דיני מושבים

השכרת מבנים לא חקלאיים במושבים

22/2/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

קיימת תופעה נפוצה במושבים של השכרת מבנים למטרות שאינן חקלאיות לידי צדדים שלישיים, וזאת בניגוד לדין. רבים מבעלי המשקים החקלאים בארץ, משכירים בחלקת המגורים, לכל מי שחפץ (ומשלם), מבנים המשמשים לנגריות, לאחסון ציוד לא חקלאי ואף למשרדים. מערכת האכיפה אינה אפקטיבית דיה, וכתבי אישום מוגשים, אם בכלל, כנגד מעטים מהם בלבד.
 
מנהל מקרקעי ישראל ניסה להילחם בתופעה זו במשך שנים ארוכות וללא הצלחה. כך למשל, החלטה 426 משנת 1989 קובעת כי "הזכויות בקרקע ובמבנה המפעל תהיינה של בעל הזכויות בנחלה בלבד ללא זכות להעבירן בדרך כלשהי לאחר, וללא זכות לשותפות או להשכרה". הוראה זהה נתקבלה בשנת 1995 בהחלטה 703 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל.
 
בשנת 1993 הוקמה ועדת קדמון (ועדה ממלכתית) שתפקידה היה להמליץ למשרדי הממשלה על דרכי פעולה ושימושים לא חקלאיים במושבים.
 
ועדת קדמון המליצה לאפשר שימושים לתעסוקה לא חקלאית בחלקה א' (חלקת המגורים) ובלבד שלא תותר העברת זכויות לשימושי התעסוקה בחלקה א' לרבות בדרך של השכרה.
 
בשנת 2007 החליטה מועצת מנהל מקרקעי ישראל לקבוע את התנאים לפיהם יאושר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה (החלטה 1101).
 
סעיף 5 להחלטה 1101 קובע, לעניין השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, כדלקמן:
"בעל זכויות אשר ביצע עסקה לתעסוקה לא חקלאית ל-49 שנה על פי תכנית בתוקף, ושילם בגינה דמי חכירה מהוונים בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, יהיה רשאי להשכיר, בשכירות בלתי מוגנת, את השטח הבנוי/המוסב המשמש בפועל לתעסוקה לא חקלאית, אך לא יהיה רשאי למכרו ו/או לפצלו מתוך הנחלה.
 
היינו, על פי החלטה 1101, בעל זכויות במשק חקלאי רשאי להשכיר מבנים לצדדים שלישיים גם למטרת תעסוקה שאינה חקלאית.
 
החלטה זו מאפשרת לראשונה שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקה א' שלא ע"י בעל הנחלה עצמו.
 
החלטה זו היוותה מקור לעתירות רבות שהוגשו לבג"צ כנגדה בכלל, וכנגד ההיתר להשכרת מבנים למטרת תעסוקה לא חקלאית בפרט.
 
ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 1101 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), למעט סעיף 5 להחלטה, אותו ביטל בג"צ.
 
בג"צ קבע, כי יש לבטל את סעיף 5 להחלטה 1101, וזאת משום שההחלטה אינה מעניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ואינה מאזנת כהלכה ביניהם, ומשכך היא חורגת מתחום הסבירות.
 
בג"צ קבע, כי מתן היתר להשכרת מבנה שלא לתעסוקה חקלאית עומד בניגוד למבנה הכלכלישעמד בבסיס מתן זכות החכירה לבעל הזכויות במשק החקלאי, שהוגבל לחוכר ומשפחתו המתגוררים במשק. מתן היתר להשכרה מעביר את השליטה במשק מבעל הזכויות במשק לשוכר אשר נעדר כל זיקה וקשר למשק.
 
עוד קבע בג"צ כי נפרץ העיקרון הרחב הגורס שמטרת עבודת האדמה – מבחינתו של החוכר – הינה דאגה לצרכיו, ולא הפקת רווחים. 
 
בג"צ הורה על ביטול ההיתר להשכרת מבנה שלא לתעסוקה חקלאית (סעיף 5) בנימוק שמתן אפשרות להשכרת מבנים לא חקלאיים לידי צדדים שלישיים יגרום למגמה של פרבור, היינו, התפשטות הבניה לפרברים, דבר שיוביל לנטישת אוכלוסיות חזקות את האזורים העירוניים לטובת המושבים, ולמעבר של מרכזי העסקים, המסחר והתעשייה למושבים.
 
תהליך הפרבור, לטענת בג"צ, הנו מנוגד למגמות התכנוניות ולכך לא ניתנה התייחסות מתאימה טרם קבלת החלטה 1101.
 
בית המשפט קבע עוד, כי היתר להשכרת מבנים לשימוש לא חקלאי ייצור פגיעה במרקם החיים החברתי ובשירותים שהעיר יכולה לספק (בניגוד למושבים).
 
בית המשפט קבע לבסוף, כי תופעת הפרבור תגרום לחיזוק הסגרגציה החברתית, הגברת האבטלה בערים והתרכזות של אוכלוסיה חלשה בהן והגדלת עומסי התנועה בין הערים לפריפריה.
 
לסיכום, הדין כיום הוא, שבעל זכויות במשק חקלאי אינו רשאי להשכיר מבנים לצדדים שלישיים למטרת תעסוקה שאינה חקלאית.
 
חרף המצב המשפטי המתקבל מהחלטת 1101 ומפסק הדין בבג"צ, עדיין קיימות דרכים חוקיות שמאפשרות "השכרת" מבנים לא חקלאיים במשקים, והדבר תלוי בנסיבותיו הספציפיות של כל משק חקלאי. 
 
רצוי, כי בעל נחלה המעוניין להשכיר מבנה במשק (בין מבנה חקלאי ובין מבנה שאינו חקלאי), ייוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר ידריך וילווה אותו לאורך ההליך.
 
 
  
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

מאבק בין דורי בקיבוצים – השלכות החלטה 979 של המנהל

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 9.6.2011 דחה בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק (להלן: "בג"צ") את העתירות לביטול החלטה 979 (המעודכנת) של מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל"), למעט שינויים קטנים.

בהחלטה 979 של המנהל ובפסק הדין של בג"צ נקבע לעניין דמי החכירה לחברי הקיבוצים, כי על כל קיבוץ לבחור לפי איזו החלטה של המנהל לפעול – החלטה 751 או החלטה 979.
החלטה 751 (סעיפים 8-10) של המנהל קובעת לעניין היוון המגרש כדלקמן:
 
מגרשי המגורים יוחכרו תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים לתקופה של 49 שנה, כמקובל במינהל באותו אזור, ועל פי הערכת השמאי הממשלתי לקרקע ללא פתוח, כאמור בהחלטת המועצה מספר 737.
על הרחבה למגורים יחולו כל הכללים שנקבעו בהחלטה מספר 737 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 17.12.95 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.
לחברי האגודה הגרים בבתים קיימים בישוב במועד השינוי, יקבעו דמי החכירה כדלקמן :
 
 א.  חבר אגודה הגר במקום 15 שנים או פחות – יחוייב במלוא המחיר הנהוג לישובים חקלאיים באותו אזור (בשיעור 66% שיוכרו כ-91% במרכז בארץ, ובשיעור מופחת לתשלום של 36%, ו- 22% באזורי עדיפות לאומית א' ו- ב', הכל על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל).
 ב.   לחבר אגודה הגר במקום יותר מ 15 שנים תנתן הנחה מדמי החכירה לתשלום,על פי האמור בס"ק (א) לעיל, בשיעור של 2% לכל שנת ותק, אולם בכל מקרה ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור שלא יפחת מ-11% (למעט אזורים שבהם קיים שיעור מופחת לתשלום של 0%).
 
החלטה 979 (סעיף 5.6.1.10) קובעת לעניין רכישת הזכויות במגרש כדלקמן:
 
משפחת חברים באגודה או יורשי משפחת חברים באגודה, אשר שויכה לה יחידת דיור ללא תשלום נוסף מעבר ל-3.75%, תהיה רשאית לרכוש את מלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) במגרש עליו יחידת הדיור המשויכת, וזאת בכפוף לתשלום למינהל של 33% מערך הקרקע של המגרש עליו יחידת דיור המשויכת עם זכויות הבניה הצמודות לה ובהתחשב בפוטנציאל התכנוני למגורים במגרש המשויך. מתשלום זה יקוזז החלק היחסי של דמי החכירה ששולמו עבור המגרש עליו יחידת הדיור המשויכת, מתוך סך דמי החכירה ששולמו בגין חלקת המגורים, וכן תשלום עבור תוספת בניה כאמור בסעיף 5.6.1.8.
 
