חידושים ומאמרים

תביעה: בת 93 טענה שבניה "גנבו" את דירתה

18/1/2018   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, עסקאות נדל''ן, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סכסוך יוצא דופן: אמא תבעה את שני בניה בטענה שגרמו לה לחתום על הסכם להעברת זכויותיה בדירתה בניגוד לרצונה. בית המשפט התרשם שהאם ידעה היטב מה היא עושה.

בתביעה שהגישה האם (93) נגד ילדיה לפני כ-3 שנים התבקש בית המשפט למשפחה בתל-אביב לבטל הסכם במסגרתו היא העבירה להם את הזכויות בדירתה. סגנית הנשיא מירה דהן דחתה את התביעה לאחר שקבעה כי האם הייתה מיוצגת במהלך המשא ומתן, הבינה את משמעות ההסכם וחתמה עליו מרצונה החופשי.

האם וילדיה מסוכסכים מזה שנים רבות עקב מחלוקות משפטיות שונות. בשנת 2012 היא הגישה נגדם תביעה בקשר לזכויותיה בדירה המשפחתית שלה ושל אביהם המנוח.
התביעה הסתיימה בקיום משא ומתן שלאחריו נחתם ביניהם הסכם בו נקבע כי הבנים ירכשו לאמם בית בדיור מוגן ובתמורה היא תעביר להם את הזכויות בדירה. עוד הוסכם כי אם היא לא תהיה מרוצה מהדיור המוגן, הבנים יאפשרו לה לחזור ולהתגורר בדירה עד יום מותה.
האם עברה לדיור המוגן, התגוררה בו למשך תקופה מסוימת, אך בשלב מסוים חזרה לדירה. עם חזרתה היא סברה כי המצב חזר לקדמותו, כלומר, שהדירה שייכת לה, אולם ילדיה הבהירו לה כי ההסכם תקף וכבר העבירו את הדירה על שמם.
ב-2014 הגישה האם את התביעה הנוכחית לביטול ההסכם. היא טענה כי ראייתה לקויה והיא הוחתמה עליו מבלי לקרוא אותו או לדעת מה נכתב בו, לאחר שהלכה שולל אחר הבטחות שקריות מצד עורך הדין של בניה. כמו כן היא ציינה כי חתמה על ההסכם ללא ייצוג משפטי, שכן עורך הדין שלה לא נכח במעמד החתימה.
במענה לתביעת אמם, הכחישו הבנים את טענותיה, וטענו שההסכם נחתם רק אחרי שהתנהל בין עורכי הדין שלהם משא ומתן שבסופו ליבנו את כל המחלוקות.
הם אמנם אישרו כי עורך הדין של אמם לא התייצב לפגישת החתימה הסופית – משיקוליו שלו, אבל לטענתם הוא דאג להודיע כי הוא מאשר לחתום על ההסכם. הבנים הוסיפו שההסכם נחתם באווירה רגועה, ללא לחץ, ולאחר החתימה הם נפרדו מאמם ברוח טובה. יתרה מכך ההסכם אף הועבר לעורך דינה כדי שיעבור עליו ויוסיף את חתימתו.
אין עד מתאים יותר
פסק הדין שהותר לפרסום באחרונה דחה את התביעה. סגנית הנשיא דהן הפנתה את התובעת לתצהיר שבו אישרה כי היא ובניה, כולל עורכי הדין שלהם, נפגשו לפני החתימה והגיעו להסכמות. מכאן, שהחתימה רק אישרה את ההסכמות שכבר סוכמו בפגישה המשותפת, ולכן אין כל משמעות לכך שעורך הדין של האם לא נכח במעמדה.
השופטת אף לא חסכה ביקורת חריפה על כך ש"באופן תמוה" התובעת לא זימנה את עורך הדין שלה להעיד בתיק. "אין עד מתאים יותר, שיכולה התובעת הייתה לזמן" כתבה והוסיפה: "בעל דין שנמנע מהבאת העד חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד, שכן העדות יכולה להזיק לו במיוחד".
השופטת אף ציינה כי גרסת התובעת אינה מתיישבת עם העובדה שבתביעה אחרת שהגישה נגד בניה אחרי חתימת ההסכם טענת ה"הטעייה" שעליה מושתתת התביעה הנוכחית כלל לא הועלתה.
נוכח כל אלו השופטת דהן מצאה כי האם ידעה היטב על מה היא חתומה, ועליה לעמוד מאחורי ההסכם, שכזכור מאפשר לה לחיות בדירה באין מפריע עד אריכות ימיה. התובעת לא חויבה בהוצאות, בין היתר בשל גילה המופלג.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

