עסקאות נדל"ן

מיסוי עסקאות נדל"ן – העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה

15/8/2019   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכנס לתוקפו ביום 1.1.14 (ובעניינים שונים החל מ 1.8.13) ערך מספר שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, שמטרתם בין היתר היא להפחית את נתח השוק של דירות להשקעה לצורך הגדלת היצע הדירות למגורים, ובנוסף להגדיל את שיעורי המיסים הנגבים עבור עסקאות נדל"ן.

אחד השינויים שנערכו בחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון מס' 76 הוא שינוי ההגדרה של "קרוב" לצורך סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר מעניק פטור ממס שבח להעברה ללא תמורה של מקרקעין בין קרובים.

על פי החוק בנוסחו המתוקן, "קרוב" לעניין סעיף 62 הנו:

(1)   בן-זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

כפי שניתן לראות, מרשימת ה"קרובים" נעדרת דמות מהותית שאנו רגילים לחשוב עליה כקרוב משפחה – אח או אחות.

על כן, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לאחים לא יחול סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ולא יינתן פטור ממס שבח.

לכלל זה ישנו חריג, לפיו כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים של מקרקעין שהתקבלו במתנה או בירושה מההורים או הורי ההורים –אזי יחול סעיף 62 ויוענק פטור ממס שבח.

חשוב לזכור שלכל עסקה יש שני צדדים: מוכר וקונה. על כן אין להסתפק בבחינת הוראות החוק החלות על מס השבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, אלא גם על ההוראות הנוגעות למס הרכישה.

בניגוד לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר חל על מס שבח, לא נערך שינוי דומה בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

סעיף 20 לתקנות מס רכישה קובע כי בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לקרוב, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה צריך לחול על העסקה.

סעיף 1 לתקנות מס רכישה מגדיר מהו "קרוב" וכולל גם אח ואחות.

עולה מכך כי גם לאחר תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין בין אחים אמנם לא יינתן פטור ממס שבח (אלא אם מדובר בנכס שהתקבל בירושה או מתנה כאמור לעיל), אולם כן תינתן הקלה במס רכישה, ומס הרכישה יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

על כן כאשר מתכננים לבצע העברה ללא תמורה בין אחים יתכן שניתן יהיה לשלב בין הוראות חוק שונות כדי להפחית את נטל המס.

למשל: אם הנכס המועבר הוא דירת מגורים יחידה של הצד המעביר יתכן שצד זה יהיה זכאי לפטור ממס שבח אף שמדובר בהעברה בין קרובים.

מהצד השני, אף אם לצד המקבל יש דירה אחת והוא אינו זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, עדיין המס שיחול עליו מופחת משמעותית ועומד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

בחוק מיסוי מקרקעין נערכים שינויים רבים ותכופים, ועל כן טרם ביצוע כל עסקה כדאי להיוועץ בעו"ד הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין לגבי הוראות החוק העדכניות.

 

נכתב ע"י עו"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

תביעה: בת 93 טענה שבניה "גנבו" את דירתה

18/1/2018   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, עסקאות נדל''ן, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סכסוך יוצא דופן: אמא תבעה את שני בניה בטענה שגרמו לה לחתום על הסכם להעברת זכויותיה בדירתה בניגוד לרצונה. בית המשפט התרשם שהאם ידעה היטב מה היא עושה.

בתביעה שהגישה האם (93) נגד ילדיה לפני כ-3 שנים התבקש בית המשפט למשפחה בתל-אביב לבטל הסכם במסגרתו היא העבירה להם את הזכויות בדירתה. סגנית הנשיא מירה דהן דחתה את התביעה לאחר שקבעה כי האם הייתה מיוצגת במהלך המשא ומתן, הבינה את משמעות ההסכם וחתמה עליו מרצונה החופשי.

האם וילדיה מסוכסכים מזה שנים רבות עקב מחלוקות משפטיות שונות. בשנת 2012 היא הגישה נגדם תביעה בקשר לזכויותיה בדירה המשפחתית שלה ושל אביהם המנוח.
התביעה הסתיימה בקיום משא ומתן שלאחריו נחתם ביניהם הסכם בו נקבע כי הבנים ירכשו לאמם בית בדיור מוגן ובתמורה היא תעביר להם את הזכויות בדירה. עוד הוסכם כי אם היא לא תהיה מרוצה מהדיור המוגן, הבנים יאפשרו לה לחזור ולהתגורר בדירה עד יום מותה.
האם עברה לדיור המוגן, התגוררה בו למשך תקופה מסוימת, אך בשלב מסוים חזרה לדירה. עם חזרתה היא סברה כי המצב חזר לקדמותו, כלומר, שהדירה שייכת לה, אולם ילדיה הבהירו לה כי ההסכם תקף וכבר העבירו את הדירה על שמם.
ב-2014 הגישה האם את התביעה הנוכחית לביטול ההסכם. היא טענה כי ראייתה לקויה והיא הוחתמה עליו מבלי לקרוא אותו או לדעת מה נכתב בו, לאחר שהלכה שולל אחר הבטחות שקריות מצד עורך הדין של בניה. כמו כן היא ציינה כי חתמה על ההסכם ללא ייצוג משפטי, שכן עורך הדין שלה לא נכח במעמד החתימה.
במענה לתביעת אמם, הכחישו הבנים את טענותיה, וטענו שההסכם נחתם רק אחרי שהתנהל בין עורכי הדין שלהם משא ומתן שבסופו ליבנו את כל המחלוקות.
הם אמנם אישרו כי עורך הדין של אמם לא התייצב לפגישת החתימה הסופית – משיקוליו שלו, אבל לטענתם הוא דאג להודיע כי הוא מאשר לחתום על ההסכם. הבנים הוסיפו שההסכם נחתם באווירה רגועה, ללא לחץ, ולאחר החתימה הם נפרדו מאמם ברוח טובה. יתרה מכך ההסכם אף הועבר לעורך דינה כדי שיעבור עליו ויוסיף את חתימתו.
אין עד מתאים יותר
פסק הדין שהותר לפרסום באחרונה דחה את התביעה. סגנית הנשיא דהן הפנתה את התובעת לתצהיר שבו אישרה כי היא ובניה, כולל עורכי הדין שלהם, נפגשו לפני החתימה והגיעו להסכמות. מכאן, שהחתימה רק אישרה את ההסכמות שכבר סוכמו בפגישה המשותפת, ולכן אין כל משמעות לכך שעורך הדין של האם לא נכח במעמדה.
השופטת אף לא חסכה ביקורת חריפה על כך ש"באופן תמוה" התובעת לא זימנה את עורך הדין שלה להעיד בתיק. "אין עד מתאים יותר, שיכולה התובעת הייתה לזמן" כתבה והוסיפה: "בעל דין שנמנע מהבאת העד חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד, שכן העדות יכולה להזיק לו במיוחד".
השופטת אף ציינה כי גרסת התובעת אינה מתיישבת עם העובדה שבתביעה אחרת שהגישה נגד בניה אחרי חתימת ההסכם טענת ה"הטעייה" שעליה מושתתת התביעה הנוכחית כלל לא הועלתה.
נוכח כל אלו השופטת דהן מצאה כי האם ידעה היטב על מה היא חתומה, ועליה לעמוד מאחורי ההסכם, שכזכור מאפשר לה לחיות בדירה באין מפריע עד אריכות ימיה. התובעת לא חויבה בהוצאות, בין היתר בשל גילה המופלג.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