החלטה 979 (סעיף 5.11.1) של המנהל קובעת, כי "אם עד למועד אישור החלטה זו קיבלה האסיפה הכללית של הקיבוץ החלטה על שיוך דירות עפ"י החלטת מועצה 692 או 751 והחלטה זו אושרה על ידי ועדת הפרוגראמות של הרשות לתכנון חקלאי, הקיבוץ יהיה רשאי להמשיך את תהליך השיוך בהתאם להחלטות הנ"ל".
היינו, חבר קיבוץ אינו יכול להחליט, בעצמו, באיזו החלטה מבין החלטות המנהל לבחור, אלא הקיבוץ הוא שמחליט ו/או בוחר את ההחלטה של פיה ייקבעו דמי החכירה לכלל חברי הקיבוץ.
הדבר גורם לקונפליקט בין חברי הקיבוץ הוותיקים ובין חברי הקיבוץ הצעירים.
חברי הקיבוץ הוותיקים מעוניינים להוון לפי החלטה 751 אשר מקנה לרבים מהם זכות היוון לפי שיעור של 11% משווי המגרש בלבד.
 
יתר על כן, רבים מחברי הקיבוצים הוותיקים השקיעו השקעות גדולות על סמך המצג שהוצג להם ע"י מנהל מקרקעי ישראל בהחלטה 751, וכעת קבלת החלטה אחרת עלולה לשלול מהם זכויות שהובטחו להם בתנאים המקוריים, ומרבים מהם תמנע האפשרות לחכור את בית מגוריהם בשל המחיר הכרוך בכך.
חברי הקיבוץ הצעירים, מנגד, מעוניינים להוון לפי החלטה 979 אשר מאפשרת להם להוון ו/או לרכוש את הזכויות (הקיימות והעתידיות) לפי שיעור של 33% משווי המגרש, בעוד היוון על פי החלטה 751 ייאלץ אותם להיפרד מסכומים גבוהים הרבה יותר.
 
קיבוצים רבים חוששים, כי דילמה כזו תגרור אותם למאבקים פנימיים ולסכסוכים בין וותיקי הקיבוץ והצעירים, ויתר על כן, ייווצרו סכסוכים בין ילדים ובין הוריהם.
מוטב יהיה, כי מנהל מקרקעי ישראל יקבל החלטה חדשה ולפיה, הבחירה תהא נתונה לחברי הקיבוץ ולא לקיבוץ. מצב זה ימנע סכסוכים ויחזק את ההרמוניה והשיתוף בין חברי הקיבוץ בכלל, ובין הוותיקים והצעירים בפרט.
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

חובת הסכמת ההורים, שניהם, כתנאי לתקפות מינוי הבן הממשיך

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

"בן ממשיך" במשקים החקלאים הינו הבן שבונה ביתו במשק, מעבד את המשק יחד עם הוריו, ולאחר פטירת שניהם הוא שיהיה לבעל הזכויות בנחלה במקומם.

תקנה 3(א) לתקנות האגודות השיתופיות (חברות) תשל"ג -1973 קובעת מספר תנאים מצטברים על מנת שצאצאו של בר הרשות במשק יהווה 'בן ממשיך' :

א. ניתן למנות בן ממשיך אחד בלבד.

ב. הבן חייב להחזיק/להתגורר במשק בין בעצמו ובין יחד עם הוריו.

ג. זכותו של הבן הממשיך נובעת מהסכם עם ההורים בעלי הזכויות במשק ו/או מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב ו/או מכוח ירושה.

ד. מהות הזכות חייבת להיות בעלים, חוכר, חוכר משנה או בר-רשות.

סעיף 20 ה (1) לחוזה השכירות (משבצת תלת צדדי) קובע כי:

במקרה של פטירת חבר אגודה או מתיישב בישוב יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן/בת זוג שנותר בחיים. באין בן/בת זוג לחבר האגודה או מתיישב בישוב שנפטר יועברו כל זכויותיו בנחלה לבן ממשיך שנקבע על ידי ההורים ושאושר על ידי המיישבת. באין בן ממשיך כאמור יועברו כל הזכויות בנחלה בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965".

בחוזה המשבצת ובתקנות האגודות השיתופיות נקבע, אם כן, כי הבן הממשיך נקבע ע"י ההורים ומחזיק בהתחייבות בלתי חוזרת בכתב מהוריו.

במקרים רבים, המשקים החקלאים רשומים על שם אחד מבני הזוג בלבד. האם חתימה של הורה אחד בלבד מספיקה בכדי לאשר את מינויו של הבן הממשיך? האם מינוי בן ממשיך, שמונה ע"י הורה אחד בלבד, הנו תקף מבחינה משפטית? האם הבן הממשיך שמונה ע"י הורה אחד בלבד יירש את המשק במלאת ימיהם?

ביום 21.8.2002 ניתן, בעניין זה, פסק דין מעניין וחשוב ע"י בית המשפט לענייני משפחה במחוז תל אביב (כבוד השופטת צילה צפת) תמ"ש 71010/97 צרור שמחה (חסויה) ואח' נ' שמעון צרור ואח', תק-מש 2002(3), 57.

בית המשפט קבע שם, כי "ללא הסכמת האם וחתימתה על מסמך בכתב, אין תוקף למינויו של הנתבע כבן ממשיך באשר נדרשת קביעת שני ההורים כאמור בסע' 20 לחוזה ההתיישבות וסע' 20 (1) לחוזה המשבצת".

בית המשפט נימק את החלטתו, בין היתר, מהנימוקים הבאים:

1. הלכת השיתוף בין בני זוג וחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973, בצד חוק זכויות האשה התשמ"א-1951, מעמידים את זכותה של האשה על קניינה במעמד שווה לזה של האיש.

כשם שלא עולה על הדעת לגרוע מזכויות אשה בדירת מגורים בעיר, או כל זכות אחרת על סמך חתימתו של האיש, כך לא יעלה על הדעת לגרוע מזכותה של האשה במשק מבלי לקבל כלל את הסכמתה.

האב אינו רשאי להצהיר בשם האם על מתן זכות לצד ג', ובכך לגרוע מזכויות האם, למנות בן ממשיך אחר, או שלא למנות בכלל.

2. פעולת ההורים לקביעת הבן הממשיך במשק מהווה מתנה/התחייבות לתן מתנה כמשמעותה בחוק המתנה, תשכ"ה-1968.

על פי סעיף 5 לחוק המתנה, התחייבות ליתן מתנה טעונה מסמך בכתב.

בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 3311/02) אישר את פסק הדין ודחה את הערעור, תוך שהוא קובע, כי חובה על הבן הממשיך להוכיח קיומה של הסכמת האם למינויוובהיעדר הוכחה המינוי בטל.

בית המשפט העליון (בע"מ 6234/06) דחה את בקשת רשות הערעור תוך שהוא קובע, כי "לאחר שהוברר כי אכן נדרשת הסכמת שני ההורים למינוי, עבר הנטל למבקש להוכיח כי חרף אי החתימה של האם על ההצהרה, היא היתה מודעת ואף הסכימה למינויו כאמור, והוא לא עמד בו".

ראוי לציין ולהדגיש, כי קביעת בית המשפט מבוססת על ההנחה שאחד ההורים סירב למינוי הבן הממשיך, או לכל הפחות, לא היה מודע למינוי הבן הממשיך.

להלכה נקבע, כי במקרה והבן הממשיך מונה ע"י הורה אחד בלבד, תוך הסכמה מפורשת או מכללא של ההורה השני, הרי שהמינוי נעשה כדין.

ראו: ת.א. 1463/91 ישראל עזרא נ' ציון עזרא ואח' שאושר בבית המשפט העליון ב-ע"א 1732/98 ישראל עזרא נ' ציון עזרא ואח', מתוך: www.lawdata.co.il , וכן, ע"א 4690/93 עמוס ברמלי ואח' נ' דוד ברמלי ואח', פ"ד נ (3), 868.

לטעמי, צדקה כבוד השופטת צפת בקובעה, כי ללא חתימת ו/או הסכמת שני ההורים למינוי הבן הממשיך הרי שדין המינוי להתבטל, וזאת נוכח הלכת השיתוף בין בני זוג, וחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג-1973.

יחד עם זאת אני סבור, עם כל הכבוד, כי שגתה כבוד השופטת צפת במתן אחד הנימוקים להחלטה אשר השווה בין הדינים החלים על חוזה מתנה ובין הדינים החלים על מינוי בן ממשיך. בתי המשפט קבעו, כהלכה, כי מספיק שיוכח שהורה אחד הסכים למינוי, גם ללא חתימה על מסמך בכתב, בכדי שהמינוי יאושר. מנגד, בחוזה מתנה דרישת הכתב היא דרישה מהותית וחיונית (קונסטיטוטיבית). על כן, לטעמי, לא ניתן ללמוד ולהשליך מההלכות בחוק המתנה להלכות הנוגעות למינוי בן ממשיך.

לסיכום מאמר זה, מונית לבן ממשיך? עליך לוודא חתימת שני ההורים על מסמכי המינוי (גם אם המשק רשום על שם הורה אחד בלבד). חתימת הורה אחד עלולה לגרום לבטלות המינוי.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת

בן ממשיך אינו חייב לפצות את אחיו היורשים

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

חברי אגודה חקלאית, המחזיקים במשקים במושבים, אינם צד להסכמי המשבצת. מעמדם הינו מעמד של ברי רשות מטעם האגודה שהיא עצמה בת רשות של המנהל.

