חידושים ומאמרים

שיקולי בית המשפט בקביעת הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק

4/12/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

על פי הדין, כאשר הולכים לעולמם בעלי זכויות במשק חקלאי, וככל ולא מונה בן ממשיך, הזכויות בנחלה יועברו לבן (או בת) של בעלי הזכויות, המוכן והמסוגל לקיים את המשק.

סעיף 19 ג (3) לחוזה השכירות (משבצת דו-צדדי) {להלן: החוזה הדו צדדי"} קובע כדלקמן:

"במקרה פטירתו של חבר האגודה, תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השימוש במשק שבשימושו המהווה נחלה….. (3) לא הניח המנוח בן זוג, אך הניח יותר מילד אחד, תעבורנה כל זכויות השימוש שלו במשק רק לאחד מביניהם המוכן ומסוגל לקיים את המשק. באין הסכמה בין הילדים מי מהם מוכן ומסוגל לקיים את המשק, יחליט בכך בית המשפט"

כיצד קובע בית המשפט מי הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק?

בתמ"ש (ת"א) 80170/96 אפרים גולדשטיין נ' אהרון גולדשטיין (פורסם בנבו), קבע כב' השופט גייפמן בסעיף 9 לפסק דינו מבחן מצטבר לבחינת שאלת המוכן והמסוגל:

"נתחיל דיונינו בהוראת סעיף 19 ג. (3) להסכם המשבצת. בתחרות בין האחים קובע הסכם המשבצת מבחן מצטבר של מוכנות (מבחן סובייקטיבי) ושל מסוגלות לקיים את המשק (מבחן אובייקטיבי).ב

מבחן מצטבר זה אומץ גם בסעיף 114 לחוק הירושה.

באשר למבחן האובייקטיבי של מסוגלות לקיים את המשק, כיום עם חידושי הטכנולוגיה המודרנית – אין צורך בעבודה פיזית קשה במשק, וניתן גם להיעזר בפועלים.

היינו, קביעת הבן המוכן והמסוגל אינה מותנית ביכולת היורש לעבוד עבודה פיזית וקשה במשק כאשר ניתן להיעזר בפועלים / בני משפחה.

בתמ"ש 30318-02-10 ג.י. נ' נ.י. ואח' (פורסם בנבו), קבע בית המשפט (כבוד השופט אסף זגורי) מספר שיקולים מרכזיים לקביעת "הבן המוכן והמסוגל":

  • ·               עיסוק קודם ונוכחי בחקלאות.
  • ·               ניסיון בהפעלה של המשק.
  • ·               הפעלת המשק לאחר פטירת ההורים, ומניעת הזנחת המשק.
  • המשכיות בהפעלת המשק גם לאחר פטירת ההורים (ולא הפסקת החקלאות ועשיית שימוש מסחרי במקום).

ובלשון בית המשפט:

"הנה הזדמנות הפז של התובע להוכיח שהוא הבן היחידי שיכול  לקיים את המשק מוחמצת על ידו בזמן אמת. אביו נפטר והוא יכול היה לקיים את מטע הלימונים במקומו. אך מה עשה התובע? הוא הזניח כליל הטיפול במטע עצי הלימון, עקר אותם ובמקום מטע עצי לימון הכניס לשטח הנחלה מיכלים ומשאיות"

  • ·               מגורים במשק, או כוונה להתגורר במשק.
  • ·               חברות באגודה.
  • יכולת וכוונה לקיים את המשק.
  • ·               אי כוונה/רצון למכירת המשק.
  • הרשאה/פסילה על הסף מלקבל זכויות שימוש במשק.

לדוג', בעלות בזכויות במשק אחר פוסלת על הסף אפשרות קבלת הזכויות במשק בהיות הדבר מנוגד להנחיית סעיף 6 להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל.

  • ·               מתן תוכנית לקיום המשק החקלאי.

שיקול נוסף לקביעת הבן המוכן והמסוגל נקבע בת.ע. 519/91 מכלוף נ' מחלוף (פורסם בנבו), והוא: האם יסכים המושב לקבל כל אחד מהצדדים כחבר באגודה.

בתמ"ש 7955-05-10 י.ר. נ' ע. ש. ואח', קבע בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע (כבוד השופטת רותם קודלר עיאש) מי הבן המוכן והמסוגל, בהתבסס על שני פרמטרים:

א.        היות אחד הבנים מקובל על "מרבית" היורשים.

ב.         הסכמת אותו הבן לפצות את יתר היורשים, דבר המהווה לכאורה את רצון האם כאמור בצוואתה.

לגישת כותב המאמר, נימוקי בית המשפט הנכבד קמא לקביעת הבן המוכן ומסוגל אינם יכולים לעמוד.

ראשית, קביעת "הבן המוכן והמסוגל" אינה נקבעת באמצעות 'הצבעה' בין היורשים. עקרון "שלטון הרוב" אינו יכול להוות שיקול בקביעת הבן המוכן והמסוגל.

זאת ועוד, קביעת ה'בן המוכן והמסוגל' ע"פ רצון רוב היורשים מאיינת את לשון החוזה הדו צדדי וכוונת בעלת המקרקעין (רשות מקרקעי ישראל), וכן את המבחנים שפותחו בפסיקה במהלך עשרות שנים לקביעת הבן המוכן והמסוגל.

שנית, הסכמת האח לפצות את אחיו אינה יכולה להוות שיקול, שכן, בחוזה דו צדדי כלל לא קיימת חובת פיצוי, ועל כן "מוכנותו" של האח לפצות את אחיו, אינה רלוונטית לשאלת הבן המוכן ומסוגל לקיים את המשק.

בית המשפט נקלע לשגגה עת השליך מהמצב המשפטי החל בחוזה תלת צדדי אשר מפנה לסעיף 114 לחוק הירושה, ובו קבועה חובת פיצוי על הבן המוכן והמסוגל {ראו גם ת.ע. 519/91 מכלוף נ' מחלוף (פורסם בנבו)},

לסיכום, בקביעת הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב, ובית המשפט מתחשב בכל הגורמים המפורטים במאמר זה.

יחד עם זאת, היות אחד הבנים בקיא ובעל ניסיון בהפעלת המשק אינו ערובה למינויו כבן המוכן והמסוגל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

העסקת עובדים זרים בענף החקלאות

24/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

העסקת עובדים זרים במגזר החקלאי מותרת, ככלל, לחקלאים המחזיקים היתרים מיוחדים לפי חוק עובדים זרים, התשנ"א-1991, המוקצים על ידי רשות האוכלוסין וההגירה ובהתאם להמלצת משרד החקלאות ופיתוח הכפר.

היקף העסקת עובדים זרים נקבעת על ידי הממשלה ובהתאם לצרכים במשק, כאשר קיימת מגמה לצמצום היקף העסקת עובדים זרים בכלל, ובפרט בענף החקלאות.

מעסיק בענף החקלאות המבקש להעסיק עובדים זרים, נדרש לפתוח תיק מעסיק ברשות האוכלוסין וההגירה, ועליו להגיש למשרד החקלאות (בסניף הסמוך למקום מגוריו – באותו מחוז) "חוברת מפקד" המשמשת בסיס נתונים להעסקת עובדים זרים.

משרד החקלאות ממליץ על זכאותו של החקלאי להעסקת עובדים זרים בהתבסס על הנתונים בחוברת המפקד (סוגי גידולים, גודל השטח המעובד וכו'), ובהתאם לתחשיבים ולכללים שנקבעו באותה השנה (כדוגמת מכסת העובדים הזרים לחקלאות באותה השנה).

המלצת משרד החקלאות נבדקת ומאושרת ע"י רשות האוכלוסין וההגירה.

ההקצאה הסופית מתפרסמת באתר האינטרנט של רשות האוכלוסין וההגירה בכתובת: www.piba.gov.il

חקלאי המבקש לקבל היתר העסקה בהתאם להקצאה משלם אגרת בקשה בגין כל עובד שהוקצה לו.

לאחר תשלום האגרה מונפק לחקלאי היתר העסקה על שמו בו מפורטים מספר העובדים הזרים שהוקצו וכן התנאים שעליו לעמוד בהם בכל הנוגע להעסקת העובדים.

ראוי להדגיש, כי ההיתר להעסקת עובדים זרים ניתן לעבודה בתחום החקלאות בלבד, בגידולים שדווחו למשרד החקלאות ובחלקות/שטחים שצוינו בבקשה להיתר.