עשה ולא תעשה ברכישת דירה

1/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחיים עבור רוב בני האדם.
זוהי עסקה בעלת השלכות רבות וארוכות טווח על חייכם, בפרט מבחינה כלכלית. על כן יש לנהל את תהליך הרכישה באופן מושכל, מתוך מודעות לסוגיות הרבות הנוגעות לרכישת הדירה.
במאמר זה נפרט מספר כללים חשובים של עשה ואל תעשה בעת רכישת דירה.
עשה:
תכננו היטב את התקציב שבידיכם להקצות לעסקת הרכישה. קחו בחשבון עלויות נלוות כגון תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים, עלויות מעבר ועוד.
בדקו מראש את יכולתכם לקבלת מימון לרכישת הדירה, ובכלל זאת דאגו לקבל מהבנק אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא.
בדקו באופן יסודי את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. בקרו מספר פעמים בזמנים שונים של היום, אל תהססו לבקש להביא לדירה מומחים לבדק בית שיבדקו כי אין בה ליקויים, בדקו את סביבת הנכס (שכנים, מוסדות ציבור ושירותים וכדומה).
בדקו את המצב התכנוני של הנכס. עניין זה חשוב במיוחד כאשר מדובר בבית צמוד קרקע בו יש פוטנציאל גדול לחריגות בניה. כדאי להיעזר באיש מקצוע על מנת לוודא שלא תיתקלו בבעיות מול הרשות המקומית / הועדה המקומית לתכנון ובניה בבואכם להעביר את הזכויות בנכס על שמם או בשלב מאוחר יותר.
יש לערוך בדיקה של מצב הזכויות בנכס בגורמים הרלוונטיים (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשם המשכונות וכדומה).
בין היתר יש לבדוק:
על שם מי רשום הנכס? האם המוכר הוא אכן הבעלים או בעל הסמכות לנהל אתכם משא ומתן ולמכור לכם את הנכס? האם יש צורך ברישום צו ירושה או צו קיום צוואה על מנת לרכוש את הנכס? האם רשומה על הנכס הערת אזהרה או משכנתא? האם רשום עיקול על הנכס? האם ישנו הסכם שיתוף או תקנון מוסכם בבית משותף שיש בו הוראות מיוחדות שעליכם להכיר?
יש לערוך הסכם יסודי ומסודר שיקבע את תהליך הרכישה באופן שישמור על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
יש לנהל את תהליך הרכישה על פי החוזה ותוך קבלת ייעוץ מקצועי על מנת לוודא שזכויותיכם נשמרות ושתהליך הרכישה יושלם באופן הבטוח והטוב ביותר עבורכם.
אל תעשה:
אל תערכו זיכרון דברים או כל מסמך שעלול לחייב אתכם לרכוש את הדירה, לפני שערכתם את כל הבדיקות הדרושות, לפני שאתם בטוחים לחלוטין שאתם מעוניינים בכך, ולפני שסיכמתם את כל הפרטים הנוגעים לעסקה. בכלל, מומלץ ביותר שלא לערוך זיכרון דברים או "מסמך ביניים" כלשהו, אלא חוזה אחד וסופי שיכלול את כל התנאים שחשוב לכלול בעסקת נדל"ן.
אל תשלמו כל סכום שהוא מבלי לקבל בטוחה מתאימה, לרבות: רישום הערת אזהרה, קבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן של המוכרים (אם יש כזה) ותשלום ישירות לבנק לשם הסרת המשכנתא, ועוד).
אל תתמהמהו בהגשת דיווח לרשות המיסים בנוגע לרכישה, על מנת שלא תחויבו בקנסות ובריבית בגין כך.
אל תחתמו על מסמכים מבלי לקרוא אותם ולהבין את משמעותם. במידת הצורך – אל תהססו לשאול ולהתייעץ עם מומחים, כדי לוודא שאתם נכנסים לעסקת חייכם בעיניים פקוחות ומתוך הבנה מלאה של פעולותיכם.

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

רוכשים נחלה? כדאי שתקראו את המאמר הבא

19/12/2017   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תעשיית החקלאות בימינו אבדה מזוהרה וכבר אינה רלוונטית כפי שהייתה בעבר. עם זאת, רבים מעוניינים לרכוש נחלה ביישוב כאשר מטרתם היא המגורים במקום שקט ופסטורלי אף אם אינם מעוניינים לעסוק בחקלאות.
חשוב לדעת שרכישת נחלה אינה זהה לעסקת נדל"ן רגילה של דירה או בית במגזר העירוני.
רוב הנחלות בישראל מוחזקות על ידי המתיישבים במעמד של 'בר רשות', כאשר האגודה היא שחוכרת את כל משבצת היישוב מרשות מקרקעי ישראל או מהסוכנות היהודית.
על נחלות אלו חלים כללים שונים מאשר נכסים עירוניים רגילים, ותהליך רכישתן שונה.
בין היתר, יש לקבל את אישור האגודה לרכישה. יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל ולשלם דמי הסכמה בגין העברת הזכויות. ועוד.
הבנת תהליך הרכישה של נחלות חשובה על מנת לערוך חוזה מתאים וכן לבצע את העסקה באופן נכון ובמינימום תקלות מול הרשויות השונות (לרבות האגודה, הסוכנות, רשות מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, הועדה המקומית לתכנון ובניה), הבנק המממן וכן בין הצדדים לעסקה עצמם.
אחד הנושאים שחשוב לשים אליהם הוא הבנייה והשימושים בנחלה.
מלבד הועדה המקומית שנוהגת לשלוח את פקחיה לפני מתן אישורה להעברת הזכויות, גם רשות מקרקעי ישראל נוהגת ככלל לשלוח פקח לבדוק את הנעשה בנחלה – האם קיימים בנחלה מבנים ללא היתר והאם מבוצעים בנחלה שימושים חורגים.
בפועל, חריגות בניה ושימושים חורגים נפוצים מאוד בנחלות ברחבי הארץ.
במקרים כאלו עלול הדבר להוות מכשול בדרך להשלמת העסקה וכן להטיל על הצדדים עלויות כבדות שלא הובאו על ידם בחשבון.
כיוון שכך, יש לבדוק היטב את המצב הפיזי, המשפטי והתכנוני של נחלה טרם רכישתה. כמו כן, במידת הצורך יש לכלול בחוזה הוראות מתאימות לתיקון החריגות בנחלה ולנשיאה בעלויות שעלולות לחול על הצדדים, תוך הקפדה על קיומן של בטוחות לקיום התחייבויות הצדדים בעניין זה.

