ראשי פרקים:
1. הקדמה.
2. מהו בית משותף?
3. מהו הרכוש המשותף בבית משותף ואפשרויות השינוי בו?
4. אופן ניהול בית משותף.
5. פתרון מחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף.
6. סיכום.
מקורות המאמר
א. חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ב. ע"א 2876/00 נציגות הבית המשותף נ' משה רבני- שיעור השתתפות בעלי דירות בבית משותף בהוצאות אחזקת וניהול הרכוש המשותף.
1. מבוא
נושא הבתים המשותפים מקבל בעת האחרונה משנה חשיבות, כאשר צצים במחוזותינו בכל מקום ברחבי הארץ בתי דירות רבים, שלהם עניינים משותפים רבים המצריכים קיום של יחסי שיתוף לצורך שמירה על הרכוש המשותף וניהולו.
חדשות לבקרים אנו עדים לפרסומים בתקשורת אודות סכסוכי שכנים בבתים משותפים, שמגיעים עד לכדי אלימות, ומקורם באופן חלוקת הרכוש המשותף או באופן אחזקתו.
נושא הבתים המשותפים הוא כה רחב וכה דינמי, עד כי נדמה שלא קיימת דרך מעשית לתאר בקצרה ובתמצות את הסוגיות החשובות ביותר בנושא זה, ולשם כך נדרש ספר עב-קרס. יחד עם זאת ננסה במאמר זה לעמוד ולו בתמצית בלבד, על מקצת מהסוגיות החשובות יותר בנושא זה.
2. מהו בית משותף?
חוק המקרקעין מגדיר מהו למעשה "בית משותף", ומבחין בינו ובין בית דירות שאינו כזה. החוק קובע, כי בית משותף מורכב משתי דירות או יותר, אשר נרשם בפנקס הבתים המשותפים. פנקס הבתים המשותפים, הינו מרשם המנוהל על פי חוק ע"י רשם הבתים המשותפים, שהינו גוף הפועל במסגרת מרשם המקרקעין במשרד המשפטים, ותפקידו, בין היתר, לבצע רישום אודות כל הבתים המשותפים, שנרשמו ככאלה, ולתעד את אופן חלוקת הבית המשותף, את הרכב השטח המשותף בו, את מרשם ועד הבית של הבית לדורותיו, ואת רשימת הדיירים שבו.
החוק קובע, כי לצרכי בירור זכויותיהם של בעלי דירות בבית משותף, הרישום היחיד הקובע הינו פנקס הבתים המשותפים ותשריט הבית המשותף המנוהלים על ידי המפקח על הבתים המשותפים.
הבית המשותף מורכב משני שטחים. הראשון – שטחי המגורים, בהם מצויות הדירות בבית המשותף; השני – הרכוש המשותף, שמהווה, בעקרון את כל יתר השטחים המרכיבים את הבית המשותף, להוציא את שטחי הדירות.
מטבע הדברים, במקום בו מתגוררים דיירים רבים, וקיים שטח משותף לכולם, נדרשים הדיירים לקיים חיי שיתוף במידה רבה, על מנת לאפשר לכולם לחיות בחיי שלום, תוך ניהול משותף של העניינים המשותפים. לפיכך קיים ועד הבית, שהינו גוף נבחר מבין בעלי הדירות בבית המשותף, שתפקידו, בין היתר, הוא לייצג את הבעלים כלפי חוץ, ולטפל בתחזוקה ובניהול הבית המשותף לרווחת הדיירים.
במאמר זה נעמוד על שטחי הבית המשותף כמו על מספר סוגיות נבחרות מחיי הבית המשותף, ונציע מספר "כללי זהב" לחיים שלווים בבית משותף.
3. מהו הרכוש המשותף בבית משותף
הגדרת החוק היא שיורית. כלומר, כל החלקים של הבית המשותף שאינם צמודים לדירה כלשהי, מהווים את הרכוש המשותף. לדוגמה, חדרי המדרגות, המקלטים, הגג, מתקני הסקה, מעלית וכדומה. כמו כן, גם זכויות בניה בלתי מנוצלות בבית המשותף מהוות את הרכוש המשותף.
הרכוש המשותף מובע בנסח הטאבו, בו מצויים שטח הרכוש המשותף הכולל של הבית המשותף, וכן שטחה של הדירה ברכוש המשותף.
לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף. בחלק בלתי מסויים הכוונה היא, לזכות בחלק מסך הרכוש המשותף, אולם לא בחלק זה או אחר מתוכו (לדוגמה, חלק במעלית, בתקרה). לפיכך, עסקה למכירת דירה, מהווה למעשה גם מכירת זכויות בעל הדירה המוכר בשטח המשותף ובזכויות הבניה הנוספות – ככל שקיימות כאלה כמובן – אשר שייכות כאמור, לכלל בעלי הדירות.
קיימת אפשרות לביצוע שינויים ברכוש המשותף, באופן של הצמדת חלק ממנו לדירה זו או אחרת, ובכך למעשה מקטינים את הרכוש המשותף לטובת דירה בבית המשותף. למשל, הצמדת הגג או חלקו לדירה העליונה בבית המשותף, כך שיתאפשר לבעל הדירה להוסיף לדירתו קומה נוספת. דוגמה נוספת היא, הצמדת חנייה לדירה זו או אחרת. ההצמדות יצוינו בנסח הטאבו של הדירה ושל כלל הבית המשותף, ויופיעו כצמודות לדירה ספציפית, וכמובן, יופיעו גם בתשריט הבית המשותף, בו מתואר מבנה הבית המשותף, וחלוקת הזכויות והשטחים בו.
יחד עם זאת, קיימים חלקים מהרכוש המשותף שאותם לא ניתן להצמיד לדירה זו או אחרת. חלקים אלה לא ניתנים להצמדה מאחר והם מהווים חלקים מהותיים לשימוש כל דיירי הבית המשותף, כגון מעלית, מקלטים, חדרי מדרגות וכדומה.
מאחר ובפעולת ההצמדה מקטינים את זכויות יתר בעלי הדירות מהרכוש המשותף לטובת בעל דירה ספציפי, דרושה הסכמה של כל בעלי הדירות. יחד עם זאת, קיימת בחוק הקלה מסויימת, לפיה יכולים בעלי שלושת רבעים (3/4) מבעלי הדירות, שבבעלותם שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף להחליט על הצמדת שטח מהרכוש המשותף לדירה ספציפית, לצורך הרחבתה, וכן ניתן ברוב האמור להחליט על שינויים בזכויות הבניה בבית המשותף לטובת דירה ספציפית.
4. אופן ניהול בית משותף
החוק מגדיר, כי בית משותף ינוהל ע"י נציגות שתיבחר מבין בעלי הדירות בבית המשותף, והיא תטפל בעניינים השוטפים הנוגעים לניהול ותפעול הבית המשותף.
התנהלות נציגות הבית המשותף (הקרויה במחוזותינו, "ועד הבית") מבוצעת בהתאם לתקנון הבית המשותף, כאשר תקנון זה יכול להיות התקנון המצוי, המצוי בחוק המקרקעין, מקום בו לא הוחלט על שינויו של התקנון המצוי, או תקנון מוסכם עליו מסכימים דיירי הבית המשותף.
למעשה, מייצגת נציגות הבית המשותף את כלל דיירי הבית המשותף בכל העניינים הנוגעים לבית המשותף, ובכלל זה, בתשלום לספקים שונים, החלטות על נותני שירותים, החלטות על מימון פעילות הבית המשותף והנציגות (קביעת דמי ועד), ועוד. אלא אם קבוע אחרת, החלטות בנציגות בית משותף מתקבלות ברוב קולות רגיל, וישנם מקרים בהם מוסכם בין הדיירים – כהחלטה שמופיעה בספר ההחלטות המנוהל ע"י נציגות הבית המשותף, שהחלטות ספציפיות (שבעיקרו משפיעות באופן מהותי על חיי הבית המשותף), ייקבעו על פי רוב מיוחד. (בדומה להחלטה על הצמדת חלק מהרכוש המשותף, שהוזכר לעיל).
כאמור, נציגות הבית המשותף גם קובעת את גובה תשלומי ועד הבית עבור כל הדיירים, הדרושים לתשלום הוצאות האחזקה והתפעול של הרכוש המשותף. במקום בו לא קיימת החלטה אחרת בתקנון מוסכם, קובע התקנון המצוי בחוק המקרקעין, כי כל דייר יישא בהוצאות אחזקת הבית המשותף ביחס של שטח רצפת דירתו לשטח כל הדירות בבית המשותף. בעניין זה הובאו בפני בתי המשפט מחלוקות רבות, כאשר דיירים קבלו על ההחלטה לחייבם בדמי ועד בית בשיעור שווה לדירות גדולות הרבה יותר.
