דיני מושבים

החמרת הענישה בגין בניה לא חוקית במשק חקלאי

7/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במשקים חקלאיים רבים קיימת תופעה של בניה בלתי חוקית, חריגות בניה ושימושים חורגים שנעשים ללא היתר הרשויות השונות (ועדה מקומית/אזורית לתכנון ובניה ומנהל מקרקעי ישראל).

בעלי הזכויות במשקים חקלאיים בונים מחסנים, סככות ויחידות דיור (בית מגורים, קרוון, מחסנים המוסבים למגורים וכו') ללא קבלת היתר, תוך חשיפתם להגשת כתבי אישום ולתביעות אזרחיות על סכומי עתק.

הסיבה לבניה הבלתי חוקית במושבים נעוצה בשיקולים כלכליים. מחד, קיים ביקוש רב לשטחים למסחר ולמגורים במושב, לצד היצע מצומצם, ומאידך, הרשויות התעלמו, בדרך כלל, מקיומם של חריגות בניה, בניה לא חוקית ושימושים חורגים מצידם של בעלי הזכויות במשקים, ואף כאשר הוגשו כתבי אישום (בדרך כלל כתוצאה מהלשנות), העונשים שקיבלו חברי המושבים היו מינוריים, ולא היה בהם כדי להרתיע מהמשך בניה לא חוקית.

בשנים האחרונות, הרשויות השונות החלו להילחם בתופעת הבניה הבלתי חוקית במושבים, והרשויות אינן מסתמכות על הלשנות, אלא שולחות בעצמן פקחים שבודקים את הנושא התכנוני של הנחלה ואת קיומה או היעדרה של בניה לא חוקית המנוגדת להיתרים.

הועדות לתכנון ובניה מגישות, חדשות לבקרים, כתבי אישום נגד בעלי הזכויות במשקים שבנו ללא היתר ו/או ביצעו שימוש חורג, תוך  שהרשויות דורשות (הן מבתי המשפט והן בהליכי פשרה) עונשים וקנסות כבדים כדי להרתיע מביצוע עבירות דומות.

מנהל מקרקעי ישראל החל אף הוא לשלוח פקחים למושבים שבודקים הן חוקיות הבניה והן השכרות של מבנים. המנהל החל לפעול באופן של הגשת תביעות פינוי והריסה המבנים שנבנו ללא היתר, לצד תביעות כספיות בגין דמי שימוש ראויים (שכירות המבנים).

בתי המשפט התגייסו אף הם ל'מלחמה' בתופעה של הבניה הבלתי חוקית במושבים, והחלו לפסוק עונשים מרתיעים וקנסות כבדים כנגד עברייני חוק התכנון והבניה.

בתי המשפט אף החלו לגזור מאסר בפועל!!! כנגד עברייני חוק התכנון והבניה, כך למשל, בית משפט השלום ברמלה (ת"פ 1012/01) גזר 6 חודשי מאסר בפועל כנגד אדם שהורשע בעבירות של בניה ללא היתר, שימוש חורג במקרקעין ללא היתר ואי קיום צו בית משפט (הרשעה בעבירות דומות קודמות).

כבוד השופט אליקים רובינשטיין קבע ברע"פ 2809/05  גבריאל טסה נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו), בעניין מדיניות הענישה בעבירה הראשונה, כי "אין כל דופי בהטלת מאסר גם בעבירה ראשונה, מה גם כשהמדובר בהפרה שנמשכה שנים רבות…" וכי "לגבי עבירה כגון זו יש לפעול באופן החלטי על-ידי הטלת עונש מאסר לריצוי בפועל, כדי שכוונת ההקפדה על קיומם של איסורי החוק תהיה אמינה, וכדי שסלחנות יתר לא תתפרש, כפי שקורה לא אחת, כהשלמה עם קיומה של תופעה פסולה".

עוד קבע כבוד השופט רובינשטיין, כי תופעת הבניה הבלתי חוקית הפכה למכת מדינה, וכי אין בהסרת המחדלים ו/או בנסיבות אישיות כדי למנוע מתן עונשים כבדים לרבות צווי מאסר.

בית המשפט העליון קבע ב-רע"פ 6665/05 ראיף מריסאת נ מדינת ישראל, (פורסם בנבו), כי "על העונש שנגזר על מי שמורשע בעבירות נגד חוקי התכנון ובניה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאלים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית. כבר נפסק בעבר, כי בתי-המשפט מצווים לתת יד למאבק בעבירות החמורות בתחום התכנון והבנייה, שהפכו לחזון נפרץ בימינו"

בתי המשפט הלכו צעד קדימה, וחדלו לקבל הסכמי טיעון בין הצדדים, כדבר שבשגרה, כפי שנהוג היה. בתי המשפט החלו לבדוק כל הסדר טיעון לגופו תוך בדיקה האם העונש המוסכם תואם את מדיניות הענישה הראויה, והאם יש בו מסר הרתעתי.

בחע"מ 20061-04  ועדה מקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' אבישי אבדר (פורסם בנבו), בית המשפט החליט שלא לקבל את הסדר הטיעון בין המדינה ובין חבר מושב אורה וקבע כי:

"בענייננו, דומה כי העונש המוסכם חורג באופן ניכר ממדיניות הענישה הראויה בעבירות בהן הורשע הנאשם, והוא רחוק מלבטא את חומרת מעשיו. הוא אינו מהווה מסר הרתעתי לאותם עבריינים פוטנציאליים, המועדים להפר את הוראות החוק כפי שעשה הנאשם.

 הנאשם הורשע בשורה של עבירות, אשר ביצוען נפרש על פני שנים, תוך התעלמות בוטה מצווים שיפוטיים אשר הוצאו זה מכבר בעניינו. הוא המשיך לעשות בנחלתו כבתוך שלו תוך שהוא דורס ברגל גסה את הוראות החוק והחלטות בית המשפט. הוא לא חדל ממעשיו חרף ידיעתו כי פועלו אינו חוקי, ועל אף ביקורות חוזרות ונשנות שנעשו בנחלה  מטעם הרשויות. זו אף זו, הנאשם לא תיקן דרכיו וביצוען של העבירות נמשך גם כיום. המסר שצריך לצאת מלפני בית המשפט צריך להיות כזה אשר יבטא את חומרת העבירות אשר בוצעו בהיקף משמעותי, המקנה רובד נוסף של חומרה לעבירות ומחייב ענישה ראויה והולמת את נסיבותיו של המקרה. 

