מקרקעין תכנון ובניה

מיסוי עסקאות נדל"ן – העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה

15/8/2019   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכנס לתוקפו ביום 1.1.14 (ובעניינים שונים החל מ 1.8.13) ערך מספר שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, שמטרתם בין היתר היא להפחית את נתח השוק של דירות להשקעה לצורך הגדלת היצע הדירות למגורים, ובנוסף להגדיל את שיעורי המיסים הנגבים עבור עסקאות נדל"ן.

אחד השינויים שנערכו בחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון מס' 76 הוא שינוי ההגדרה של "קרוב" לצורך סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר מעניק פטור ממס שבח להעברה ללא תמורה של מקרקעין בין קרובים.

על פי החוק בנוסחו המתוקן, "קרוב" לעניין סעיף 62 הנו:

(1)   בן-זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

כפי שניתן לראות, מרשימת ה"קרובים" נעדרת דמות מהותית שאנו רגילים לחשוב עליה כקרוב משפחה – אח או אחות.

על כן, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לאחים לא יחול סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ולא יינתן פטור ממס שבח.

לכלל זה ישנו חריג, לפיו כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים של מקרקעין שהתקבלו במתנה או בירושה מההורים או הורי ההורים –אזי יחול סעיף 62 ויוענק פטור ממס שבח.

חשוב לזכור שלכל עסקה יש שני צדדים: מוכר וקונה. על כן אין להסתפק בבחינת הוראות החוק החלות על מס השבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, אלא גם על ההוראות הנוגעות למס הרכישה.

בניגוד לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר חל על מס שבח, לא נערך שינוי דומה בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

סעיף 20 לתקנות מס רכישה קובע כי בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לקרוב, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה צריך לחול על העסקה.

סעיף 1 לתקנות מס רכישה מגדיר מהו "קרוב" וכולל גם אח ואחות.

עולה מכך כי גם לאחר תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין בין אחים אמנם לא יינתן פטור ממס שבח (אלא אם מדובר בנכס שהתקבל בירושה או מתנה כאמור לעיל), אולם כן תינתן הקלה במס רכישה, ומס הרכישה יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

על כן כאשר מתכננים לבצע העברה ללא תמורה בין אחים יתכן שניתן יהיה לשלב בין הוראות חוק שונות כדי להפחית את נטל המס.

למשל: אם הנכס המועבר הוא דירת מגורים יחידה של הצד המעביר יתכן שצד זה יהיה זכאי לפטור ממס שבח אף שמדובר בהעברה בין קרובים.

מהצד השני, אף אם לצד המקבל יש דירה אחת והוא אינו זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, עדיין המס שיחול עליו מופחת משמעותית ועומד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

בחוק מיסוי מקרקעין נערכים שינויים רבים ותכופים, ועל כן טרם ביצוע כל עסקה כדאי להיוועץ בעו"ד הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין לגבי הוראות החוק העדכניות.

 

נכתב ע"י עו"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

תביעה: בת 93 טענה שבניה "גנבו" את דירתה

18/1/2018   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, עסקאות נדל''ן, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סכסוך יוצא דופן: אמא תבעה את שני בניה בטענה שגרמו לה לחתום על הסכם להעברת זכויותיה בדירתה בניגוד לרצונה. בית המשפט התרשם שהאם ידעה היטב מה היא עושה.

בתביעה שהגישה האם (93) נגד ילדיה לפני כ-3 שנים התבקש בית המשפט למשפחה בתל-אביב לבטל הסכם במסגרתו היא העבירה להם את הזכויות בדירתה. סגנית הנשיא מירה דהן דחתה את התביעה לאחר שקבעה כי האם הייתה מיוצגת במהלך המשא ומתן, הבינה את משמעות ההסכם וחתמה עליו מרצונה החופשי.

האם וילדיה מסוכסכים מזה שנים רבות עקב מחלוקות משפטיות שונות. בשנת 2012 היא הגישה נגדם תביעה בקשר לזכויותיה בדירה המשפחתית שלה ושל אביהם המנוח.
התביעה הסתיימה בקיום משא ומתן שלאחריו נחתם ביניהם הסכם בו נקבע כי הבנים ירכשו לאמם בית בדיור מוגן ובתמורה היא תעביר להם את הזכויות בדירה. עוד הוסכם כי אם היא לא תהיה מרוצה מהדיור המוגן, הבנים יאפשרו לה לחזור ולהתגורר בדירה עד יום מותה.
האם עברה לדיור המוגן, התגוררה בו למשך תקופה מסוימת, אך בשלב מסוים חזרה לדירה. עם חזרתה היא סברה כי המצב חזר לקדמותו, כלומר, שהדירה שייכת לה, אולם ילדיה הבהירו לה כי ההסכם תקף וכבר העבירו את הדירה על שמם.
ב-2014 הגישה האם את התביעה הנוכחית לביטול ההסכם. היא טענה כי ראייתה לקויה והיא הוחתמה עליו מבלי לקרוא אותו או לדעת מה נכתב בו, לאחר שהלכה שולל אחר הבטחות שקריות מצד עורך הדין של בניה. כמו כן היא ציינה כי חתמה על ההסכם ללא ייצוג משפטי, שכן עורך הדין שלה לא נכח במעמד החתימה.
במענה לתביעת אמם, הכחישו הבנים את טענותיה, וטענו שההסכם נחתם רק אחרי שהתנהל בין עורכי הדין שלהם משא ומתן שבסופו ליבנו את כל המחלוקות.
הם אמנם אישרו כי עורך הדין של אמם לא התייצב לפגישת החתימה הסופית – משיקוליו שלו, אבל לטענתם הוא דאג להודיע כי הוא מאשר לחתום על ההסכם. הבנים הוסיפו שההסכם נחתם באווירה רגועה, ללא לחץ, ולאחר החתימה הם נפרדו מאמם ברוח טובה. יתרה מכך ההסכם אף הועבר לעורך דינה כדי שיעבור עליו ויוסיף את חתימתו.
אין עד מתאים יותר
פסק הדין שהותר לפרסום באחרונה דחה את התביעה. סגנית הנשיא דהן הפנתה את התובעת לתצהיר שבו אישרה כי היא ובניה, כולל עורכי הדין שלהם, נפגשו לפני החתימה והגיעו להסכמות. מכאן, שהחתימה רק אישרה את ההסכמות שכבר סוכמו בפגישה המשותפת, ולכן אין כל משמעות לכך שעורך הדין של האם לא נכח במעמדה.
השופטת אף לא חסכה ביקורת חריפה על כך ש"באופן תמוה" התובעת לא זימנה את עורך הדין שלה להעיד בתיק. "אין עד מתאים יותר, שיכולה התובעת הייתה לזמן" כתבה והוסיפה: "בעל דין שנמנע מהבאת העד חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד, שכן העדות יכולה להזיק לו במיוחד".
השופטת אף ציינה כי גרסת התובעת אינה מתיישבת עם העובדה שבתביעה אחרת שהגישה נגד בניה אחרי חתימת ההסכם טענת ה"הטעייה" שעליה מושתתת התביעה הנוכחית כלל לא הועלתה.
נוכח כל אלו השופטת דהן מצאה כי האם ידעה היטב על מה היא חתומה, ועליה לעמוד מאחורי ההסכם, שכזכור מאפשר לה לחיות בדירה באין מפריע עד אריכות ימיה. התובעת לא חויבה בהוצאות, בין היתר בשל גילה המופלג.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

