שיקולים מנחים טרם קבלת החלטה על פיצול מגרש/מבנה מהנחלה

ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (בשינויים מינוריים), החלטה המאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי (להלן גם: "החוכר") לפצל מגרש לבניית יחידת דיור מתוך חלקת המגורים (חלקה א') {להלן גם: "פיצול משק"}.
מתן אפשרות לפיצול המשק מעניק לחוכר אפשרויות שלא היו בפניו לפני כן, אולם, 'אליה וקוץ בה'. פיצול המשק אינו כדאי לכל חוכר, וגם לעיתוי יש פנים לכאן ולכאן.
 
שיקולים בעד פיצול המגרש מהמשק
לבעל המשק ישנה אפשרות להעניק מגרש לילד נוסף מלבד הורשת המשק לילד אחר – עד לקבלת ההחלטה, שאלת הורשת המשק הותירה את בעל המשק במלכוד, בדילמה ואף בחוסר אונים מוחלט. בעל המשק היה צריך להחליט, בחייו, למי מילדיו להוריש את המשק (בדרך כלל באמצעות מינוי בן ממשיך), ובכך להפלות בין ילד אחד לילדיו האחרים. 
כיום, לבעל המשק קיימת אפשרות, להעניק ו/או להוריש מגרש הכולל זכויות בניה, לבן אחר מלבד הבן הממשיך או הבן שיירש את המשק החקלאי, וזאת באמצעות פיצול המשק.
בעל המשק החקלאי יכול למכור את המגרש המפוצל לידי צד ג' - בעלי משקים חקלאיים רבים מתקשים לשרוד מבחינה כלכלית, והם אינם מסוגלים לקיים את עצמם בכבוד או לספק לעצמם את מלוא צרכיהם. בעלי המשקים הנ"ל חיים, לעיתים, בנכסים השווים מיליונים, אולם, שווי הנכס הוא על 'הנייר' בלבד.
החלטה 979 קובעת כי בעלי המשקים רשאים, כעת, לפצל את המשק החקלאי ולמוכרו לצדדים שלישיים, ובכך יוכלו להמשיך ולהתקיים בכבוד מבלי להזדקק לחסדים ולטובות של עמותות ו/או בני משפחה.
בעל המשק החקלאי ישלם למנהל שיעור של 33% בלבד מערך המגרש המפוצל – טרם החלטה 979 לעיל, פיצול משק חקלאי התבצע בתמורה לתשלום למנהל בשיעור של כ- 91% מערך המגרש המפוצל, ובפועל, בעל משקים חקלאיים לא פיצלו את המשק בשל חוסר כדאיות כלכלית.
על פי החלטת 979, פיצול המשק יתבצע בתמורה לתשלום למנהל שיעור של כ- 33% בלבד מערך המגרש המפוצל, ובפני בעל המשק החקלאי נפתחו עתה אופציות חדשות לניהול נכון של יחידת המשק החקלאי.
 
שיקולים נגד פיצול המגרש מהמשק
בעל המשק החקלאי מחויב להצטרף להסדר שבהחלטה 979 – פיצול המשק מחייב את בעל המשק החקלאי להצטרף להסדר (עיגון זכויות החוכר בחלקת המגורים) בהתאם להוראות החלטה 979. החוכר מתחייב להסדיר מול המנהל את התשלומים והשימושים בתוך המשק החקלאי, ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים במשק החקלאי.
גריעת אחוזי בניה מהמשק החקלאי - החלטה 979 קובעת, כי לחוכר זכויות בניה בהיקף מרבי של 375 מ"ר בתמורה לתשלום דמי חכירה כאמור לעיל.
על פי החלטה 979, המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר ואשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שייוותר בידי בעל המשק החקלאי.
היינו, זכויות הבניה שבמגרש המפוצל (שלא יפחתו מ-160 מ"ר) מופחתים מזכויות הבניה של המשק החקלאי, כך שזכויות הבניה במשק החקלאי יהיו לכל היותר 215 מ"ר.
זאת ועוד, החלטה זו קובעת, כי בפועל, בעל המשק החקלאי יכול לבנות לכל היותר שני בתי מגורים בתוך המשק, ובכך 'יצא שכרו בהפסדו', שכן, גם בלי פיצול המשק בעל המשק יכול לבנות 3 יחידות מגורים במשק (ואף יותר).
חיוב בעל המשק החקלאי בקבלת היתרים על כל המבנים במשק – רבים מן המשקים החקלאיים בארץ מכילים מבנים/מחסנים שאינם בעלי היתר בניה ו/או נבנו בחריגות בניה, והכנסות . הכנסות בעלי המשקים מהשכרות של מבנים/מחסנים אלו מגיעות, לעיתים, לסכומים גבוהים.
פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר שבהחלטה 979, ובעל המשק מחויב להסדיר את כל השימושים בתוך המשק, ובכך הוא עלול להפסיד הכנסות רבות.  
חלקת המגורים ע"פ החלטה 979 הנה בשטח כולל של עד 2.5 דונם – רבים מחלקות א' במשקים החקלאיים הנם בשטח גדול מ-2.5 דונם. החלטה 979 קובעת, כי "חלקת המגורים במושב תהיה שטח מתוך חלקה א' של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונם בלבד".
במידה ושטח חלקה א' הנו מעל 2.5 דונם, הרי שהחוכר יוכל להחיל את ההסדר גם על השטח הנוסף (השטח שמעבר ל-2.5 דונם), תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של כ- 91% מערך הקרקע.
היינו, פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר, ובמידה וחלקה א' של בעל המשק החקלאי גדולה מ-2.5 דונם, הרי שמחינה כלכלית קרוב לודאי שלא תצמח לבעל המשק כל תועלת כלכלית מפיצול המשק, ולעיתים הוא אף יינזק באופן ניכר.
  
סיכום
החלטה 979 מאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי לפצל את המשק ולהוריש או למכור את המגרש המפוצל לידי בן משפחה או צד שלישי אחר.
לבעל הזכויות במשק החקלאי עומדות כעת אפשרויות שונות לניצול המשק החקלאי לצרכיו האישיים ו/או הכלכליים, אולם, פיצול המשק אינו כדאי לכל אחד.
טרם קבלת החלטה על פיצול המשק, רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר יפרוס בפניכם את היתרונות והחסרונות שבאפשרויות השונות, והוא ילווה אתכם לאורך ההליך עד לרישום המגרש המפוצל על שם הרוכש.
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116