דיני מושבים

המדריך להעברה ללא תמורה של זכויות במשק חקלאי בין קרובים

20/12/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבים מבעלי זכויות במשקים חקלאיים מבקשים להעביר את זכויותיהם במשק לאחד מבני המשפחה, וזאת, מתוך רצון לקבוע עובדות לעניין "יורש" המשק עוד בחייהם ולמנוע אגב כך יריבויות ומאבקים על הזכויות במשק לאחר פטירתם, וכן נוכח המיסוי הכבד המוטל בעת מכירת המשק.

 
במאמר זה נסקור את החיובים והתשלומים המוטלים על הצדדים בעת העברה ללא תמורה של הזכויות במשק בין "קרובים", כהגדרתם בחוק, ונמליץ על פיתרון שימנע סכסוכים עתידיים אשר עלולים לפרוץ בין הצדדים.
 
 
הפרוצדורה בהעברת הזכויות ללא תמורה
 
הפרוצדורה בעסקת העברת זכויות במשק חקלאי ללא תמורה דומה לפרוצדורה בעסקת מכירת/רכישת משק חקלאי רגילה.
תחילת העסקה בחתימת הצדדים על תצהירי העברה ללא תמורה, כאשר התצהירים חתומים ע"י הצדדים ומאומתים ע"י עורך דין (בעסקה רגילה נחתם, בדומה, חוזה מכר).
רצוי, כי מייד עם החתימה על התצהירים, מקבל המתנה, שאליו עוברות הזכויות, ירשום לזכותו משכון ברשם המשכונות על זכויותיו של נותן המתנה/המעביר במשק החקלאי.
בתוך 40 ימים מיום החתימה על התצהירים, הצדדים מחויבים לדווח על העסקה לרשויות המס.
על הצדדים לדווח למנהל מקרקעי ישראל, לאגודה החקלאית ולסוכנות היהודית (במידה והסוכנות הנה חלק מהסכם השכירות לצד המנהל והאגודה) בגין העברת הזכויות, וכן למלא אחר הוראותיהם להעברת הזכויות, לרבות הוראות המנהל להעברת זכויות במגזר החקלאי.
יש לשים לב, כי בעת ביצוע העסקה לא קיימות במשק חריגות בניה ו/או שימושים חורגים שכן המנהל ידרוש להסדיר את החריגות במסגרת העברת הזכויות, ולא יאשר את ההעברה כל עוד אלו לא הוסרו.
 
מיסים ותשלומים החלים על העסקה
 
מס שבח –        נותני המתנה פטורים ממס שבח בעסקת העברה ללא תמורה בין קרובים {בהתאם להוראת סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963}
 
דמי הסכמה–    נותני המתנה פטורים מתשלום דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל בעסקת העברה ללא תמורה בין קרובים.
 
מס רכישה –     תשלום מס הרכישה החל על מקבל המתנה הנו 1/3 מתשלום מס הרכישה החל על רוכש משק חקלאי. {סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה-1974}
 
תשלום מס הרכישה נגזר משווי המשק החקלאי. מאחר ובשעת ההעברה ללא תמורה של המשק אין בידי רשויות המס מידע ישיר לגבי ערכה של הזכות המועברת, שכן לא מדובר בהעברה בתמורה ממוכרמרצון לקונה מרצון, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעיןעל מנת שיעריך את שווי המשק החקלאי בטרם תוגש השומה, ולחילופין, ניתן להיעזר בייעוץ שלמתווך הבקיא בעסקאות מכירת משקים חקלאיים באזור.
 
יצוין, כי ניתן להגיש את ההצהרה על העברה ללא תמורה ללא שומה עצמיתאך במקרה זה נוטל מקבל המתנה סיכון ששוויו של המשק החקלאי המועבר יוערך על ידי רשויות המס מעבר להערכתו האישית (הקונה רשאי להגיש השגה על השומה תוך 30 יום מיום מסירת הודעת השומה ).
 
מדרגות מס הרכישה –
משק חקלאי מורכב מבית מגורים + שטח חקלאי
לעניין בית המגורים – מס הרכישה הנו זהה למס הרכישה החל על בית מגורים במגזר העירוני.
כאשר המשק מהווה את ביתו היחידי של מקבל המתנה ואין ברשותו בית/דירה נוספת, הרי שמקבל המתנה פטור ממס רכישה עד לשווי 1,350,000 ₪. על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 1,601,210 ₪ ישלם מקבל המתנה 3.5%, ועל הסכום שמעבר ל1,601,210 ₪ ישלם מקבל המתנה 5%. (מס הרכישה בגין העברה ללא תמורה יהיה 1/3 מהסכום שיתקבל לעיל).
כאשר למקבל המתנה יש בית/דירה נוספת הרי שמקבל המתנה ישלם 5% משווי בית המגורים עד לשווי 1,350,000 ₪, על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 3,000,000 ₪ ישלם מקבל המתנה 6%, ועל הסכום שמעבר 3,000,000 ₪ ישלם מקבל המתנה 7% (מס הרכישה בגין העברה ללא תמורה יהיה 1/3 מהסכום שיתקבל לעיל).
 
לעניין השטח החקלאי – מס הרכישה עד לשווי 299,240 ₪ הנו 0.5% ומעבר לזה מס הרכישה הנו 5% (מס הרכישה בגין העברה ללא תמורה יהיה 1/3 מהסכום שיתקבל לעיל).
מדרגות המס וסכומי התשלומים המפורטים בפרק זה נכונים למועד עריכת המאמר, ומשתנים מעת לעת.
 
חתימה על חוזה בין הצדדים
ההיסטוריה מלמדת, כי במקרים רבים שבהם הועברו זכויותיו של בעל הזכויות במשק לקרוב משפחתו, נוצרו סכסוכים מרים בין הצדדים עד כדי גירושו של נותן המתנה מהמשק.
מומלץ למעביר משק חקלאי ללא תמורה לקרוב, לחתום בנוסף על תצהירי העברת הזכויות גם על חוזה עם מקבל ההעברה,  אשר יסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לכל תקופת חיי מעביר הזכויות/נותן המתנה ולרבות במקרה שיעבור לבית אבות ו/או חלילה יהיה סיעודי ונזקק.
 
להלן נציין מספר נקודות עיקריות שעל החוזה להכיל:
  • התחייבות מצד של מקבל המתנה, כי נותן המתנה יישאר לגור בביתו שבמשק החקלאי כל חייו וללא תשלום למקבל המתנה, וכי תהיה לו חזקה בלעדית על בית המגורים בו הנו מתגורר.
  • התחייבות מצד של מקבל המתנה, כי לנותן המתנה תהיה הזכות הבלעדית להשכיר את הבית בו הנו מתגורר במשק ו/או את חלקו, וכל דמי השכירות הנ"ל יהיו שייכים לנותן המתנה בלבד.
  • התחייבות מצד מקבל המתנה כי לנותן המתנה תהיה הזכות, לשיקול דעתו הבלעדית, להגדיל ו/או להרוס ו/או לשנות את ביתו שבתוך המשק, ומקבל המתנה מתחייב לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם כך.
  • התחייבות מקבל המתנה לטפל בנותן המתנה ולדאוג לכל מחסורו עד מלאת ימיו.
  • התחייבות מקבל המתנה להפריש כספים ו/או זכויות לנותן המתנה.
  • התחייבות מקבל המתנה שלא למכור את המשק ללא אישור נותן המתנה מראש ובכתב.
  • התחייבות מקבל המתנה לנותן המתנה, כי במידה ונותן המתנה יועבר לבית אבות ו/או למוסד שיקומי ו/או למוסד גריאטרי ו/או לכל מסגרת אחרת, הרי ששכר הדירה שיתקבל מהבית בו מתגורר נותן המתנה יועבר במלואו למילוי צרכיו ו/או לתשלומים שיהיה חייב בהם ו/או לכל צורך אחר שנותן המתנה יראה לנכון.
  • הסדרת נושא תשלומי האגרות ו/או תשלומי המיסים (לרבות: מועצה, מושב, אגודה חקלאית, חשמל ומים) ועל מי הם יחולו.
  • הסדרת נושא מינוי אפוטרופוס על רכושו ו/או גופו של נותן המתנה במידה ונותן המתנה לא יוכל לתפקד ו/או לא יהיה צלול , ויהיה זקוק למינוי אפוטרופוס על רכושו ו/או גופו.
  • הסדרת חובות המשק (ככל וישנם) והנושא באחריות לחובות אלו.
 
