מיסוי דירות מגורים – הגדלת מס הרכישה ברכישת דירת מגורים

ביום 1.8.2013 נכנס לתוקף תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), כאשר התיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנה הן את הקטגוריות לצורך מס רכישה והן את מדרגות המס (תוך הוספת מדרגות מס חדשות).

החל מיום 1.8.2013 קיימות שתי קטגוריות לצורך חיוב במס רכישה כדלקמן:

1. יחיד, תושב ישראל, הרוכש דירת מגורים יחידה (נוסף התנאי שעל היחיד להיות תושב ישראל)

2. רכישה אחרת של דירת מגורים.

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שינה גם את מדרגות מס הרכישה, כך שבטרם ביצוע עסקה רצוי כי רוכש הדירה הפוטנציאלי יבדוק את כדאיות ביצוע העסקה לאור מדרגות המס החדשות, וכן יברר מה המועד הנכון לביצוע העסקה.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים שאינה יחידה

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

דוגמאות לתוספת/הפחתת מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים

דוגמא א'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

 

דוגמא ב'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 2,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 22,366 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 109,106 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 84,160 ₪ (במקום 109,106 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 24,946 ₪.

 

מסקנה

מי שמתעתד לרכוש דירה והוא בעלים של דירות נוספות, עליו לברר את חיובו העתידי במס הרכישה בגין העסקה, ובמקרים רבים כדאי לו להמתין עם העסקה עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, והדבר מקבל משנה תוקף בעת רכישת דירות יוקרה.

סיכום

מכירת/רכישת דירה הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינו עורך דין המתמחה בתחום מקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לרוכש/מוכר הדירה כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

חלק ניכר מהוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על הרוכש.

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116