חובות עקב מעשים פליליים בהליכי פשיטת רגל

10/1/2018   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

האם יש מקום להכריז על חייב כפושט רגל בנסיבות בהן חובו המרכזי נוצר עקב מעשים בלתי חוקיים שבוצעו על ידו? האם בית המשפט יתן צו הפטר לחייב בנסיבות אלו?
סעיף 18ה' (2) לפקודת פשיטת הרגל {נוסח חדש} תש"ם – 1980 קובע, כי בתום הדיון בבקשה לפשיטת רגל, "רשאי בית המשפט לדחות את הבקשה, אם שוכנע כי הוגשה שלא בתום לב, במטרה לנצל לרעה את הליכי פשיטת הרגל.."
טרם הכרעה בבקשה להכרזת פשיטת רגל בהתאם לסעיף 18ה' לפקודה, בפני בתי המשפט ניצבות שתי תכליות "הראשונה, עניינה בנושים, והיא כינוס נכסי החייב לצורך פרעון החובות בדרך יעילה, שויונית ומהירה; האחרת, עניינה בחייב, "ויסודה ברצון ליתן לו הזדמנות 'לפתוח דף חדש', לאחר שיופטר מחובותיו" {רע"א 2282/03 גרינברג נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נח(2) 810}
בע"א 6416/01 בנבנישתי נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נז (4) 197 (להלן: "פסק דין בנבנישתי") קבע בית המשפט, כי לצד תכליות פשיטת הרגל, עומדות התכליות הכלליות שביסוד כל דבר חקיקה, המעוגנות ביסודות השיטה, והן: הגנה על תקנת הציבור והשמירה על שלטון החוק.
דרישת תום הלב היא חלק ממושגי תקנת הציבור, המגלמת את ערכי המוסר וההגינות בחיי החברה {ע"א 6021/06 פיגון נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים}.
בפסק דין בנבנישתי נקבע עוד, כי "העיקרון לפיו אל יהא חוטא נשכר, עובר כחוט השני בכל תחומי המשפט, שכן "ההרמוניה החקיקתית של כלל דברי החקיקה מוליכה למסקנה שלפיה באופן עקרוני אין זה ראוי כי מפר החוק יהנה מפירות הפרת החוק על דרך של הנאה מזכויות שמוענקות לו על ידי החוק".
ב-ע"א 307/12 בלום כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים) נקבע, כי "אדם שיצר את חובותיו בחוסר תום לב, ופגע בכך בנושיו, ואפשר אף עבר על החוק ופגע בתקנת הציבור הכללית, לא ראוי שיזכה ביתרונותיו של הליך פשיטת הרגל, שנועד, בין היתר, לשיקומו הכלכלי-חברתי"
בע"א 3083/13 שיכמן נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים) קבע בית המשפט, כי "תקנת הציבור טומנת בחובה, בין היתר, את החשיבות החברתית בשמירה על שלטון החוק, את נחיצות ההרתעה מפני הפרתו, וכפועל יוצא מכך, את הכלל שלפיו לא יצא חוטא נשכר, תכליות כלליות אלה מובילות לתשובה שונה, לכאורה, לשאלה שמא יש לחסום את דרכו של עבריין המבקש לחסות בצילו של הליך פשיטת הרגל".
האם חומרת המעשה הפלילי מהוה חסם בלתי עביר לעניין פשיטת הרגל?
ב-ע"א 3376/11 רוזנברג נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים) (להלן: "פסק דין רוזנברג"), קבע בית המשפט:
"תכליותיה של פקודת פשיטת הרגל שעיקרן הגנה על הנושים ושיקום החייב, אין בהן כשלעצמן כדי ללמד שחובות שנוצרו בגדרי פעילות שאינה חוקית או אינה מוסרית, כדי למנוע מהכרזה על חייב פושט רגל… בהיבט ההרתעה ושלטון החוק ברי, כי מתעורר חוסר נוחות נוכח מתן 'הטבה' למי שלמעשה הפנה עורף לאינטרס הציבורי ועבר עבירה חמורה; ועל כן כל מקרה לנסיבותיו".
וכן:
"נראה, לא בלי התלבטות כאמור, כי היוצרות החוב בשל פעילות בלתי חוקית, בהיבט הפלילי או האזרחי, אינה מהוה בהכרח חוסר תום לב "טבעי", שאין אחריו ולא כלום, בהקשר המאטריה שבה עסקינן; חוסר תום לב בהליכי פשיטת רגל לרוב כולל הברחת נכסים, או טענה כי אין באפשרות המבקש לפרוע חובותיו כאשר לא כך הוא.."

בפסק דין בנבנישתי נקבע עוד, כי אין בעצם העובדה שהחוב נוצר במהלך פעילות בלתי חוקית, כדי לשלול את תחולת פקודת פשיטת הרגל על החייב, ואולם, יש למנוע את תחולת הפקודה באותם מקרים בהם אי החוקיות נוגדת באופן מהותי את תקנת הציבור.
ב-פש"ר 11385-09-15 אהובה מנשה נ' הכונס הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים)} נקבע, כי עצם העובדה שחוב אותו מבקש חייב לכלול במסגרת הליך פשיטת הרגל, מקורו בפעילות בלתי חוקיות של החייב, אין בה לכשעצמה כדי לשלול מהחייב את הזכות להיות מוכרז כפושט רגל {ראו גם: פשר 28040-05-15‏ ‏ אבנת ליאור נ' הכונס הרשמי מחוז חיפה (פורסם במאגרים משפטיים)}
בפסק דין בנבנישתי, בית המשפט קבע ופיתח מבחנים לבחינת הכרזת פשיטת רגל כנגד חייב אשר חובו נוצר עקב פעילות לא חוקית.
האם המדובר בעבירה פלילית אם לאו
בחינת חומרת העבירה והיסוד הנפשי הנדרש בה
האם הורשע החייב בעבירה
האם מדובר באי חוקיות קבועה או חד פעמית באופיה
בחינת מוסריותו של העסק והיקף פעילותו של החייב
בחינת עוצמת הקשר בין אי חוקיות העסק לבין יצירת החובות.
חלוף הזמן מביצוע העבירה ושינויים לטובה בהתנהלותו של החייב {ראו: ע"א 2758/12 סמבל נ כונס הנכסים הרשמי ( פורסם במאגרים משפטיים) }
סוג הפעילות הבלתי חוקית
לסיכום, עצם העובדה שחוב הנכלל בהליך פשיטת הרגל, מקורו בפעילות לא חוקיות של החייב, אין בה, לכשעצמה, כדי לשלול מהחייב את הזכות להיות מוכרז כפושט רגל, ואולם, בתי המשפט בוחנים את העבירה נשוא החוב ואת עוצמת מעורבותו של החייב בעבירה, טרם הכרזתו כפושט רגל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פסיקות סותרות בבתי המשפט המחוזיים ביחס למימוש בית מגורים של חייב בפשיטת רגל

