תכנון ובניה

תביעה: בת 93 טענה שבניה "גנבו" את דירתה

18/1/2018   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, עסקאות נדל''ן, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סכסוך יוצא דופן: אמא תבעה את שני בניה בטענה שגרמו לה לחתום על הסכם להעברת זכויותיה בדירתה בניגוד לרצונה. בית המשפט התרשם שהאם ידעה היטב מה היא עושה.

בתביעה שהגישה האם (93) נגד ילדיה לפני כ-3 שנים התבקש בית המשפט למשפחה בתל-אביב לבטל הסכם במסגרתו היא העבירה להם את הזכויות בדירתה. סגנית הנשיא מירה דהן דחתה את התביעה לאחר שקבעה כי האם הייתה מיוצגת במהלך המשא ומתן, הבינה את משמעות ההסכם וחתמה עליו מרצונה החופשי.

האם וילדיה מסוכסכים מזה שנים רבות עקב מחלוקות משפטיות שונות. בשנת 2012 היא הגישה נגדם תביעה בקשר לזכויותיה בדירה המשפחתית שלה ושל אביהם המנוח.
התביעה הסתיימה בקיום משא ומתן שלאחריו נחתם ביניהם הסכם בו נקבע כי הבנים ירכשו לאמם בית בדיור מוגן ובתמורה היא תעביר להם את הזכויות בדירה. עוד הוסכם כי אם היא לא תהיה מרוצה מהדיור המוגן, הבנים יאפשרו לה לחזור ולהתגורר בדירה עד יום מותה.
האם עברה לדיור המוגן, התגוררה בו למשך תקופה מסוימת, אך בשלב מסוים חזרה לדירה. עם חזרתה היא סברה כי המצב חזר לקדמותו, כלומר, שהדירה שייכת לה, אולם ילדיה הבהירו לה כי ההסכם תקף וכבר העבירו את הדירה על שמם.
ב-2014 הגישה האם את התביעה הנוכחית לביטול ההסכם. היא טענה כי ראייתה לקויה והיא הוחתמה עליו מבלי לקרוא אותו או לדעת מה נכתב בו, לאחר שהלכה שולל אחר הבטחות שקריות מצד עורך הדין של בניה. כמו כן היא ציינה כי חתמה על ההסכם ללא ייצוג משפטי, שכן עורך הדין שלה לא נכח במעמד החתימה.
במענה לתביעת אמם, הכחישו הבנים את טענותיה, וטענו שההסכם נחתם רק אחרי שהתנהל בין עורכי הדין שלהם משא ומתן שבסופו ליבנו את כל המחלוקות.
הם אמנם אישרו כי עורך הדין של אמם לא התייצב לפגישת החתימה הסופית – משיקוליו שלו, אבל לטענתם הוא דאג להודיע כי הוא מאשר לחתום על ההסכם. הבנים הוסיפו שההסכם נחתם באווירה רגועה, ללא לחץ, ולאחר החתימה הם נפרדו מאמם ברוח טובה. יתרה מכך ההסכם אף הועבר לעורך דינה כדי שיעבור עליו ויוסיף את חתימתו.
אין עד מתאים יותר
פסק הדין שהותר לפרסום באחרונה דחה את התביעה. סגנית הנשיא דהן הפנתה את התובעת לתצהיר שבו אישרה כי היא ובניה, כולל עורכי הדין שלהם, נפגשו לפני החתימה והגיעו להסכמות. מכאן, שהחתימה רק אישרה את ההסכמות שכבר סוכמו בפגישה המשותפת, ולכן אין כל משמעות לכך שעורך הדין של האם לא נכח במעמדה.
השופטת אף לא חסכה ביקורת חריפה על כך ש"באופן תמוה" התובעת לא זימנה את עורך הדין שלה להעיד בתיק. "אין עד מתאים יותר, שיכולה התובעת הייתה לזמן" כתבה והוסיפה: "בעל דין שנמנע מהבאת העד חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד, שכן העדות יכולה להזיק לו במיוחד".
השופטת אף ציינה כי גרסת התובעת אינה מתיישבת עם העובדה שבתביעה אחרת שהגישה נגד בניה אחרי חתימת ההסכם טענת ה"הטעייה" שעליה מושתתת התביעה הנוכחית כלל לא הועלתה.
נוכח כל אלו השופטת דהן מצאה כי האם ידעה היטב על מה היא חתומה, ועליה לעמוד מאחורי ההסכם, שכזכור מאפשר לה לחיות בדירה באין מפריע עד אריכות ימיה. התובעת לא חויבה בהוצאות, בין היתר בשל גילה המופלג.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

האנשים הפשוטים זכו: חלוקת הקרקע תשתנה

16/1/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, פירוק שיתוף, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