עשה ולא תעשה ברכישת דירה

1/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחיים עבור רוב בני האדם.
זוהי עסקה בעלת השלכות רבות וארוכות טווח על חייכם, בפרט מבחינה כלכלית. על כן יש לנהל את תהליך הרכישה באופן מושכל, מתוך מודעות לסוגיות הרבות הנוגעות לרכישת הדירה.
במאמר זה נפרט מספר כללים חשובים של עשה ואל תעשה בעת רכישת דירה.
עשה:
תכננו היטב את התקציב שבידיכם להקצות לעסקת הרכישה. קחו בחשבון עלויות נלוות כגון תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים, עלויות מעבר ועוד.
בדקו מראש את יכולתכם לקבלת מימון לרכישת הדירה, ובכלל זאת דאגו לקבל מהבנק אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא.
בדקו באופן יסודי את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. בקרו מספר פעמים בזמנים שונים של היום, אל תהססו לבקש להביא לדירה מומחים לבדק בית שיבדקו כי אין בה ליקויים, בדקו את סביבת הנכס (שכנים, מוסדות ציבור ושירותים וכדומה).
בדקו את המצב התכנוני של הנכס. עניין זה חשוב במיוחד כאשר מדובר בבית צמוד קרקע בו יש פוטנציאל גדול לחריגות בניה. כדאי להיעזר באיש מקצוע על מנת לוודא שלא תיתקלו בבעיות מול הרשות המקומית / הועדה המקומית לתכנון ובניה בבואכם להעביר את הזכויות בנכס על שמם או בשלב מאוחר יותר.
יש לערוך בדיקה של מצב הזכויות בנכס בגורמים הרלוונטיים (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשם המשכונות וכדומה).
בין היתר יש לבדוק:
על שם מי רשום הנכס? האם המוכר הוא אכן הבעלים או בעל הסמכות לנהל אתכם משא ומתן ולמכור לכם את הנכס? האם יש צורך ברישום צו ירושה או צו קיום צוואה על מנת לרכוש את הנכס? האם רשומה על הנכס הערת אזהרה או משכנתא? האם רשום עיקול על הנכס? האם ישנו הסכם שיתוף או תקנון מוסכם בבית משותף שיש בו הוראות מיוחדות שעליכם להכיר?
יש לערוך הסכם יסודי ומסודר שיקבע את תהליך הרכישה באופן שישמור על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
יש לנהל את תהליך הרכישה על פי החוזה ותוך קבלת ייעוץ מקצועי על מנת לוודא שזכויותיכם נשמרות ושתהליך הרכישה יושלם באופן הבטוח והטוב ביותר עבורכם.
אל תעשה:
אל תערכו זיכרון דברים או כל מסמך שעלול לחייב אתכם לרכוש את הדירה, לפני שערכתם את כל הבדיקות הדרושות, לפני שאתם בטוחים לחלוטין שאתם מעוניינים בכך, ולפני שסיכמתם את כל הפרטים הנוגעים לעסקה. בכלל, מומלץ ביותר שלא לערוך זיכרון דברים או "מסמך ביניים" כלשהו, אלא חוזה אחד וסופי שיכלול את כל התנאים שחשוב לכלול בעסקת נדל"ן.
אל תשלמו כל סכום שהוא מבלי לקבל בטוחה מתאימה, לרבות: רישום הערת אזהרה, קבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן של המוכרים (אם יש כזה) ותשלום ישירות לבנק לשם הסרת המשכנתא, ועוד).
אל תתמהמהו בהגשת דיווח לרשות המיסים בנוגע לרכישה, על מנת שלא תחויבו בקנסות ובריבית בגין כך.
אל תחתמו על מסמכים מבלי לקרוא אותם ולהבין את משמעותם. במידת הצורך – אל תהססו לשאול ולהתייעץ עם מומחים, כדי לוודא שאתם נכנסים לעסקת חייכם בעיניים פקוחות ומתוך הבנה מלאה של פעולותיכם.