7/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 5.9.17 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב החלטה מעניינת העוסקת במימוש בית מגורים של חייב בפשיטת רגל.
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע שכאשר חייב פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל הוא מביע בכך את רצונו והסכמתו להקנות את זכויותיו בבית לנושים, ועל כן יש לראות בחייב כאילו הוא יוזם פירוק השיתוף בינו לבין בן זוגו בבית המגורים.
כיוון שכך, קבע בית המשפט שיחול על מימוש בית המגורים סעיף 40א לחוק המקרקעין, לפיו בית המגורים יימכר כפנוי ובן הזוג לא ייחשב כדייר מוגן בבית. קביעה זו משליכה על אופן חישוב השווי של בית המגורים ומקשה מאוד על חייב שמעוניין לפדות את הזכויות בבית המגורים.
ביום 25.12.17 ניתנה החלטה בנושא זה בתיק אחר, על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, ממנה עולה גישה שונה לסוגיית מימוש בית המגורים בפשיטת רגל.
בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי סעיף 40א לחוק המקרקעין חל על מקרים שבהם אחד מבני הזוג יוזם את פירוק השיתוף במסגרת פירוד בין הצדדים.
בית המשפט הדגיש שמטרת המחוקק כשקבע את סעיף 40א לחוק המקרקעין הייתה למנוע התלקחות ביחסי בני הזוג, אשר "ייאלצו" להמשיך להתגורר יחד מחשש שאם אחד מהם יעזוב, השני יהפוך לדייר מוגן בבית.
על כן, אומר בית המשפט המחוזי בחיפה, היות שמימוש זכויות החייב בבית המגורים במסגרת הליך פשיטת רגל אינו נעשה כחלק מהליך של פירוד בין הצדדים, סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול. כיוון שכך, בן הזוג של החייב ייחשב לדייר מוגן וזאת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר שדן במכירת נכס עקב חובותיו של המחזיק בנכס.
יוער כי במרבית ההחלטות שעוסקות בסוגיה זו לא נערך דיון בזכות של החייב עצמו מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ובדרך כלל דנים רק בזכות בן הזוג של החייב.
בהחלטת בית המשפט המחוזי בחיפה התייחס בית המשפט גם לזכויות החייב וקבע כי החייב ובן זוגו גם יחד הנם דיירים מוגנים מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה של מימוש בית המגורים בהליך פשיטת רגל.
על כן ערך בית המשפט המחוזי בחיפה חישוב של שווי הנכס כנכס תפוס, ובהתאם לכך נקבע מהו הסכום שעל החייב להוסיף לקופת הכינוס על מנת לפדות את הזכויות בבית ולמנוע את מכירתו.
מההחלטות של בתי המשפט המחוזיים הנ"ל עולה כי ישנה מחלוקת לגבי תחולת סעיף 40א לחוק המקרקעין, ונכון להיום אין הלכה ברורה באשר לשאלה האם כאשר חייב פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל שווי בית המגורים שלו יחושב כנכס תפוס או כנס פנוי.

נכתב על ידי עו"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

צוואות מיוחדות

2/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כתבנו בעבר על חשיבותה של צוואה.
במאמר זה נסקור שני סוגים של הוראות מיוחדות בצוואה, בהן ניתן לעשות שימוש על מנת להבטיח שרצוננו יתממש גם לאחר 120.
1. צוואה הדדית
חוק הירושה מאפשר לבני זוג לערוך צוואות הדדיות, תוך הסתמכות זה על צוואתו של זה.
בדרך כלל, המטרה בעריכת צוואות הדדיות היא כפולה:
ראשית, כל אחד בני הזוג רוצה להבטיח שלאחר פטירתו של בן הזוג השני, כל הזכויות בעיזבון יעברו לידי בן הזוג הנותר בחיים.
שנית, כל אחד מבני הזוג מעוניין לקבוע מה ייעשה ברכוש לאחר שגם בן הזוג השני ילך לעולמו ואיש מהם לא ייוותר בחיים.
למשל, בדרך כלל מעוניינים בני הזוג לוודא שהרכוש שהורישו לבן הזוג השני יגיע לילדים המשותפים בלבד ולא לילדים שעשויים להיוולד לאחר פטירת אחד מהם, מבן זוג חדש.
כדי לערוך צוואה הדדית באופן נכון ומיטבי יש להכיר את הוראות החוק לגבי אופן עריכת צוואה כזו וכן להבין מהן השלכותיה של צוואה הדדית למשל – מה קורה אם אחד מבני הזוג רוצה לשנות את הצוואה ההדדית?
בנוסף, יש להביא בחשבון בעת עריכת הצוואה את "תקופת הביניים" שבין פטירת בן הזוג הראשון ועד פטירת בן הזוג השני ולקבוע הוראות מתאימות בעניין. הרי לא נרצה לערוך צוואה בה נקבע שלאחר פטירת שני בני הזוג יעבור הרכוש לילדים המשותפים, כשבפועל בן הזוג שילך לעולמו אחרון יעביר את הרכוש לאחרים עוד בחייו (למשל – לבן זוג חדש), וכך לא יישאר דבר לילדים.
2. יורש אחר יורש / יורש במקום יורש
חוק הירושה מאפשר לאדם לקבוע בצוואתו "שרשרת ירושות".
למשל, ניתן לקבוע שאדם מסוים יהיה היורש, אך אם הוא לא יהיה בין החיים או אם יתקיים תנאי אחר שנקבע, יורש אחר יבוא במקומו.
אחת הסיטואציות, לשם הדוגמה, בהן נעשה שימוש בסעיף מסוג זה היא כאשר אדם מעוניין להוריש את רכושו לילדו, אך אינו מעוניין שלאחר פטירתו של ילדו יעבור הרכוש לבן הזוג של הילד אלא לילדיהם – נכדי המוריש. על כן אדם יכול לקבוע שהוא מוריש את רכושו לילדו וכי לאחר שגם ילדו ילך לעולמו יעבור הרכוש לנכדים.
סעיף מעניין בחוק הירושה שחשוב להכיר בנושא זה הוא סעיף 49 לחוק, שעניינו במקרה בו יורש מכוח צוואה נפטר לפני המצווה. נדגים סעיף זה על מקרה אפשרי: שרה ערכה צוואה לטובת רבקה ולאה. רבקה נפטרה ראשונה ורק לאחר מכן נפטרה גם שרה. לאה עודנה בחיים.
אם שרה קבעה מראש בצוואה מי יזכה בחלקה של רבקה אם רבקה לא תהיה בחיים בעת פטירתה של שרה – היורש במקום רבקה יהיה מי ששרה קבעה לשם כך.
אם שרה לא קבעה מי יירש אותה במקום רבקה במקרה כזה, ולרבקה יש צאצאים – צאצאיה של רבקה יירשו את חלקה ברכוש שרה.
אם שרה לא קבעה כאמור מי יירש אותה במקום רבקה, וכן לרבקה אין צאצאים – חלקה של רבקה על פי הצוואה מתבטל וכך לאה (היורשת השנייה בצוואה) תקבל את מלוא העיזבון.

