articles

תעשיית החקלאות בימינו אבדה מזוהרה וכבר אינה רלוונטית כפי שהייתה בעבר. עם זאת, רבים מעוניינים לרכוש נחלה ביישוב כאשר מטרתם היא המגורים במקום שקט ופסטורלי אף אם אינם מעוניינים לעסוק בחקלאות.
חשוב לדעת שרכישת נחלה אינה זהה לעסקת נדל”ן רגילה של דירה או בית במגזר העירוני.
רוב הנחלות בישראל מוחזקות על ידי המתיישבים במעמד של ‘בר רשות’, כאשר האגודה היא שחוכרת את כל משבצת היישוב מרשות מקרקעי ישראל או מהסוכנות היהודית.
על נחלות אלו חלים כללים שונים מאשר נכסים עירוניים רגילים, ותהליך רכישתן שונה.
בין היתר, יש לקבל את אישור האגודה לרכישה. יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל ולשלם דמי הסכמה בגין העברת הזכויות. ועוד.
הבנת תהליך הרכישה של נחלות חשובה על מנת לערוך חוזה מתאים וכן לבצע את העסקה באופן נכון ובמינימום תקלות מול הרשויות השונות (לרבות האגודה, הסוכנות, רשות מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, הועדה המקומית לתכנון ובניה), הבנק המממן וכן בין הצדדים לעסקה עצמם.
אחד הנושאים שחשוב לשים אליהם הוא הבנייה והשימושים בנחלה.
מלבד הועדה המקומית שנוהגת לשלוח את פקחיה לפני מתן אישורה להעברת הזכויות, גם רשות מקרקעי ישראל נוהגת ככלל לשלוח פקח לבדוק את הנעשה בנחלה – האם קיימים בנחלה מבנים ללא היתר והאם מבוצעים בנחלה שימושים חורגים.
בפועל, חריגות בניה ושימושים חורגים נפוצים מאוד בנחלות ברחבי הארץ.
במקרים כאלו עלול הדבר להוות מכשול בדרך להשלמת העסקה וכן להטיל על הצדדים עלויות כבדות שלא הובאו על ידם בחשבון.
כיוון שכך, יש לבדוק היטב את המצב הפיזי, המשפטי והתכנוני של נחלה טרם רכישתה. כמו כן, במידת הצורך יש לכלול בחוזה הוראות מתאימות לתיקון החריגות בנחלה ולנשיאה בעלויות שעלולות לחול על הצדדים, תוך הקפדה על קיומן של בטוחות לקיום התחייבויות הצדדים בעניין זה.

המאמר זה נכתב על ידי עו”ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות’

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

היקף סמכויותיו של כונס נכסים הממונה על-ידי רשם ההוצאה לפועל לשם ביצוע פסק דין, נקבע בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל תשכ”ז – 1967.

“54.(א) כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב”

היינו, בביצוע הסמכויות המנויות בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל, ידו של כונס הנכסים כיד החייב, הוא נכנס בנעלי החייב ורשאי לבצע כל פעולה במקומו בלא להזדקק לייפוי כוח.

ראו לעניין זה:

• דוד בר אופיר, הוצאה לפועל-הליכים והלכות, 665 (מהדורה שישית, 2005)
• שירלי דגן, הוצאה לפועל, 407 (2005) המתנגדים למתן סמכות לכונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף סבורים, כי בפעולתו של כונס הנכסים נעוצה התערבות ביחסי השותפות שפגיעתה אינה מתמצה בחייב בלבד, אלא היא משפיעה גם על שותפיו אשר נעדרים קשר לחוב שבעטיו מונה כונס הנכסים. הדבר מקבל משנה תוקף לאור העובדה, כי במקרים רבים הצדדים לשותפות יצרו מערכת של “איזונים ובלמים” ביניהם, שכללה ויתורים הדדיים מתוך הנחה וציפייה סבירה בדבר המשך יחסי השיתוף. ברע”א 8233/08 מרגלית כובשי נ’ עו”ד איל שוורץ (פורסם בנבו) קבע בית המשפט, כי כדי לבחון האם קיימת הצדקה לאפשר הגשת תביעה לפירוק שיתוף ע”י כונס נכסים, יש לעיין בתכלית שנועדה להגשים מינויו של כונס נכסים על נכס מקרקעין. כאשר הנכס מצוי בבעלות משותפת של החייב ושותפים נוספים, לא ניתן לממש את הנכס מבלי להביא לסיומה את הבעלות המשותפת בו. במקרה שהחייב עצמו אינו פועל לפירוק השיתוף על מנת לשלם את חובו, אין מנוס מכך שהכונס הוא אשר “יניע את גלגלי הפירוק” כדי שיוכל להפעיל את סמכותו לממש את הנכס, אחרת, החייב עשוי להימנע ביודעין מלפעול כדי לפרוע את חובו לנושיו, בין היתר על-ידי ייזום פירוק השיתוף, ו”החוטא יצא נשכר”.בסמכות לתבוע פירוק שיתוף יש לראות “סמכות טבועה ואינהרנטית לסמכות לממש את הנכס, הנכללת בגדר סמכותו הכללית של כונס הנכסים לעשות בנכס“, וזאת בהתאם להוראות רשם ההוצאה לפועל, והיא משמשת כלי עזר הכרחי לביצוע הסמכות העיקרית כפי שמפורט בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל.
• בית המשפט הוסיף וקבע, כי הסמכות לתבוע את פירוק השיתוף אמנם אינה מנויה באופן מפורש בין סמכויותיו של כונס הנכסים בחוק ההוצאה לפועל, אולם, בהימצא הוראה קונקרטית כי ייעשה כן בכתב מינויו של כונס הנכסים, מתחייבת סמכות זו, שכן בהיעדרה לא יוכל כונס הנכסים למלא את סמכויותיו האחרות, המנויות בסעיף, ולממש את הנכס.
• בהיעדר אפשרות מעשית למכור רק את חלקו של החייב בנכס המשותף, מתחייב פירוק השיתוף במקרקעין על מנת לממש את הנכס ולהביא לפירעון החוב.
• כאשר רשם ההוצאה לפועל נעתר לבקשת נושה למנות כונס נכסים לנכסיו של חייב, הליך חריג לכשעצמו שכן עם המינוי “משתלט” כונס הנכסים על נכסו של החייב ומפקיע את שליטתו בקניינו, מוסמך הכונס לעשות את כל הדרוש לשם גביית החוב באמצעות הנכס בדרך אפקטיבית.
• עוד טוענים המתנגדים למתן סמכות לכונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף, כי בהיעדר הוראה מפורשת בחוק, הסמכות לתבוע פירוק שיתוף נתונה לשותפים בלבד ולא לצדדים שלישיים הבאים בנעליהם.
• פירוק שיתוף אינו נכלל במפורש בגדר סמכויות כונס הנכסים. האם יש לראות בסעיף 54(א) כיוצר הסדר שלילי, ולהסיק כי אין בסמכותו של כונס הנכסים לתבוע פירוק שיתוף? או שמא זוהי הוראה כוללת שמכילה בתוכה גם את הסמכות לדרוש פירוק שיתוף בנכס, כפי שהחייב עצמו – כבעלים של הנכס – רשאי לעשות?

