השכרת מבנים לא חקלאיים במושבים

קיימת תופעה נפוצה במושבים של השכרת מבנים למטרות שאינן חקלאיות לידי צדדים שלישיים, וזאת בניגוד לדין. רבים מבעלי המשקים החקלאים בארץ, משכירים בחלקת המגורים, לכל מי שחפץ (ומשלם), מבנים המשמשים לנגריות, לאחסון ציוד לא חקלאי ואף למשרדים. מערכת האכיפה אינה אפקטיבית דיה, וכתבי אישום מוגשים, אם בכלל, כנגד מעטים מהם בלבד.
 
מנהל מקרקעי ישראל ניסה להילחם בתופעה זו במשך שנים ארוכות וללא הצלחה. כך למשל, החלטה 426 משנת 1989 קובעת כי "הזכויות בקרקע ובמבנה המפעל תהיינה של בעל הזכויות בנחלה בלבד ללא זכות להעבירן בדרך כלשהי לאחר, וללא זכות לשותפות או להשכרה". הוראה זהה נתקבלה בשנת 1995 בהחלטה 703 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל.
 
בשנת 1993 הוקמה ועדת קדמון (ועדה ממלכתית) שתפקידה היה להמליץ למשרדי הממשלה על דרכי פעולה ושימושים לא חקלאיים במושבים.
 
ועדת קדמון המליצה לאפשר שימושים לתעסוקה לא חקלאית בחלקה א' (חלקת המגורים) ובלבד שלא תותר העברת זכויות לשימושי התעסוקה בחלקה א' לרבות בדרך של השכרה.
 
בשנת 2007 החליטה מועצת מנהל מקרקעי ישראל לקבוע את התנאים לפיהם יאושר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה (החלטה 1101).
 
סעיף 5 להחלטה 1101 קובע, לעניין השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, כדלקמן:
"בעל זכויות אשר ביצע עסקה לתעסוקה לא חקלאית ל-49 שנה על פי תכנית בתוקף, ושילם בגינה דמי חכירה מהוונים בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, יהיה רשאי להשכיר, בשכירות בלתי מוגנת, את השטח הבנוי/המוסב המשמש בפועל לתעסוקה לא חקלאית, אך לא יהיה רשאי למכרו ו/או לפצלו מתוך הנחלה.
 
היינו, על פי החלטה 1101, בעל זכויות במשק חקלאי רשאי להשכיר מבנים לצדדים שלישיים גם למטרת תעסוקה שאינה חקלאית.
 
החלטה זו מאפשרת לראשונה שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקה א' שלא ע"י בעל הנחלה עצמו.
 
החלטה זו היוותה מקור לעתירות רבות שהוגשו לבג"צ כנגדה בכלל, וכנגד ההיתר להשכרת מבנים למטרת תעסוקה לא חקלאית בפרט.
 
ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 1101 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), למעט סעיף 5 להחלטה, אותו ביטל בג"צ.
 
בג"צ קבע, כי יש לבטל את סעיף 5 להחלטה 1101, וזאת משום שההחלטה אינה מעניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ואינה מאזנת כהלכה ביניהם, ומשכך היא חורגת מתחום הסבירות.
 
בג"צ קבע, כי מתן היתר להשכרת מבנה שלא לתעסוקה חקלאית עומד בניגוד למבנה הכלכלישעמד בבסיס מתן זכות החכירה לבעל הזכויות במשק החקלאי, שהוגבל לחוכר ומשפחתו המתגוררים במשק. מתן היתר להשכרה מעביר את השליטה במשק מבעל הזכויות במשק לשוכר אשר נעדר כל זיקה וקשר למשק.
 
עוד קבע בג"צ כי נפרץ העיקרון הרחב הגורס שמטרת עבודת האדמה – מבחינתו של החוכר – הינה דאגה לצרכיו, ולא הפקת רווחים. 
 
בג"צ הורה על ביטול ההיתר להשכרת מבנה שלא לתעסוקה חקלאית (סעיף 5) בנימוק שמתן אפשרות להשכרת מבנים לא חקלאיים לידי צדדים שלישיים יגרום למגמה של פרבור, היינו, התפשטות הבניה לפרברים, דבר שיוביל לנטישת אוכלוסיות חזקות את האזורים העירוניים לטובת המושבים, ולמעבר של מרכזי העסקים, המסחר והתעשייה למושבים.
 
תהליך הפרבור, לטענת בג"צ, הנו מנוגד למגמות התכנוניות ולכך לא ניתנה התייחסות מתאימה טרם קבלת החלטה 1101.
 
בית המשפט קבע עוד, כי היתר להשכרת מבנים לשימוש לא חקלאי ייצור פגיעה במרקם החיים החברתי ובשירותים שהעיר יכולה לספק (בניגוד למושבים).
 
בית המשפט קבע לבסוף, כי תופעת הפרבור תגרום לחיזוק הסגרגציה החברתית, הגברת האבטלה בערים והתרכזות של אוכלוסיה חלשה בהן והגדלת עומסי התנועה בין הערים לפריפריה.
 
לסיכום, הדין כיום הוא, שבעל זכויות במשק חקלאי אינו רשאי להשכיר מבנים לצדדים שלישיים למטרת תעסוקה שאינה חקלאית.
 
חרף המצב המשפטי המתקבל מהחלטת 1101 ומפסק הדין בבג"צ, עדיין קיימות דרכים חוקיות שמאפשרות "השכרת" מבנים לא חקלאיים במשקים, והדבר תלוי בנסיבותיו הספציפיות של כל משק חקלאי. 
 
רצוי, כי בעל נחלה המעוניין להשכיר מבנה במשק (בין מבנה חקלאי ובין מבנה שאינו חקלאי), ייוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר ידריך וילווה אותו לאורך ההליך.
 
 
  
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116