כפי שניתן להבין משתי הדוגמאות שפירטנו לעיל, עריכת צוואה טובה הנה מלאכה מורכבת שיש להתאים אותה לכל אחד לפי נסיבותיו. מומלץ להשקיע חשיבה ולערוך צוואה נכונה שתגשים את רצון המצווה לאחר 120.

נכתב ע"י עו"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עשה ולא תעשה ברכישת דירה

1/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחיים עבור רוב בני האדם.
זוהי עסקה בעלת השלכות רבות וארוכות טווח על חייכם, בפרט מבחינה כלכלית. על כן יש לנהל את תהליך הרכישה באופן מושכל, מתוך מודעות לסוגיות הרבות הנוגעות לרכישת הדירה.
במאמר זה נפרט מספר כללים חשובים של עשה ואל תעשה בעת רכישת דירה.
עשה:
תכננו היטב את התקציב שבידיכם להקצות לעסקת הרכישה. קחו בחשבון עלויות נלוות כגון תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים, עלויות מעבר ועוד.
בדקו מראש את יכולתכם לקבלת מימון לרכישת הדירה, ובכלל זאת דאגו לקבל מהבנק אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא.
בדקו באופן יסודי את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. בקרו מספר פעמים בזמנים שונים של היום, אל תהססו לבקש להביא לדירה מומחים לבדק בית שיבדקו כי אין בה ליקויים, בדקו את סביבת הנכס (שכנים, מוסדות ציבור ושירותים וכדומה).
בדקו את המצב התכנוני של הנכס. עניין זה חשוב במיוחד כאשר מדובר בבית צמוד קרקע בו יש פוטנציאל גדול לחריגות בניה. כדאי להיעזר באיש מקצוע על מנת לוודא שלא תיתקלו בבעיות מול הרשות המקומית / הועדה המקומית לתכנון ובניה בבואכם להעביר את הזכויות בנכס על שמם או בשלב מאוחר יותר.
יש לערוך בדיקה של מצב הזכויות בנכס בגורמים הרלוונטיים (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשם המשכונות וכדומה).
בין היתר יש לבדוק:
על שם מי רשום הנכס? האם המוכר הוא אכן הבעלים או בעל הסמכות לנהל אתכם משא ומתן ולמכור לכם את הנכס? האם יש צורך ברישום צו ירושה או צו קיום צוואה על מנת לרכוש את הנכס? האם רשומה על הנכס הערת אזהרה או משכנתא? האם רשום עיקול על הנכס? האם ישנו הסכם שיתוף או תקנון מוסכם בבית משותף שיש בו הוראות מיוחדות שעליכם להכיר?
יש לערוך הסכם יסודי ומסודר שיקבע את תהליך הרכישה באופן שישמור על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
יש לנהל את תהליך הרכישה על פי החוזה ותוך קבלת ייעוץ מקצועי על מנת לוודא שזכויותיכם נשמרות ושתהליך הרכישה יושלם באופן הבטוח והטוב ביותר עבורכם.
אל תעשה:
אל תערכו זיכרון דברים או כל מסמך שעלול לחייב אתכם לרכוש את הדירה, לפני שערכתם את כל הבדיקות הדרושות, לפני שאתם בטוחים לחלוטין שאתם מעוניינים בכך, ולפני שסיכמתם את כל הפרטים הנוגעים לעסקה. בכלל, מומלץ ביותר שלא לערוך זיכרון דברים או "מסמך ביניים" כלשהו, אלא חוזה אחד וסופי שיכלול את כל התנאים שחשוב לכלול בעסקת נדל"ן.
אל תשלמו כל סכום שהוא מבלי לקבל בטוחה מתאימה, לרבות: רישום הערת אזהרה, קבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן של המוכרים (אם יש כזה) ותשלום ישירות לבנק לשם הסרת המשכנתא, ועוד).
אל תתמהמהו בהגשת דיווח לרשות המיסים בנוגע לרכישה, על מנת שלא תחויבו בקנסות ובריבית בגין כך.
אל תחתמו על מסמכים מבלי לקרוא אותם ולהבין את משמעותם. במידת הצורך – אל תהססו לשאול ולהתייעץ עם מומחים, כדי לוודא שאתם נכנסים לעסקת חייכם בעיניים פקוחות ומתוך הבנה מלאה של פעולותיכם.

