האם קרוואן הבנוי במגרש מהווה בית מגורים

אדם קנה מגרש בהרחבה של מושב, התגורר בתוך קרוואן שהציב במגרש במשך מספר שנים, וכעת מתכוון למכור את המגרש עם הקרוואן. האם הוא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לאחד הפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")?

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח בעת המכירה, וזאת בכפוף לעמידה בתנאים המקדמיים שקבע המחוקק (דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ואינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה) ובכפוף לעמידה באחד ממסלולי הפטור ממס שבח (פטור אחת ל-4 שנים, פטור במכירת דירה יחידה, פטור במכירת דירה מירושה וכו').

האם הקרוואן מהווה בית מגורים שבגינו רשאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח בעת המכירה?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מקרקעין כ"קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע".

חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לעומת זאת, מגדיר מקרקעין כ- "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

על פי לשון חוק המקרקעין, קשה לומר מה נחשב לחיבור של קבע, שכן כמעט כל מחובר ניתן לפרק בדרך זו או אחרת.

אם כן, כיצד נדע על אלו "מחוברים" חל חוק מיסוי מקרקעיו והפטורים המופיעים בו?

לנושא זה שני פנים. מצד אחד, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", הרי שמוכר מגרש ובו קרוואן המשמש כבית מגורי המוכר, לא יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה. מצד שני, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", במקרה של מכירת מגרש ובו בנויים שני בתי מגורים, האחד מבלוקים והשני קרוואן, הרי שרשויות המס לא יוכלו לדרוש מס שבח בגין בית שני.

בפברואר 2013 פרסמה רשות המיסים, כי תושב היישוב מזור נעצר, בין היתר, בשל מכירת מגרש במסווה של דירת מגורים במטרה לזכות בפטור ממס.

לטענת רשויות המס, אותו תושב מכר קרקע, וכדי לדווח לרשות המסים על עסקה של מכירת דירת מגורים מזכה, הניח קרוואן על הקרקע ופינה אותו לאחר השלמת העסקה, ובכך ניסה להתחמק מתשלום מס שבח בסך מאות אלפי ₪.

עמדת רשויות המס הנה, כי מדובר בתכנון מס שאינו לגיטימי מאחר וקרוואן אינו בבחינת בית מגורים הואיל והוא אינו מחובר חיבור של קבע לקרקע אלא חיבור ארעי, ועל כן אין לפטור ממס שבח בעת מכירתו.

לטעמי אין זה נכון לקבוע, ככלל, כי קרוואן אינו מהווה דירת מגורים. אין דין קרוואן המשמש למגורים במשך תקופה ארוכה כדין קרוואן המשמש מחסן או קרוואן אשר הונח לצורך התחמקות מתשלום מיסים.

על רשויות המס לברר האם הקרוואן מחובר חיבור של קבע למגרש (לרבות בניית יסודות בקרקע), וכן לברר האם הקרוואן שימש למגורים ובמשך כמה זמן וכיו"ב.

גורם מרכזי לאבחנה האם מוכר המגרש ביצע פעולה מלאכותית שכל מטרתה הינה התחמקות מתשלום מס שבח או שמוכר המגרש ביצע תכנון מס לגיטימי.הוא גורם הכוונה או 'מבחן הכוונה'.

היינו, יש לברר האם הכוונה בבניית הקרוואן במגרש הנה לחיבור של קבע ואז הקרוואן מהווה בית מגורים, או לחיבור ארעי ובמקרה כזה הקרוואן ייחשב מיטלטלין גם לאחר הנחתו במגרש.

מבחן הכוונה אינו מתייחס דווקא לכוונה האמיתית של מניח הקרוואן במגרש, אלא לכוונה האובייקטיבית, זו שהמתבונן רשאי להסיקה ממכלול הנסיבות.

ביום 8.7.2013 ניתן פסק דין ע"י בית המשפט העליון (ע"א  2587/12  מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים, מתוך נבו) ובו ניתח בית המשפט את סוגיית “המחוברים”.

בית המשפט העליון קבע כי יש להחיל את מבחן הכוונה, במסגרתו יש לבחון האם הכוונה המקורית בעת ביצוע החיבור הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי.

בית המשפט קבע עוד, כי לצד מבחן הכוונה ניתן להיעזר במבחני משנה נוספים כדוגמת: המבחן הכלכלי (האם ערך המחובר לאחר ניתוקו יפחת בצורה ניכרת), המבחן הפיסי או מבחן הבורג (האם מדובר בפירוק פשוט ע"י הסרת ברגים מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין), מבחן אופי וזהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק המחוברים ועוד.

כבוד השופט עמית קבע בפסק דין זה מבחן "גג" נוסף והוא מבחן השכל הישר או חוש המומחיות של המשפטן.

כבוד השופט מלצר העיר בהערת אגב, כי לעיתים, מחוברים הניתנים להפרדה עשויים להיחשב למקרקעין לצרכי חוק מיסוי מקרקעין, אם כוונת הבעלים היתה לראות בהם כחלק מהמקרקעין, ומנגד, אותם מחוברים עשויים שלא להיחשב כמקרקעין לצורך חוק המקרקעין.

ראוי לציין לסיום, כי גם במקרה בו רשויות המס יכירו בקרוואן כבית מגורים ומוכר המגרש יהא פטור מתשלום מס השבח, הוא ייוותר חשוף להגשת כתבי אישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה (בגין שימוש חורג ו/או בניה ללא היתר) וע"י רשות המיסים (מע"מ, מס הכנסה בגין אי דיווח על השכרת נכס עסקי-במידה ודובר בנכס עסקי), וכן יהא חשוף לתביעות אזרחיות ע"י מנהל מקרקעי ישראל (דמי שימוש ראויים/דמי חכירה), רשויות המס והרשות המקומית (ארנונה).

טרם מכירת מגרש, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין ובדיני אגודות שיתופיות, אשר יבדוק את ייעוד המקרקעין, יוודא קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, ימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות וילווה אתכם בהליך המכירה, ובכך תחסכו כספים רבים, מחד, ותחסכו או למצער תדעו כיצד להתמודד אל מול רשויות החוק בהליכים פליליים והליכים אזרחיים, מאידך.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116