אגודות שיתופיות

בן שהזניח את הוריו הזקנים והחולים לא יזכה במשק שלהם

27/7/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות, בן ממשיך, דיני מושבים, חידושים ומאמרים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ילד שמונה ל"בן ממשיך" במשק של הוריו לא יזכה ליהנות ממנו לאחר מותם. כך קבעה באחרונה השופטת ג'מילה ג'בארין-כליפה שהתרשמה כי הילד הפר את התנאי למינויו – לדאוג ולעזור להוריו בזקנתם.

בית המשפט לענייני משפחה בנצרת קיבל תביעה של אם וילדיה נגד בנה הבכור (ואחיהם), והורה על ביטול מינויו כ"בן ממשיך".
השופטת ג'בארין כליפה התרשמה כי המינוי היה "על תנאי" שיבנה את ביתו במשק ויעזור להוריו – והוא לא עמד בו.
האם-התובעת ובעלה המנוח שנפטר בשנת 2001 היו בעלי זכויות במשק בצפון הארץ (פרטי המיקום המדויק חסויים). במרץ 1984 חתמו ההורים על טופס בו הצהירו על מינוי בנם הבכור כ"בן ממשיך" (שיירש את המשק לאחר מותם) ובמסגרתו הוסכם שהוא יבנה את ביתו בשטח. אלא שבסוף הבן בנה את ביתו ביישוב אחר ומי שבנו בית נוסף על השטח היו הוריו.
כעבור שנים (2013) הבן רשם במנהל מקרקעי ישראל את מינויו כבן ממשיך ממרץ 84'. עוד באותה שנה הגישו האם וחמשת אחיו תביעה להצהיר כי מינויו בטל ומבוטל.
האם טענה כי בנה הבכור לא פעל בהתאם להסכם המינוי, לא בנה את ביתו במשק וכלל לא עבד בו. כל הליכי הבנייה נעשו על ידה ועל ידי בעלה המנוח, תוך שכרעו תחת נטל הוצאות הבנייה הכבדות, ללא שום עזרה מבנם הבכור.
עוד נטען כי התנהלות הנתבע מ-1984 ועד היום מעידה כי הוא מעולם לא היה בן ממשיך – שאמור לשמר ולתחזק את המשק – ולא התכוון להיות כזה. לטענתם, הוא נזכר "לנפנף" בכך רק בעקבות סכסוך שהתגלע בין האחים בנוגע לתמיכה באמם.
האם העידה כי לאורך השנים הנתבע לא "נתפס" כ"בן ממשיך" בעיני המשפחה, והדגישה שברצונה לחלק הכל שווה בשווה בין כל ילדיה.
אולם הנתבע טען בין היתר כי אין כל עילה להורות על ביטול מינויו – שכן מדובר במתנה "גמורה" שלא ניתן כבר להתחרט עליה – במיוחד כאשר לטענתו לאורך כל השנים הוא כיבד את הוריו, טיפל בהם וסייע להם בעיבוד המשק.
זכותה לבטל את המתנה
בסיומו של פסק דין ארוך ומפורט, השופטת ג'מילה ג'בארין-כליפה קיבלה את התביעה וחייבה את הנתבע בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 שקל.
השופטת הגיעה למסקנה שמינוי הנתבע כבן ממשיך היה בתנאי "שהוא יבנה ביתו במשק, יתמוך בהוריו, ויהיה לצדם, ידאג לצרכיהם וגם לצרכי המשק". אולם השופטת לא השתכנעה מהעדויות והראיות שהנתבע עשה את כל אלה – כפי שהיה מצופה מבן הרואה עצמו ממשיך במשק.
מבחינה משפטית, השופטת הבהירה כי "התנאי המפסיק שעמד בבסיס מתנת מינוי הבן הממשיך, התקיים; ולאם- התובעת, זכות לבטל מתנה זו , כפי שהיא עותרת כאן".
בתוך כך השופטת ציינה כי האם הותירה רושם "מהימן במיוחד", והשיבה בפשטות ובכנות על כל שאלה. לעומת זאת, הנתבע לא הוכיח שעזר להוריו בבניית הבית או בתשלומי המשכנתא.
השופטת אף ציינה כי "מערכת היחסים בין האם לנתבע, הייתה רחוקה וקרה, ללא דאגה אמתית וללא עזרה של ממש; התנהלות הנתבע לאורך שנים מותירה אף רושם של חוסר אכפתיות, חוסר התעניינות ואחריות כלפי הוריו הזקנים והחולים, ניכר מעדותה של האם, אכזבתה, כאבה וצערה מהתנהלות הנתבע כלפיה".
לפיכך, כאמור, השופטת הורתה על מחיקת רישום הנתבע כבן ממשיך אצל כל הגורמים הרלוונטיים.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

תבע זכויות במשק של אימו בעודו בחיים – ונדחה

18/5/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות, בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

"כאוס" – כך הגדיר השופט אסף זגורי באחרונה את הנעשה במושבים מבחינת הסדרת זכויות בעלי הנחלה. השופט דחה את תביעת האח שהוגשה נגד אחיותיו ופסק שהמשק שייך עדיין לאמם.

בית המשפט למשפחה בנצרת נדרש באחרונה להכריע בסכסוך משפחתי בנוגע לבעלות במשק חקלאי באחד המושבים הוותיקים בעמק יזרעאל.
הסיפור מתחיל שנים ספורות לפני קום המדינה. בני זוג שהגיעו להתגורר במושב ב-1938 חכרו את הנחלה מקק"ל, התגוררו בה עם ילדיהם והקימו משק חקלאי. עם פטירת האב ב-1970 עבר הטיפול במשק לאחד מבניו אך הוא לא האריך ימים ונפטר ב-1984. בנו תפס את מקומו והמשיך לגור במקום עם אמו, ומאוחר יותר עם אשתו וילדיו, תוך שהוא עובד במשק ומנהל אותו.
היחסים המשפחתיים התנהלו על מי מנוחות יחסית עד למשבר שפרץ לפני כעשר שנים, עם התדרדרות במצב האם והעברתה לבית אבות.
ב-2012 הגיש הבן תביעה נגד אמו, אחיותיו, המושב ומינהל מקרקעי ישראל בה דרש להצהיר שהוא בעל הזכויות היחידי במשק.
לטענתו, עוד בתקופה בה סביו היו בחיים, הסכימה המשפחה שהוא יירשם כבעל הזכויות במשק לאחר פטירת הסבים, ולא הייתה כל כוונה להעביר את המשק לאמו מאחר שהיא לא הייתה מסוגלת לתפעל אותו.
הוא הוסיף כי לאחר פטירת אביו ערך שיחה עם אמו ואחיותיו ששבו ואישרו את ההסדר המשפחתי. לדבריו, ב-30 השנים שחלפו מאז הוא הסתמך על ההסכם ונהג לפיו בפועל, מבלי שאמו או אחיותיו מביעות מחאה כלשהי. גם המושב והמינהל התייחסו אליו כבעל המשק באופן חד משמעי, ובהתאם הוא שילם לאורך השנים את כל ההוצאות והחובות של המקום.
התובע העלה טענה נוספת שלפיה זמן קצר לפני שאיבדה אמו את כושרה הקוגניטיבי היא העבירה לו את הזכויות במשק במתנה בתצהיר עליו חתמה.
האחיות טענו מנגד כי המשק שייך לאם בלבד והן מעולם לא הסכימו שיעבור לתובע. לדבריהן, מדובר במשק באחד היישובים החזקים והאטרקטיביים בצפון ורצון האם היה להוריש אותו לילדיה בחלקים שווים לאחר מותה. הן הוסיפו שתצהיר המתנה שהגיש התובע נערך כשהאם כבר הייתה חולה.
האפוטרופוס שייצג את האם טען שהתובע מנצל את חולשתה השכלית והמנטלית כדי ליטול ממנה את נכסיה ורמ"י והאגודה השיתופית של המושב לא הביעו עמדה חד משמעית.
הסכם החכירה פקע
סגן נשיא בית המשפט, השופט אסף זגורי הבהיר בתחילת דבריו שהסכם החכירה בין הסבים לבין קק"ל פקע בשנות ה-80 של המאה הקודמת ולתמונה נכנסה רמ"י והסכם המשבצת עליו חתמה ב-1997 מול האגודה השיתופית שמקנה לתושבים "זכות שימוש" בנחלה.
בשלב זה מתח השופט ביקורת על רמ"י וקק"ל וציין כי קשה להשתחרר מהתחושה שקיים כאוס בכל הנוגע להסדרת זכויות במושבים שהביא למצב שזכויות החכירה של תושבים צומצמו רק מאחר שלא היו מודעים להן.
השופט קבע שעל פי הסכם המשבצת אמו של התובע קיבלה את הזכויות במשק לאחר פטירת אביו. בשנים שלאחר מכן ניתן לראות שרמ"י ואגודה השיתופית של המושב הכירו בתובע ובאמו לסירוגין כבעלי הזכויות.
עם זאת, במישור היחסים הפנים משפחתי לא הוכח שהאחיות הסכימו שהזכויות יעברו לתובע, ונראה שהוא עצמו מודע לכך היטב. השופט ציין שתצהיר המתנה שצירף התובע פועל לחובתו. "אם המשק שלך, מדוע תערוך אמך תצהיר מתנה ובו תעביר לך הזכויות?" שאל השופט
בסיכומו של דבר התביעה נדחתה והתובע חויב בהוצאות של 10,000 ₪ .