האם לבית המשפט יש סמכות להורות על חלוקה שונה מזו שנקבעה במסגרת תב"ע שאושרה על ידי ועדת התכנון והבניה? בימ"ש השלום הבהיר באחרונה כי במקרים קיצוניים הדבר אפשרי. בכך, נדחתה עמדתה של חברת הבנייה.
העניין החל בתביעה שהוגשה ב-2011 לפירוק שיתוף ב-15 מגרשים בצפון הארץ, המהווים חלק מתכנית "גבעת אלונים". תכנית זו הייתה בשורה של ממש לאזור הצפון בכלל ולעיר קריית אתא בפרט, שכן היא עסקה בבניית אלפי יחידות דיור.
התכנית פורסמה ב-2004 ואליה התלווה "לוח הקצאות" וטבלת איזון בין בעלי הקרקע, במסגרת חלוקה שבוצעה על ידי שמאי.
בתכנית נקבע כי ביחס ל-11 מ-15 המגרשים ישנן זכויות משותפות למספר אנשים וחברות. סגן נשיא בית משפט השלום בקריות , השופט ערן נווה הבהיר שמדובר בארבע קבוצות אינטרס שונות. עם זאת, בשורה התחתונה, המחלוקת הייתה בין בעלי הזכויות הפרטיים לבין חברת "שרביב" שבבעלותה כ-10% מהמגרשים.
זמן רב ניסו הצדדים להגיע למתווה של חלקות הקרקעות, אך כל הניסיונות לא צלחו. ב-2014 ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו, שנדרש לחלק את זכויות הצדדים כך שרוב הזכויות במגרשים תחולקנה לפי קבוצות האינטרסים, תוך שכל צד ישמור על השווי היחסי של זכויותיו.
המומחה כתב חוות דעת שלפיה זכויותיה של שרביב ירוכזו בשני מגרשים בלבד, שם תהיה לה בעלות בלעדית, וזאת במקום המצב כיום, שבו זכויותיה מפוזרות ב-11 מגרשים שונים, ובמשותף עם אחרים.
התובעים ביקשו לאמץ את חוות הדעת ולהורות על פירוק השיתוף בהתאם אליה, בטענה כי "זו הדרך הצודקת, הראויה, והחוקית והיחידה להפרדת התאומים הסיאמיים שנכפתה על בעלי הקרקע הפרטיים ע"י היחיד שמתנגד להפרדה זו – חברת שרביב".
הם טענו כי הצעת החלוקה שאושרה בתוכנית הבנייה ריכזה אותם – "האנשים הפשוטים" – במשותף במגרשים שונים, תוך שהלכה למעשה הם אינם מסוגלים לממש את זכויות הבניה במגרש ולבנות כ-450 יחידות דיור.
מנגד, טענתה העיקרית של שרביב הייתה שלבית המשפט אין סמכות להורות על איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים, משום שסמכות זו מסורה אך ורק לוועדת התכנון והבניה.
להימנע מאבסורד
סגן הנשיא נווה השתכנע ששרביב מתנגדת בחוסר תום לב, וקיבל את טענת התובעים שלפיה רצונה היחיד הוא למנוע מהם לממש את זכויותיהם ולבנות גם כן בתחומי התכנית.
אלא שקביעה זו אינה מהווה הצדקה מספקת להתערב בתכנית הבנייה. השופט הבהיר כי לתכנית מתאר מקומית יש מעמד של "חקיקת משנה", ולכן על פניו, בית המשפט אינו רשאי להתערב בה.
אלא שהשופט נווה המשיך והבהיר – ברוחו של נשיא העליון (בדימוס) אהרן ברק, אשר צוטט בהרחבה בפסק הדין – כי במקרים קיצוניים המובילים ל"תוצאה בלתי הגיונית", מותר לבית המשפט להתערב ב"טקסט" של מחוקק המשנה ולהורות על שיבוץ מחדש במגרשים השונים.
לפי השופט, "המצב העובדתי, כפי שזה עולה מטענות הצדדים, הינו בגדר מצב אבסורדי אשר הדעת אינה סובלת".
השופט המשיך וקבע כי ציין "לוח ההקצאות עליו מסתמכת שרביב, חותר תחת מטרת התכנית ממנה הוא שואב את מעמדו הנורמטיבי. תוצאתו של לוח ההקצאות ביצירת מצב עובדתי בשטח אשר אינו מאפשר את הגשמת מטרת התכנית והיא: 'פיתוח שכונת מגורים חדשה'".
בתוך כך השופט הזכיר כי 90% מבעלי הזכויות מסכימים לפירוק השיתוף בדרך שהציע המומחה מטעם ביהמ"ש. בסיכומו של דבר, השופט קיבל את התביעה וקבע כי הצדדים יפעלו לפי חוות הדעת. לנוכח טיבה של ההכרעה, לא נפסקו הוצאות משפט.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים

15/8/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים
תביעת פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
 
סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן- "חוק התכנון והבניה") קובע, כדלקמן:
"(א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
העיקרון המשפטי בתביעות פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הינו, כי יש להחזיר את הניזוק למצב בו שהיה קודם לפגיעה כאילו זו לא התרחשה כלל. לשם כך יש להעריך את שווי המקרקעין לפני אישורה של התכנית הפוגעת ("מצב קודם") לעומת שווים לאחר אישורה ("מצב חדש") ולפצות פיצוי מלא בגין ההפרש.
ראו: פרופ' א. נמדר, פגיעה במקרקעין-פיצויים בגין נזקי תכנית, 2002, עמ' 225.
הלכה פסוקה היא, כי הפגיעה נבחנת לפי המבחן האובייקטיבי, הפגיעה בתכונות המקרקעין, ולא במבחן הסובייקטיבי של הפגיעה באדם המחזיק במקרקעין בעת אישורה של התוכנית הפוגעת.
ראו: ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתו"ב ירושלים נ' ברעלי, פ"ד מט(1) 463
לצורך בחינת הפגיעה במקרקעין בשל אישורה של תוכנית יש לשום את שווי המקרקעין לפני אישורה של התוכנית הפוגעת ואת שווים לאחר שהתקבלה, זאת נעשה באמצעות הערכות שמאי כמפורט בתקנה 3 לתקנות התכנון והבניה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה), תשל"א – 1971.
בתי המשפט בערכאות השונות, דנו רבות באשר לרכיבים היוצרים את שווי השוק ו/או את ערך המקרקעין עובר לאישור התוכנית, כגון אילו ציפיות המשפיעות על המחיר יש להביא בחשבון ואילו אינן באות בגדר זה.  
לעניין השפעתה של תוכנית צפויה, קבע כבוד הנשיא שמגר בע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב, פ"ד מב(3) 228, כי:
"הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר נפגע על ידי תוכנית איננו מגולם אך ורק בתוכנית המתאר אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור אינו קלוש או רחוק אלא וודאי או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין(הדגשה אינה במקור – ר.א)
עולה מהאמור לעיל, כי את שווי המקרקעין טרם אישורה של התוכנית הפוגעת, "שווי השוק", יש לשום בהתאם למחיר אותו היה משלם "קונה מרצון" על סמך המידע שבידיו ולאור ציפיותיו מהמקרקעין ערב אישורה של התוכנית.
ראו לעניין זה:
  • ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4) 154.
  • עת"מ 330/08 גבעת שבילים בע"מ, פ.ר.ר חב' למקרקעין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" מתוך www.lawdata.co.il .
זאת ועוד, להלכה נקבע, כי בעת הערכת שווי השוק של המקרקעין לצורך חישוב הפיצוי, יש לבחון את פוטנציאל המקרקעין לפי מידע שעמד בפני קונה ערב הרכישה, לרבות, בחינת החלקות הסמוכות למקרקעין, ולרבות, ציפיות לאפשרות יצירת זמינות.
יפים לעניין זה דברי ביהמ"ש בע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154.
"…בואו להעריך שווי של מקרקעין, שומה על בית המשפט מלבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העסקה הדמיונית (היינו במועד ההפקעה) לא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר מכן,הקובע הוא מה היו הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע…" (הדגשה לא במקור- ר.א).
מעניין לעניין באתו עניין, יש להתחשב בכך כי שווי המקרקעין ערב אישורה של תוכנית הפוגעת הושפע מהתוכנית הפוגעת עצמה גם לפני שזו נכנסה לתוקף. שכן, עצם הידיעה על הכנת תוכנית או הפקדתה עשויים לגרום ירידה בערך הקרקע.  התעלמות מירידות ערך מוקדמות אלו תגרום לתשלום פיצוי חלקי בלבד. החוק לא התכוון לגרום לתוצאה בלתי רצויה זאת, שכן מטרת הפיצוי היא להעמיד את הפרט במצב שבו הוא היה לולא באה התוכנית לעולם.  
ראו לעניין זה:
·        דפנה לוינסון זמיר, פגיעות במקרקעין על ידי רשויות התכנון, 377 (1994).
·        עמ"נ (חי') 279/05 רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה מתוךwww.lawdata.co.il .
·        ע"א 1231/93 מנור נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "מרכז", פ"מ תשנ"ה (3) 265.
·        עת"מ 330/08 גבעת שבילים בע"מ, פ.ר.ר חב' למקרקעין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" מתוך www.lawdata.co.il .
השאלה המשפטית הנתונה במחלוקת היא, אם כן, מהי צפייה סבירה אשר תצדיק פיצויי עקב אי התממשותה.
בשנים האחרונות, קיימת מגמה להקשחת התנאים למתן פיצוי עקב פוטנציאל לשינוי ייעוד המקרקעין. ועדות הערר השונות קבעו, כי על המבקש להוכיח כי קיימת תוכנית ספציפית (לפחות בשלב התכנון) לשינוי ייעוד המקרקעין.
בערר (מרכז) 97-112/03 ברג ואח' נ. הוועדה המקומית ראשון לציון ואח', מתוךwww.lawdata.co.il , קבעה ועדת הערר, כי אין די בצפייה כללית, או אף בהוכחה שמחירי השוק משקפים ציפייה, אלא יש להוכיח כי קיימת תוכנית ספציפית לשינוי ייעוד המקרקעין הספציפיים.
ראו עוד לעניין זה:
·        ערר 069/08 ישועה רחמים לוי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, מתוך www.lawdata.co.il .
·         ערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח', מתוך www.lawdata.co.il .
·        ערר 23/09 מיכל ודביר הרמלך נ' הועדה המקומית לתו"ב רחובות ואח', מתוך www.lawdata.co.il .
 
