Cooperative societies law

האם חובה לקבל את אישור האגודה להעברת זכויות בנחלה?

18/8/2019   |   Posted by :עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי-פישר   |   Cooperative societies law  |   No Comments
Open in a new window »

כמעט בכל חוזה למכירת נחלה המצויה בתחומי אגודה שיתופית מופיעה התייחסות לעניין קבלת הקונה כחבר אגודה ומתן אישור האגודה להעברת הזכויות בנחלה מהמוכר לקונה.
במקרים רבים האגודה בוחנת באופן ענייני את מועמדותו של הקונה ואם אין מניעה מיוחדת, האגודה מאשרת את קבלתו ואת העברת הזכויות.
למרבה הצער, במקרים לא מעטים האגודה (בדרך כלל אנשי מפתח באגודה או דמויות בעלות קשרים וכוח השפעה על מקבי ההחלטות באגודה) מסרבת לקבל את הקונה ולאשר את העברת הזכויות ממניעים זרים או טעמים שאינם מוצדקים.
במאמר זה לא נעסוק בכל האפשרויות לעקוף את האגודה ולקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות גם ללא הסכמת האגודה, אלא בסוגיה ספציפית ומעניינת שצפה לאחרונה בפסיקת בית המשפט.
בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת בת”א (נצ’) 4478-12-13‏ ציפורי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע”מ נ’ ביתן סטיב אלישע, (פורסם בנבו, 13.3.17) ערך בית המשפט הבחנה בין נושא החברות באגודה השיתופית לבין העברת הזכויות בנחלה.
בית המשפט הזכיר את העובדה שהיישובים בהם מצויים הנחלות הוקמו על אדמות מדינת ישראל, שהן משאב ציבורי חשוב ביותר.
אדמות אלו הוקצו לאגודות על ידי רשות מקרקעי ישראל האמונה על ניהול מקרקעי המדינה באמצעות הסכמי חכירה מתחדשים (הסכמי משבצת) בין רשות מקרקעי ישראל לבין הסוכנות היהודית והאגודה (חוזה תלת צדדי), או במקרים רבים, בין רשות מקרקעי ישראל והאגודה בלבד, ללא הסוכנות היהודית (חוזה דו צדדי).
הן על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, והן על פי הסכמי המשבצת, הסמכות לקבוע את מדיניות הקרקעות לרבות הסמכות לאשר העברת זכויות בנחלה ספציפית, נתונות לרשות מקרקעי ישראל.
על פי הסכמי המשבצת ניתנת לאגודה הזכות להביע את עמדתה ביחס להעברת זכויות בנחלה למתיישב זה או אחר, אך בית המשפט מדגיש שלרשות מקרקעי ישראל אין אפשרות להאציל את סמכותה לגבי קרקעות המדינה ולמסור אותה לאגודה שהנה גוף פרטי (אף אם בעל אופי ציבורי) שמייצג אינטרסים של קבוצה מצומצמת.
וכך קבע בית המשפט:
“ספק אם רמ”י רשאית ליתן שקול דעת כה רחב לאגודה השיתופית ולשמר את התערבותה למקרים חריגים בלבד. נראה כי יש מקום כי רמ”י תיצק תוכן ממשי ביישומה של האחריות הכבדה המוטלת עליה, והיא אינה רשאית להתנער ממנה, ובכלל זה, קביעת קריטריונים ברורים למתן הסכמת האגודה”
“החלטה באשר להעברת זכויות במקרקעי מדינה בין אזרחיה, אינה מצויה בתחום ריבונותה הפרטי של האגודה השיתופית הפרטית, כי אם בתחום סמכותה של רמ”י כמי שמנהלת את מקרקעי המדינה, ומחויבת לאמות מידה של סבירות, שקיפות, מנהל תקין, צדק חלוקתי ושוויון בכל הנוגע להקצאת מקרקעי המדינה אשר הם משאב יקר שאין כמותו. על כן, ואף שיש להכיר בזכות האגודה להביע עמדתה בעניין, השיקולים לאורם יש לבחון את סבירות החלטת האגודה בעניין זה, שונים מהשיקולים שלפיהם יש לבחון את סירובה של האגודה לקבל את ביתן לחברות באגודה, ונטיית בית המשפט לבחון את סבירות ההחלטה ולהתערב בה תהיה רחבת היקף בהרבה”