נכתב ע”י עו”ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות’.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

צבי ורעייתו נקלעו לחובות רבים, ולבקשת אחד הנושים, בית המשפט הכריז עליהם כפושטי רגל.

צבי ורעייתו מתגוררים בדירה אשר נרכשה על ידם מקבלן מספר שנים טרם הכרזתם כפושטי רגל.

במסגרת הליכי פשיטת הרגל, הנאמן שמונה ע”י בית המשפט מבקש למכור את הדירה.

האם הדירה תימכר כאשר צבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים של רוכש הדירה בהתאם להוראת סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל”ב – 1972 (להלן: “חוק הגנת הדייר“) או שהדירה תימכר בשוק החופשי כשהנאמן ידאג לצבי ולרעייתו למקום מגורים סביר וחלופי, בהתאם לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) תש”ם – 1980 (להלן: “פקודת פשיטת הרגל“), ובמקרה כזה צבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים בדירה?

משמעות הגנת סעיף 33 (א) של חוק הגנת הדייר, הנה הפחתה משמעותית מערכה של הדירה, ומכירת הדירה כדירה תפוסה מביאה לכך שהנושים יקבלו תמורה קטנה בהרבה מהתמורה שהיו מקבלים אילו הדירה תימכר פנויה.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנת דייר לבעלו או לחוכרו לדורות של נכס שזכותו בנכס פקעה בשל מכירתו במסגרת הליכי פשיטת-רגל (וכן בהליכי הוצאה לפועל).

“(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש”.

מנגד, סעיף 86 א לפקודת פשיטת הרגל אינו מקנה לפושט הרגל הגנת “דייר מוגן”, אלא מסתפק בהעמדת סידור חלוף לפושט הרגל ולבני משפחתו.

“(א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה”.

ב-ע”א 3295/94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי-רגל נ’ חוה מור, פושטת-רגל, פ”ד נ(5) 111, בחן בית המשפט העליון את הרציונאל העומד בבסיס חקיקת חוק הגנת הדייר.

“מקורו של החוק בחקיקה בתחום הגנת הדייר שנקבעה לראשונה בתקופת המנדט, כחקיקה סוציאלית, על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת

העולם השנייה. חקיקה זו באה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. עם שינוי העתים, נשתנו הצרכים, המושגים והמציאות הכלכלית והחברתית. הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק הן בחקיקה והן בפסיקה”.

בית המשפט סבור, כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הוא נטע זר במסגרת חוק הגנת הדייר, שכן, החוק נועד מלכתחילה להעניק הגנה לדייר כלפי בעל הבית, ואולם, סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנה לבעל הבית כלפי נושיו.

בית המשפט קבע (ברוב דעות), כי אין כיום הצדקה להותיר הגנה זו על כנה, ו-“דומה שתקלה יצאה מלפני המחוקק” כאשר הותיר הגנה זו עת הוא חוקק את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (ואת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל).

נכון הוא, לטעם בית המשפט, כי יש לאזן בן שני אינטרסים מנוגדים זה לזה, שהם: הדאגה לקורת גג לחייב ולבני משפחתו אל מול עידוד מוסר תשלומים והגנה על עניינם הקנייני הלגיטימי של הנושים, אולם החלת חוק הגנת הדייר על בעל נכס שאיבד את זכויותיו בו אינה נותנת תשובה הולמת למצבים השונים האפשריים ויוצרת הגנה קוגנטית ואחידה במקום שאין זו יפה לה.

על רקע המפורט לעיל, קיימת מגמה לצמצום תחולת חוק הגנת הדייר הן בחקיקה והן בפסיקה.

ראו לעניין זה:

• מ. בן פורת, הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס” ספר יצחק כהן” (פפירוס, תשמ”ט) 336.
• רייכמן, “בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן – הצורך בשינוי הדין” עיוני משפט ט (תשמ”ג/ד) 12
• ע”א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע”מ ואח’ נ’ קלו, פ”ד לח (4) 293

בתי המשפט קבעו כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בכלל, והמונח ‘זכות קניינית במקרקעין’ בפרט, על דרך הצמצום.

יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות.

רישום זכות בעלות או חכירה לדורות בנכסי מקרקעין אינו “אקט טכני” אלא זהו אקט קונסטיטוטיבי המשנה את אופי הזכויות מזכויות אובליגטוריות לזכויות קנייניות מלאות.

אם נפרש “בעלות” ו”חכירה לדורות” שבסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר ככוללים זכויות בלתי-רשומות במקרקעין, הרי שאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, ומרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל.

הפרשנות הראויה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר צריכה להיעשות על דרך הצמצום, שכן רק בדרך זו תושג התכלית הראויה של סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, וההיגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים.

אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33, החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלות ובהחזקת החייב, על חשבון נושהו.

סיכומו של דבר, ככל וזכויות הבעלות או החכירה של צבי ורעייתו בדירה רשומות ברשם המקרקעין, הרי שבהתאם להלכת פרמינגר, הדירה תימכר כדירה תפוסה, וצבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים.

מנגד, ככל וזכויות צבי ורעייתו רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (רישומים הנערכים אצל הקבלן שבנה את הדירה), אף אם לזכות צבי ורעייתו רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, הרי שהדירה תימכר כדירה פנויה וצבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים.