במאמרי להלן אתייחס לאגודות חקלאיות אשר חתומות על "חוזה שכירות (משבצת דו צדדי)", היינו, חוזה אשר הצדדים לו הם המנהל והאגודה חקלאית, אולם, דין זה אפשר וצריך להחיל גם בעניין אגודות חקלאיות החתומות על "חוזה שכירות (משבצת תלת צדדי)", אשר הסוכנות היהודית מהווה אף היא צד להסכם המשבצת.
זכותם של בעלי המשקים כפופה להסכמי המשבצת ונגזרת ממנו. המקור המשפטי בשאלת עבירות זכויות ברי הרשות במשקים באגודה, הינו ההסכם, אשר קובע את גדרה ואת גבולותיה של זכות בר הרשות. זכות בר-רשות במשק אינה ניתנת להורשה, אם הסכם המשבצת שמכוחו ניתנו הזכויות אינו מתיר זאת. המתיישב אינו יכול להוריש את מה שאין לו, ומה שיש לו מוגבל מראש עפ"י ההסכם שיצר את הזכות.
סעיף 19 לחוזה שכירות (משבצת דו צדדי) (להלן: "הסכם המשבצת") מבחין בין שני מצבים עיקריים בקשר להעברת הזכויות: אופן העברת הזכויות במשק בימי חייו של חבר האגודה (סעיף 19ב) ואופן העברת הזכויות במשק בעקבות פטירתו של חבר האגודה (סע' 19ג).
סע' 19ג להסכם קובע במפורש, כי זכויות "בר רשות" במשק של חבר האגודה אינן חלק מעזבונו, והסעיף קובע מנגנון מיוחד להעברת הזכויות במשק מחמת מותו של בעל הזכויות במשק. היינו, הסכם המשבצת מכוחו ניתנו זכויות בר הרשות, אינו מתיר העברתן בירושה.
סעיף 19ג(7) להסכם המשבצת קובע, כדלקמן:
על אף האמור בפסקאות 2 עד 6 לעיל ומבלי לפגוע באמור בפסקה 1 לעיל, אם נתנו עד לתאריך חתימתו של חוזה זה אישורים או התחייבות בכתב של הסוכנות כלפי חבר אגודה, בדבר מסירת זכויות שימוש במשק שלו לאחד מילדיו ששמו נקבע במפורש – תימסרנה הזכויות הנ"ל במשק, לאחר פטירתו של אותו חבר אגודה, בהתאם להתחייבות הסוכנות כלפיו.
היינו, במקרה ונפטרו בעלי הזכויות במשק, תעבורנה הזכויות במשק לבן הממשיך שאושר ע"י מנהל מקרקעי ישראל, ולמצער, אושר ע"י הסוכנות היהודית.
האם הבן הממשיך, שקיבל לידיו את הזכויות במשק לאחר פטירת הוריו, מחויב לפצות את אחיו?
לפי גישתה של כבוד השופטת צילה צפת, כפי שהובאה (באמרת אגב) בתמ"ש (ת"א) 25620/01 ישמח שמואל ואח' נ' סוקול אריה[פורסם בנבו], מנגנון הפיצוי הקבוע בסעיף 114 לחוק הירושה תקבל בפסיקה ובספרות גם לגבי מתיישבים שהם ברי רשות בלבד, למרות שהזכות אינה חלק מעיזבונם ואף כי הסכם המשבצת אינו מחיל את הוראות סע' 114 לחוק הירושה.
גישה זו אף אומצה ע"י כבוד השופט דוד גדול {ראו: תמ"ש (כ"ס) 12070/03 פלוני נ' פלונים (פורסם באתר נבו)}.
סבורני, עם כל הכבוד, כי שגו כבוד השופטים צילה צפת ודוד גדול.
הוראת סעיף 114 לחוק הירושה חלה רק כאשר המשק החקלאי מהווה חלק מעיזבונו של המוריש, ובלבד שבחוזה החכירה קיימת הוראה הקובעת, כי הזכות של המוריש במשק הינה חלק מעיזבונו ועל כן ברת הורשה היא.
מאחר והמשק אינו בר הורשה, אזי לא חלה עליו הוראת סעיף 114 לחוק, ועל כן לא קיימת זכות לפיצוי מכוח סעיף זה, אלא אם כן זכות זו נקבעה כחלק מהסכם המשבצת.
הסכם המשבצת אינו כולל הוראה המחייבת את הבן הממשיך לפצות את יתר היורשים בכלל, ועל פי המנגנון הקבוע בסעיף 114 לחוק הירושה בפרט.
בתמ"ש 048620/05 א.ק. ואח' נ' י.ע. ואח', [פורסם בנבו], הועלתה השאלה האם מגיע לתובעות פיצוי ע"פ סעיף 114 לחוק הירושה אם יקבע, כי הנתבע קיבל את הזכויות במשק בהיותו הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק. כבוד השופט שאול שוחט קבע שם כדלהלן:
" הוראת סעיף 114 לחוק הירושה חלה רק כאשר המשק החקלאי מהווה חלק מעזבונו של המוריש, בין שהמשק החקלאי הוא בבעלותו הפרטית, בין שהוא בעל זכות חכירה לגביו, ובין שהוא במעמד של בר רשות בו, ובלבד שבחוזה החכירה או חוזה הרישיון קיימת הוראה הקובעת, כי הזכות של המוריש במשק הינה חלק מעזבונו ועל כן בת הורשה היא ( ע"א 633/82 לוקוב נ' מגדל שם; ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי שם; ע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי, שם), מאחר וקבעתי, כי המשק נשוא דיונינו אינו בר הורשה (ראו הניתוח בפתח פסה"ד) אזי לא חלה עליו הוראת סעיף 114 לחוק, ועל כן לא קיימת זכות לפיצוי מכוח סעיף זה, אלא אם כן זכות זו נקבעה כחלק מהסכם המשבצת (ר' גם ש.שוחט, מ.גודלברג, י.פלומין, דיני ירושה ועזבון, הוצאת סדן, מהדורה שישית, תשס"ה-2005, בעמ' 198 וכן ניתוח האפשרויות השונות בתמ"ש (ת"א) 80170/96 גולדשטיין נ' גולדשטיין (לא פורסם) מפי השופט י. גייפמן).
היינו, בית המשפט קבע, כי בן ממשיך אינו מפצה את אחיו היורשים, אלא אם כן זכות זו נקבעה כחלק מהסכם המשבצת. ומאחר ואין מחלוקת, כי הסכם המשבצת אינו כולל חובת פיצוי על הבן הממשיך, הרי שהבן הממשיך אינו חב בפיצוי אחיו.
לסיכום מאמר זה אציין, כי דעת רבים אינה נוחה מהמצב המשפטי הקיים בכל הנוגע לירושת המשק החקלאי. לדידי, רצוי יהיה, כי נבחרי הציבור ישוו את מעמד המשקים החקלאים למעמד נכסי נדל"ן שבבעלות פרטית, מאחר והמשק מהווה, כיום, נכס נדל"ן לכל דבר ועניין.
אולם, כל עוד הדין יישאר כמות שהוא, הזכויות במשק אינן ברות הורשה ועל כן אין תחולה ישירה לס' 114 לחוק הירושה המקנה זכות פיצוי ליתר היורשים. מאחר ובהסכם המשבצת אין כל הוראה המקנה זכות פיצוי למי מהיורשים שהזכויות במשק לא עוברות על שמו, הבן הממשיך אינו צריך לפצותם על פי דין.
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
 מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

המדריך המקוצר למינוי בן ממשיך במשקים

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ברבות מהאגודות השיתופיות בארץ, הזכויות במשקים במושבים/אגודות חקלאיות מוסדרות במסגרת של חוזה שכירות (משבצת תלת-צדדי) {להלן: "החוזה המשולש"}, כאשר הצדדים לחוזה הנם מנהל מקרקעי ישראל (הבעלים של המקרקעין), הסוכנות היהודית (הגוף המיישב מטעם המנהל) והאגודה החקלאית בכל מושב.
החוזה המשולש מתחדש אחת לשלוש שנים ומסדיר את היחסים בין הצדדים לו, ובין היתר קובע, כי זכויות המתיישבים במשקים הנן זכויות "בר רשות" בלבד, ואינן זכויות בעלות או חכירה.

בסמוך לקום המדינה, החקלאות היתה ערך לאומי, והמוסדות המיישבים גיבשו את התנאים באשר להעברת הזכויות במשק במטרה להשאיר את המשק החקלאי כיחידה משקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה או לפיצול.

המוסדות המיישבים קבעו עוד, כי הזכויות במשקים יעברו אך ורק מכוח החוזה המשולש, וכי על המתיישבים/ברי הרשות לקבוע עוד בחייהם מי מילדיהם יירש את המשק בבוא היום. בן זה זכה לכינוי הרשמי של המוסדות המיישבים "בן ממשיך".

על פי כללי המנהל, הבאים לידי ביטוי גם בחוזה המשולש, כאשר נפטר הורה שהוא בר רשות ואין לו בן זוג, הזכויות עוברות לבן ממשיך (!)

