זכות קדימה בין יורשים במכירת נכס

 

רבים המקרים בהם מספר יורשים ירשו יחד דירת מגורים. האם אחד היורשים רשאי למכור את חלקו בדירה לצד שלישי? או שהוא מחויב ליתן עדיפות בעת מכירת חלקו בדירה למי מהיורשים?

סעיף 100 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 קובע את זכות הקדימה בין יורשים:

(א) מקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, והם עברו בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, לא יהיה יורש זכאי להעביר חלקו בהם לאחר אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה.

(ב) בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, יראו כל יורש כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר; מכאן ואילך יראו כבעל זכות קדימה רק יורש שרשם תוך השנתיים הראשונות זכות קדימה לעצמו לגבי חלקו של יורש אחר.

האם סעיף קטן (ב) דלעיל מנותק מסעיף קטן (א), והנו דן בכל מקרקעין, או שסעיף קטן (ב) הנו המשכו של סעיף קטן (א) והוא דן רק במקרקעין שהם משק חקלאי?

קיימת גישה, כי יש להבחין בין הוראות סעיפי המשנה, וכי סעיף קטן (ב) דן בכל מקרקעין. המצדדים בגישה זו מסתמכים על לשון כותרת סעיף 100 לחוק המקרקעין: "זכות קדימה בין יורשים".

לפי גישה זו, לא בכדי ציין המחוקק "זכות קדימה בין יורשים" ולא "זכות קדימה בין יורשי משק חקלאי"

המצדדים בגישה זו סוברים עוד, כי בכך תימנע הסתירה בין סעיף-קטן (ב) הנ"ל, לפיו לכל יורש זכות קדימה כלפי חלקו של משנהו, לבין מנגנון החלוקה שקובע סעיף 114לחוק הירושה תשכ"ה – 1965, לפיו רק ליורש אחד זכות קדימה.

בדברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין תשכ"ד – 1964 (עמ' 208) הובהרה הסדרתה של זכות הקדימה:

זכות קדימה לבעלות בצורותיה הקיימות ('אולויה' ו'שופעה') תבוטל ובמקומה תיקבע זכות קדימה תצומצם לשלושה מקרים בלבד:

(1) בין יורשי מקרקעין שהם משק חקלאי, או שאין בהם דין חלוקה;

(2) בין בני זוג ביחס לבית המגורים שלהם וביחס למקרקעין שהם משק חקלאי;

(3) במקרה שאדם התחייב לפני אדם אחר להציע לו את מקרקעיו לפני שימכרם לאחר וההתחייבות נרשמה בפנקסים.

בעל המקרקעין שיש עליהם זכות קדימה הרוצה למכור מקרקעיו אלה יציעם תחילה לבעל זכות הקדימה, ורק אם הלה נמנע מרכשם, יהיה הבעל רשאי למכרם כרצונו, ואם מכר – תבוטל הזכות…"

היינו, כוונת המחוקק הינה לצמצם את זכות הקדימה לשלושה מקרים בלבד (יורשי משק חקלאי, בן זוג והתחייבות ע"פ הסכם), כאשר בין היורשים לא תינתן זכות קדימה (למעט במקרה של יורשי משק חקלאי), וכל יורש יהא זכאי למכור את חלקו לצד שלישי.

 

 

בע"א 1537/90 רבקה דגן נ' אלכסנדרה ריצ'רד, פ"ד מו(3) 816, נדון נושא זה של זכות קדימה בין יורשים ונקבע, כי יש לפרש את הוראות סעיף 100 לחוק המקרקעין באופן מצומצם, כך שזכות הקדימה קיימת רק ביחס למשק חקלאי.