בית המשפט הוסיף והדגיש כי ישנו הבדל משמעותי בין סמכות האגודה לקבל לשורותיה חברים לפי שיקול דעתה לבין סמכות האגודה לחסום אדם מלקבל זכויות בנחלה, וציין כי יש להפריד בין הדברים.
בהתאם לעקרון חופש ההתאגדות לא ניתן לכפות על אדם להיות חבר אגודה ולא ניתן להתנות את הבעלות בנחלה בכך שאדם יתקבל כחבר האגודה. וכדברי בית המשפט:
“משאין הוראה סטטוטורית או הוראה אחרת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל או בהסכם המשבצת, המתירה התניית העברת הזכויות במקרקעין ביישוב בחברות באגודה השיתופית, ומשקיימת האפשרות כי תועברנה זכויות במקרקעי היישוב גם למי שאינו חבר באגודה השיתופית, אין תוקף לכל הוראה בתקנון האגודה המגבילה עבירות המקרקעין ומתנה את ההסכמה להעברת הזכויות בקבלה לחברות באגודה. מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם פסיקת בית משפט זה בעבר, בה נקבע כי סעיף בתקנון האגודה המתנה החזקת זכויות במקרקעין ביישוב ומגורים בו בחברות באגודה בטל בהיותו מנוגד לעקרון חופש ההתאגדות, שהנו עקרון יסוד בשיטת המשפט שלנו”
גם בית המשפט העליון התבטא בנושא זה בע”א 2853/16 ‏עו”ד גולן משעלי נ’ מתיישבי שריד אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית בע”מ, (פורסם בנבו, 2.11.17):
“התניית העברה של זכויות קנייניות בהצטרפות הנעבר לאגודה הקהילתית, היא פסולה ועל כן בטלה – וזאת בשל הפגיעה הגלומה בה בזכות הקניין של התושבים ובעקרון היסוד של חופש ההתאגדות וחופש מהתאגדות כאחד”
נוכח דברים אלה, ומשבית המשפט התרשם כי לא היה קיים נימוק מספק לשלילת זכותם של המשיבים בעניין ציפורי לרכוש נחלה ולהתגורר במושב (מבלי להתקבל כחברים), הורה בית המשפט על העברת הזכויות בנחלה בניגוד לעמדת האגודה.
אגודת ציפורי ערערה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכתוצאה מכך הייתה לבית המשפט העליון הזדמנות להכריע בסוגיה חשובה זו אשר מתעוררת פעמים רבות ואשר טרם זכתה להכרעה ברורה של בית המשפט העליון.
בפועל, בטרם ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון נחתם הסכם פשרה בין אגודת מושב ציפורי לבין המשיב (רוכש הנחלה) והוסכם שהמשיב יתקבל כחבר אגודה וכמובן יירשם כבעל הזכויות בנחלה.
בנסיבות אלה, בית המשפט העליון נתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, מבלי שדן בעקרונות שנקבעו על ידי המשפט המחוזי. יש להדגיש כי בית המשפט העליון לא שלל ולא ביטל את הניתוח המשפטי ואת הקביעות העקרוניות של בית המשפט המחוזי, ועל כן אנו סבורים כי קביעות אלה הנן נכונות ותקפות.
אנו תקווה כי לא ירחק היום בו בית המשפט העליון יאמר אף הוא את דברו באופן ברור, ויאשר את דברי בית המשפט המחוזי בעניין ציפורי, ובכך יתקן עוולות רבות המבוצעות לעתים על ידי אגודות שיתופיות, על חשבון המשאב הציבורי היקר של אדמות המדינה.