המאמר זה נכתב על ידי עו"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מיסוי דירות מגורים – הגדלת מס הרכישה ברכישת דירת מגורים

14/10/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 1.8.2013 נכנס לתוקף תיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג – 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), כאשר התיקון לחוק מיסוי מקרקעין משנה הן את הקטגוריות לצורך מס רכישה והן את מדרגות המס (תוך הוספת מדרגות מס חדשות).

החל מיום 1.8.2013 קיימות שתי קטגוריות לצורך חיוב במס רכישה כדלקמן:

1. יחיד, תושב ישראל, הרוכש דירת מגורים יחידה (נוסף התנאי שעל היחיד להיות תושב ישראל)

2. רכישה אחרת של דירת מגורים.

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין שינה גם את מדרגות מס הרכישה, כך שבטרם ביצוע עסקה רצוי כי רוכש הדירה הפוטנציאלי יבדוק את כדאיות ביצוע העסקה לאור מדרגות המס החדשות, וכן יברר מה המועד הנכון לביצוע העסקה.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים שאינה יחידה

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

דוגמאות לתוספת/הפחתת מס רכישה בעת רכישת דירת מגורים

דוגמא א'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

 

דוגמא ב'

בגין דירה אשר נרכשה בסך 2,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם הדירה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

רוכש הדירה ישלם מס רכישה בגין הדירה בסך 22,366 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

אם הדירה אינה מהווה דירה יחידה עבור רוכש הדירה:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 109,106 ₪ (זהה לתשלום מס הרכישה טרם התיקון)

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש הדירה ישלם מס רכישה בסך 84,160 ₪ (במקום 109,106 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 24,946 ₪.

 

מסקנה

מי שמתעתד לרכוש דירה והוא בעלים של דירות נוספות, עליו לברר את חיובו העתידי במס הרכישה בגין העסקה, ובמקרים רבים כדאי לו להמתין עם העסקה עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, והדבר מקבל משנה תוקף בעת רכישת דירות יוקרה.

סיכום

מכירת/רכישת דירה הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינו עורך דין המתמחה בתחום מקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לרוכש/מוכר הדירה כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

חלק ניכר מהוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על הרוכש.

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פטור ממס שבח לבתי המגורים במכירת משק חקלאי

23/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הבנוי במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בדומה למכירת בית מגורים במגזר העירוני, חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49 ב (1)) מאפשר לבעל הזכויות במשק פטור מתשלום מס שבח לבית מגורים אחד.

במשקים רבים בנויים מספר יחידות דיור, ואולם, פטור ממס שבח יינתן אך ורק לבית מגורים אחד. יתר יחידות הדיור ימוסו בהתאם להוראות הדין.

יחד עם זאת, ככל ובית המגורים הנוסף נבנה לבן ממשיך בהתאם לנהלים, הרי שניתן לקבל פטור ממס שבח גם בגין הבית השני.

במהלך שנות האלפיים, שוק הנדל"ן בישראל סבל מעליית מחירים תלולה בעקבות מחסור בדירות מגורים והפחתה ניכרת בבניה ע"י קבלנים.

בראשית שנת 2011 החליטה ממשלת ישראל להילחם בעליית מחירי הדירות, באמצעות הגדלת היצע הדירות, ועל כן נחקק חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011, אשר אפשר לבעלי דירות מגורים למכור עד 3 דירות בפטור ממס.

היינו, בעלי הזכויות במשקים יכלו למכור את המשק ולקבל פטור ממס שבח על שלושת בתי המגורים הבנויים במשק.

תוקפה של הוראת שעה זו הסתיים ביום 5.5.13 .

נכון להיום, מוכר משק חקלאי לא ייהנה מפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר אשר משפיע על שיעור המיסוי הצפוי למוכר המשק.

ראוי לציין עוד, כי במסגרת הגזירות של משרד האוצר המתוכננות לשנת 2014, קיימת כוונה לבטל את הפטור הקיים מתשלום מס שבח בהתאם לסעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין.

היינו, משרד האוצר מבקש לבטל את הפטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים, ולהותיר את הפטור הקיים לבעלי דירת מגורים אחת שזו דירתם היחידה {פטור לפי סעיף 49 ב (2)}.

לסיכום, טרם מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת משקים חקלאיים, אשר יפרוש בפניכם את שיעורי המס הצפויים והמעודכנים בעת מכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שוכר דירה? היזהר ממוקשים

22/2/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

הסכמי שכירות, הינם הסכמים בעלי חשיבות רבה הן למשכיר (בעל הזכויות בנכס) והן לשוכר.

במערכת היחסים שבן שוכרים ומשכירים, השוכרים הם הצד החלש יותר. בניגוד לרבים מהשוכרים,שזהו צעדם הראשון בשוק הנדל"ן, המשכיר בדרך כלל מצויד בניסיון רב ובעורך דין הבקיא בתחום, וייתכן מאוד, כי בחוזה שיתבקשו השוכרים לחתום עליו יהיו מוקשים שיכולים להסב לשוכרים עוגמת נפש, ולעיתים אף לחשוף אותם בפני תביעות כספיות ומשפטיות.

הנטייה של מרבית השוכרים הנה שלא להיעזר בעורכי דין לצורך ליווי וייצוג משפטי בחתימה על הסכמי שכירות. אולם המציאות מוכיחה, כי במהלך הזמן, מתעוררות בעיות רבות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה והסכם השכירות היה מנוסח כראוי,  ובמקרה והשוכר היה מיוצג ע"י עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין. ייצוג משפטי הולם יכול למנוע טעויות, שעלולות לגרום לשוכר להפסדים כספיים ולעוגמת נפש רבה.