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

רוכשים נחלה? כדאי שתקראו את המאמר הבא

19/12/2017   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תעשיית החקלאות בימינו אבדה מזוהרה וכבר אינה רלוונטית כפי שהייתה בעבר. עם זאת, רבים מעוניינים לרכוש נחלה ביישוב כאשר מטרתם היא המגורים במקום שקט ופסטורלי אף אם אינם מעוניינים לעסוק בחקלאות.
חשוב לדעת שרכישת נחלה אינה זהה לעסקת נדל"ן רגילה של דירה או בית במגזר העירוני.
רוב הנחלות בישראל מוחזקות על ידי המתיישבים במעמד של 'בר רשות', כאשר האגודה היא שחוכרת את כל משבצת היישוב מרשות מקרקעי ישראל או מהסוכנות היהודית.
על נחלות אלו חלים כללים שונים מאשר נכסים עירוניים רגילים, ותהליך רכישתן שונה.
בין היתר, יש לקבל את אישור האגודה לרכישה. יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל ולשלם דמי הסכמה בגין העברת הזכויות. ועוד.
הבנת תהליך הרכישה של נחלות חשובה על מנת לערוך חוזה מתאים וכן לבצע את העסקה באופן נכון ובמינימום תקלות מול הרשויות השונות (לרבות האגודה, הסוכנות, רשות מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, הועדה המקומית לתכנון ובניה), הבנק המממן וכן בין הצדדים לעסקה עצמם.
אחד הנושאים שחשוב לשים אליהם הוא הבנייה והשימושים בנחלה.
מלבד הועדה המקומית שנוהגת לשלוח את פקחיה לפני מתן אישורה להעברת הזכויות, גם רשות מקרקעי ישראל נוהגת ככלל לשלוח פקח לבדוק את הנעשה בנחלה – האם קיימים בנחלה מבנים ללא היתר והאם מבוצעים בנחלה שימושים חורגים.
בפועל, חריגות בניה ושימושים חורגים נפוצים מאוד בנחלות ברחבי הארץ.
במקרים כאלו עלול הדבר להוות מכשול בדרך להשלמת העסקה וכן להטיל על הצדדים עלויות כבדות שלא הובאו על ידם בחשבון.
כיוון שכך, יש לבדוק היטב את המצב הפיזי, המשפטי והתכנוני של נחלה טרם רכישתה. כמו כן, במידת הצורך יש לכלול בחוזה הוראות מתאימות לתיקון החריגות בנחלה ולנשיאה בעלויות שעלולות לחול על הצדדים, תוך הקפדה על קיומן של בטוחות לקיום התחייבויות הצדדים בעניין זה.

המאמר זה נכתב על ידי עו"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סמכות כונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף

פתח בחלון חדש »

היקף סמכויותיו של כונס נכסים הממונה על-ידי רשם ההוצאה לפועל לשם ביצוע פסק דין, נקבע בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז – 1967.

"54.(א) כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב"

היינו, בביצוע הסמכויות המנויות בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל, ידו של כונס הנכסים כיד החייב, הוא נכנס בנעלי החייב ורשאי לבצע כל פעולה במקומו בלא להזדקק לייפוי כוח.

ראו לעניין זה:

  • דוד בר אופיר, הוצאה לפועל-הליכים והלכות, 665 (מהדורה שישית, 2005)
  • שירלי דגן, הוצאה לפועל, 407 (2005) המתנגדים למתן סמכות לכונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף סבורים, כי בפעולתו של כונס הנכסים נעוצה התערבות ביחסי השותפות שפגיעתה אינה מתמצה בחייב בלבד, אלא היא משפיעה גם על שותפיו אשר נעדרים קשר לחוב שבעטיו מונה כונס הנכסים. הדבר מקבל משנה תוקף לאור העובדה, כי במקרים רבים הצדדים לשותפות יצרו מערכת של "איזונים ובלמים" ביניהם, שכללה ויתורים הדדיים מתוך הנחה וציפייה סבירה בדבר המשך יחסי השיתוף. ברע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו) קבע בית המשפט, כי כדי לבחון האם קיימת הצדקה לאפשר הגשת תביעה לפירוק שיתוף ע"י כונס נכסים, יש לעיין בתכלית שנועדה להגשים מינויו של כונס נכסים על נכס מקרקעין. כאשר הנכס מצוי בבעלות משותפת של החייב ושותפים נוספים, לא ניתן לממש את הנכס מבלי להביא לסיומה את הבעלות המשותפת בו. במקרה שהחייב עצמו אינו פועל לפירוק השיתוף על מנת לשלם את חובו, אין מנוס מכך שהכונס הוא אשר "יניע את גלגלי הפירוק" כדי שיוכל להפעיל את סמכותו לממש את הנכס, אחרת, החייב עשוי להימנע ביודעין מלפעול כדי לפרוע את חובו לנושיו, בין היתר על-ידי ייזום פירוק השיתוף, ו"החוטא יצא נשכר".בסמכות לתבוע פירוק שיתוף יש לראות "סמכות טבועה ואינהרנטית לסמכות לממש את הנכס, הנכללת בגדר סמכותו הכללית של כונס הנכסים לעשות בנכס", וזאת בהתאם להוראות רשם ההוצאה לפועל, והיא משמשת כלי עזר הכרחי לביצוע הסמכות העיקרית כפי שמפורט בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל.
  • בית המשפט הוסיף וקבע, כי הסמכות לתבוע את פירוק השיתוף אמנם אינה מנויה באופן מפורש בין סמכויותיו של כונס הנכסים בחוק ההוצאה לפועל, אולם, בהימצא הוראה קונקרטית כי ייעשה כן בכתב מינויו של כונס הנכסים, מתחייבת סמכות זו, שכן בהיעדרה לא יוכל כונס הנכסים למלא את סמכויותיו האחרות, המנויות בסעיף, ולממש את הנכס.
  • בהיעדר אפשרות מעשית למכור רק את חלקו של החייב בנכס המשותף, מתחייב פירוק השיתוף במקרקעין על מנת לממש את הנכס ולהביא לפירעון החוב.
  • כאשר רשם ההוצאה לפועל נעתר לבקשת נושה למנות כונס נכסים לנכסיו של חייב, הליך חריג לכשעצמו שכן עם המינוי "משתלט" כונס הנכסים על נכסו של החייב ומפקיע את שליטתו בקניינו, מוסמך הכונס לעשות את כל הדרוש לשם גביית החוב באמצעות הנכס בדרך אפקטיבית.
  • עוד טוענים המתנגדים למתן סמכות לכונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף, כי בהיעדר הוראה מפורשת בחוק, הסמכות לתבוע פירוק שיתוף נתונה לשותפים בלבד ולא לצדדים שלישיים הבאים בנעליהם.
  • פירוק שיתוף אינו נכלל במפורש בגדר סמכויות כונס הנכסים. האם יש לראות בסעיף 54(א) כיוצר הסדר שלילי, ולהסיק כי אין בסמכותו של כונס הנכסים לתבוע פירוק שיתוף? או שמא זוהי הוראה כוללת שמכילה בתוכה גם את הסמכות לדרוש פירוק שיתוף בנכס, כפי שהחייב עצמו – כבעלים של הנכס – רשאי לעשות?