סיכום
העברת זכויות במשק חקלאי ללא תמורה בין קרובים דומה בצביונה למכירת/רכישת זכויות במשק חקלאי.
העברת הזכויות במשק חקלאי ללא תמורה, עשויה להעמיד את נותני המתנה בסיכון לא סביר, במידה ולא יינתן פיתרון מעמיק, יסודי ומקצועי לבעל המשק החקלאי, מעביר הזכויותעד סוף ימיו.
 
לפני ביצועה של כל עסקת העברת זכויות במשק, לרבות העברה ללא תמורה, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.
 
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

החלטה 979 –פתרון חלקי לסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים

12/12/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ,תגובה אחת
פתח בחלון חדש »

סוגיית ירושת המשק החקלאי יוצרת סכסוכים שקורעים משפחות ומשפיעים בהכרח לרעה גם על האווירה במושבים עצמם.

החלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל, אשר אושרה (בשינויים קטנים) ע"י בג"צ ביום 9.6.2011 מנסה ליתן פתרונות מעשיים לסכסוכים בתוך התא המשפחתי, ואולם, הפתרונות של המנהל חלקיים בלבד, ואינם נותנים מענה אמיתי, ראוי וכולל לסכסוך על "ירושת המשק החקלאי".
 
רקע היסטורי
מדיניות מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מראשית הקמתו הנה, כי יש לשמר את היחידה החקלאית בשלמותה בכדי למצות את הפוטנציאל המשקי שלה ולמנוע את הפגיעה בכושר קיומה כמשק חקלאי. ברוח מדיניות זו נחתמו הסכמים בין המנהל ובין האגודות השיתופיות במושבים.
על פי הוראות ההסכמים, בעל משק חקלאי המעוניין להעביר את המשק החקלאי לאחד מילדיו, עליו לבחור מביניהם "בן ממשיך", אשר הוא, ורק הוא, זה שיקבל לידיו את המשק החקלאי לאחר מותו ומות רעייתו.
ההוראות קובעות באופן חד משמעי, כי לא ניתן להוריש את המשק החקלאי ליותר מילד אחד, ויתר על כן, אין חובת פיצוי ו/או תשלום של יורש המשק החקלאי ליתר אחיו שלא 'ירשו' זכויות במשק.
עד לראשית שנות ה-90 התקבלה הבחירה ב'בן הממשיך' בברכה על ידי שאר האחים.  ערך המשקים החקלאיים, באותה תקופה, לא היה גבוה, החקלאות במשקים החקלאיים לא היתה כלכלית כלל, והילדים של בעלי המשקים החקלאיים חיפשו מקורות תעסוקה מחוץ למושבים, ובהתאם שינו את מקום מגוריהם.
המהפך החל כאשר תושבי הערים החלו לחפש איכות חיים, ופנו לחפש דיור צמוד קרקע מחוץ לעיר, וערכם של המשקים החקלאיים החל להאמיר והגיע עד למיליוני דולרים.
המשק החקלאי הפך עד מהרה לנכס נדל"ני יקר ערך, ומכאן הדרך לסכסוכי דמים על ה"ירושה" היתה קצרה.  
 
החלטה 979 – פתרון חלקי לסוגית ירושת המשק החקלאי
היקף הבניה במשק חקלאי – החלטה 979 קובעת, כי בעל משק חקלאי יוכל לרכוש זכויות בניה במשק בהיקף מירבי של 375 מ"ר, בתמורה לתשלום דמי חכירה למנהל בשיעור 3.75% מערך הקרקע.
על בעל המשק החקלאי לא תוטל מגבלה בעניין חלוקה פנימית של זכויות הבניה למספר יחידות דיור.
בעל המשק החקלאי יהא רשאי לבנות בחלקת המגורים (חלקה א') במשק החקלאי מבנה אחד בגודל 375 מ"ר או מספר רב של מבנים למגורים, אשר שטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר, וכל זאת מבלי לשלם למנהל כל תשלום נוסף.
באופן זה מתאפשר לבעל המשק החקלאי לבנות מספר מבנים/יחידות דיור בתחומי המשק החקלאי ולשכן שם מספר מילדיו.
 
ביטול הדרישה לרצף דורי – החלטה 979 ביטלה את ההגבלה לפיה בניית יחידה שלישית במשק חקלאי מותנית בכך שלבעל המשק החקלאי יש נכד נשוי (הדרישה לרצף בין דורי).
בניית יחידות דיור בחלקת המגורים תתאפשר כעת לבעל המשק החקלאי ולקרוביו (בן זוג, הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, ילד מאומץ של אחד מבני הזוג, ידוע בציבור וכיו"ב).
ההגבלה שלפיה אפשר לשכן במשק החקלאי רק ילד אחד (הבן הממשיך) בוטלה, ולבעל המשק החקלאי קיימת אפשרות כעת, לשכן במשק החקלאי מספר מילדיו.
 
פיצול מגרש לבניית יחידת דיור מחלקת המגורים – החלטה 979 מאפשרת לבעל המשק החקלאי לפצל מגרש לבניית יחידת דיור מחלקת המגורים (חלקה א') {להלן גם: "פיצול משק"} בתמורה לתשלום למנהל כ- 33% מערך המגרש המפוצל, ולמוכרו לצד שלישי, כאשר המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר ואשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שייוותר בידי בעל המשק החקלאי.
לבעל המשק החקלאי קיימת אפשרות כעת, להעניק ו/או להוריש מגרש הכולל זכויות בניה, לבן אחר מלבד הבן הממשיך או הבן שיירש את המשק החקלאי.
 
הדרך לפתרון סכסוכי הירושה במשקים החקלאיים עוד ארוך
החלטה 979 נותנת מענה, חלקי בלבד, לסכסוכים שבין בני המשפחה במושבים. שווי המשקים החקלאיים מחד, ואופן הורשת המשקים החקלאיים על פי כללי המנהל מאידך, מותירים את הסוגיה ללא פתרון כולל ונכון, והסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים יעסיקו אותנו עוד זמן רב.
להלן נפרט נקודות עיקריות, אשר לא קיבלו מענה בהחלטה 979, ואשר יש בהן בכדי למנוע, או לפחות למזער, את הסכסוכים הנובעים מירושת המשק החקלאי.
הורשת משק חקלאי למספר ילדים – רובם ככולם של המשקים החקלאיים בארץ כבר מזמן אינם משמשים לחקלאות. המשקים החקלאיים הפכו לנכס נדל"ני יקר ערך.
במשקים החקלאיים מוקמים עסקים רבים ואף נבנים מחסנים, סככות ומבנים אשר מושכרים לצדדים שלישיים (לעיתים בניגוד לחוק) ואשר מכניסים לבעלי המשקים החקלאיים כספים רבים.
מאחר והמשקים החקלאיים כבר אינם מהווים יחידות חקלאיות כהגדרתן לעיל, לא קיימת יותר המטרה שלשמה נוצרו המשקים החקלאיים ואשר היו נכונים עד לראשית שנות ה-90.
לדידי ראוי, כי מועצת מנהל מקרקעי ישראל תקבל החלטה ולפיה משק יהיה ניתן להורשה למספר ילדים, בדיוק כמו בית/דירה בעיר, ובכך ייפתרו מרבית הסכסוכים אשר קיימים בתוך המשפחות.
 