לצורך מינוי 'בן ממשיך', על ההורים (בעלי הזכויות במשק) והבן הממשיך המיועד לפנות לאגודה החקלאית, ולבקש את מינוי הבן כ-'בן ממשיך', כאשר מינוי הבן הממשיך חייב לקבל את אישור האגודה בכתב.

לאחר קבלת אישור האגודה, על בעלי המשק והבן הממשיך לפנות לסוכנות היהודית בבקשה למנות את הבן כ-'בן ממשיך', ועליהם להמציא לסוכנות היהודית את המסמכים הבאים:

·  צילום תעודת זהות של הבן הממשיך.
·  פרוטוקול האגודה המאשר את קבלת הבן הממשיך.
על הפרוטוקול להיות חתום בחותמת אגודה מקורית בצירוף שתי חתימות מקוריות של מורשי חתימה באגודה. תשומת לב, כי תוקף אישור האגודה הנו לחצי שנה בלבד.
·  מכתב ממזכירות האגודה המאשר את הנאמר בפרוטוקול.
גם במקרה זה תוקף אישור המזכירות הנו לחצי שנה בלבד.
·  ככל וקיים צו מניעה של המנהלה להסדרים חקלאיים (המשקם) – חובה להציג אישור המשקם על ביטול צו המניעה.
·  חתימה על מסמכים המסופקים ע"י הסוכנות היהודית כדוגמת : הצהרה והתחייבות המתיישבים לבן ממשיך, הצהרת הבן הממשיך ומינוי בן ממשיך.
·  התחייבות להעביר את ההסבר על משמעות המינוי לבעלי הזכויות, מאומת על ידי עורך דין – מסמך המסופק ע"י הסוכנות.
·  מילוי שאלון למועמדים – שאלון המסופק ע"י הסוכנות.
·  תשלום לסוכנות בגין דמי טיפול בבקשה.

לאחר השלמת המצאת המסמכים חתומים ומאומתים כנדרש לידי הסוכנות, קיים מסמך נוסף (בן עמוד אחד) שכותרתו "הצהרה והתחייבות המתיישבים" המסופק ע"י הסוכנות היהודית ועליו חותמים כל הגורמים הרלוונטיים למינוי בן ממשיך: בעלי המשק, הבן הממשיך, האגודה, הסוכנות היהודית והמנהל.

המנהל חותם על המסמך הנ"ל רק לאחר חתימות כל יתר הצדדים, ועם חתימת המנהל, מינויו של ה-'בן הממשיך' נכנס לתוקף על כל הזכויות והחובות.

ראוי להדגיש, כי ללא אישור כל הגופים המצוינים לעיל, ל"בן הממשיך" אין מעמד משפטי ואין זכויות של בן ממשיך.

משמעות הדבר, כי לאחר פטירת בעלי המשק, הזכויות במשק לא יעברו לידי הבן הממשיך מתוקף היותו בן ממשיך, אלא הזכויות במשק עוברות בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה התשכ"ה – 1965.

לסיכום מאמר זה יצוין, כי הליך מינוי בן ממשיך טומן בחובו בעיות רבות כדוגמת: אי קבלת אישורים מכל הגופים הנזכרים, אי חתימת הורה אחד על ההצהרות, פטירת אחד ההורים במהלך המינוי ועוד, ועל כן רצוי, כי הליך מינוי 'בן ימשיך' ילווה ע"י עורך דין הבקיא באגודות שיתופיות ובדיני מושבים.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בעל משק חקלאי – הזהר במינוי בן ממשיך

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

על פי כללי המנהל, הבאים לידי ביטוי גם בחוזה המשבצת (דו צדדי או תלת צדדי), כאשר נפטר הורה שהוא בר רשות ואין לו בן זוג, הזכויות עוברות לבן הממשיך.

לצורך מינוי 'בן ממשיך', על ההורים (בעלי הזכויות במשק) והבן הממשיך המיועד לפנות לאגודה החקלאית, לסוכנות היהודית ולמנהל מקרקעי ישראל ולבקש את מינוי הבן כ 'בן ממשיך', כאשר מינוי 'הבן הממשיך' מושלם עם קבלת אישור המנהל.

מינוי 'בן ממשיך' הנו פתרון זול ופשוט, לכאורה, לביצוע העברת זכויות במשק החקלאי לדור ההמשך, ומינוי בן ממשיך מבטיח אף, כי המשק החקלאי יישאר בתוך המשפחה ויועבר מדור לדור. 

יחד עם זאת, מינוי הבן הממשיך, במקרים רבים,  נובע מאינטרסים אחרים של בעלי הזכויות במשק החקלאי כדוגמת: בניית בית נוסף בתוך המשק בסמוך לבית ההורים, צירוף הבן כחבר אגודה וכיו"ב, כאשר לבעלי הזכויות במשק החקלאי אין כל כוונה אמיתית לקבוע מסמרות באשר לזהות יורש המשק לאחר פטירת ההורים.

רבים המקרים בהם ההורים בעלי הזכויות במשק החקלאי אינם מודעים, כי הליך המינוי הבן הממשיך הנו התחייבות חוזית בלתי חוזרת, וכי ביטול המינוי הנו הליך מסובך, ולעיתים בלתי אפשרי.

אמנם, עצם מינוי "הבן הממשיך", אינה מעניקה לו זכויות קנייניות במשק החקלאי, ואולם, זכויות ההורים במשק מוגבלות, ונטלת מהם הזכות הקניינית הנהוגה בנכסי נדל"ן רגילים.

להלן נפרט מקצת ההגבלות המוטלות על בעל הזכויות במשק עם השלמת מינוי 'הבן הממשיך'.

  • בעל הזכויות במשק אינו יכול לקבוע לעניין חלוקת העיזבון (והמשק בתוכו) בין ילדיו/היורשים, שכן הבן הממשיך הוא זה שיורש את המשק.

כך לדוגמא, ההורים מנועים, עוד בחייהם, מלהגיע להסכם בין היורשים באשר לירושת המשק החקלאי (עסקה של ירושת אדם בעודו בחיים אפשרית במקרה של משק חקלאי מאחר והמשק אינו מהווה חלק מהעיזבון).

  • בעל הזכויות במשק החקלאי אינו רשאי למכור את המשק, אלא בכפוף לשמירת זכויות הבן הממשיך.

כך לדוגמא, בעל זכויות במשק שמעוניין לעבור ולהתגורר בבית אבות, וזקוק לשם כך לכספים רבים, אינו רשאי למכור את המשק תמורת כסף/סכום אשר ישמש אותו במגוריו בבית האבות.

  • בעל הזכויות במשק חקלאי אינו רשאי, בדרך כלל, לשעבד את המשק, אלא בהסכמת הבן הממשיך.

כך לדוגמא, בעל נחלה אשר מצוי בקשיים כלכליים ומעוניין לשעבד את הנחלה וליטול הלוואה בכדי לקיים עצמו בכבוד ולספק את מלוא צרכיו, תלוי בהסכמת הבן הממשיך לשעבוד המשק.

  • אחת הסיבות למינוי הבן הממשיך נעשה, במקרים רבים, כדאגה לעתיד ההורים, ועל כן, הבן הממשיך מתחייב לארח להוריו לחברה, לסייע להם ככל ויידרש ולסעוד אותם לעת זקנה.

ואולם, במקרים רבים, לאחר שמינוי הבן הממשיך הושלם, הבן הממשיך מתנער מהתחייבויותיו, וההורה נותר בודד, גלמוד וערירי מבלי יכולת ממשית להחזיר את הגלגל לאחור.

יתר על כן, רבים המקרים בהם ה'בן הממשיך' מתנהג באכזריות, באגרסיביות ובנבזות כלפי הוריו, לרבות שימוש בכל זכויותיהם באגודה (למשל בדיבידנדים), לרבות שימוש בשטח המשק לצרכיו האישיים מבלי לשלם להוריו, ולרבות מקרים בהם הבן ממשיך פועל כנגד הוריו משפטית ומעקל להם חשבונות בנק, חסכונות וכיו"ב, וההורים נטולי יכולת לבטל את מינויו כבן ממשיך ולמנות תחתיו ילד אחר שידאג להם ולמחסורם, למעט במקרים חריגים.

  • במושבים רבים תקנון האגודה קובע, כי עם קבלת הבן הממשיך לחברות ניטלת מההורים זכות החברות והתנהלותם באגודה מתבצעת באמצעות הבן הממשיך.

סיכום – מינויו של בן ממשיך, מהווה, הלכה למעשה, הצהרת ההורים על העברת זכויותיהם במשק ל'בן הממשיך', ובכך ניטלת מהם, פעמים רבות, הזכות והאפשרות להחליט על נכסיהם באופן עצמאי.

מינויו של הבן הממשיך מגביל את היכולות הכלכליות של ההורים, מחד, ואת האפשרות לקבוע ו/או לשנות את ההחלטה על זהות יורש המשק בעתיד, מאידך.

בטרם מחליטים בעלי הזכויות במשק החקלאי למנות את בנם כבן ממשיך, ראוי וכדאי להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני מושבים אשר יבהיר להם את השלכות המהלך, ואשר יציג בפניהם דרכים ופתרונות נוספים וחלופיים שאינם מגבילים את ההורים ואת זכויותיהם במשק, ואינם יוצרים יחסי תלות ארוכי טווח בין ההורים וילדיהם.

