פירוק שיתוף

האנשים הפשוטים זכו: חלוקת הקרקע תשתנה

16/1/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, פירוק שיתוף, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

האם לבית המשפט יש סמכות להורות על חלוקה שונה מזו שנקבעה במסגרת תב"ע שאושרה על ידי ועדת התכנון והבניה? בימ"ש השלום הבהיר באחרונה כי במקרים קיצוניים הדבר אפשרי. בכך, נדחתה עמדתה של חברת הבנייה.
העניין החל בתביעה שהוגשה ב-2011 לפירוק שיתוף ב-15 מגרשים בצפון הארץ, המהווים חלק מתכנית "גבעת אלונים". תכנית זו הייתה בשורה של ממש לאזור הצפון בכלל ולעיר קריית אתא בפרט, שכן היא עסקה בבניית אלפי יחידות דיור.
התכנית פורסמה ב-2004 ואליה התלווה "לוח הקצאות" וטבלת איזון בין בעלי הקרקע, במסגרת חלוקה שבוצעה על ידי שמאי.
בתכנית נקבע כי ביחס ל-11 מ-15 המגרשים ישנן זכויות משותפות למספר אנשים וחברות. סגן נשיא בית משפט השלום בקריות , השופט ערן נווה הבהיר שמדובר בארבע קבוצות אינטרס שונות. עם זאת, בשורה התחתונה, המחלוקת הייתה בין בעלי הזכויות הפרטיים לבין חברת "שרביב" שבבעלותה כ-10% מהמגרשים.
זמן רב ניסו הצדדים להגיע למתווה של חלקות הקרקעות, אך כל הניסיונות לא צלחו. ב-2014 ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו, שנדרש לחלק את זכויות הצדדים כך שרוב הזכויות במגרשים תחולקנה לפי קבוצות האינטרסים, תוך שכל צד ישמור על השווי היחסי של זכויותיו.
המומחה כתב חוות דעת שלפיה זכויותיה של שרביב ירוכזו בשני מגרשים בלבד, שם תהיה לה בעלות בלעדית, וזאת במקום המצב כיום, שבו זכויותיה מפוזרות ב-11 מגרשים שונים, ובמשותף עם אחרים.
התובעים ביקשו לאמץ את חוות הדעת ולהורות על פירוק השיתוף בהתאם אליה, בטענה כי "זו הדרך הצודקת, הראויה, והחוקית והיחידה להפרדת התאומים הסיאמיים שנכפתה על בעלי הקרקע הפרטיים ע"י היחיד שמתנגד להפרדה זו – חברת שרביב".
הם טענו כי הצעת החלוקה שאושרה בתוכנית הבנייה ריכזה אותם – "האנשים הפשוטים" – במשותף במגרשים שונים, תוך שהלכה למעשה הם אינם מסוגלים לממש את זכויות הבניה במגרש ולבנות כ-450 יחידות דיור.
מנגד, טענתה העיקרית של שרביב הייתה שלבית המשפט אין סמכות להורות על איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים, משום שסמכות זו מסורה אך ורק לוועדת התכנון והבניה.
להימנע מאבסורד
סגן הנשיא נווה השתכנע ששרביב מתנגדת בחוסר תום לב, וקיבל את טענת התובעים שלפיה רצונה היחיד הוא למנוע מהם לממש את זכויותיהם ולבנות גם כן בתחומי התכנית.
אלא שקביעה זו אינה מהווה הצדקה מספקת להתערב בתכנית הבנייה. השופט הבהיר כי לתכנית מתאר מקומית יש מעמד של "חקיקת משנה", ולכן על פניו, בית המשפט אינו רשאי להתערב בה.
אלא שהשופט נווה המשיך והבהיר – ברוחו של נשיא העליון (בדימוס) אהרן ברק, אשר צוטט בהרחבה בפסק הדין – כי במקרים קיצוניים המובילים ל"תוצאה בלתי הגיונית", מותר לבית המשפט להתערב ב"טקסט" של מחוקק המשנה ולהורות על שיבוץ מחדש במגרשים השונים.
לפי השופט, "המצב העובדתי, כפי שזה עולה מטענות הצדדים, הינו בגדר מצב אבסורדי אשר הדעת אינה סובלת".
השופט המשיך וקבע כי ציין "לוח ההקצאות עליו מסתמכת שרביב, חותר תחת מטרת התכנית ממנה הוא שואב את מעמדו הנורמטיבי. תוצאתו של לוח ההקצאות ביצירת מצב עובדתי בשטח אשר אינו מאפשר את הגשמת מטרת התכנית והיא: 'פיתוח שכונת מגורים חדשה'".
בתוך כך השופט הזכיר כי 90% מבעלי הזכויות מסכימים לפירוק השיתוף בדרך שהציע המומחה מטעם ביהמ"ש. בסיכומו של דבר, השופט קיבל את התביעה וקבע כי הצדדים יפעלו לפי חוות הדעת. לנוכח טיבה של ההכרעה, לא נפסקו הוצאות משפט.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116