מדריך למכירת/רכישת משק חקלאי

מכירת משק חקלאי שונה במהותה ממכירת נכס נדל"ן במגזר העירוני. זכויות מוכר המשק החקלאי הנן על פי רוב זכויות מסוג בר רשות (זכות אשר שונה מהותית מבעלות או חכירה), וביצוע המכר טעון אישור האגודה החקלאית ואישור מנהל מקרקעי ישראל. אי מתן אישור מאת/על ידי הגורמים הנ"ל יגרום לכך, שהזכויות במשק לא תועברנה ברישום לידי הרוכש, והרוכש ימצא עצמו שקוע עמוק בבוץ כלכלי ומשפטי.

במאמר זה נסקור את הבדיקות הנחוצות אותן על רוכש המשק לערוך בטרם החתימה על הסכם המכר, את הנושאים העיקריים שרצוי והכרחי שיופיעו בחוזה המכר, את המיסים והתשלומים אשר חלים על העסקה ואת הפרוצדורה והדיווחים השונים שעל הצדדים להגיש לשם קיום העסקה.

יודגש, כי האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לליווי על ידי עורך דין, אלא הוא נועד לתת לצדדים לעסקת רכישת/מכירת משק חקלאי הסבר כללי על הפעולות הנדרשות לקיום העסקה, וכן ליתן לצדדים אינדיקציה ראשונית בדבר כדאיותה הכלכלית העסקה.

ביצוע עסקת רכישת/מכירת משק חקלאי ללא ליווי עורך דין המתמחה בתחום האגודות השיתופיות ובתחום המקרקעין, גם יחד, עלול לעלות לצדדים ממון רב לצד עגמת נפש רבה שתיגרם להם.

 בדיקות מקדמיות טרם כריתת החוזה

לאחר שהצדדים סיכמו על התנאים הכלכליים לרכישת המשק החקלאי (סכום התמורה, פריסת התשלומים, מועד העברת החזקה במשק וכיו"ב), על רוכש המשק לערוך בדיקה מקיפה באשר לזכויות המוכר במשק, באשר לחובות שרובצים (אם יש כאלה) על זכויות מוכר המשק, ובאשר לחוקיות המבנים והשימושים שבמשק. להלן נפרוש, בתמצית, את הבדיקות העיקריות של רוכש המשק לערוך טרם החתימה על ההסכם. 

  • מנהל מקרקעי ישראל – על רוכש המשק לברר במנהל מקרקעי ישראל, במחוז הרלוונטי בו מצוי המשק, האם המוכר אכן רשום כבעל זכויות במשק, ואילו זכויות יש לו, וכן לבדוק , האם יש עיקולים ו/או שעבודים ו/או זכויות לצד ג' כלשהו במשק, האם יש צווים משפטיים ו/או מנהליים על המשק, והאם יש הערות על זכויות המוכר במשק. 

            רצוי כי רוכש המשק לא יסתפק באישור הזכויות שיקבל ממוכר המשק, אלא יערוך את הבירורים עם המנהל באופן ישיר. 

  • המועצה האזורית – יש לוודא כי אין חובות של בעל המוכר במועצה האזורית, ובעיקר חובות בגין ארנונה ו/או מיסים ו/או היטלים אחרים שלא שולמו. יש לשים לב כי אין גם חובות ישנים שלא שולמו או ששולמו בפיגור. רצוי לבקש מהמועצה אישור בכתב כי אין להם התנגדות להעברת הזכויות בכפוף לתשלום החובות (אם ישנם). 
  • הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חובה על רוכש הנכס לערוך בדיקה מקיפה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, כי כל המבנים ו/או הסככות אשר בנויות במשק החקלאי נבנו בהיתר, כי אין חריגות בניה, כי אין צווים משפטיים ו/או מנהליים כנגד בעל המשק וכי אין חובות לבעל הזכויות במשק. על הרוכש, או נציג אחר מטעמו שמתמחה בתחום זה, לעיין פיזית בתיק המשק שבמשרדי הועדה. רצוי לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובניה אישור בכתב כי אין להם התנגדות להעברת הזכויות במשק לידי הרוכשים. 
  • אגודה החקלאית – על רוכש המשק החקלאי לברר באגודה  החקלאית, כי המוכר הנו בעל הזכויות הרשום של המשק החקלאי, וכן לברר מה גודל החלקות של המשק ומה מיקומם (לבקש תשריט). 