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

  

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.  

בן ממשיך מי אתה?

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

המונח 'בן ממשיך' התפתח כתוצאה מגישה היסטורית שהתאימה לזמנים בהם החקלאות היתה ערך לאומי, והמוסדות המיישבים גיבשו את התנאים באשר להעברת הזכויות במשק במטרה להשאיר את המשק החקלאי כיחידה משקית אחת שאינה ניתנת לחלוקה או לפיצול.

מטרת המדיניות של הגורמים המיישבים היתה: מחד, שימור הכושר החקלאי של כל יחידה חקלאית, ומאידך, פיקוח ובקרה על המבנה המיוחד של האגודה השיתופית, תוך קביעת מנגנוני בקרה פיקוח על המבקשים להתקבל לאגודה החקלאית.
רעיון אי פיצול המשק בין יותר מבעל זכות אחד, מוצא את ביטויו, בין היתר, בתקנות האגודות השיתופיות (חברות) – התשל"ג 1973, שם נקבעו מספר תנאים מצטברים על מנת שהבן/בת של בעל המשק יהיה 'בן ממשיך':
א.        בן אחד בלבד או בן מאומץ אחד או נכד אחד של בעל משק. לא ניתן כי יהיו שני בנים ממשיכים לאותובעל משק.
ב.         החזקת המשק נובעת מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו או מכוח ירושה.
ג.          בעל המשק מחזיק במשק מכוח היותו בעלים,  חוכר, חוכר משנה או בר-רשות לתקופה בלתי קצובה של מוסד מיישב ושל האגודה החקלאית.
במשקים החקלאים התפתח המושג 'בן ממשיך' שהוא הבן שמעבד את המשק יחד עם הוריו, ולאחר מלאת ימיהם יהיה הוא לבעל המשק במקומם.
מינויו של ה'בן הממשיך' נכנס לתוקף, כלפי כולי עלמא, רק עם קבלת אישור מנהל מקרקעי ישראל בדבר מינוי ה-'בן ממשיך'.
ככל ומינוי ה- 'בן הממשיך' לא אושר ע"י כל הגורמים הרלוונטיים: בעל המשק, האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית ומנהל מקרקעי ישראל, אין משמעות משפטית למינוי הבן כ'בן ממשיך', וה"בן הממשיך" הנ"ל לא יקבל את המשק לאחר פטירת ההורים מתוקף היותו 'בן ממשיך'. הדבר נכון גם אם "הבן הממשיך" הנ"ל מונה ע"י חלק מהגורמים ו/או אף אם הוא בנה את ביתו בתחומי הנחלה מכוח אישור שניתן לו ע"י האגודה כבן ממשיך.
ראוי להדגיש, כיעצם ההכרה בבן כ"בן ממשיך" אינה מעניקה לבן הממשיך זכויות קנייניות במשק.
משמעות הצהרת בעל המשק על בנו כ-'בן ממשיך' מהווה הגדרת מערכת היחסים שבין 'הבין הממשיך', האגודה, הסוכנות והמנהל – ותו לא!
ללא אישור בכתב של בעל המשק, וללא חתימת בעל המשק על המסמכים הרלוונטיים, הבן הממשיך אינו רשאי לבנות במשק (בית, מחסנים, סככות וכיו"ב ) ו/או לשעבד את המשק ו/או את חלקו.
נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שיקולים מנחים טרם קבלת החלטה על פיצול מגרש/מבנה מהנחלה

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 9.6.2011 אישר בג"צ את החלטה 979 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (בשינויים מינוריים), החלטה המאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי (להלן גם: "החוכר") לפצל מגרש לבניית יחידת דיור מתוך חלקת המגורים (חלקה א') {להלן גם: "פיצול משק"}.
מתן אפשרות לפיצול המשק מעניק לחוכר אפשרויות שלא היו בפניו לפני כן, אולם, 'אליה וקוץ בה'. פיצול המשק אינו כדאי לכל חוכר, וגם לעיתוי יש פנים לכאן ולכאן.
 
שיקולים בעד פיצול המגרש מהמשק
לבעל המשק ישנה אפשרות להעניק מגרש לילד נוסף מלבד הורשת המשק לילד אחר – עד לקבלת ההחלטה, שאלת הורשת המשק הותירה את בעל המשק במלכוד, בדילמה ואף בחוסר אונים מוחלט. בעל המשק היה צריך להחליט, בחייו, למי מילדיו להוריש את המשק (בדרך כלל באמצעות מינוי בן ממשיך), ובכך להפלות בין ילד אחד לילדיו האחרים. 
כיום, לבעל המשק קיימת אפשרות, להעניק ו/או להוריש מגרש הכולל זכויות בניה, לבן אחר מלבד הבן הממשיך או הבן שיירש את המשק החקלאי, וזאת באמצעות פיצול המשק.
בעל המשק החקלאי יכול למכור את המגרש המפוצל לידי צד ג' – בעלי משקים חקלאיים רבים מתקשים לשרוד מבחינה כלכלית, והם אינם מסוגלים לקיים את עצמם בכבוד או לספק לעצמם את מלוא צרכיהם. בעלי המשקים הנ"ל חיים, לעיתים, בנכסים השווים מיליונים, אולם, שווי הנכס הוא על 'הנייר' בלבד.
החלטה 979 קובעת כי בעלי המשקים רשאים, כעת, לפצל את המשק החקלאי ולמוכרו לצדדים שלישיים, ובכך יוכלו להמשיך ולהתקיים בכבוד מבלי להזדקק לחסדים ולטובות של עמותות ו/או בני משפחה.
בעל המשק החקלאי ישלם למנהל שיעור של 33% בלבד מערך המגרש המפוצל – טרם החלטה 979 לעיל, פיצול משק חקלאי התבצע בתמורה לתשלום למנהל בשיעור של כ- 91% מערך המגרש המפוצל, ובפועל, בעל משקים חקלאיים לא פיצלו את המשק בשל חוסר כדאיות כלכלית.
על פי החלטת 979, פיצול המשק יתבצע בתמורה לתשלום למנהל שיעור של כ- 33% בלבד מערך המגרש המפוצל, ובפני בעל המשק החקלאי נפתחו עתה אופציות חדשות לניהול נכון של יחידת המשק החקלאי.
 
שיקולים נגד פיצול המגרש מהמשק
בעל המשק החקלאי מחויב להצטרף להסדר שבהחלטה 979 – פיצול המשק מחייב את בעל המשק החקלאי להצטרף להסדר (עיגון זכויות החוכר בחלקת המגורים) בהתאם להוראות החלטה 979. החוכר מתחייב להסדיר מול המנהל את התשלומים והשימושים בתוך המשק החקלאי, ובכפוף לתשלום דמי חכירה בשיעור 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים במשק החקלאי.
גריעת אחוזי בניה מהמשק החקלאי – החלטה 979 קובעת, כי לחוכר זכויות בניה בהיקף מרבי של 375 מ"ר בתמורה לתשלום דמי חכירה כאמור לעיל.
על פי החלטה 979, המגרש המפוצל יכלול זכויות בניה שלא יפחתו מ-160 מ"ר ואשר ייגרעו ממכסת זכויות הבניה של המשק החקלאי שייוותר בידי בעל המשק החקלאי.
היינו, זכויות הבניה שבמגרש המפוצל (שלא יפחתו מ-160 מ"ר) מופחתים מזכויות הבניה של המשק החקלאי, כך שזכויות הבניה במשק החקלאי יהיו לכל היותר 215 מ"ר.
זאת ועוד, החלטה זו קובעת, כי בפועל, בעל המשק החקלאי יכול לבנות לכל היותר שני בתי מגורים בתוך המשק, ובכך 'יצא שכרו בהפסדו', שכן, גם בלי פיצול המשק בעל המשק יכול לבנות 3 יחידות מגורים במשק (ואף יותר).
חיוב בעל המשק החקלאי בקבלת היתרים על כל המבנים במשק – רבים מן המשקים החקלאיים בארץ מכילים מבנים/מחסנים שאינם בעלי היתר בניה ו/או נבנו בחריגות בניה, והכנסות . הכנסות בעלי המשקים מהשכרות של מבנים/מחסנים אלו מגיעות, לעיתים, לסכומים גבוהים.
פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר שבהחלטה 979, ובעל המשק מחויב להסדיר את כל השימושים בתוך המשק, ובכך הוא עלול להפסיד הכנסות רבות.  
חלקת המגורים ע"פ החלטה 979 הנה בשטח כולל של עד 2.5 דונם – רבים מחלקות א' במשקים החקלאיים הנם בשטח גדול מ-2.5 דונם. החלטה 979 קובעת, כי "חלקת המגורים במושב תהיה שטח מתוך חלקה א' של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונם בלבד".
במידה ושטח חלקה א' הנו מעל 2.5 דונם, הרי שהחוכר יוכל להחיל את ההסדר גם על השטח הנוסף (השטח שמעבר ל-2.5 דונם), תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של כ- 91% מערך הקרקע.
היינו, פיצול המשק מחייב, כאמור, הצטרפות להסדר, ובמידה וחלקה א' של בעל המשק החקלאי גדולה מ-2.5 דונם, הרי שמחינה כלכלית קרוב לודאי שלא תצמח לבעל המשק כל תועלת כלכלית מפיצול המשק, ולעיתים הוא אף יינזק באופן ניכר.
  