פיצול משק  – החלטה 979 מאפשרת פיצול משק חקלאי פעם אחת בלבד תוך חיוב המפצל בתשלום שווי 33% מערך המגרש.
חלקה א' במשק החקלאי משתרעת לרוב על שטח של  2.5 דונם, ומאחר ועל פי החלטה 979 בעל המשק החקלאי יירשם כחוכר, רצוי כי מועצת המנהל תקבל החלטה חדשה ולפיה ניתן יהיה לפצל את המשק מספר פעמים בכפוף לתוכנית תקפה, ובכך בעל המשק החקלאי יוכל להוריש ו/או להעניק מגרשים לילדים נוספים.
 
אפשרות רישום יחידת דיור במשק כיחידה עצמאית- החלטה 979 מאפשרת בניה של מספר יחידות דיור בתחומי המשק, ובלבד ושטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר.
בעל המשק החקלאי יכול, לכאורה, לבנות מספר יחידות דיור במשק ולשכן שם מספר ילדים. אולם, ע"פ הדין הקיים, כל המבנים מהווים חלק מהמשק ועם פטירת בעל המשק החקלאי, יורש המשק (רק אחד כאמור) יכול ל'סלק' את המשתכנים, ולעיתים אף בלי מתן פיצוי הולם.
לדעת כותב המאמר, על מועצת המנהל לקבל החלטה, ולפיה בעל המשק החקלאי יכול להעניק זכויות מגורים במשק לילדיו באופן שייחתם מעין 'הסכם שיתוף' בין המשתכנים השונים, או באופן שיירשם ברשם המקרקעין 'בית משותף', כאשר המנהל הנו הבעלים, בעל המשק החקלאי יהיה החוכר, והמשתכנים יהיו שוכרי משנה בעלי זכויות קנייניות. 
באופן זה בעל משק חקלאי יוכל להעניק ו/או לשכן מספר ילדים בתחומי המשק, ובכך מפלס המתיחות בתוך המשפחה ירד באופן ניכר.
 
פיצול המגרש/המשק לא ייגרע מזכויות הבניה במשק החקלאי – החלטה 979 מאפשרת לפצל מגרש מהמשק החקלאי, אולם זכויות הבניה שבמגרש המפוצל (שלא יפחתו מ-160 מ"ר) מופחתים מזכויות הבניה של המשק החקלאי, כך שזכויות הבניה במשק החקלאי יהיו לכל היותר 215 מ"ר.
החלטה זו קובעת, כי בפועל, בעל המשק החקלאי יכול לבנות לכל היותר שני בתים בתוך המשק.
ראוי ורצוי, כי זכויות הבניה במשק החקלאי יוותרו כמו שהם (לפחות 375 מ"ר) גם לאחר פיצול המשק, ובכך בעל המשק החקלאי יוכל להוריש ו/או להעניק יחידת דיור לילד נוסף.  
הגדלת אחוזי הבניה- החלטה 979 מאפשרת בניה במשק החקלאי של בית אחד או יותר, ובלבד ושטחם הכולל לא יעלה על 375 מ"ר.
החלטה זו יוצרת מצב שבעל המשק החקלאי מוגבל ביכולתו לבנות מספר בתים בתחומי המשק החקלאי, ובפועל הוא לא יבנה יותר מ-3 מבנים/בתים (כולל מבנה במגרש המפוצל).
מאחר ושטח המשק החקלאי הנו גדול דיו להכיל מספר רב של בתים/מבנים (2.5 דונם), יש לקוות כי מועצת מנהל מקרקעי ישראל תקבל החלטה על הגדלת אחוזי הבניה במשקים. 
 
סיכום
החלטה 979 מנסה ליתן פתרונות מעשיים לסכסוכים הפנים משפחתיים במושבים, ואולם, הפתרונות שהיא מספקת הנם חלקיים בלבד, ואינם נותנים מענה אמיתי וראוי לסכסוך הנובע מירושת המשק החקלאי.
מוטב יהיה, כי מועצת מנהל מקרקעי ישראל תקבל החלטה חדשה ולפיה, בעל משק חקלאי יוכל באמת להוריש את המשק לכל ילדיו, ולכל הפחות, יוכל להעניק או ליתן מגרשים ובתים לילדים נוספים מלבד הבן הממשיך או היורש.
ראוי להדגיש, כי גם במסגרת הקיימת ניתן למנוע סכסוכים בין בני משפחה, וקיימות דרכים נוספות אשר יש בהן בכדי למנוע או להפחית למינימום את הסכסוכים הקיימים בתוך התא המשפחתי, ועל כן רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות טרם נקיטת צעדים בעלי השלכות קנייניות, לרבות טרם עריכת צוואות ו/או מינוי בן ממשיך ו/או פיצול המשק.
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

האם ניתן לבטל מינוי בן ממשיך

4/5/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

פעמים רבות הורים, ברי הרשות במשק, אשר מינו את בנם כ-'בן ממשיך', מעוניינים לחזור בהם מהמינוי מסיבות שונות. האם קיימת להם האפשרות לחזור מן המינוי או שמא המינוי הוא סופי וחלוט ואין דרך חזרה הימנו?