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

שיקולי בית המשפט בקביעת הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק

4/12/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   בן ממשיך, דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

על פי הדין, כאשר הולכים לעולמם בעלי זכויות במשק חקלאי, וככל ולא מונה בן ממשיך, הזכויות בנחלה יועברו לבן (או בת) של בעלי הזכויות, המוכן והמסוגל לקיים את המשק.

סעיף 19 ג (3) לחוזה השכירות (משבצת דו-צדדי) {להלן: החוזה הדו צדדי"} קובע כדלקמן:

"במקרה פטירתו של חבר האגודה, תחולנה ההוראות הבאות בדבר מסירת זכויות השימוש במשק שבשימושו המהווה נחלה….. (3) לא הניח המנוח בן זוג, אך הניח יותר מילד אחד, תעבורנה כל זכויות השימוש שלו במשק רק לאחד מביניהם המוכן ומסוגל לקיים את המשק. באין הסכמה בין הילדים מי מהם מוכן ומסוגל לקיים את המשק, יחליט בכך בית המשפט"

כיצד קובע בית המשפט מי הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק?

בתמ"ש (ת"א) 80170/96 אפרים גולדשטיין נ' אהרון גולדשטיין (פורסם בנבו), קבע כב' השופט גייפמן בסעיף 9 לפסק דינו מבחן מצטבר לבחינת שאלת המוכן והמסוגל:

"נתחיל דיונינו בהוראת סעיף 19 ג. (3) להסכם המשבצת. בתחרות בין האחים קובע הסכם המשבצת מבחן מצטבר של מוכנות (מבחן סובייקטיבי) ושל מסוגלות לקיים את המשק (מבחן אובייקטיבי).ב

מבחן מצטבר זה אומץ גם בסעיף 114 לחוק הירושה.

באשר למבחן האובייקטיבי של מסוגלות לקיים את המשק, כיום עם חידושי הטכנולוגיה המודרנית – אין צורך בעבודה פיזית קשה במשק, וניתן גם להיעזר בפועלים.

היינו, קביעת הבן המוכן והמסוגל אינה מותנית ביכולת היורש לעבוד עבודה פיזית וקשה במשק כאשר ניתן להיעזר בפועלים / בני משפחה.

בתמ"ש 30318-02-10 ג.י. נ' נ.י. ואח' (פורסם בנבו), קבע בית המשפט (כבוד השופט אסף זגורי) מספר שיקולים מרכזיים לקביעת "הבן המוכן והמסוגל":

  • ·               עיסוק קודם ונוכחי בחקלאות.
  • ·               ניסיון בהפעלה של המשק.
  • ·               הפעלת המשק לאחר פטירת ההורים, ומניעת הזנחת המשק.
  • המשכיות בהפעלת המשק גם לאחר פטירת ההורים (ולא הפסקת החקלאות ועשיית שימוש מסחרי במקום).

ובלשון בית המשפט:

"הנה הזדמנות הפז של התובע להוכיח שהוא הבן היחידי שיכול  לקיים את המשק מוחמצת על ידו בזמן אמת. אביו נפטר והוא יכול היה לקיים את מטע הלימונים במקומו. אך מה עשה התובע? הוא הזניח כליל הטיפול במטע עצי הלימון, עקר אותם ובמקום מטע עצי לימון הכניס לשטח הנחלה מיכלים ומשאיות"

  • ·               מגורים במשק, או כוונה להתגורר במשק.
  • ·               חברות באגודה.
  • יכולת וכוונה לקיים את המשק.
  • ·               אי כוונה/רצון למכירת המשק.
  • הרשאה/פסילה על הסף מלקבל זכויות שימוש במשק.

לדוג', בעלות בזכויות במשק אחר פוסלת על הסף אפשרות קבלת הזכויות במשק בהיות הדבר מנוגד להנחיית סעיף 6 להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל.

  • ·               מתן תוכנית לקיום המשק החקלאי.

שיקול נוסף לקביעת הבן המוכן והמסוגל נקבע בת.ע. 519/91 מכלוף נ' מחלוף (פורסם בנבו), והוא: האם יסכים המושב לקבל כל אחד מהצדדים כחבר באגודה.

בתמ"ש 7955-05-10 י.ר. נ' ע. ש. ואח', קבע בית המשפט לענייני משפחה בבאר שבע (כבוד השופטת רותם קודלר עיאש) מי הבן המוכן והמסוגל, בהתבסס על שני פרמטרים:

א.        היות אחד הבנים מקובל על "מרבית" היורשים.

ב.         הסכמת אותו הבן לפצות את יתר היורשים, דבר המהווה לכאורה את רצון האם כאמור בצוואתה.

לגישת כותב המאמר, נימוקי בית המשפט הנכבד קמא לקביעת הבן המוכן ומסוגל אינם יכולים לעמוד.

ראשית, קביעת "הבן המוכן והמסוגל" אינה נקבעת באמצעות 'הצבעה' בין היורשים. עקרון "שלטון הרוב" אינו יכול להוות שיקול בקביעת הבן המוכן והמסוגל.

זאת ועוד, קביעת ה'בן המוכן והמסוגל' ע"פ רצון רוב היורשים מאיינת את לשון החוזה הדו צדדי וכוונת בעלת המקרקעין (רשות מקרקעי ישראל), וכן את המבחנים שפותחו בפסיקה במהלך עשרות שנים לקביעת הבן המוכן והמסוגל.

שנית, הסכמת האח לפצות את אחיו אינה יכולה להוות שיקול, שכן, בחוזה דו צדדי כלל לא קיימת חובת פיצוי, ועל כן "מוכנותו" של האח לפצות את אחיו, אינה רלוונטית לשאלת הבן המוכן ומסוגל לקיים את המשק.

בית המשפט נקלע לשגגה עת השליך מהמצב המשפטי החל בחוזה תלת צדדי אשר מפנה לסעיף 114 לחוק הירושה, ובו קבועה חובת פיצוי על הבן המוכן והמסוגל {ראו גם ת.ע. 519/91 מכלוף נ' מחלוף (פורסם בנבו)},

לסיכום, בקביעת הבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב, ובית המשפט מתחשב בכל הגורמים המפורטים במאמר זה.

יחד עם זאת, היות אחד הבנים בקיא ובעל ניסיון בהפעלת המשק אינו ערובה למינויו כבן המוכן והמסוגל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

העסקת עובדים זרים בענף החקלאות

24/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

העסקת עובדים זרים במגזר החקלאי מותרת, ככלל, לחקלאים המחזיקים היתרים מיוחדים לפי חוק עובדים זרים, התשנ"א-1991, המוקצים על ידי רשות האוכלוסין וההגירה ובהתאם להמלצת משרד החקלאות ופיתוח הכפר.

היקף העסקת עובדים זרים נקבעת על ידי הממשלה ובהתאם לצרכים במשק, כאשר קיימת מגמה לצמצום היקף העסקת עובדים זרים בכלל, ובפרט בענף החקלאות.

מעסיק בענף החקלאות המבקש להעסיק עובדים זרים, נדרש לפתוח תיק מעסיק ברשות האוכלוסין וההגירה, ועליו להגיש למשרד החקלאות (בסניף הסמוך למקום מגוריו – באותו מחוז) "חוברת מפקד" המשמשת בסיס נתונים להעסקת עובדים זרים.

משרד החקלאות ממליץ על זכאותו של החקלאי להעסקת עובדים זרים בהתבסס על הנתונים בחוברת המפקד (סוגי גידולים, גודל השטח המעובד וכו'), ובהתאם לתחשיבים ולכללים שנקבעו באותה השנה (כדוגמת מכסת העובדים הזרים לחקלאות באותה השנה).

המלצת משרד החקלאות נבדקת ומאושרת ע"י רשות האוכלוסין וההגירה.

ההקצאה הסופית מתפרסמת באתר האינטרנט של רשות האוכלוסין וההגירה בכתובת: www.piba.gov.il

חקלאי המבקש לקבל היתר העסקה בהתאם להקצאה משלם אגרת בקשה בגין כל עובד שהוקצה לו.

לאחר תשלום האגרה מונפק לחקלאי היתר העסקה על שמו בו מפורטים מספר העובדים הזרים שהוקצו וכן התנאים שעליו לעמוד בהם בכל הנוגע להעסקת העובדים.

ראוי להדגיש, כי ההיתר להעסקת עובדים זרים ניתן לעבודה בתחום החקלאות בלבד, בגידולים שדווחו למשרד החקלאות ובחלקות/שטחים שצוינו בבקשה להיתר.

חקלאי המקבל היתר, צריך לשלם אגרה שנתית עבור כל עובד המועסק על ידו  (וזאת מעבר לאגרת הבקשה).

בסופו של ההליך, ולאחר שהמעסיק קיבל היתר העסקה ושילם את האגרה השנתית, עליו לפנות לרשות האוכלוסין וההגירה ולבצע "איזון תיקים", במסגרתו ניתנת אשרת עבודה בענף החקלאות לעובדים הזרים והאישור מוטבע בדרכונם.

על מנת להתמודד עם צרכים עונתיים בגידול החקלאי, החקלאים מורשים לבצע ניוד של העובדים הזרים מחקלאי לחקלאי ו/או מענף לענף, בכפוף לקבלת אישורים ממשרד הפנים.