סיכום
החלטה 979 מאפשרת, בין היתר, לבעל המשק החקלאי לפצל את המשק ולהוריש או למכור את המגרש המפוצל לידי בן משפחה או צד שלישי אחר.
לבעל הזכויות במשק החקלאי עומדות כעת אפשרויות שונות לניצול המשק החקלאי לצרכיו האישיים ו/או הכלכליים, אולם, פיצול המשק אינו כדאי לכל אחד.
טרם קבלת החלטה על פיצול המשק, רצוי להיוועץ עם עו"ד המתמחה באגודות שיתופיות אשר יפרוס בפניכם את היתרונות והחסרונות שבאפשרויות השונות, והוא ילווה אתכם לאורך ההליך עד לרישום המגרש המפוצל על שם הרוכש.
 
נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת. 

סמכות אגודה חקלאית לסרב לקבל בן ממשיך לחברות באגודה

12/1/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מושבים רבים מעוניינים בקליטת בנים של חברי האגודה החקלאית אשר יישארו להתגורר במושב ויבנו בו את ביתם ואת מרכז חייהם, ובכך ישמרו על הרכב אוכלוסיה צעיר במושב אשר יוכל להמשיך לנהל ולקיים את האגודה, מוסדותיה ופעולותיה, מחד, ומאידך, הבנים שיקלטו במושב יחיו לצד הוריהם המזדקנים וידאגו לכל מחסורם.

ישנה חשיבות בקליטתם של בני חברי האגודה דווקא, ולא אוכלוסיה צעירה אחרת, חיצונית, משום שבניהם של חברי האגודה, במרבית המקרים, גדלו במושב והם מתאימים לנוף החברתי של המושב, לערכים ולמאפיינים המיוחדים אותם מבקש המושב לשמר.

הפתרון לשאיפת האגודה החקלאית להצערת אוכלוסייתה הנו אישור האגודה למינוי בן ממשיך לבעל זכויות בנחלה חקלאית, שהוא הבן שמעבד את המשק החקלאי יחד עם הוריו, ולאחר מלאת ימיהם יהפוך הוא לבעל הזכויות המשק במקומם.

ראינו אם כן, כי מינוי בן ממשיך וזהותו הנם אינטרס חשוב עבור האגודה החקלאית, למרות זאת ייתכן והאגודה לא תהיה מעוניינת לקבל בן ממשיך ספציפי כחבר אגודה. האם האגודה החקלאית רשאית להתנגד לקבלת הבן הממשיך לחברות באגודה?

תקנה 3א' לתקנות האגודות השיתופיות (חברות) – התשל"ג 1973 קובעת כדלקמן:

 (א) (נמחקה).

 

(ב) בן ממשיך הכשיר לחברות על פי תקנון האגודה יגיש לועד ההנהלה בקשה בכתב להתקבל כחבר לפי הנוסח שבתקנון האגודה, בצירוף מסמכים המוכיחים את היותו בן ממשיך.

(ג) התנגד ועד ההנהלה לקבלת בן ממשיך להיות חבר באגודה, יפתח הועד בהליכי בוררות נגד אותו בן ממשיך לפי תקנון האגודה, תוך 45 יום מיום שהגיש בקשה כאמור, וחברותו תיקבע על פי פסק הבוררות.

(ד) לא החל הועד בהליכי בוררות כאמור בתקנת משנה (ג), יהיה הבן ממשיך חבר באגודה בתום 45 יום מיום שהגיש את בקשתו כאמור.

(ה) הוראות תקנה זו אינן באות למנוע מבן אחר של חבר האגודה להיות חבר בה.

(ו) הוראות תקנה זו יחולו, בשינויים המחוייבים, על בני זוגם של בעל או בעלת משק חקלאי שלהם זכות במשק.

(ז) היתה העברת זכות במשק חקלאי טעונה אישור האגודה על-פי תקנותיה, יראו כאילו ניתן לבן ממשיך אישור כאמור אלא אם לא נתקבל הבן הממשיך כחבר באגודה על-פי פסק הבוררות כאמור בתקנת משנה (ג).

תקנה זו קובעת למעשה, כי בן ממשיך המעוניין להתקבל כחבר באגודה החקלאית, יפנה בכתב, לאגודה בבקשתו לאשר את מינויו ע"י הוריו כבן ממשיך, ובמידה והאגודה מתנגדת לקבל אותו כאחד מחבריה, על האגודה לפנות להליך בוררות תוך 45 יום מעת שהוגשה הבקשה. במקרה והיא נמנעת מלקיים בוררות בנושא, אזי הבן הממשיך יוכר כחבר, באופן חד צדדי, ללא יכולתה של האגודה להתנגד לכך.

ברירת המחדל הנה, אם כן, כי בן ממשיך יתקבל באופן אוטומטי לחברות באגודה החקלאית, ורק במקרים חריגים קיימת לאגודה עילה להתנגד למתן החברות ולפנות, לשם כך, להליך בוררות.

יפים לעניין זה דברי רשם האגודות השיתופיות בתיק מס' 703/362/07 בית הגדי אגודה שיתופית בע"מ נ' דמרי שמעון, מתוך: www.nevo.co.il:

"מעיון בתקנות הקובעות את הליך הקבלה לחברות של בן ממשיך עולה, כי המחוקק לא הותיר בידי האגודה אפשרויות רבות לסיכול קבלתו של הבן הממשיך לחברות. נעשתה התקנה כאומרת שזכותו של הבן הממשיך להתקבל כחבר הינה הנורמה התקינה והמועדפת, אך במקרים חריגים במידה ולאגודה עילה מיוחדת למנוע מן הבן הממשיך להתקבל כחבר, אזי מוטלת עליה החובה לפנות להליך בוררות מיד וללא עיכוב. התקנה אף מוצאת לנכון להטיל סנקציה על אגודה שלא פעלה להסדרת ענייניו של הבן הממשיך, ולחייבה לקבלו לחברות חרף התנגדותה.

 

ובהמשך:

"העובדה שההצטרפות לאגודה הינה וולנטרית והאגודה רשאית לקבוע בתקנוניה את מי היא רואה לנכון לקבלה לחבר. כל זאת, לא לעניין בן ממשיך שבו האגודה מוגבלת בסירוב שלה.

לעניין בן ממשיך ההוראות מצמצמות למעשה את אפשרות האגודה לסרב קבלתו של בן ממשיך כחבר באגודה. בדיוק בשביל כך מעניק החוק אפשרות לפתיחת הליך בוררות במידה והאגודה מסרבת לקבלו. כמו כן בדיוק בשביל כך קובעת התקנה כי במידה ולא התנהל הליך הבוררות תוך פרק זמן של 45 יום, אזי אוטומטית הבן הממשיך מתקבל כחבר.

המחוקק מעוניין למנוע מצב בו האגודה מסרבת לקבל את הבן הממשיך. נעשתה התקנה כאומרת, דרך כלל ברגע שקיבלה האגודה חבר, הרי בכך היא מקנה לאותו חבר את הזכות להוריש את חברותו לבן ממשיך אחד, העונה להגדרת בן ממשיך בתקנות. אין האגודה יכולה להתייחס לבן ממשיך כדרך שהיא מתייחס לאדם הבא מן החוץ ומבקש להתקבל כחבר, שאם כך במה נתייחד בן ממשיך מכל אדם המבקש להתקבל כחבר באגודה. כאן המקום לציין כי יש להסתכל על תקנה זו כהוראה המפעילה סנקציות על אגודה הנמנעת לקבל בן ממשיך כחבר מן המניין.

לשון התקנה ואף פרשנותה התכליתית מעלות מסקנה אחת והיא: שיקול דעתה של האגודה בקבלה לחברות, מוגבל באופן יחסי במקרה של בן ממשיך, על פני מקרה של אדם הבא מן השוק ומבקש להתקבל כחבר(הדגשות אינן במקור – ר.א)

 

מתי האגודה רשאית, אם כן, להתנגד לקבלת בן ממשיך כחבר אגודה?

חברות באגודה שיתופית טומנת בחובה זכויות לצד חובות, וכאשר הבן הממשיך מעוניין ליטול רק את הזכויות מבלי לקבל על עצמו את החובות (כמו למשל, תשלום מיסי ועד, השתתפות בתשלומים אחרים המוטלים על כלל חברי האגודה, מגורים קבועים במושב), אזי רשאית האגודה להתנגד לקבלת הבן הממשיך כחבר אגודה.

זאת ועוד, תקנה 3א' נקראת בחדא מחתא (בנשימה אחת), וכל תקנת משנה בה תלויה בתקנת המשנה שקדמה לה.

תקנה 3א' קובעת: בן ממשיך הכשיר לחברות על פי תקנון האגודה יגיש בקשה לוועד ההנהלה…."