לסיכום האמור לעיל, הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין אשר נפגע על ידי תוכנית, מגולם גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין. להלכה נקבע, כי יש לבחון את פוטנציאל המקרקעין ו/או את אפשרויות הניצול של המקרקעין, ובלבד, ולכל הפחות, הסיכוי האמור הנו בגדר ציפייה סבירה.
 
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

פיצול דירות ליחידות דיור -האם חוקי?

24/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בשנים האחרונות אנו ערים לתופעה שהולכת ופושה במחוזותינו, והיא "היווצרות" יחידות מגורים מיניאטוריות, שמתקבלות מחלוקה פנימית של דירות מגורים. באמצעות חלוקה ופיצול דירות למספר יחידות מגורים, יכול בעל הדירה ליהנות מדמי שכירות בשיעור גבוה יותר על פי רוב מדמי השכירות שהיו משולמים לו בעבור שכירות הדירה לולא הפיצול.

תופעה זו נולדה בעיקר על מנת לספק את הביקוש הגואה לדירות במקומות מבוקשים יותר, כדוגמת תל-אביב רבתי. תופעה זו מאפשרת לשוכר היחידה לשלם תמורה פחותה מזו שהיה משלם בעד דירה "רגילה" במקומות אלה.

אל מול תופעה זו מתחבטות הרשויות המקומיות באופן ההתמודדות עם המצב שנוצר, באם להתירו או לאו. סוגייה זו נידונה לא אחת בפני הערכאות השיפוטיות השונות, ועל פי רוב, נקבע כי פיצול הדירה למספר יחידות דיור אינו חוקי.

להלן ננסה להסביר בקצרה מדוע הפיצול אינו חוקי.

סוגייה זו, בדומה לסוגיות אחרות מתחום התכנון והבניה, מקבלת התייחסות בחוק התכנון והבניה. בחוק זה מוגדרת מהי בניה שאינה מצריכה קבלת היתר בניה מרשות התכנון המקומית ובניה שמצריכה.

על פי רוב, פיצול דירה למספר יחידות דיור מלווה בשינוי פנימי בלבד של הדירה, כלומר תוספת קירות פנימיים והתאמת הדירה, על כל רכיביה, למספר יחידות דיור קטנות, כשבכל אחת מטבחון, שירותים ומקלחת וכדומה. לפיכך, על פי החוק "היבש", שינוי פנימי שכזה אינו מצריך קבלת היתר בניה.

מאידך – וזוהי הנקודה החשובה בעניין – חוקי התכנון והבניה מעניקים התייחסות ספציפית לפיצול וחלוקת הדירות ליחידות דיור, וקובעים כי פעולה זו מצריכה גם מצריכה קבלת היתר בניה כדין מהרשות המקומית.

הרשויות המקומיות שמנסות להילחם בתופעת הפיצול, ומגישות כתבי אישום נגד בעלי דירות מפוצלות בגין עבירה על חוקי התכנון והבניה, מבקשות לשים סוף לתופעה. הבעיה העיקרית בפניה נתקלות הרשויות בקביעה באם דירה פוצלה או לא, היא היעדר יכולת פקחי העירייה להיכנס לתוך הדירות ולעמוד על מצבן, שכן המדובר בחדירה לשטח פרטי, שללא הסכמת הבעלים תהווה כניסה למקום השגת גבול לכל דבר. לפיכך, מנסות הרשויות להוכיח את קיומם של הפיצולים בדרכים אחרות, שקיבלו בשנים האחרונות חיזוקים מבתי המשפט שדנו באישומים אלה.