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הלכת פרמינגר – מימוש דירה שאינה רשומה בטאבו בהליך פשיטת רגל

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים, מקרקעין תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

צבי ורעייתו נקלעו לחובות רבים, ולבקשת אחד הנושים, בית המשפט הכריז עליהם כפושטי רגל.

צבי ורעייתו מתגוררים בדירה אשר נרכשה על ידם מקבלן מספר שנים טרם הכרזתם כפושטי רגל.

במסגרת הליכי פשיטת הרגל, הנאמן שמונה ע"י בית המשפט מבקש למכור את הדירה.

האם הדירה תימכר כאשר צבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים של רוכש הדירה בהתאם להוראת סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") או שהדירה תימכר בשוק החופשי כשהנאמן ידאג לצבי ולרעייתו למקום מגורים סביר וחלופי, בהתאם לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) תש"ם – 1980 (להלן: "פקודת פשיטת הרגל"), ובמקרה כזה צבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים בדירה?

משמעות הגנת סעיף 33 (א) של חוק הגנת הדייר, הנה הפחתה משמעותית מערכה של הדירה, ומכירת הדירה כדירה תפוסה מביאה לכך שהנושים יקבלו תמורה קטנה בהרבה מהתמורה שהיו מקבלים אילו הדירה תימכר פנויה.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנת דייר לבעלו או לחוכרו לדורות של נכס שזכותו בנכס פקעה בשל מכירתו במסגרת הליכי פשיטת-רגל (וכן בהליכי הוצאה לפועל).

"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש".

מנגד, סעיף 86 א לפקודת פשיטת הרגל אינו מקנה לפושט הרגל הגנת "דייר מוגן", אלא מסתפק בהעמדת סידור חלוף לפושט הרגל ולבני משפחתו.

"(א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה".

ב-ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי-רגל נ' חוה מור, פושטת-רגל, פ"ד נ(5) 111, בחן בית המשפט העליון את הרציונאל העומד בבסיס חקיקת חוק הגנת הדייר.

"מקורו של החוק בחקיקה בתחום הגנת הדייר שנקבעה לראשונה בתקופת המנדט, כחקיקה סוציאלית, על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת

העולם השנייה. חקיקה זו באה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. עם שינוי העתים, נשתנו הצרכים, המושגים והמציאות הכלכלית והחברתית. הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק הן בחקיקה והן בפסיקה".

בית המשפט סבור, כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הוא נטע זר במסגרת חוק הגנת הדייר, שכן, החוק נועד מלכתחילה להעניק הגנה לדייר כלפי בעל הבית, ואולם, סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנה לבעל הבית כלפי נושיו.

בית המשפט קבע (ברוב דעות), כי אין כיום הצדקה להותיר הגנה זו על כנה, ו-"דומה שתקלה יצאה מלפני המחוקק" כאשר הותיר הגנה זו עת הוא חוקק את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (ואת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל).

נכון הוא, לטעם בית המשפט, כי יש לאזן בן שני אינטרסים מנוגדים זה לזה, שהם: הדאגה לקורת גג לחייב ולבני משפחתו אל מול עידוד מוסר תשלומים והגנה על עניינם הקנייני הלגיטימי של הנושים, אולם החלת חוק הגנת הדייר על בעל נכס שאיבד את זכויותיו בו אינה נותנת תשובה הולמת למצבים השונים האפשריים ויוצרת הגנה קוגנטית ואחידה במקום שאין זו יפה לה.

על רקע המפורט לעיל, קיימת מגמה לצמצום תחולת חוק הגנת הדייר הן בחקיקה והן בפסיקה.

ראו לעניין זה:

  • מ. בן פורת, הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס" ספר יצחק כהן" (פפירוס, תשמ"ט) 336.
  • רייכמן, "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן – הצורך בשינוי הדין" עיוני משפט ט (תשמ"ג/ד) 12
  • ע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ ואח' נ' קלו, פ"ד לח (4) 293

בתי המשפט קבעו כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בכלל, והמונח 'זכות קניינית במקרקעין' בפרט, על דרך הצמצום.

יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות.

רישום זכות בעלות או חכירה לדורות בנכסי מקרקעין אינו "אקט טכני" אלא זהו אקט קונסטיטוטיבי המשנה את אופי הזכויות מזכויות אובליגטוריות לזכויות קנייניות מלאות.

אם נפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר ככוללים זכויות בלתי-רשומות במקרקעין, הרי שאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, ומרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל.

הפרשנות הראויה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר צריכה להיעשות על דרך הצמצום, שכן רק בדרך זו תושג התכלית הראויה של סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, וההיגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים.

אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33, החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלות ובהחזקת החייב, על חשבון נושהו.

סיכומו של דבר, ככל וזכויות הבעלות או החכירה של צבי ורעייתו בדירה רשומות ברשם המקרקעין, הרי שבהתאם להלכת פרמינגר, הדירה תימכר כדירה תפוסה, וצבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים.

מנגד, ככל וזכויות צבי ורעייתו רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (רישומים הנערכים אצל הקבלן שבנה את הדירה), אף אם לזכות צבי ורעייתו רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, הרי שהדירה תימכר כדירה פנויה וצבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים.