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

רוכשים נחלה? כדאי שתקראו את המאמר הבא

19/12/2017   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תעשיית החקלאות בימינו אבדה מזוהרה וכבר אינה רלוונטית כפי שהייתה בעבר. עם זאת, רבים מעוניינים לרכוש נחלה ביישוב כאשר מטרתם היא המגורים במקום שקט ופסטורלי אף אם אינם מעוניינים לעסוק בחקלאות.
חשוב לדעת שרכישת נחלה אינה זהה לעסקת נדל"ן רגילה של דירה או בית במגזר העירוני.
רוב הנחלות בישראל מוחזקות על ידי המתיישבים במעמד של 'בר רשות', כאשר האגודה היא שחוכרת את כל משבצת היישוב מרשות מקרקעי ישראל או מהסוכנות היהודית.
על נחלות אלו חלים כללים שונים מאשר נכסים עירוניים רגילים, ותהליך רכישתן שונה.
בין היתר, יש לקבל את אישור האגודה לרכישה. יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל ולשלם דמי הסכמה בגין העברת הזכויות. ועוד.
הבנת תהליך הרכישה של נחלות חשובה על מנת לערוך חוזה מתאים וכן לבצע את העסקה באופן נכון ובמינימום תקלות מול הרשויות השונות (לרבות האגודה, הסוכנות, רשות מקרקעי ישראל, מיסוי מקרקעין, הועדה המקומית לתכנון ובניה), הבנק המממן וכן בין הצדדים לעסקה עצמם.
אחד הנושאים שחשוב לשים אליהם הוא הבנייה והשימושים בנחלה.
מלבד הועדה המקומית שנוהגת לשלוח את פקחיה לפני מתן אישורה להעברת הזכויות, גם רשות מקרקעי ישראל נוהגת ככלל לשלוח פקח לבדוק את הנעשה בנחלה – האם קיימים בנחלה מבנים ללא היתר והאם מבוצעים בנחלה שימושים חורגים.
בפועל, חריגות בניה ושימושים חורגים נפוצים מאוד בנחלות ברחבי הארץ.
במקרים כאלו עלול הדבר להוות מכשול בדרך להשלמת העסקה וכן להטיל על הצדדים עלויות כבדות שלא הובאו על ידם בחשבון.
כיוון שכך, יש לבדוק היטב את המצב הפיזי, המשפטי והתכנוני של נחלה טרם רכישתה. כמו כן, במידת הצורך יש לכלול בחוזה הוראות מתאימות לתיקון החריגות בנחלה ולנשיאה בעלויות שעלולות לחול על הצדדים, תוך הקפדה על קיומן של בטוחות לקיום התחייבויות הצדדים בעניין זה.

המאמר זה נכתב על ידי עו"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סמכות כונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף

פתח בחלון חדש »

היקף סמכויותיו של כונס נכסים הממונה על-ידי רשם ההוצאה לפועל לשם ביצוע פסק דין, נקבע בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל תשכ"ז – 1967.

"54.(א) כונס הנכסים יקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו, יממשו ויעשה בו כפי שיורה רשם ההוצאה לפועל; וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב"

היינו, בביצוע הסמכויות המנויות בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל, ידו של כונס הנכסים כיד החייב, הוא נכנס בנעלי החייב ורשאי לבצע כל פעולה במקומו בלא להזדקק לייפוי כוח.

ראו לעניין זה:

  • דוד בר אופיר, הוצאה לפועל-הליכים והלכות, 665 (מהדורה שישית, 2005)
  • שירלי דגן, הוצאה לפועל, 407 (2005) המתנגדים למתן סמכות לכונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף סבורים, כי בפעולתו של כונס הנכסים נעוצה התערבות ביחסי השותפות שפגיעתה אינה מתמצה בחייב בלבד, אלא היא משפיעה גם על שותפיו אשר נעדרים קשר לחוב שבעטיו מונה כונס הנכסים. הדבר מקבל משנה תוקף לאור העובדה, כי במקרים רבים הצדדים לשותפות יצרו מערכת של "איזונים ובלמים" ביניהם, שכללה ויתורים הדדיים מתוך הנחה וציפייה סבירה בדבר המשך יחסי השיתוף. ברע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו) קבע בית המשפט, כי כדי לבחון האם קיימת הצדקה לאפשר הגשת תביעה לפירוק שיתוף ע"י כונס נכסים, יש לעיין בתכלית שנועדה להגשים מינויו של כונס נכסים על נכס מקרקעין. כאשר הנכס מצוי בבעלות משותפת של החייב ושותפים נוספים, לא ניתן לממש את הנכס מבלי להביא לסיומה את הבעלות המשותפת בו. במקרה שהחייב עצמו אינו פועל לפירוק השיתוף על מנת לשלם את חובו, אין מנוס מכך שהכונס הוא אשר "יניע את גלגלי הפירוק" כדי שיוכל להפעיל את סמכותו לממש את הנכס, אחרת, החייב עשוי להימנע ביודעין מלפעול כדי לפרוע את חובו לנושיו, בין היתר על-ידי ייזום פירוק השיתוף, ו"החוטא יצא נשכר".בסמכות לתבוע פירוק שיתוף יש לראות "סמכות טבועה ואינהרנטית לסמכות לממש את הנכס, הנכללת בגדר סמכותו הכללית של כונס הנכסים לעשות בנכס", וזאת בהתאם להוראות רשם ההוצאה לפועל, והיא משמשת כלי עזר הכרחי לביצוע הסמכות העיקרית כפי שמפורט בסעיף 54 (א) לחוק ההוצאה לפועל.
  • בית המשפט הוסיף וקבע, כי הסמכות לתבוע את פירוק השיתוף אמנם אינה מנויה באופן מפורש בין סמכויותיו של כונס הנכסים בחוק ההוצאה לפועל, אולם, בהימצא הוראה קונקרטית כי ייעשה כן בכתב מינויו של כונס הנכסים, מתחייבת סמכות זו, שכן בהיעדרה לא יוכל כונס הנכסים למלא את סמכויותיו האחרות, המנויות בסעיף, ולממש את הנכס.
  • בהיעדר אפשרות מעשית למכור רק את חלקו של החייב בנכס המשותף, מתחייב פירוק השיתוף במקרקעין על מנת לממש את הנכס ולהביא לפירעון החוב.
  • כאשר רשם ההוצאה לפועל נעתר לבקשת נושה למנות כונס נכסים לנכסיו של חייב, הליך חריג לכשעצמו שכן עם המינוי "משתלט" כונס הנכסים על נכסו של החייב ומפקיע את שליטתו בקניינו, מוסמך הכונס לעשות את כל הדרוש לשם גביית החוב באמצעות הנכס בדרך אפקטיבית.
  • עוד טוענים המתנגדים למתן סמכות לכונס נכסים לתבוע פירוק שיתוף, כי בהיעדר הוראה מפורשת בחוק, הסמכות לתבוע פירוק שיתוף נתונה לשותפים בלבד ולא לצדדים שלישיים הבאים בנעליהם.
  • פירוק שיתוף אינו נכלל במפורש בגדר סמכויות כונס הנכסים. האם יש לראות בסעיף 54(א) כיוצר הסדר שלילי, ולהסיק כי אין בסמכותו של כונס הנכסים לתבוע פירוק שיתוף? או שמא זוהי הוראה כוללת שמכילה בתוכה גם את הסמכות לדרוש פירוק שיתוף בנכס, כפי שהחייב עצמו – כבעלים של הנכס – רשאי לעשות?