            כמו כן, על הרוכש לבדוק באגודה מהם הקריטריונים להעברת הזכויות באגודה (כמו למשל קבלה ע"י ועדת הקבלה בישוב), והאם הוא בכלל עומד בהם. 

  • מנהלה להסדרים חקלאיים (משקם) – חקלאים רבים (ואגודות חקלאיות רבות) צברו במהלך השנים חובות עצומים לגורמים שונים. ביום 4.3.1992 נחקק חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992, ובמקביל הקימה הממשלה את המנהלה להסדרים במגזר החקלאי, שעליה הוטל ליישם את החוק בפועל. המנהלה הפעילה 'משקמים' – עורכי דין עם ניסיון במגזר החקלאי – שעליהם הוטל לקבוע את היקף החוב של חברי המושבים (לאחר שבחוק נקבעה מחיקה אוטומטית של 20%), את כושר ההחזר של החייבים ואת המחיקות שיקבלו בעלי המשקים, וכן את נכסי החייבים/בעלי המשקים שניתן לממש. 

חלק ניכר מבעלי המשקים טרם שילמו את חובם (המופחת) בעקבות פסקי המשקם, ועל כן, טרם רכישת משק חקלאי, יש לוודא במנהלה להסדרים חקלאיים שהמשק נשוא העסקה אינו נושא חובות, ולחילופין, להבטיח שכלל החובות ישולמו במסגרת העסקה (למשל באמצעות הפקדת חלק מכספי התמורה בנאמנות עד להסדרת החובות). 

  • הוועד המקומי – על הרוכש המיועד לפנות לוועד המקומי של המושב (ועד אשר שונה מהוועד החקלאי) ולוודא, כי אין לבעל המשק חובות לוועד המקומי. 
  • רשויות המס –  ככל ומדובר במשק חקלאי אשר נרכש בעבר ע"י המוכר, לבקש מהמוכר העתק חוזה הרכישה ואישורי מיסים בגין ביצוע העסקה הקודמת. 
  • רשם המשכונות – טרם החתימה על הסכם המכר, יש להוציא דוח רשם המשכונות על כל אחד מהמוכרים, על פי תעודת זהות, ולוודא, כי אין עיקולים ו/או שעבודים ו/או משכונים ו/או זכויות צד ג' על זכויות המוכר במשק החקלאי. 
  • בנק  ונושים אחרים – במידה ומהבדיקות שבוצעו לעיל עלו כי קיימים נושים או זכאים אחרים על זכויות המוכר במשק, יש לבדוק את היקף כל חוב ו/או זכות אחרת הרובצת על זכויות המוכר, ואת האופן בו ניתן להסירם.

 

נקודות חשובות שחייבות להופיע בחוזה מכר של משק חקלאי

 לאחר שהבדיקות המקדמיות נסתיימו בהצלחה, ונתברר לרוכש המשק כי הזכויות במשק אכן שייכות למוכר, כי המשק נטול חובות (או שקיימים חובות אשר ישולמו מכספי תמורת העסקה), וכי כל המבנים במשק נבנו בהיתר, על רוכש המשק, באמצעות בא כוחו, לנסח את חוזה רכישת המשק תוך מתן תשומת לב מיוחדת לפרטים מסוימים כמפורט להלן. 

  • חוזה על תנאי – העברת הזכויות במשק חקלאי מחייבת את אישור והסכמת האגודה החקלאית ומנהל מקרקעי ישראל. 