בנסיבות העניין סבורני, כי העונש אשר ראוי היה להשיתו, ואשר היה בו כדי לשקף את חומרת מעשיו של הנאשם הינו עונש של מאסר בפועל".

 

בית המשפט החליט שלא לקבל את הסדר הטיעון, וזאת בהיותו סוטה באופן קיצוני לקולא מן העונש אותו ראוי היה להשית על הנאשם, ועל כן בית המשפט הורה להכפיל את שיעור הקנס שהוטל על הנאשם בהסדר הטיעון, לצד מתן הוראה להריסת הבניה הלא חוקית תוך 12 חודשים, כאשר במהלך התקופה ניתן צו איסור שימוש לגבי כל בנייה במשק שניתן צו להריסתה.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי לפתחו של בית המשפט רובצת מלאכת מיגור התופעה של אי ציות לחוק וזלזול בצווי בית המשפט, וזו תיעשה, באמצעות ענישה גומלת ומרתיעה, ככלל בדמות מאסר בפועל ממש, וכי אלמלא עסקת הטעון הוא היה מטיל עונשי מאסר בפועל נגד הנאשם/ים.

לסיכום, הננו ממליצים להכשיר מוקדם ככל האפשר את הבניה הבלתי חוקית במשק החקלאי ולהסדיר מיידית את השימושים החורגים בנחלה.  הסדרת הנושא התכנוני במשק יחסוך לכם כספים רבים וימנע מכם להתמודד בהליכים פליליים מול הרשויות.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תוספת מס שבח למוכרי משק חקלאי – מס יסף (מס עשירים)

4/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כחלק מצעדי ממשלת ישראל בעקבות המחאה החברתית בקיץ 2011, הוחלט על הטלת מס מיוחד על עשירים הקרוי 'מס יסף', במטרה להקטין את אי השוויון והפער בין המעמדות, ולעודד את הצמיחה בישראל.

ביום 13.8.2012 פורסם החוק לצמצום הגירעון ולשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב-2012 (להלן: "החוק") ועל פיו, אדם יחיד אשר הכנסתו החייבת בשנת מס גבוהה מ- 811,560 ₪, ישלם מס בשיעור 2% מסכום ההכנסה החייבת העולה על  811,560 ₪.

{תחולת החוק היא על הכנסה שהופקה החל מה – 1 בינואר 2013}.

מס זה ישולם בנוסף למס ההכנסה ה"רגיל" המשולם בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק.

'הכנסה חייבת' הנה הכנסה מכל מקור שהוא, לרבות: משכורת, רווח הון, ריבית דיבידנד, שבח, רווחים מניירות ערך סחירים, חלוקת דיבידנדים, תקבולים מריביות וכיו"ב.

לגבי מכירת משק חקלאי / נחלה, 'הכנסה חייבת' הנה גם השבח ממכירת זכות במקרקעין, ואולם, שבח ממכירת בית המגורים במשק (במסגרת מכירת המשק כולו) ששוויו היחסי הנו עד 4 מיליון שקל, לא ייחשב כהכנסה חייבת .

כך לדוגמא, בעל זכויות במשק חקלאי אשר הנו בעל הכנסה חייבת במס מעסק שברשותו בסך של 250,000 ₪, מוכר את המשק, והרווח החייב במס ממכירת המשק הינו בסך 1,200,000 ₪. במצב מעין זה יחברו את כלל הכנסותיו, ועל כל סכום העולה על 811,560 ₪ יושת מס יסף בסך של 2% נוספים (על הדלתא), ובמקרה דנן ישלם מוכר המשק תוספת מס שבח (על המס הקבוע ממילא) בסך 12,768 ₪.

תכנון מס מבעוד מועד, לצד ליווי משפטי ופיננסי נכון של העסקה עשוי להקטין את התשלום הנובע ממס העשירים באופן ניכר.

כך לדוגמה, בעל זכויות במשקים חקלאיים רשאי להתאגד בעסקו הפרטי כחברה לצורך תכנוני מס, ובכך להפחית את סך הכנסותיו ואת תוספת המס הקבועה בחוק.

דוגמה אפשרית נוספת לתכנון מס, הינה שינוי שיטת הדיווח של הנישומים (בעלי הזכויות בנחלות) במקרים בהם הדבר אפשרי, משיטת מזומן לשיטה המצטברת (או להיפך) על מנת ל"פרוס" רווחים אחורה או קדימה במטרה להוציאן מגדרי 'מס העשירים'.

כך ניתן גם לדחות הכנסות נוספות מחלוקת דיבידנד ו/או מרווחי הון.

לסיכום, מכירת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת אשר מצריכה מיומנות ומומחיות הן בדיני מקרקעין, הן בדיני אגודות שיתופיות, והן בחוקי המס.

לפני ביצוע מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים, אשר ימקסם עבורכם את הרווח ממכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מוכר משק חקלאי? הזהר מקיומם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית

22/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במכירת משק חקלאי / נחלה, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים לגורמים שונים, ובהם: למנהל מקרקעי ישראל (דמי הסכמה) ולרשויות המס (מס שבח/מע"מ).

לצד המיסים/התשלומים המוטלים בעת מכירת המשק, על מוכר המשק להסדיר את חובות העבר של המשק לגורמים שונים כדוגמת: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המשקם/המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

במאמר זה נעמוד על נושא חשוב שלרוב אינו נלקח בחשבון על ידי המוכר במסגרת השיקולים למכירת המשק, והוא: חריגות הבניה והשימושים החורגים במשק החקלאי.

רבים מהמשקים החקלאיים בישראל כוללים מחסנים ו/או מבנים שהוסבו למגורים, וכן חריגות בניה בגין תוספות למבנים (בתי מגורים/סככות/מחסנים) שבוצעו ללא היתר.

בעת מכירת המשק, הרשויות השונות (מנהל מקרקעי ישראל, ועדה אזורית לתכנון ובניה, רשות המיסים) שולחות פקחים אשר בודקים, בין היתר, את חוקיות המבנים, השימוש שנעשה בהם וכיו"ב.

מוכר משק חשוף, אם כן, לתביעות ענק שתוגשנה נגדו ע"י הרשויות השונות, לצד הליכים פליליים וכתבי אישום  שיוגשו כנגדו ע"י רשות המיסים והוועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה. מובן שתביעות כאלו, מלבד הנזק העצום שהן גורמות למוכר, יש בהן כדי לסכל ו/או לעכב את ביצוע העסקה.