האישורים נדרשים לצורך מעקב אחר מיקומם של העובדים הזרים, ועל מנת לשמור על זכויותיהם גם בתקופות בהן הם מועסקים אצל מעסיקים אחרים.

העובד הזר רשאי לעבוד אך ורק אצל מעסיקו, והחלפת מעסיק תתאפשר בכפוף לכללי רשות האוכלוסין וההגירה.

באופן דומה, החקלאי (בעל היתר העסקה) יוכל להעסיק רק עובדים זרים הרשומים על שמו, וכן עובדים זרים שנוידו אליו כדין.

הננו ממליצים, כי חקלאי המבקש להעסיק עובדים זרים יתייעץ עם עו"ד הבקיא בדיני מושבים/קיבוצים ובעל ידע וניסיון בדין הרלוונטי בענף החקלאות ובענף העובדים הזרים.

עורך הדין ישמור על זכויותיו הנוכחיות והעתידיות של המעסיק, ויסייע לו לשמור על זכויות העובדים הזרים ועל כללי רשות האוכלוסין וההגירה.

היוועצות מוקדמת וליווי של עורך הדין, עשויים למנוי מהחקלאי להעסיק עובדים זרים בניגוד לחוק, ובכך למנוע ממנו חשיפה להליכים פליליים ואזרחיים כמו גם עגמת נפש רבה.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם רשות מקרקעי ישראל רשאית לתבוע פיצוי מבעל נחלה בגין השכרת מבנים?

17/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

בשנה האחרונה החלה רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות" או "רמ"י") לתבוע בעלי זכויות במשקים חקלאיים לפיצוי כספי עצום (דמי שימוש, דמי הסכמה, עשיית עושר, הפרת חוזה) בגין השכרת מבנים ו/או מחסנים בתחומי המשק החקלאי לצד שלישי (גם לבני משפחה).
גובה הפיצוי הנתבע ע"י הרשות הנו כ-6% משווי המשק לשנה, במכפלת השנים שהנכס הושכר. סכום התביעה משתנה ממשק למשק והוא עשוי להגיע למיליוני שקלים!!!
לטענת הרשות, בהתאם לחוזה השכירות שבין האגודה החקלאית במושב ובין רשות מקרקעי ישראל {חוזה דו צדדי או חוזה תלת צדדי (במידה וגם הסוכנות הנה צד לחוזה) – להלן: "הסכם המשבצת"} הרשות היא בעלת הזכויות הבלעדית בנכס/משק חקלאי, וחתימתה והסכמתה מראש ובכתב נדרשת לכל בניה, שימוש, השכרה וכו'.
הרשות מבססת את זכותה לקבלת הפיצוי על שלושה מקורות:

מקור ראשון – הוראות הסכם המשבצת, ובעיקר סעיפים 3 ו-19 הקובעים כדלקמן:
3. מטרת השכירות הנה:
א. ניצול השטח העליון של הקרקע לצרכי חקלאות בלבד.
ב. הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית בלבד.
ג. הקמת יחידות מגורים ומגורים בהן.
ד. הקמת מבני ציבור ושימוש בהם.
19. מבלי לפגוע מהאמור בחוזה זה, מוסכם בזה כי:
א. אסור לחבר אגודה לבנות במשבצת מבנה כלשהו ו/או להוסיף תוספת למבנה קיים ללא הסכמת המשכיר מראש ובכתב. תנאי זה בא להוסיף על כל תנאי אחר שעל חבר האגודה למלא לפי חוזה זה.
ב. אסור לחבר האגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם הסכמת האגודה לכך. העברה ו/או מסירת זכויות השימוש כאמור דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה.

מקור שני – החלטות מועצת מקרקעי ישראל אשר "בבסיסן עומד כוחו של בעל קרקע לקבוע מתוקף זכותו הקניינית מה ייעשה ומה לא ייעשה במקרקעיו"
לפי החלטה 1265 ניתן לאשר פעילות לא חקלאית (פל"ח) בתחום 2.5 הדונם המיועדים למגורים, בשטח שלא יעלה על 500 מ"ר ובאישור מראש של רמ"י, המותנה בתשלום דמי שימוש ראויים. אולם, השכרת מבנה לצד שלישי אסורה בכל מקרה, בין אם לצרכי פל"ח ובין אם לצרכים אחרים.
אפשרות ההשכרה שהייתה קיימת בעבר מכח סעיף 5 להחלטה 1101 בוטלה ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1265, וזאת בהתאם לפסיקת בג"צ בפרשת פורום הערים העצמאיות (בג"צ 1027/04, פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח' (מיום 9.6.2011), פורסם בנבו).
מקור שלישי – חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) תשכ"ז – 1967
השכרה, לטענת הרשות, מהווה "שימוש חורג" בקרקע חקלאית.
לטעמי, לא מובנת הסתמכות הרשות על חוק זה, שכן, חוק זה מתייחס לקרקע חקלאית בלבד, ובכל מקרה הסנקציה תהא הפקעת אותה קרקע חקלאית שנהגו בה שימוש חורג, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
זאת ועוד, סעיף 2 לחוק זה מאפשר הכשרת שימוש חורג בהיתר מאת שר החקלאות.
כך או כך, הרשות אינה צד לביצוע הוראות החוק אלא משרד החקלאות.

האם חוזה המשבצת, חוק ההתיישבות החקלאית והחלטות המנהל מאיינים את זכותו של בעל זכויות במשק חקלאי להשכיר מבנים?
האם רשות מקרקעי ישראל רשאית לתבוע פיצוי כספי מבעל הנחלה עבור שנים רבות?
כיצד יכול בעל הנחלה להתמודד עם תביעת המנהל?

הסכם המשבצת כחוזה אחיד – פרשנות מוטעית של הרשות לעניין חבות בעל הזכויות בנחלה
הסכם המשבצת נוסח באופן בלעדי ע"י הרשות, נוסחו זהה בכל ההסכמים שבין הרשות והאגודות החקלאיות השונות, ההסכם מוגש לחתימת האגודות החקלאיות כמות שהוא מבלי יכולת לשנות מהנוסח הקיים. ככל והאגודה לא תחתום עליו בנוסח המקורי, היא לא תקבל שירותים מהרשות.
הסכם המשבצת הנו חוה אחיד בהתאם להגדרת המונח בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג – 1982.
פרשנות הרשות לסעיפים 3 ו-19 להסכם המשבצת הנה כוללנית ומוטעית. סעיפים אלו אינם דנים באיסור שימושים חורגים ו/או באיסור השכרת מבנים, אלא באיסור העברת זכויות השימוש של בעל הזכויות במשק.
לא בכדי נוקט הסעיף בלשון רבים, שכן האיסור הוא על העברת מלוא הזכויות במשק ולא על איסור שימוש חורג/השכרת מבנים. כך גם הסנקציה המצוינת בסעיף ולפיה, העברת זכויות השימוש מהווה העברת זכויות חכירה/בר רשות (המקנה לרשות, לכאורה, זכות לפיצוי).
הרציונאל של סעיף 19 הנו שהרשות משמשת מעין "טאבו", וכל העברת זכויות במשק טעונה אישור הרשות.
פרשנות הרשות, כי סעיף 19 אוסר שימושים חורגים ו/או השכרת מבנים במשק הנה תנאי מקפח לפי הגדרתו בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים ויש לבטלו.
כך גם פרשנות הרשות המתירה לרשות לתבוע דמי הסכמה מהמתיישב הנה תנאי מקפח ואינה סבירה.

בעל הזכויות במשק חקלאי אינו חתום על חוזה המשבצת
הסכם המשבצת הנו חוזה הנחתם בין הרשות ובין האגודה החקלאית (כאשר בחוזה המשולש – הסוכנות היהודית מהווה אף היא צד לחוזה).
בעלי הזכויות והמחזיקים במשקים החקלאיים הנם במעמד של ברי רשות בלבד, והם אינם חתומים על ההסכם.
הרשות אינה מוכנה להתקשר בחוזה חכירה ישיר בינה ובין בעלי הזכויות במשקים החקלאיים, ועומדת על כך שחוזה החכירה יהא בינה ובין האגודות בלבד.
כעת, הרשות מנסה להיפרע מחברי האגודות על בסיס הסכם המשבצת, כאשר חברי האגודות כלל אינם חתומים עליו.
מה עניין הוראות ואיסורים על חברי אגודה בהסכם אשר כולו בין הרשות ובין האגודה? כיצד יש בכוחו של חוזה בין שני צדדים לחייב צד שלישי אשר אינו צד לחוזה וכמובן אינו חתום עליו?
סמכותה של הרשות ליתן סנקציות כנגד בעלי זכויות במשקים שאינם חתומים על החוזה מוטלת בספק.