אי מתן הסכמת ואישור המנהל ו/או האגודה יגרום לכך, שהזכויות במשק לא יועברו לידי הרוכש, ולכן, חוזה המכר חייב לכלול תנאי ולפיו, ללא אישור האגודה החקלאית ו/או המנהל, החוזה יבוטל כאילו לא נחתם מלכתחילה, והצדדים יפעלו במשותף לבטלו אף ברשויות השונות להן דווח על ההסכם, והסכומים ששילמו הקונים למוכרים על חשבון הרכישה, יוחזרו לקונים במלואם כשהם צמודים למדד. 

  • כספי נאמנות – מוכר משק חקלאי מחויב בתשלום רב לרשויות השונות בגין ביצוע העסקה, תשלום שיכול להגיע עד כדי מחצית משווי התמורה. 

התשלומים המיועדים הנם: לרשויות המס, למנהל מקרקעי ישראל, ולגורמים שונים בהם יש למוכר המשק חוב, לרבות: למועצה האזורית, לאגודה החקלאית, למנהלה להסדרים ועוד. 

על רוכש המשק לערוך תחשיב לעניין החובות המוטלים על המשק, וכן לעניין התשלומים הנדרשים לרשויות השונות, ועליו לקבוע בהסכם המכר, כי סכום זה יישאר בנאמנות אצל באי כוח הצדדים עד לקבלת הסכמת ואישורי המוסדות הרלוונטיים, וכן עד לסילוק מלוא החוב אשר קיים על המשק. 

  • דיבידנדים – בעל משק חקלאי זכאי לדיבידנדים ו/או הכנסות מהאגודה החקלאית (חלק יחסי), בהיותו חבר באגודה חקלאית-שיתופית. 

לעיתים מתברר, כי לאחר החתימה על הסכם המכר, וטרם העברת החזקה במשק החקלאי לידי הרוכש, המשק הניב הכנסות לבעל המשק, ולעיתים, האגודה מחליטה על חלוקת דיבידנדים לאחר העברת החזקה לידי הרוכש, ואולם הדיבידנדים הנם בגין שנה קודמת שבה המוכר היה בעל הזכויות במשק. 

על חוזה המכר להסדיר את עניין קבלת הדיבידנדים וההכנסות, ולהורות מי זה שיקבלם בהתאם למתואר לעיל. 

 

מיסים ותשלומים עיקריים החלים על העסקה

 בעת מכירת משק חקלאי, על המוכר לשאת בתשלום מיסים אשר שונה באופן ניכר מהיקף המיסים המוטלים על מוכר בעסקת מקרקעין אשר מבוצעת במגזר העירוני.

במכירת משק חקלאי, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים למנהל מקרקעי ישראל (בגין הסכמתו לאפשר את המכירה) ולרשויות המס,  לצד הסדרת חובות המשק מהעבר לגורמים שונים ובהם: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

  • מס שבח – משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בגין הפרמטר הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי -  מוכר משק חקלאי יכול ליהנות מפטור ממס שבח במכירת בית המגורים, בדומה למוכר דירה במגזר העירוני, זאת כמובן בכפוף לתנאי החוק.

חשוב לציין, כי בנחלות רבות קיימים שני בתי מגורים, ובמקרה כזה ניתן לקבל פטור ממס שבח גם על מכירת בית המגורים השני, אם דווח למס שבח על העברת בית זה לבן הממשיך. 

בגין הפרמטר השני, התמורה בגין יתרת העסקה – מוכר המשק יחויב במס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות של המשק החקלאי. 

  • דמי הסכמה - מחזיקי משקים חקלאיים, ככלל, הם חוכרים או ברי רשות, שזכויותיהם אינן מהוונות, אך בשונה מהמצב במגזר העירוני, מינהל מקרקעי ישראל מסרב לאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים. סירוב המינהל מתייחס הן לזכויות המגורים והן לזכויות החקלאיות (טרם החלטה 979 של מועצת המנהל).