נכתב ע”י עוה”ד חיה שאבי ורגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות’.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

דוד ומיכל נשואים שנים רבות, והנם הבעלים המשותפים של דירת מגורים ברמת גן.
דוד הנו עצמאי בתחום מיזוג אויר ולאחרונה קרס עסקו של דוד, וסך חובותיו של דוד עומדים על כ- 3,000,000 ₪.
לבקשת הבנק (אחד הנושים), בית המשפט המחוזי הכריז על דוד כפושט רגל (לאחר תקופה בה כונסו נכסיו של דוד ומונה לו מנהל מיוחד).
כעת הנאמן מבקש למכור את הדירה השייכת לדוד ולרעייתו מיכל, בחלקים שווים, והוא פנה לבית המשפט בבקשה לפרק את השיתוף בדירה.
האם מכירת הדירה תתבצע כאשר “הדירה תפוסה”, היינו, מיכל תמשיך להתגורר בדירה ותיחשב כדיירת מוגנת בהתאם להוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, או שמא, הדירה תימכר כ-“דירה פנויה” (מכירת הדירה בשוק החופשי – ללא דיירות מוגנת של מיכל), וזאת נוכח הוראת סעיף 40 א’ לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה?
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע בזו הלשון-
“(א)החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי:
“(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל”ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)”.
האם סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, חל גם כשפירוק השיתוף מתבצע על-ידי גורם שלישי שאינו אחד מבני הזוג (כדוגמת הנאמן) ?
משמעות הקביעה, כי הדירה תימכר כתפוסה הנה, הנושים יוכלו לפרוע את חובו של דוד (בעלה של מיכל) באמצעות מימוש הדירה/נכס באופן מוגבל ביותר, שכן הדירה תוכל להימכר אך בכפוף לזכות מיכל לדיירות מוגנת, דבר שיפחית משמעותית את ערך הדירה ואת הסכום שיתקבל בעבורה.
בית המשפט העליון קבע ברע”א 8233/08 מרגלית כובשי נ’ עו”ד איל שוורץ (פורסם בנבו), כי לשם הכרעה בסוגיה יש לבחון את התכלית הסובייקטיבית של סעיף 40א וכי “ההיסטוריה החקיקתית מצביעה על כך שמטרתו של המחוקק בחוקקו את הסעיף הייתה לאפשר מכירה של נכסי מקרקעין פנויים בסיטואציה הספציפית של פירוק שיתוף שיוזם אחד מבני הזוג עובר לפרידתם”.
וכך נקבע בדברי ההסבר להצעת החוק (הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס’ 16) (דירת מגורים), התשנ”ד-1994, הצעות חוק, תשנ”ד, 553)).
“התיקון המוצע בא להבטיח כי בן זוג יהיה רשאי לדרוש את מכירת הדירה כפנויה, ובלבד שהובטח לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה, סידור מתאים אחר למגוריהם, לרבות סידור זמני, הכל כפי שיקבע בית המשפט. עוד מוצע לקבוע במפורש, כי דירת המגורים תימכר כדירה פנויה, כך שחוקי הגנת הדייר לא יחולו עליה, וכי מכירתה תקנה לקונה את מלוא הזכויות הנובעות מהרכישה, אף אם הוצאו במהלך ההתדיינות צווים בין בני הזוג לגבי אותה דירה גם אם צווים אלה אינם משמשים ערובה לחיוב כספי”
סעיף 40א לחוק המקרקעין נוצר, לטעמו של בית המשפט {רע”א 8233/08 מרגלית כובשי נ’ עו”ד איל שוורץ (פורסם בנבו)} כדי לסייע לצד החלש במערכת היחסים שבין בני זוג (לרוב האישה) במקרה שהם חפצים להיפרד. המחוקק ביקש למנוע אפשרות הפיכתו של אחד מבני הזוג לדייר מוגן, תוך קבלת זכויות יתר בחלקו של בן הזוג האחר בדירת המגורים ומכירת הדירה כתפוסה על-ידו בעבור תמורה נמוכה בהרבה, דבר שיסכל אפשרות פירוק השיתוף של הנכס בבעלות משותפת של בני הזוג, כשכל אחד “מתבצר” בדירה ומסרב להתפנות, שמא ייקבע כי בן הזוג האחר מחזיק בו באופן בלעדי.
ראו: אריאל רוזן-צבי, דיני המשפחה בישראל-בין קודש לחול 471 (1990)
בית המשפט סבר עוד, כי המחוקק ייחד את הסעיף (40 א’ לחוק המקרקעין) למקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג המבקשים לפרק את קשר הנישואין ולהיפרד, ויוזמים את פירוק השיתוף בעצמם. המחוקק לא כלל במסגרתו מקרה שבו פירוק השיתוף מתבקש על-ידי גורם שלישי, במטרה לפרוע חוב לנושים. המחוקק, לטעמו של בית המשפט, ביקש במודע להמשיך ולספק הגנה לדיירים מול נושיהם.
מעבר לדברי ההסבר, בית המשפט קבע, כי גם הוראת הסעיף המבטיחה מגורים רק “לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה” תומכת בעמדה זו ונובעת ממנה.
בית המשפט סיכם וקבע:
“חרף הקושי הכרוך בהוראותיו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בהיקפו הנוכחי, בהיבטים מסוימים, אין הפרשן יכול ליצור “יש מאין” וליצוק לסעיף את אשר אין בו. פירוש זה, לא זו בלבד שהיה רחוק מרחק מזרח ממערב מכוונתו הסובייקטיבית של המחוקק, אלא שהוא גם יוצר דיסוננס פנימי במערך החוקים הנוגעים להגנת הדייר המביא אותו עד לכדי אבסורד. בנוסף, נדרשת בחינה מעמיקה ומקיפה של יתרונות וחסרונותיו של הסעיף במצבים השונים, ואין מקום לסייגו במצב שהמחוקק ראה שלא להתייחס אליו, רק בשל השאיפה הכללית בדבר צמצום היקפו. גם לפי פרשנותו “הרגילה” הלך סעיף 40א כברת דרך בצמצום פגיעתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר אפשר אמנם כי יש מקום ללכת כברת דרך נוספת, אך מלאכה זו ראוי כי תיעשה על-ידי המחוקק באופן שייצור קוהרנטיות והיגיון, שיעודד יציבות ושיגביר את אמון הציבור”.
בסופו של יום, בית המשפט קבע, כי סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול במקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג על-ידי כונס נכסים/נאמן לצורך פירעון חוב, וכי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, המאפשר לבן הזוג שאינו החייב להישאר כדייר מוגן בנכס, יחול במקרה זה.
היינו, בית המגורים של מיכל ודוד יימכר על-ידי הנאמן כתפוס על ידי מיכל, וזאת לאחר פירוק בעלותם המשותפת בו.
תמורת המכירה תועבר לנאמן/נושים בניכוי חלקה של מיכל בבעלות בו. מיכל תהיה לדיירת מוגנת בבית המגורים.