בדונם באישומים אלה, קבעו בתי המשפט מספר תנאים לבחינת קיומו של פיצול דירות. הראשון שבהם הוא, קיומם של כיור ומקלחת – יצביע על קיומה של יחידת דיור, והשני הוא המבחן המוכר כ"מבחן הייעוד". על פי מבחן זה, נבחנת, בפועל, הסיבה לשמה בוצעה עבודת הבנייה בדירה, באם בוצעה על מנת לחלק את הדירה, או אולי, לצורך שיפוצה בלבד.

לסיכומו של דבר, סוגיית הפיצול תמשיך להעסיק אותנו עוד זמן רב, כל עוד לא יימצאו פתרונות טובים למצוקת הדיור הזול במקומות המבוקשים.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סוגיות בהיטל השבחה

  |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ראשי פרקים:

1. מהו היטל השבחה וכיצד נקבע?
2. על מי מוטל היטל ההשבחה?
3. מהו הרציונל בהטלת ההיטל?
4. מהו המועד ממנו מוטל ההיטל?
5. השגות על הטלת חבות בהיטל השבחה.
6. סיכום.

מקורות המאמר

א. חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון").
ב. חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").
ג. ע"א 2757/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה "המרכז" נ' עמיתק, ניהול ופיתוח נכסי נדל"ן בע"מ, תק-מח 2005 (3) 7166 (להלן: "עניין עמיתק").
ד. ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715 (1999) (להלן: "עניין סי אנד סאן").
ה. בג"צ 199/88 קהילת ציון אמריקאית (בפירוק) נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא, פ"ד מג (1) 89 (1989) (להלן: "עניין קהילה ציון").
ו. ע"א (ת"א) 16/97 יואל מינץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים (להלן: "עניין יואל מינץ").

1. מהו היטל השבחה וכיצד נקבע:

היטל השבחה הינו מס לכל דבר ועניין, המוטל על-ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, הפועלת בכל רשות מקומית. סעיף 196 לחוק התכנון מגדיר, כי ועדה מקומית לתכנון ובניה תגבה היטל השבחה בהתאם לכללים המפורטים בתוספת השלישית לחוק התכנון.

סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון, מגדיר מהי אותה "השבחה" בגינה מוטל ההיטל, כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;". דהיינו, ההיטל מוטל כאשר הועדה המקומית מאשרת תכנית שיש בה כדי להביא להשבחת שווי של מקרקעין, בין אם בדרך של תוספת זכויות בניה וכדומה, בין אם בדרך של אישור תכנית המקלה על בניה ו/או שימוש במקרקעין, ובין אם בדרך של התרת שימוש במקרקעין ביעוד שאינו תואם את יעודו של המקרקעין, כדוגמת, התרת שימוש מסחרי בקרקע חקלאית, שכן ברור הוא, שאפשרויות ההכנסה מקרקע חקלאית נופלים בהרבה מאלה של קרקע מסחרית.

סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון קובעת, כי שיעור ההיטל הינו מחצית משוויה של השבחה במקרקעין עקב אישור התכנית המשביחה את המקרקעין.

באשר לאופן קביעת גובה היטל ההשבחה, קיים בחוק התכנון מנגנון המגדיר כיצד נקבע גובה היטל ההשבחה, ולפיו נקבע ההיטל ע"י שמאי מטעם הרשות המטילה את ההיטל, אשר ערך חוות דעת שמאית של המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה – ובכך מוערת ההטבה שהתקבלה בעקבות התכנית. על קביעת השמאי ניתן להשיג ולערער בהתאם להוראות חוק התכנון, ובכל מקרה של אי הסכמה עם קביעת השמאי – ניתן להשיג על קביעתו.

2. על מי מוטל היטל ההשבחה

הזכויות במקרקעין במדינת ישראל נחלקות למספר קטגוריות ומדרגים, החל בזכות בעלות, וכלה בזכות נמוכה יחסית ו"קלת משקל", שהינה בר-רשות. מפאת קוצר היריעה לא נעסוק במאמר זה בהבחנות ובהגדרות של כל אחת מהזכויות, אולם נדון, בקצרה, בהגדרת הזכויות שבעליהן יחוב בהיטל השבחה, לעומת היתר.

היטל ההשבחה, מטיבו וטבעו, מוטל על בעל זכויות במקרקעין שרשאי ומסוגל בשל אופי זכויותיו במקרקעין, לנצל את התכנית המשביחה אשר אושרה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה. מזאת אנו למדים, שלא כל מחזיק במקרקעין (לדוגמה, שוכר לתקופה קצרה) רשאי לנצל תכנית המתירה תוספת של אחוזי בניה במקרקעין.