'בן ממשיך' הוא בן אשר מתמנה על-ידי ההורים, בעלי זכויות בר-הרשות במשק חקלאי, כממשיך למשק החקלאי.  מינוי 'בן ממשיך' ע"י ההורים נובע מסיבות שונות. יש הורים שממנים את הבן כ-'בן ממשיך' מתוך מטרה שהבן הממשיך יקבל לידיו את כלהזכויות במשק לאחר פטירת ההורים והוא ימשיך ויעבד ו/או ינהל את המשק. ישנם הורים אשר ממנים 'בן ממשיך' במטרה לקבל מהבן הממשיך התחייבות לסעוד אותם ולתמוך בהם לעת זקנתם. ישנם הורים אשר ממנים את הבן הממשיך לצורך פורמאלי, כגון לשם קבלת אישורים לבניית בית שני בנחלה.
הסכם 'בן ממשיך' מהווה הסכם מתנה
להלכה נקבע, כי המתווה הנורמטיבי לבחינת הסכם 'בן ממשיך' הנו כהסכם מתנה. {ראו: ע"א 1108/98 מדעי נ' מדעי, פ"ד נד(4), 385.
הסכם ה-'בן ממשיך' חוסה בצילן של שתי הוראות חוק: חוק המתנה, התשכ"ה- 1968, ובהיעדר הסדר ספציפי בחוק המתנה, ההוראות הכלליות של דיני החוזים, החלות על כל החוזים לסוגיהם {ראו: ע"א 343/87 פרי נ' פרי, פ"ד מד (2) 154}
על-פי סעיף 2 לחוק המתנה, "מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה".
על-פי סעיף 6 לחוק המתנה, "הבעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון".
משהוקנתה המתנה למקבל, הרי שהמתנה נגמרה, הושלמה, ולפיכך נותן המתנה אינו יכול לחזור בו ממנה ולבטלה. {ראו לעניין זה: מ' ראבילו חוק המתנה תשכ"ח-1968 פירוש לחוק החוזים (מהדורה שניה, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי סאקר, 1996}
יחד עם זאת, יש להבדיל בין הקניית מתנה ובין התחייבות ליתן מתנה. במקרה האחרון, יכול מי שהתחייב לתת מתנה לחזור בו מהתחייבותו בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף 5 לחוק המתנה:
5(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.
5(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן" .
הקניית המתנה מושלמת עם קבלת אישור מנהל מקרקעי ישראל
הקניית המתנה בהקשר של מינוי בן ממשיך מושלמת עם קבלת אישור מנהל מקרקעי ישראל בדבר מינוי 'בן ממשיך'. {הלכה בעניין זה נקבעה ע"י כבוד השופט אנגלרד בע"א 1108/98 מדעי נ' מדעי, פ"ד נד(4), 385}
עולה מהאמור לעיל, כי ככל ומינוי הבן הממשיך אושר ע"י הגורמים הרלוונטיים, ובהם מנהל מקרקעי ישראל, אין משמעות לטענות הצדדים בנוגע לשינוי מצבם לרעה לאחר חתימתם על ההסכם כמו גם לטענתם בדבר התנהגותם המחפירה של הנתבעים כלפיהם, הואיל ואלו רלוונטיות רק במקרה בו מדובר בשלב של התחייבות ליתן מתנה.
בדיקה של נותני המתנה: האם הבן הממשיך (מקבל המתנה) הפר את ההסכם (?) האם ההפרה מהווה טעם לחזרה מן המתנה ולביטולה (?)
על המבקש ביטול מינוי הבן הממשיך לבדוק האם נכרת חוזה בין ההורים ובין הבן הממשיך (בכתב ו/או בע"פ ו/או ע"פ התנהגות הצדדים).
ככל ונכרת חוזה כאמור, עילת הביטול תלויה, קודם כל, בתנאי החוזה, ובקיומו או הפרתו. לדוגמא, כאשר הבן הממשיך ובן/בת זוגו מתחייבים בחוזה לדאוג כלכלית להורים והם אינם עושים כן – יכול הדבר להקנות זכות לביטול החוזה.
ראוי לציין בעניין זה, כי לא כל הפרת החוזה ע"י הבן הממשיך מהווה עילה לחזרה מן המתנה. בתי המשפט נוהגים לבדוק היטב מה היא ההפרה והאם היא חמורה עד כדי שהיא מהווה עילה לביטול המינוי.
אבחנה בין מתנה על תנאי ובין מתנה על דרך חיוב.
גם במקרה ובו הבן הממשיך הפר, לכאורה, את התחייבותו ע"פ ההסכם (בן ממשיך), עדיין אין בכך כדי להביא לביטול מינויו כבן ממשיך. בתי המשפט עורכים אבחנה בין מתנה על תנאי ובין מתנה על דרך חיוב.
במתנה על תנאי, משהפר מקבל המתנה את התנאי עומדת לנותן המתנה הזכות להשבתה בעוד שבמתנה שבצידה חיוב, משלא קיים מקבל המתנה את המוטל עליו במסגרת ההסכם, אזי אין נותן המתנה רשאי לבטלה ולזכות בהשבתה אלא לכל היותר עומדת לו הזכות לתרופות הרגילות בגין הפרת החיוב כדוגמת אכיפת החיוב, ביטול החיוב, פיצויים בגין הפרת החיוב וכיו"ב
ראו לעניין זה:
·         תמ"ש 013500/06 י.ר ואח' נ' י.א ואח', מתוך www.lawdata.co.il.
·         ע"א 343/87 פרי נ' פרי, פ"ד מד (2) 154.
·         ע"א 495/80 ברקוביץ' ואח' נ' קלימר, תק-על 82 (3) 1370.
·         מ' ראבילו, חוק המתנה, תשכ"ח-1968 עמ' 310.
ההכרעה בשאלה האם מדובר במתנה על תנאי או מתנה שבצמוד לה חיוב, נעשית על פי כוונת הצדדים כפי שניתן ללמוד עליה מתוך נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, תוך בחינת אומד דעתם של הצדדים ובחינת הראיות. בפסיקה נקבע עוד, כי יש להעדיף את הפירוש המקיים את המתנה.
ראו לעניין זה:
·         תמ"ש 013500/06 י.ר ואח' נ' י.א ואח', מתוך www.lawdata.co.il.
·         י' ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף, חלק ב, עמוד 106.
·         ע"א 36/86 מני ואח' נ' מני , פ"ד מא(1), 248.
ביטול מינוי 'בן ממשיך' בשל פגמים יסודיים שנפלו בהסכם שבין הצדדים
כאמור לעיל, הסכם מתנה חוסה בצילן של שתי הוראות חוק, חוק המתנה וחוק החוזים. ככל והמסקנה תהא, כי על פי חוק המתנה אין התובעים יכולים לחזור בהם מן ההסכם, המבקש ביטול מינוי 'בן ממשיך' יכול לטעון לפגמים שנפלו לדידו בכריתת ההסכם (ככל והיו פגמים).
דוגמאות בולטות לטענות הורים ברי רשות המבקשים לבטל מינוי בן ממשיך הנן, כי החוזה בינם ובין הבן הממשיך נכרת/נחתם למראית עין בלבד (סעיף 13 לחוק החוזים). טענה נוספת המועלית ע"י ההורים (ברי הרשות) השכם וערב הנה, כי מינוי הבן כבן ממשיך נעשה כתוצאה מטעות (סעיף 14 לחוק החוזים) ו/או הטעיה (סעיף 15 לחוק החוזים) ו/או כפיה (סעיף 17 לחוק החוזים) ) ו/או עושק (סעיף 18 לחוק החוזים).
להלכה נקבע, כי הבדיקה אם נפל פגם בכריתת חוזה המתנה, תעשה על פי הוראות חוק החוזים  (חלק כללי) {ראו: ע"א 495/80ברקוביץ' ואח' נ' קלימר, תק-על 82 (3) 1370}
להרחבה בסוגיית החתימה על חוזה מתוך טעות ו/או הטעיה ראה:
·         ג. שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, דין הוצאה לאור בע"מ, עמוד 277.
·         ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב פ"ד מ (4) 533.
·         ע"מ 1094/06 (י-ם) פלוני נ' פלונית בעמ' 210.
טענה נוספת אפשרית לביטול מינוי בן ממשיך כתוצאה מפגם בחוז\ה שבין הצדדים עולה כאשר אחד ההורים (ברי הרשות במשק) אינו חתוםעל המסמכים הנדרשים. חוסר חתימה של הורה אחד יכול להוות חוסר מינוי מלכתחילה.
יצוין, כי נטל ההוכחה כי נפל פגם בהתקשרות בהסכם המתנה מונח על כתפי ההורים נותני המתנה (ראו: ע"א 404/82 סעתי נ' סעתי, פ"ד מא (2) 477).
לסיכום, מינוי 'בן ממשיך' הוא צעד בעל משמעויות והשלכות רבות הן לנותן הזכות והן למקבל הזכות, ורצוי מאוד שההתקשרות בין הצדדים תהיה בכתב ומפורטת, אשר תאפשר לצדדים, במקרים מסוימים וחריגים, לחזור בהם מהמינוי. שני הצדדים צריכים להיות ערים לעובדה, כי מינוי הבן הממשיך, אינו מינוי בלתי חוזר, וכי במקרים מסוימים ניתן להורה לבטל את המינוי.
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הקלה משמעותית בהצבת מתקנים סולאריים

28/4/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

צעד חשוב ומשמעותי בקידומה של יצירת אנרגיה מתחדשת ונקיה נעשה ביום 3.4.2011, עם חתימתו של שר הפנים, מר אלי ישי, על תקנות התכנון והבניה (עבודה מצומצמת), שמקלות באופן יחסי את אפשרות הצבת מתקנים סולאריים ללא צורך בקבלת היתרי בניה להצבתם.

עד לכניסתן לתוקף של התקנות החדשות, נדרש היה לקבל היתר בניה על מנת לאפשר את הצבתם של מתקנים סולאריים על גבי גגות עסקים, מבנים חקלאיים או מבני תעשייה.
מטבע הדברים וכנהוג במחוזותינו, השגתם של היתרי הבניה לצורך הצבת המתקנים הסולאריים לא היתה קלה, וחייבה צלילה את מעמקי הבירוקרטיה הישראלית במלוא הדרה. מכשול זה היווה חסם מהותי בהגברת יצור החשמל מאנרגיה סולארית, שפגע במדיניות המוצהרת של ממשלות ישראל משנת 2002, להגביר את הפקת החשמל מארגיה מתחדשת.

התקנות החדשות שנכנסו לתוקף מאפשרות לקצר את ההליכים הבירוקרטיים, ומתירות לקבל היתרים להצבת מתקנים סולאריים ללא היתרי בניה במסלול הרגיל להשגתם.