הדבר נכון שבעתיים לעניין שכירויות של נכסים מסחריים (חנויות, משרדים, מחסנים, מגרשים וכיו"ב).

במאמר זה אציין, בתמצית, מספר נקודות חשובות ומהותיות שעל שוכר נכס (בין אם הוא מיוצג ע"י עורך דין ובין אם הוא אינו מיוצג) לבדוק טרם החתימה על חוזה השכירות, וכן על נושאים שעליו ליתן דגש על מנת שחוזה השכירות ישרת אותו בצורה הטובה ביותר.

 הבעלות על הנכס

על השוכר לבדוק מיהם בעלי הנכס, ולוודא, כי השוכר שוכר אותו מבעליו וממי שרשאי להשכירו.

על השוכר לברר אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל, והאם הנכס עוקל או מונה לו כונס נכסים.

חשוב לציין בעניין זה, כי אם יתברר שהמשכיר אינו בעל הזכויות בנכס (או מיופה כוח של בעל הזכויות), אזי בעל הבית הנכון של הנכס יוכל לדרוש פינוי של השוכר מהנכס ו/או לדרוש מהשוכר תשלום דמי שכירות נוספים בגין השימוש בנכס על אף שהשוכר כבר שילם אותם למשכיר הרשום בחוזה.

חובה לעגן בחוזה את זכויות השוכר בנכס גם במקרה והמשכיר ימכור את הנכס. על השוכר להקפיד, כי בהסכם השכירות יופיע סעיף הקובע, כי המשכיר ישמור על מלוא זכויות השוכר גם בזמן מכירת הנכס.

 

בדיקת מצב הנכס

במקרים רבים, המשכירים (בעלי הנכס) מנסים להעביר את האחריות על נזקים קיימים, או כאלה שהשאירו שוכרים קודמים, על השוכרים החדשים. כדי לצמצם את הסיכוי לכך יש כמה דרכים שבהן ניתן לפעול:

* בדיקת הנכס בעת קבלת המפתח – חשוב מאוד לבדוק היטב את הנכס, פעם נוספת, במעמד קבלת המפתח (ולא רק בעת החתימה על חוזה השכירות).
* שיחה מקדימה עם שוכרים קודמים – מומלץ לשוכר לשוחח עם שוכרים קודמים כדי לברר מה מצב הנכס ואם יש בו ליקויים כמו רטיבות או בעיות חשמל.
* בדיקת מערכות הנכס – יש לבדוק את מצב הנכס על כל מערכותיו, לרבות אביזרים שונים המחוברים בחיבור של קבע כמו ארונות, מערכת מיזוג אוויר וגופי תאורה.
* בדיקת אינסטלציה וצנרת – יש לבדוק את הברזים, את הצנרת והשירותים. לפתוח את כל הברזים ולבדוק את זרימת המים.
* חשמל – בדיקת ארון החשמל ומספר נקודות החשמל בנכס בכלל ובמטבח/ון בפרט.
* מערכת הגז –  על השוכר לברר מתי מערכת הגז נבדקה לאחרונה, והאם היא בטוחה וללא דליפות.
* מזגן – מיזוג אויר בנכס הנו הכרחי במדינתנו. על השוכר לבדוק את עוצמת המזגן, ואת מספר החדרים שהמזגן מגיע אליהם.
* פרוטוקול מסירת הנכס – במעמד קבלת החזקה בנכס רצוי לערוך פרוטוקול מסירה שבו יירשם דבר קיומו של כל פגם, בלאי, סדק, וכל ליקוי שיכול לגרור דרישה לפיצוי כספי. מומלץ לתעד את מצב הנכס והתכולה הקיימת באמצעות צילום הנכס.
* תיקון ליקויים – חשוב להבהיר בחוזה, כי המשכיר אחראי לתיקון כל ליקוי שלא נגרם באשמת השוכר, וכי עליו לתקנם בתוך פרק זמן קצר ככל האפשר.
* כניסה לנכס נקי מהתחייבויות – בדיקת השוכר, כי הנכס נטול חובות לחברת החשמל, ארנונה, גז, חברת המים העירונית וכיו"ב. קריאת המונים (מים, חשמל) עם קבלת החזקה בנכס.
* יציאה מנכס נקי מהתחייבויות – עם סיום החוזה, העברת החשבונות על שם המשכיר או השוכר החדש. קריאת המונים (מים, חשמל) עם מסירת החזקה בנכס. לבקש אסמכתאות ואישור המשכיר על סגירת כל ההתחייבויות השוכר כלפיו ו/או כלפי הנכס.

 

הנאים השכנים בעיניך?

* רצוי כי השוכר יבקר בנכס מספר פעמים במהלך היום והלילה על מנת להתרשם מהרעש, מהאור הטבעי בנכס וממצבו הפיזי.
* מומלץ לברר מי הם השכנים בנכס ומה עיסוקם של השכנים (בנכס עסקי).
* כדאי לבדוק האם צפויים שיפוצים בבניין בו מצוי הנכס או בסמוך לו.

הפעלת בטוחות

ברוב חוזי השכירות, בעלי הדירה מבקשים מהשוכרים בטחונות כדוגמת: המחאות לביטחון, שטר חוב, ערבים לחוזה ואף ערבויות בנקאיות. מימוש הבטוחות ע"י המשכיר נעשה, לעיתים, בצורה לקויה, ולעיתים אף בצורה אגרסיבית וחסרת תום לב. להלן מספר דרכים אשר יעזרו לשוכר להתמודד עם דרישות המשכיר לקבלת הבטוחות.

מימוש בטוחה רק לאחר מתן הודעה מוקדמת – על השוכר לוודא כי בחוזה נכתב מפורשות כי לא ניתן להפעיל בטוחות אלה ללא הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, כדי לתת לשוכר הזדמנות להסדיר את החוב ולמנוע מצב שבו המשכיר יממש את הביטחונות.
הגבלת סחירות השיקים ושטר החוב – יש להגביל את סחירות השיקים ע"י מחיקת המילה "לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד". מומלץ להוסיף "לא סחיר" וכן קרוס. יש להגביל את סחירות שטר החוב בצורה דומה.
שיק לביטחון – רצוי להקפיד לרשום על ההמחאות "לביטחון", וכן להקפיד לרשום לפקודת מי ההמחאה (חברת חשמל/עירייה וכד')
בטחונות בנאמנות עורך דין – מומלץ לדרוש מהמשכיר, כי כל הביטחונות יופקדו בנאמנות בידיו של עו"ד שיעביר אותם למשכיר רק לאחר הודעה בכתב לשוכר, ורק לאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה.
קבלת הביטחונות עם סיום החוזה – בתום השכירות יש להקפיד לקבל חזרה את כל הבטוחות, ולקבל הצהרה מהמשכיר, כי לא נשארו לשוכר כל חובות.