תביעה כספית/תביעת פינוי מצד מנהל מקרקעי ישראל

רבים מבעלי המשקים החקלאים בארץ, משכירים  לכל מי שחפץ (ומשלם..), מבנים למגורים ו/או לשימושים אחרים כדוגמת: משרדים, נגריות, מחסנים וכו'.

בשנים האחרונות, מנהל מקרקעי ישראל החל לתבוע את בעלי הזכויות במשקים בגין דמי שימוש או "שימוש חורג" (השכרת מבנים) על סכומים מופקעים של 6% משווי המשק ברוטו לכל שנת שכירות!!!

הסכומים הנתבעים מגיעים עד כדי מאות אלפי שקלים ולעיתים אף למיליוני שקלים, והדבר נכון גם כאשר מדובר במבנים שנבנו בהיתר ובאישור המנהל עצמו.

בעת מכירת משק חקלאי, הפקח שנשלח ע"י המנהל בודק האם הושכרו נכסים ע"י בעל הזכויות במשק, והמנהל עשוי לתבוע את בעל הזכויות בגין השכרה לא חוקית של המבנים השונים.

הליכים פליליים מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה

טרם העברת החזקה במשק החקלאי לידי הקונה (ולעיתים עוד במועד המו"מ טרם הרכישה), הקונה פונה, בדרך כלל, לוועדה המקומית/האזורית לתכנון ובניה כדי לקבל את אישורם כי המשק אינו כולל בניה לא חוקית וכי כל המבנים הבנויים במשק הנם בהתאם להיתר הבניה.

הועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה שולחת פקח מטעמה שבודק את הנושא התכנוני של הנחלה ואת קיומה או היעדרה של בניה לא חוקית המנוגדת להיתרים.

ככל והפקח מזהה חריגות בניה ו/או בניה לא חוקית,  הועדה המקומית לתכנון ובניה פותחת בהליכים פלילים כנגד בעל הזכויות במשק.

למותר לציין כי רוכש המשק חשוף אף הוא להליכים פליליים בהיותו משתמש במבנים שנבנו ללא היתר.

תביעה כספית/הליכים פליליים מצד רשות המיסים

רשות המיסים שולחת אף היא פקח מטעמה למשק בעת הדיווח על ביצוע עסקה במשק.

רשות המיסים בודקת, בין היתר, האם הושכרו מבנים או מחסנים לפעילות עסקית? האם בעל הזכויות במשק דיווח על ההכנסות מדמי השכירות? האם בעל הזכויות במשק שילם מע"מ, מס הכנסה, ביטוח בריאות וביטוח לאומי?

ככל ובעל הזכויות במשק לא דיווח על הכנסותיו מהשכרת המבנים, הוא חשוף לסנקציות אזרחיות לצד הליכים פליליים.

לסיכום, טרם מכירת המשק החקלאי ואף בטרם העמדתו? למכירה, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני הנדל"ן, אשר יוודא את קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, וימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות, דבר אשר יחסוך לכם הן כספים רבים והן התמודדות מול רשויות החוק בהליכים פליליים.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הפקעת זכות בקרקע חקלאית בגין השכרת מבנים/שטח במשק חקלאי

10/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סוגיית השכרת מבנים בנחלות/משקים חקלאיים הנה סוגיה המעסיקה רבות את מנהל מקרקעי ישראל ואת הועדות המקומיות/אזוריות לתכנון ובניה.

הועדות לתכנון ובניה החלו בשנים האחרונות לפעול ביתר שאת, כנגד הבניה הלא חוקית במושבים, והן פועלות להגשת כתבי אישום כנגד בעלי הזכויות בנחלות בגין בניה לא חוקית ו/או שימוש חורג במבנים/בתי מגורים.

מנהל מקרקעי ישראל, מצידו, החל לתבוע את בעלי הזכויות בנחלות בגין ה"שימוש החורג" (השכרת מבנים) על סכומים מופקעים של 6% משווי המשק ברוטו לכל שנת שכירות!!! והסכומים הנתבעים מגיעים עד כדי מאות אלפי שקלים ולעיתים אף למיליוני שקלים, והדבר נכון גם כאשר מדובר במבנים שנבנו בהיתר ובאישור המנהל עצמו.

לרשויות החוק קיימת, ע"פ דין, אפשרות נוספת ל'מלחמותיהם' כנגד השכרת המבנים (לרבות המבנים החוקיים), וזאת באמצעות הפקעת זכותו של המשכיר/בעל הזכויות בנחלה לגבי אותה קרקע חקלאית שהושכרה בהתאם להוראות חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז-1967.

שימוש הרשויות בזכות זו אינו שכיח, והדבר נעשה בדרך כלל לאור פניית האגודה החקלאית למשרד החקלאות בעת סכסוך מול אחד מחבריה.

חוק ההתיישבות החקלאית קובע בסעיף 2 כדלקמן:

"המחזיק או הזכאי להחזיק קרקע חקלאית ממקרקעי ישראל כמשמעותם בחוק-יסוד: מקרקעי ישראל – על פי הסכם-חכירה או על פי רשות (להלן – מחזיק), לא ינהג בקרקע שימוש חורג אלא על פי היתר בכתב מאת שר החקלאות או מאת מי שהשר הסמיכו לכך ברשומות, ובלבד שאם סירוב להתיר שימוש חורג ניתן על ידי מי ששר החקלאות הסמיכו כאמור, יהיה המחזיק רשאי לבקש עיון מחדש על ידי השר עצמו".

שימוש חורג מוגדר בתוספת הראשונה  לחוק ההתיישבות החקלאית כ:

   1.   העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע או בחלק ממנה, או שעבוד הזכות; ואולם עיבוד הקרקע על ידי שכירים או על ידי מי שקיבל על עצמו את העיבוד בקבלנות ועל חשבון המחזיק לא יראו כשימוש חורג.

   2.   יצירת שותפות בקרקע או ביבול, מלבד אם השותפות היא בין תושבי אותו ישוב והשותפים עובדים במידה שווה.

   3.   הקניית זכות אריסות בקרקע או ביבול.

   4.   הקנית זכות רכישת היבול בשדה (דמאן).

   5.   שעבוד היבול, למעט שעבוד שנעשה על פי הוראות פקודת המלוות לזמנים קצרים על יבול (עבודה), 1935, או שעבוד שתנאיו מנעו מהנושה את הטיפול ביבול.

   6.   הקניית זכות מגורים.