היטל השבחה מוטל למעשה על בעלים של מקרקעין (בעל זכויות בעלות), וכן על בעל זכויות חכירה לדורות (שהינה זכות המקנה לבעליה זכות חזקה במקרקעין לתקופה של 25 שנים ומעלה, ולמשה זכות זו זוכה למעמד (כמעט) זהה לזכות הבעלות.

לשם הדוגמה, תכנית המתירה שימוש חורג במקרקעין, משימוש חקלאי לשימוש מסחרי, מאפשרת אך ורק לבעליה (בעל זכות הבעלות בה, במידה וקיים כזה), או לבעל זכות החכירה לדורות, לנצל את התכנית הנ"ל, בעוד ששוכר המקרקעין (שהנו, מטבע הדברים חקלאי), אינו נהנה כלל מתכנית זו, ולכן גם לא יחוייב בתשלום ההיטל.

בעניין זה חשוב להדגיש, כי "בעלים" של מקרקעין, לעניין החייב בהיטל ההשבחה, מוגדר בחוק המקרקעין, וקובע כי בעלי מקרקעין אשר הושבחו בעקבות תכנית, הינם רק כאלה שזכויותיהם נרשמו כבעלים בספרי המקרקעין, כלומר, רק אלו שזכויות בעלותם ו/או חכירת לדורות נרשמה קודם ו/או ביום אישור התכנית המשביחה. בענין זה ראו בעניין מינץ.

במקרים בהם קיימים מספר שותפים במקרקעין, יישא כל אחד מהשותפים בהיטל ההשבחה בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין.

3. הרציונל בהטלת ההיטל

כפי שהוסבר לעיל, היטל השבחה מוטל כל אימת שמאושרת תכנית ונכנסת לתוקף, אשר יש בה משום השבחה המקרקעין הכלול בתכנית, ובעקבותה עולה שווי המקרקעין ביחס לשווייה קודם לאישור התכנית.

הרציונל הטמון בהטלת היטל ההשבחה הינו למעשה, מוסרי. כלומר, זהו האדם אשר נהנה מהתכנית המשביחה – הוא האדם אשר יחויב בהיטל.

היטיב לתאר את הרציונל בית המשפט בעניין סי אנד סאן, בו נקבע: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עולה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין התעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון ובפיתוח".

כפי שהוזכר לעיל בפרק הראשון, שיעור ההיטל עומד על מחצית משווי ההשבחה.

לסיכומו של דבר, ניתן לראות בהיטל ההשבחה מעין מס ציבורי, במסגרתו נושא הנהנה מאישור התכנית המשביחה במחצית משווי השבחת המקרקעין שלו, ולמעשה משתף את הציבור בהנאתו מן התכנית.

4. המועד בו מוטל ההיטל

עניין זה נדון כבדרך אגב במאמר זה קודם לכן, אולם ראוי להבהיר נקודה שרבים נוטים לשגות בה, ויש לעמוד עליה באופן ברור.

כאמור, היטל השבחה מוטל כאשר קיימת תכנית שיש בה כדי להיטיב עם מקרקעין, בדרך של העלאת שווייה, בין אם באישור תכנית, בין אם בהתרת שימוש חורג, ובין אם במתן הקלה.

כעת נשאלת השאלה, ממתי חלה החבות בהיטל? האם מיום בו הוצגה התכנית לציבור (דהיינו, מהיום בו הופקדה לרישום, ועוד בטרם עברה את שלבי אישורה ע"י מוסדות התכנון?); אולי מיום בו אושרה למתן תוקף, ופורסמה ברשומות?; או שמא, ביום בו מתבקש מימוש ההטבה מכוח התכנית ע"י בעל הזכויות במקרקעין?;

חוק התכנון קובע, כי מועד הטלת היטל ההשבחה חל מיום אישור התכנית. כלומר, החבות בתשלום היטל השבחה חלה רק כאשר מאושרת התכנית המשביחה ע"י מוסד התכנון – ולא בשלב מוקדם יותר, בשלביה התכנוניים המוקדמים של תכנית, כמו למשל, במועד הפקדתה. וראה בעניין זה את עניין סי אנד סאן ועניין קהילת ציון.