הפרת חוזה השכירות

חוזי שכירות מכילים שורה של סנקציות ו/או פיצויים אשר חלים על השוכר למקרה והשוכר יפר את חוזה השכירות. לרוב הסנקציות אינן מידתיות והנן חלות אך ורק על השוכר. להלן מספר נקודות שעל השוכר ליתן תשומת לב טרם חתימתו על חוזה השכירות.

* הבחנה בין הפרה קטנה או פעוטה (כדוגמת איחור תשלום ביום או אי המצאת מסמך בזמן) לבין הפרה יסודית של חוזה השכירות (כדוגמת אי תשלום דמי שכירות או אי פינוי הנכס במועד). הסנקציה שתופעל כנגד השוכר תהיה פרופורציונאלית לגודל ההפרה.
* הפרה יסודית חלה גם על המשכיר (ולא רק על השוכר). הפרה יסודית מצד המשכיר תזכה את השוכר בפיצוי המוסכם.
* על השוכר לוודא, כי בחוזה נכתב מפורשות, כי פיצוי בגין הפרה יסודית ינתן אך ורק אם נתנה לשוכר הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, והשוכר לא תיקן את ההפרה בפרק זמן זה.

סיכום

חוזי שכירות נכס הנם חוזים משפטיים לכל דבר ועניין, ואולם, הם אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא ברכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.

בפועל, חוזה שכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר רק מקצתם הוזכר במאמר לעיל.

שוכר נכס שאינו עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יתקשה להתמצא בכל הדקויות של חוזה השכירות ובהשלכות הוראות החוזה, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לשוכר כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חשיבות ייצוג המשכיר ע"י עורך דין במעמד החתימה על חוזה שכירות

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

נכסי נדל"ן {דירות, בתים, מגרשים, מחסנים, חנויות וכיו"ב (להלן: "הנכס")} הנם, בדרך כלל,הרכוש הכי יקר שיש לנו. זאת הסיבה שבכל ביצוע של פעולה בנכס, יש צורך בנוכחות של עורך דין המומחה בתחום המקרקעין.

מערכת היחסים שבין משכיר ושוכר מעוררת לעיתים קרובות בעיות ו/או מחלוקות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה וחוזה השכירות היה מנוסח באופן ראוי ומקצועי.
הנזקים שהשוכר עלול לגרום לנכס עצמו או לבעל הנכס עולים לאין שיעור על דמי השכירות, ועל כן חשוב שמשכיר נכס יצטייד בחוזה מפורט ובבטחונות טובים כדי להגן הן על עצמו והן על הנכס.
ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין ימנע טעויות, שעלולות לגרום למשכיר להפסדים כספיים ועוגמת נפש רבה.
בכל עסקת מקרקעין שהיא, כאמור, נוכחות עורך דין נדרשת ורצויה. היות ששכירת נדל"ן היא אחת הפעולות הנפוצות בתחום המקרקעין, התחושה בקרב רבים, היא כי אין צורך בליווי משפטי, אולם כדאי לדעת, כי חתימה על חוזה מקרקעין היא בעלת תוקף משפטי, גם ללא ליווי עורך דין.
במאמר זה אסקור בתמצית את הנקודות החשובות והמהותיות שעל עורך הדין המייצג  לשים דגש מיוחד על מנת שחוזה השכירות ישרת אתכם בצורה הטובה ביותר וימנע בעיות רבות העלולות לצוץ בעתיד.
 
בטחונות לקיום חוזה השכירות ע"י השוכר
בעת עריכת חוזה שכירות, חשוב מאוד, כי עורך הדין המייצג את השוכר, ינסח ויציין בטחונות מתאימים, למקרה שהשוכר יפר את החוזה. בטחונות אלו ניתנים כתמריץ לכך שהשוכר ישמור על הנכס, מחד, וישלם את דמי השכירות במלואם ובמועדם, מנגד.
להלן יצוינו מספר סוגי בטחונות, שרצוי לציינם בחוזי שכירות, כאשר סוגי הביטחונות, כמותם והיקפם תלויים בסוג הנכס, שוויו, ובשימוש שנעשה בו.
·      ערבות צד שלישי – בעת חתימה על  חוזה שכירות, יש צורך בחתימה של שני ערבים, שיוכלו לערוב לקיום התחיבות השוכר ע"פ חוזה השכירות. חיוני לוודא, כי הערבים יציבים מבחינה כלכלית.
·      שטר חוב – עורך הדין המייצג את המשכיר, מחתים את השוכרים והערבים על שטר החוב. בשטר החוב יש לציין סכום כסף מסוים כפיצוי במקרה של הפרת חוזה.
·      שיקים לביטחון– במעמד החתימה על הסכם השכירות, השוכר מפקיד בידי המשכיר המחאותפתוחות (ללא ציון סכום) לפקודת העירייה/מועצה מקומית, לפקודת חברת החשמל ולפקודת חברת המים העירונית. שימוש בהמחאות אלו ייעשה ע"י המשכיר במקרה והשוכר אינו משלם ארנונה ו/או חשמל ו/או מים.
·      ערבות בנקאית  – זוהי הבטוחה הרצויה ביותר מבחינת המשכיר, שכן הבנק ערב לכל התחייבויות השוכר עד לגובה סכום הערבות. יש להקפיד, כי תוקף הערבות יהא עד 30 ימים לאחר תום חוזה השכירות, וכי הערבות תהא אוטונומית (מיועדת למשכיר בלבד), בלתי מותנית וצמודה למדד המחירים לצרכן.
·      הפקדת כסף בנאמנות – שוכר הנכס משלם למשכיר סכום מסוים, המוחזק בנאמנות (עבור המשכיר) על ידי עורך דין המייצג את המשכיר. בתום תקופת השכירות, באם לא היה צורך בשימוש בכסף זה, סכום הכסף (כולל הפירות) מוחזר לידי השוכר.
 