כבוד נשיא בית המשפט העליון מאיר שמגר הסתמך בפסק דינו (1537/90) הן על דברי ההסבר להצעת חוק המקרקעין והן על דבריה של כבוד השופטת בן פורת  בע"א 513/82 רייזמן ואח' נ' וושצ'יין ואח', פ"ד ל"ז (2) 813, אשר קבעה כדלקמן:

"המעיין בסעיפים 100 ו- 101 לחוק המקרקעין ייווכח לדעת, כי המחוקק פורש הגנתו, באמצעות זכות הקדימה, בשני מקרים ספציפיים: (א) ביחסים בין יורשים (על-פי דין או צוואה) של משק חקלאי: (ב) ביחסים בין בני-זוג, אשר להם בעלות משותפת במשק חקלאי, או בית עסק או דירת מגורים

פרט לכך קיימת גם 'זכות קדימה על פי הסכם' לפי סעיף 99 לחוק המקרקעין, שכן יכול בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, לרשום זכות כזאת גבי חלקו לטובת אדם פלוני, ואז חלות עליה – כמו על שני המקרים הספציפיים – הוראות הסעיפים 102-105, בכפוף למוסכם בתנאי הזכות"

כבוד הנשיא שמגר קבע עוד (ע"א 1537/90), כי אין סתירה בין סעיף 100 לחוק המקרקעין ובין סעיף 114 לחוק הירושה, וכדברי כבוד הנשיא:

"סעיף 114 מצוי בפרק השישי לחוק הירושה, שעניינו בהנהלת העיזבון ובחלוקתו.

כאשר העיזבון (או חלקו) הוא משק חקלאי כאמור בסעיף, חלוקתו תיעשה על-ידי מסירתו ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, תוך פיצוי (או ליתר דיוק ביצוע תשלומי איזון) לשאר יורשים. אין הסעיף מעניק זכות קדימה, אלא קובע למי יימסר המשק החקלאי.

ברם, ייתכן שהמשק החקלאי יימסר לכמה יורשים במשותף, לפי החלטת בית המשפט או לפי החלטת היורשים עצמם (שאז ספק אם בכלל יש תחולה לסעיף 114- ראה סעיף  110וביקורתה של פרופ' אוטולנגי, במאמרה הנ"ל, בעמ' 483-484).

זכות הקדימה קבועה בסעיף 100 לחוק המקרקעין, והיא מגבילה עבירותה של זכותו של כל יורש במשותף, אשר חייב להציע חלקו לשאר היורשים במשותף בטרם יעבירנה לאחר. זכות זו מוקנית לכל יורש כאמור, מיום מתן צו הירושה או צו הקיום, והיא חיה במשך שנתיים ללא רישום, ולאחר מכן רק אם נרשמה."

ראו הרחבה לעניין זה:

  • פרופ' י' ויסמן, חוק המקרקעין, תשנ"ט – 1969 מגמות והישגים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תש"ל) 70;
  • ד"ר א' גולדנברג, חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, הוראות מעבר ומורשת העבר, עיוני משפט ב (תשל"ב ­ל"ג) 839.
  • ע"א 513/82 רייזמן ואח' נ' וושצ'יין ואח', פ"ד ל"ז (2) 813, בעמ' 823 (דברי כבוד השופטת בן פורת) ועמ' 829 (דברי כבוד השופט לוין).
  • תא (ת"א) 31902/05 עיזבון המנוח בגימוב בוריס ז"ל נ' דיינוב מריה, פורסם בנבו.
  • ע"א  314/79 שליין ואח' נ' עו"ד ברק מנהל עיזבון המנוחה בטי שינגוט ואח', פ"ד לה(3) 225. (לעניין השוואה בין סעיף 100 לחוק המקרקעין ובין סעיף 114 לחוק הירושה).

לסיכום, יורש אינו בעל זכות קדימה במקרקעין (למעט יורש משק חקלאי), וכל יורש רשאי למכור את חלקו במקרקעין לכל צד ג' שיבחר.

ראוי לציין, כי מאמר זה עוסק בנכס אשר ניתן לחלוקה ואשר לא יאבד חלק ניכר משוויו אם יימכר בחלקים, שאחרת הנכס יימסר ליורש שיציע את סכום הרכישה הגבוה ביותר בהתאם להוראות סעיף 113 לחוק הירושה.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116