בג"צ 1027/04 לא פסל באופן מוחלט השכרה לצד שלישי – אלא ביטל החלטה שהתירה באופן גורף השכרת מבנים.
סעיף 5 להחלטה 1101 אשר הכיר בהשכרה לפל"ח, בוטל ע"י רשות מקרקעי ישראל בהחלטה 1265 מיום 29.10.2012, בטענה, כי הביטול נעשה בהתאם לפסק דינו של בית המשפט הגבוה לצדק (בג"צ 1027/04, פורום הערים העצמאיות ואח' נ' מועצת מקרקעי ישראל ואח', פורסם בנבו).
אולם, ביטול סעיף 5 ע"י בג"צ נקבע לאור העובדה שהחלטת הרשות להתיר השכרת שטחים לפל"ח הייתה גורפת, והתירה השכרת מבנים לצדדים שלישיים ללא דיון ממצה וללא מתן משקל מספק לשיקולים נגדיים. הרשות החמיצה שיקולים רלוונטיים, לא העניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ולא איזנה ביניהם, ומשכך היא חורגת ממתחם הסבירות.
כך לדוגמא, הרשות לא התייחסה לחשש המוגבר המלווה את התרת ההשכרה מפני תופעה של פרבור (ס' 103-100 לפסק-הדין).
כך לדוגמא, הרשות לא נתנה משקל לתכלית שבעטיה הותרה הקמת תעסוקה לא חקלאית (לבעל הנחלה עצמו) מלכתחילה (ס' 104-105 לפסק הדין).
וכך קבעה כבוד השופטת ארבל בפסק הדין (בג"צ 1027/04):
"בטרם קיבלה את החלטתה, לא עמדה הוועדה על שאלות כגון: מהו היקף שטחי התעסוקה והמסחר שיתווספו בעקבות התרת ההשכרה בכל מחוז; מהו היקף הבנייה הבלתי חוקית הקיימת עתה (שהרי על יסוד אותה בנייה נומקה התרת ההשכרה); מה תהייה ההשפעה של צעד מעין זה על שטחי התעסוקה והמסחר המתוכננים בכל מחוז, מבחינה תכנונית, כלכלית וחברתית וכיוצא באלה.
בכך נפל פגם בכל אחד מהשלבים שנקבעו בעניין יורונט: הרשות (ותהיה זו ועדת הבר או המועצה) נמנעה מלאסוף את הנתונים הדרושים, עניין המונח לפתחה ומצוי באחריותה; לא בחנה מהם הנתונים הרלוונטיים לשם קבלת ההחלטה, וביססה את החלטתה על יסוד תשתית בלתי מספקת.
הקושי הכרוך בהתנהלות זו בולט במיוחד, נוכח העובדה שבין החומרים שעמדו בפני הוועדה הייתה חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה שהתריעה, כאמור, מפני תופעת הפרבור תוך שימת דגש מיוחד על הבעייתיות הכרוכה בהשכרה.
כפי שהוסבר, ועדת הבר אמנם בחנה מידע וחומרים שונים ובכלל זה דו"חות עבר שנכתבו בסוגיה, החלטות מועצה וסקירות שונות, והאזינה לעמדותיהם של גופים שונים שלהם נגיעה בעניין.
עם זאת, הגעתי לכלל מסקנה כי – מהטעמים שצוינו – ההחלטה בשאלת ההשכרה לא נסמכה על תשתית מוצקה במידה מספקת "שרשות סבירה הייתה מסתמכת עליה לצורך קבלת ההחלטה הנדונה"
בג"צ קבע (סעיף 99-98) כי ניתן למנות שורה של שיקולים טובים – שחלקם הובאו על-ידי הצדדים – לתמיכה בהסדר המתיר השכרת מבנים לתעסוקה לא חקלאית, אלא, שההחלטה להתיר השכרת השטחים המיועדים לתעסוקה לא חקלאית לבעלי הזכויות בנחלה אינה מעניקה משקל ראוי לשיקולים השונים ואינה מאזנת כהלכה ביניהם, ומשכך, היא חורגת ממתחם הסבירות.
בג"צ לא פסל פסילה מוחלטת את עצם אפשרות ההשכרה לפל"ח
כבוד השופטת ד"ר איריס סורוקר קובעת בת.א. 40611-03-10, מינהל מקרקעי ישראל נ' ניסים אשכנזי ואח', כי בית המשפט לא פסל דיון מחודש וענייני באפשרות של השכרה במקרים מתאימים, "תוך מתן משקלות לשיקולים הנחוצים, וקביעת גבולות ומגבלות שיבטיחו את האיזון הראוי". בג"צ הנחה את המנהל, בסעיף 106 לפסק דינו, בדבר מערכת השיקולים שעליו להתחשב בה.
כבוד השופטת סורוקר קבעה עוד כדלקמן:
"המפתח להחלטה ראויה ומאוזנת נמצא בבירור הנתונים הקונקרטיים ומציאת האיזון המתאים בין השיקולים הנוגדים. בתוך כך, בית המשפט הכיר באינטרס לדאוג לפרנסתו של בעל הזכויות בנחלה ולביטחונו הסוציאלי, כשיקול רלבנטי שיש להתחשב בו במצרף השיקולים הכולל.
"אכן, אפשר שגילם או מצב בריאותם של חלק מן החוכרים מכתיב מצב שבו השכרת המבנים היא הדרך היחידה עבורם לממש את זכותם להקים תעסוקה לא חקלאית בנחלה. אין להתעלם מקושי זה, אך שקילתו צריך שתיעשה נוכח יתר השיקולים האמורים, ותוך איזון ביניהם"
הנה כי כן, בית המשפט הגבוה לצדק פסל את סעיף 5 להחלטה 1101 משום שסעיף זה התיר השכרה באופן גורף וללא יצירת איזון בין שיקולים רלבנטיים. בית המשפט לא פסל את עצם האפשרות להתיר השכרה לפל"ח, היה וזו תימצא מוצדקת וראויה במקרים מתאימים, ולאחר שיישקלו מלוא השיקולים הראויים וייערך האיזון ביניהם. בית המשפט אף מנה שיקולים רלבנטיים שיש לשקול: השחיקה הכללית באופייה החקלאי של ההתיישבות; הצורך להבטיח את פרנסתו ובטחונו הסוציאלי של בעל הנחלה; תופעת הפרבור וחסרונותיה ביעד המדובר; היקף שטחי התעסוקה הלא חקלאית במחוז הרלבנטי; כמו גם היקף הבניה הבלתי חוקית במחוז, וההשלכות הכלכליות והחברתיות הצפויות ממתן היתר". (ההדגשות אינן במקור – ר.א)
רשות מקרקעי ישראל חוטאת בכך שהיא דוחה על הסף את עצם אפשרות ההשכרה מבלי שהיא בוחנת את השיקולים השונים ואת הנתונים המיוחדים שבכל מקרה ומקרה כפי שהנחה בג"צ.
הרשות מתעלמת מהשיקולים האישיים המועלים ע"י בעלי הזכויות במשקים, כגון: גיל בעל הזכויות בנחלה ותוחלת חייו, מצבו הבריאותי והנפשי, מצבו משפחתי, עבר תעסוקתי ויכולות הפרנסה, קיומה של פנסיה ומקורות הכנסה, הסיבה להפסקת החקלאות במושב/במשק, יכולתו של בעל הזכויות להתפרנס מחקלאות (האם מיקום המשק החקלאי וגודלו מאפשרים לקיים במשק פעילות חקלאית רווחית), מטרת השימוש החורג/השכרת המבנה (האם בעל הנחלה מבקש להפוך את המקרקעין לנדל"ן מניב או שההשכרה משמשת אותו או שהוא מבקש לפרנס עצמו בכבוד בערוב ימיו).
הרשות לא לוקחת בחשבון שיקולים כלליים הנוגעים לאגודה החקלאית, כגון: מיקום המושב (כך לדוגמא למושבים שאינם ממוקמים בקרבת ערים אין השפעה על תופעת הפרבור), היקף הפעילות הלא-חקלאית במושב וכו'.
כבוד השופטת ד"ר איריס סורוקר קובעת בת.א. 40611-03-10 (לעיל), כי על הרשות להתחשב בתועלת הכלכלית ההדדית הצומחת מהשכרת המבנים.
"היה ולא יושכר, ניתן להניח כי יעמוד בשממונו, בה בעת שהנתבע מחוסר ההכנסה ייאלץ להיעזר בקצבאות של המוסד לביטוח לאומי. לעומת זאת, השכרתו מניבה הכנסות המפרנסות את הנתבע, והמנהל עשוי אף הוא ליהנות מהן באמצעות גביית דמש"ר".

תביעה לפיצוי בגין תקופת עבר הנה חסרת תום לב
רשות מקרקעי ישראל לא נמנעה בעבר (לא בחוזה המשבצת ולא בהחלטות המנהל) מלהכיר בהשכרת מבנה בנחלה לצד שלישי, לשימוש שאינו חקלאי.
ההיפך הוא הנכון.
סעיף 5 להחלטה 1101 מיום 27.3.2007, שעניינו "שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה", הכיר בהשכרה לפל"ח, ובלשון הסעיף:
"השכרה
בעל זכויות אשר ביצע עסקה לתעסוקה לא חקלאית ל-49 שנה על פי תכנית בתוקף, ושילם בגינה דמי חכירה מהוונים בהתאם לאמור בסעיף 3 לעיל, יהיה רשאי להשכיר, בשכירות בלתי מוגנת, את השטח הבנוי/המוסב המשמש בפועל לתעסוקה לא חקלאית, אך לא יהיה רשאי למכרו ו/או לפצלו מתוך הנחלה".
סעיף 5 להחלטה 1101 בוטל אמנם בהחלטה 1265 מיום 29.10.2012, אולם, הגשת תביעה ע"י הרשות לפיצוי בגין תקופה קודמת ליום 29.10.12 הנה, לכשעצמה, חסרת תום לב.
לסיכום, הננו ממליצים להכשיר מוקדם ככל האפשר את הבניה הבלתי חוקית במשק החקלאי ולהסדיר מיידית את השימושים החורגים בנחלה.
מיד עם קבלת מכתב דרישה מרשות מקרקעי ישראל, מהרו להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות על מנת שילווה וידריך אתכם בהתנהלות מול הרשות, ועל מנת שינסה להגיעה להסכמות עם הרשות, דבר שעשוי לחסוך לכם כספים רבים, הליכים משפטיים (ולעיתים אף פליליים) ועגמת נפש.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

רשם האגודות השיתופיות

12/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   אגודות שיתופיות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אגודה שיתופית מוגדרת בפקודת האגודות השיתופיות כתאגיד שמטרותיו הן טיפוח החיסכון, עזרה עצמית ועזרה הדדית בין אנשים בעלי אינטרסים כלכליים משותפים כדי להביא לידי שיפור תנאי חייהם, עסקיהם ושיטות הייצור שלהם.