 

נכתב ע”י עוה”ד רגב אלקיים וחיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות’.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

בן שהזניח את הוריו הזקנים והחולים לא יזכה במשק שלהם

27/7/2017   |   Posted by :עו"ד רגב אלקיים   |   Cooperative Societies, Continuing Son, Cooperative societies law, articles  |   No Comments
Open in a new window »

ילד שמונה ל”בן ממשיך” במשק של הוריו לא יזכה ליהנות ממנו לאחר מותם. כך קבעה באחרונה השופטת ג’מילה ג’בארין-כליפה שהתרשמה כי הילד הפר את התנאי למינויו – לדאוג ולעזור להוריו בזקנתם.

בית המשפט לענייני משפחה בנצרת קיבל תביעה של אם וילדיה נגד בנה הבכור (ואחיהם), והורה על ביטול מינויו כ”בן ממשיך”.
השופטת ג’בארין כליפה התרשמה כי המינוי היה “על תנאי” שיבנה את ביתו במשק ויעזור להוריו – והוא לא עמד בו.
האם-התובעת ובעלה המנוח שנפטר בשנת 2001 היו בעלי זכויות במשק בצפון הארץ (פרטי המיקום המדויק חסויים). במרץ 1984 חתמו ההורים על טופס בו הצהירו על מינוי בנם הבכור כ”בן ממשיך” (שיירש את המשק לאחר מותם) ובמסגרתו הוסכם שהוא יבנה את ביתו בשטח. אלא שבסוף הבן בנה את ביתו ביישוב אחר ומי שבנו בית נוסף על השטח היו הוריו.
כעבור שנים (2013) הבן רשם במנהל מקרקעי ישראל את מינויו כבן ממשיך ממרץ 84′. עוד באותה שנה הגישו האם וחמשת אחיו תביעה להצהיר כי מינויו בטל ומבוטל.
האם טענה כי בנה הבכור לא פעל בהתאם להסכם המינוי, לא בנה את ביתו במשק וכלל לא עבד בו. כל הליכי הבנייה נעשו על ידה ועל ידי בעלה המנוח, תוך שכרעו תחת נטל הוצאות הבנייה הכבדות, ללא שום עזרה מבנם הבכור.
עוד נטען כי התנהלות הנתבע מ-1984 ועד היום מעידה כי הוא מעולם לא היה בן ממשיך – שאמור לשמר ולתחזק את המשק – ולא התכוון להיות כזה. לטענתם, הוא נזכר “לנפנף” בכך רק בעקבות סכסוך שהתגלע בין האחים בנוגע לתמיכה באמם.
האם העידה כי לאורך השנים הנתבע לא “נתפס” כ”בן ממשיך” בעיני המשפחה, והדגישה שברצונה לחלק הכל שווה בשווה בין כל ילדיה.
אולם הנתבע טען בין היתר כי אין כל עילה להורות על ביטול מינויו – שכן מדובר במתנה “גמורה” שלא ניתן כבר להתחרט עליה – במיוחד כאשר לטענתו לאורך כל השנים הוא כיבד את הוריו, טיפל בהם וסייע להם בעיבוד המשק.
זכותה לבטל את המתנה
בסיומו של פסק דין ארוך ומפורט, השופטת ג’מילה ג’בארין-כליפה קיבלה את התביעה וחייבה את הנתבע בהוצאות משפט ושכ”ט עו”ד בסך 15,000 שקל.
השופטת הגיעה למסקנה שמינוי הנתבע כבן ממשיך היה בתנאי “שהוא יבנה ביתו במשק, יתמוך בהוריו, ויהיה לצדם, ידאג לצרכיהם וגם לצרכי המשק”. אולם השופטת לא השתכנעה מהעדויות והראיות שהנתבע עשה את כל אלה – כפי שהיה מצופה מבן הרואה עצמו ממשיך במשק.
מבחינה משפטית, השופטת הבהירה כי “התנאי המפסיק שעמד בבסיס מתנת מינוי הבן הממשיך, התקיים; ולאם- התובעת, זכות לבטל מתנה זו , כפי שהיא עותרת כאן”.
בתוך כך השופטת ציינה כי האם הותירה רושם “מהימן במיוחד”, והשיבה בפשטות ובכנות על כל שאלה. לעומת זאת, הנתבע לא הוכיח שעזר להוריו בבניית הבית או בתשלומי המשכנתא.
השופטת אף ציינה כי “מערכת היחסים בין האם לנתבע, הייתה רחוקה וקרה, ללא דאגה אמתית וללא עזרה של ממש; התנהלות הנתבע לאורך שנים מותירה אף רושם של חוסר אכפתיות, חוסר התעניינות ואחריות כלפי הוריו הזקנים והחולים, ניכר מעדותה של האם, אכזבתה, כאבה וצערה מהתנהלות הנתבע כלפיה”.
לפיכך, כאמור, השופטת הורתה על מחיקת רישום הנתבע כבן ממשיך אצל כל הגורמים הרלוונטיים.

הכותב, עו”ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות’, לא ייצג בתיק

תבע זכויות במשק של אימו בעודו בחיים – ונדחה

18/5/2017   |   Posted by :עו"ד רגב אלקיים   |   Cooperative Societies, Continuing Son, Cooperative societies law  |   No Comments
Open in a new window »

“כאוס” – כך הגדיר השופט אסף זגורי באחרונה את הנעשה במושבים מבחינת הסדרת זכויות בעלי הנחלה. השופט דחה את תביעת האח שהוגשה נגד אחיותיו ופסק שהמשק שייך עדיין לאמם.