סעיף 7 לחוק ההתיישבות החקלאית קובע, כי אם בעל הזכויות בנחלה ביצע שימוש חורג ללא היתר בכתב משר החקלאות, תפקיע ועדת ההכרעה שמונתה ע"י שר המשפטים (ועדה בראשות שופט שלום המוקמת לצורך חוק ההתיישבות החקלאית)  את הזכויות בשטח שנעשה בו שימוש חורג.

ראוי לציין, כי הועדה רשאית אף להפקיע את בית המגורים אם הוכח כי הובטח למחזיק/בעל הזכויות בנחלה סידור חלוף כמשמעותו בחוק הגנת הדייר, תשט"ו–1955.

קרקע שהופקעה כאמור, תוחזר לאגודה החקלאית (הגוף שהעניק למחזיק את הזכויות בקרקע), ואם האגודה נמנעה מלקבלם – למינהל מקרקעי ישראל, ובעל הזכויות יפוצה בגין השקעותיו והשבחת הקרקע .

התביעה להפקעת הזכויות מוגשת לועדת ההכרעה ע"י שר החקלאות או מי שהשר הסמיכו לכך בהודעה ברשומות, ובלבד שניתנה התראה על כך בכתב, ובעל הזכויות לא חדל מן השימוש החורג בתוך 30 ימים מיום קבלת ההתראה או תוך 7 ימים מיום קבלת סירוב לקבלת היתר לשימוש חורג – לפי המועד המאוחר.

החוק מחמיר עם בעלי זכויות בנחלות אשר חוזרים על ההפרות (השימושים החורגים), מחד, ומקל עם בעלי הזכויות להם זו ההפרה הראשונה, מאידך.

כך יצוין, כי לוועדה הסמכות להפקיע לבעל הזכויות בנחלה את כל הקרקע החקלאית (ולעיתים אף את בית המגורים) שחוזר על ההפרות

לסיכום, בעל זכויות במשק חקלאי, ראוי כי יימנע מלהשכיר מבנים ו/או שטחים חקלאיים לצדדים שלישיים.

'מכלל לאו אתה שומע הן', והחוק מתיר למעשה עיבוד הקרקע ע"י קבלני ביצוע או ע"י שכירים.

מומלץ, כי בטרם התקשרות עם צדדים שלישיים,  יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות, אשר ימסד את מערכת היחסים ביניכם בצורה חוקית.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

שימוש לתעסוקה לא חקלאית מחוץ לחלקת המגורים – החלטה 1265

9/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

החלטה 1265 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") מיום 29.10.12, מהווה תיקון החלטת מועצה מס' 1101, ועניינה, הסדרת השימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה/המשק חקלאי.

נקודת המוצא היא, כי המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית ימוקם בחלקת המגורים בלבד, וכי המנהל לא יאשר הקמת מבנה לתעסוקה לא חקלאית ו/או שימוש במבנה קיים למטרה זו בשטח שהוא מחוץ לחלקת המגורים.

יחד עם זאת, המנהל מודע למציאות הקיימת בחלק מהמשקים החקלאיים בהם שטח חלקת המגורים אינו מאפשר הקמת מבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בתוכו, ועל כן נקבע בהחלטה, כי המנהל יסכים לאשר שימוש לפעילות לא חקלאית (להלן: "פל"ח") בשטח חלקה א' שמחוץ לחלקת המגורים בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה או היתר תקף לשימוש חורג, ובהתקיים אחד המקרים הבאים:

  • במקרה בו אין אפשרות פיסית למקם את המבנה המיועד לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים, כאשר חלקת המגורים היא בשטח של עד 1.5  דונם, ניתן יהיה לאשר עסקה להקמת מבנה פל"ח חדש בהיקף של עד 500 מ"ר מחוץ לחלקת המגורים.

יצוין, כי במקרה זה נדרשת חוות דעת תכנונית  הקובעת כי בהתחשב בכך שנבנו או שייבנו בחלקת המגורים שתי יחידות דיור, לא ניתן לקיים בה פל"ח.

  • במקרה בו קיים כבר מבנה המיועד לפל"ח מחוץ לחלקת המגורים, ובוצעה לגביו בעבר עסקה מהוונת, ניתן לקבל אישור להרחבת המבנה בכפוף לכך שתוספת השטח המבוקשת לא תעלה על % 100 מהשטח הבנוי של העסקה המקורית וסך שטח הפל"ח לא יעלה על 500 מ"ר.
  • במקרה בו קיים כבר מבנה פל"ח מחוץ לחלקת המגורים והמינהל אישר לגביו שימוש חורג בעבר, ניתן לאשר הרשאת שימוש נוספת לתקופה של עד 5 שנים, ממועד האישור החדש, ובתנאי שתקופת ההרשאה לא תהא ארוכה יותר מהתקופה שאושרה ע"י מוסד התכנון, ובכל מקרה לא יותר מ-5 שנים.

תנאי נוסף לאישור הפל"ח במקרה זה הינו  התחייבות בעל הזכויות  כי בתום תקופת ההרשאה יפסיק את הפעילות הלא חקלאית במבנה שמחוץ לחלקת המגורים, אלא אם כן תאושר תכנית המאפשרת פעילות כאמור, תוך שינוי הייעוד לחלקת מגורים.

החלטה  מס' 1265 קבעה עוד, כי במקרים בהם אושרה בעבר ע"י המנהל תכנית פל"ח למבנה אשר שטחו גדול מ- 500 מ"ר, ואשר נמצא מחוץ לחלקת המגורים, המנהל לא ידרוש מבעל הזכויות במשק להרוס את מבנה הפל"ח או את חלקו.

תשלום דמי חכירה

בהתאם להחלטה זו, המנהל יאשר תעסוקה לא חקלאית בתנאי שבעל הזכויות במשק החקלאי ישלם למנהל דמי חכירה בסך של 91% משווי ערך הקרקע, כאשר המינהל יישא בתשלום היטל ההשבחה.

במקרים בהם חל היטל השבחה על בעל הזכויות במשק בשל התכנית המתירה פעילות לא חקלאית, ישולמו למנהל דמי חכירה בסך של 46% משווי ערך הקרקע.

בכל הנוגע לתשלום דמי החכירה  כמפורט לעיל, לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית, למעט בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור מבני קיט כפרי.

הסדרת חובות עבר בגין שימושים חורגים

אישור פעילות לא חקלאית כאמור בהחלטה מותנית בכך שבעל הזכויות במשק החקלאי יסדיר את חובות העבר כלפי המנהל בגין שימושים חורגים וכן יסדיר את כל השימושים החורגים בנחלה.