 

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי ורגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

הלכת כובשי

7/12/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים, מקרקעין תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

דוד ומיכל נשואים שנים רבות, והנם הבעלים המשותפים של דירת מגורים ברמת גן.
דוד הנו עצמאי בתחום מיזוג אויר ולאחרונה קרס עסקו של דוד, וסך חובותיו של דוד עומדים על כ- 3,000,000 ₪.
לבקשת הבנק (אחד הנושים), בית המשפט המחוזי הכריז על דוד כפושט רגל (לאחר תקופה בה כונסו נכסיו של דוד ומונה לו מנהל מיוחד).
כעת הנאמן מבקש למכור את הדירה השייכת לדוד ולרעייתו מיכל, בחלקים שווים, והוא פנה לבית המשפט בבקשה לפרק את השיתוף בדירה.
האם מכירת הדירה תתבצע כאשר "הדירה תפוסה", היינו, מיכל תמשיך להתגורר בדירה ותיחשב כדיירת מוגנת בהתאם להוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, או שמא, הדירה תימכר כ-"דירה פנויה" (מכירת הדירה בשוק החופשי – ללא דיירות מוגנת של מיכל), וזאת נוכח הוראת סעיף 40 א' לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה?
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע בזו הלשון-
"(א)החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי:
"(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)".
האם סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, חל גם כשפירוק השיתוף מתבצע על-ידי גורם שלישי שאינו אחד מבני הזוג (כדוגמת הנאמן) ?
משמעות הקביעה, כי הדירה תימכר כתפוסה הנה, הנושים יוכלו לפרוע את חובו של דוד (בעלה של מיכל) באמצעות מימוש הדירה/נכס באופן מוגבל ביותר, שכן הדירה תוכל להימכר אך בכפוף לזכות מיכל לדיירות מוגנת, דבר שיפחית משמעותית את ערך הדירה ואת הסכום שיתקבל בעבורה.
בית המשפט העליון קבע ברע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו), כי לשם הכרעה בסוגיה יש לבחון את התכלית הסובייקטיבית של סעיף 40א וכי "ההיסטוריה החקיקתית מצביעה על כך שמטרתו של המחוקק בחוקקו את הסעיף הייתה לאפשר מכירה של נכסי מקרקעין פנויים בסיטואציה הספציפית של פירוק שיתוף שיוזם אחד מבני הזוג עובר לפרידתם".
וכך נקבע בדברי ההסבר להצעת החוק (הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 16) (דירת מגורים), התשנ"ד-1994, הצעות חוק, תשנ"ד, 553)).
"התיקון המוצע בא להבטיח כי בן זוג יהיה רשאי לדרוש את מכירת הדירה כפנויה, ובלבד שהובטח לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה, סידור מתאים אחר למגוריהם, לרבות סידור זמני, הכל כפי שיקבע בית המשפט. עוד מוצע לקבוע במפורש, כי דירת המגורים תימכר כדירה פנויה, כך שחוקי הגנת הדייר לא יחולו עליה, וכי מכירתה תקנה לקונה את מלוא הזכויות הנובעות מהרכישה, אף אם הוצאו במהלך ההתדיינות צווים בין בני הזוג לגבי אותה דירה גם אם צווים אלה אינם משמשים ערובה לחיוב כספי"
סעיף 40א לחוק המקרקעין נוצר, לטעמו של בית המשפט {רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו)} כדי לסייע לצד החלש במערכת היחסים שבין בני זוג (לרוב האישה) במקרה שהם חפצים להיפרד. המחוקק ביקש למנוע אפשרות הפיכתו של אחד מבני הזוג לדייר מוגן, תוך קבלת זכויות יתר בחלקו של בן הזוג האחר בדירת המגורים ומכירת הדירה כתפוסה על-ידו בעבור תמורה נמוכה בהרבה, דבר שיסכל אפשרות פירוק השיתוף של הנכס בבעלות משותפת של בני הזוג, כשכל אחד "מתבצר" בדירה ומסרב להתפנות, שמא ייקבע כי בן הזוג האחר מחזיק בו באופן בלעדי.
ראו: אריאל רוזן-צבי, דיני המשפחה בישראל-בין קודש לחול 471 (1990)
בית המשפט סבר עוד, כי המחוקק ייחד את הסעיף (40 א' לחוק המקרקעין) למקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג המבקשים לפרק את קשר הנישואין ולהיפרד, ויוזמים את פירוק השיתוף בעצמם. המחוקק לא כלל במסגרתו מקרה שבו פירוק השיתוף מתבקש על-ידי גורם שלישי, במטרה לפרוע חוב לנושים. המחוקק, לטעמו של בית המשפט, ביקש במודע להמשיך ולספק הגנה לדיירים מול נושיהם.
מעבר לדברי ההסבר, בית המשפט קבע, כי גם הוראת הסעיף המבטיחה מגורים רק "לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה" תומכת בעמדה זו ונובעת ממנה.
בית המשפט סיכם וקבע:
"חרף הקושי הכרוך בהוראותיו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בהיקפו הנוכחי, בהיבטים מסוימים, אין הפרשן יכול ליצור "יש מאין" וליצוק לסעיף את אשר אין בו. פירוש זה, לא זו בלבד שהיה רחוק מרחק מזרח ממערב מכוונתו הסובייקטיבית של המחוקק, אלא שהוא גם יוצר דיסוננס פנימי במערך החוקים הנוגעים להגנת הדייר המביא אותו עד לכדי אבסורד. בנוסף, נדרשת בחינה מעמיקה ומקיפה של יתרונות וחסרונותיו של הסעיף במצבים השונים, ואין מקום לסייגו במצב שהמחוקק ראה שלא להתייחס אליו, רק בשל השאיפה הכללית בדבר צמצום היקפו. גם לפי פרשנותו "הרגילה" הלך סעיף 40א כברת דרך בצמצום פגיעתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר אפשר אמנם כי יש מקום ללכת כברת דרך נוספת, אך מלאכה זו ראוי כי תיעשה על-ידי המחוקק באופן שייצור קוהרנטיות והיגיון, שיעודד יציבות ושיגביר את אמון הציבור".
בסופו של יום, בית המשפט קבע, כי סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול במקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג על-ידי כונס נכסים/נאמן לצורך פירעון חוב, וכי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, המאפשר לבן הזוג שאינו החייב להישאר כדייר מוגן בנכס, יחול במקרה זה.
היינו, בית המגורים של מיכל ודוד יימכר על-ידי הנאמן כתפוס על ידי מיכל, וזאת לאחר פירוק בעלותם המשותפת בו.
תמורת המכירה תועבר לנאמן/נושים בניכוי חלקה של מיכל בבעלות בו. מיכל תהיה לדיירת מוגנת בבית המגורים.