אחד העקרונות המרכזיים ביותר בניהול אגודה שיתופית הוא עקרון השוויון בין חברי האגודה.

אגודה שיתופית מהווה אישיות משפטית עצמאית, וכל פעולותיה מול צד שלישי יוצרות מחויבות של האגודה עצמה מבלי שמחויבות זו תיפול על חבריה.

האגודה השיתופית, השונה באופייה ובמהותה מכל תאגיד אחר, מחייבת כי בראש המערכת יהיה גוף שיתווה, יפקח וישמור על צביון האגודה.

גוף זה, הינו רשם האגודות השיתופיות, המטפל ומפקח על כ-3200 אגודות שיתופיות פעילות, ובין האגודות השיתופיות ניתן למנות את כלל הקיבוצים והמושבים.

רשם האגודות השיתופיות מתמנה על ידי שר התמ"ת, וסמכויותיו של רשם האגודות השיתופיות, אשר הנן רבות, נרחבות ומקיפות, נקבעו בפקודת האגודות השיתופיות ובתקנות שתוקנו מכוח הפקודה (כדוגמת: תקנות האגודות השיתופיות (חברות) התשל"ג – 1973, תקנות האגודות השיתופיות (ייסוד) תשל"ו – 1976, תקנות האגודות השיתופיות (רשויות האגודה) תשל"ה – 1975 ועוד).

תפקידו המרכזי של רשם האגודות השיתופיות הוא ניהול פנקס האגודות ופיקוח על פעילותה השוטפת של האגודה והתנהלותה התקינה של האגודה.

לרשם האגודות השיתופיות קיים שיקול דעת ברישום אגודות חדשות ובשינוי סיווגן, וקיימת לו הסמכות לבטל רישום אגודות.

לרשם סמכות לחקור בעסקי אגודה ולבדוק את פנקסיה, סמכות להורות על מינוי מבקר חשבונות וסמכות לכנס אסיפה כללית של אגודה.

הרשם מנהל רישום שעבודים, משכנתאות ואגרות חוב באגודות, והוא מאשר  הסדרי נושים ועיקול זמני של נכסי אגודות.

סמכות נוספת של הרשם היא אישור שינויים בתקנוני האגודות, אישור מיזוג אגודות והפיכת אגודה לחברה.

לרשם סמכות ייחודית בפירוק אגודות שיתופיות. הרשם מוסמך להחליט על פירוק אגודה ומינוי מפרק. לרשם קיימת הסמכות לבחון במהלך הפירוק את התנהלות פקידי האגודה ועובדיה ואף להורות על החזר כספים. הרשם אף משמש כערכאת ערעור על החלטת מפרק.

פקודת האגודות השיתופיות מקנה לרשם (סעיף 64 לפקודה) סמכות להתקין תקנות בעניינים הנוגעים לניהול האגודה, כדוגמת: תקנון לדוגמא, הנהלת חשבונות, ספרים ופנקסים שיתנהלו ע"י האגודות, הרשימות והדוחות שעל האגודה/מפרק להגיש לו, ועוד. התקנות שמתקין הרשם מקבלות תוקף עם אישור שר התמ"ת.

לרשם קיימת סמכות לבירור ויישוב סכסוכים הנוגעים לעסקי האגודות השיתופיות. הרשם רשאי ליישב את הסכסוך בעצמו או להעבירו לבורר אחר שיבחר. הרשם רשאי להעביר בורר מתפקידו וכן להפחית שכר או הוצאות שיקבע הבורר. הרשם משמש גם כבעל הסמכות לאישור פסקי בוררות הנוגעים לעסקי האגודה השיתופית.

לסיכום, לרשם האגודות השיתופיות סמכויות רבות ונרחבות, אשר רק מקצתן צוינו לעיל. חלק מסמכויות הרשם נקבעו בחוק ובתקנות וחלקן נקבעו בפסיקה.

טרם פניה לרשם האגודות השיתופיות בעת מחלוקת ו/או סכסוך מול האגודה ו/או מול אורגן של האגודה ו/או מול חבר/ים באגודה, יש להיוועץ עם עו"ד הבקיא בדיני אגודות שיתופיות הן לגבי הערכאה המוסמכת (בית המשפט/בורר/רשם) והן לגבי הדרך הנכונה לנהל את ההליך המשפטי.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם בעל משק עזר הנו חבר אגודה?

11/2/2014   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

משק עזר הנו משק קטן בשטח שבין 2-4 דונם הכולל את יחידת המגורים. משקי עזר במושבים משמשים, בדרך כלל, בעלי מקצועות חופשיים שעבדו כשכירים במושב וגרו בו (רופא, מנהל חשבונות של המושב, רב, איש תחזוקה וכיו"ב), ונועדו במקור לסייע לבעל משק העזר להגדיל הכנסתו מעבודתו כשכיר ע"י גידולים חקלאיים, לולים וכיו"ב.

במושבים רבים מעמדם של בעלי הזכויות במשק העזר אינו מוסדר (או שהמעמד מוסדר בניגוד לשביעות רצון הצדדים), והם אינם זכאים להטבות ולזכויות המוענקות לחברי האגודה במושב.

אגודה שיתופית ממאנת, ככלל, לקבל חברים חדשים (למעט תחלופת חברים הנובעת ממכירת נחלות או כתוצאה מפטירת חבר), וזאת, בין היתר, כדי להותיר את נכסי האגודה בידיים מועטות ככל האפשר, וכך חלקו של כל חבר אגודה גדול יותר.

רבים המקרים בהם האגודה מסרבת לקבל בעלי זכויות במשק עזר כחברי אגודה, בטענה שבתי המגורים שלהם מהווים "בתים מקצועיים" אשר שימשו אנשים כאשר האגודה נזקקה להם, וכאשר לא היה צורך באותם אנשי המקצוע, רבים מהבתים נמכרו או הושכרו לתושבים שאינם חברי אגודה. דבר זה מלמד, לטענת האגודה, כי לא מדובר בנחלות ועל כן אין ליתן למתגוררים בבתים אלו מעמד של חברי אגודה.

הנפקות של אי הכרה בבעלי הזכויות במשקי העזר כחברי אגודה, הינה באי מתן זכות לבחור ולהיבחר במוסדות האגודה, אי קבלת דיבידנדים מרווחי האגודה, אי קבלת שירותים והנחות של חברי אגודה (הנחה בגני ילדים, הנחה בשימוש במבני האגודה וכו'), הם אינם שותפים בפרויקטים של האגודה וכיו"ב.

חברות באגודה שיתופית "נרכשת" בשני אופנים. קבלת חבר אגודה בדרך הקבועה בתקנון האגודה (סעיף 2 לתקנות האגודות השיתופיות (חברות), תשל"ג-1973), וקבלת חבר אגודה מכח נוהג, כאשר נהגו באדם כחבר אגודה במשך תקופה סבירה (בהתאם להוראות סעיף 2א לתקנות האגודות השיתופיות).

ברבים מן המושבים, נחתמו הסכמי משק עזר (להלן: "הסכם משק עזר") בין האגודה ובין בעלי הזכויות במשקי העזר (בין היתר לעניין הקצאות מגרש בתחומי המושב), ובמבוא להסכם מצוין, כי בעל הזכויות במשק העזר אינו חבר אגודה, ובגוף ההסכם נקבע, כי אין בכוונת האגודה לשתף את בעלי משק העזר בנכסים ובאמצעים של האגודה החקלאית.
לכאורה, הוראות הסכם זה שוללות את חברותם של בעלי הזכויות במשקי העזר באגודה.

בעמ"נ 734/09 משה גרינפלד ואח' נ' צופית-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, (פורסם בנבו), קבע בית המשפט, כי מלשון הסכם משק העזר עולה שלכאורה האגודה לא ראתה בבעלי הזכויות במשק העזר כחברי אגודה, ועל פניו בעלי הזכויות במשק העזר לא מחו על נוסח זה. ואולם, יש לראות בבעלי הזכויות במשק העזר כחברי אגודה, שכן למן חתימת ההסכם ועד לפרוץ הסכסוך חלפו כעשר שנים. המדובר בתקופת זמן לא מבוטלת היכולה לעלות כדי "תקופה סבירה" כמשמעה בתקנה 2א.
לעניין הכרה לחברות באגודה חרף קיומו של הסכם נוגד ראו: עמ"נ 233/04 דנינה צור נ' קיבוץ רמת הכובש, פורסם בנבו.