החלטה 1265 קובעת, כי בעל זכויות במשק חקלאי אשר יבקש להסדיר את השימושים לתעסוקה לא חקלאית במשק ישלם למנהל תשלום בגובה 5% משווי הקרקע ששימשה לתעסוקה לא חקלאית ללא אישור בגין כל שנה בה נעשה שימוש כאמור ללא ששולמה עבורו התמורה למינהל .

המנהל מעוניין בהסדרה מהירה של השימושים לתעסוקה לא חקלאית במשק, ועל כן קבע, כי בעל זכויות במשק חקלאי אשר ימהר ויסדיר את השימושים הלא מוסדרים בנחלה בהתאם לאמור בהחלטה זו בתוך שנתיים ממועד אישור ההחלטה (היינו מיום 29.10.12) ישלם דמי שימוש בגין חובות העבר ועד למועד אישור ההחלטה בגובה 5% מערך הקרקע לתקופה של 4 שנים בלבד (סה"כ 20%), וממועד אישור ההחלטה ועד למועד הסדרת השימוש סך של 5% לכל שנה.

סיכום

החלטה 1265 מסדירה את השימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה/המשק חקלאי, והיא נותנת מענה גם למשקים חקלאיים בהם שטח חלקת המגורים הנו עד 1.5 דונם.

חשיבות ההחלטה הנה, בין היתר, בקביעת מדיניות מקלה עם בעלי המשקים החקלאיים, וניסיונה ליתן פתרונות מעשיים לבעלי הזכויות במשקים חקלאיים מסוגים וגדלים שונים.

על אף האמור לעיל, נכון למועד כתיבת המאמר, טרם נערכו ע"י המנהל הוראות המעבר על-מנת שניתן יהיה ליישם את הוראות החלטה 1265.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תשלום מע"מ במכירת/רכישת משק חקלאי

7/7/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

במכירת משק חקלאי, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים לגורמים שונים ובהם: למנהל מקרקעי ישראל (בגין הסכמתו לאפשר את המכירה) ולרשויות המס (בגין מס שבח),  וזאת לצד הסדרת חובות המשק מהעבר לגורמים שונים כדוגמת: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

מבחינת רשויות המס, מכירת משק חקלאי מורכבת משלוש יחידות מיסוי שונות: בית המגורים, זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, והשטח החקלאי שבמשק.

האם חל מע"מ בעת מכירת הזכויות במשק החקלאי?

בפסק הדין ב- ע"ש 1499/93 דרור מרלי נ' מנהל מס ערך מוסף, מיסים י/3 עמ' ה-28 קבע בית המשפט, כי זכות בר הרשות במשק חקלאי הנה בגדר זכות במקרקעין לעניין חוק מע"מ.

בית המשפט קבע עוד, כי תמורת המשק החקלאי הנה מעורבת, ומורכבת מ-3 רכיבים, כאשר התמורה בגין בית המגורים ובגין זכויות הבנייה, אינה חייבת במע"מ, ואילו תמורת השטח החקלאי תהא חייבת במע"מ.

רשויות מע"מ רואות במכירת משק חקלאי, כמכירה של נכס אשר משמש לייצור הכנסה מעסק, ועל כן המוכר יהא חייב בתשלום מע"מ בגין רכיב השטח החקלאי. על כן, ככל שהתקיימה פעילות עסקית במשק החקלאי, אשר ניתן לייחס אותה להפקת רווחים מהשטח החקלאי, יבקשו רשויות מע"מ, לחייב את המוכרים במע"מ על העסקה.

להלכה נקבע, כי אם המוכר (או המוריש במידה והמוכר ירש את המשק) היה רשום כעוסק מורשה לצורכי מע"מ, וההכנסות מהחקלאות שימשו את המוכר בהפקת חשבוניות חייבות במע"מ, הרי שמכירת החלק החקלאי תחייב את המוכר בתשלום מע"מ.

מטבע הדברים, מוכר המשק יחפוץ לגלגל את תשלום המע"מ על רוכש המשק, ויגלם את שוויו המוערך של המס/מע"מ בסכום התמורה.

האם במקרה כזה רוכש המשק החקלאי יהא רשאי להזדכות על המע"מ?

במקרים בהם רוכש המשק מבצע שימוש עסקי בשטח החקלאי והוא רשום במע"מ כעוסק מורשה, הרי שיותר לו לנכות את המע"מ ששולם בגין רכישת החלק החקלאי.

רשויות מע"מ דורשות, כי רוכש המשק יוכיח שימוש עסקי ממשי בחלק החקלאי, ואין די בשימוש עסקי כללי של הרוכש ו/או 'כוונה' עתידית ליצור שימוש עסקי בחלק החקלאי.

בע"ש 421/07 ישראל פלסטיק אינק בע"מ נ' מנהל מע"מ קבע בית המשפט, כי אין כל קשר בין פעילותה העסקית של רוכשת המשק (מחזור בקבוקים) ובין מגוריה במשק, וכי תוכניותיה של המערערת להקמת עסק בתחומי המשק הנה תוכנית רעיונית בלבד אשר לא ניתן לה ביטוי מעשי, ולכן אין מדובר כאן בפעילות עסקית אשר מזכה בניכוי מע"מ.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי ככל ותוכניות המתאר החלות על המשק והוראות מנהל מקרקעי ישראל (הבעלים של המשק) אינן מאפשרות את הקמת העסק המבוקש (במקרה של פעילות המנוגדת לתב"ע), הרי שאין לייחס את רכישת השטח החקלאי להוצאות "העסק" ואין להתיר ניכוי מע"מ בגין רכיב השטח החקלאי.

עולה מהאמור לעיל, כי בטרם מכירת/רכישת המשק, מומלץ לבחון את הפעילות אשר בוצעה ע"י מוכר המשק בהווה ובעבר, וכן יש לברר את הפעילות העסקית אותה מבקש רוכש המשק לבצע במשק.

לסיכום, מכירת/רכישת משק חקלאי הנה עסקה מורכבת, הדורשת התייחסות למספר רב של נושאים, ובין היתר, בדיקת האפשרות של חיוב עתידי בתשלום מע"מ בגין המכירה/הרכישה.

לפני מכירת/רכישת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת/רכישת משקים חקלאיים.

עורך הדין יברר, האם ישנו סיכוי לחיוב עתידי בתשלום מע"מ עבור המכירה? ונושא תשלום המע"מ יובא לידי ביטוי כבר בהסכם המכר, אשר יקבע (בהסכמת הצדדים) על מי מהצדדים יחול התשלום, במידה ויוטל בעתיד.