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מימוש דירת מגורים של חייב בפשיטת רגל

3/12/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים, מקרקעין תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

הליך פשיטת הרגל נועד לתת מענה למצב בו אדם נקלע בתום לב לתסבוכת כלכלית והוא חסר יכולת לשלם את חובותיו.

במסגרת ההליך אוספים את נכסי החייב ומעבירים אותם / את שווים לקופת הכינוס. סכומים אלו, יחד עם התשלום החודשי שפושט הרגל משלם לקופת הכינוס, מחולקים בסיום ההליך לנושים ופושט הרגל מופטר מחובותיו ויכול לפתוח דף חדש בחייו.

החוק ופסיקת בתי המשפט מנסים לאזן בין האינטרס של הנושים וזכותם לקבל את כספם מהחייב, לבין האינטרס של החייב שאיננו מסוגל לשלם את חובותיו במלואם ומעוניין לשקם את חייו הכלכליים.

כחלק מניסיונות אלו לאזן בין האינטרסים מתעוררת פעמים רבות סוגיית מימוש דירת המגורים של החייב ומשפחתו.

מצד אחד, עומדים הנושים וטוענים כי אין צדק בכך שהם אינם מקבלים את הכסף המגיע להם ואילו החייב מחזיק בנכס בעל שווי כספי שיכול לסייע בהחזרת החובות. מצד שני, צריך להגן על משפחת החייב שלא תישאר ללא קורת גג.

פרט חשוב שמשפיע על הדיון בסוגיה הוא העובדה שלבן/בת הזוג של החייב יש (בדרך כלל) זכויות בדירת המגורים אולם בן הזוג עצמו איננו חייב ואיננו בהליך פשיטת רגל, כך שלכאורה אין מקום לפגוע בזכויותיו בדירה.

כאן יש להזכיר סעיף חוק שמשפיע על שיקולי בית המשפט האם וכיצד להורות על מימוש ומכירה של דירת המגורים. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעניק זכות של דיירות מוגנת למי שהחזיק בנכס בבעלותו, וכן לבן זוגו של אדם כזה, במקרה שבו פקעה זכותו של בעל הנכס בין היתר מחמת מכירתו בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל.

על כן כאשר כונס הנכסים מבקש למכור את דירת המגורים ששייכת לחייב ובן הזוג, טוען בן הזוג כי הוא דייר מוגן בדירה. אם בן הזוג הוא אכן דייר מוגן, זכות זאת מורידה את השווי הכספי של הדירה וכך מתאפשר לחייב / בן הזוג לפדות את הדירה בסכום נמוך מאשר שווי הדירה כפנויה, ולמנוע את מכירתה לצד ג'.

חוק הגנת הדייר הנו חוק סוציאלי שנחקק בתקופה של מחסור בדיור להשכרה ולטענת רבים הוא איננו רלוונטי עוד לימינו. כיוון שכך, בתי המשפט נוטים לפרש בצמצום את תחולת חוק הגנת הדייר, לרבות תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדיר המוזכר לעיל.

בהלכת פרמינגר קבע בית המשפט העליון כי ההגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תינתן רק כאשר הזכויות בדירה הן זכויות בעלות או חכירה לדורות. לעומת זאת, זכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבעלות / חכירה לדורות (למשל כאשר נרשמה רק הערת אזהרה כמו במקרים רבים כשטרם נרשם בית משותף) לא ייכנסו לגדרי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובמקרים כאלו הדירה תימכר כפנויה ולא כתפוסה.

ניסיון נוסף לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר התקיים בעניינה של גב' כובשי. באותו מקרה בעלה של גב' כובשי היה חייב כספים ובמסגרת הליכי הוצאה לפועל מונה כונס נכסים לשם מכירת דירת המגורים של בני הזוג.

כונס הנכסים נכנס ב"נעלי" החייב – בעלה של הגב' כובשי, והגיש תביעה לפירוק השיתוף בדירה בין בני הזוג כובשי, כדי לאפשר את המכירה. גב' כובשי טענה כי היא דיירת מוגנת וכי יש לחשב את שווי הדירה כתפוסה. לעומתה טען כונס הנכסים כי בהתאם לסעיף 40א לחוק המקרקעין הגב' כובשי איננה דיירת מוגנת.

סעיף 40א לחוק המקרקעין חל על פירוק שיתוף בין בני זוג בדירת המגורים שלהם, וקובע שבמקרה כזה אין זכות דיירות מוגנת לבני הזוג זה כלפי זה. כונס הנכסים טען שכיוון שהוא פועל בשם החייב ובמקומו – כאילו החייב עצמו היה מבקש את פירוק השיתוף – אזי חל סעיף 40א לחוק המקרקעין ואין לגב' כובשי זכות לדיירות מוגנת.

בית המשפט קבע כי מטרתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין הוא להגן על בני הזוג זה מפני זה במקרה של פירוד. במקרים רבים בני זוג שכבר לא חפצו לגור יחד המשיכו להתגורר תחת קורת גג אחת מתוך חשש שבן הזוג שיישאר בדירה יהפוך לדייר מוגן והדבר ישפיע על ערך הדירה במסגרת פירוק השיתוף. מובן שמצב זה יצר חיכוכים רבים שהזיקו לבני הזוג ולילדיהם.

כאשר פירוק השיתוף מתבצע על ידי כונס נכסים, על אף שהוא עושה זאת כביכול בשם החייב עצמו, לא מדובר במצב של פירוד ומטרתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין אינה מתקיימת. על כן קבע בית המשפט שכאשר כונס הנכסים הוא שמבצע פירוק שיתוף (להבדיל ממצב שבו אחד מבני הזוג עושה זאת), אזי לא חל סעיף 40א לחוק המקרקעין.