 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הלכת פרמינגר – מימוש דירה שאינה רשומה בטאבו בהליך פשיטת רגל

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים, מקרקעין תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

צבי ורעייתו נקלעו לחובות רבים, ולבקשת אחד הנושים, בית המשפט הכריז עליהם כפושטי רגל.

צבי ורעייתו מתגוררים בדירה אשר נרכשה על ידם מקבלן מספר שנים טרם הכרזתם כפושטי רגל.

במסגרת הליכי פשיטת הרגל, הנאמן שמונה ע"י בית המשפט מבקש למכור את הדירה.

האם הדירה תימכר כאשר צבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים של רוכש הדירה בהתאם להוראת סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") או שהדירה תימכר בשוק החופשי כשהנאמן ידאג לצבי ולרעייתו למקום מגורים סביר וחלופי, בהתאם לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) תש"ם – 1980 (להלן: "פקודת פשיטת הרגל"), ובמקרה כזה צבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים בדירה?

משמעות הגנת סעיף 33 (א) של חוק הגנת הדייר, הנה הפחתה משמעותית מערכה של הדירה, ומכירת הדירה כדירה תפוסה מביאה לכך שהנושים יקבלו תמורה קטנה בהרבה מהתמורה שהיו מקבלים אילו הדירה תימכר פנויה.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנת דייר לבעלו או לחוכרו לדורות של נכס שזכותו בנכס פקעה בשל מכירתו במסגרת הליכי פשיטת-רגל (וכן בהליכי הוצאה לפועל).

"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש".

מנגד, סעיף 86 א לפקודת פשיטת הרגל אינו מקנה לפושט הרגל הגנת "דייר מוגן", אלא מסתפק בהעמדת סידור חלוף לפושט הרגל ולבני משפחתו.

"(א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה".

ב-ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי-רגל נ' חוה מור, פושטת-רגל, פ"ד נ(5) 111, בחן בית המשפט העליון את הרציונאל העומד בבסיס חקיקת חוק הגנת הדייר.

"מקורו של החוק בחקיקה בתחום הגנת הדייר שנקבעה לראשונה בתקופת המנדט, כחקיקה סוציאלית, על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת

העולם השנייה. חקיקה זו באה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. עם שינוי העתים, נשתנו הצרכים, המושגים והמציאות הכלכלית והחברתית. הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק הן בחקיקה והן בפסיקה".

בית המשפט סבור, כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הוא נטע זר במסגרת חוק הגנת הדייר, שכן, החוק נועד מלכתחילה להעניק הגנה לדייר כלפי בעל הבית, ואולם, סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנה לבעל הבית כלפי נושיו.

בית המשפט קבע (ברוב דעות), כי אין כיום הצדקה להותיר הגנה זו על כנה, ו-"דומה שתקלה יצאה מלפני המחוקק" כאשר הותיר הגנה זו עת הוא חוקק את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (ואת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל).

נכון הוא, לטעם בית המשפט, כי יש לאזן בן שני אינטרסים מנוגדים זה לזה, שהם: הדאגה לקורת גג לחייב ולבני משפחתו אל מול עידוד מוסר תשלומים והגנה על עניינם הקנייני הלגיטימי של הנושים, אולם החלת חוק הגנת הדייר על בעל נכס שאיבד את זכויותיו בו אינה נותנת תשובה הולמת למצבים השונים האפשריים ויוצרת הגנה קוגנטית ואחידה במקום שאין זו יפה לה.

על רקע המפורט לעיל, קיימת מגמה לצמצום תחולת חוק הגנת הדייר הן בחקיקה והן בפסיקה.

ראו לעניין זה:

  • מ. בן פורת, הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס" ספר יצחק כהן" (פפירוס, תשמ"ט) 336.
  • רייכמן, "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן – הצורך בשינוי הדין" עיוני משפט ט (תשמ"ג/ד) 12
  • ע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ ואח' נ' קלו, פ"ד לח (4) 293

בתי המשפט קבעו כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בכלל, והמונח 'זכות קניינית במקרקעין' בפרט, על דרך הצמצום.

יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות.

רישום זכות בעלות או חכירה לדורות בנכסי מקרקעין אינו "אקט טכני" אלא זהו אקט קונסטיטוטיבי המשנה את אופי הזכויות מזכויות אובליגטוריות לזכויות קנייניות מלאות.

אם נפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר ככוללים זכויות בלתי-רשומות במקרקעין, הרי שאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, ומרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל.

הפרשנות הראויה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר צריכה להיעשות על דרך הצמצום, שכן רק בדרך זו תושג התכלית הראויה של סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, וההיגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים.

אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33, החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלות ובהחזקת החייב, על חשבון נושהו.