פינוי הנכס במועד
אחת הבעיות הנפוצות המתעוררות בעת השכרת נכסים היא סירובו של השוכר לפנות את הנכס במועד סיום החוזה או במועד מוקדם יותר בעת הפרה יסודית של החוזה.
מעורבות עורך דין בחתימה על חוזה השכירות, ושימת דגש בחוזה השכירות לעניין סנקציות המוטלות על השוכר במקרה ולא יפנה את הנכס במועד, יוכלו לסייע למשכיר להתמודד עם בעיה זו מחד, ומאידך, ימנעו מהשוכר את ה'רצון' להישאר בנכס גם לאחר תום מועד השכירות.
להלן חלק מהסעדים לו זכאי המשכיר מהשוכר במקרה של אי פינוי הנכס, כאשר, הסעדים הנם מצטברים ונוספים לכל סעד אחר לו זכאי המשכיר ע"פ דין.
·      מינוי כונס נכסים – השוכר מסמיך את פרקליט המשכיר להתמנות ככונס נכסים לצורכי פינוי הנכס, וזאת במקרה של אי פינוי הנכס ע"י השוכר עם תום תקופת השכירות. פרקליט השוכר יהא רשאי, בין היתר, לתפוס את החזקה במושכר, לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ, ולהעביר את המטלטלין בנכס למשמרת בכל מקום שימצא לנכון, על חשבון השוכר הסרבן.
·      פיצוי קבוע, מוערך ומוסכם מראש – אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכיר לפיצוי קבוע, מוערך מראש ומוסכם מראש בסכום השווה לדמי השכירות עבור 6 חודשי שכירות.
·       פיצוי כספי בגין כל יום בו הנכס מוחזק ע"י השוכר – אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכירבפיצוי קבוע ומוערך מראש בסכום של 300 ₪  בגין כל יום בו החזיק השוכר ו/או כונס הנכסים במושכר מיום תום תקופת השכירות ועד ליום החזרת המושכר בפועל למשכיר, וזאת מבלי לפגוע בכל זכות העומדת למשכיר ע"פ החוזה ו/או על פי דין.
·      תשלום בגין הוצאות ושכר טרחת עו"ד – אי פינוי הנכס במועד יזכה את המשכיר להחזר הוצאותיו ושכר טרחת עורך דינו בשיעור קבוע ומוסכם מראש.
תנאים מהותיים נוספים שחייבים/רצוי לציין בחוזה שכירות  
חוזה השכירות אמור לאפשר למשכיר  להיות רגוע ונינוח בכל הנוגע להשכרת הנכס, ולקבל את דמי השכירות במועד. חוזה שכירות טוב מגן על המשכיר מפני כל מיני סיטואציות ו/או אירועים עתידיים שעלולים להיווצר במערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר ו/או בין המשכיר וצדדים שלישיים.
חוזה שכירות ראוי מכיל פרטים רבים, אולם לעיתים פרטים מהותיים 'נשכחים' והם מתעוררים רק בעת מחלוקת בין הצדדים.
להלן אציין בתמצית נושאים חשובים ומהותיים שרצוי (ואף חובה) כי יכללו בחוזי שכירות.
·       בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר או הערב – טרם החתימה על חוזה השכירות, פרקליט המשכיר יבדוק את מצב הכלכלי של השוכר/ערב, ויבקש, כי יוצגו בפניו תלושי משכורת אחרונים של השוכר או אישור מרואה חשבון בגין הכנסות השוכר (אם השוכר עצמאי).
·       סנקציות למקרה של איחור בתשלום דמי השכירות – לדוגמא, אי תשלום דמי השכירות ו/או חלקם, מכל סיבה שהיא, תחייב את השוכר בתוספת 300 ₪ לכל יום פיגור.
·       העברת חשבונות החשמל/ארנונה על שם השוכר – חוזה השכירות חייב לציין, כי חשבונות הארנונה, החשמל הטלפון והגז יועברו על שם השוכר, כדי למנוע מצב שאם לא ישולמו החשבונות ע"י השוכר, אזי יפנואותם גופים למשכיר.
·       ביטוח צד ג' של הנכס, ושיפוי המשכיר ע"י השוכר במקרה של חיוב המשכיר בתשלום ע"י צד ג' – חוזה השכירות חייב לכלול התחייבות של השוכר לבטח את הנכס ביטוח צד ג' (לפחות). ביטוח הנכס הנו הכרחי בכדי למנוע תביעה כנגד המשכיר ע"י מי מאורחי/מטעם השוכר שעלול להיפגע בתוך הנכס.
·       השוכר אינו רשאי לקזז חוב – חוזה השכירות יציין, כי השוכר לא יהא רשאי לקזז ו/או לטעון לקיזוז כל סכום ו/או חוב ו/או תשלום החל עליו בהתאם לחוזה השכירות ו/או בהתאם להוראות הדין מכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה ו/או כל סיבה כלשהי.
·       שינויים מהחוזה ייעשו בכתב בלבד – השוכר יצהיר, כי ידוע לו, כי לא תהא נפקות לכל שינוי בתנאי חוזה השכירות, אלא אם כן יערך בכתב וייחתם על ידי כל הצדדים לחוזה זה. מצב זה מונע טענות עתידיות על הבטחות ו/או התחייבויות שנתנו (לכאורה) בעל פה ואשר אינם מדויקים או נכונים.
·       נטישת המושכר – חוזה השכירות יציין, כי נטישת הנכס ו/או הפסקה בשימוש ו/או פינוי לפני תום תקופת השכירות לא ישחררו את השוכר מהתחייבויותיו על-פי חוזה השכירות והתחייבויות השוכר על-פי חוזה השכירות תהיינה בתוקפן כאילו המשיך להחזיק בנכס עד לתום תקופת השכירות.
 
סיכום
אנשים רבים נוטים להתייחס ב'קלות ראש' לעסקה של השכרת נכס, וכתוצאה מכך חוזי השכירות אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא בעסקה של מכירת/רכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.
בפועל, חוזה שכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינועורך דין המתמחה בתחום מקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו למשכיר כספים רבים לצד עגמת נפש שתיגרם לו.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכאות לדמי תיווך ללא חתימה על הסכם תיווך (מקרים חריגים)

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

לקוח התחייב, בעל-פה, בפני מתווך, כי הוא ישלם לו דמי תיווך במידה ועסקת מכר מקרקעין תצא לפועל. לאחר מכירת המקרקעין, הלקוח חוזר בו מהתחייבויותיו. האם המתווך זכאי לדמי תיווך? האם יהא זה מן הצדק, כי המתווך שעמל קשות בכדי להוציא את העסקה לפועל והיה הגורם הדומיננטי והיעיל בעסקה לא יהא זכאי לדמי תיווך?