במילים אחרות, גב' כובשי נהנתה מההגנה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, היא נחשבה כדיירת מוגנת והדבר משפיע כמובן על אופן חישוב שווי חלקו של החייב בדירה.

לאחרונה, במסגרת פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, עלה הנושא שוב לדיון, כאשר אדם שבבעלותו דירת מגורים נכנס להליך פשיטת רגל והנאמן ביקש למכור את הדירה. רעייתו של החייב – שלא הייתה חייבת בעצמה – טענה שיש לחשב את שווי הבית כתפוס כיוון שהיא דיירת מוגנת וזאת בהתאם להלכת כובשי.

בית המשפט ערך הבחנה בין המקרה של כובשי למקרה שנדון בפניו. במקרה של כובשי היה מדובר במכירה כפויה במסגרת הליכי הוצאה לפועל. לעומת זאת במקרה הנדון מדובר היה בחייב שפנה מיוזמתו להליך פשיטת רגל ובמסגרת זאת מונה נאמן שתפקידו לכנס את נכסיו.

בית המשפט קבע שכאשר חייב פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל הוא מביע בכך את רצונו והסכמתו להקנות את זכויותיו בדירה לנושים. מסיבה זו חייב שפונה להליכי פשיטת רגל, להבדיל מחייב שנכנס להליך פשיטת רגל באופן כפוי בעקבות בקשה של נושה, בדרך כלל איננו מוכר כדייר מוגן בדירתו.

בית המשפט מחיל את אותו היגיון גם ביחס לזכויותיו של בן הזוג של החייב. לדברי בית המשפט כאשר החייב פנה להליך פשיטת רגל, הרי במסגרת רצונו והסכמתו שדירתו תשמש לתשלום החוב לנושים הוא מביע גם את רצונו לבצע פירוק שיתוף בדירה כדי שיהיה אפשר למכרה ולהשתמש בתמורה לתשלום החוב לנושים.

על כן בית המשפט מתייחס להליך זה כאילו מדובר בפירוק שיתוף שיזם בן הזוג עצמו ובמקרה כזה כזכור חל סעיף 40א לחוק המקרקעין שקובע שאין לבן הזוג השני זכות דיירות מוגנת.

על כן בית המשפט קבע כי רעייתו של החייב איננה דיירת מוגנת ויש לחשב את שווי הדירה כדירה פנויה.

ניתן ללמוד מכך, כי במקרים בהם החייב נכנס מיוזמתו לפשיטת רגל (וזהו המקרה הנפוץ) בית המשפט עשוי לקבוע שלבן הזוג אין זכות לדיירות מוגנת, ועל כן יש לחשב את חלקו בדירת המגורים כנכס פנוי ולא כנכס תפוס.

אופן חישוב זה מעלה את שווי הנכס ומקשה על החייבים שמעוניינים לפדות בעצמם את דירת המגורים, אך בית המשפט מדגיש שכל מקרה ידון לגופו ולפעמים יתקיימו שיקולים סוציאליים שיצדיקו התחשבות בחייב ומשפחתו כך ששווי הדירה יערך באופן מקל.

 

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האנשים הפשוטים זכו: חלוקת הקרקע תשתנה

16/1/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, פירוק שיתוף, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

האם לבית המשפט יש סמכות להורות על חלוקה שונה מזו שנקבעה במסגרת תב"ע שאושרה על ידי ועדת התכנון והבניה? בימ"ש השלום הבהיר באחרונה כי במקרים קיצוניים הדבר אפשרי. בכך, נדחתה עמדתה של חברת הבנייה.
העניין החל בתביעה שהוגשה ב-2011 לפירוק שיתוף ב-15 מגרשים בצפון הארץ, המהווים חלק מתכנית "גבעת אלונים". תכנית זו הייתה בשורה של ממש לאזור הצפון בכלל ולעיר קריית אתא בפרט, שכן היא עסקה בבניית אלפי יחידות דיור.
התכנית פורסמה ב-2004 ואליה התלווה "לוח הקצאות" וטבלת איזון בין בעלי הקרקע, במסגרת חלוקה שבוצעה על ידי שמאי.
בתכנית נקבע כי ביחס ל-11 מ-15 המגרשים ישנן זכויות משותפות למספר אנשים וחברות. סגן נשיא בית משפט השלום בקריות , השופט ערן נווה הבהיר שמדובר בארבע קבוצות אינטרס שונות. עם זאת, בשורה התחתונה, המחלוקת הייתה בין בעלי הזכויות הפרטיים לבין חברת "שרביב" שבבעלותה כ-10% מהמגרשים.
זמן רב ניסו הצדדים להגיע למתווה של חלקות הקרקעות, אך כל הניסיונות לא צלחו. ב-2014 ביהמ"ש מינה מומחה מטעמו, שנדרש לחלק את זכויות הצדדים כך שרוב הזכויות במגרשים תחולקנה לפי קבוצות האינטרסים, תוך שכל צד ישמור על השווי היחסי של זכויותיו.
המומחה כתב חוות דעת שלפיה זכויותיה של שרביב ירוכזו בשני מגרשים בלבד, שם תהיה לה בעלות בלעדית, וזאת במקום המצב כיום, שבו זכויותיה מפוזרות ב-11 מגרשים שונים, ובמשותף עם אחרים.
התובעים ביקשו לאמץ את חוות הדעת ולהורות על פירוק השיתוף בהתאם אליה, בטענה כי "זו הדרך הצודקת, הראויה, והחוקית והיחידה להפרדת התאומים הסיאמיים שנכפתה על בעלי הקרקע הפרטיים ע"י היחיד שמתנגד להפרדה זו – חברת שרביב".
הם טענו כי הצעת החלוקה שאושרה בתוכנית הבנייה ריכזה אותם – "האנשים הפשוטים" – במשותף במגרשים שונים, תוך שהלכה למעשה הם אינם מסוגלים לממש את זכויות הבניה במגרש ולבנות כ-450 יחידות דיור.
מנגד, טענתה העיקרית של שרביב הייתה שלבית המשפט אין סמכות להורות על איחוד וחלוקה מחדש של מגרשים, משום שסמכות זו מסורה אך ורק לוועדת התכנון והבניה.
להימנע מאבסורד
סגן הנשיא נווה השתכנע ששרביב מתנגדת בחוסר תום לב, וקיבל את טענת התובעים שלפיה רצונה היחיד הוא למנוע מהם לממש את זכויותיהם ולבנות גם כן בתחומי התכנית.
אלא שקביעה זו אינה מהווה הצדקה מספקת להתערב בתכנית הבנייה. השופט הבהיר כי לתכנית מתאר מקומית יש מעמד של "חקיקת משנה", ולכן על פניו, בית המשפט אינו רשאי להתערב בה.
אלא שהשופט נווה המשיך והבהיר – ברוחו של נשיא העליון (בדימוס) אהרן ברק, אשר צוטט בהרחבה בפסק הדין – כי במקרים קיצוניים המובילים ל"תוצאה בלתי הגיונית", מותר לבית המשפט להתערב ב"טקסט" של מחוקק המשנה ולהורות על שיבוץ מחדש במגרשים השונים.
לפי השופט, "המצב העובדתי, כפי שזה עולה מטענות הצדדים, הינו בגדר מצב אבסורדי אשר הדעת אינה סובלת".
השופט המשיך וקבע כי ציין "לוח ההקצאות עליו מסתמכת שרביב, חותר תחת מטרת התכנית ממנה הוא שואב את מעמדו הנורמטיבי. תוצאתו של לוח ההקצאות ביצירת מצב עובדתי בשטח אשר אינו מאפשר את הגשמת מטרת התכנית והיא: 'פיתוח שכונת מגורים חדשה'".
בתוך כך השופט הזכיר כי 90% מבעלי הזכויות מסכימים לפירוק השיתוף בדרך שהציע המומחה מטעם ביהמ"ש. בסיכומו של דבר, השופט קיבל את התביעה וקבע כי הצדדים יפעלו לפי חוות הדעת. לנוכח טיבה של ההכרעה, לא נפסקו הוצאות משפט.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