יחד עם זאת, בתוספת השלישית לחוק התכנון קיים מנגנון המתייחס למועד התשלום של ההיטל. לפיכך אנו למדים, שלצד המועד בו מוטל ההיטל, לא נדרש החייב בהיטל לשלמו לאלתר, אלא קיימת לו הזכות לדחות את מועד התשלום לאחד המקרים המוזכרים בחוק התכנון. למשל, דחיית התשלום עד למועד בו מבקש בעל המקרקעין להעביר את זכויות לאחר (כלומר, למכור את המקרקעין); מועד נוסף הנו, בעת הגשת בקשה למתן היתר בניה מכוח התכנית המשביחה. במצב זה, כאשר מבקש בעל המקרקעין לנצל את התכנית המשביחה וללבנות במקרקעיו בהתאם להוראות התכנית המשביחה, קובע הדין, כי לצורך קבלת היתר הבניה המיוחל – יידרש בעל המקרקעין לשאת בהיטל ההשבחה.

5. השגות וערעורים

כפי שהוזכר לעיל, גובהו של היטל ההשבחה נקבע על-פי חוות דעת שמאית, אשר נערכת על-ידי שמאי מטעם הרשות המקומית, מטילת ההיטל. השמאי שם את ההיטל באמצעות עריכת שמאות של שווי המקרקעין לפני התכנית המשביחה ולאחריה, כאשר הפער ביניהן (שזוהי למעשה ההשבחה) – מהווה הבסיס לחישוב ההיטל.

לעניין ערעור על גובה ההיטל, לאחר שזו נקבעה על בסיס חוות דעת של שמאי מטעם הרשות – ניתן לערער בתוך 30 ימים מיום שקיבל המערער את שומת ההיטל. בערעור זה, ידונו המערער והרשות המקומית על זהותו של שמאי מוסכם על שניהם, אשר קביעתו תהיה מכריעה.

כמו כן, ניתן לערער גם על עצם הטלת ההיטל, ובנקודה משפטית בלבד (לצורך הדוגמה, לא על גובהה, שכן זו נקבעת על-פי חוות דעת שמאית, בה לא מתערב על פי רוב בית המשפט). ערעור זה מוגש בתוך 45 ימים מיום קבלת ההודעה עליה מערערים, לבית משפט השלום שבאזור שיפוטו מצויים המקרקעין.

6. סיכום

היטל השבחה הינו מס לכל דבר, אשר מוטל על ידי רשות מקומית המאשרת לתוקף תכנית שיש בה להשביח ולהעלות את שווי של נכס. הוא מוטל על בעלים וחוכר לדורות של מקרקעין בלבד, ובמסגרתו, נדרש החייב בו לשלם מחצית משווי ההשבחה שצמחה למקרקעיו בעקבות אישור התכנית.

סיכום זה אינו ממצה, מטבע הדברים, את כל ההיבטים והעניינים הנוגעים לסוגיית היטל ההשבחה, וקיימות סוגיות נוספות שיש לתת עליהן את הדעת בכל הנוגע להיטל ההשבחה. מומלץ לכל אדם שנתקל בחיוב בהיטל השבחה לבקש את סיועו של עורך-דין הבקיא בהלכות מיסוי עירוני, ואין כל ספק, שסיוע זה ייטיב עם החייב. מכל מקום, אין במאמר זה משום תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ממשי, אשר יתייחס לפרטיו של כל מקרה, שלא כמו מאמר זה, שמנסה לדון בכלליות הסוגייה בלבד.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

וועדת הערר מוגבלת בהתערבותה בשומת השמאי המכריע

10/8/2010   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מבוא

וועדת הערר לתכנון ובניה במחוז ירושלים (להלן: "ועדת הערר"), פסלה חוות דעת שמאי מכריע שמונה על-ידה בטענה, כי השמאי המכריע טעה בקביעתו בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים. 

מר רחמים לוי, באמצעות עוה"ד גבי מיכאלי ורגב אלקיים, ערער לבית המשפט המחוזי בירושלים (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים) בטוענו, כי לועדת הערר לא היתה סמכות לבטל את החלטת השמאי המכריע בעניין פוטנציאל הבניה למגורים.  

בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט דוד חשין, סגן נשיא – עמ"נ 543/08) קיבל את טענות עוה"ד מיכאלי ואלקיים בקובעו, כי לא בנקל פוסלים חוות דעת של שמאי מכריע, שהוא בר הסמכה בקביעת ערכם של מקרקעין, ולו הכלים להכריע בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים. 

בית המשפט קיבל את הערעור המנהלי, ביטל את החלטת וועדת הערר, והורה להחזיר התיק לועדת הערר שתשמע  ותבחן את נימוקי השמאי המכריע ותשוב ותקבל החלטה חדשה.

 תמצית העובדות הרלוונטיות

מר לוי הנו בעלים במושע של מקרקעין המצויים בליפתא (מי נפתוח) בכניסה לירושלים, והידועים כגוש 30237 חלק מחלקה 3, גוש 30239 חלק מחלקות 2 ו-3 (להלן: "המקרקעין").