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים") קובע, כי מתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן החתים את הלקוח על מסמך (מפורט) בכתב, המזמין את עבודת התיווך. על-פי לשון החוק, מתווך לא יוכל לדרוש דמי תיווך על-פי הסכם ו/או התחייבות הלקוח בעל פה, על אף שיהיו בידי המתווך עובדות ו/או מסמכים המוכיחים, כי המתווך תיווך את העסקה והוא היה הגורם היעיל בעסקה.
בשנים האחרונות, בתי המשפט החלו לסלק על הסף/לגופם תביעות לדמי תיווך של מתווכים כאשר לא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים {ראו: ת.א. 2433/03 סימקוביץ ואח' נ' רג'ואן מתוך: www.nevo.co.il)
במאמר זה אנסה להציע, בתמצית, מספר חלופות, למקרים (חריגים) בהם, בית המשפט יהא רשאי לחייב את הלקוח בדמי תיווך, על אף היעדרו של מסמך בכתב.
 
הפרת התחייבות לחתימה על הסכם תיווך
כתוצאה מהפרת התחייבות הלקוח לחתום על הסכם תיווך, למתווך קמה עילה חוזית. עילה חוזית הנה עילה שונה בתכלית מעילת אי תשלום דמי התיווך. חוק המתווכים אינו בא לאיין את חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 (להלן: "חוק החוזים"),  ואת הדין הכללי.
התרופה להפרת התחייבות הלקוח נגזרת, בין היתר, מסעיף 12 לחוק החוזים, שם נקבע, כי כשמופרת חובת תום הלב במו"מ שמביאה לפיצוץ במו"מ, וההפרה התרחשה בשלב מאוחר של המו"מ, יש להפעיל את  התרופה שנגזרת מסעיף 12 (א) אשם בהתקשרות, כאילו נכרת החוזה, ואז ניתן לקבל כל תרופה אפשרית, ובין היתר פיצויי קיום.
ראו לעניין זה:
·         ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.
·         ע"א 8144/00, עלריג נכסים (1987) בע"מ ואח' נ' יוסף ברנדר, נז(1) 158:
 
עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב
תום הלב הנו עיקרון על בשיטתנו המשפטית. על חוק התיווך, כמו על כל חוקי מדינת ישראל, חלים כללי הדין הכללי וכללי הצדק הטבעי. הוראות חוק המתווכים שואבים את עקרונות תום הלב החוזי (סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 1973) גם בעניין חוזי תיווך, ובית המשפט רשאי להורות על פיצוי המתווך.
ראו: ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו (1) 842.
אי חתימת לקוח על הסכם תיווך, על אף התחייבות מפורשת לעשות כן, יכולה להוות פעולה בחוסר תום לב, ובית המשפט רשאי לראות את הסכם התיווך כאילו נחתם, וכן הוא רשאי לאכוף על הלקוח לשלם אחר התחייבויותיו.
ראו לעניין זה:
·         ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו פ"ד מב (2) 278.
·         ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פ"ד נ (1) 185.
יפים לעניין זה דברי המלומדים כהן ופרידמן בספרם: פרידמן – כהן, חוזים, חלק א', עמ' 394.
 מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים מאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא"
יפים לעניין זה גם דברי נשיא בית המשפט העליון (כתוארו אז) כבוד השופט מ. שמגר בע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116.
"דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים (חלק כללי). העסקת מתווך קש או השהיה מכוונת – הכל כדי למנוע דמי תיווך – אינם מתיישבים עם עקרון תום הלב. במסגרת כללי תום הלב ניתן יהיה לעקר את תוצאות ההתנהגות הנ"ל, המפרה את החובה לנהוג בתום הלב"                                                                                    
האם דרישת כתב הינה דרישה כה הדוקה, אשר יש להתייחס אליה באופן פורמאלי ודווקני, ואין מקום להתייחס כלל לשאלת גמירות הדעת של הצדדים, אם עולה היא מן העובדות האחרות המוכחות ע"י המתווך?
מושכלות יסוד בדיני מקרקעין, כי עקרון תום הלב עשוי להתגבר על דרישת הכתב הפורמאלית. מכוחו של עיקרון זה, אווירה כללית במהלך מו"מ המלמדת על גמירות דעת מוגמרת להתקשר בהסכם מתגברים על דרישות כתב וחתימה
ראו לעניין זה:
·      ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות'–חברה ליבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת פ"ד מ"ד (1) 57
·      ע"א 5472/04 אחמד אברהים ואני נ' טלאל ארמלי, מתוך: www.nevo.co.il)
ההלכה הפסוקה לימדתנו, כי הפרת חובת תום הלב במו"מ עשויה לזכות את הנפגע בפיצויי קיום, דהיינו פיצוי שיביא אותו למצב בו היה אילו נכרת ההסכם.
לעניין זה ראו:
·      ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נ"ו (3) 289.
·      ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דור, מתוך: www.nevo.co.il)
עולה מהאמור לעיל, שאין מחלוקת, כי התחייבות חתומה בכתב הינה יסוד ובסיס לתביעת דמי תיווך. ואולם, דיני התיווך אינם אי של פורמאליות בים דיני החוזים. מעל דיני החוזים כולם נושבת רוח עיקרון תום הלב אשר מכוחו, מקום שבו צד הביע גמירות דעת להתקשר בהסכם ואף נקט בצעדים ממשיים למימוש גמירות דעת זו, לא יורשה להשתחרר מהתחייבותו החוזית תוך היאחזות בדרישות שבצורה.
ראו: ת.א 2294/09 רוני צברי, נאוה שטראוס, ר. צברי פיתוח והשקעות (2008) בע"מ נ' שולמית עין דור, מתוך: www.nevo.co.il)
 