נכתב ע”י עוה”ד רגב אלקיים וחיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות’.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

קבלת הפטר מייד לאחר הכרזת חייב כפושט רגל

יאיר (שם בדוי) יצר חובות רבים והגיש לבית המשפט בקשה לכינוס נכסיו ולהכרזה עליו כפושט רגל.
יאיר נטול נכסים, נכה באופן חלקי ועובד במשרה חלקית (בשל נכותו).
האם יאיר יוכרז כפושט רגל? האם תקבע לו תוכנית פירעון? האם יאיר יכול לקבל הפטר באופן מיידי?
סעיף 18 ה’ לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) התש”ם – 1980 קובע כדלקמן:
(א) בית המשפט יחליט, בתום הדיון בבקשת פשיטת הרגל ולאחר שהוגשה לו חוות דעת הכונס הרשמי, אחת מאלה:
(1) להכריז בצו שהחייב הוא פושט רגל כאמור בסעיף 42;
(2) לדחות את הבקשה, אם שוכנע כי הוגשה שלא בתום לב, במטרה לנצל לרעה את הליכי פשיטת הרגל, או כי החייב יכול לפרוע את חובותיו;
(3) לקבוע, בכפוף להוראות סעיף 63, כי מיד לאחר הכרזת החייב פושט רגל יינתן לו הפטר לאלתר, מהטעם שאין בניהול הליכי פשיטת רגל כדי להביא תועלת לנושים, ובלבד שחלפו לפחות ששה חודשים מיום מתן צו הכינוס; על הפטר לפי סעיף זה יחולו הוראות סעיפים 66, 67, 69 ו-226.
.
היינו, לבית המשפט סמכות ליתן ליאיר צו הפטר מייד לאחר הכרזתו כפושט רגל, וזאת כאשר אין בניהול הליך פשיטת הרגל כדי להביא תועלת לנושים.
מוסד ההפטר לאלתר מטרתו לחזק את האינטרס של יאיר לפתוח דף חדש בחייו.
• בר”ע 2282/03 גרינברג נ כונס הנכסים הרשמי פ”ד נח (2) 814.
• פש”ר 51856-03-16 רחמני נ’ כונס נכסים רשמי מחוז חיפה והצפון ואח’ (פורסם בנבו)
מה הן השיקולים העומדים בפני בית המשפט, לפיהן עשוי בית המשפט להיעתר לבקשת יאיר לקבלת הפטר מיידי (לאחר ההכרזה)?
טרם ההכרעה בבקשה לקבלת הפטר מיידי, על בית המשפט להכריז על יאיר כפושט רגל.
המבחן העיקרי להכרזה על יאיר כפושט רגל, ע”פ פקודת פשיטת הרגל והפסיקה, הוא, האם יאיר נהג בתום לב עובר להליכי פשיטת הרגל ובמהלכם.
בהעדר תום לב, אין יאיר זכאי “לחסות בצל המטריה” של הפקודה.
ראו לעניין זה:
• שלמה לוין ואשר גרוניס, פשיטת רגל, מהדורה שלישית, עמ’ 173
• ע”א 5503/92 קירצמן ואח’ נגד כונס הנכסים הרשמי, פ”ד מט (1) 756
• ע”א 6021/06 פיגון נ’ כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים)
משהכריז בית המשפט על יאיר כפושט רגל, בית המשפט בוחן את בקשת יאיר למתן הפטר מיידי, תוך שהוא שוקל את נסיבות חייו של יאיר, את כמות הנושים ועמדתם, את היקף החובות אותם צבר יאיר, וכן את עיקרון תום הלב.
שיקולים אשר עומדים בפני בית המשפט הנם: גילו של יאיר, מגבלות רפואיות, כושר עבודה ויכולת השתכרות (בהווה ובעתיד), קבלת קצבאות וכיו”ב
במקרים בהם אין ליאיר נכסים והוא נטול כושר השתכרות, בית המשפט עשוי “להכתיר” את ניהול ההליך שאין בו כדי להביא תועלת לנושים, ולהורות על מתן צו הפטר מייד עם הכרזה על יאיר כפושט רגל.
ראו: פש”ר 51856-03-16 רחמני נ’ כונס נכסים רשמי מחוז חיפה והצפון ואח’ (פורסם בנבו).

נכתב ע”י עו”ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות’.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הליך פשיטת הרגל נועד לתת מענה למצב בו אדם נקלע בתום לב לתסבוכת כלכלית והוא חסר יכולת לשלם את חובותיו.

במסגרת ההליך אוספים את נכסי החייב ומעבירים אותם / את שווים לקופת הכינוס. סכומים אלו, יחד עם התשלום החודשי שפושט הרגל משלם לקופת הכינוס, מחולקים בסיום ההליך לנושים ופושט הרגל מופטר מחובותיו ויכול לפתוח דף חדש בחייו.

החוק ופסיקת בתי המשפט מנסים לאזן בין האינטרס של הנושים וזכותם לקבל את כספם מהחייב, לבין האינטרס של החייב שאיננו מסוגל לשלם את חובותיו במלואם ומעוניין לשקם את חייו הכלכליים.

כחלק מניסיונות אלו לאזן בין האינטרסים מתעוררת פעמים רבות סוגיית מימוש דירת המגורים של החייב ומשפחתו.

מצד אחד, עומדים הנושים וטוענים כי אין צדק בכך שהם אינם מקבלים את הכסף המגיע להם ואילו החייב מחזיק בנכס בעל שווי כספי שיכול לסייע בהחזרת החובות. מצד שני, צריך להגן על משפחת החייב שלא תישאר ללא קורת גג.

פרט חשוב שמשפיע על הדיון בסוגיה הוא העובדה שלבן/בת הזוג של החייב יש (בדרך כלל) זכויות בדירת המגורים אולם בן הזוג עצמו איננו חייב ואיננו בהליך פשיטת רגל, כך שלכאורה אין מקום לפגוע בזכויותיו בדירה.