בית המשפט קבע עוד (עמ"נ 734/09), כי סטייה מהמוסכם בהסכם המקורי, שלה שותפים הצדדים במשך תקופה ממושכת, עשויה לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו להכניס שינויים בהסכם בהתאם להתנהגותם.
בית המשפט העליון דחה את ערעור האגודה השיתופית על פסק הדין (בר"ע 3296/10 צופית-מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' משה גרינפלד ואח', (פורסם בנבו)), וקבע:

"אין בנוסח הסכם משק העזר כדי לשלול את האפשרות שהמשיבים יחשבו חברי האגודה. זאת, מן הטעם שחלפו עשר שנים בין מועד חתימת ההסכם לבין המועד שבו התגלע הסכסוך בין המשיבים לבין האגודה; במהלך תקופה זו נהגה האגודה במשיבים, בפועל, כחברים, כפי שנקבע על ידי בית המשפט הנכבד קמא. אשר על כן, לא מן הנמנע כי גם אם מנסחי ההסכם התכוונו לעמוד על כך שהמשיבים לא יחשבו כחברי אגודה, הרי שבתקופה שחלפה מעת חתימת ההסכם – חל בפועל שינוי ביחס כלפיהם, אשר עולה כדי שינוי הסכם על דרך של התנהגות. כך, למשל, התנהלו אף הדברים בעניין דנינה-צור וגם שם קבע בית משפט זה כי למרות הוראות ההסכם המפורשות – יש לראות במערערת חברת אגודה, וזאת נוכח התנהגותה והתנהלות האגודה כלפיה, אשר ראתה בה בפועל כחברת אגודה"

לסיכום, בעל זכויות במשק עזר עשוי להתקבל כחבר באגודה שיתופית, בין אם באמצעות קבלתו כחבר אגודה בדרך הקבועה בתקנון האגודה, ובין אם באמצעות הוראת סעיף 2א לתקנות האגודות השיתופיות הקובעת כי "נהג אדם ונהגו בו כחבר האגודה במשך תקופה סבירה לפי נסיבות העניין, בין לפני תחילתה של תקנה זו ובין לאחריה, יראו אותו כחבר באגודה…"

היינו, ככל ואגודה מסרבת לקבל בעל זכויות במשק עזר כחבר אגודה, קיימת לו האפשרות לדרוש קבלת חברות באגודה, וזאת במידה והאגודה התייחסה אליו כחבר אגודה במשך זמן סביר, ובמידה ומתקיימים מרבית האלמנטים המהותיים שהוכרו בפסיקה ככאלה המלמדים על חברותו של אדם באגודה שיתופית מכח נוהג (כדוגמת: מגורים במשך שנים ארוכות במושב, השתלבות פעילה בחיי המושב, תורנויות במושב, תשלומי מיסים מוניציפאליים ו/או תשלום מיסי אגודה, השתתפות והצבעה באסיפות הכלליות של האגודה/ועד האגודה וכיו"ב).

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הגדלת מס הרכישה שיחול על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות

21/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 1.8.2013 שונו מדרגות מס רכישה, דבר המשליך באופן ישיר על רוכשי משקים חקלאיים / נחלות ומגרשים בהרחבות.

להלן נפרט את השינויים בהטלת מס רכישה ברכישת דירת מגורים ומגרש באופן כללי, ולאחר מכן נבחן את ההשלכות לגבי רכישת משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות במושבים.

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה – רוכש דירה, תושב ישראל, אשר הדירה הנרכשת מהווה עבורו "דירה יחידה", ישלם מס רכישה מופחת, על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,470,560 ₪ לא ישולם מס רכישה.
  • על חלק השווי העולה על 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%;
  • על חלק השווי העולה על 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

על מנת שרוכש דירה ייחשב כ 'רוכש דירה יחידה', ויזכה להטבות המס לעיל, עליו לעמוד במספר תנאים:

א.           הוא יחיד תושב ישראל (לרבות אדם שהפך או חזר להיות תושב ישראל בתוך שנתיים מיום הרכישה, לאחר שהיה תושב חוץ במשך 10 שנים רצופות).

ב.           הוא רוכש דירת מגורים יחידה. רוכש דירת מגורים יחידה  ייחשב ככזה גם באחד המקרים הבאים:

                ב.1.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש מהזכויות.

                ב.2.    יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אשר מושכרת בשכירות מוגנת מלפני 1.1.1997.

                ב.3.    יש בבעלותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה.

                ב.4.    רוכש דירת מגורים מקבלן, שברשותו דירה נוספת (והיחידה עד לרכישת הדירה) אותה ימכור בתוך 12 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירה.

                ב.5.    הוא רוכש דירת מגורים חלופית כהגדרתה בסעיף 49ה' לחוק.

 

 

מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים נוספת (דירה שאינה יחידה)

רוכש דירת מגורים אשר אינו עונה על התנאים שפורטו לעיל (כדוגמת: תאגיד הרוכש דירה, רוכש דירה אשר הנו בעלים של דירות נוספות, רוכש דירה אשר הנו תושב זר וכו'), ישלם מס רכישה בתקופה שבין 1.8.13 ועד 31.12.14 על פי החישוב להלן:

  • על חלק השווי שעד 1,089,350 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ ישולם מס בשיעור 6% ;
  • על חלק השווי העולה על 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 7% ;
  • ועל חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

ביום 1.1.15 יעודכנו מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה יחידה כדלקמן:

  • על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5% ;
  • על חלק השווי העולה על 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ ישולם מס בשיעור 5% ;
  • על חלק השווי שמעל 4,500,000 ₪ועד  15,000,000 ישולם מס בשיעור 8% ;
  • על חלק השווי שמעל 15,000,000 ישולם מס בשיעור 10% ;

מס רכישה בגין רכישת מגרש בהרחבה

רוכשי מגרשים בהרחבה (ללא בית מגורים הבנוי במגרש), ישלמו מס רכישה בשיעור 6% משווי המגרש (במקום שיעור של 5% הקיים היום).

רוכש המגרש יקבל בחזרה מרשויות המס 1% (שישית ממס הרכישה ששילם) בהתקיים התנאים הבאים:

  • מכירת זכות במקרקעין שקיימת לגביה תוכנית בניה (תב"ע) המתירה לבנות על המגרש דירת מגורים אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים.
  • מס הרכישה לא הותר בניכוי כהוצאה במס הכנסה.
  • התקבל היתר בניה לבניית בית מגורים במגרש בתוך 24 חודשים מיום הרכישה.

 

כיצד שינוי מדרגות מס רכישה ישפיע על רוכשי משקים חקלאיים ומגרשים בהרחבות?

מס רכישה בגין רכישת משק חקלאי

בעת רכישת משק חקלאי, רשויות המס עורכות שלושה סוגים של חישובי מס. הראשון, חיוב הרוכש במס עבור בית/בתי המגורים במשק. השני, חיוב הרוכש במס בגין מכירת החלק החקלאי. השלישי, חיוב הרוכש במס בגין מכירת זכויות הבניה.

בגין מכירת החלק החקלאי וזכויות הבניה, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 6% משווי הזכויות (במקום 5% משווי הזכויות כפי שהיה נהוג עד ליום 31.7.13).

בגין מרכיב בית המגורים, ישלם הרוכש מס רכישה בהתאם למדרגות המעודכנות כמפורט לעיל.

עדכון מדרגות מס הרכישה הן ביחס למרכיב בתי המגורים שבמשק והן ביחס למרכיב החלק החקלאי וזכויות הבניה ישפיע על שיקולי הרוכשים הפוטנציאלים בעת המו"מ לרכישת המשק, שכן, חבות המס החלה על רוכש המשק עולה משמעותית, והדבר נכון בעיקר (אך לא רק) למשקים במרכז הארץ בהם שווי המשקים הנו גבוה, והחבות הנוספת במס הרכישה עשויה להגיע אף למאות אלפי שקלים.

יתר על כן, רבים מהמשקים בארץ כוללים שני בתי מגורים או יותר, ורוכש המשק יוכל לקבל פטור ממס רכישה או מס רכישה מופחת רק בגין בית מגורים אחד. יתר בתי המגורים ימוסו בהתאם למדרגות המס  עבור דירת מגורים שאינה יחידה.

 

תוספת/הפחתת מס רכישה

על רוכשי משקים חקלאיים לקחת בחשבון את התשלום הנוסף עליהם יהיה לשלם בעת רכישת המשק.

לדוגמא, בגין משק אשר נמכר ב- 8,000,000 ₪ ושווי 'בית המגורים' הוערך ב- 6,000,000 ₪ ישולם מס רכישה כדלקמן:

אם המשק מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 267,366 ₪ (במקום 222,366 ₪), היינו תוספת מס בסך 45,000 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪

סך תוספת מס רכישה החלה על רוכש המשק (המהווה את דירתו היחידה), בדוגמא לעיל הנה כ- 65,000 ₪.

אם המשק אינו מהווה דירה יחידה עבור רוכש המשק:

בתקופה שמיום 1.8.2013 ועד ליום 31.12.2014, רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 391,426 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו תוספת מס בסך 15,000 ₪.

בתקופה שמיום 1.1.2015 רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין בית המגורים בסך 329,161 ₪ (במקום 376,426 ₪ טרם יום 31.7.13), היינו הפחתת מס בסך 47,265 ₪.

