנובע ממס העשירים באופן ניכר.

כך לדוגמה, בעל זכויות במשקים חקלאיים רשאי להתאגד בעסקו הפרטי כחברה לצורך תכנוני מס, ובכך להפחית את סך הכנסותיו ואת תוספת המס הקבועה בחוק.

דוגמה אפשרית נוספת לתכנון מס, הינה שינוי שיטת הדיווח של הנישומים (בעלי הזכויות בנחלות) במקרים בהם הדבר אפשרי, משיטת מזומן לשיטה המצטברת (או להיפך) על מנת ל"פרוס" רווחים אחורה או קדימה במטרה להוציאן מגדרי 'מס העשירים'.

כך ניתן גם לדחות הכנסות נוספות מחלוקת דיבידנד ו/או מרווחי הון.

לסיכום, מכירת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת אשר מצריכה מיומנות ומומחיות הן בדיני מקרקעין, הן בדיני אגודות שיתופיות, והן בחוקי המס.

לפני ביצוע מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים, אשר ימקסם עבורכם את הרווח ממכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מוכר משק חקלאי? הזהר מקיומם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית

22/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במכירת משק חקלאי / נחלה, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים לגורמים שונים, ובהם: למנהל מקרקעי ישראל (דמי הסכמה) ולרשויות המס (מס שבח/מע"מ).

לצד המיסים/התשלומים המוטלים בעת מכירת המשק, על מוכר המשק להסדיר את חובות העבר של המשק לגורמים שונים כדוגמת: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המשקם/המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

במאמר זה נעמוד על נושא חשוב שלרוב אינו נלקח בחשבון על ידי המוכר במסגרת השיקולים למכירת המשק, והוא: חריגות הבניה והשימושים החורגים במשק החקלאי.

רבים מהמשקים החקלאיים בישראל כוללים מחסנים ו/או מבנים שהוסבו למגורים, וכן חריגות בניה בגין תוספות למבנים (בתי מגורים/סככות/מחסנים) שבוצעו ללא היתר.

בעת מכירת המשק, הרשויות השונות (מנהל מקרקעי ישראל, ועדה אזורית לתכנון ובניה, רשות המיסים) שולחות פקחים אשר בודקים, בין היתר, את חוקיות המבנים, השימוש שנעשה בהם וכיו"ב.

מוכר משק חשוף, אם כן, לתביעות ענק שתוגשנה נגדו ע"י הרשויות השונות, לצד הליכים פליליים וכתבי אישום  שיוגשו כנגדו ע"י רשות המיסים והוועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה. מובן שתביעות כאלו, מלבד הנזק העצום שהן גורמות למוכר, יש בהן כדי לסכל ו/או לעכב את ביצוע העסקה.

תביעה כספית/תביעת פינוי מצד מנהל מקרקעי ישראל

רבים מבעלי המשקים החקלאים בארץ, משכירים  לכל מי שחפץ (ומשלם..), מבנים למגורים ו/או לשימושים אחרים כדוגמת: משרדים, נגריות, מחסנים וכו'.

בשנים האחרונות, מנהל מקרקעי ישראל החל לתבוע את בעלי הזכויות במשקים בגין דמי שימוש או "שימוש חורג" (השכרת מבנים) על סכומים מופקעים של 6% משווי המשק ברוטו לכל שנת שכירות!!!

הסכומים הנתבעים מגיעים עד כדי מאות אלפי שקלים ולעיתים אף למיליוני שקלים, והדבר נכון גם כאשר מדובר במבנים שנבנו בהיתר ובאישור המנהל עצמו.

בעת מכירת משק חקלאי, הפקח שנשלח ע"י המנהל בודק האם הושכרו נכסים ע"י בעל הזכויות במשק, והמנהל עשוי לתבוע את בעל הזכויות בגין השכרה לא חוקית של המבנים השונים.

הליכים פליליים מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה

טרם העברת החזקה במשק החקלאי לידי הקונה (ולעיתים עוד במועד המו"מ טרם הרכישה), הקונה פונה, בדרך כלל, לוועדה המקומית/האזורית לתכנון ובניה כדי לקבל את אישורם כי המשק אינו כולל בניה לא חוקית וכי כל המבנים הבנויים במשק הנם בהתאם להיתר הבניה.

הועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה שולחת פקח מטעמה שבודק את הנושא התכנוני של הנחלה ואת קיומה או היעדרה של בניה לא חוקית המנוגדת להיתרים.

ככל והפקח מזהה חריגות בניה ו/או בניה לא חוקית,  הועדה המקומית לתכנון ובניה פותחת בהליכים פלילים כנגד בעל הזכויות במשק.

למותר לציין כי רוכש המשק חשוף אף הוא להליכים פליליים בהיותו משתמש במבנים שנבנו ללא היתר.

תביעה כספית/הליכים פליליים מצד רשות המיסים

רשות המיסים שולחת אף היא פקח מטעמה למשק בעת הדיווח על ביצוע עסקה במשק.

רשות המיסים בודקת, בין היתר, האם הושכרו מבנים או מחסנים לפעילות עסקית? האם בעל הזכויות במשק דיווח על ההכנסות מדמי השכירות? האם בעל הזכויות במשק שילם מע"מ, מס הכנסה, ביטוח בריאות וביטוח לאומי?

ככל ובעל הזכויות במשק לא דיווח על הכנסותיו מהשכרת המבנים, הוא חשוף לסנקציות אזרחיות לצד הליכים פליליים.

לסיכום, טרם מכירת המשק החקלאי ואף בטרם העמדתו? למכירה, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני הנדל"ן, אשר יוודא את קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, וימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות, דבר אשר יחסוך לכם הן כספים רבים והן התמודדות מול רשויות החוק בהליכים פליליים.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116