כאן יש להזכיר סעיף חוק שמשפיע על שיקולי בית המשפט האם וכיצד להורות על מימוש ומכירה של דירת המגורים. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעניק זכות של דיירות מוגנת למי שהחזיק בנכס בבעלותו, וכן לבן זוגו של אדם כזה, במקרה שבו פקעה זכותו של בעל הנכס בין היתר מחמת מכירתו בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל.

על כן כאשר כונס הנכסים מבקש למכור את דירת המגורים ששייכת לחייב ובן הזוג, טוען בן הזוג כי הוא דייר מוגן בדירה. אם בן הזוג הוא אכן דייר מוגן, זכות זאת מורידה את השווי הכספי של הדירה וכך מתאפשר לחייב / בן הזוג לפדות את הדירה בסכום נמוך מאשר שווי הדירה כפנויה, ולמנוע את מכירתה לצד ג’.

חוק הגנת הדייר הנו חוק סוציאלי שנחקק בתקופה של מחסור בדיור להשכרה ולטענת רבים הוא איננו רלוונטי עוד לימינו. כיוון שכך, בתי המשפט נוטים לפרש בצמצום את תחולת חוק הגנת הדייר, לרבות תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדיר המוזכר לעיל.

בהלכת פרמינגר קבע בית המשפט העליון כי ההגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תינתן רק כאשר הזכויות בדירה הן זכויות בעלות או חכירה לדורות. לעומת זאת, זכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבעלות / חכירה לדורות (למשל כאשר נרשמה רק הערת אזהרה כמו במקרים רבים כשטרם נרשם בית משותף) לא ייכנסו לגדרי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובמקרים כאלו הדירה תימכר כפנויה ולא כתפוסה.

ניסיון נוסף לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר התקיים בעניינה של גב’ כובשי. באותו מקרה בעלה של גב’ כובשי היה חייב כספים ובמסגרת הליכי הוצאה לפועל מונה כונס נכסים לשם מכירת דירת המגורים של בני הזוג.

כונס הנכסים נכנס ב”נעלי” החייב – בעלה של הגב’ כובשי, והגיש תביעה לפירוק השיתוף בדירה בין בני הזוג כובשי, כדי לאפשר את המכירה. גב’ כובשי טענה כי היא דיירת מוגנת וכי יש לחשב את שווי הדירה כתפוסה. לעומתה טען כונס הנכסים כי בהתאם לסעיף 40א לחוק המקרקעין הגב’ כובשי איננה דיירת מוגנת.

סעיף 40א לחוק המקרקעין חל על פירוק שיתוף בין בני זוג בדירת המגורים שלהם, וקובע שבמקרה כזה אין זכות דיירות מוגנת לבני הזוג זה כלפי זה. כונס הנכסים טען שכיוון שהוא פועל בשם החייב ובמקומו – כאילו החייב עצמו היה מבקש את פירוק השיתוף – אזי חל סעיף 40א לחוק המקרקעין ואין לגב’ כובשי זכות לדיירות מוגנת.

בית המשפט קבע כי מטרתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין הוא להגן על בני הזוג זה מפני זה במקרה של פירוד. במקרים רבים בני זוג שכבר לא חפצו לגור יחד המשיכו להתגורר תחת קורת גג אחת מתוך חשש שבן הזוג שיישאר בדירה יהפוך לדייר מוגן והדבר ישפיע על ערך הדירה במסגרת פירוק השיתוף. מובן שמצב זה יצר חיכוכים רבים שהזיקו לבני הזוג ולילדיהם.

כאשר פירוק השיתוף מתבצע על ידי כונס נכסים, על אף שהוא עושה זאת כביכול בשם החייב עצמו, לא מדובר במצב של פירוד ומטרתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין אינה מתקיימת. על כן קבע בית המשפט שכאשר כונס הנכסים הוא שמבצע פירוק שיתוף (להבדיל ממצב שבו אחד מבני הזוג עושה זאת), אזי לא חל סעיף 40א לחוק המקרקעין.

במילים אחרות, גב’ כובשי נהנתה מההגנה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, היא נחשבה כדיירת מוגנת והדבר משפיע כמובן על אופן חישוב שווי חלקו של החייב בדירה.

לאחרונה, במסגרת פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, עלה הנושא שוב לדיון, כאשר אדם שבבעלותו דירת מגורים נכנס להליך פשיטת רגל והנאמן ביקש למכור את הדירה. רעייתו של החייב – שלא הייתה חייבת בעצמה – טענה שיש לחשב את שווי הבית כתפוס כיוון שהיא דיירת מוגנת וזאת בהתאם להלכת כובשי.

בית המשפט ערך הבחנה בין המקרה של כובשי למקרה שנדון בפניו. במקרה של כובשי היה מדובר במכירה כפויה במסגרת הליכי הוצאה לפועל. לעומת זאת במקרה הנדון מדובר היה בחייב שפנה מיוזמתו להליך פשיטת רגל ובמסגרת זאת מונה נאמן שתפקידו לכנס את נכסיו.

בית המשפט קבע שכאשר חייב פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל הוא מביע בכך את רצונו והסכמתו להקנות את זכויותיו בדירה לנושים. מסיבה זו חייב שפונה להליכי פשיטת רגל, להבדיל מחייב שנכנס להליך פשיטת רגל באופן כפוי בעקבות בקשה של נושה, בדרך כלל איננו מוכר כדייר מוגן בדירתו.

בית המשפט מחיל את אותו היגיון גם ביחס לזכויותיו של בן הזוג של החייב. לדברי בית המשפט כאשר החייב פנה להליך פשיטת רגל, הרי במסגרת רצונו והסכמתו שדירתו תשמש לתשלום החוב לנושים הוא מביע גם את רצונו לבצע פירוק שיתוף בדירה כדי שיהיה אפשר למכרה ולהשתמש בתמורה לתשלום החוב לנושים.

על כן בית המשפט מתייחס להליך זה כאילו מדובר בפירוק שיתוף שיזם בן הזוג עצמו ובמקרה כזה כזכור חל סעיף 40א לחוק המקרקעין שקובע שאין לבן הזוג השני זכות דיירות מוגנת.