ראשית, עסקינן בבן ממשיך שמונה כדין (עפ"י אופן המינוי המוגדר בהסכם המשבצת, בתקנון, או בתקנות האגודות השיתופיות). ככל והמועמד אינו בן ממשיך – אין תחולה לתקנת משנה 3א' (ד), והמועמד לא יהיה חבר אגודה גם אם ועד ההנהלה לא פנה לבוררות.  

שנית, הבן הממשיך כשיר לחברות על פי תקנון האגודה. ככל והבן הממשיך אינו כשיר להתקבל כחבר על פי הקריטריונים המנויים בתקנון האגודה, אזי לא חלה בענייניו תקנת משנה 3א'(ד) המעניקה סטאטוס של חברות, עת מסרבת האגודה לפנות להליך בוררות.

בע"א 187/88 בת שבע יפה ואח' נ' נטעים מושב עובדים להתיישבות, מתוך:  www.nevo.co.il, בית המשפט העליון קיבל את טענות אגודת מושב נטעים וקבע, כי הבן הממשיך לא יהיה חבר אגודה מאחר והוא אינו מתגורר בתחום המושב וגם לא משלם את המסים ושאר התשלומים המגיעים ממנו לאגודה, דבר המעכב ו/או מונע קבלה לחברות ע"פ הוראות התקנון.

מקרה נוסף בו לאגודה קיימת הזכות והסמכות להתנגד לקבלת בן ממשיך כחבר אגודה הוא כאשר הבן הממשיך אינו מנהל אורח חיים דתי, והתקנון קובע כי על חברי האגודה לנהל אורח חיים דתי (ובפועל חברי האגודה באמת מנהלים אורח חיים דתי).  

לסיכום, בן ממשיך המעוניין להתקבל כחבר באגודה החקלאית, מחויב לפנות בכתב לאגודה.

במידה והאגודה מתנגדת לקבל אותו כאחד מחבריה, על האגודה לפנות להליך בוררות תוך 45 יום מעת שהוגשה הבקשה. יכולתה של האגודה להתנגד לקבלת הבן הממשיך כחבר, מוגבלת למקרים ספציפיים, כמפורט לעיל.

סירוב ו/או הימנעות האגודה לפנייה לבוררות תגרום להכרה בבן הממשיך כחבר אגודה.

עם זאת, במידה והבן הממשיך אינו כשיר לחברות על פי תקנון האגודה, לא יתקבל כחבר אף אם האגודה לא פנתה לבוררות.

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף – אלקיים ושות'

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מדריך למכירת/רכישת משק חקלאי

25/12/2011   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מכירת משק חקלאי שונה במהותה ממכירת נכס נדל"ן במגזר העירוני. זכויות מוכר המשק החקלאי הנן על פי רוב זכויות מסוג בר רשות (זכות אשר שונה מהותית מבעלות או חכירה), וביצוע המכר טעון אישור האגודה החקלאית ואישור מנהל מקרקעי ישראל. אי מתן אישור מאת/על ידי הגורמים הנ"ל יגרום לכך, שהזכויות במשק לא תועברנה ברישום לידי הרוכש, והרוכש ימצא עצמו שקוע עמוק בבוץ כלכלי ומשפטי.

במאמר זה נסקור את הבדיקות הנחוצות אותן על רוכש המשק לערוך בטרם החתימה על הסכם המכר, את הנושאים העיקריים שרצוי והכרחי שיופיעו בחוזה המכר, את המיסים והתשלומים אשר חלים על העסקה ואת הפרוצדורה והדיווחים השונים שעל הצדדים להגיש לשם קיום העסקה.

יודגש, כי האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לליווי על ידי עורך דין, אלא הוא נועד לתת לצדדים לעסקת רכישת/מכירת משק חקלאי הסבר כללי על הפעולות הנדרשות לקיום העסקה, וכן ליתן לצדדים אינדיקציה ראשונית בדבר כדאיותה הכלכלית העסקה.

ביצוע עסקת רכישת/מכירת משק חקלאי ללא ליווי עורך דין המתמחה בתחום האגודות השיתופיות ובתחום המקרקעין, גם יחד, עלול לעלות לצדדים ממון רב לצד עגמת נפש רבה שתיגרם להם.

 בדיקות מקדמיות טרם כריתת החוזה

לאחר שהצדדים סיכמו על התנאים הכלכליים לרכישת המשק החקלאי (סכום התמורה, פריסת התשלומים, מועד העברת החזקה במשק וכיו"ב), על רוכש המשק לערוך בדיקה מקיפה באשר לזכויות המוכר במשק, באשר לחובות שרובצים (אם יש כאלה) על זכויות מוכר המשק, ובאשר לחוקיות המבנים והשימושים שבמשק. להלן נפרוש, בתמצית, את הבדיקות העיקריות של רוכש המשק לערוך טרם החתימה על ההסכם. 

  • מנהל מקרקעי ישראל – על רוכש המשק לברר במנהל מקרקעי ישראל, במחוז הרלוונטי בו מצוי המשק, האם המוכר אכן רשום כבעל זכויות במשק, ואילו זכויות יש לו, וכן לבדוק , האם יש עיקולים ו/או שעבודים ו/או זכויות לצד ג' כלשהו במשק, האם יש צווים משפטיים ו/או מנהליים על המשק, והאם יש הערות על זכויות המוכר במשק. 

            רצוי כי רוכש המשק לא יסתפק באישור הזכויות שיקבל ממוכר המשק, אלא יערוך את הבירורים עם המנהל באופן ישיר. 

  • המועצה האזורית – יש לוודא כי אין חובות של בעל המוכר במועצה האזורית, ובעיקר חובות בגין ארנונה ו/או מיסים ו/או היטלים אחרים שלא שולמו. יש לשים לב כי אין גם חובות ישנים שלא שולמו או ששולמו בפיגור. רצוי לבקש מהמועצה אישור בכתב כי אין להם התנגדות להעברת הזכויות בכפוף לתשלום החובות (אם ישנם). 
  • הוועדה המקומית לתכנון ובניה – חובה על רוכש הנכס לערוך בדיקה מקיפה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, כי כל המבנים ו/או הסככות אשר בנויות במשק החקלאי נבנו בהיתר, כי אין חריגות בניה, כי אין צווים משפטיים ו/או מנהליים כנגד בעל המשק וכי אין חובות לבעל הזכויות במשק. על הרוכש, או נציג אחר מטעמו שמתמחה בתחום זה, לעיין פיזית בתיק המשק שבמשרדי הועדה. רצוי לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ובניה אישור בכתב כי אין להם התנגדות להעברת הזכויות במשק לידי הרוכשים. 
  • אגודה החקלאית – על רוכש המשק החקלאי לברר באגודה  החקלאית, כי המוכר הנו בעל הזכויות הרשום של המשק החקלאי, וכן לברר מה גודל החלקות של המשק ומה מיקומם (לבקש תשריט). 

            כמו כן, על הרוכש לבדוק באגודה מהם הקריטריונים להעברת הזכויות באגודה (כמו למשל קבלה ע"י ועדת הקבלה בישוב), והאם הוא בכלל עומד בהם. 

  • מנהלה להסדרים חקלאיים (משקם) – חקלאים רבים (ואגודות חקלאיות רבות) צברו במהלך השנים חובות עצומים לגורמים שונים. ביום 4.3.1992 נחקק חוק הסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992, ובמקביל הקימה הממשלה את המנהלה להסדרים במגזר החקלאי, שעליה הוטל ליישם את החוק בפועל. המנהלה הפעילה 'משקמים' – עורכי דין עם ניסיון במגזר החקלאי – שעליהם הוטל לקבוע את היקף החוב של חברי המושבים (לאחר שבחוק נקבעה מחיקה אוטומטית של 20%), את כושר ההחזר של החייבים ואת המחיקות שיקבלו בעלי המשקים, וכן את נכסי החייבים/בעלי המשקים שניתן לממש. 

חלק ניכר מבעלי המשקים טרם שילמו את חובם (המופחת) בעקבות פסקי המשקם, ועל כן, טרם רכישת משק חקלאי, יש לוודא במנהלה להסדרים חקלאיים שהמשק נשוא העסקה אינו נושא חובות, ולחילופין, להבטיח שכלל החובות ישולמו במסגרת העסקה (למשל באמצעות הפקדת חלק מכספי התמורה בנאמנות עד להסדרת החובות). 

  • הוועד המקומי – על הרוכש המיועד לפנות לוועד המקומי של המושב (ועד אשר שונה מהוועד החקלאי) ולוודא, כי אין לבעל המשק חובות לוועד המקומי. 
  • רשויות המס –  ככל ומדובר במשק חקלאי אשר נרכש בעבר ע"י המוכר, לבקש מהמוכר העתק חוזה הרכישה ואישורי מיסים בגין ביצוע העסקה הקודמת. 
  • רשם המשכונות – טרם החתימה על הסכם המכר, יש להוציא דוח רשם המשכונות על כל אחד מהמוכרים, על פי תעודת זהות, ולוודא, כי אין עיקולים ו/או שעבודים ו/או משכונים ו/או זכויות צד ג' על זכויות המוכר במשק החקלאי. 
  • בנק  ונושים אחרים – במידה ומהבדיקות שבוצעו לעיל עלו כי קיימים נושים או זכאים אחרים על זכויות המוכר במשק, יש לבדוק את היקף כל חוב ו/או זכות אחרת הרובצת על זכויות המוכר, ואת האופן בו ניתן להסירם.