חקלאי המקבל היתר, צריך לשלם אגרה שנתית עבור כל עובד המועסק על ידו  (וזאת מעבר לאגרת הבקשה).

בסופו של ההליך, ולאחר שהמעסיק קיבל היתר העסקה ושילם את האגרה השנתית, עליו לפנות לרשות האוכלוסין וההגירה ולבצע "איזון תיקים", במסגרתו ניתנת אשרת עבודה בענף החקלאות לעובדים הזרים והאישור מוטבע בדרכונם.

על מנת להתמודד עם צרכים עונתיים בגידול החקלאי, החקלאים מורשים לבצע ניוד של העובדים הזרים מחקלאי לחקלאי ו/או מענף לענף, בכפוף לקבלת אישורים ממשרד הפנים.

האישורים נדרשים לצורך מעקב אחר מיקומם של העובדים הזרים, ועל מנת לשמור על זכויותיהם גם בתקופות בהן הם מועסקים אצל מעסיקים אחרים.

העובד הזר רשאי לעבוד אך ורק אצל מעסיקו, והחלפת מעסיק תתאפשר בכפוף לכללי רשות האוכלוסין וההגירה.

באופן דומה, החקלאי (בעל היתר העסקה) יוכל להעסיק רק עובדים זרים הרשומים על שמו, וכן עובדים זרים שנוידו אליו כדין.

הננו ממליצים, כי חקלאי המבקש להעסיק עובדים זרים יתייעץ עם עו"ד הבקיא בדיני מושבים/קיבוצים ובעל ידע וניסיון בדין הרלוונטי בענף החקלאות ובענף העובדים הזרים.

עורך הדין ישמור על זכויותיו הנוכחיות והעתידיות של המעסיק, ויסייע לו לשמור על זכויות העובדים הזרים ועל כללי רשות האוכלוסין וההגירה.

היוועצות מוקדמת וליווי של עורך הדין, עשויים למנוי מהחקלאי להעסיק עובדים זרים בניגוד לחוק, ובכך למנוע ממנו חשיפה להליכים פליליים ואזרחיים כמו גם עגמת נפש רבה.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם רשות מקרקעי ישראל רשאית לתבוע פיצוי מבעל נחלה בגין השכרת מבנים?

17/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בשנה האחרונה החלה רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות" או "רמ"י") לתבוע בעלי זכויות במשקים חקלאיים לפיצוי כספי עצום (דמי שימוש, דמי הסכמה, עשיית עושר, הפרת חוזה) בגין השכרת מבנים ו/או מחסנים בתחומי המשק החקלאי לצד שלישי (גם לבני משפחה).
גובה הפיצוי הנתבע ע"י הרשות הנו כ-6% משווי המשק לשנה, במכפלת השנים שהנכס הושכר. סכום התביעה משתנה ממשק למשק והוא עשוי להגיע למיליוני שקלים!!!
לטענת הרשות, בהתאם לחוזה השכירות שבין האגודה החקלאית במושב ובין רשות מקרקעי ישראל {חוזה דו צדדי או חוזה תלת צדדי (במידה וגם הסוכנות הנה צד לחוזה) – להלן: "הסכם המשבצת"} הרשות היא בעלת הזכויות הבלעדית בנכס/משק חקלאי, וחתימתה והסכמתה מראש ובכתב נדרשת לכל בניה, שימוש, השכרה וכו'.
הרשות מבססת את זכותה לקבלת הפיצוי על שלושה מקורות:

מקור ראשון – הוראות הסכם המשבצת, ובעיקר סעיפים 3 ו-19 הקובעים כדלקמן:
3. מטרת השכירות הנה:
א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד.
ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד.
ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן.
ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם.
19. מבלי לפגוע מהאמור בחוזה זה, מוסכם בזה כי:
א. אסור לחבר אגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה.
ב. אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך. העברה ו/או מסירת זכויות השימוש כאמור דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה.

מקור שני – החלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר "בבסיסן עומד כוחו של בעל קרקע לקבוע מתוקף זכותו הקניינית מה ייעשה ומה לא ייעשה במקרקעיו"
לפי החלטה 1265 ניתן לאשר פעילות לא חקלאית (פל"ח) בתחום 2.5 הדונם המיועדים למגורים, בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר ובאישור מראש של רמ"י, המותנה בתשלום דמי שימוש ראויים. אולם, השכרת מבנה לצד שלישי אסורה בכל מקרה, בין אם לצרכי פל"ח ובין אם לצרכים אחרים.
אפשרות ההשכרה שהייתה קיימת בעבר מכח סעיף 5 להחלטה 1101 בוטלה ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1265, וזאת בהתאם לפסיקת בג"צ בפרשת פורום הערים העצמאיות (בג"צ 1027/04, פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח' (מיום 9.6.2011), פורסם בנבו).
מקור שלישי – חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) תשכ"ז – 1967
השכרה, לטענת הרשות, מהווה "שימוש חורג" בקרקע חקלאית.
לטעמי, לא מובנת הסתמכות הרשות על חוק זה, שכן, חוק זה מתייחס לקרקע חקלאית בלבד, ובכל מקרה הסנקציה תהא הפקעת אותה קרקע חקלאית שנהגו בה שימוש חורג, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
זאת ועוד, סעיף 2 לחוק זה מאפשר הכשרת שימוש חורג בהיתר מאת שר החקלאות.
כך או כך, הרשות אינה צד לביצוע הוראות החוק אלא משרד החקלאות.

האם חוזה המשבצת, חוק ההתיישבות החקלאית והחלטות המנהל מאיינים את זכותו של בעל זכויות במשק חקלאי להשכיר מבנים?
האם רשות מקרקעי ישראל רשאית לתבוע פיצוי כספי מבעל הנחלה עבור שנים רבות?
כיצד יכול בעל הנחלה להתמודד עם תביעת המנהל?

הסכם המשבצת כחוזה אחיד – פרשנות מוטעית של הרשות לעניין חבות בעל הזכויות בנחלה
הסכם המשבצת נוסח באופן בלעדי ע"י הרשות, נוסחו זהה בכל ההסכמים שבין הרשות והאגודות החקלאיות השונות, ההסכם מוגש לחתימת האגודות החקלאיות כמות שהוא מבלי יכולת לשנות מהנוסח הקיים. ככל והאגודה לא תחתום עליו בנוסח המקורי, היא לא תקבל שירותים מהרשות.
הסכם המשבצת הנו חוה אחיד בהתאם להגדרת המונח בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג – 1982.
פרשנות הרשות לסעיפים 3 ו-19 להסכם המשבצת הנה כוללנית ומוטעית. סעיפים אלו אינם דנים באיסור שימושים חורגים ו/או באיסור השכרת מבנים, אלא באיסור העברת זכויות השימוש של בעל הזכויות במשק.
לא בכדי נוקט הסעיף בלשון רבים, שכן האיסור הוא על העברת מלוא הזכויות במשק ולא על איסור שימוש חורג/השכרת מבנים. כך גם הסנקציה המצוינת בסעיף ולפיה, העברת זכויות השימוש מהווה העברת זכויות חכירה/בר רשות (המקנה לרשות, לכאורה, זכות לפיצוי).
הרציונאל של סעיף 19 הנו שהרשות משמשת מעין "טאבו", וכל העברת זכויות במשק טעונה אישור הרשות.
פרשנות הרשות, כי סעיף 19 אוסר שימושים חורגים ו/או השכרת מבנים במשק הנה תנאי מקפח לפי הגדרתו בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים ויש לבטלו.
כך גם פרשנות הרשות המתירה לרשות לתבוע דמי הסכמה מהמתיישב הנה תנאי מקפח ואינה סבירה.

בעל הזכויות במשק חקלאי אינו חתום על חוזה המשבצת
הסכם המשבצת הנו חוזה הנחתם בין הרשות ובין האגודה החקלאית (כאשר בחוזה המשולש – הסוכנות היהודית מהווה אף היא צד לחוזה).
בעלי הזכויות והמחזיקים במשקים החקלאיים הנם במעמד של ברי רשות בלבד, והם אינם חתומים על ההסכם.
הרשות אינה מוכנה להתקשר בחוזה חכירה ישיר בינה ובין בעלי הזכויות במשקים החקלאיים, ועומדת על כך שחוזה החכירה יהא בינה ובין האגודות בלבד.
כעת, הרשות מנסה להיפרע מחברי האגודות על בסיס הסכם המשבצת, כאשר חברי האגודות כלל אינם חתומים עליו.
מה עניין הוראות ואיסורים על חברי אגודה בהסכם אשר כולו בין הרשות ובין האגודה? כיצד יש בכוחו של חוזה בין שני צדדים לחייב צד שלישי אשר אינו צד לחוזה וכמובן אינו חתום עליו?
סמכותה של הרשות ליתן סנקציות כנגד בעלי זכויות במשקים שאינם חתומים על החוזה מוטלת בספק.