על כן בית המשפט קבע כי רעייתו של החייב איננה דיירת מוגנת ויש לחשב את שווי הדירה כדירה פנויה.

ניתן ללמוד מכך, כי במקרים בהם החייב נכנס מיוזמתו לפשיטת רגל (וזהו המקרה הנפוץ) בית המשפט עשוי לקבוע שלבן הזוג אין זכות לדיירות מוגנת, ועל כן יש לחשב את חלקו בדירת המגורים כנכס פנוי ולא כנכס תפוס.

אופן חישוב זה מעלה את שווי הנכס ומקשה על החייבים שמעוניינים לפדות בעצמם את דירת המגורים, אך בית המשפט מדגיש שכל מקרה ידון לגופו ולפעמים יתקיימו שיקולים סוציאליים שיצדיקו התחשבות בחייב ומשפחתו כך ששווי הדירה יערך באופן מקל.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אנשים רבים תוהים מדוע בכלל יש צורך בעריכת צוואה? למה לא להותיר את סדרי הירושה בידי החוק?
על מנת שנוכל לקבל החלטה מושכלת בנושא חשוב כל כך, יש להבין מה קובע החוק בנוגע לירושה במקרה שהנפטר לא הותיר אחריו צוואה.
חוק הירושה קובע כי אם המנוח לא הותיר צוואה, יירשו אותו בן הזוג שנותר בחיים וכן ילדי המנוח, בחלקים שווים.
במילים אחרות, אם אדם נפטר ובבעלותו מחצית מדירת המגורים (כיוון שהמחצית האחרת שייכת בדרך כלל לבן הזוג השני), בן הזוג הנותר בחיים יירש מחצית מזכויות אלו – המהווה רבע מהזכויות בדירת המגורים, ואילו ילדי המנוח יירשו את הרבע הנותר בחלקים שווים ביניהם.
במקרים רבים בן הזוג שנותר בחיים חי עוד שנים ארוכות אך הוא אינו יכול לקבל את כל הנכסים שהותיר המנוח שכן כאמור גם הילדים יורשים עמו. אם הילדים הנם בגירים (מעל גיל 18) באפשרותם להסתלק מהעיזבון לטובת ההורה שנשאר בחיים, אך לא תמיד הם בוחרים לעשות כן.
בנוסף, אם הילדים הם קטינים, אין באפשרותם להסתלק מהעיזבון ולוותר על ירושתם. כך ההורה שנותר בחיים נשאר עם “שותפים” בדירת המגורים (וביתר הרכוש) והדבר עשוי להכביד עליו מאוד. למשל, אם בן הזוג שנותר בחיים יהיה מעוניין למכור את הדירה ולרכוש דירה אחרת, הוא יצטרך לקבל את אישור בית המשפט לענייני משפחה לעסקאות כיוון שמדובר ברכוש השייך גם לקטינים.
במסגרת צוואה אדם יכול לקבוע הסדר שונה להעברת רכושו לאחר לכתו לעולמו. לרוב אנשים מעוניינים להותיר לבני זוגם את זכויותיהם, לפעמים הם מעדיפים להוריש לילד אחד יותר מאשר לאחר מסיבות שונות, לעתים אנשים מעוניינים להוריש את רכושם או חלק ממנו לגורם שהוא מחוץ למשפחה (למשל לידידים קרובים או כתרומה למטרה חשובה).
אלו דוגמאות ספורות בלבד לסיבות אפשריות לעריכת צוואה.
אף אם נחליט שאנחנו מעוניינים בהסדר שקבע החוק, יש מקרים רבים בהם כדאי לקבוע בצוואה הוראות ספציפיות שמתאימות לאותו מקרה. למשל, אם בני זוג התגרשו ויש להם ילדים משותפים קטינים, יתכן שההורים אינם מעוניינים שההורה האחר – בן הזוג לשעבר – ינהל את ירושת הקטינים, וניתן לקבוע בצוואה הוראות לעניין זה.
בנוסף, ניתן להותיר על כנו את ההסדר הקבוע בחוק אך לקבוע שלבן הזוג שנותר בחיים תהיה זכות מגורים בלעדית בדירה עד סוף חייו.
צוואה היא אמצעי חשוב וחיוני למי שמעוניין להסדיר את אופן חלוקת רכושו לאחר פטירתו.
בעריכת צוואה יש להביא בחשבון שיקולים רבים – משפחתיים, אישיים, כספיים ומשפטיים, על מנת לערוך צוואה תקפה ויעילה שתביא להגשמת רצון המצווה.
על כן, מומלץ להיוועץ עם איש מקצוע המומחה בתחום, שיסייע לכם להגשים את רצונכם בצורה הטובה ביותר.

נכתב ע”י עו”ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות’.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

ילד שמונה ל”בן ממשיך” במשק של הוריו לא יזכה ליהנות ממנו לאחר מותם. כך קבעה באחרונה השופטת ג’מילה ג’בארין-כליפה שהתרשמה כי הילד הפר את התנאי למינויו – לדאוג ולעזור להוריו בזקנתם.