 

נקודות חשובות שחייבות להופיע בחוזה מכר של משק חקלאי

 לאחר שהבדיקות המקדמיות נסתיימו בהצלחה, ונתברר לרוכש המשק כי הזכויות במשק אכן שייכות למוכר, כי המשק נטול חובות (או שקיימים חובות אשר ישולמו מכספי תמורת העסקה), וכי כל המבנים במשק נבנו בהיתר, על רוכש המשק, באמצעות בא כוחו, לנסח את חוזה רכישת המשק תוך מתן תשומת לב מיוחדת לפרטים מסוימים כמפורט להלן. 

  • חוזה על תנאי – העברת הזכויות במשק חקלאי מחייבת את אישור והסכמת האגודה החקלאית ומנהל מקרקעי ישראל. 

אי מתן הסכמת ואישור המנהל ו/או האגודה יגרום לכך, שהזכויות במשק לא יועברו לידי הרוכש, ולכן, חוזה המכר חייב לכלול תנאי ולפיו, ללא אישור האגודה החקלאית ו/או המנהל, החוזה יבוטל כאילו לא נחתם מלכתחילה, והצדדים יפעלו במשותף לבטלו אף ברשויות השונות להן דווח על ההסכם, והסכומים ששילמו הקונים למוכרים על חשבון הרכישה, יוחזרו לקונים במלואם כשהם צמודים למדד. 

  • כספי נאמנות – מוכר משק חקלאי מחויב בתשלום רב לרשויות השונות בגין ביצוע העסקה, תשלום שיכול להגיע עד כדי מחצית משווי התמורה. 

התשלומים המיועדים הנם: לרשויות המס, למנהל מקרקעי ישראל, ולגורמים שונים בהם יש למוכר המשק חוב, לרבות: למועצה האזורית, לאגודה החקלאית, למנהלה להסדרים ועוד. 

על רוכש המשק לערוך תחשיב לעניין החובות המוטלים על המשק, וכן לעניין התשלומים הנדרשים לרשויות השונות, ועליו לקבוע בהסכם המכר, כי סכום זה יישאר בנאמנות אצל באי כוח הצדדים עד לקבלת הסכמת ואישורי המוסדות הרלוונטיים, וכן עד לסילוק מלוא החוב אשר קיים על המשק. 

  • דיבידנדים – בעל משק חקלאי זכאי לדיבידנדים ו/או הכנסות מהאגודה החקלאית (חלק יחסי), בהיותו חבר באגודה חקלאית-שיתופית. 

לעיתים מתברר, כי לאחר החתימה על הסכם המכר, וטרם העברת החזקה במשק החקלאי לידי הרוכש, המשק הניב הכנסות לבעל המשק, ולעיתים, האגודה מחליטה על חלוקת דיבידנדים לאחר העברת החזקה לידי הרוכש, ואולם הדיבידנדים הנם בגין שנה קודמת שבה המוכר היה בעל הזכויות במשק. 

על חוזה המכר להסדיר את עניין קבלת הדיבידנדים וההכנסות, ולהורות מי זה שיקבלם בהתאם למתואר לעיל. 

 

מיסים ותשלומים עיקריים החלים על העסקה

 בעת מכירת משק חקלאי, על המוכר לשאת בתשלום מיסים אשר שונה באופן ניכר מהיקף המיסים המוטלים על מוכר בעסקת מקרקעין אשר מבוצעת במגזר העירוני.

במכירת משק חקלאי, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים למנהל מקרקעי ישראל (בגין הסכמתו לאפשר את המכירה) ולרשויות המס,  לצד הסדרת חובות המשק מהעבר לגורמים שונים ובהם: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

  • מס שבח – משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בגין הפרמטר הראשון, התמורה בגין בית המגורים הקיים במשק החקלאי –  מוכר משק חקלאי יכול ליהנות מפטור ממס שבח במכירת בית המגורים, בדומה למוכר דירה במגזר העירוני, זאת כמובן בכפוף לתנאי החוק.

חשוב לציין, כי בנחלות רבות קיימים שני בתי מגורים, ובמקרה כזה ניתן לקבל פטור ממס שבח גם על מכירת בית המגורים השני, אם דווח למס שבח על העברת בית זה לבן הממשיך. 

בגין הפרמטר השני, התמורה בגין יתרת העסקה – מוכר המשק יחויב במס שבח בגין מכירת יתרת הזכויות של המשק החקלאי. 

  • דמי הסכמה – מחזיקי משקים חקלאיים, ככלל, הם חוכרים או ברי רשות, שזכויותיהם אינן מהוונות, אך בשונה מהמצב במגזר העירוני, מינהל מקרקעי ישראל מסרב לאפשר היוון הזכויות במשקים החקלאיים. סירוב המינהל מתייחס הן לזכויות המגורים והן לזכויות החקלאיות (טרם החלטה 979 של מועצת המנהל).

מאחר וזכויות בעלי המשקים החקלאיים אינן מהוונות, מתנה מינהל מקרקעי ישראל את הסכמתו להעברת הזכויות בתשלום דמי הסכמה בשיעור של כשליש מעליית ערכו של המשק החקלאי מעת רכישתן ע"י המוכר ועד למכירתן על ידו.

לצורך חישוב דמי ההסכמה, מכיר המנהל בהשקעות שהשקיע המוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע, ומנכה אותן מדמי ההסכמה. 

  • מס רכישה – תשלום מס הרכישה נגזר משווי המשק החקלאי, כאשר, לצורכי מס, משק חקלאי מורכב מבית מגורים + שטח חקלאי.

לעניין בית המגורים – מס הרכישה הנו זהה למס הרכישה החל על בית מגורים במגזר העירוני.

כאשר המשק מהווה את ביתו היחידי של הרוכש ואין ברשותו נכס מגורים נוסף, הרי שהרוכש פטור ממס רכישה עד לשווי 1,350,000 ₪ על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 1,601,210 ₪ ישלם הרוכש 3.5%, ועל הסכום שמעבר ל 1,601,210 ₪ ישלם הרוכש 5%. 

 כאשר לרוכש יש בית/דירה נוספת הרי שהרוכש ישלם 5% משווי בית המגורים עד לשווי 1,350,000 ₪, על הסכום שמעבר לכך ועד לסכום 3,000,000 ₪ ישלם הרוכש 6%, ועל הסכום שמעבר 3,000,000 ₪ ישלם הרוכש 7% .

לעניין השטח החקלאי – מס הרכישה עד לשווי 299,240 ₪ הנו 0.5%, ומעבר לזה מס הרכישה הנו 5%.

 מדרגות המס וסכומי התשלומים המפורטים בפרק זה נכונים למועד עריכת המאמר, ומשתנים מעת לעת.

 

 דיווחים לרשויות השונות

מיד לאחר החתימה על חוזה המכר, על הרוכש לרשום לזכותו משכון ברשם המשכונות על זכויותיו של המוכר במשק החקלאי. 

בתוך 40 ימים מיום החתימה על חוזה המכר, הצדדים מחויבים לדווח על העסקה לרשויות המס. 

על הצדדים לדווח למנהל מקרקעי ישראל, לאגודה החקלאית ולסוכנות היהודית (במידה והסוכנות הנה חלק מהסכם השכירות לצד המנהל והאגודה) בגין העברת הזכויות, וכן למלא אחר הוראותיהם להעברת הזכויות, לרבות הוראות המנהל להעברת זכויות במגזר החקלאי. 

טרם העברת החזקה במשק לידי הרוכש וטרם תשלום יתרת התמורה לידי המוכר, על הרוכש לדאוג לקבל אישורים בדבר העברת החזקה במשק ואישורים בגין העדר חובות מהגורמים להלן: האגודה החקלאית, הועד המקומי, המועצה האזורית, הועדה המקומית לתכנון ובניה, רשויות המס, המנהלה להסדרים (במידה ויש חוב), מנהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית. 

ככל ובמועד העברת החזקה עדיין לא יהיו בידי המוכר/רוכש מלוא האישורים האמורים, יש לוודא השארת כספים בנאמנות עד לקבלת מלוא האישורים. 

 

סיכום 

מכירת/רכישת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, ואשר מצריכה מיומנות ומומחיות הן בדיני מקרקעין והן בדיני אגודות שיתופיות.

חלק ניכר מההוצאות, המיסים והתשלומים הנובעים ממכירת משק חקלאי, ניתנים להפחתה באופן ניכר, כך שתכנון מס נכון מבעוד מועד, לצד ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את התשלומים הנובעים מהעסקה אצל הגורמים השונים, ובהם: רשויות המס, מנהל מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית, ובכך, התמורה שתיוותר בידיו של המוכר בסופו של יום תגדל משמעותית.

לפני ביצוע מכירת/רכישת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

 

 נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116