סוגיות בהיטל השבחה

ראשי פרקים:

1. מהו היטל השבחה וכיצד נקבע?
2. על מי מוטל היטל ההשבחה?
3. מהו הרציונל בהטלת ההיטל?
4. מהו המועד ממנו מוטל ההיטל?
5. השגות על הטלת חבות בהיטל השבחה.
6. סיכום.

מקורות המאמר

א. חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון").
ב. חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ג. ע"א 2757/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה "המרכז" נ' עמיתק, ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ, תק-מח 2005 (3) 7166 (להלן: "עניין עמיתק").
ד. ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999) (להלן: "עניין סי אנד סאן").
ה. בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא, פ"ד מג (1) 89 (1989) (להלן: "עניין קהילה ציון").
ו. ע"א (ת"א) 16/97 יואל מינץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים (להלן: "עניין יואל מינץ").

1. מהו היטל השבחה וכיצד נקבע:

היטל השבחה הינו מס לכל דבר ועניין, המוטל על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, הפועלת בכל רשות מקומית. סעיף 196 לחוק התכנון מגדיר, כי ועדה מקומית לתכנון ובניה תגבה היטל השבחה בהתאם לכללים המפורטים בתוספת השלישית לחוק התכנון.

סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון, מגדיר מהי אותה "השבחה" בגינה מוטל ההיטל, כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;". דהיינו, ההיטל מוטל כאשר הועדה המקומית מאשרת תכנית שיש בה כדי להביא להשבחת שווי של מקרקעין, בין אם בדרך של תוספת זכויות בניה וכדומה, בין אם בדרך של אישור תכנית המקלה על בניה ו/או שימוש במקרקעין, ובין אם בדרך של התרת שימוש במקרקעין ביעוד שאינו תואם את יעודו של המקרקעין, כדוגמת, התרת שימוש מסחרי בקרקע חקלאית, שכן ברור הוא, שאפשרויות ההכנסה מקרקע חקלאית נופלים בהרבה מאלה של קרקע מסחרית.

סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון קובעת, כי שיעור ההיטל הינו מחצית משוויה של השבחה במקרקעין עקב אישור התכנית המשביחה את המקרקעין.

באשר לאופן קביעת גובה היטל ההשבחה, קיים בחוק התכנון מנגנון המגדיר כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה, ולפיו נקבע ההיטל ע"י שמאי מטעם הרשות המטילה את ההיטל, אשר ערך חוות דעת שמאית של המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה – ובכך מוערת ההטבה שהתקבלה בעקבות התכנית. על קביעת השמאי ניתן להשיג ולערער בהתאם להוראות חוק התכנון, ובכל מקרה של אי הסכמה עם קביעת השמאי – ניתן להשיג על קביעתו.

2. על מי מוטל היטל ההשבחה

הזכויות במקרקעין במדינת ישראל נחלקות למספר קטגוריות ומדרגים, החל בזכות בעלות, וכלה בזכות נמוכה יחסית ו"קלת משקל", שהינה בר-רשות. מפאת קוצר היריעה לא נעסוק במאמר זה בהבחנות ובהגדרות של כל אחת מהזכויות, אולם נדון, בקצרה, בהגדרת הזכויות שבעליהן יחוב בהיטל השבחה, לעומת היתר.

היטל ההשבחה, מטיבו וטבעו, מוטל על בעל זכויות במקרקעין שרשאי ומסוגל בשל אופי זכויותיו במקרקעין, לנצל את התכנית המשביחה אשר אושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה. מזאת אנו למדים, שלא כל מחזיק במקרקעין (לדוגמה, שוכר לתקופה קצרה) רשאי לנצל תכנית המתירה תוספת של אחוזי בניה במקרקעין.

היטל השבחה מוטל למעשה על בעלים של מקרקעין (בעל זכויות בעלות), וכן על בעל זכויות חכירה לדורות (שהינה זכות המקנה לבעליה זכות חזקה במקרקעין לתקופה של 25 שנים ומעלה, ולמשה זכות זו זוכה למעמד (כמעט) זהה לזכות הבעלות.

לשם הדוגמה, תכנית המתירה שימוש חורג במקרקעין, משימוש חקלאי לשימוש מסחרי, מאפשרת אך ורק לבעליה (בעל זכות הבעלות בה, במידה וקיים כזה), או לבעל זכות החכירה לדורות, לנצל את התכנית הנ"ל, בעוד ששוכר המקרקעין (שהנו, מטבע הדברים חקלאי), אינו נהנה כלל מתכנית זו, ולכן גם לא יחוייב בתשלום ההיטל.

בעניין זה חשוב להדגיש, כי "בעלים" של מקרקעין, לעניין החייב בהיטל ההשבחה, מוגדר בחוק המקרקעין, וקובע כי בעלי מקרקעין אשר הושבחו בעקבות תכנית, הינם רק כאלה שזכויותיהם נרשמו כבעלים בספרי המקרקעין, כלומר, רק אלו שזכויות בעלותם ו/או חכירת לדורות נרשמה קודם ו/או ביום אישור התכנית המשביחה. בענין זה ראו בעניין מינץ.

במקרים בהם קיימים מספר שותפים במקרקעין, יישא כל אחד מהשותפים בהיטל ההשבחה בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין.

3. הרציונל בהטלת ההיטל

כפי שהוסבר לעיל, היטל השבחה מוטל כל אימת שמאושרת תכנית ונכנסת לתוקף, אשר יש בה משום השבחה המקרקעין הכלול בתכנית, ובעקבותה עולה שווי המקרקעין ביחס לשווייה קודם לאישור התכנית.