בג"צ 1027/04 לא פסל באופן מוחלט השכרה לצד שלישי – אלא ביטל החלטה שהתירה באופן גורף השכרת מבנים.
סעיף 5 להחלטה 1101 אשר הכיר בהשכרה לפל"ח, בוטל ע"י רשות מקרקעי ישראל בהחלטה 1265 מיום 29.10.2012, בטענה, כי הביטול נעשה בהתאם לפסק דינו של בית המשפט הגבוה לצדק (בג"צ 1027/04, פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח', פורסם בנבו).
אולם, ביטול סעיף 5 ע"י בג"צ נקבע לאור העובדה שהחלטת הרשות להתיר השכרת שטחים לפל"ח הייתה גורפת, והתירה השכרת מבנים לצדדים שלישיים ללא דיון ממצה וללא מתן משקל מספק לשיקולים נגדיים. הרשות החמיצה שיקולים רלוונטיים, לא העניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ולא איזנה ביניהם, ומשכך היא חורגת ממתחם הסבירות.
כך לדוגמא, הרשות לא התייחסה לחשש המוגבר המלווה את התרת ההשכרה מפני תופעה של פרבור (ס' 103-100 לפסק-הדין).
כך לדוגמא, הרשות לא נתנה משקל לתכלית שבעטיה הותרה הקמת תעסוקה לא חקלאית (לבעל הנחלה עצמו) מלכתחילה (ס' 104-105 לפסק הדין).
וכך קבעה כבוד השופטת ארבל בפסק הדין (בג"צ 1027/04):
"בטרם קיבלה את החלטתה, לא עמדה הוועדה על שאלות כגון: מהו היקף שטחי התעסוקה והמסחר שיתווספו בעקבות התרת ההשכרה בכל מחוז; מהו היקף הבנייה הבלתי חוקית הקיימת עתה (שהרי על יסוד אותה בנייה נומקה התרת ההשכרה); מה תהייה ההשפעה של צעד מעין זה על שטחי התעסוקה והמסחר המתוכננים בכל מחוז, מבחינה תכנונית, כלכלית וחברתית וכיוצא באלה.
בכך נפל פגם בכל אחד מהשלבים שנקבעו בעניין יורונט: הרשות (ותהיה זו ועדת הבר או המועצה) נמנעה מלאסוף את הנתונים הדרושים, עניין המונח לפתחה ומצוי באחריותה; לא בחנה מהם הנתונים הרלוונטיים לשם קבלת ההחלטה, וביססה את החלטתה על יסוד תשתית בלתי מספקת.
הקושי הכרוך בהתנהלות זו בולט במיוחד, נוכח העובדה שבין החומרים שעמדו בפני הוועדה הייתה חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה שהתריעה, כאמור, מפני תופעת הפרבור תוך שימת דגש מיוחד על הבעייתיות הכרוכה בהשכרה.
כפי שהוסבר, ועדת הבר אמנם בחנה מידע וחומרים שונים ובכלל זה דו"חות עבר שנכתבו בסוגיה, החלטות מועצה וסקירות שונות, והאזינה לעמדותיהם של גופים שונים שלהם נגיעה בעניין.
עם זאת, הגעתי לכלל מסקנה כי – מהטעמים שצוינו – ההחלטה בשאלת ההשכרה לא נסמכה על תשתית מוצקה במידה מספקת "שרשות סבירה הייתה מסתמכת עליה לצורך קבלת ההחלטה הנדונה"
בג"צ קבע (סעיף 99-98) כי ניתן למנות שורה של שיקולים טובים – שחלקם הובאו על-ידי הצדדים – לתמיכה בהסדר המתיר השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, אלא, שההחלטה להתיר השכרת השטחים המיועדים לתעסוקה לא חקלאית לבעלי הזכויות בנחלה אינה מעניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ואינה מאזנת כהלכה ביניהם, ומשכך, היא חורגת ממתחם הסבירות.
בג"צ לא פסל פסילה מוחלטת את עצם אפשרות ההשכרה לפל"ח
כבוד השופטת ד"ר איריס סורוקר קובעת בת.א. 40611-03-10, מינהל מקרקעי ישראל נ' ניסים אשכנזי ואח', כי בית המשפט לא פסל דיון מחודש וענייני באפשרות של השכרה במקרים מתאימים, "תוך מתן משקלות לשיקולים הנחוצים, וקביעת גבולות ומגבלות שיבטיחו את האיזון הראוי". בג"צ הנחה את המנהל, בסעיף 106 לפסק דינו, בדבר מערכת השיקולים שעליו להתחשב בה.
כבוד השופטת סורוקר קבעה עוד כדלקמן:
"המפתח להחלטה ראויה ומאוזנת נמצא בבירור הנתונים הקונקרטיים ומציאת האיזון המתאים בין השיקולים הנוגדים. בתוך כך, בית המשפט הכיר באינטרס לדאוג לפרנסתו של בעל הזכויות בנחלה ולביטחונו הסוציאלי, כשיקול רלבנטי שיש להתחשב בו במצרף השיקולים הכולל.
"אכן, אפשר שגילם או מצב בריאותם של חלק מן החוכרים מכתיב מצב שבו השכרת המבנים היא הדרך היחידה עבורם לממש את זכותם להקים תעסוקה לא חקלאית בנחלה. אין להתעלם מקושי זה, אך שקילתו צריך שתיעשה נוכח יתר השיקולים האמורים, ותוך איזון ביניהם"
הנה כי כן, בית המשפט הגבוה לצדק פסל את סעיף 5 להחלטה 1101 משום שסעיף זה התיר השכרה באופן גורף וללא יצירת איזון בין שיקולים רלבנטיים. בית המשפט לא פסל את עצם האפשרות להתיר השכרה לפל"ח, היה וזו תימצא מוצדקת וראויה במקרים מתאימים, ולאחר שיישקלו מלוא השיקולים הראויים וייערך האיזון ביניהם. בית המשפט אף מנה שיקולים רלבנטיים שיש לשקול: השחיקה הכללית באופייה החקלאי של ההתיישבות; הצורך להבטיח את פרנסתו ובטחונו הסוציאלי של בעל הנחלה; תופעת הפרבור וחסרונותיה ביעד המדובר; היקף שטחי התעסוקה הלא חקלאית במחוז הרלבנטי; כמו גם היקף הבניה הבלתי חוקית במחוז, וההשלכות הכלכליות והחברתיות הצפויות ממתן היתר". (ההדגשות אינן במקור – ר.א)
רשות מקרקעי ישראל חוטאת בכך שהיא דוחה על הסף את עצם אפשרות ההשכרה מבלי שהיא בוחנת את השיקולים השונים ואת הנתונים המיוחדים שבכל מקרה ומקרה כפי שהנחה בג"צ.
הרשות מתעלמת מהשיקולים האישיים המועלים ע"י בעלי הזכויות במשקים, כגון: גיל בעל הזכויות בנחלה ותוחלת חייו, מצבו הבריאותי והנפשי, מצבו משפחתי, עבר תעסוקתי ויכולות הפרנסה, קיומה של פנסיה ומקורות הכנסה, הסיבה להפסקת החקלאות במושב/במשק, יכולתו של בעל הזכויות להתפרנס מחקלאות (האם מיקום המשק החקלאי וגודלו מאפשרים לקיים במשק פעילות חקלאית רווחית), מטרת השימוש החורג/השכרת המבנה (האם בעל הנחלה מבקש להפוך את המקרקעין לנדל"ן מניב או שההשכרה משמשת אותו או שהוא מבקש לפרנס עצמו בכבוד בערוב ימיו).
הרשות לא לוקחת בחשבון שיקולים כלליים הנוגעים לאגודה החקלאית, כגון: מיקום המושב (כך לדוגמא למושבים שאינם ממוקמים בקרבת ערים אין השפעה על תופעת הפרבור), היקף הפעילות הלא-חקלאית במושב וכו'.
כבוד השופטת ד"ר איריס סורוקר קובעת בת.א. 40611-03-10 (לעיל), כי על הרשות להתחשב בתועלת הכלכלית ההדדית הצומחת מהשכרת המבנים.
"היה ולא יושכר, ניתן להניח כי יעמוד בשממונו, בה בעת שהנתבע מחוסר ההכנסה ייאלץ להיעזר בקצבאות של המוסד לביטוח לאומי. לעומת זאת, השכרתו מניבה הכנסות המפרנסות את הנתבע, והמנהל עשוי אף הוא ליהנות מהן באמצעות גביית דמש"ר".