על המקרקעין חלה תוכנית המתאר לירושלים מס' 62, וביום 27.9.99 פורסמה למתן תוקף תוכנית 4573 אשר עסקה בשינוי ייעוד המקרקעין והביאה לירידת ערכם, בכך שהפכה את הקרקע לבלתי ניתנת לבנייה.

המערער, בהיותו זכאי לקבלת פיצויים בגין ירידת הערך לאור הפקעת המקרקעין, הגיש ביום 25.7.2002 תביעה לפיצוי בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965.
הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את תביעת המערער לפיצוי, ועל כן הגיש המערער ערר לועדת הערר.

ועדת הערר מינתה את השמאי צבי מוסקוביץ כשמאי מכריע, וביום 3.1.08 הגיש מר מוסקוביץ את חוות דעתו, תוך קביעה, בין היתר, כי קיים פוטנציאל עתידי של בנייה למגורים במקרקעין (תוך דחייה תכנונית ל-12 שנים).

ביום 17.9.08 החליטה ועדת הערר לבטל את השומה של השמאי המכריע ולמנות שמאי מכריע חדש תחתיו.

השאלה המשפטית העיקרית במחלוקת

מהי סמכותה של ועדת הערר להתערב בשיקול דעתו המקצועית של השמאי המכריע באשר למשקל ו/או האחוזים שניתנו למקרקעין עקב קביעת הפוטנציאל העתידי של הבנייה במקרקעין?

עוה"ד מיכאלי ואלקיים טענו, כי וועדת הערר אינה "שמאי על", ואין היא רשאית להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו. מעמדו של השמאי המכריע הוא כשל "בורר מכריע" וקביעותיו מחייבות.

עוד טענו עוה"ד מיכאלי ואלקיים, כי המקרים בהם מתערבים בחוות דעתו של שמאי מכריע הנם פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע או כאשר התקיימו עילות ההתערבות המנויות בסעיף 24 לחוק הבוררות.

ראו לעניין זה:

–     עמ"נ 1009/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה "לב הגליל" נ' מוחמד סעיד אחמד אבו סאלח ואח', מתוך: www.lawdata.co.il.

–   בש"א 1480/07 סופריור כבלים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-אילת, מתוך: www.lawdata.co.il.

בנסיבות המקרה דנן, טענו עוה"ד מיכאלי ואלקיים, כי לועדת הערר אין סמכות לבטל את חוות דעתו של השמאי המכריע.

לגופו של עניין טען המערער, כי המקרקעין מצויים באזור המצוי בתנופת בניה, והמקרקעין גובלים ממש הן בחלקות עם מבנים/מגורים עליהן, והן בחלקות המיועדות למגורים. המערער צירף מפות ותוכניות לביסוס ולהוכחת טענותיו, כי באופן רגיל וצפוי היה ניתן לבנות שכונת מגורים על המקרקעין.

המערער טען עוד, כי בבואו של השמאי המכריע לבחון את שווי החלקות, מחויב היה להתייחס אף לאבדן הניצול העתידי של החלקות, אשר היה קיים, בין היתר ע"פ המידע שהיה ברשותו של המערער עובר לרכישת המקרקעין ואשר הגיע אליו מנציגיה המוסמכים של עיריית ירושלים. 

ראו: ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, פ"ד מ(4), 154.

מנגד, הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים, טענה, החלטת ועדת הערר הנה סבירה, וכי השמאי המכריע חייב היה לנמק ולבאר על מה הוא מבסס את הפוטנציאל הגבוה שהעניק למקרקעין, ואולם הוא התייחס לכך ב"לאקונית רבה", ועל כן אין לקבל את חוות הדעת של השמאי המכריע.

לגופו של עניין, טענה הועדה המקומית לתו"ב, כי פוטנציאל של מגורים ייתכן רק כאשר קיים סיכוי אמיתי וממשי לשינוי ייעוד מגורים – מה שלא היה (לטענתה) במקרה דנן.


סיכום והחלטה

בית המשפט המחוזי (בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים), קיבל את טענת ב"כ המערער, עורכי הדין מיכאלי ואלקיים, ביטל את החלטת וועדת הערר, והורה להחזיר את התיק לועדת הערר שתשמע ותבחן את נימוקי השמאי המכריע ותשוב ותקבל החלטה חדשה בעניין.

בית המשפט קבע עוד, כי לא בנקל פוסלים חוות דעת של שמאי מכריע, שהוא בר הסמכה בקביעת ערכם של מקרקעין ולו הכלים להכריע בשאלת קיומו של פוטנציאל למגורים.

 

המערער יוצג ע"י עוה"ד רגב אלקיים וגבי מיכאלי.

 מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116