סיכומו של דבר, ככל וזכויות הבעלות או החכירה של צבי ורעייתו בדירה רשומות ברשם המקרקעין, הרי שבהתאם להלכת פרמינגר, הדירה תימכר כדירה תפוסה, וצבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים.

מנגד, ככל וזכויות צבי ורעייתו רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (רישומים הנערכים אצל הקבלן שבנה את הדירה), אף אם לזכות צבי ורעייתו רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, הרי שהדירה תימכר כדירה פנויה וצבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים.

 

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי ורגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

הלכת כובשי

7/12/2017   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים ועו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים, מקרקעין תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

דוד ומיכל נשואים שנים רבות, והנם הבעלים המשותפים של דירת מגורים ברמת גן.
דוד הנו עצמאי בתחום מיזוג אויר ולאחרונה קרס עסקו של דוד, וסך חובותיו של דוד עומדים על כ- 3,000,000 ₪.
לבקשת הבנק (אחד הנושים), בית המשפט המחוזי הכריז על דוד כפושט רגל (לאחר תקופה בה כונסו נכסיו של דוד ומונה לו מנהל מיוחד).
כעת הנאמן מבקש למכור את הדירה השייכת לדוד ולרעייתו מיכל, בחלקים שווים, והוא פנה לבית המשפט בבקשה לפרק את השיתוף בדירה.
האם מכירת הדירה תתבצע כאשר "הדירה תפוסה", היינו, מיכל תמשיך להתגורר בדירה ותיחשב כדיירת מוגנת בהתאם להוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, או שמא, הדירה תימכר כ-"דירה פנויה" (מכירת הדירה בשוק החופשי – ללא דיירות מוגנת של מיכל), וזאת נוכח הוראת סעיף 40 א' לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה?
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע בזו הלשון-
"(א)החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי:
"(א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א)".
האם סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין השולל את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה שבו מתבצע פירוק שיתוף במקרקעין שהם דירה בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, חל גם כשפירוק השיתוף מתבצע על-ידי גורם שלישי שאינו אחד מבני הזוג (כדוגמת הנאמן) ?
משמעות הקביעה, כי הדירה תימכר כתפוסה הנה, הנושים יוכלו לפרוע את חובו של דוד (בעלה של מיכל) באמצעות מימוש הדירה/נכס באופן מוגבל ביותר, שכן הדירה תוכל להימכר אך בכפוף לזכות מיכל לדיירות מוגנת, דבר שיפחית משמעותית את ערך הדירה ואת הסכום שיתקבל בעבורה.
בית המשפט העליון קבע ברע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו), כי לשם הכרעה בסוגיה יש לבחון את התכלית הסובייקטיבית של סעיף 40א וכי "ההיסטוריה החקיקתית מצביעה על כך שמטרתו של המחוקק בחוקקו את הסעיף הייתה לאפשר מכירה של נכסי מקרקעין פנויים בסיטואציה הספציפית של פירוק שיתוף שיוזם אחד מבני הזוג עובר לפרידתם".
וכך נקבע בדברי ההסבר להצעת החוק (הצעת חוק המקרקעין (תיקון מס' 16) (דירת מגורים), התשנ"ד-1994, הצעות חוק, תשנ"ד, 553)).
"התיקון המוצע בא להבטיח כי בן זוג יהיה רשאי לדרוש את מכירת הדירה כפנויה, ובלבד שהובטח לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה, סידור מתאים אחר למגוריהם, לרבות סידור זמני, הכל כפי שיקבע בית המשפט. עוד מוצע לקבוע במפורש, כי דירת המגורים תימכר כדירה פנויה, כך שחוקי הגנת הדייר לא יחולו עליה, וכי מכירתה תקנה לקונה את מלוא הזכויות הנובעות מהרכישה, אף אם הוצאו במהלך ההתדיינות צווים בין בני הזוג לגבי אותה דירה גם אם צווים אלה אינם משמשים ערובה לחיוב כספי"
סעיף 40א לחוק המקרקעין נוצר, לטעמו של בית המשפט {רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד איל שוורץ (פורסם בנבו)} כדי לסייע לצד החלש במערכת היחסים שבין בני זוג (לרוב האישה) במקרה שהם חפצים להיפרד. המחוקק ביקש למנוע אפשרות הפיכתו של אחד מבני הזוג לדייר מוגן, תוך קבלת זכויות יתר בחלקו של בן הזוג האחר בדירת המגורים ומכירת הדירה כתפוסה על-ידו בעבור תמורה נמוכה בהרבה, דבר שיסכל אפשרות פירוק השיתוף של הנכס בבעלות משותפת של בני הזוג, כשכל אחד "מתבצר" בדירה ומסרב להתפנות, שמא ייקבע כי בן הזוג האחר מחזיק בו באופן בלעדי.
ראו: אריאל רוזן-צבי, דיני המשפחה בישראל-בין קודש לחול 471 (1990)
בית המשפט סבר עוד, כי המחוקק ייחד את הסעיף (40 א' לחוק המקרקעין) למקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג המבקשים לפרק את קשר הנישואין ולהיפרד, ויוזמים את פירוק השיתוף בעצמם. המחוקק לא כלל במסגרתו מקרה שבו פירוק השיתוף מתבקש על-ידי גורם שלישי, במטרה לפרוע חוב לנושים. המחוקק, לטעמו של בית המשפט, ביקש במודע להמשיך ולספק הגנה לדיירים מול נושיהם.
מעבר לדברי ההסבר, בית המשפט קבע, כי גם הוראת הסעיף המבטיחה מגורים רק "לבן הזוג השני ולילדי בני הזוג המתגוררים בדירה" תומכת בעמדה זו ונובעת ממנה.
בית המשפט סיכם וקבע:
"חרף הקושי הכרוך בהוראותיו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בהיקפו הנוכחי, בהיבטים מסוימים, אין הפרשן יכול ליצור "יש מאין" וליצוק לסעיף את אשר אין בו. פירוש זה, לא זו בלבד שהיה רחוק מרחק מזרח ממערב מכוונתו הסובייקטיבית של המחוקק, אלא שהוא גם יוצר דיסוננס פנימי במערך החוקים הנוגעים להגנת הדייר המביא אותו עד לכדי אבסורד. בנוסף, נדרשת בחינה מעמיקה ומקיפה של יתרונות וחסרונותיו של הסעיף במצבים השונים, ואין מקום לסייגו במצב שהמחוקק ראה שלא להתייחס אליו, רק בשל השאיפה הכללית בדבר צמצום היקפו. גם לפי פרשנותו "הרגילה" הלך סעיף 40א כברת דרך בצמצום פגיעתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר אפשר אמנם כי יש מקום ללכת כברת דרך נוספת, אך מלאכה זו ראוי כי תיעשה על-ידי המחוקק באופן שייצור קוהרנטיות והיגיון, שיעודד יציבות ושיגביר את אמון הציבור".
בסופו של יום, בית המשפט קבע, כי סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול במקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג על-ידי כונס נכסים/נאמן לצורך פירעון חוב, וכי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, המאפשר לבן הזוג שאינו החייב להישאר כדייר מוגן בנכס, יחול במקרה זה.
היינו, בית המגורים של מיכל ודוד יימכר על-ידי הנאמן כתפוס על ידי מיכל, וזאת לאחר פירוק בעלותם המשותפת בו.
תמורת המכירה תועבר לנאמן/נושים בניכוי חלקה של מיכל בבעלות בו. מיכל תהיה לדיירת מוגנת בבית המגורים.