תביעה לפיצוי בגין תקופת עבר הנה חסרת תום לב
רשות מקרקעי ישראל לא נמנעה בעבר (לא בחוזה המשבצת ולא בהחלטות המנהל) מלהכיר בהשכרת מבנה בנחלה לצד שלישי, לשימוש שאינו חקלאי.
ההיפך הוא הנכון.
סעיף 5 להחלטה 1101 מיום 27.3.2007, שעניינו "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה", הכיר בהשכרה לפל"ח, ובלשון הסעיף:
"השכרה
בעל זכויות אשר ביצע עסקה לתעסוקה לא חקלאית ל-49 שנה על פי תכנית בתוקף, ושילם בגינה דמי חכירה מהוונים בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, יהיה רשאי להשכיר, בשכירות בלתי מוגנת, את השטח הבנוי/המוסב המשמש בפועל לתעסוקה לא חקלאית, אך לא יהיה רשאי למכרו ו/או לפצלו מתוך הנחלה".
סעיף 5 להחלטה 1101 בוטל אמנם בהחלטה 1265 מיום 29.10.2012, אולם, הגשת תביעה ע"י הרשות לפיצוי בגין תקופה קודמת ליום 29.10.12 הנה, לכשעצמה, חסרת תום לב.
לסיכום, הננו ממליצים להכשיר מוקדם ככל האפשר את הבניה הבלתי חוקית במשק החקלאי ולהסדיר מיידית את השימושים החורגים בנחלה.
מיד עם קבלת מכתב דרישה מרשות מקרקעי ישראל, מהרו להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות על מנת שילווה וידריך אתכם בהתנהלות מול הרשות, ועל מנת שינסה להגיעה להסכמות עם הרשות, דבר שעשוי לחסוך לכם כספים רבים, הליכים משפטיים (ולעיתים אף פליליים) ועגמת נפש.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

רשם האגודות השיתופיות

12/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אגודה שיתופית מוגדרת בפקודת האגודות השיתופיות כתאגיד שמטרותיו הן טיפוח החיסכון, עזרה עצמית ועזרה הדדית בין אנשים בעלי אינטרסים כלכליים משותפים כדי להביא לידי שיפור תנאי חייהם, עסקיהם ושיטות הייצור שלהם.

אחד העקרונות המרכזיים ביותר בניהול אגודה שיתופית הוא עקרון השוויון בין חברי האגודה.

אגודה שיתופית מהווה אישיות משפטית עצמאית, וכל פעולותיה מול צד שלישי יוצרות מחויבות של האגודה עצמה מבלי שמחויבות זו תיפול על חבריה.

האגודה השיתופית, השונה באופייה ובמהותה מכל תאגיד אחר, מחייבת כי בראש המערכת יהיה גוף שיתווה, יפקח וישמור על צביון האגודה.

גוף זה, הינו רשם האגודות השיתופיות, המטפל ומפקח על כ-3200 אגודות שיתופיות פעילות, ובין האגודות השיתופיות ניתן למנות את כלל הקיבוצים והמושבים.

רשם האגודות השיתופיות מתמנה על ידי שר התמ"ת, וסמכויותיו של רשם האגודות השיתופיות, אשר הנן רבות, נרחבות ומקיפות, נקבעו בפקודת האגודות השיתופיות ובתקנות שתוקנו מכוח הפקודה (כדוגמת: תקנות האגודות השיתופיות (חברות) התשל"ג – 1973, תקנות האגודות השיתופיות (ייסוד) תשל"ו – 1976, תקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה) תשל"ה – 1975 ועוד).

תפקידו המרכזי של רשם האגודות השיתופיות הוא ניהול פנקס האגודות ופיקוח על פעילותה השוטפת של האגודה והתנהלותה התקינה של האגודה.

לרשם האגודות השיתופיות קיים שיקול דעת ברישום אגודות חדשות ובשינוי סיווגן, וקיימת לו הסמכות לבטל רישום אגודות.

לרשם סמכות לחקור בעסקי אגודה ולבדוק את פנקסיה, סמכות להורות על מינוי מבקר חשבונות וסמכות לכנס אסיפה כללית של אגודה.

הרשם מנהל רישום שעבודים, משכנתאות ואגרות חוב באגודות, והוא מאשר  הסדרי נושים ועיקול זמני של נכסי אגודות.

סמכות נוספת של הרשם היא אישור שינויים בתקנוני האגודות, אישור מיזוג אגודות והפיכת אגודה לחברה.

לרשם סמכות ייחודית בפירוק אגודות שיתופיות. הרשם מוסמך להחליט על פירוק אגודה ומינוי מפרק. לרשם קיימת הסמכות לבחון במהלך הפירוק את התנהלות פקידי האגודה ועובדיה ואף להורות על החזר כספים. הרשם אף משמש כערכאת ערעור על החלטת מפרק.

פקודת האגודות השיתופיות מקנה לרשם (סעיף 64 לפקודה) סמכות להתקין תקנות בעניינים הנוגעים לניהול האגודה, כדוגמת: תקנון לדוגמא, הנהלת חשבונות, ספרים ופנקסים שיתנהלו ע"י האגודות, הרשימות והדוחות שעל האגודה/מפרק להגיש לו, ועוד. התקנות שמתקין הרשם מקבלות תוקף עם אישור שר התמ"ת.

לרשם קיימת סמכות לבירור ויישוב סכסוכים הנוגעים לעסקי האגודות השיתופיות. הרשם רשאי ליישב את הסכסוך בעצמו או להעבירו לבורר אחר שיבחר. הרשם רשאי להעביר בורר מתפקידו וכן להפחית שכר או הוצאות שיקבע הבורר. הרשם משמש גם כבעל הסמכות לאישור פסקי בוררות הנוגעים לעסקי האגודה השיתופית.

לסיכום, לרשם האגודות השיתופיות סמכויות רבות ונרחבות, אשר רק מקצתן צוינו לעיל. חלק מסמכויות הרשם נקבעו בחוק ובתקנות וחלקן נקבעו בפסיקה.

טרם פניה לרשם האגודות השיתופיות בעת מחלוקת ו/או סכסוך מול האגודה ו/או מול אורגן של האגודה ו/או מול חבר/ים באגודה, יש להיוועץ עם עו"ד הבקיא בדיני אגודות שיתופיות הן לגבי הערכאה המוסמכת (בית המשפט/בורר/רשם) והן לגבי הדרך הנכונה לנהל את ההליך המשפטי.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכות קדימה של יורש לרכוש מהעיזבון נכס שאינו ניתן לחלוקה – סעיף 113 לחוק הירושה מול סעיף 40 לחוק המקרקעין

11/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

זכותו של יורש לרכוש מיתר היורשים נכס מן העיזבון שאינו ניתן לחלוקה, נקבעה בסעיף 113 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה"):

(א) נכס שאינו ניתן לחלוקה ונכס שעל ידי חלוקה היה מאבד שיעור ניכר מערכו, לרבות יחידה בחקלאות, בתעשיה, במלאכה או במסחר, ולמעט משק חקלאי שסעיף 114 חל עליו – יימסר ליורש המרבה במחירו, ובלבד שלא יפחת ממחיר השוק; הסכום שהציע אותו יורש ייזקף על חשבון המגיע לו מן העזבון, ואם עלה על המגיע כאמור, ישלם היורש את הסכום העודף.

(ב) לא הסכים אף יורש אחד לרכוש את הנכס כאמור בסעיף קטן (א) יימכר הנכס ודמי המכר יחולקו.

(ג) בית המשפט רשאי להורות שהמכירה תהיה בדרך שנכסים כאלה נמכרים בהוצאה לפועל או בדרך אחרת שיקבע, ורשאי הוא לקבוע את תנאי התשלום לפי סעיף קטן (א) ותנאי תשלום דמי המכר לפי סעיף קטן (ב).

