כדאיות מכירת משק חקלאי

בשנים האחרונות, שוויים של המשקים החקלאיים עלה באופן ניכר, ולעיתים שווי המשקים הוכפל ואף שילש את עצמו.

בעלי משקים חקלאיים ניצבים בפני דילמה האם למכור את המשק, לשאת בתשלומי המיסים הגבוהים הנובעים מכך ובחובות/התחייבויות המשק ולעבור להתגורר בעיר, או שמא להמשיך ולהחזיק במשק החקלאי ובבוא היום להורישו לילדיהם.

כיוון שמדובר בסכום גבוה ביותר, רבים מעדיפים להימנע מביצוע העסקה, ותחת זאת, לבצע את "הליך המכירה" באמצעות סוגי העברת זכויות אחרות, בהן שיעור נטל המס הינו נמוך באופן משמעותי, דוגמת העברת הזכויות בנחלה לבן משפחה "קרוב" או מינויו של "בן ממשיך", כאלטרנטיבות בהן שיעור המס הנו מופחת.

יחד עם זאת, רבים מבעלי המשקים מעוניינים לנצל את שוויים הגבוה של המשקים, למכור אותם ולהשתמש בכספי התמורה לצרכיהם השונים. במקרה כזה על בעלי המשקים להיות ערים לעלויות שיחולו עליהם בעסקת המכירה.

חוסר הידיעה של ההוראות השונות המתייחסות למכירת משק חקלאי עלול להפיל את המוכר למלכודות מס בלתי צפויות העלולות לפגום בכדאיות העסקה כולה.

בעת מכירת משק חקלאי, המוכר עשוי להיות מחויב, בין היתר, במיסים ו/או בתשלומים הבאים: דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל בגין הסכמתו להעברת הזכויות במשק, מס שבח מקרקעין, תשלום חובות עבר, לרבות למנהלה להסדרים, לאגודה החקלאית ולסוכנות היהודית.

 

דמי הסכמה

מחזיקי משקים חקלאיים, ככלל, הם חוכרים או ברי רשות, שזכויותיהם אינן מהוונות, אך בשונה מהמצב במגזר העירוני, מינהל מקרקעי ישראל מסרב לאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים.

סירוב המינהל מתייחס הן לזכויות המגורים והן לזכויות החקלאיות (טרם החלטה 979 של מועצת המנהל, שכן נכון למועד זה החלטה 979 אינה מיושמת בפועל).

מאחר וזכויות בעלי המשקים החקלאיים אינן מהוונות, מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של כשליש מעליית ערכו של המשק החקלאי מעת רכישתן ע"י המוכר ועד למכירתן על ידו.

 

מס שבח

משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בגין הפרמטר הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי – מוכר משק חקלאי יכול ליהנות מפטור ממס שבח במכירת בית המגורים בדומה למוכר דירה במגזר העירוני, זאת כמובן בכפוף לתנאי החוק.

חשוב לציין, כי בנחלות רבות קיימים שני בתי מגורים, ובמקרה כזה ניתן לקבל פטור ממס שבח גם על מכירת בית המגורים השני, אם דווח למס שבח על העברת בית זה לבן הממשיך.

בגין הפרמטר השני, התמורה בגין יתרת העסקה – מוכר המשק יחויב במס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות של המשק החקלאי, בהתאם לשומה של שמאי מטעם המנהל.

 

מנהלה להסדרים חקלאיים (משקם)

חקלאים רבים (ואגודות חקלאיות רבות) צברו במהלך השנים חובות עצומים לגורמים שונים. ביום 4.3.1992 נחקק חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992, ובמקביל הקימה הממשלה את המנהלה להסדרים במגזר החקלאי, שעליה הוטל ליישם את החוק בפועל.

המנהלה הפעילה 'משקמים' – עורכי דין עם ניסיון במגזר החקלאי – שעליהם הוטל לקבוע את היקף החוב של חברי המושבים (לאחר שבחוק נקבעה מחיקה אוטומטית של 20%), את כושר ההחזר של החייבים ואת המחיקות שיקבלו בעלי המשקים, וכן את נכסי החייבים/בעלי המשקים שניתן לממש.

חלק ניכר מבעלי המשקים טרם שילמו את חובם (המופחת) בעקבות פסקי המשקם, ועל כן, טרם מכירת משק חקלאי, יש לוודא במנהלה להסדרים חקלאיים שהמשק נשוא העסקה אינו נושא חובות, ולחילופין, לברר מה גובה החובות העדכני.

 

הסדרת השימושים במשק או הריסת מבנים לא חוקיים

רבים מן המשקים החקלאיים בארץ מכילים מבנים/מחסנים שאינם בעלי היתר בניה ו/או נבנו בחריגות בניה.

אישור המנהל להעברת הזכויות במשק החקלאי יינתן רק לאחר הסדרת השימושים במשק או הריסת המבנים הלא חוקיים.

מכירת משק חקלאי מחייבת את בעל המשק להסדיר את כל השימושים במשק או להרוס את כל המבנים הלא חוקיים, דבר שמלבד ההשקעה הכספית בהריסת המבנים, עשוי לגרום לירידת ערך המשק מאחר ונגרעות מהמשק הכנסות גדולות.

יתר על כן, בעל המשק החקלאי חשוף לתביעת מנהל מקרקעי ישראל בגין דמי שימוש ראויים לשנים עברו בסכומים שעשויים להגיע למאות אלפי שקלים.

 

סיכום

מכירת משק חקלאי אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת מכירת דירה, חנות, מגרש וכד', אלא המדובר בסוגיה בעלת מאפיינים ייחודיים והשלכות מיסוי שונות הגבוהות באופן ניכר מהמיסוי החל על עסקאות נדל"ן אחרות.

היקף תשלום המיסים במכירת משק חקלאי, עשוי להגיע עד כדי 40% – 50% מסכום התמורה!

ראוי לציין, כי חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים, ניתנים להיות מופחתים באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני אגודות שיתופיות, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם המכירה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים עד כדי מחצית מסכום המס, מחד, והגדלת התמורה שתיוותר בידיו של המוכר בסופו של יום, מאידך.

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116