הרציונל הטמון בהטלת היטל ההשבחה הינו למעשה, מוסרי. כלומר, זהו האדם אשר נהנה מהתכנית המשביחה – הוא האדם אשר יחויב בהיטל.

היטיב לתאר את הרציונל בית המשפט בעניין סי אנד סאן, בו נקבע: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עולה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין התעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון ובפיתוח".

כפי שהוזכר לעיל בפרק הראשון, שיעור ההיטל עומד על מחצית משווי ההשבחה.

לסיכומו של דבר, ניתן לראות בהיטל ההשבחה מעין מס ציבורי, במסגרתו נושא הנהנה מאישור התכנית המשביחה במחצית משווי השבחת המקרקעין שלו, ולמעשה משתף את הציבור בהנאתו מן התכנית.

4. המועד בו מוטל ההיטל

עניין זה נדון כבדרך אגב במאמר זה קודם לכן, אולם ראוי להבהיר נקודה שרבים נוטים לשגות בה, ויש לעמוד עליה באופן ברור.

כאמור, היטל השבחה מוטל כאשר קיימת תכנית שיש בה כדי להיטיב עם מקרקעין, בדרך של העלאת שווייה, בין אם באישור תכנית, בין אם בהתרת שימוש חורג, ובין אם במתן הקלה.

כעת נשאלת השאלה, ממתי חלה החבות בהיטל? האם מיום בו הוצגה התכנית לציבור (דהיינו, מהיום בו הופקדה לרישום, ועוד בטרם עברה את שלבי אישורה ע"י מוסדות התכנון?); אולי מיום בו אושרה למתן תוקף, ופורסמה ברשומות?; או שמא, ביום בו מתבקש מימוש ההטבה מכוח התכנית ע"י בעל הזכויות במקרקעין?;

חוק התכנון קובע, כי מועד הטלת היטל ההשבחה חל מיום אישור התכנית. כלומר, החבות בתשלום היטל השבחה חלה רק כאשר מאושרת התכנית המשביחה ע"י מוסד התכנון – ולא בשלב מוקדם יותר, בשלביה התכנוניים המוקדמים של תכנית, כמו למשל, במועד הפקדתה. וראה בעניין זה את עניין סי אנד סאן ועניין קהילת ציון.

יחד עם זאת, בתוספת השלישית לחוק התכנון קיים מנגנון המתייחס למועד התשלום של ההיטל. לפיכך אנו למדים, שלצד המועד בו מוטל ההיטל, לא נדרש החייב בהיטל לשלמו לאלתר, אלא קיימת לו הזכות לדחות את מועד התשלום לאחד המקרים המוזכרים בחוק התכנון. למשל, דחיית התשלום עד למועד בו מבקש בעל המקרקעין להעביר את זכויות לאחר (כלומר, למכור את המקרקעין); מועד נוסף הנו, בעת הגשת בקשה למתן היתר בניה מכוח התכנית המשביחה. במצב זה, כאשר מבקש בעל המקרקעין לנצל את התכנית המשביחה וללבנות במקרקעיו בהתאם להוראות התכנית המשביחה, קובע הדין, כי לצורך קבלת היתר הבניה המיוחל – יידרש בעל המקרקעין לשאת בהיטל ההשבחה.

5. השגות וערעורים

כפי שהוזכר לעיל, גובהו של היטל ההשבחה נקבע על-פי חוות דעת שמאית, אשר נערכת על-ידי שמאי מטעם הרשות המקומית, מטילת ההיטל. השמאי שם את ההיטל באמצעות עריכת שמאות של שווי המקרקעין לפני התכנית המשביחה ולאחריה, כאשר הפער ביניהן (שזוהי למעשה ההשבחה) – מהווה הבסיס לחישוב ההיטל.

לעניין ערעור על גובה ההיטל, לאחר שזו נקבעה על בסיס חוות דעת של שמאי מטעם הרשות – ניתן לערער בתוך 30 ימים מיום שקיבל המערער את שומת ההיטל. בערעור זה, ידונו המערער והרשות המקומית על זהותו של שמאי מוסכם על שניהם, אשר קביעתו תהיה מכריעה.

כמו כן, ניתן לערער גם על עצם הטלת ההיטל, ובנקודה משפטית בלבד (לצורך הדוגמה, לא על גובהה, שכן זו נקבעת על-פי חוות דעת שמאית, בה לא מתערב על פי רוב בית המשפט). ערעור זה מוגש בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה עליה מערערים, לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו מצויים המקרקעין.

6. סיכום

היטל השבחה הינו מס לכל דבר, אשר מוטל על ידי רשות מקומית המאשרת לתוקף תכנית שיש בה להשביח ולהעלות את שווי של נכס. הוא מוטל על בעלים וחוכר לדורות של מקרקעין בלבד, ובמסגרתו, נדרש החייב בו לשלם מחצית משווי ההשבחה שצמחה למקרקעיו בעקבות אישור התכנית.

סיכום זה אינו ממצה, מטבע הדברים, את כל ההיבטים והעניינים הנוגעים לסוגיית היטל ההשבחה, וקיימות סוגיות נוספות שיש לתת עליהן את הדעת בכל הנוגע להיטל ההשבחה. מומלץ לכל אדם שנתקל בחיוב בהיטל השבחה לבקש את סיועו של עורך-דין הבקיא בהלכות מיסוי עירוני, ואין כל ספק, שסיוע זה ייטיב עם החייב. מכל מקום, אין במאמר זה משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ממשי, אשר יתייחס לפרטיו של כל מקרה, שלא כמו מאמר זה, שמנסה לדון בכלליות הסוגייה בלבד.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת - שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116