 
עשיית עושר ולא במשפט.
הלקוח מנע מהמתווך ו/או נטל לעצמו את דמי התיווך שהתחייב ליתן למתווך, ובכך התעשר שלא במשפט.
סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979 (להלן:"חוק עשיית עושר ולא במשפט") קובע כי מי שקיבל על פי זכות שבדין נכס שירות או טובת הנאה אחרת (להלן:"הזוכה") שבאו לו מאדם אחר (להלן: "המזכה"), חייב להשיב למזכה את הזכייה ואם השבה בעין אפשרית או בלתי סבירה- להשיב לו את שוויה.
במקרים חריגים, בהם מדובר בחוסר תום לב אובייקטיבי, ניתן לעשות שימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט על אף שקיים חוק ספציפי השולל את תחולתו.
ראו לעניין זה: רע"א 5768/94 א.ש.י.ר יבוא יצור והפצה  נ' פורום אביזרים ומוצרי צריכה בע"מ, פ"ד נב(4), 289
לסיכום מאמר זה, מתווך מחויב לחתום על הסכם תיווך בכדי שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך. הדין הרווח כיום הנו, כי בלי חתימה על הסכם תיווך, המתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך. אולם, במקרים חריגים, בהם בית המשפט ישתכנע, כי אי חתימת המתווך על הסכם תיווך לא נבעה מרשלנות המתווך ונעשתה בתום לב, ומנגד, הלקוח פעל בחוסר תום לב, יש להניח, כי עקרונות תום הלב מחוק החוזים יחלחלו גם לחוק המתווכים, והם יהיו עשויים להתגבר על דרישת הכתב, כך שהמתווך יהא זכאי לדמי תיווך.
 
מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין : שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

זכרון דברים- אל תעשו את הטעות הזאת

5/5/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים וגב' חיה שאבי (משפטנית)   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

זכרון דברים הינו מסמך שנהוג לערכו במהלך משא ומתן במסגרת עסקאות שונות, ובייחוד בעסקאות מקרקעין.

זכרון דברים, לכאורה, אין בו כל טעם לפגם. הוא מסכם ומארגן את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים עד לאותו שלב, ותו לא. אולם, בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע שיתכן בהחלט כי זכרון הדברים ייחשב על ידי בית המשפט כחוזה מחייב בין הצדדים, אשר נסיגה ממנו מהווה הפרת חוזה ומזכה את הצד הנפגע מההפרה, בפיצויים ו/או באכיפת ה"חוזה".

בתי המשפט קבעו שני מבחנים לאורם ייבחן זכרון הדברים לשם סיווגו כאחד משלבי המשא ומתן, או כחוזה מחייב.

המבחן הראשון הוא מבחן גמירות הדעת של הצדדים. במסגרתו יבחן בית המשפט את כוונת הצדדים כפי שזו משתמעת מהתנהגותם לפני, בשעת ולאחר עריכת זכרון הדברים, וכן מתוכנו של המסמך. לדוגמה, תשלום מקדמה בעת עריכת המסמך או בירור שיעורי המס שיחולו על העסקה, יהוו אינדיקציה לכך שהצדדים התכוונו ליצור ביניהם קשר חוזי מחייב.

חשוב לדעת בהקשר זה כי חסרונה של חתימה על זכרון הדברים, אינו מהווה "ביטוח" מפני מתן תוקף למסמך! לא פעם, ניתן תוקף לזכרון דברים על אף שלא נחתם על ידי הצדדים:

ב-עא 158/77 חוה רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283, נקבע, כי המסמך לא טעון חתימת הקונה, ובאשר לחתימת המוכר- הותיר בית המשפט את השאלה בצריך עיון. מאוחר יותר, ב-ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' אליהו גת , מד (1) 057 נקבע, כי "חתימה על גבי המסמך איננה מהווה תנאי לעמידתו של המסמך במבחנו של סעיף 8 לחוק המקרקעין", סעיף זה דורש, כי עסקה במקרקעין תעוגן במסמך בכתב.

כמו כן בפסק דין בוטקובסקי מפנה השופט א' מצא לדברי השופט א' ברק בפסק דין קניג נ' כהן "יותר מקובלת עלי, לעניין זה, גישתו של השופט ברק, אשר הובעה (בהקשר ענייני שונה) בד"נ 40/80[15], בעמ' 724-725: "אכן, אין כל קדושה בחתימה…".

לפיכך, למרות חשיבותה של החתימה בכך שהיא מעידה, בדרך כלל, על גמירת הדעת של צדדים להסכם, במקרים מסוימים לא ישפיע חסרונה על תוקפו של ההסכם.
במידה ובית המשפט יסיק מהמבחן הראשון כי הצדדים התכוונו ליצור ביניהם קשר משפטי מחייב, ימשיך הוא לבחון את תוקף זכרון הדברים על פי המבחן השני- מבחן המסוימות.

מבחן המסוימות בוחן האם קיימת הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה, שהרי לא יתכן שאדם יראה עצמו כקשור בחוזה מחייב בעוד שלא סוכמו פרטי העסקה הבסיסיים ביותר. בהקשר זה חשוב לציין כי יש אפשרות, בתנאים מסוימים, להשלים, מכוח חוק, פרטים החסרים בזכרון הדברים, אף אם הם מהותיים וחיוניים. לדוגמה, אם לא הוסכם על מועד תשלום יתרת המחיר, יוכל בית המשפט לפנות להוראת סעיף 21 לחוק המכר, התשכ"ח-1968, לפיה "המחיר ישולם במועד מסירת הממכר". במקרים כגון דא, חסרונו של הפרט המהותי לא יפגום בתוקף זכרון הדברים.

במקרים רבים קבעו בתי המשפט כי זכרון דברים מחייב את הצדדים. קביעה כזו עשויה להיות בעייתית ביותר כיוון שבדרך כלל ישנם עוד נושאים רבים וחשובים שהצדדים מעוניינים להסדיר ביניהם, מלבד הסכמתם העקרונית לעסקה ולפרטיה הבסיסיים, והנה הם מוצאים את עצמם מחויבים לעסקה מבלי שנושאים אלו באו לידי ביטוי, וכן כוח המיקוח של כל צד לגבי הפרטים החשובים לו נמוך משמעותית כאשר הוא כבר מחויב לעסקה.

על כן, רצוי להימנע מעריכת זכרון דברים, ובכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה הן בדיני החוזים והן בתחום בו נעשית העסקה (מקרקעין וכדו'). עורך הדין ידאג להבטחת האינטרסים של הצד או הצדדים אותם הוא מייצג, מבלי לפגוע בחירותם שלא להתקשר בחוזה טרם סוכמו כל הפרטים החשובים בעיניהם.

במידה וכבר חתמתם על זכרון דברים, והנכם מעוניינים לסגת מהעסקה, או שהנכם מעוניינים לקיימה אל מול צד אשר מתנער ממנה, יש לפנות לעורך דין המתמחה בנושא בו נעשית העסקה אשר יאתר את הנתונים המתאימים להשגת מבוקשכם מבית המשפט.

המאמר נכתב על ידי עו"ד רגב אלקיים וגב' חיה שאבי (משפטנית) ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטיו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116