בית המשפט למשפחה בנצרת נדרש באחרונה להכריע בסכסוך משפחתי בנוגע לבעלות במשק חקלאי באחד המושבים הוותיקים בעמק יזרעאל.
הסיפור מתחיל שנים ספורות לפני קום המדינה. בני זוג שהגיעו להתגורר במושב ב-1938 חכרו את הנחלה מקק”ל, התגוררו בה עם ילדיהם והקימו משק חקלאי. עם פטירת האב ב-1970 עבר הטיפול במשק לאחד מבניו אך הוא לא האריך ימים ונפטר ב-1984. בנו תפס את מקומו והמשיך לגור במקום עם אמו, ומאוחר יותר עם אשתו וילדיו, תוך שהוא עובד במשק ומנהל אותו.
היחסים המשפחתיים התנהלו על מי מנוחות יחסית עד למשבר שפרץ לפני כעשר שנים, עם התדרדרות במצב האם והעברתה לבית אבות.
ב-2012 הגיש הבן תביעה נגד אמו, אחיותיו, המושב ומינהל מקרקעי ישראל בה דרש להצהיר שהוא בעל הזכויות היחידי במשק.
לטענתו, עוד בתקופה בה סביו היו בחיים, הסכימה המשפחה שהוא יירשם כבעל הזכויות במשק לאחר פטירת הסבים, ולא הייתה כל כוונה להעביר את המשק לאמו מאחר שהיא לא הייתה מסוגלת לתפעל אותו.
הוא הוסיף כי לאחר פטירת אביו ערך שיחה עם אמו ואחיותיו ששבו ואישרו את ההסדר המשפחתי. לדבריו, ב-30 השנים שחלפו מאז הוא הסתמך על ההסכם ונהג לפיו בפועל, מבלי שאמו או אחיותיו מביעות מחאה כלשהי. גם המושב והמינהל התייחסו אליו כבעל המשק באופן חד משמעי, ובהתאם הוא שילם לאורך השנים את כל ההוצאות והחובות של המקום.
התובע העלה טענה נוספת שלפיה זמן קצר לפני שאיבדה אמו את כושרה הקוגניטיבי היא העבירה לו את הזכויות במשק במתנה בתצהיר עליו חתמה.
האחיות טענו מנגד כי המשק שייך לאם בלבד והן מעולם לא הסכימו שיעבור לתובע. לדבריהן, מדובר במשק באחד היישובים החזקים והאטרקטיביים בצפון ורצון האם היה להוריש אותו לילדיה בחלקים שווים לאחר מותה. הן הוסיפו שתצהיר המתנה שהגיש התובע נערך כשהאם כבר הייתה חולה.
האפוטרופוס שייצג את האם טען שהתובע מנצל את חולשתה השכלית והמנטלית כדי ליטול ממנה את נכסיה ורמ”י והאגודה השיתופית של המושב לא הביעו עמדה חד משמעית.
הסכם החכירה פקע
סגן נשיא בית המשפט, השופט אסף זגורי הבהיר בתחילת דבריו שהסכם החכירה בין הסבים לבין קק”ל פקע בשנות ה-80 של המאה הקודמת ולתמונה נכנסה רמ”י והסכם המשבצת עליו חתמה ב-1997 מול האגודה השיתופית שמקנה לתושבים “זכות שימוש” בנחלה.
בשלב זה מתח השופט ביקורת על רמ”י וקק”ל וציין כי קשה להשתחרר מהתחושה שקיים כאוס בכל הנוגע להסדרת זכויות במושבים שהביא למצב שזכויות החכירה של תושבים צומצמו רק מאחר שלא היו מודעים להן.
השופט קבע שעל פי הסכם המשבצת אמו של התובע קיבלה את הזכויות במשק לאחר פטירת אביו. בשנים שלאחר מכן ניתן לראות שרמ”י ואגודה השיתופית של המושב הכירו בתובע ובאמו לסירוגין כבעלי הזכויות.
עם זאת, במישור היחסים הפנים משפחתי לא הוכח שהאחיות הסכימו שהזכויות יעברו לתובע, ונראה שהוא עצמו מודע לכך היטב. השופט ציין שתצהיר המתנה שצירף התובע פועל לחובתו. “אם המשק שלך, מדוע תערוך אמך תצהיר מתנה ובו תעביר לך הזכויות?” שאל השופט
בסיכומו של דבר התביעה נדחתה והתובע חויב בהוצאות של 10,000 ₪ .

הכותב, עו”ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות’, לא ייצג בתיק

(עברית) האם בעל משק עזר הנו חבר אגודה?

11/2/2014   |   Posted by :עו"ד רגב אלקיים   |   Cooperative societies law  |   No Comments
Open in a new window »

Sorry, this entry is only available in עברית.

Sherf, Elkayam & Co. – Law Office, Tuval 11 st. (Laz-rom house), Ramat-Gan, 52522, Tel: 03-6122772, Fax: 03-612277, office@se-law.co.il