בעוד שהתקנות הישנות התייחסו לגודל מתקן הפקת האנרגיה, שמגודלו נגזרה הדרישה להיתר בניה במסלול הרגיל, מתייחסות התקנות החדשות להספק האנרגיה המופקת מהמתקן. זהו החידוש המהותי.

כעת לפי התקנות החדשות, יכולים יזמים, אנשים בעלי זכויות בשטחים חקלאיים ו"סתם" אנשים פרטיים, להציב על הגגות בשטחיהם מתקנים סולאריים בעלי הספק של עד 50 קילו-ואט לשעה ללא צורך בהיתרי בניה בפרוצדורה המורכבת והמסורבלת, אלא בדרך קלה ויעילה הרבה יותר.

אין ספק, שהתקנות החדשות מסירות חסמים משמעותיים שהקשו ואף מנעו במקרים רבים את האפשרות של הפקת החשמל מאנרגיה סולארית, ועל כך יש לברך, אולם קיימים עוד חסמים נוספים שמחייבים את התייחסות המחוקק בכדי לבצע מהפכה ממשית בתחום.

משרדנו מייצג בעלי נחלות ושטחים חקלאיים, וכן בעלי שטחים תעשייתיים שונים בתהליך לקבלת היתרים להצבת מתקנים סולאריים ובמשאים ומתנים המסחריים אל מול חברות שעוסקות בהפקת אנרגיה סולארית.

נכתב ע"י עוה"ד איתי שרף ורגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

על חשבון הנחלה – משכנתא הפוכה

28/3/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בעלי נחלות חקלאיות מבוגרים/קשישים רבים מתקשים לשרוד מבחינה כלכלית, והם אינם מסוגלים לקיים את עצמם בכבוד או לספק לעצמם את מלוא צרכיהם.

רבים מהקשישים חיים מקצבה חודשית זעומה של כ- 2,000 ₪ בלבד המאפשרת להם קיום בדוחק, ואינם מספיקים לצרכיהם המתרבים מיום ליום של גיל הזהב.
בעלי אותם נחלות חקלאיות קשישים חיים, לעיתים, בנכסים השווים מיליונים, אולם, שווי הנכס הוא על 'הנייר' בלבד.
לבעלי נחלות חקלאיות אלו קיימת דרך להפוך את הנחלה ל 'מזומנים', ובמקביל להמשיך ולגור בנחלה כל חייהם. הרעיון הוא קבלת קצבה לכל החיים או סכום כסף חד פעמי (אפשרות גם לשילוב), תמורת שעבוד הנחלה החקלאית.
משכנתא הפוכה, הנקראת גם "Reverse Mortgage" ו – "Home EquityConversion Mortgage" המשכנתא הממירה את שווי הנכס, נועדה לסייע לקשישים בעלי נכסים אך שבמצבם הכלכלי, קשה לנצל את ההון שבשווי הנכס, ללא צורך למכור את הנכס.
משכנתא הפוכה היא, אם כן, הלוואה המיועדת עבור קשישים שאין להם הכנסות שוטפות ומעוניינים במקור כספי שוטף לצורכי מחייה או הוצאה כספית גדולה חד פעמית.
גופים כלכליים שונים מציעים עבור בעלי נחלות חקלאיות "משכנתא הפוכה" – שעבוד הנחלה וקבלת הלוואה, בדרך כלל הלוואה של עד למחצית משוויה של הנחלה החקלאית. במצב דברים זה, בעל הנחלה הקשיש ממשיך לגור בביתו, וההלוואה מוחזרת כאשר הוא עוזב את ביתו או נפטר.
משכנתא הפוכה אינה מתאימה לכל בעל נחלה חקלאית ויש לשקול היטב את יתרונותיה על חסרונותיה, בהתאם לצרכי כל בעל נחלה קשיש.
 
יתרונות במשכנתא הפוכה
·     האפשרות של בעל הנחלה החקלאית הקשיש להשיג מקור מימון נוסף באופן עצמאי וללא שיידרשו ילדיו לשאת בעול הכלכלי, וכל זאת בלי לאבד את נחלתו. בעל הנחלה הקשיש נשאר בעלי הזכויות בנחלה ויכול לגור בה, עד מועד הפירעון.
·     משכנתא הפוכהמאפשרת קבלת הכנסות נוספות ושמירה על איכות החיים למבוגרים אשר בבעלותם נחלה חקלאית,ובמיוחד במקרים בהם בני משפחה לא יכולים או לא רוצים לעזור במימון הדרוש לקשיש.
·     משכנתא הפוכה מאפשרת לקשיש להעביר כספים ולתמוך בקרובי משפחה, וזאתללא צורך במכירת הנחלה, ותוך אפשרות להמשיך להתגורר בנחלה ללא הגבלת זמן.
·     משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת מקור זמין של כסף שניתן לקבלו באופן חד-פעמי או בתשלומים חודשיים, ושאין בו החזרים חודשיים שמקשים על הלווה לעמוד בהם.
·     משכנתא הפוכה מאפשרת הלוואה מיידית ללא צורך בערבים, ערבויות אישיות, בטחונות, אישורים רפואיים או תנאים מיוחדים שונים.
·     ללווה קיימת האפשרות להחזיר את ההלוואה בכל רגע נתון מבלי הצורך לשלם קנס.
·     קיימת אפשר להשתמש במשכנתא הפוכה גם לצורך מעבר לבית אבות או דיור מוגן, ללא צורך במכירת הנחלה, וגם במקרה זה מועד פירעון ההלוואה יגיע רק עם עזיבת הדייר את בית האבות/הדיור המוגן או עם פטירתו.
משכנתא הפוכה – חסרונות
·     הריבית הנלקחת במשכנתא הפוכה הנה ריבית גבוהה באופן יחסי (6%-7% בצירוף הצמדה). כאשר נוטלים משכנתא הפוכה יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר, כאשר הנחלה החקלאית תימכר לצורך הפירעון, ישמש רובו הגדול של הסכום שהתקבל מהמכירה (ולעיתים אף כולו) לסילוק חוב ההלוואה, כך שבמקרים רבים, בעלי הנחלה או יורשיהם אינם צפויים לקבל תמורה רבה ממכירת הנחלה.
·     משכנתא הפוכה אינה מתאימה לבעלי נחלות קשישים הנהנים מהכנסה גבוהה ומצפים לכך שילדיהם ייהנו מתמורה מקסימאלית מהנחלה לאחר מותם.
·     עלות פתיחת תיק במוסד הפיננסי הנה יקרה מאוד ומגיעה לאלפי דולרים (כ-2% מערך הנכס).
·     קיים סיכון שסכום כסף גדול שקיבל בעל נחלה, לא ינוהל נכון וכתוצאה מכך יאבד.
·     משכנתא הפוכה אינה מתאימה לקשישים הזקוקים למקור כספי לתקופה קצרה (של עד מספר שנים). עלויות הקמת המשכנתא הנן רבות, לרבות, עלות עורך דין מלווה, עלות שמאי מקרקעין שישום את הנחלה, עלות יועצים, דמי שירות, פתיחת תיק בבנק המלווה וכיו"ב.
 
כיצד מחזירים את ההלוואה?
הביטחון היחידי להלוואה הינו, כאמור, הנחלה החקלאית. במועד החזרההלוואה, כפי שנקבע, על הקשיש או יורשיו להחזיר את הסכום בגובה ההלוואה בנוסף לריביות שהצטברו.
הקשיש או יורשיו יכולים לבחור האם לעשות זאת מכספם הפרטי, או דרך מכירת הנחלה החקלאית. במידה והתמורה ממכירת הנחלה עולה על סכום ההלוואה שיש להחזיר תימסר כמובן היתרה לקשיש או ליורשיו.
בשום מקרה הבעלות על הנחלה אינה עוברת לידיו של הבנק, אך זה רשאי על פי דין, באם הקשיש או יורשיו אינם יכולים להחזיר את הלוואה, למכור את הנחלה על מנת לסלק את החוב וכמובן להעביר את היתרה לידי הקשיש או יורשיו.
 