זכות זו של היורש מוגבלת בזמן, וניתן לעשות בה שימוש כל עוד לא נרשמה זכותו של היורש בהתאם לצו הירושה או צו קיום הצוואה

סעיף 113 לחוק הירושה מתייחס לסיטואציה דומה לאמור בסעיף 40 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), שם נקבע אופן מכירתן של זכויות שותפים  במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה:

 (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

בשני הסעיפים מדובר בנכסים שאינם ניתנים לחלוקה או לנכסים שבחלוקה בעין היו מאבדים שיעור ניכר משוויים.

נשאלת השאלה: בחלוקת נכס מקרקעין מן העיזבון, תוקפו של איזה חוק יגבר? האם יש להעדיף יורש המרבה במחיר מבין היורשים (כקבוע בסעיף 113 לחוק הירושה) או שמא יש להעדיף את המרבה במחיר גם אם מדובר ברוכש צד שלישי (כקבוע בסעיף 40 לחוק המקרקעין ובחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז – 1967)?

הנפקות שישנה לבחירה בין שימוש בסעיף 113 לחוק הירושה לבין שימוש בסעיף 40 לחוק המקרקעין הינה כפולה.

ראשית, בהפעלת סעיף 113 לחוק הירושה הננו מעדיפים יורש על-פני צד שלישי, העדפה שאינה קיימת בהוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין.

שנית, במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין בהתאם לחוק המקרקעין בן הזוג שנותר בדירה, כאשר הדבר רלוונטי, נחשב לדייר מוגן וערך הנכס פוחת בכ-60% (ע"א 123/80 אוירבוך נ ברוברניק, פ"ד לו(3) 431).

מאידך, במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין בהתאם לחוק הירושה, בן הזוג שנותר בדירה אינו דייר מוגן ורואים בנכס כנכס תפוס בלבד. משכך, ערך הנכס פוחת בכ-30% בלבד (ע"א 592/76 זילפרויד נ' גרין, פ"ד לא(1) 813).

בע"א 513/82 עדנה רייזמן ואח' נ' גבריאלה וושצ'ין ואח' פ"ד לז (2) 813, קבעה כבוד השופטת בן פורת, כי סעיף 113 לחוק הירושה קודם לסעיף 40 לחוק המקרקעין, וכי אסור לעקוף את הוראת סעיף 113 לחוק הירושה בדרך של רישום חלקו של יורש בנכס בהתבסס על צו הירושה/צו קיום צוואה והפעלת סעיף 40 לחוק המקרקעין.

כבוד השופטת בן פורת קבעה עוד, כי "לפי סעיף 1 לחוק הירושה אמנם עובר עיזבונו של נפטר עם מותו ליורשיו, אולם סעיף זה יש לקרוא יחד עם סעיף 107 לאותו חוק, הקובע כי יש לחלק את יתרת העיזבון בין היורשים רק אחרי סילוקם של חובות העיזבון (וכן מזונות). "עד לאותו זמן אין ליורש אלא חלק בכלל העזבון ולא בנכס מסוים"

היינו, עד לסיום חלוקת העיזבון, אין ליורש כל זכות בנכס מסוים, גם אם סיום זה היה לאחר מתן צו הירושה/צו קיום צוואה.

ראו לעניין זה: שוחט, גולדברג ופלומין, דיני ירושה, עמ' 189 ; ת"א (מחוזי-חי') 540/03 עזבון המנוח אחמד זבידה נ' עזבון המנוח מחמוד יאסין, פורסם בתקדין;  תמ"ש (ת"א) 58790/97 חנינה נ' שמחה, פורסם בתקדין.

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט אסף זגורי בת"ע 14335-03-09 – פלונית ז"ל ואח' נ' האפוטרופוס הכללי במחוז חיפה והצפון ואח' . תק-מש 2011(3), 211

"מועד חלוקת העיזבון היא הנקודה הגיאומטרית של מעבר הקניין מקניין משותף באגד נכסים לקניין פרטי של היורש. להגדרת מועד חלוקת העיזבון חשיבות בדיני קניין, באשר במועד זה היורש הופך לבעל קניין פרטי".

"סבורני, כי אכן הגענו לנקודה גיאומטרית זו בשלב זה, שעה שהחלטה זו משמעותה מתן צו לחלוקת נכסי העזבון וכבר נפסק, כי "זמן החלוקה" הוא מועד מתן צו החלוקה או עריכת הסכם החלוקה בין היורשים (תמ"ש (ת"א) 58790/97 אלי חנינה נ' משה שמחה (19/08/2001), שוחט, גולדברג ופלומין, דיני ירושה בעמ' 189-190)".

כבוד השופט זגורי קבע עוד, כי "המנגנון של פירוק שותפות בנכסי העיזבון עפ"י חוק הירושה (סעיף 113 לחוק הירושה) קודם להפעלת המנגנון של פירוק שיתוף עפ"י חוק המקרקעין (סעיף 37 לחוק המקרקעין), אלא אם כן יוכח שהעיזבון כבר חולק" (הדגשה אינה במקור – ר.א)

ראו עוד לעניין זה: רע"א 535/85 שם טוב נ' צוק, פ"ד לט (4) 755 ; ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2) 813 ; תמ"ש (כ"ס) 10670/07 בסעוד אריה נ' ברעוז ירוחם.

כבוד השופט זגורי הוסיף וקבע, כי בית המשפט רשאי להורות על ביטול הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מקום בו יורשים פועלים לרישום זכותם בדירה מכוח צו ירושה לפני שניתנה החלטת בית המשפט בדבר חלוקת העיזבון לפי סעיפים 113-115.

ראו עוד: בר"ע 2968/91 דקל נ' דקל (לא פורסם), תמ"ש 49630/99 ברוך נסים נ' ברוך שמואל, פורסם בתקדין.

לסיכום, כאשר מדובר בנכס מקרקעין שאינו ניתן לחלוקה או נכס מקרקעין שבחלוקתו היה מאבד שיעור ניכר מערכו, יש להעדיף סעיף 113 לחוק הירושה, עד מיצויו, על-פני סעיף 40 לחוק המקרקעין, ועל כן תהא ליורש המרבה במחיר זכות קדימה ברכישת הנכס.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

 

 

האם בעל משק עזר הנו חבר אגודה?

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק עזר הנו משק קטן בשטח שבין 2-4 דונם הכולל את יחידת המגורים. משקי עזר במושבים משמשים, בדרך כלל, בעלי מקצועות חופשיים שעבדו כשכירים במושב וגרו בו (רופא, מנהל חשבונות של המושב, רב, איש תחזוקה וכיו"ב), ונועדו במקור לסייע לבעל משק העזר להגדיל הכנסתו מעבודתו כשכיר ע"י גידולים חקלאיים, לולים וכיו"ב.

במושבים רבים מעמדם של בעלי הזכויות במשק העזר אינו מוסדר (או שהמעמד מוסדר בניגוד לשביעות רצון הצדדים), והם אינם זכאים להטבות ולזכויות המוענקות לחברי האגודה במושב.

אגודה שיתופית ממאנת, ככלל, לקבל חברים חדשים (למעט תחלופת חברים הנובעת ממכירת נחלות או כתוצאה מפטירת חבר), וזאת, בין היתר, כדי להותיר את נכסי האגודה בידיים מועטות ככל האפשר, וכך חלקו של כל חבר אגודה גדול יותר.

רבים המקרים בהם האגודה מסרבת לקבל בעלי זכויות במשק עזר כחברי אגודה, בטענה שבתי המגורים שלהם מהווים "בתים מקצועיים" אשר שימשו אנשים כאשר האגודה נזקקה להם, וכאשר לא היה צורך באותם אנשי המקצוע, רבים מהבתים נמכרו או הושכרו לתושבים שאינם חברי אגודה. דבר זה מלמד, לטענת האגודה, כי לא מדובר בנחלות ועל כן אין ליתן למתגוררים בבתים אלו מעמד של חברי אגודה.

הנפקות של אי הכרה בבעלי הזכויות במשקי העזר כחברי אגודה, הינה באי מתן זכות לבחור ולהיבחר במוסדות האגודה, אי קבלת דיבידנדים מרווחי האגודה, אי קבלת שירותים והנחות של חברי אגודה (הנחה בגני ילדים, הנחה בשימוש במבני האגודה וכו'), הם אינם שותפים בפרויקטים של האגודה וכיו"ב.

