פיצול דירות ליחידות דיור -האם חוקי?

בשנים האחרונות אנו ערים לתופעה שהולכת ופושה במחוזותינו, והיא "היווצרות" יחידות מגורים מיניאטוריות, שמתקבלות מחלוקה פנימית של דירות מגורים. באמצעות חלוקה ופיצול דירות למספר יחידות מגורים, יכול בעל הדירה ליהנות מדמי שכירות בשיעור גבוה יותר על פי רוב מדמי השכירות שהיו משולמים לו בעבור שכירות הדירה לולא הפיצול.

תופעה זו נולדה בעיקר על מנת לספק את הביקוש הגואה לדירות במקומות מבוקשים יותר, כדוגמת תל-אביב רבתי. תופעה זו מאפשרת לשוכר היחידה לשלם תמורה פחותה מזו שהיה משלם בעד דירה "רגילה" במקומות אלה.

אל מול תופעה זו מתחבטות הרשויות המקומיות באופן ההתמודדות עם המצב שנוצר, באם להתירו או לאו. סוגייה זו נידונה לא אחת בפני הערכאות השיפוטיות השונות, ועל פי רוב, נקבע כי פיצול הדירה למספר יחידות דיור אינו חוקי.

להלן ננסה להסביר בקצרה מדוע הפיצול אינו חוקי.

סוגייה זו, בדומה לסוגיות אחרות מתחום התכנון והבניה, מקבלת התייחסות בחוק התכנון והבניה. בחוק זה מוגדרת מהי בניה שאינה מצריכה קבלת היתר בניה מרשות התכנון המקומית ובניה שמצריכה.

על פי רוב, פיצול דירה למספר יחידות דיור מלווה בשינוי פנימי בלבד של הדירה, כלומר תוספת קירות פנימיים והתאמת הדירה, על כל רכיביה, למספר יחידות דיור קטנות, כשבכל אחת מטבחון, שירותים ומקלחת וכדומה. לפיכך, על פי החוק "היבש", שינוי פנימי שכזה אינו מצריך קבלת היתר בניה.

מאידך – וזוהי הנקודה החשובה בעניין – חוקי התכנון והבניה מעניקים התייחסות ספציפית לפיצול וחלוקת הדירות ליחידות דיור, וקובעים כי פעולה זו מצריכה גם מצריכה קבלת היתר בניה כדין מהרשות המקומית.

הרשויות המקומיות שמנסות להילחם בתופעת הפיצול, ומגישות כתבי אישום נגד בעלי דירות מפוצלות בגין עבירה על חוקי התכנון והבניה, מבקשות לשים סוף לתופעה. הבעיה העיקרית בפניה נתקלות הרשויות בקביעה באם דירה פוצלה או לא, היא היעדר יכולת פקחי העירייה להיכנס לתוך הדירות ולעמוד על מצבן, שכן המדובר בחדירה לשטח פרטי, שללא הסכמת הבעלים תהווה כניסה למקום השגת גבול לכל דבר. לפיכך, מנסות הרשויות להוכיח את קיומם של הפיצולים בדרכים אחרות, שקיבלו בשנים האחרונות חיזוקים מבתי המשפט שדנו באישומים אלה.

בדונם באישומים אלה, קבעו בתי המשפט מספר תנאים לבחינת קיומו של פיצול דירות. הראשון שבהם הוא, קיומם של כיור ומקלחת – יצביע על קיומה של יחידת דיור, והשני הוא המבחן המוכר כ"מבחן הייעוד". על פי מבחן זה, נבחנת, בפועל, הסיבה לשמה בוצעה עבודת הבנייה בדירה, באם בוצעה על מנת לחלק את הדירה, או אולי, לצורך שיפוצה בלבד.

לסיכומו של דבר, סוגיית הפיצול תמשיך להעסיק אותנו עוד זמן רב, כל עוד לא יימצאו פתרונות טובים למצוקת הדיור הזול במקומות המבוקשים.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116