רוכש המשק ישלם מס רכישה בגין החלק החקלאי וזכויות הבניה הנוספות בסך 120,000 ₪ (במקום 100,000 ₪), היינו תוספת מס בסך 20,000 ₪.

סך תוספת מס רכישה  החלה על רוכש המשק עד ליום 31.12.14, בדוגמא לעיל הנה כ- 35,000 ₪.

סך הפחתת מס רכישה  החלה על רוכש המשק החל מיום 1.1.15, בדוגמא לעיל הנה כ- 27,265 ₪.

מסקנה: מי שמתעתד לרכוש משק חקלאי והוא בעלים של דירות נוספות, כדאי שימתין עד לאחר יום 1.1.15, שאז הוא עשוי לחסוך כספים רבים, ובדוגמא המובאת לעיל הוא עשוי לחסוך כ-62,265 ₪.

סיכום

רכישת משק חקלאי או רכישת מגרש בהרחבה אינה עוד עסקת נדל"ן, דוגמת רכישת דירה, חנות, וכד', אלא המדובר בסוגיה בעלת מאפיינים ייחודיים, זכויות שונות והשלכות מיסוי שונות הגבוהות באופן משמעותי מהמיסוי החל על עסקאות נדל"ן אחרות.

חלק ניכר מההוצאות המיסים והתשלומים השונים ניתנים להפחתה באופן ניכר, כאשר עו"ד המטפל בעסקה הינו בקיא בדיני אגודות שיתופיות ודיני מקרקעין, כך שתכנון מס נכון וחוקי מבעוד מועד ובעת עריכת הסכם הרכישה, וכן ליווי נכון של העסקה, עשוי להקטין את תשלום המיסים החלים על רוכש המשק.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

חשיבות הסכם יחסי ממון לבעלי זכויות במשק חקלאי

12/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם, מטבעו מעדיף שלא לחשוב על סיטואציות "רחוקות" ובלתי נעימות כפטירה וגירושין. ואולם, מרבית האנשים מתכוננים בדרך כזו או אחרת ל- 'יום פקודה' (פטירה/גירושין/פרידה). אנשים רוכשים פוליסות ביטוח חיים, פותחים תוכניות חיסכון, קרן פנסיה, כותבים צוואות וכו'.

חלוקת הרכוש בין בני זוג במקרה של "פירוק החבילה" (פטירה או גירושין/פרידה) נקבעת בהתאם להוראות חוק יחסי ממון בין בני זוג התשל"ג – 1973. היינו, הרכוש שנצבר ו/או ייצבר במהלך הקשר הזוגי/נישואין ייחשב כרכוש משותף השייך לשני הצדדים באופן שווה, ורכוש זה ייכלל ב"איזון המשאבים" הנערך בין הצדדים בעת פקיעת הקשר. יצוין, כי במקרים מסוימים, אף נכסים שמקורם מלפני תחילת הקשר ייחשבו כרכוש משותף.

הדרך היחידה להסדיר חלוקת רכוש בין בני הזוג בצורה שונה מהדרך הקבועה בחוק יחסי ממון הנה באמצעות עריכת 'הסכם ממון'.

הסכם ממון הוא חוזה ייחודי הנערך בכתב בין בני זוג (נשואים/רווקים/חד מיניים) בו מסדירים הצדדים, באופן הדדי, את ענייני הרכוש הנוכחיים והעתידיים בהתאם לבחירתם ורצונם החופשי.

היינו, בבסיסו של הסכם ממון עומדים שני נושאים עיקריים: הרכוש שהיה לצדדים ו/או למי מהם טרם הנישואין/הקשר הזוגי, והרכוש אותו יצברו הצדדים ו/או מי מהם במהלך הנישואין/הקשר הזוגי.

כידוע, תחילתן של מערכות יחסים בין בני זוג, מתאפיינות בהתרגשות רבה ועטופות ברומנטיקה, ועל כן זוגות רבים אינם מרגישים בנוח לעסוק בהסדרים כספיים  ובעריכת 'הסכמי ממון' ביניהם.

עם זאת, הסכם הממון הולך והופך בעקביות לפופולארי ומקובל בחברה הישראלית נוכח עליה בשיעורי הגירושין, ריבוי נישואים שניים ועליה בגיל הממוצע לנישואין.

רבים מבני הזוג מגיעים כיום לזוגיות כאשר הנם בעלי אמצעים ורכוש, ובני הזוג רואים בהסכם ממון מצב משפטי לגיטימי, אשר מסדיר את מערכת היחסים הכלכלית ואת הרכוש שצברו הצדדים במהלך חייהם מחד, ואת השקט הנפשי של ילדיהם אשר חוששים לגורל 'הירושה', מאידך.

להסכם ממון חשיבות גדולה. הסכם ממון אשר נערך כראוי יגן על האינטרסים של כל צד באופן הוגן ומאוזן. בתמצית יצוין, כי ניתן להגן בהסכם ממון על רכוש שנצבר בין בני הזוג לפני הנישואין  ו/או על רכוש שנתקבל במתנה ו/או בירושה. ניתן להגן באמצעות הסכם הממון  על דירת המגורים הרשומה ע"י אחד הצדדים ומשמשת למגוריהם יחד. הסכם ממון יכול להגן גם על ירושת הילדים מנישואין קודמים.

קיומו של הסכם ממון עשוי לקצר את הליכי הגירושין ויש בו כדי לחסוך בזמן ובעלויות של הליכי הגירושין. הסכם ממון יכול לכלול סנקציות על סרבן/ית גט.

הסכם ממון מעניק לצדדים ביטחון, יציבות ושקט נפשי במהלך הקשר הזוגי.

לאור יתרונותיו, הסכם ממון הנו לעיתים דרישה של ההורים כתנאי לקבלת סיוע כספי/דירה וכו'.

בחוק הישראלי קיימים 3 סוגים של 'הסכם ממון' הנקבעים בהתאם למעמד האישי/משפטי של הצדדים במועד עריכת ההסכם: א. הסכם ממון טרום נישואין. ב. הסכם ממון לאחר הנישואין.  ג. הסכם חיים משותפים אשר הנו הסכם ממון בין ידועים בציבור (לרבות בין זוגות חד מיניים).

בכדי לתת תוקף משפטי מחייב להסכם הממון, יש להקפיד על  שני תנאים מצטברים:

א. על ההסכם להיות ערוך בכתב.

ב. יש לקבל אישור משפטי מאת גוף מוסמך, שתפקידו, בין היתר, להבהיר לצדדים את משמעות ההסכם, ולוודא כי הם חותמים עליו מרצונם החופשי.

הגופים המוסמכים לאשר הסכם ממון הם בית משפט או בית דין רבני (במקרה של בני זוג נשואים או בני זוג העומדים להינשא) או נוטריון (הסכם בין בני זוג העומדים להינשא בלבד).

הסכם ממון בין ידועים בציבור (הסכם חיים משותפים) חייב  אף הוא להיות ערוך בכתב, אולם הוא אינו מצריך קבלת אישור בית המשפט (אם כי ניתן לאשר כיום הסכם ממון בין ידועים בציבור או בין בני זוג חד מיניים בבית המשפט לענייני משפחה).

חשוב לדעת, כי ניתן לשנות ולעדכן הסכם ממון במהלך השנים, כאשר השינוי ייעשה בכתב ועליו לקבל אישור משפטי חדש.

 האם 'הסכם ממון' רלוונטי בין בני זוג אשר אחד מהם הנו בעל זכויות במשק חקלאי?

השפעת הסכם ממון במגזר החקלאי / מושבים על חברי המושבים הנה רחבה ביותר, שכן לחברי אגודות חקלאיות וליורשיהם קיימים סוגים שונים של זכויות, וללא הסכם ממון, זכויות אותו חבר/יורש עלולות לעבור לבן/בת הזוג במחציתן ולעיתים אף במלואן!!

מה הן הזכויות אשר עומדות בסכנה בהיעדר הסכם ממון?

א.        העברת הזכויות במשק, במלואן, לבן/בת הזוג לאחר פטירת בעל הזכויות, וזאת גם במקרה וקיימת צוואה המורה אחרת, וגם במקרה ולבעל הזכויות ילדים מנישואים קודמים.

ב.         פיצוי בן/בת הזוג של בעל הזכויות במשק במחצית שווי המשק במקרה של גירושין/פירוד.

ג.          יורש/ת המשק יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

ד.         הבן הממשיך/בת ממשיכה יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

ה.        מקבל/ת מההורים זכויות במשק או באגודה (כדוגמת: פיצול הנחלה, זכות לקבלת מגרש בהרחבה וכד') יפצה/תפצה את זוגתו/בן זוגה בשווי מחצית זכויותיו/יה במקרה של גירושין/פירוד או בפטירה (פיצוי מהעיזבון).

אופן העברת הזכויות במשקים חקלאיים קבוע בהוראות הסכם המשבצת (ההסכם המשולש או ההסכם הדו צדדי), ושם נקבע, כי במות אחד מבני הזוג, זכויותיו/ה במשק עוברות לידי בן/ת הזוג שנותר/ה בחיים (גם אם היתה צוואה שהורתה אחרת), ובהיעדר בן/בת זוג, זכויותיו/ה עוברות ל-'בן הממשיך' (גם אם היתה צוואה שהורתה אחרת), ובאין 'בן ממשיך', הזכויות במשק עוברות לבן המוכן והמסוגל לקיים את המשק.