חברות באגודה שיתופית "נרכשת" בשני אופנים. קבלת חבר אגודה בדרך הקבועה בתקנון האגודה (סעיף 2 לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), תשל"ג-1973), וקבלת חבר אגודה מכח נוהג, כאשר נהגו באדם כחבר אגודה במשך תקופה סבירה (בהתאם להוראות סעיף 2א לתקנות האגודות השיתופיות).

ברבים מן המושבים, נחתמו הסכמי משק עזר (להלן: "הסכם משק עזר") בין האגודה ובין בעלי הזכויות במשקי העזר (בין היתר לעניין הקצאות מגרש בתחומי המושב), ובמבוא להסכם מצוין, כי בעל הזכויות במשק העזר אינו חבר אגודה, ובגוף ההסכם נקבע, כי אין בכוונת האגודה לשתף את בעלי משק העזר בנכסים ובאמצעים של האגודה החקלאית.
לכאורה, הוראות הסכם זה שוללות את חברותם של בעלי הזכויות במשקי העזר באגודה.

בעמ"נ 734/09 משה גרינפלד ואח' נ' צופית-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, (פורסם בנבו), קבע בית המשפט, כי מלשון הסכם משק העזר עולה שלכאורה האגודה לא ראתה בבעלי הזכויות במשק העזר כחברי אגודה, ועל פניו בעלי הזכויות במשק העזר לא מחו על נוסח זה. ואולם, יש לראות בבעלי הזכויות במשק העזר כחברי אגודה, שכן למן חתימת ההסכם ועד לפרוץ הסכסוך חלפו כעשר שנים. המדובר בתקופת זמן לא מבוטלת היכולה לעלות כדי "תקופה סבירה" כמשמעה בתקנה 2א.
לעניין הכרה לחברות באגודה חרף קיומו של הסכם נוגד ראו: עמ"נ 233/04 דנינה צור נ' קיבוץ רמת הכובש, פורסם בנבו.

בית המשפט קבע עוד (עמ"נ 734/09), כי סטייה מהמוסכם בהסכם המקורי, שלה שותפים הצדדים במשך תקופה ממושכת, עשויה לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו להכניס שינויים בהסכם בהתאם להתנהגותם.
בית המשפט העליון דחה את ערעור האגודה השיתופית על פסק הדין (בר"ע 3296/10 צופית-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' משה גרינפלד ואח', (פורסם בנבו)), וקבע:

"אין בנוסח הסכם משק העזר כדי לשלול את האפשרות שהמשיבים יחשבו חברי האגודה. זאת, מן הטעם שחלפו עשר שנים בין מועד חתימת ההסכם לבין המועד שבו התגלע הסכסוך בין המשיבים לבין האגודה; במהלך תקופה זו נהגה האגודה במשיבים, בפועל, כחברים, כפי שנקבע על ידי בית המשפט הנכבד קמא. אשר על כן, לא מן הנמנע כי גם אם מנסחי ההסכם התכוונו לעמוד על כך שהמשיבים לא יחשבו כחברי אגודה, הרי שבתקופה שחלפה מעת חתימת ההסכם – חל בפועל שינוי ביחס כלפיהם, אשר עולה כדי שינוי הסכם על דרך של התנהגות. כך, למשל, התנהלו אף הדברים בעניין דנינה-צור וגם שם קבע בית משפט זה כי למרות הוראות ההסכם המפורשות – יש לראות במערערת חברת אגודה, וזאת נוכח התנהגותה והתנהלות האגודה כלפיה, אשר ראתה בה בפועל כחברת אגודה"

לסיכום, בעל זכויות במשק עזר עשוי להתקבל כחבר באגודה שיתופית, בין אם באמצעות קבלתו כחבר אגודה בדרך הקבועה בתקנון האגודה, ובין אם באמצעות הוראת סעיף 2א לתקנות האגודות השיתופיות הקובעת כי "נהג אדם ונהגו בו כחבר האגודה במשך תקופה סבירה לפי נסיבות העניין, בין לפני תחילתה של תקנה זו ובין לאחריה, יראו אותו כחבר באגודה…"

היינו, ככל ואגודה מסרבת לקבל בעל זכויות במשק עזר כחבר אגודה, קיימת לו האפשרות לדרוש קבלת חברות באגודה, וזאת במידה והאגודה התייחסה אליו כחבר אגודה במשך זמן סביר, ובמידה ומתקיימים מרבית האלמנטים המהותיים שהוכרו בפסיקה ככאלה המלמדים על חברותו של אדם באגודה שיתופית מכח נוהג (כדוגמת: מגורים במשך שנים ארוכות במושב, השתלבות פעילה בחיי המושב, תורנויות במושב, תשלומי מיסים מוניציפאליים ו/או תשלום מיסי אגודה, השתתפות והצבעה באסיפות הכלליות של האגודה/ועד האגודה וכיו"ב).

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכות קדימה בין יורשים במכירת נכס

10/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

 

רבים המקרים בהם מספר יורשים ירשו יחד דירת מגורים. האם אחד היורשים רשאי למכור את חלקו בדירה לצד שלישי? או שהוא מחויב ליתן עדיפות בעת מכירת חלקו בדירה למי מהיורשים?

סעיף 100 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 קובע את זכות הקדימה בין יורשים:

(א) מקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, והם עברו בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, לא יהיה יורש זכאי להעביר חלקו בהם לאחר אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה.

(ב) בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, יראו כל יורש כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר; מכאן ואילך יראו כבעל זכות קדימה רק יורש שרשם תוך השנתיים הראשונות זכות קדימה לעצמו לגבי חלקו של יורש אחר.

האם סעיף קטן (ב) דלעיל מנותק מסעיף קטן (א), והנו דן בכל מקרקעין, או שסעיף קטן (ב) הנו המשכו של סעיף קטן (א) והוא דן רק במקרקעין שהם משק חקלאי?

קיימת גישה, כי יש להבחין בין הוראות סעיפי המשנה, וכי סעיף קטן (ב) דן בכל מקרקעין. המצדדים בגישה זו מסתמכים על לשון כותרת סעיף 100 לחוק המקרקעין: "זכות קדימה בין יורשים".

לפי גישה זו, לא בכדי ציין המחוקק "זכות קדימה בין יורשים" ולא "זכות קדימה בין יורשי משק חקלאי"

המצדדים בגישה זו סוברים עוד, כי בכך תימנע הסתירה בין סעיף-קטן (ב) הנ"ל, לפיו לכל יורש זכות קדימה כלפי חלקו של משנהו, לבין מנגנון החלוקה שקובע סעיף 114לחוק הירושה תשכ"ה – 1965, לפיו רק ליורש אחד זכות קדימה.

בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין תשכ"ד – 1964 (עמ' 208) הובהרה הסדרתה של זכות הקדימה:

זכות קדימה לבעלות בצורותיה הקיימות ('אולויה' ו'שופעה') תבוטל ובמקומה תיקבע זכות קדימה תצומצם לשלושה מקרים בלבד:

(1) בין יורשי מקרקעין שהם משק חקלאי, או שאין בהם דין חלוקה;

(2) בין בני זוג ביחס לבית המגורים שלהם וביחס למקרקעין שהם משק חקלאי;

(3) במקרה שאדם התחייב לפני אדם אחר להציע לו את מקרקעיו לפני שימכרם לאחר וההתחייבות נרשמה בפנקסים.

בעל המקרקעין שיש עליהם זכות קדימה הרוצה למכור מקרקעיו אלה יציעם תחילה לבעל זכות הקדימה, ורק אם הלה נמנע מרכשם, יהיה הבעל רשאי למכרם כרצונו, ואם מכר – תבוטל הזכות…"

היינו, כוונת המחוקק הינה לצמצם את זכות הקדימה לשלושה מקרים בלבד (יורשי משק חקלאי, בן זוג והתחייבות ע"פ הסכם), כאשר בין היורשים לא תינתן זכות קדימה (למעט במקרה של יורשי משק חקלאי), וכל יורש יהא זכאי למכור את חלקו לצד שלישי.

 

 

בע"א 1537/90 רבקה דגן נ' אלכסנדרה ריצ'רד, פ"ד מו(3) 816, נדון נושא זה של זכות קדימה בין יורשים ונקבע, כי יש לפרש את הוראות סעיף 100 לחוק המקרקעין באופן מצומצם, כך שזכות הקדימה קיימת רק ביחס למשק חקלאי.