ראוי לציין, כי רכיב המע"מ הנובע ממכירת המשק החקלאי, ניתן להפחתה באופן ניכר, כך שתכנון מס נכון מבעוד מועד, לצד ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את התשלום לרשויות מע"מ  הנובעים מהעסקה, ולעיתים אף לבטלו כליל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

החובה לנהוג בשוויון באגודה השיתופית

30/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות, דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

עיקרון השוויון הוא עקרון על בדין הישראלי, ובפרט בדיני האגודות השיתופיות, המבוססים על ערכי השוויון והשיתוף. אגודה שיתופית חייבת לנהוג בהגינות וללא משוא פנים כלפי כל חבריה.

ביסוד הקמת האגודה השיתופית, עומדים עקרונות הקואופרציה הקיבוצית (שוויון,עזרה, ואחריות ההדדית) המבוססים על שוויון בין חברי האגודה וללא אפליה.

ראו לעניין זה: ה"פ 362/03 רזון מיקי נ' בני דרור, ע"א 524/88 פרי העמק אגודה חקלאית בע"מ נ' שדה יעקב מושב עובדים בע"מ, פ"ד מה(4) 527, ס. אוטולנגי, אגודות שיתופיות – דין ונוהל (כרך א' תשנ"ה – 1995).

כך לדוגמא, במרבית תקנוני הקיבוצים נקבע, כי מטרת הקיבוץ הינה להקים "חברה סוציאליסטית הבנויה על יסודות של שוויון כלכלי וחברתי", ו"חברה שבה כל אדם תורם לפי יכולתו ומקבל לפי צרכיו".

האגודה השיתופית במהותה, שואפת לשוויון בזכויות ובטובות ההנאה המוענקות לחבריה, ועל כן, על האגודה לנהוג בשוויון מוחלט, ולהימנע מכל אפליה בין חבריה.

על חובת האגודה לנהוג בשוויון כלפי חבריה ניתן ללמוד גם מהפן החוזי שבהתאגדות.

בית המשפט העליון קבע/פסק, כי תקנון של אגודה שיתופית הנו בגדר חוזה לכל דבר ועניין בין האגודה לבין חבריה ובין חברי האגודה עצמם, וכי חלים עליו דיני החוזים הכלליים {ע"א 1795/93 קרן גמלאות של חברי אגד בע"מ נ' יוסף יעקב ואח', נ"א (5) 433}.

משנקבע כי דיני החוזים הכלליים חלים על תקנון האגודה, אזי חלה על האגודה החובה לנהוג בחבריה בדרך מקובלת, בתום לב בשוויון וללא אפליה.

למעלה מכך, על הקיבוץ מוטלת חובת שוויון מוגברת, בשל פערי הכוחות הקיימים בין הקיבוץ לחברים, אשר תלויים בקיבוץ בהיבטים רבים של חייהם.

בתי המשפט קבעו לא אחת, כי אגודה שיתופית אינה רשאית לקבל החלטות אשר הופכות חבר אגודה לאזרח סוג' ב' {ראו: המ 389/96 ארנונה שלומי נ' קיבוץ תל-יוסף, מזכירות קיבוץ תל-יוסף}.

הדוגמאות לחובת השוויון הנן רבות ביותר:

בסעיף 16 לפקודת האגודות השיתופיות, כמו גם בפסיקת בתי המשפט, נקבעה זכות הצבעה שווה לחברי האגודה (למעט חריגים המצוינים בחוק).

סעיף 39 לפקודת האגודות השיתופיות קובע, כי קיים שוויון בין חברי האגודה גם לעניין קבלת רווחים/דיבידנדים.

יחד עם זאת, רשם האגודות השיתופיות קבע (פס"ד מכורה כפר שיתופי נ' פינקוס), כי רווחי האגודה יחולקו על פי מפתח בעלות על זכויות במשק חקלאי ולא על פי חברות באגודה, וזאת מאחר וחלוקת דיבידנדים מכוח חברות בלבד נוגדת את עקרונות הקואופרציה, בין היתר לאור העובדה כי מספר חברי האגודה אינו זהה בכל משק ומשק (כדוגמת משק אשר מונה בו 'בן ממשיך' המהווה חבר אגודה נוסף על בעלי המשק).

ראוי לציין, כי חובת השוויון, במהותה מטילה חובה לתת יחס שווה לקבוצות/פרטים שווים. משמע, שבמקום בו יש שוני מהותי אשר רלוונטי לאותו עניין, ההיגיון מאפשר (ולעתים אף מחייב) יחס שונה, כאשר הדבר לא ייחשב לאפליה.

בפסק דין אביטן נ' מנהל מקרקעי ישראל (בג"צ 528/88) קבע בית המשפט כדלקמן:

עקרון השוויון בא לשרת מטרה של השגת תוצאה צודקת.  לא השוויון ה״טכני״ או ״הפורמאלי״ הוא הראוי להגנה, אלא השוויון המהותי, דהיינו השוויון בין שווים. בני האדם, או קבוצות בני אדם, שונים לא אחת זה מזה או זו מזו בתנאיהם, בתכונותיהם ובצורכיהם, ולעתים יש צורך להפלות בין מי שאינם שווים כדי להגן על החלש או הנזקק, לעודדו ולקדמו. שוויון בין מי שאינם שווים אינו, לעתים, אלא לעג לרש. לפיכך, השאלה המתעוררת כשנטענת טענת הפליה אינה רק אם פלוני מופלה לטובה לעומת אלמוני, אלא יש גם לברר, אם ההפליה היא בלתי מוצדקת. דהיינו, האם מסיבות זהות גררו אחריהן יחס שונה. ההבחנה בין מסיבות שונות, מאידך, אין בה משום אפליה"

לסיכום, תקנון של אגודה שיתופית רשאי להעניק זכויות וחובות שונים לחברים שונים, ואולם האגודה חייבת לנהוג בהגינות וללא משוא פנים כלפי כל חבריה.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

היזהרו בהעברה ללא תמורה של זכויות במשק חקלאי

24/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רבים מבעלי זכויות בנחלות מעבירים את זכויותיהם בנחלה לאחד מילדיהם ללא תמורה עוד בחייהם, וזאת, מתוך רצון לקבוע עובדות לעניין "יורש" הנחלה ולמנוע אגב כך יריבויות ומאבקים על הזכויות בנחלה לאחר פטירתם, וכן נוכח המיסוי הכבד המוטל בעת מכירת הנחלה.

