מתעניינים ברכישת בית בהרחבה קהילתית? דעו מה צפוי לכם

רכישת בית צמוד קרקע בהרחבה של ישוב קהילתי (מושבים/קיבוצים) הנה הגשמת חלום עבור זוגות רבים הרוצים לשפר את איכות חייהם ולעבור להתגורר בבית גדול עם גינה, עצים, שקט ונוף פסטוראלי, ומעוניינים לגדל את ילדיהם באווירה כפרית.

המעבר ממגורים בעיר למגורים בהרחבה הקהילתית מלווה בקשיים רבים ובחוסר מידע בסיסי באשר לצפוי בפניהם.  

במאמר זה נפרוש בפניכם, בתמצית, את המידע הבסיסי ואת הביורוקרטיה אותה תעברו טרם כניסתכם ל- 'בית החלומות'.

 

מבוא – החלטה 1180 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל

החלטה 1180 (מיום 10.5.09) באה בעקבות תלונות וטענות ביחס להתנהלות המינהל והאגודות בכל הנוגע לביצוע ההרחבות בישובים החקלאיים, ובייחוד בעניין פיתוח התשתיות, והכספים המשולמים לגורמים השונים בגין דמי פיתוח תשתיות.

המנהל הגיע למסקנה כי יש להגביל את כוחן של האגודות ואת פעולות השיווק שננקטו על ידן ו/או ע"י גופים מטעמן, וזאת על מנת שהמועמדים לקבלה להרחבה הקהילתית  לא ייפגעו ובכדי שהאגודות לא תתעשרנה על חשבון קרקעות המדינה.

החלטה זו קובעת שינויים בכל הנוגע לבנייה למגורים בישובים חקלאיים (מושבים, קיבוצים וכו')

כך לדוגמא, סעיף 4.8 להחלטה קובע, כי האגודה והמומלץ (להלן: "המועמד") יעבירו למינהל את החוזה שנערך ביניהם ואת העתק הדיווח לרשויות המס, וזאת על מנת שהמינהל יבדוק כי בחוזה אין תנאים שונים מתנאי ההחלטה, וכי לא נגבו כספים במסגרת החוזה מעבר לעלויות פיתוח התשתיות אשר אושרו ע"י המנהל.

כך לדוגמא, סעיף 9.1.2 להחלטה קובע, כי שיעור הבניה המרוכזת לא יעלה על-50% מכלל המגרשים אשר מיועדים לשיווק ע"י האגודה ביישוב חקלאי.

החלטה 1180 מעבירה סמכויות וכוח מהאגודות השיתופיות אל המינהל, ואל המועצות האזוריות.

החלטה זו מבקשת, אמנם, לשים קץ למחדלים שהיו ביחס להרחבות, ואולם, אגודות היישובים מצאו פתרונות יצירתיים בכדי להמשיך ולהתעשר על חשבון המועמדים.

כך לדוגמא, האגודה מחייבת את המועמדים לחתום על טופס בו הם מוותרים על זכותם לבניה עצמית וכי הם "מבקשים" מהאגודה/היזם, כי ביתם יבנה במסגרת הבניה המרוכזת.

 

מערכת השיווק של המגרשים בהרחבות

המפגש הראשון של המועמד הוא מול מערכת השיווק של הישוב הקהילתי אשר מציגה בפני המועמד את הפרויקט, את היישוב, את תנאי הקבלה, ומטרתה, כמובן, למכור לו את הבית במקסימום רווח.

מערכת השיווק של הישוב הקהילתי מופעלת על ידי יזם אשר מתמחה בשיווק הרחבות קהילתיות ובביצוע עבודות פיתוח תשתיות ציבוריות (כגון: ביוב, כבישים, מדרכות וכיו"ב).

היזם בונה את הבתים בבניה מרוכזת של המשתכנים/מועמדים, גובה כספים מהמועמדים בגין עבודות הפיתוח והוא משמש כאיש הקשר של המועמדים אל מול הישוב הקהילתי.

ראוי לציין, כי ליזם קיים אינטרס ברור לשיווק מגרשים לבניה מרוכזת, משום שכך נתח  הרווחים שלו גבוה משמעותית, ועל כן היזם נוקט בדרכים כוחניות (ולעיתים בלתי חוקיות) בכדי לאכוף על המועמד לרכוש מגרשים בבניה מרוכזת ולא בבניה עצמית.

ועדת הקבלה

קבלה ליישוב קהילתי מותנית ב 'וועדת קבלה' אותה על המועמדים לעבור.

רבים מהישובים הקהילתיים שולחים את המועמדים למכון בדיקה חיצוני (כדוגמת פיל"ת) אשר בודק את הכישורים החברתיים של המועמדים, ובמקרים אחרים המועמדים עוברים אף בדיקה גרפולוגית.

ועדת הקבלה מקבלת לידיה את התוצאות (היא אינה מעבירה אותם בד"כ לידי המועמדים), מראיינת את המועמדים, ולאחר מכן מתקבלת החלטה ביחס להתאמה שלהם לחיים בישוב הקהילתי.

 

בניה עצמית או בניה מרוכזת?

על פי החלטה 1180 המועמד יכול לבחור בין מגרש לבניה עצמית ובין מגרש לבניה מרוכזת.

מגרש לבניה עצמית הינו מגרש הנמכר למועמד על ידי המנהל כנגד תשלום דמי היוון, עליו בונה המועמד את ביתו באופן עצמאי. המועמד משלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות בלבד.