כבוד נשיא בית המשפט העליון מאיר שמגר הסתמך בפסק דינו (1537/90) הן על דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין והן על דבריה של כבוד השופטת בן פורת  בע"א 513/82 רייזמן ואח' נ' וושצ'יין ואח', פ"ד ל"ז (2) 813, אשר קבעה כדלקמן:

"המעיין בסעיפים 100 ו- 101 לחוק המקרקעין ייווכח לדעת, כי המחוקק פורש הגנתו, באמצעות זכות הקדימה, בשני מקרים ספציפיים: (א) ביחסים בין יורשים (על-פי דין או צוואה) של משק חקלאי: (ב) ביחסים בין בני-זוג, אשר להם בעלות משותפת במשק חקלאי, או בית עסק או דירת מגורים

פרט לכך קיימת גם 'זכות קדימה על פי הסכם' לפי סעיף 99 לחוק המקרקעין, שכן יכול בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, לרשום זכות כזאת גבי חלקו לטובת אדם פלוני, ואז חלות עליה – כמו על שני המקרים הספציפיים – הוראות הסעיפים 102-105, בכפוף למוסכם בתנאי הזכות"

כבוד הנשיא שמגר קבע עוד (ע"א 1537/90), כי אין סתירה בין סעיף 100 לחוק המקרקעין ובין סעיף 114 לחוק הירושה, וכדברי כבוד הנשיא:

"סעיף 114 מצוי בפרק השישי לחוק הירושה, שעניינו בהנהלת העיזבון ובחלוקתו.

כאשר העיזבון (או חלקו) הוא משק חקלאי כאמור בסעיף, חלוקתו תיעשה על-ידי מסירתו ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, תוך פיצוי (או ליתר דיוק ביצוע תשלומי איזון) לשאר יורשים. אין הסעיף מעניק זכות קדימה, אלא קובע למי יימסר המשק החקלאי.

ברם, ייתכן שהמשק החקלאי יימסר לכמה יורשים במשותף, לפי החלטת בית המשפט או לפי החלטת היורשים עצמם (שאז ספק אם בכלל יש תחולה לסעיף 114- ראה סעיף  110וביקורתה של פרופ' אוטולנגי, במאמרה הנ"ל, בעמ' 483-484).

זכות הקדימה קבועה בסעיף 100 לחוק המקרקעין, והיא מגבילה עבירותה של זכותו של כל יורש במשותף, אשר חייב להציע חלקו לשאר היורשים במשותף בטרם יעבירנה לאחר. זכות זו מוקנית לכל יורש כאמור, מיום מתן צו הירושה או צו הקיום, והיא חיה במשך שנתיים ללא רישום, ולאחר מכן רק אם נרשמה."

ראו הרחבה לעניין זה:

  • פרופ' י' ויסמן, חוק המקרקעין, תשנ"ט – 1969 מגמות והישגים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תש"ל) 70;
  • ד"ר א' גולדנברג, חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, הוראות מעבר ומורשת העבר, עיוני משפט ב (תשל"ב ­ל"ג) 839.
  • ע"א 513/82 רייזמן ואח' נ' וושצ'יין ואח', פ"ד ל"ז (2) 813, בעמ' 823 (דברי כבוד השופטת בן פורת) ועמ' 829 (דברי כבוד השופט לוין).
  • תא (ת"א) 31902/05 עיזבון המנוח בגימוב בוריס ז"ל נ' דיינוב מריה, פורסם בנבו.
  • ע"א  314/79 שליין ואח' נ' עו"ד ברק מנהל עיזבון המנוחה בטי שינגוט ואח', פ"ד לה(3) 225. (לעניין השוואה בין סעיף 100 לחוק המקרקעין ובין סעיף 114 לחוק הירושה).

לסיכום, יורש אינו בעל זכות קדימה במקרקעין (למעט יורש משק חקלאי), וכל יורש רשאי למכור את חלקו במקרקעין לכל צד ג' שיבחר.

ראוי לציין, כי מאמר זה עוסק בנכס אשר ניתן לחלוקה ואשר לא יאבד חלק ניכר משוויו אם יימכר בחלקים, שאחרת הנכס יימסר ליורש שיציע את סכום הרכישה הגבוה ביותר בהתאם להוראות סעיף 113 לחוק הירושה.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

מיסוי דירות מגורים – הגדלת מס הרכישה ברכישת דירת מגורים

14/10/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 1.8.2013 נכנס לתוקף תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), כאשר התיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנה הן את הקטגוריות לצורך מס רכישה והן את מדרגות המס (תוך הוספת מדרגות מס חדשות).

החל מיום 1.8.2013 קיימות שתי קטגוריות לצורך חיוב במס רכישה כדלקמן:

1. יחיד, תושב ישראל, הרוכש דירת מגורים יחידה (נוסף התנאי שעל היחיד להיות תושב ישראל)

2. רכישה אחרת של דירת מגורים.

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שינה גם את מדרגות מס הרכישה, כך שבטרם ביצוע עסקה רצוי כי רוכש הדירה הפוטנציאלי יבדוק את כדאיות ביצוע העסקה לאור מדרגות המס החדשות, וכן יברר מה המועד הנכון לביצוע העסקה.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים שאינה יחידה

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

דוגמאות לתוספת/הפחתת מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים

דוגמא א'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

 

דוגמא ב'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 2,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 22,366 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 109,106 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 84,160 ₪ (במקום 109,106 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 24,946 ₪.

 

מסקנה

מי שמתעתד לרכוש דירה והוא בעלים של דירות נוספות, עליו לברר את חיובו העתידי במס הרכישה בגין העסקה, ובמקרים רבים כדאי לו להמתין עם העסקה עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, והדבר מקבל משנה תוקף בעת רכישת דירות יוקרה.

סיכום

מכירת/רכישת דירה הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינו עורך דין המתמחה בתחום מקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לרוכש/מוכר הדירה כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

חלק ניכר מהוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על הרוכש.

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הגדלת מס הרכישה שיחול על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות

21/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 1.8.2013 שונו מדרגות מס רכישה, דבר המשליך באופן ישיר על רוכשי משקים חקלאיים / נחלות ומגרשים בהרחבות.

להלן נפרט את השינויים בהטלת מס רכישה ברכישת דירת מגורים ומגרש באופן כללי, ולאחר מכן נבחן את ההשלכות לגבי רכישת משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות במושבים.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה – רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת (דירה שאינה יחידה)

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

מס רכישה בגין רכישת מגרש בהרחבה

רוכשי מגרשים בהרחבה (ללא בית מגורים הבנוי במגרש), ישלמו מס רכישה בשיעור 6% משווי המגרש (במקום שיעור של 5% הקיים היום).

רוכש המגרש יקבל בחזרה מרשויות המס 1% (שישית ממס הרכישה ששילם) בהתקיים התנאים הבאים:

  • מכירת זכות במקרקעין שקיימת לגביה תוכנית בניה (תב"ע) המתירה לבנות על המגרש דירת מגורים אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים.
  • מס הרכישה לא הותר בניכוי כהוצאה במס הכנסה.
  • התקבל היתר בניה לבניית בית מגורים במגרש בתוך 24 חודשים מיום הרכישה.

 

כיצד שינוי מדרגות מס רכישה ישפיע על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות?

מס רכישה בגין רכישת משק חקלאי

בעת רכישת משק חקלאי, רשויות המס עורכות שלושה סוגים של חישובי מס. הראשון, חיוב הרוכש במס עבור בית/בתי המגורים במשק. השני, חיוב הרוכש במס בגין מכירת החלק החקלאי. השלישי, חיוב הרוכש במס בגין מכירת זכויות הבניה.

בגין מכירת החלק החקלאי וזכויות הבניה, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 6% משווי הזכויות (במקום 5% משווי הזכויות כפי שהיה נהוג עד ליום 31.7.13).

בגין מרכיב בית המגורים, ישלם הרוכש מס רכישה בהתאם למדרגות המעודכנות כמפורט לעיל.

עדכון מדרגות מס הרכישה הן ביחס למרכיב בתי המגורים שבמשק והן ביחס למרכיב החלק החקלאי וזכויות הבניה ישפיע על שיקולי הרוכשים הפוטנציאלים בעת המו"מ לרכישת המשק, שכן, חבות המס החלה על רוכש המשק עולה משמעותית, והדבר נכון בעיקר (אך לא רק) למשקים במרכז הארץ בהם שווי המשקים הנו גבוה, והחבות הנוספת במס הרכישה עשויה להגיע אף למאות אלפי שקלים.