בית המשפט לענייני משפחה בנצרת קיבל תביעה של אם וילדיה נגד בנה הבכור (ואחיהם), והורה על ביטול מינויו כ”בן ממשיך”.
השופטת ג’בארין כליפה התרשמה כי המינוי היה “על תנאי” שיבנה את ביתו במשק ויעזור להוריו – והוא לא עמד בו.
האם-התובעת ובעלה המנוח שנפטר בשנת 2001 היו בעלי זכויות במשק בצפון הארץ (פרטי המיקום המדויק חסויים). במרץ 1984 חתמו ההורים על טופס בו הצהירו על מינוי בנם הבכור כ”בן ממשיך” (שיירש את המשק לאחר מותם) ובמסגרתו הוסכם שהוא יבנה את ביתו בשטח. אלא שבסוף הבן בנה את ביתו ביישוב אחר ומי שבנו בית נוסף על השטח היו הוריו.
כעבור שנים (2013) הבן רשם במנהל מקרקעי ישראל את מינויו כבן ממשיך ממרץ 84′. עוד באותה שנה הגישו האם וחמשת אחיו תביעה להצהיר כי מינויו בטל ומבוטל.
האם טענה כי בנה הבכור לא פעל בהתאם להסכם המינוי, לא בנה את ביתו במשק וכלל לא עבד בו. כל הליכי הבנייה נעשו על ידה ועל ידי בעלה המנוח, תוך שכרעו תחת נטל הוצאות הבנייה הכבדות, ללא שום עזרה מבנם הבכור.
עוד נטען כי התנהלות הנתבע מ-1984 ועד היום מעידה כי הוא מעולם לא היה בן ממשיך – שאמור לשמר ולתחזק את המשק – ולא התכוון להיות כזה. לטענתם, הוא נזכר “לנפנף” בכך רק בעקבות סכסוך שהתגלע בין האחים בנוגע לתמיכה באמם.
האם העידה כי לאורך השנים הנתבע לא “נתפס” כ”בן ממשיך” בעיני המשפחה, והדגישה שברצונה לחלק הכל שווה בשווה בין כל ילדיה.
אולם הנתבע טען בין היתר כי אין כל עילה להורות על ביטול מינויו – שכן מדובר במתנה “גמורה” שלא ניתן כבר להתחרט עליה – במיוחד כאשר לטענתו לאורך כל השנים הוא כיבד את הוריו, טיפל בהם וסייע להם בעיבוד המשק.
זכותה לבטל את המתנה
בסיומו של פסק דין ארוך ומפורט, השופטת ג’מילה ג’בארין-כליפה קיבלה את התביעה וחייבה את הנתבע בהוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בסך 15,000 שקל.
השופטת הגיעה למסקנה שמינוי הנתבע כבן ממשיך היה בתנאי “שהוא יבנה ביתו במשק, יתמוך בהוריו, ויהיה לצדם, ידאג לצרכיהם וגם לצרכי המשק”. אולם השופטת לא השתכנעה מהעדויות והראיות שהנתבע עשה את כל אלה – כפי שהיה מצופה מבן הרואה עצמו ממשיך במשק.
מבחינה משפטית, השופטת הבהירה כי “התנאי המפסיק שעמד בבסיס מתנת מינוי הבן הממשיך, התקיים; ולאם- התובעת, זכות לבטל מתנה זו , כפי שהיא עותרת כאן”.
בתוך כך השופטת ציינה כי האם הותירה רושם “מהימן במיוחד”, והשיבה בפשטות ובכנות על כל שאלה. לעומת זאת, הנתבע לא הוכיח שעזר להוריו בבניית הבית או בתשלומי המשכנתא.
השופטת אף ציינה כי “מערכת היחסים בין האם לנתבע, הייתה רחוקה וקרה, ללא דאגה אמתית וללא עזרה של ממש; התנהלות הנתבע לאורך שנים מותירה אף רושם של חוסר אכפתיות, חוסר התעניינות ואחריות כלפי הוריו הזקנים והחולים, ניכר מעדותה של האם, אכזבתה, כאבה וצערה מהתנהלות הנתבע כלפיה”.
לפיכך, כאמור, השופטת הורתה על מחיקת רישום הנתבע כבן ממשיך אצל כל הגורמים הרלוונטיים.

הכותב, עו”ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות’, לא ייצג בתיק

“כאוס” – כך הגדיר השופט אסף זגורי באחרונה את הנעשה במושבים מבחינת הסדרת זכויות בעלי הנחלה. השופט דחה את תביעת האח שהוגשה נגד אחיותיו ופסק שהמשק שייך עדיין לאמם.

בית המשפט למשפחה בנצרת נדרש באחרונה להכריע בסכסוך משפחתי בנוגע לבעלות במשק חקלאי באחד המושבים הוותיקים בעמק יזרעאל.
הסיפור מתחיל שנים ספורות לפני קום המדינה. בני זוג שהגיעו להתגורר במושב ב-1938 חכרו את הנחלה מקק”ל, התגוררו בה עם ילדיהם והקימו משק חקלאי. עם פטירת האב ב-1970 עבר הטיפול במשק לאחד מבניו אך הוא לא האריך ימים ונפטר ב-1984. בנו תפס את מקומו והמשיך לגור במקום עם אמו, ומאוחר יותר עם אשתו וילדיו, תוך שהוא עובד במשק ומנהל אותו.
היחסים המשפחתיים התנהלו על מי מנוחות יחסית עד למשבר שפרץ לפני כעשר שנים, עם התדרדרות במצב האם והעברתה לבית אבות.
ב-2012 הגיש הבן תביעה נגד אמו, אחיותיו, המושב ומינהל מקרקעי ישראל בה דרש להצהיר שהוא בעל הזכויות היחידי במשק.
לטענתו, עוד בתקופה בה סביו היו בחיים, הסכימה המשפחה שהוא יירשם כבעל הזכויות במשק לאחר פטירת הסבים, ולא הייתה כל כוונה להעביר את המשק לאמו מאחר שהיא לא הייתה מסוגלת לתפעל אותו.
הוא הוסיף כי לאחר פטירת אביו ערך שיחה עם אמו ואחיותיו ששבו ואישרו את ההסדר המשפחתי. לדבריו, ב-30 השנים שחלפו מאז הוא הסתמך על ההסכם ונהג לפיו בפועל, מבלי שאמו או אחיותיו מביעות מחאה כלשהי. גם המושב והמינהל התייחסו אליו כבעל המשק באופן חד משמעי, ובהתאם הוא שילם לאורך השנים את כל ההוצאות והחובות של המקום.
התובע העלה טענה נוספת שלפיה זמן קצר לפני שאיבדה אמו את כושרה הקוגניטיבי היא העבירה לו את הזכויות במשק במתנה בתצהיר עליו חתמה.
האחיות טענו מנגד כי המשק שייך לאם בלבד והן מעולם לא הסכימו שיעבור לתובע. לדבריהן, מדובר במשק באחד היישובים החזקים והאטרקטיביים בצפון ורצון האם היה להוריש אותו לילדיה בחלקים שווים לאחר מותה. הן הוסיפו שתצהיר המתנה שהגיש התובע נערך כשהאם כבר הייתה חולה.
האפוטרופוס שייצג את האם טען שהתובע מנצל את חולשתה השכלית והמנטלית כדי ליטול ממנה את נכסיה ורמ”י והאגודה השיתופית של המושב לא הביעו עמדה חד משמעית.
הסכם החכירה פקע
סגן נשיא בית המשפט, השופט אסף זגורי הבהיר בתחילת דבריו שהסכם החכירה בין הסבים לבין קק”ל פקע בשנות ה-80 של המאה הקודמת ולתמונה נכנסה רמ”י והסכם המשבצת עליו חתמה ב-1997 מול האגודה השיתופית שמקנה לתושבים “זכות שימוש” בנחלה.
בשלב זה מתח השופט ביקורת על רמ”י וקק”ל וציין כי קשה להשתחרר מהתחושה שקיים כאוס בכל הנוגע להסדרת זכויות במושבים שהביא למצב שזכויות החכירה של תושבים צומצמו רק מאחר שלא היו מודעים להן.
השופט קבע שעל פי הסכם המשבצת אמו של התובע קיבלה את הזכויות במשק לאחר פטירת אביו. בשנים שלאחר מכן ניתן לראות שרמ”י ואגודה השיתופית של המושב הכירו בתובע ובאמו לסירוגין כבעלי הזכויות.
עם זאת, במישור היחסים הפנים משפחתי לא הוכח שהאחיות הסכימו שהזכויות יעברו לתובע, ונראה שהוא עצמו מודע לכך היטב. השופט ציין שתצהיר המתנה שצירף התובע פועל לחובתו. “אם המשק שלך, מדוע תערוך אמך תצהיר מתנה ובו תעביר לך הזכויות?” שאל השופט
בסיכומו של דבר התביעה נדחתה והתובע חויב בהוצאות של 10,000 ₪ .