כיצד נקבע הסכום המתקבל?
החישוב של גובה ההלוואה הניתנת תלוי במספר פרמטרים ובינהם: שווי הנכס, גיל הלווה (ככל שהלווה מבוגר יותר, הסכום שיינתן יהיה גבוה יותר), בנוסף גם גובה הריבית ואופן התשלום עשויים להוות גורם בעל השפעה על הסכום שיינתן ללווה. 
טווח ההלוואה אותה ניתן לקבל הנו בין 15% ועד ל-50% משווי הנחלה החקלאית ע"פ הערכת שמאי, כאשר הסכום המדויק משתנה ממוסד פיננסי אחד למשנהו, והוא תלוי בפרמטרים רבים.
להלן דוגמאות המדגימות את הסכום המתקבל משווי הנחלה בהתאם לגיל הלווה :
בגיל 60 ניתן לקבל כ-15% משווי הנחלה.
בגיל 65 ניתן לקבלכ-20% משווי הנחלה.
בגיל 70 ניתן לקבלכ-25% משווי הנחלה.
בגיל 75 ניתן לקבל כ-30% משווי הנחלה.
בגיל 80 ניתן לקבלכ-35% משווי הנחלה.
בגיל 85 ניתן לקבלכ-42.5% משווי הנחלה.
 
לסיכום, משכנתא הפוכה היא עוד כלי המאפשר לקשישים מקור מימון נוסף, במידה והם אינם נהנים מהכנסות המספיקות לקיומם. האפשרות לשעבד את הנחלה החקלאית לטובת ההלוואה מאפשרת לקשיש לקבל הלוואה בסכום גבוה ללא צורך בהצגת נתונים על הכנסות, ערבים, מצב רפואי וכיו"ב, ובכך לשפר את איכות חייו מבחינה כלכלית. משכנתא הפוכה מאפשרת לבעל הנחלה הקשיש להמשיך לגור בביתו שבנחלה עד סוף חייו.
חשוב להדגיש, כי לפני שאתם מקבלים החלטה חשובה כגון לקיחת משכנתא הפוכה, כדאי שתתייעצו עם מומחים בתחום, לרבות, מומחה פיננסי (כגון רואה חשבון) ועורך דין הבקיא בתחום, על מנת שיאירו את עיניכם ליתרונות בצד הסיכונים שבצעד זה. 
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

חבר אגודה – אל תחתום על צוואה טרם קבלת ייעוץ משפטי

22/2/2011   |   מאת:   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

חברי אגודה, ככלל, מנסחים וחותמים על צוואות מבלי להיוועץ עם עורכי דין המתמחים באגודות שיתופיות ובדיני מושבים, ולעיתים קרובות התוצאה הבלתי נמנעת היא, שאין ערך משפטי לצוואות שנערכו ונחתמו, וכי כוונת המצווה לא תתממש בפועל.

ככלל, זכויות חבר אגודה שנפטר בנחלה מועברות לבן/בת הזוג שנותר/ה בחיים, ובאין בין/בת זוג לחבר האגודה שנפטר, זכויותיו בנחלה מועברות ל 'בן הממשיך' שנקבע ע"י ההורים ושאושר על ידי הסוכנות היהודית.
הבעיות מתעוררות כאשר הורה (חבר אגודה) נפטר ללא שהותיר בת/בן זוג וללא שמינה 'בן ממשיך' למשק.
במקרה זה יש להבדיל בין צוואות שנערכו ונחתמו ע"י חבר אגודה באגודה חקלאית החתומה על חוזה שכירות (משבצת תלת צדדי), ובין צוואות שנערכו ונחתמו ע"י חבר אגודה באגודה חקלאית החתומה על חוזה שכירות (משבצת דו צדדי). ההבדלים הנם כה תהומיים, שהם עלולים לגרום לכל האמור בצוואה לעניין ירושת המשק החקלאי להיות בבחינת 'אות מתה' שדינן להתבטל.
עורך דין הבקיא באגודות שיתופיות ובדיני מושבים יידע לנסח את הצוואה כך שתתאים מחד, לרצונותיו של חבר האגודה, ומאידך, תתאים לדין הספציפי החל על המצווה.
יתר על כן, עורך הדין המתמחה בדיני מושבים, ידע לגבות את הצוואה בחוזים אשר ייחתמו בין היורשים בכדי להבטיח את קיום רצונו של המצווה/בר הרשות.
פעולה נכונה של חבר אגודה/מצווה, אשר ילווה ליווי משפטי מקצועי ע"י עורך דין הבקיא באגודות שיתופיות ובדיני מושבים, תמנע סכסוכים עתידיים העלולים להיווצר בין היורשים לאחר מות המצווה.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עושה שימוש מסחרי בקרקע חקלאית? הזהר!

25/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תופעה ידועה במחוזותינו היא, קיום פעילות עסקית בשטחים חקלאיים במושבים וקיבוצים. במאמר זה נעסוק בחוקיות פעילות זו, באיסורים החלים על רובה מצד בעלי השטחים – זהו מנהל מקרקעי ישראל ועל פי רב גם משרד החקלאות, ובדרכים לאפשר בכל זאת קיום פעילות עסקית בשטחים החקלאיים, מבלי להפר את הדין.
חברי מושבים וקיבוצים רבים מקיימים עסקים רבים, שמהווים עבירה על החוקים והוראות השימוש המותרות בשטחים אלו. חרף זאת, פועלים בעלי זכויות בנחלות חקלאיות בהתעלמות מהדין, ובכך הם חושפים עצמם בפני תביעות וכתבי אישום, מצד מנהל מקרקעי ישראל, מוסדות התכנון והבניה ומשרד החקלאות, בשל השימוש החורג מהשימוש המותר באותם שטחים.
עובדה מצערת היא, כי לנוכח ההגבלות וההכבדות המוטלות חדשות לבקרים על חקלאים, בעיקר בנוגע להגבלות על מספר העובדים הזרים המותרים לעבודה בחקלאות, ועלויות המים המאמירות, נוטים רבים מבעלי הזכויות בנחלות חקלאיות לזנוח את החקלאות, ולהפנות את מרצם לתחומי מסחר אחרים, כדוגמת תיירות, אחסון וכדומה.
בעניין זה הוראות מנהל מקרקעי ישראל והחוק ברורים ביותר, ואוסרים על שימוש שאינו חקלאי בשטח חקלאי. כך גם קובעים דיני התכנון והבניה, האוסרים על שימוש שאינו חקלאי בשטחים חקלאיים, אלא אם ניתן היתר לשימוש חורג לפעילות החורגת משימוש חקלאי, ואף היתר זה ניתן לתקופה מוגבלת בלבד.
בנוסף על כך, אוסר חוק ההתישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז- 1967, על בעל זכויות בשטח חקלאי להקנות למי שאינו בעל זכויות את הזכויותיו בקרקע ובמים ואף אוסר ליצור שותפות בקרקע או ביבול, מלבד אם מדובר בשותפות בין תושבי אותו ישוב, והשותפים עובדים במידה שווה.
במציאות המורכבת המתוארת לעיל, בפניה ניצבים בעלי הזכויות בנחלות חקלאיות, נוצרות מסגרות עסקיות בין בעלי הזכויות וגורמים עסקיים אחרים, שאינם חקלאים, שמטרתן ייזום מיזמים חקלאיים- מסחריים.
יצירת מסגרת עסקית שכזו מחייבת עמידה והקפדה דווקנית על הוראות הדין והנחיות מנהל מקרקעי ישראל, ולשם כך מוצע להיוועץ עם עורך-דין הבקיא בדיני המגזר חקלאי בעל אוריינטציה עסקית רחבה.
מעבר לדגשים שיש לציינם בהסכם ליצירת מערכת היחסים בין הצדדים, ככל הסכם עסקי-מסחרי, לרבות קיום הוראות חוק רישוי עסקים וכדומה, יש להקפיד כי הצדדים להסכם יפעלו לקבלת אישור ממוסדות התכנון, לכל שימוש או בניה שייעשו בשטח החקלאי במסגרת המיזם המשותף.
כפי שפורט בזעיר אנפין במאמר זה, קיימים דגשים רבים ומשמעותיים שיש לשים אליהם לב, ולציינם בכל חוזה עסקי בשטחים חקלאיים, על מנת להימנע מאי נעימויות כתוצאה מעבירה על החוקים והוראות מנהל מקרקעי ישראל החלים על שטחים חקלאיים.
משרדנו מתמחה בתחומי המגזר החקלאי השונים, תוך שילוב הייעוץ המשפטי החקלאי בראיה עסקית רחבה, ומייצג מגוון של גורמים חקלאיים, שבהם ניתן למנות אגודות חקלאיות שיתופיות, חקלאיים פרטיים, ומיזמים חקלאיים שונים.
נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בעל זכויות במשק חקלאי? על ניצול שטחו להפקת אנרגיה סולארית חשבת?

