הגדלת מס הרכישה שיחול על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות

ביום 1.8.2013 שונו מדרגות מס רכישה, דבר המשליך באופן ישיר על רוכשי משקים חקלאיים / נחלות ומגרשים בהרחבות.

להלן נפרט את השינויים בהטלת מס רכישה ברכישת דירת מגורים ומגרש באופן כללי, ולאחר מכן נבחן את ההשלכות לגבי רכישת משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות במושבים.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה – רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת (דירה שאינה יחידה)

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

מס רכישה בגין רכישת מגרש בהרחבה

רוכשי מגרשים בהרחבה (ללא בית מגורים הבנוי במגרש), ישלמו מס רכישה בשיעור 6% משווי המגרש (במקום שיעור של 5% הקיים היום).

רוכש המגרש יקבל בחזרה מרשויות המס 1% (שישית ממס הרכישה ששילם) בהתקיים התנאים הבאים:

  • מכירת זכות במקרקעין שקיימת לגביה תוכנית בניה (תב"ע) המתירה לבנות על המגרש דירת מגורים אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים.
  • מס הרכישה לא הותר בניכוי כהוצאה במס הכנסה.
  • התקבל היתר בניה לבניית בית מגורים במגרש בתוך 24 חודשים מיום הרכישה.

 

כיצד שינוי מדרגות מס רכישה ישפיע על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות?

מס רכישה בגין רכישת משק חקלאי

בעת רכישת משק חקלאי, רשויות המס עורכות שלושה סוגים של חישובי מס. הראשון, חיוב הרוכש במס עבור בית/בתי המגורים במשק. השני, חיוב הרוכש במס בגין מכירת החלק החקלאי. השלישי, חיוב הרוכש במס בגין מכירת זכויות הבניה.

בגין מכירת החלק החקלאי וזכויות הבניה, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 6% משווי הזכויות (במקום 5% משווי הזכויות כפי שהיה נהוג עד ליום 31.7.13).

בגין מרכיב בית המגורים, ישלם הרוכש מס רכישה בהתאם למדרגות המעודכנות כמפורט לעיל.

עדכון מדרגות מס הרכישה הן ביחס למרכיב בתי המגורים שבמשק והן ביחס למרכיב החלק החקלאי וזכויות הבניה ישפיע על שיקולי הרוכשים הפוטנציאלים בעת המו"מ לרכישת המשק, שכן, חבות המס החלה על רוכש המשק עולה משמעותית, והדבר נכון בעיקר (אך לא רק) למשקים במרכז הארץ בהם שווי המשקים הנו גבוה, והחבות הנוספת במס הרכישה עשויה להגיע אף למאות אלפי שקלים.

יתר על כן, רבים מהמשקים בארץ כוללים שני בתי מגורים או יותר, ורוכש המשק יוכל לקבל פטור ממס רכישה או מס רכישה מופחת רק בגין בית מגורים אחד. יתר בתי המגורים ימוסו בהתאם למדרגות המס  עבור דירת מגורים שאינה יחידה.

 

תוספת/הפחתת מס רכישה

על רוכשי משקים חקלאיים לקחת בחשבון את התשלום הנוסף עליהם יהיה לשלם בעת רכישת המשק.

לדוגמא, בגין משק אשר נמכר ב- 8,000,000 ₪ ושווי 'בית המגורים' הוערך ב- 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם המשק מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪

סך תוספת מס רכישה החלה על רוכש המשק (המהווה את דירתו היחידה), בדוגמא לעיל הנה כ- 65,000 ₪.

אם המשק אינו מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪.

סך תוספת מס רכישה  החלה על רוכש המשק עד ליום 31.12.14, בדוגמא לעיל הנה כ- 35,000 ₪.

סך הפחתת מס רכישה  החלה על רוכש המשק החל מיום 1.1.15, בדוגמא לעיל הנה כ- 27,265 ₪.

מסקנה: מי שמתעתד לרכוש משק חקלאי והוא בעלים של דירות נוספות, כדאי שימתין עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, ובדוגמא המובאת לעיל הוא עשוי לחסוך כ-62,265 ₪.

סיכום

רכישת משק חקלאי או רכישת מגרש בהרחבה אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת רכישת דירה, חנות, וכד', אלא המדובר בסוגיה בעלת מאפיינים ייחודיים, זכויות שונות והשלכות מיסוי שונות הגבוהות באופן משמעותי מהמיסוי החל על עסקאות נדל"ן אחרות.

חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני אגודות שיתופיות ודיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על רוכש המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116