ביהמ"ש: חוזים יש לכבד, גם ב"איחור" של 6 עשורים

26/10/2016   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, משפט מסחרי ותאגידים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

יורשיו של בעל קרקע באזור הצפון התנגדו לרשום חלק מהזכויות בקרקע על שם הנתבע, שטען שהשטח נרכש עבורו בשנת 1950, כאשר היה בן 9. לפני שבועיים בית המשפט קבע כי העסקה כשרה
26.10.16
לפני שנתיים הגיש גבר בן 75 בקשה לרישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בנצרת על 1/6 מהזכויות על קרקע בתחומי המועצה המקומית אעבלין, שלדבריו נרכשו עבורו על ידי אביו בשנת 1950.
בעל הזכויות ביתר החלקה הלך כבר לעולמו בשלב זה, ויורשיו התנגדו לרישום ההערה גם אחרי שקיבלו העתק מהסכם המכר הישן.
בתביעה שהגישו בבית המשפט המחוזי בחיפה, הם ביקשו שיכריז שאין למסמך הזה כל תוקף, בין היתר משום שחתימת אביהם על ההסכם זויפה ויש בו פגמים שונים (למשל הם טענו לחוסר תיאום בין מועד הנפקת הבולים על המסמך לבין מועד החתימה עליו).
עוד הם טענו כי אין מקום לקבל הסכם שנערך עבור קטין בן 9 ללא אישור בית המשפט, וכי התובע השתהה זמן רב עם תביעתו.
בתגובה, טען הנתבע כי אביו התקשר בהסכם בשמו, וכי מיום חתימת ההסכם הוא ומשפחתו מחזיקים בקרקע המדוברת ואף עיבדו ומסקו את עצי הזית במקום.
תקף או לא תקף?
בעקבות המחלוקת בין הצדדים בנוגע לאמיתות החתימה מינה השופט סוקול מומחה מטעם בית המשפט, שקבע כי אכן מדובר בחתימתו של אבי התובעים.
מכאן, עבר השופט לעיין בטענות התובעים לפיהן המסמך אינו כשר וקבע כי גם אם ישנן אי אילו אי-התאמות טכניות בנתונים, הן אינן משפיעות על מהימנות ואמיתות המסמך, בפרט כשמדובר במסמך ישן ביותר משנות ה-50'.
באשר לטענה כי לא ניתן לקבל הסכם המקצה מקרקעין לקטין, נקבע כי ההסכם נחתם זמן רב לפני שחוק המקרקעין וחוק הכשרות והאפוטרופסות נכנסו לתוקף (חוק המקרקעין נכנס לתוקף ב-1969 ואילו חוק הכשרות ב-1962) –כך שבאותה תקופה עדיין לא היו הוראות מגבילות על מכירת קרקע לקטינים.
השופט הסביר כי הדין שחל על ההסכם הוא חוק הקרקעות העותמאני והקוד האזרחי העותמאני ה"מג'לה", שאינם שוללים את תוקף ההסכם הזה (מה גם שאין חולק שהוא נעשה לטובת הקטין).
באשר לטענת השיהוי, השופט קבע כי לפי החוק העותמאני, תקופת ההתיישנות של תביעה לאכיפת חוזה נמנית מהיום בו המוכר כופר בעסקה. היורשים כפרו בעסקה בשם אביהם – המוכר – רק בשנת 2014, כך שלא מדובר בשיהוי כלל.
השופט הוסיף כי העובדה שהתובעים לא פעלו כדי לתפוס חזקה שבשטח המדובר לאורך השנים מעידה על כך שידעו שהוא לא שייך להם.
בשים לב לכל האמור, השופט שוכנע כי ההסכם בין אביהם של היורשים לבין הנתבע (באמצעות אביו) תקף מבחינה משפטית, והכריז על זכותו של הנתבע לרשום את השטח על שמו.
ואולם מאחר שהנתבע בכל זאת השתהה ברישום זכויותיו, לא נפסקו לטובתו הוצאות

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116