24/1/2011   |   מאת: עו"ד איתי שרף   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בעת האחרונה עולה קרנן של האנרגיות החלופיות ליצירת חשמל והפקת מים, וחדשות לבקרים אנו שומעים על טכנולוגיות חדשות שמפותחות לצורך הפקת אנרגיה מן הטבע, בעלויות נמוכות, מהן יכול כל אדם ליהנות.

במאמר זה נסקור את האופן בו יכול בעל זכויות במשק חקלאי לנצל את שטח המשק להנחת קולטי שמש, ליצירת והפקת אנרגיה סולארית ומכירתה לחברת החשמל.

כידוע, המשק החקלאי נחלק למספר חלקות, ובהן חלקת המגורים (המכונה "חלקה "א"), חלקה חקלאית (המכונה "חלקה ב", שלרוב צמודה לחלקת המגורים), וחלקה חקלאית נוספת ("חלקה ג'"), שמהווה שטח חקלאי משותף לכלל בעלי הזכויות בנחלות בישוב.

בעת האחרונה קיבלו לא מעט בעל זכויות בנחלות חקלאיות פניות מחברות העוסקות בהפקת אנרגיה סולארית בהצעות להתקין בשטח החלקות קולטי שמש גדולים, להפקת חשמל ומכירתו לחברת החשמל.

הצעות אלו לבעלי המשקים מעלות, על פי רוב, הצעות לתשלום מוסכם מראש ("פיקס") בעבור כל מ"ר שינוצל לצורך הנחת הקולטים והפעלתם. מטבע הדברים, המחירים למ"ר משתנות מהצעה להצעה, ופתוחות למשא ומתן בין החברות המציעות לבעלי הזכויות במשקים.

אנו סבורים, שדרך זו של ניצול השטח החקלאי לצורך הפקת אנרגיה סולארית, בכפוף לשמירה על הוראות הדין הרלוונטיות, טומנת בחובה הטבה משמעותית לבעלי הזכויות בשטחים החקלאיים להפקת רווחים נאים בעד השכרת שטחם.

עם זאת, לצד היתרון הגדול הטמון באפשרות זו, יש לעמוד על מספר דגשים על מנת להימנע מתקלות ובעיות שעלולות לצוץ, שאת חלקן, העיקריות שבהן, נפרט להלן:

  • הוכחת זכויות בשטח החקלאי – מטבע הדברים, איש לא יכול להתיר שימוש בשטח שאינו שייך לו, או שהוא מנוע מהתרת שימוש בו לאחר. מניעה זו מקבלת משנה תוקף במשקים חקלאיים, בהם לרוב הזכויות המוקנות למתיישבים הן מסוג בר-רשות בלבד. לפיכך, לצורך הנחת הקולטים, יש לוודא כי ניתן לעשות כן אל מול בעל הנחלות- זהו מנהל מקרקעי ישראל (מחכיר השטח), וגופי התכנון והבניה השונים.
  • למען יובהר, התרת שימוש להנחת קולטי שמש בשטח חקלאי ללא קבלת אישור המוסדות המוסמכים, כמוה כהתרת שימוש חורג במקרקעין, שעלול להוביל לסנקציות חמורות כנגד בעל הזכויות בשטח החקלאי.
  • אופן השימוש שיותר לחברת האנרגיה בשטח – יש להדגיש בנקודה זו, כי השימוש שיותר לחברת האנרגיה במקרקעין, לצורך הנחת הקולטים והפקת האנרגיה מהם, כמוה כהשכרת השטח החקלאי, ולתקופה משמעותית (שהרי איש לא ייכנס להשקעה של מיליוני ש"ח, ברכישת הקולטים שיוצבו בשטח ולהקמת המערכת להפקת החשמל, לתקופה של שנים בודדות בלבד). לשם כך, יש להקפיד ולוודא כי הסכם מתן השימוש והשכירות עונה על דרישות החוק, ולא יפגע בזכויות בעל הזכויות בשטח לעשות שימוש יעודי אחר בשטח.
  • עריכת בדיקות על אודות החברה המציעה – קיימות כיום במשק חברות רבות שעוסקות בתחום הפקת אנרגיה סולארית באמצעות קולטים, ומטבע הדברים, חברות אלו נבדלות זו מזו בהיבטים רבים. על כן, כבר בעת קבלת ההצעה, על בעל הזכויות לבצע בדיקות שונות באשר לחברה המציעה, ובכלל זה בדיקה על נסיונה בתחום, חוסנה הפיננסי לעמוד בהתחייבויותיה במשך כל תקופת השכירות, ועוד. לשם כך מוצע להסתייע במומחים לדבר.
  • סוגית הנוגעות לתקבולים לבעל הזכויות – גם בעניין זה יש להבטיח את אופן קבלת התשלומים שמתחייבת החברה לשלם לבעל הזכויות בנחלה, שישולמו כסדרם ובמועדם, תוך הצגת דרישות לחברה להעמיד בטוחות שונות לקיום התחייבויותיה.

לסיכומו של דבר, בעסקה המתוארת לעיל, במסגרתה מתיר בעל זכויות במשק חקלאי לחברה עסקית להציב בשטחו קולטי שמש להפקת אנרגיה סולארית, טמון פוטנציאל אדיר לבעל הזכויות, כמו לחברה עצמה, אולם יש להקפיד ולעמוד על סוגיות שונות שמחייבות מומחיות מצד מייצג בעל הזכויות (או החברה לצורך העניין), אשר בקיא בתחומים הרלוונטים, כדוגמת תחום המגזר החקלאי, מיסוי מקרקעין, דיני שכירות וכדומה.

משרדנו מייצג בעלי נחלות ושטחים חקלאיים אל מול חברות שעוסקות בהפקת אנרגיה סולארית, ובקיא בתחום הנדון במאמר זה.

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם בעל משק רשאי למנות את בנו כ- בן ממשיך בכל מושב?

5/10/2010   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

המושג 'בן ממשיך' התפתח כתוצאה מגישה היסטורית שהתאימה לזמנים בהם החקלאות היתה ערך לאומי, והמוסדות המיישבים גיבשו את התנאים באשר להעברת הזכויות בנחלה במטרה ברורה להשאיר את המשק החקלאי כיחידה משקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה או לפיצול.