הייחודיות שבאופן העברת זכויות במשקים חקלאיים (בשונה להעברת זכויות בדירות במגזר העירוני), מחייב הגנה על חברי האגודה החקלאית (בעלי הזכויות בנחלות) ו/או על ה'בן הממשיך' (ולעיתים גם על היורשים הפוטנציאלים) אשר מעוניינים לנהל זוגיות חדשה ו/או להינשא מחדש.

הסכם ממון מאפשר לחבר אגודה חקלאית/בן ממשיך לנהל זוגיות חדשה ויציבה מבלי שתיפגענה זכויותיו הייחודיות במשק, ומבלי שתיפגע יכולתו להוריש את המשק למי מילדיו.

בעל/ת זכויות במשק חקלאי המעוניין/ת להבטיח את זכויות ילדיו/ה במשק לאחר מלאת ימיו ואשר אינו מעוניין כי הזכויות במשק יועברו לידי בת הזוג, עליו לעגן את זכויות ילדיו במסגרת הסכם ממון ו/או הסכם אחר (לפי סעיף 3(ג) לחוק בית המשפט לענייני משפחה תשנ"ה–1995), ועליו לנקוט בצעדים משפטיים נוספים כדוגמת: אישור ההסכם בבית המשפט, הכנת צוואה מתאימה וכיו"ב.

לסיכום, הסכם ממון הנו הסכם חשוב ויעיל לכל זוג באשר הוא, וכאשר מדובר בבעלי זכויות במשקים חקלאיים, הסכם כזה הינו חיוני.

מניסיוננו בתחום ירושת המשק החקלאי, ודיני מושבים,  קיימת חשיבות רבה לעריכת הסכם ממון טרם נישואין (ובתחילת קשר זוגי), בו יסדירו הצדדים את הזכויות הקיימות והעתידיות במשקים, וזאת כדי להבטיח כי הזכויות במשק יישארו בתוך "המשפחה" ויעברו לידיים אליהם התכוון בעל הזכויות להעביר את זכויותיו.

הננו ממליצים לבעלי הזכויות במשקים, המבקשים להעניק זכויות לילדיהם במתנה, להתנות זאת בעריכת הסכם ממון בין בני הזוג אשר יסדיר את זכויות ילדם במקרה של פקיעת הקשר .

הסכם ממון הנו הסכם ייחודי, מורכב ובעל השלכות רבות לעתיד, ועל כן מומלץ להסתייע בעורכי דין המתמחים בתחום דיני משפחה ודיני אגודות שיתופיות ולערוך הסכם ממון באמצעותם, באופן מקצועי ונכון.

נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

האם קרוואן הבנוי במגרש מהווה בית מגורים

7/8/2013   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

אדם קנה מגרש בהרחבה של מושב, התגורר בתוך קרוואן שהציב במגרש במשך מספר שנים, וכעת מתכוון למכור את המגרש עם הקרוואן. האם הוא זכאי לפטור ממס שבח בהתאם לאחד הפטורים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין")?

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח בעת המכירה, וזאת בכפוף לעמידה בתנאים המקדמיים שקבע המחוקק (דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ואינה מהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה) ובכפוף לעמידה באחד ממסלולי הפטור ממס שבח (פטור אחת ל-4 שנים, פטור במכירת דירה יחידה, פטור במכירת דירה מירושה וכו').

האם הקרוואן מהווה בית מגורים שבגינו רשאי המוכר להשתמש בפטור ממס שבח בעת המכירה?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מקרקעין כ"קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע".

חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969 (להלן: "חוק המקרקעין") לעומת זאת, מגדיר מקרקעין כ- "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

על פי לשון חוק המקרקעין, קשה לומר מה נחשב לחיבור של קבע, שכן כמעט כל מחובר ניתן לפרק בדרך זו או אחרת.

אם כן, כיצד נדע על אלו "מחוברים" חל חוק מיסוי מקרקעיו והפטורים המופיעים בו?

לנושא זה שני פנים. מצד אחד, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", הרי שמוכר מגרש ובו קרוואן המשמש כבית מגורי המוכר, לא יהא זכאי לפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה. מצד שני, לו ייחשב הקרוואן כ"מטלטלין", במקרה של מכירת מגרש ובו בנויים שני בתי מגורים, האחד מבלוקים והשני קרוואן, הרי שרשויות המס לא יוכלו לדרוש מס שבח בגין בית שני.

בפברואר 2013 פרסמה רשות המיסים, כי תושב היישוב מזור נעצר, בין היתר, בשל מכירת מגרש במסווה של דירת מגורים במטרה לזכות בפטור ממס.

לטענת רשויות המס, אותו תושב מכר קרקע, וכדי לדווח לרשות המסים על עסקה של מכירת דירת מגורים מזכה, הניח קרוואן על הקרקע ופינה אותו לאחר השלמת העסקה, ובכך ניסה להתחמק מתשלום מס שבח בסך מאות אלפי ₪.

עמדת רשויות המס הנה, כי מדובר בתכנון מס שאינו לגיטימי מאחר וקרוואן אינו בבחינת בית מגורים הואיל והוא אינו מחובר חיבור של קבע לקרקע אלא חיבור ארעי, ועל כן אין לפטור ממס שבח בעת מכירתו.

לטעמי אין זה נכון לקבוע, ככלל, כי קרוואן אינו מהווה דירת מגורים. אין דין קרוואן המשמש למגורים במשך תקופה ארוכה כדין קרוואן המשמש מחסן או קרוואן אשר הונח לצורך התחמקות מתשלום מיסים.

על רשויות המס לברר האם הקרוואן מחובר חיבור של קבע למגרש (לרבות בניית יסודות בקרקע), וכן לברר האם הקרוואן שימש למגורים ובמשך כמה זמן וכיו"ב.

גורם מרכזי לאבחנה האם מוכר המגרש ביצע פעולה מלאכותית שכל מטרתה הינה התחמקות מתשלום מס שבח או שמוכר המגרש ביצע תכנון מס לגיטימי.הוא גורם הכוונה או 'מבחן הכוונה'.

היינו, יש לברר האם הכוונה בבניית הקרוואן במגרש הנה לחיבור של קבע ואז הקרוואן מהווה בית מגורים, או לחיבור ארעי ובמקרה כזה הקרוואן ייחשב מיטלטלין גם לאחר הנחתו במגרש.

מבחן הכוונה אינו מתייחס דווקא לכוונה האמיתית של מניח הקרוואן במגרש, אלא לכוונה האובייקטיבית, זו שהמתבונן רשאי להסיקה ממכלול הנסיבות.

ביום 8.7.2013 ניתן פסק דין ע"י בית המשפט העליון (ע"א  2587/12  מלונות צרפת ירושלים בע"מ נ' מנהל מס שבח אזור ירושלים, מתוך נבו) ובו ניתח בית המשפט את סוגיית “המחוברים”.

בית המשפט העליון קבע כי יש להחיל את מבחן הכוונה, במסגרתו יש לבחון האם הכוונה המקורית בעת ביצוע החיבור הייתה לחיבור של קבע או לחיבור ארעי.

בית המשפט קבע עוד, כי לצד מבחן הכוונה ניתן להיעזר במבחני משנה נוספים כדוגמת: המבחן הכלכלי (האם ערך המחובר לאחר ניתוקו יפחת בצורה ניכרת), המבחן הפיסי או מבחן הבורג (האם מדובר בפירוק פשוט ע"י הסרת ברגים מבלי לגרום נזק ממשי לאובייקט או למקרקעין), מבחן אופי וזהות המקרקעין וערכם הכלכלי לאחר ניתוק המחוברים ועוד.

כבוד השופט עמית קבע בפסק דין זה מבחן "גג" נוסף והוא מבחן השכל הישר או חוש המומחיות של המשפטן.

כבוד השופט מלצר העיר בהערת אגב, כי לעיתים, מחוברים הניתנים להפרדה עשויים להיחשב למקרקעין לצרכי חוק מיסוי מקרקעין, אם כוונת הבעלים היתה לראות בהם כחלק מהמקרקעין, ומנגד, אותם מחוברים עשויים שלא להיחשב כמקרקעין לצורך חוק המקרקעין.

ראוי לציין לסיום, כי גם במקרה בו רשויות המס יכירו בקרוואן כבית מגורים ומוכר המגרש יהא פטור מתשלום מס השבח, הוא ייוותר חשוף להגשת כתבי אישום ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה (בגין שימוש חורג ו/או בניה ללא היתר) וע"י רשות המיסים (מע"מ, מס הכנסה בגין אי דיווח על השכרת נכס עסקי-במידה ודובר בנכס עסקי), וכן יהא חשוף לתביעות אזרחיות ע"י מנהל מקרקעי ישראל (דמי שימוש ראויים/דמי חכירה), רשויות המס והרשות המקומית (ארנונה).

טרם מכירת מגרש, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני מקרקעין ובדיני אגודות שיתופיות, אשר יבדוק את ייעוד המקרקעין, יוודא קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, ימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות וילווה אתכם בהליך המכירה, ובכך תחסכו כספים רבים, מחד, ותחסכו או למצער תדעו כיצד להתמודד אל מול רשויות החוק בהליכים פליליים והליכים אזרחיים, מאידך.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים, שזיפי-מאיה ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116