כמו כן, התגלו מחלוקות רבות בנושא תשלום ועד הבית, בין דיירים שביקשו שלא לשאת בהוצאות ניהול ואחזקה של רכוש משותף שאינם עושים בו שימוש, ונקבע, בין היתר בע"א 2876/00 (מחוזי ת"א) נציגות הבית המשותף נגד משה רבני, כי שיעור ההשתפות בהוצאות אחזקת וניהול הרכוש המשותף אינו נגזר בהכרח באופן ישיר מאופן וכמות ההנאה המופקת ע"י כל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, וייתכנו מקרים בהם דייר מנוע מלעשות שימוש במקום כלשהו, מסיבה זו או אחרת, ובכל זאת יחוייב בתשלום ההוצאות בגין אחזקת אותו מקום.
5. פתרון מחלוקות בבית משותף
מטבע הדברים, במקום בו מתגוררים דיירים רבים, קיימות סוגיות רבות המצריכות בירור והחלטה משותפת, שכן לולא קביעת מסגרת מוסכמת של התנהלות הבית המשותף, יהיו חיי כל הנוגעים בדבר בלתי פשוטים, וכל החלטה שוטפת – ולו הפשוטה ביותר, לדוגמה, בעניין ניקיון חדר המדרגות – תעורר מייד ריב ומדון בין הדיירים, שחלקם יבקשו לשלם לספק בגין עבודות הניקיון, וחלק אחר דווקא יעדיף שלא לנקות כלל.
מרבית המחלוקות המתגלעות בין דיירי הבית המשותף באות על פתרונן בדרכי נועם ושלום, או באמצעות החלטות נציגות הבית המשותף. ואולם, קיימים מקרים לא מעטים, בהם קיימת מחלוקת שדרכי הפשרה אינן מסייעות לפתרונה, ובמצב כזה פונים הצדדים החלוקים לגוף אשר תפקידו על פי החוק, הינו, בין היתר, פתרון סכסוכים ומחלוקות הנוגעות לבית המשותף. גוף זה מוכר כמפקח על הבתים המשותפים.
מוסד המפקח על הבתים המשותפים הינו מוסד שבראשו עומד המפקח על הבתים המשותפים, הזוכה למעמד של שופט בבית משפט שלום, ובין תפקידיו המגוונים והחשובים, קיים גם תפקיד המכריע במחלוקות המובאות אליו.
ההליכים המתנהלים בפני המפקח על הבתים המשותפים מהווים הליכים המתנהלים בפני ערכאה שיפוטית לכל דבר ועניין, ועל החלטת המפקח ניתן לערער כשם שמערערים על החלטת שופט בבית משפט השלום, לבית משפט המחוזי.
למעשה, מהווה המפקח על הבתים המשותפים ערכאה שיפוטית שמטרתה להביא לפתרון מחלוקות וסכסוכים בין דיירי הבית המשותף, וכל זאת מתוך היכרות והבנה מעמיקה של היושבים כמפקחים את מערכת הבית המשותף, את מערך האינטרסים, לצד הוראות החוק.
6. סיכום
במאמר זה לא התיימרנו לסכם את כל סוגיית הבית המשותף, שהינה סוגייה דינמית ביותר, המתחדשת חדשות לבקרים, עם העדכון והקידמה המלווים את חיינו, ובפרט עם התמורות החלות במבנה הבתים המשותפים.
יחד עם זאת, ניסינו במאמר זה לעמוד על חלק מהנקודות המהותיות יותר בחיי ובהתנהלות הבית המשותף, ולהביא בתמצות את ההתנהלות הנכונה של הבית המשותף.
הבית המשותף מהווה נדבך חשוב ביותר בחוק המקרקעין, ומעת לעת זוכה להתחדשות ולרענון בעקבות פסיקות של בתי המשפט, אשר מכריעות בסכסוכים העולים מחיי הבית המשותף.
ניתן לראות בסוגיית הבית המשותף מערכת משולבת של זכויות קניין לצד חיי שיתוף, ומעת לעת מתעוררות מחלוקות הנוגעות לשני מסלולים אלה.
כיום קיימת מגמה בקרב נציגויות בתים משותפים רבות, של קבלת שירותי ייעוץ וייצוג משפטי ע"י עורכי-דין הבקיאים בתחום זה, ולדעתי אין ספק שמגמה ברוכה זו מסייעת בפתרון המחלוקות בין הדיירים בטרם מגיעות לפסים שליליים ואף לערכאות, ובאות במרבית המקרים על פתרונן בשלב מוקדם יותר, לרווחת ולטובת כולם.
נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