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הפטר לאלתר

  |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

קבלת הפטר מייד לאחר הכרזת חייב כפושט רגל

יאיר (שם בדוי) יצר חובות רבים והגיש לבית המשפט בקשה לכינוס נכסיו ולהכרזה עליו כפושט רגל.
יאיר נטול נכסים, נכה באופן חלקי ועובד במשרה חלקית (בשל נכותו).
האם יאיר יוכרז כפושט רגל? האם תקבע לו תוכנית פירעון? האם יאיר יכול לקבל הפטר באופן מיידי?
סעיף 18 ה' לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) התש"ם – 1980 קובע כדלקמן:
(א) בית המשפט יחליט, בתום הדיון בבקשת פשיטת הרגל ולאחר שהוגשה לו חוות דעת הכונס הרשמי, אחת מאלה:
(1) להכריז בצו שהחייב הוא פושט רגל כאמור בסעיף 42;
(2) לדחות את הבקשה, אם שוכנע כי הוגשה שלא בתום לב, במטרה לנצל לרעה את הליכי פשיטת הרגל, או כי החייב יכול לפרוע את חובותיו;
(3) לקבוע, בכפוף להוראות סעיף 63, כי מיד לאחר הכרזת החייב פושט רגל יינתן לו הפטר לאלתר, מהטעם שאין בניהול הליכי פשיטת רגל כדי להביא תועלת לנושים, ובלבד שחלפו לפחות ששה חודשים מיום מתן צו הכינוס; על הפטר לפי סעיף זה יחולו הוראות סעיפים 66, 67, 69 ו-226.
.
היינו, לבית המשפט סמכות ליתן ליאיר צו הפטר מייד לאחר הכרזתו כפושט רגל, וזאת כאשר אין בניהול הליך פשיטת הרגל כדי להביא תועלת לנושים.
מוסד ההפטר לאלתר מטרתו לחזק את האינטרס של יאיר לפתוח דף חדש בחייו.
• בר"ע 2282/03 גרינברג נ כונס הנכסים הרשמי פ"ד נח (2) 814.
• פש"ר 51856-03-16 רחמני נ' כונס נכסים רשמי מחוז חיפה והצפון ואח' (פורסם בנבו)
מה הן השיקולים העומדים בפני בית המשפט, לפיהן עשוי בית המשפט להיעתר לבקשת יאיר לקבלת הפטר מיידי (לאחר ההכרזה)?
טרם ההכרעה בבקשה לקבלת הפטר מיידי, על בית המשפט להכריז על יאיר כפושט רגל.
המבחן העיקרי להכרזה על יאיר כפושט רגל, ע"פ פקודת פשיטת הרגל והפסיקה, הוא, האם יאיר נהג בתום לב עובר להליכי פשיטת הרגל ובמהלכם.
בהעדר תום לב, אין יאיר זכאי "לחסות בצל המטריה" של הפקודה.
ראו לעניין זה:
• שלמה לוין ואשר גרוניס, פשיטת רגל, מהדורה שלישית, עמ' 173
• ע"א 5503/92 קירצמן ואח' נגד כונס הנכסים הרשמי, פ"ד מט (1) 756
• ע"א 6021/06 פיגון נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים)
משהכריז בית המשפט על יאיר כפושט רגל, בית המשפט בוחן את בקשת יאיר למתן הפטר מיידי, תוך שהוא שוקל את נסיבות חייו של יאיר, את כמות הנושים ועמדתם, את היקף החובות אותם צבר יאיר, וכן את עיקרון תום הלב.
שיקולים אשר עומדים בפני בית המשפט הנם: גילו של יאיר, מגבלות רפואיות, כושר עבודה ויכולת השתכרות (בהווה ובעתיד), קבלת קצבאות וכיו"ב
במקרים בהם אין ליאיר נכסים והוא נטול כושר השתכרות, בית המשפט עשוי "להכתיר" את ניהול ההליך שאין בו כדי להביא תועלת לנושים, ולהורות על מתן צו הפטר מייד עם הכרזה על יאיר כפושט רגל.
ראו: פש"ר 51856-03-16 רחמני נ' כונס נכסים רשמי מחוז חיפה והצפון ואח' (פורסם בנבו).

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116