סכנות בלקיחת משכנתא לשם רכישת משק חקלאי

רכישת משק חקלאי נהפכה בשנים האחרונות ל'טרנד', אופנה והגשמת חלום עבור זוגות רבים הרוצים לשפר את איכות חייהם ולעבור להתגורר בבית גדול עם גינה, עצים, ואולי אף לבנות צימר בחצר.

שווי המשקים החקלאיים עלה באופן דרמטי במילניום הנוכחי, ורכישת משק חקלאי מצריכה, על פי רוב, נטילת הלוואה מהבנק הידועה בכינויה "הלוואת משכנתא" או "משכנתא".

משכנתא היא שיעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה בגינה ניתנת ההלוואה. בדרך כלל, מדובר בהלוואה גדולה וארוכת טווח, כאשר על פי רוב, מטרת ההלוואה היא רכישת הנכס אשר ישועבד, אף כי קיימת אפשרות לשימושים נוספים להלוואה.

נטילת ההלוואה/משכנתא נערכת, בדרך כלל, באמצעות הבנקים למשכנתאות, וזאת בשל התנאים הטובים והריביות הנוחות אשר מעניקים הבנקים למשכנתאות לרוכשים, וזאת ביחס למקורות מימון אחרים לרבות בנקים (הלוואות רגילות) וגופים חוץ בנקאיים.

הריביות שגובים הבנקים למשכנתאות מנוטלי ההלוואות/משכנתאות נמוכה ביחס לריביות הבנקים הניתנות להלוואות אחרות, וזאת בשל העובדה, כי הנכס עצמו מהווה את הבטוחה של הבנק להחזר ההלוואה, ובכך הסיכון שנוטל הבנק על עצמו פוחת.

בעסקת רכישת נכס מקרקעין אשר הרוכש הנו הבעלים או החוכר (המיועד) של הנכס, הבנק רושם לטובתו שעבוד/משכנתא על הנכס בלשכת רישום המקרקעין (עם מתן ההלוואה, נרשמת בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת הבנק, ובד בבד עם רשום הזכויות לטובת הרוכש, נרשמת משכנתא לטובת הבנק), וככל ובעל הנכס אינו ממלא אחר התחייבויותיו בהסכם ההלוואה, הבנק יממש/ימכור את הנכס, ובכך הבנק מבטיח את זכויותיו ואת השקעותיו.

במשק חקלאי, מנגד, זכויות בעל המשק החקלאי הנן זכויות 'בר רשות' בלבד, והבנקים אינם יכולים לרשום לטובתם שעבודים ו/או משכנתאות בלשכת רישום המקרקעין.

ברכישת משק חקלאי, נעשית מלאכת נטילת ההלוואה/משכנתא, להליך מורכב מבחינה פרוצדוראלית, ורבים המקרים בהם הבנק מסרב למתן ההלוואה, ולמצער, הבנק מערים קשיים רבים ומציב בפני הרוכש תנאים בלתי אפשריים, עד שהרוכש המיועד 'מרים ידיים' וחוזר בו מהכוונה לרכישת המשק ו/או נטילת ההלוואה.

הבנקים דורשים מרוכש משק חקלאי להמציא להם אישורים, התחייבויות ומסמכים רבים מגורמים שונים ובהם: מוכרי המשק החקלאי, מנהל מקרקעי ישראל, האגודה החקלאית-שיתופית, רשם האגודות השיתופיות, רשם המשכונות, הסוכנות היהודית והיד עוד נטויה.

רוכש משק חקלאי סטנדרטי אינו מודע לקשיים הפרוצדוראליים בלקיחת הלוואה/משכנתא לצורך רכישת המשק. על פי רוב, הרוכש המיועד מסתפק בבדיקה אצל פקיד המשכנתאות המאשר לו, אישור עקרוני, כי הכנסותיו ונתוניו הכלכליים מאפשרים לו קבלת הלוואה, ואולם, הלכה למעשה, ביום פתיחת תיק ההלוואה/משכנתא בבנק, מערים הבנק קשיים על הרוכש, כאשר לעיתים קשיים אלו מונעים מהרוכש לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בהסכם הרכישה, ובכך הרוכש מסתכן בהפרת ההסכם.

הבעייתיות בנטילת הלוואה מהבנקים למשכנתאות מקבלת משנה תוקף ברכישת משק חקלאי מיורשים, שכן, לא ניתן לרשום במינהל מקרקעי ישראל צו ירושה על שם מספר יורשים, וככל והיורשים לא הסתלקו מהירושה לטובת יורש אחד בלבד, הזכויות בנחלה יוותרו על שם המורישים עד למועד מכירת הנחלה, דבר שיש בו כדי להשפיע על הימנעות הבנק ממתן ההלוואה/משכנתא.  

יצוין, כי מנהל מקרקעי ישראל מסכים לרשום משכנתא לטובת הבנק (על זכויות הרוכשים) לאחר העברת הזכויות על שם הרוכשים, והבעייתיות מבחינת הבנקים הנה, שזכויותיהם בנכס אינן מובטחות עד להשלמת העברת הזכויות על שם הרוכשים.

בנקים רבים מסרבים ליתן הלוואות/משכנתאות לרוכשי משקים חקלאים, ואילו בנקים אחרים מבקשים ערבות של צדדים שלישיים להלוואות/משכנתאות, וזאת בניגוד לרכישת נכס במגזר העירוני שהבנק מסתפק בשעבוד הנכס.

לסיכום, רוכש המשק המיועד נדרש לבחון ולוודא עם הבנק ממנו הוא מתכוון ליטול הלוואה, עוד בטרם החתימה על הסכם הרכישה, מהם המסמכים הנדרשים ע"י הבנק ומה הם דרישותיו לאישור המשכנתא בהתחשב העובדה, כי הנכס הנרכש הנו משק חקלאי, והדבר נכון שבעתיים, כאשר מדובר ברוכש משק המתעתד לגרור את המשכנתא מנכס שבבעלותו למשק החקלאי שברצונו לרכוש.

מוטב, כי הרוכש המיועד ייטול את ההלוואה בבנקים בעלי ניסיון רב במתן הלוואות/משכנתא לחברי אגודות חקלאיות-שיתופיות.

  

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116