יתר על כן, רבים מהמשקים בארץ כוללים שני בתי מגורים או יותר, ורוכש המשק יוכל לקבל פטור ממס רכישה או מס רכישה מופחת רק בגין בית מגורים אחד. יתר בתי המגורים ימוסו בהתאם למדרגות המס  עבור דירת מגורים שאינה יחידה.

 

תוספת/הפחתת מס רכישה

על רוכשי משקים חקלאיים לקחת בחשבון את התשלום הנוסף עליהם יהיה לשלם בעת רכישת המשק.

לדוגמא, בגין משק אשר נמכר ב- 8,000,000 ₪ ושווי 'בית המגורים' הוערך ב- 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם המשק מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪

סך תוספת מס רכישה החלה על רוכש המשק (המהווה את דירתו היחידה), בדוגמא לעיל הנה כ- 65,000 ₪.

אם המשק אינו מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪.

סך תוספת מס רכישה  החלה על רוכש המשק עד ליום 31.12.14, בדוגמא לעיל הנה כ- 35,000 ₪.

סך הפחתת מס רכישה  החלה על רוכש המשק החל מיום 1.1.15, בדוגמא לעיל הנה כ- 27,265 ₪.

מסקנה: מי שמתעתד לרכוש משק חקלאי והוא בעלים של דירות נוספות, כדאי שימתין עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, ובדוגמא המובאת לעיל הוא עשוי לחסוך כ-62,265 ₪.

סיכום

רכישת משק חקלאי או רכישת מגרש בהרחבה אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת רכישת דירה, חנות, וכד', אלא המדובר בסוגיה בעלת מאפיינים ייחודיים, זכויות שונות והשלכות מיסוי שונות הגבוהות באופן משמעותי מהמיסוי החל על עסקאות נדל"ן אחרות.

חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני אגודות שיתופיות ודיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על רוכש המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מוטב בקופת גמל או יורש עפ"י צוואה- מי גובר?!

14/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד טלי שזיפי-מאיה   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

עם כניסתנו למקום עבודה חדש הננו חותמים על מסמכים שונים, ובין היתר, הננו קובעים מוטבים בקופת קצבה או קופת תגמולים, ומוטבים אלו הם שיירשו את הכספים שבקופת התגמולים לאחר פטירתנו (הדבר נכון גם לעצמאי שמפריש לקופת גמל מיוזמתו/ בעצמו).

במהלך השנים, הננו עוברים תהפוכות רבות: מתחתנים, מולידים ילדים, לעיתים מתגרשים ואף מתחתנים מחדש, ובדרך כלל איננו מעדכנים את המוטבים.

כאשר הננו עורכים צוואה, הננו סמוכים ובטוחים, כי הצוואה היא הדרך הטובה ביותר לדאוג לחלוקת העיזבון על פי רצוננו.

נשאלת השאלה, מה קורה כאשר רצונו של המוריש בצוואה מתנגש ברצונו בקביעת מוטבים בקופת הגמל?! מה קורה כאשר היורש עפ"י צוואה אינו המוטב בקופת הגמל או בביטוח חיים וכיוצ"ב?!

הכלל אומר, שהמוריש יכול לצוות בצוואתו הוראות אשר יחולו אך ורק על נכסי עיזבון שהוראות חוק הירושה תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק הירושה") חלות עליהם, כאשר לצד זה עשוי המוריש להשאיר נכסים שדרך העברתם לאחר מותו לאחרים מוסדרת בחוקים אחרים או בתקנונים והוראות שונות ואשר חוק הירושה אינו חל לגביהן.

סעיף 147 לחוק הירושה קובע, כי סכומים שיש לשלם עקב מותו של אדם על פי חוזה ביטוח, על פי חברות בקופת קצבה או בקופת תגמולים או על פי עילה דומה, אינם בכלל העיזבון, זולת אם הותנה שהם מגיעים לעיזבון.

היינו, הוראה בחוזה ביטוחי הינה הוראה לטובת צד שלישי והמוטב זכאי לכספים לא מכוח היותו יורש אלא מכוח היותו מוטב מטעם הנפטר, ומשמעות הדבר היא שבחלוקה של הירושה על פי דין או על פי צוואה אין כספים אלה נכללים בין הרכוש המתחלק בין היורשים, וכי במידה ואין זהות בין היורשים למוטבים, הכספים שהותיר אדם בקופת גמל או בביטוח חיים או בקרן השתלמות ישולמו למוטבים ולא ליורשים.

(ראו: ע"א 293/72 פילוסוף נ' "תעוז" קופת תמלוגים לשכירים בע"מ, פ"ד כ"ז (2) 540, וכן, שמואל שילה, פירוש לחוק הירושה, תשכ"ה – 1965, חלק שלישי, עמ' 407).

קיימים מספר חוקים הקובעים במפורש, כי המוטב גובר על פני היורש.

  • סעיף 5(ג) לחוק פיצויי פיטורין, תשכ"ג-1963, קובע, כי לא יראו פיצויים המשתלמים לשאירים של עובד שנפטר כחלק מן העיזבון.
  • סעיף 7 לחוק הגנת השכר, תשי"ח – 1958, קובע כי שכר העבודה, אשר טרם שולם לעובד שנפטר, ישולם לידי מי שהעובד הורה לעניין זה, למרות הנאמר בדיני הירושה.

להלכה נקבע, כי הסדרי הפנסיה קבועים מראש, בחוק או בהסכם קיבוצי והם אינם נתונים לקביעתו ולבחירתו הפרטנית של כל אחד. המוריש אינו יכול להורות בצוואתו הוראות אשר קובעות מי זכאי לפנסיה.

ישנה אי התאמה בין הסדרי הפנסיה לבין הוראות חוק הירושה. למשל, לפי חוק הירושה יורשים את המנוח ילדיו ובן זוגו, ואם אין לו ילדים יורשים אותו אחיו ואחיותיו. לעומת זאת, סעיף 4 לחוק שירות המדינה (גמלאות) (נוסח משולב), תש"ל – 1970, קובע כי השאירים הזכאים לגמלת פנסיה הם בן הזוג, הילד, ההורה של המנוח או כל בן משפחה אחר אשר היה תלוי במנוח. המצווה לא יכול להרחיב בצוואתו את היקף הזכאים ולקבוע זכאים נוספים.

כמו-כן אין ביכולתו של המנוח לקבוע בצוואה מי הם הזכאים לכספים המגיעים לשאיריו כפיצויי פיטורין, ואין ביכולתו לקבוע בצוואה מי הם הזכאים לפנסיה.

הסדר שונה חל על קופות הגמל כאשר המוריש, בעודו בחיים, קובע על ידי הוראה לקופת הגמל מי יקבל את הכספים לאחר מותו. באפשרות המצווה לשלוח בחייו את הצוואה לקופות אלו, ואז יכול לקבוע בצוואתו הוראות שתחולנה על הכספים בקופות הגמל. אם עשה כן, הצוואה תהווה הודעה לקופות מי הם המוטבים. (ראו: סעיף 36(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973).

במידה והמצווה, בעודו בחיים, לא שלח את צוואתו לקופת הגמל, היורשים או הנהנים על פי הצוואה לא יוכלו לעשות זאת במקומו לאחר מותו.

הצוואה, כשלעצמה, אינה משנה את ההוראות שנתן המוריש בחייו ואינה משפיעה על האמור בקופות הגמל. (ראו לעניין זה ע"א 5027/90  ד"ר מילשטיין נ' אקוה).

היינו, במקרים רבים, בן/בת הזוג לשעבר יורשים את כל כספי קופת התגמולים של המוריש בהיותם רשומים כמוטבים (עוד מתקופת נישואי הצדדים) בעוד ילדי המוריש ובן/בת הזוג החדשים אינם זכאים למאומה.

לסיום, עם עריכת הצוואה או שינוי הצוואה, נא וודאו כי עותק מצוואתכם העדכנית ישלח לכל קופות הגמל ו/או הביטוחים הרלוונטיים כדי להבטיח כי עיזבונכם יחולק ליורשים ה"אמיתיים".

לפני עריכת צוואה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בתחום הצוואות והירושות, אשר יידע לנסח את הצוואה כך שתתאים מחד, לרצונותיו של המצווה, ומאידך, תחסוך ליורשים ממון רב לצד עגמת נפש רבה לאחר פטירת המצווה.

נערך ונכתב ע"י עוה"ד טלי שזיפי–מאיה ורגב אלקיים  ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116