הנוהג הוא, כי במקביל להעברת הזכויות בנחלה ללא תמורה, חותמים הצדדים על חוזה אשר יסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים לכל תקופת חיי מעביר הזכויות/נותן המתנה ולרבות במקרה שיעבור לבית אבות ו/או חלילה יהיה סיעודי ונזקק.

אך 'אליה וקוץ בה'. לצד 'הרווח' בקביעת יורש לנחלה ובמניעת סכסוך עתידי, עלולים מקבלי המתנה למצוא עצמם בבוא היום בפני שוקת שבורה עת בוטל הסכם העברה ללא תמורה.

סעיף 8(א) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 קובע, כי "הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם – בטלים".

סעיף 8(ב) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 קובע, כי "מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות חוק זה".

נשאלת השאלה, האם יש תוקף למתנה שנתנה בחיים ונרשמה ע"ש מקבל המתנה בחיים, ואולם בפועל הזכויות נותרו של נותן המתנה עד לאחר פטירתו?

פסק דין של בית המשפט העליון בעניין דומה ניתן בע"א 763/88 ערן פילובסקי ואח' נ' רו"ח עובדיה בלס ואח', פ"ד מה (4) 521, שם קבע כב' השופט דב לוין:

"אין מקום לטענה, כי המתנה הוקנתה עוד בחיי המנוחה, משום שהבעלות בדירה נרשמה על שם המערערים, עוד בחיי המנוחה.

כל שקיבלו המערערים בחיי המנוחה היה רישום הבעלות בדירה, אך הבעלות עצמה נותנה בידי המנוחה, שכן בעלותה וגדרה בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 סעיף 2 כ"זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה…". על פי המסמך הנוסף, נותרה זכות זו בידיה של המנוחה והוענקה לכן למערערים רק עם מותה.

לאור הדברים האמורים לעיל אין כל תוקף למתנה אף ללא כל הודעת ביטול, והדירה מהווה חלק מעיזבונה של המנוחה".

ובעניינינו, מבחינה פורמאלית, הזכויות בנחלה מועברות אמנם לידי מקבל המתנה ונרשמות על שמו באגודה החקלאית ובמנהל מקרקעי ישראל, אולם, מכוח ההסכם שבין הצדדים, עיקר הזכויות בנחלה נשארות בידי נותן המתנה (כדוג': מגורי נותן המתנה בשטח הנחלה, דיבדנדים באגודה, הכנסה מהשכרת נכסים בנחלה וכו', חוסר יכולת למכור את הנחלה וכו'), וזכויות מקבל המתנה, מאידך, מוגבלות.

מקבל המתנה אינו יכול לנהוג בנחלה 'מנהג בעלים'!

שאלת תוקפו של הסכם המתנה תתעורר בדרך כלל לאחר מלאת ימי ההורים/נותני המתנה, ובמידה ויתעורר סכסוך בין היורשים. בית המשפט עשוי להורות על ביטול הסכם המתנה בטענה שמדובר במתנה עתידית שתושלם רק לאחר פטירת נותני המתנה – דבר הנוגד את הדין, ובמקרה זה עלול מקבל המתנה למצוא עצמו ללא כל זכויות בנחלה, וזאת אף אם בנה את מרכז חייו בנחלה.

לסיכום, ניתן לבצע עסקת העברה ללא תמורה של הנחלה לילד/יורש בצד הסכם בין נותן המתנה ומקבל המתנה שיבטיח את עתידו וזכויותיו של נותן המתנה, ואולם, על הסכם זה להיות ערוך באופן זהיר ונכון על מנת שיהיה תקף ביום פקודה. מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין טרם ביצוע עסקת העברה ללא תמורה.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פטור ממס שבח לבתי המגורים במכירת משק חקלאי

23/6/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק חקלאי נכנס להגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ולכן מכירתו חייבת במס שבח.

במכירת משק חקלאי, מס השבח מחושב על פי שני פרמטרים. הראשון, התמורה בגין בית המגורים הבנוי במשק החקלאי, והשני, התמורה בגין יתרת סכום העסקה.

בדומה למכירת בית מגורים במגזר העירוני, חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49 ב (1)) מאפשר לבעל הזכויות במשק פטור מתשלום מס שבח לבית מגורים אחד.

במשקים רבים בנויים מספר יחידות דיור, ואולם, פטור ממס שבח יינתן אך ורק לבית מגורים אחד. יתר יחידות הדיור ימוסו בהתאם להוראות הדין.

יחד עם זאת, ככל ובית המגורים הנוסף נבנה לבן ממשיך בהתאם לנהלים, הרי שניתן לקבל פטור ממס שבח גם בגין הבית השני.

במהלך שנות האלפיים, שוק הנדל"ן בישראל סבל מעליית מחירים תלולה בעקבות מחסור בדירות מגורים והפחתה ניכרת בבניה ע"י קבלנים.

בראשית שנת 2011 החליטה ממשלת ישראל להילחם בעליית מחירי הדירות, באמצעות הגדלת היצע הדירות, ועל כן נחקק חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת היצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011, אשר אפשר לבעלי דירות מגורים למכור עד 3 דירות בפטור ממס.

היינו, בעלי הזכויות במשקים יכלו למכור את המשק ולקבל פטור ממס שבח על שלושת בתי המגורים הבנויים במשק.

תוקפה של הוראת שעה זו הסתיים ביום 5.5.13 .

נכון להיום, מוכר משק חקלאי לא ייהנה מפטור מתשלום מס שבח על כל יחידות המגורים הקיימות במשק, דבר אשר משפיע על שיעור המיסוי הצפוי למוכר המשק.

ראוי לציין עוד, כי במסגרת הגזירות של משרד האוצר המתוכננות לשנת 2014, קיימת כוונה לבטל את הפטור הקיים מתשלום מס שבח בהתאם לסעיף 49 ב (1) לחוק מיסוי מקרקעין.

היינו, משרד האוצר מבקש לבטל את הפטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים, ולהותיר את הפטור הקיים לבעלי דירת מגורים אחת שזו דירתם היחידה {פטור לפי סעיף 49 ב (2)}.