הכותב, עו”ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות’, לא ייצג בתיק

האם לבית המשפט יש סמכות להורות על חלוקה שונה מזו שנקבעה במסגרת תב”ע שאושרה על ידי ועדת התכנון והבניה? בימ”ש השלום הבהיר באחרונה כי במקרים קיצוניים הדבר אפשרי. בכך, נדחתה עמדתה של חברת הבנייה.
העניין החל בתביעה שהוגשה ב-2011 לפירוק שיתוף ב-15 מגרשים בצפון הארץ, המהווים חלק מתכנית “גבעת אלונים”. תכנית זו הייתה בשורה של ממש לאזור הצפון בכלל ולעיר קריית אתא בפרט, שכן היא עסקה בבניית אלפי יחידות דיור.
התכנית פורסמה ב-2004 ואליה התלווה “לוח הקצאות” וטבלת איזון בין בעלי הקרקע, במסגרת חלוקה שבוצעה על ידי שמאי.
בתכנית נקבע כי ביחס ל-11 מ-15 המגרשים ישנן זכויות משותפות למספר אנשים וחברות. סגן נשיא בית משפט השלום בקריות , השופט ערן נווה הבהיר שמדובר בארבע קבוצות אינטרס שונות. עם זאת, בשורה התחתונה, המחלוקת הייתה בין בעלי הזכויות הפרטיים לבין חברת “שרביב” שבבעלותה כ-10% מהמגרשים.
זמן רב ניסו הצדדים להגיע למתווה של חלקות הקרקעות, אך כל הניסיונות לא צלחו. ב-2014 ביהמ”ש מינה מומחה מטעמו, שנדרש לחלק את זכויות הצדדים כך שרוב הזכויות במגרשים תחולקנה לפי קבוצות האינטרסים, תוך שכל צד ישמור על השווי היחסי של זכויותיו.
המומחה כתב חוות דעת שלפיה זכויותיה של שרביב ירוכזו בשני מגרשים בלבד, שם תהיה לה בעלות בלעדית, וזאת במקום המצב כיום, שבו זכויותיה מפוזרות ב-11 מגרשים שונים, ובמשותף עם אחרים.
התובעים ביקשו לאמץ את חוות הדעת ולהורות על פירוק השיתוף בהתאם אליה, בטענה כי “זו הדרך הצודקת, הראויה, והחוקית והיחידה להפרדת התאומים הסיאמיים שנכפתה על בעלי הקרקע הפרטיים ע”י היחיד שמתנגד להפרדה זו – חברת שרביב”.
הם טענו כי הצעת החלוקה שאושרה בתוכנית הבנייה ריכזה אותם – “האנשים הפשוטים” – במשותף במגרשים שונים, תוך שהלכה למעשה הם אינם מסוגלים לממש את זכויות הבניה במגרש ולבנות כ-450 יחידות דיור.
מנגד, טענתה העיקרית של שרביב הייתה שלבית המשפט אין סמכות להורות על איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים, משום שסמכות זו מסורה אך ורק לוועדת התכנון והבניה.
להימנע מאבסורד
סגן הנשיא נווה השתכנע ששרביב מתנגדת בחוסר תום לב, וקיבל את טענת התובעים שלפיה רצונה היחיד הוא למנוע מהם לממש את זכויותיהם ולבנות גם כן בתחומי התכנית.
אלא שקביעה זו אינה מהווה הצדקה מספקת להתערב בתכנית הבנייה. השופט הבהיר כי לתכנית מתאר מקומית יש מעמד של “חקיקת משנה”, ולכן על פניו, בית המשפט אינו רשאי להתערב בה.
אלא שהשופט נווה המשיך והבהיר – ברוחו של נשיא העליון (בדימוס) אהרן ברק, אשר צוטט בהרחבה בפסק הדין – כי במקרים קיצוניים המובילים ל”תוצאה בלתי הגיונית”, מותר לבית המשפט להתערב ב”טקסט” של מחוקק המשנה ולהורות על שיבוץ מחדש במגרשים השונים.
לפי השופט, “המצב העובדתי, כפי שזה עולה מטענות הצדדים, הינו בגדר מצב אבסורדי אשר הדעת אינה סובלת”.
השופט המשיך וקבע כי ציין “לוח ההקצאות עליו מסתמכת שרביב, חותר תחת מטרת התכנית ממנה הוא שואב את מעמדו הנורמטיבי. תוצאתו של לוח ההקצאות ביצירת מצב עובדתי בשטח אשר אינו מאפשר את הגשמת מטרת התכנית והיא: ‘פיתוח שכונת מגורים חדשה'”.
בתוך כך השופט הזכיר כי 90% מבעלי הזכויות מסכימים לפירוק השיתוף בדרך שהציע המומחה מטעם ביהמ”ש. בסיכומו של דבר, השופט קיבל את התביעה וקבע כי הצדדים יפעלו לפי חוות הדעת. לנוכח טיבה של ההכרעה, לא נפסקו הוצאות משפט.

הכותב, עו”ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות’, לא ייצג בתיק