מגרש ל"בנייה מרוכזת" הינו מגרש הנמכר למועמד על ידי המנהל כנגד תשלום דמי היוון, כאשר בנית "בית החלומות" מבוצעת באמצעות קבלן שנקבע ע"י האגודה, ובדגם שבחר המועמד מתוך מספר דגמים (בדרך כלל 6 דגמים) שהוצגו בפניו ושאושרו ע"י המנהל. המועמד משלם דמי פיתוח תשתיות ציבוריות ואת התמורה בגין בניית הבית.

החלטה 1180 קובעת כי שיעור הבניה המרוכזת לא יעלה על-50% מכלל המגרשים אשר מיועדים לשיווק ע"י האגודה ביישוב חקלאי, ואולם, אם שווקו כל המגרשים שאושרו לבניה מרוכזת ונותרו רק מגרשים לבניה עצמית, המינהל רשאי לאפשר לאגודה להגדיל את שיעור הבניה המרוכזת עד כדי 80% מכלל המגרשים.

 

הסכומים שניתן לגבות מהמועמדים

החלטה 1180 קובעת אילו סכומים רשאי היזם לגבות מהמועמדים.

בנייהעצמית – ניתן לגבות מהמועמדים תשלומים עבור ביצוע תשתיות ציבוריות בלבד ואת הסכום שאושר מראש על ידי המינהל.

מעבר לסכום הנ"ל היזם אינו רשאי לגבות מהמועמדים סכום נוסף, אלא אם אושר בכתב ומראש על ידי המינהל.

בניה מרוכזת – המינהל מאשר, מראש, הן את הדגמים של הבתים אשר ישווקו ע"י היזם והן את הסכום שהיזם רשאי לגבות בגינם.

המנהל מאשר, מראש, גם את הסכום שהיזם רשאי לגבות מהמועמדים בגין שינויים ותוספות.

 

מגורים זמניים

מתחילת ההליך ועד כניסת המועמד לבית המגורים עוברות, בדרך כלל, מספר שנים.

המועמד נאלץ בינתיים לשכור מבנה ביישוב, כאשר בדרך כלל המועמד שוכר קרוון או יחידת מגורים של אחד התושבים.

 

התנהלות בעייתית של היזם

בניה עצמית מול בניה מרוכזת – על פי החלטה 1180, על היזם לשווק מגרשים לבניה עצמית ולבניה מרוכזת ביחס שווה (50% – 50%).

כאמור לעיל, היזם "מחייב" את המועמד לרכוש מגרש בבניה מרוכזת, משום שבכך הרווח שלו גבוה באופן ניכר.

מועמד שמנסה לממש את זכותו ולרכוש מגרש לבניה עצמית, מוצא עצמו בעימות מול היזם ומול האגודה.

לעיתים קרובות היזם מבאיש את ריחו של המועמד בעיני יתר המועמדים (שכניו לעתיד), ולעתים היזם אף מראה למועמד את "הדרך החוצה" באמצעות הערמת מכשולים בדרכו, דחיית בקשותיו והימנעות מהיענות לפניותיו.

גביית כספים בניגוד לדין – על פי החלטה 1180, היזם מנוע מלגבות כספים מעבר למה שנקבע בדין ומעבר לסכומים שאושרו לו ע"י המנהל.

במקרים רבים, היזם גובה מהמועמדים סכומים הנאמדים בעשרות ומאות אלפי שקלים כאשר הדבר מנוגד בתכלית לדין ולהחלטות המנהל.

היזם "מתרץ" את הגביה האסורה כסכומים הנדרשים לפיתוח המגרש של המועמד ו/או שירותים נוספים שאינם כלולים בסל ההנחיות של המנהל .

 

פניית המועמדים למנהל לשמירה על זכויותיהם

חלק מהמועמדים אינם מרימים ידיים מההתנהלות הלא חוקית של היזם, ופונים למנהל בדרישה שזכויותיהם יישמרו.

המנהל עורך בירור עם המועמד ועם נציגי היישוב הקהילתי ולעיתים נציגים מהיישוב הקהילתי משכנעים את המינהל כי לא היו דברים מעולם, וכי עסקינן במועמדים 'ממורמרים' ו/או 'בכיינים', וטענות המועמדים נדחות.

ואולם, בחלק מהמקרים, המועמדים מוכיחים בפני המנהל פעולות המנוגדות לדין ובעיקר גביית כספים אסורה מצדו של היזם, והמינהל רשאי לפעול כנגד הישובים וליתן להם הוראות שונות (כדוגמת תיקון תנאי החוזה) ו/או לעכב את המשך ביצוע ההרחבה עד לתיקון הפגם, ובמקרים מסוימים המנהל רשאי אף לשווק את המגרש במכרז פומבי.

המנהל מפרסם באתרו (הודעות הדוברת) מידע ביחס להקפאות של הרחבות, מידע בנוגע לפגמים שנפלו בהתנהלות היישובים הקהילתיים, וכן פעולות שנעשו בניגוד להוראות החלטה 1180.

סוף דבר

המעבר של המועמדים להתגורר בהרחבות של ישובים קהילתיים אינו קל ולעיתים מלווה במפחי נפש.

על המועמדים לברר היטב את זכויותיהם טרם הכניסה לתהליך, ורצוי כי יפגשו עם אנשי היישוב (ולא רק עם היזם) בכדי לקבל מידע נכון באשר לזכויותיהם וחובותיהם.

חשוב להדגיש, כי לפני שאתם מקבלים החלטה חשובה כמעבר להתגורר בהרחבה של יישוב קהילתי, כדאי שתתייעצו עם עורך דין הבקיא בתחום, על מנת שיאיר את עיניכם ליתרונות בצד החסרונות שבצעד זה, ובכדי שילווה אתכם לאורך התהליך. 

 

 נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

 מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116