רעיון אי פיצול הנחלה בין יותר מבעל זכות אחד, מוצא את ביטויו גם בתקנות האגודות השיתופיות (חברות) – התשל"ג 1973, המסדיר בתקנה 3א' את הדרך שבה בן ממשיך מתקבל כבר באגודה, ועל פי התקנות, מדובר בבן אחד בלבד (או בנכד אחד) המחזיק בנחלה בעצמו או מכוח התחייבות בלתי חוזרת של הוריו או מכוח ירושה במשק חקלאי.
במשקים החקלאים התפתח המושג 'בן ממשיך' שהוא הבן שמעבד את המשק יחד עם הוריו, ולאחר מלאת ימיהם יהיה הוא לבעל הנחלה במקומם.
כיצד ממונה, אם כן, אותו 'בן ממשיך'? האם בעל נחלה (בר הרשות) רשאי למנות את בנו/ביתו כבן ממשיך למשק בכל מושב/אגודה חקלאית?
פסק דין מעניין, בעניין זה, ניתן בבית המשפט לענייני משפחה בקרית גת (תמ"ש 5680/05), כאשר בפני בית המשפט הובא מקרה בו הנתבע ביקש, כי בית המשפט יכיר בו כ-'בן ממשיך' , שכן הוא מונה, לטענתו, כבן ממשיך ע"י הוריו עוד בשנת 1991, ועל כן, לטענתו, הוא זכאי לקבל את מלוא הזכויות במשק ללא קשר לכתוב בצוואת הוריו המנוחים.
בית המשפט קבע, כי זכות בר רשות הינה זכות אישית שאופייה, גדריה ואופן עבירותה, נקבעים בהסכם הדו צדדי בין מנהל מקרקעי ישראל לבין אגודת המושב או לחילופין, בחוזה המשולש בין מנהל מקרקעי ישראל, אגודת המושב והסוכנות היהודית, הכל לפי נסיבות המקרה.
בית המשפט בדק ומצא, כי החוזה הרלוונטי למקרה דנא הנו חוזה השכירות (משבצת דו צדדי) (להלן: "חוזה דו צדדי"), וכי סעיף 19 ג' לחוזה הדו צדדי הינו הסעיף הרלוונטי לעניין עבירות הזכויות לאחר מות בעל הזכויות, וזו לשונו:
"במקרה פטירתו של חבר תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השימוש במשק שבשימושו המהווה נחלה. למען הסר ספק מוצהר ומוסכם בזה כי אין באמור בסעיף זה לשנות את מהות זכויותיו של חבר האגודה כזכויות בר רשות בלבד שאינן חלק מעזבונו ואין בהן כדי לשנות את מעמדו של חבר האגודה על פי חוזה זה כבר רשות לכל דבר ועניין:
(1) נפטר אחד מיחידי בני הזוג שהינם חברי אגודה המחזיקים במשק (להלן – המנוח) והניח אחריו בן זוג – תעבורנה כל זכויות השימוש שלו במשק לבן הזוג בלבד, וזאת אפילו הניח ילדים ביחד עם בן הזוג.
(2) לא הניח המנוח בן זוג, אך הניח ילד אחד, תעבורנה כל זכויות השימוש שלו במשק לילד האמור, בתנאי שהוא מוכן ומסוגל לקיים את המשק.
(3) לא הניח המנוח בן זוג, אך הניח יותר מילד אחד, תעבורנה על זכויות השימוש שלו במשק רק לאחד מביניהם המוכן והמסוגל לקיים את המשק.
באין הסכמה בין הילדים בשאלה מי מהם מוכן ומסוגל לקיים את המשק יחליט בכך בית המשפט.
למען הסר ספק מובהר בזה במפורש כי בית המשפט יחליט רק בשאלה מי מבין הילדים מוכן ומסוגל לקיים את המשק וכי זכויותיו של המקבל תהיינה רק זכויות שימוש במשק כברי רשות.
(4) כל אחד מיחידי בני זוג שהינם חברי האגודה המחזיקים במשק רשאי להורות בצוואתו למי תימסרנה זכויות השימוש שלו במשק, ואולם לא יהיה בהוראות צוואה כאמור כדי לגרוע מזכויותיו של בן זוגו האמורות בפסקה (1) לעיל ולא יהיה בהן כדי לגרום למסירה של זכויות השימוש במשק ליותר מאדם אחד ולבן זוגו.
(5) ….
(6) ….
(7) על אף האמור בפסקאות 2 עד 6 לעיל ומבלי לפגוע באמור בפסקה 1 לעיל, אם ניתנו עד לתאריך חתימתו של חוזה אישורים או התחייבויות בכתב של הסוכנות כלפי חבר אגודה, בדבר מסירת זכויות שימוש במשק שלו לאחד מילדיו ששמו ננקב במפורש – תימסרנה הזכויות הנ"ל במשק, לאחר פטירתו של אותו חבר אגודה, בהתאם להתחייבות הסוכנות כלפיו."
בית המשפט בחן את ההסכם הדו צדדי וקבע, כי הזכויות במשק אינן מהוות חלק מעיזבונו של חבר האגודה. עוד קבע בית המשפט, כי  סעיף 19 ג' מסדיר מנגנון מיוחד להעברת הזכויות לאחר פטירת חבר האגודה. מנגנון זה אינו כולל בחובו האפשרות להעביר הזכויות בדרך של מינוי בן ממשיך ומכאן הסיק בית המשפט, כי אין כל נפקות למינוי 'בן ממשיך' ביחס לשאלת עבירות הזכויות לאחר פטירת מתיישב.
סעיף 19 ג' (4) לחוזה הדו צדדי קובע, כי כל אחד מיחידי בני הזוג שהינו חבר האגודה, זכאי להורות בצוואה למי תימסרנה הזכויות במשק לאחר מותו. ולכן משעה שנאמר "להורות בצוואה", מכלל הן יש ללמוד לאו, ולפיכך כל דרך אחרת, לרבות מינוי בן ממשיך אינה רלוונטית לצורך העברת הזכויות במשק לאחר פטירת חבר האגודה.
כך, גם בסעיף 19 ג' (7), בהסכם הדו צדדי, המורה, כי במידה וניתנו אישור או התחייבות בכתב של הסוכנות לחבר האגודה באשר למסירת הזכויות במשק לאחד מילדיו (קרי מינוי בן ממשיך), כי אז תעמוד התחייבות זו בתוקף בעת פטירת המתיישב.
אפשרות זו לאישור מינוי בן ממשיך ע"י הסוכנות חלה רק על התחייבויות שניתנו לפני החתימה על ההסכם הדו צדדיוממועד זה ואילך יחולו סעיפים 19 ג' (2)-(6) להסכם, כאשר הדרך היחידה לפיה יכול חבר אגודה להורות למי יעברו הזכויות במשק לאחר מותו, הינה רק במסגרת צוואה – סעיף 19 ג' (4).
במקרא דנא קבע בית המשפט, כי מאחר ולא ניתנה התחייבות הסוכנות היהודית בדבר מינוי הנתבע כ-'בן ממשיך', והמינוי נעשה ע"י האב המנוח במועד שבו החוזה הדו צדדי חל, ללא מעורבות הסוכנות וללא שהייתה כל התחייבות של הסוכנות למינוי הנתבע כבן ממשיך, לכן אין כל תכולה לסעיף 19 ג' (7), ואין רלוונטיות לרישום 'בן ממשיך' שנעשה בספרי האגודה .
מסיכום פסק הדין עולה, כי מינוי בן ממשיך אינו אפשרי, כיום, במושבים אשר האגודות החקלאיות חתומות על הסכם דו צדדי (אגודה – מנהל), ומינוי זה אפשרי, כיום, רק במושבים אשר האגודה החקלאית חתומה על הסכם תלת צדדי (אגודה – סוכנות – מנהל).
טוב יעשו בעלי הנחלות אם ייוועצו עם עורכי דין הבקיאים באגודות שיתופיות ובדיני מושבים בטרם יערכו הסכמים בתוך המשפחה ובטרם יתחייבו כלפי אחד/ת מילדיהם, כי ימנו אותו ל-'בן ממשיך', שכן הדבר עשוי להיות חסר תוקף ובלתי מחייב, מחד, ומנגד, הוא עשוי ליצור עימותים ו/או סכסוכים בין הילדים, ולמצער, לגרום לכל המעורבים בדבר עוגמת נפש מרובה.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116