מאחר וזכויות בעלי המשקים החקלאיים אינן מהוונות, מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של כשליש מעליית ערכו של המשק החקלאי מעת רכישתן ע"י המוכר ועד למכירתן על ידו.

לצורך חישוב דמי ההסכמה, מכיר המנהל בהשקעות שהשקיע המוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע, ומנכה אותן מדמי ההסכמה. 

  • מס רכישה - תשלום מס הרכישה נגזר משווי המשק החקלאי, כאשר, לצורכי מס, משק חקלאי מורכב מבית מגורים + שטח חקלאי.

לעניין בית המגורים - מס הרכישה הנו זהה למס הרכישה החל על בית מגורים במגזר העירוני.

כאשר המשק מהווה את ביתו היחידי של הרוכש ואין ברשותו נכס מגורים נוסף, הרי שהרוכש פטור ממס רכישה עד לשווי 1,350,000 ₪ על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 1,601,210 ₪ ישלם הרוכש 3.5%, ועל הסכום שמעבר ל 1,601,210 ₪ ישלם הרוכש 5%. 

 כאשר לרוכש יש בית/דירה נוספת הרי שהרוכש ישלם 5% משווי בית המגורים עד לשווי 1,350,000 ₪, על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 3,000,000 ₪ ישלם הרוכש 6%, ועל הסכום שמעבר 3,000,000 ₪ ישלם הרוכש 7% .

לעניין השטח החקלאי - מס הרכישה עד לשווי 299,240 ₪ הנו 0.5%, ומעבר לזה מס הרכישה הנו 5%.

 מדרגות המס וסכומי התשלומים המפורטים בפרק זה נכונים למועד עריכת המאמר, ומשתנים מעת לעת.

 

 דיווחים לרשויות השונות

מיד לאחר החתימה על חוזה המכר, על הרוכש לרשום לזכותו משכון ברשם המשכונות על זכויותיו של המוכר במשק החקלאי. 

בתוך 40 ימים מיום החתימה על חוזה המכר, הצדדים מחויבים לדווח על העסקה לרשויות המס. 

על הצדדים לדווח למנהל מקרקעי ישראל, לאגודה החקלאית ולסוכנות היהודית (במידה והסוכנות הנה חלק מהסכם השכירות לצד המנהל והאגודה) בגין העברת הזכויות, וכן למלא אחר הוראותיהם להעברת הזכויות, לרבות הוראות המנהל להעברת זכויות במגזר החקלאי. 

טרם העברת החזקה במשק לידי הרוכש וטרם תשלום יתרת התמורה לידי המוכר, על הרוכש לדאוג לקבל אישורים בדבר העברת החזקה במשק ואישורים בגין העדר חובות מהגורמים להלן: האגודה החקלאית, הועד המקומי, המועצה האזורית, הועדה המקומית לתכנון ובניה, רשויות המס, המנהלה להסדרים (במידה ויש חוב), מנהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית. 

ככל ובמועד העברת החזקה עדיין לא יהיו בידי המוכר/רוכש מלוא האישורים האמורים, יש לוודא השארת כספים בנאמנות עד לקבלת מלוא האישורים. 

 

סיכום 

מכירת/רכישת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, ואשר מצריכה מיומנות ומומחיות הן בדיני מקרקעין והן בדיני אגודות שיתופיות.

חלק ניכר מההוצאות, המיסים והתשלומים הנובעים ממכירת משק חקלאי, ניתנים להפחתה באופן ניכר, כך שתכנון מס נכון מבעוד מועד, לצד ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את התשלומים הנובעים מהעסקה אצל הגורמים השונים, ובהם: רשויות המס, מנהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית, ובכך, התמורה שתיוותר בידיו של המוכר בסופו של יום תגדל משמעותית.

לפני ביצוע מכירת/רכישת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

 

 נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116