לסיכום, טרם מכירת משק חקלאי, מומלץ להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני מקרקעין, ואשר הנו בעל ניסיון בייצוג במכירת משקים חקלאיים, אשר יפרוש בפניכם את שיעורי המס הצפויים והמעודכנים בעת מכירת המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חברי אגודות שיתופיות נעדרי יכולת לקבוע מי יהיו שכניהם בהרחבות

19/9/2012   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים, דיני קיבוצים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

מבוא

ביום 15.3.2010 נכנסה לתוקף החלטה 1195 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל המבטלת את החלטה 1064, ואשר מתייחסת לשינוי הליכי קבלת מועמדים להקצאת קרקע ביישובים קהילתיים, במושבים ובקיבוצים.

החלטה זו מתייחסת לכלל הרוכשים בהרחבות שבמושבים ובקיבוצים, והיא אינה נוגעת לרוכשי משקים חקלאיים/נחלות ו/או בחברי האגודות.

החלטה 1195 שומטת מידי המושבים והקיבוצים את כוח השפעתם לקבוע מי יצטרף ויגור בסמיכות להם, ובכך גוזלת מהם את היכולת להמשיך ולקבוע את אופי המושב והמרקם החברתי שבו.

הקביעה המשמעותית ביותר בהחלטה 1195 היא שינוי הרכב ועדת הקבלה ביישובים, באופן שבו אגודת המושב/הקיבוץ מהווה חלק קטן בלבד מועדת הקבלה, והיא חסרת שיניים בקביעת קבלת מועמד ליישוב.

 

הרכב ועדת הקבלה

סעיף 3 להחלטה 1195 קובע את הרכב ועדת הקבלה.

הרכב ועדת הקבלה יכלול: בעל תפקיד בכיר במיישבת (הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית), בעל תפקיד בכיר במשרד הבינוי והשיכון, נציג היישוב עצמו, נציג המועצה האזורית ונציג התנועה המיישבת.

כן קובעת ההחלטה כי יו"ר הוועדה יהיה נציג המועצה האזורית, ושמספר החברים בוועדה יהיה אי-זוגי תוך קבלת החלטות ברוב קולות, כאשר לכל אחד מהחברים זכות הצבעה שווה. במידה ויהיה מספר חברי ועדת הקבלה מספר זוגי, ליו"ר הועדה תהיה זכות הצבעה כפולה.

היינו, עם כניסת החלטה 1195 לתוקף, הרכב ועדת הקבלה מהווה הרכב חיצוני הכולל נציג אחד בלבד לאגודה, כך שהאגודה מאבדת את הרוב שהיה לה בוועדת הקבלה ונשללת ממנה השליטה על קבלת או דחיית מועמדים.

נוצר מצב, בו המועמדים להרחבות מתקבלים על ידי הרכב חיצוני שלא מכיר את היישוב והחברים בו.

הקריטריונים לקבלת המועמד

סעיף 2 להחלטה 1195 קובע את הקריטריונים לפיהם תוכל ועדת הקבלה לשקול קבלתו או דחייתו של המועמד לרכישת הזכויות בקרקע.

על המועמד להיות בגיר מגיל 18 ומעלה, בעל יכולת כלכלית להקמת בית ביישוב ובעל התאמה לחיי חברה בקהילה.

אגודה שיתופית אשר תכלול את קריטריון ההתאמה לחיי חברה בקהילה, תכלול גם הוראה שלפיה יידרשו כל המועמדים להמציא חוות דעת מקצועית של מכון מיון פסיכולוגי אליו הם יופנו על-ידי ועדת הקבלה. דחיית מועמדים מסיבה זו תהיה מבוססת על חוות הדעת המקצועית.

ביישובים שבהם מעל 120 בתי אב ניתן יהיה לדחות מועמדים מחמת קריטריון ההתאמה לחיי קהילה רק במידה ויתברר, כי קבלת המועמד עלולה לפגוע בחיי הקהילה ביישוב.

מהחלטה 1195 נובע, כי יכולת ועדת הקבלה לקבוע קריטריונים ומאפיינים לקבלה ליישוב הנה מוגבלת ביותר.

כך לדוגמא, החלטה 1195 אוסרת להגביל גיל המועמד (למעט היות המועמד בגיר), וזאת בשונה מהחלטה 1064 אשר לא אסרה קריטריונים המתקשרים לגיל. כך למשל, במושבים רבים נהוג היה להגביל את המועמדים עד לגיל 35.

כך לדוגמא, החלטה 1195 קובעת, כי יישובים שנושאים באפיון מסוים שלפיו הם יבקשו לקבל או לדחות מועמדים (כגון שמירה על אורח חיים דתי, רקע צבאי, השכלה אקדמאית וכיו"ב), יוכלו להשתמש באפיון זה כקריטריון רק לאחר אישור מראש מידי המינהל ורשם האגודות השיתופיות, וכי הקריטריונים יפורסמו ע"י האגודה. במצב זה, ועדת הקבלה תתקשה לשמור על צביון היישוב.

סיכום

רכישת בית צמוד קרקע בהרחבה של ישוב קהילתי (מושבים/קיבוצים) הנה הגשמת חלום עבור משפחות רבות המעוניינות לשפר את איכות חייהן ולעבור להתגורר בבית פרטי באזור שקט ופסטוראלי.

קבלה ליישוב מותנית ב 'וועדת קבלה' אותה על המועמדים לעבור.

החלטה 1195 מגבילה את כוחן של האגודות השיתופיות לקבוע מי יזכה לרכוש מגרש ביישוב ויהיה חלק מהנוף ביישוב, ויכולת הסינון של האגודות הנה קטנה ביותר.

החלטה זו מתקנת עוול ארוך בשנים ולפיו רוכשי המגרשים ביישובים היו מי ש'האגודות חפצו ביקרם', ובמקרים רבים, המגרשים נרכשו ע"י מקורבים, בני משפחה וכיו"ב.

ההחלטה קובעת למעשה שוויון באפשרות לרכוש מגרש ומונעת הפליה בין המועמדים.

מצד שני, החלטה זו פוגעת במרקם החברתי  והתרבותי שביישוב, והיישוב עלול לאבד את ייחודו ואת צביונו.

החלטה זו "מאפשרת" לעבריינים פליליים או למצער,  טיפוסים מפוקפקים, לרכוש מגרש ביישוב, ובכך, מלבד הפגיעה הקשה במרקם החברתי והתרבותי שביישוב, ערך הבתים ביישוב נפגע, והאטרקטיביות של היישוב נעלמת.

המלצתי למתעניינים ברכישת מגרש ביישוב קהילתי היא, כי טרם קבלת החלטה חשובה כמעבר להתגורר בהרחבה של יישוב קהילתי, כדאי שתבררו היטב האם השכנים נאים בעינכם.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116