חידושים ומאמרים

האם חובה לקבל את אישור האגודה להעברת זכויות בנחלה?

18/8/2019   |   מאת: עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי-פישר   |   דיני מושבים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כמעט בכל חוזה למכירת נחלה המצויה בתחומי אגודה שיתופית מופיעה התייחסות לעניין קבלת הקונה כחבר אגודה ומתן אישור האגודה להעברת הזכויות בנחלה מהמוכר לקונה.
במקרים רבים האגודה בוחנת באופן ענייני את מועמדותו של הקונה ואם אין מניעה מיוחדת, האגודה מאשרת את קבלתו ואת העברת הזכויות.
למרבה הצער, במקרים לא מעטים האגודה (בדרך כלל אנשי מפתח באגודה או דמויות בעלות קשרים וכוח השפעה על מקבי ההחלטות באגודה) מסרבת לקבל את הקונה ולאשר את העברת הזכויות ממניעים זרים או טעמים שאינם מוצדקים.
במאמר זה לא נעסוק בכל האפשרויות לעקוף את האגודה ולקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות גם ללא הסכמת האגודה, אלא בסוגיה ספציפית ומעניינת שצפה לאחרונה בפסיקת בית המשפט.
בפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בנצרת בת"א (נצ') 4478-12-13‏ ציפורי מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' ביתן סטיב אלישע, (פורסם בנבו, 13.3.17) ערך בית המשפט הבחנה בין נושא החברות באגודה השיתופית לבין העברת הזכויות בנחלה.
בית המשפט הזכיר את העובדה שהיישובים בהם מצויים הנחלות הוקמו על אדמות מדינת ישראל, שהן משאב ציבורי חשוב ביותר.
אדמות אלו הוקצו לאגודות על ידי רשות מקרקעי ישראל האמונה על ניהול מקרקעי המדינה באמצעות הסכמי חכירה מתחדשים (הסכמי משבצת) בין רשות מקרקעי ישראל לבין הסוכנות היהודית והאגודה (חוזה תלת צדדי), או במקרים רבים, בין רשות מקרקעי ישראל והאגודה בלבד, ללא הסוכנות היהודית (חוזה דו צדדי).
הן על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, והן על פי הסכמי המשבצת, הסמכות לקבוע את מדיניות הקרקעות לרבות הסמכות לאשר העברת זכויות בנחלה ספציפית, נתונות לרשות מקרקעי ישראל.
על פי הסכמי המשבצת ניתנת לאגודה הזכות להביע את עמדתה ביחס להעברת זכויות בנחלה למתיישב זה או אחר, אך בית המשפט מדגיש שלרשות מקרקעי ישראל אין אפשרות להאציל את סמכותה לגבי קרקעות המדינה ולמסור אותה לאגודה שהנה גוף פרטי (אף אם בעל אופי ציבורי) שמייצג אינטרסים של קבוצה מצומצמת.
וכך קבע בית המשפט:
"ספק אם רמ"י רשאית ליתן שקול דעת כה רחב לאגודה השיתופית ולשמר את התערבותה למקרים חריגים בלבד. נראה כי יש מקום כי רמ"י תיצק תוכן ממשי ביישומה של האחריות הכבדה המוטלת עליה, והיא אינה רשאית להתנער ממנה, ובכלל זה, קביעת קריטריונים ברורים למתן הסכמת האגודה"
"החלטה באשר להעברת זכויות במקרקעי מדינה בין אזרחיה, אינה מצויה בתחום ריבונותה הפרטי של האגודה השיתופית הפרטית, כי אם בתחום סמכותה של רמ"י כמי שמנהלת את מקרקעי המדינה, ומחויבת לאמות מידה של סבירות, שקיפות, מנהל תקין, צדק חלוקתי ושוויון בכל הנוגע להקצאת מקרקעי המדינה אשר הם משאב יקר שאין כמותו. על כן, ואף שיש להכיר בזכות האגודה להביע עמדתה בעניין, השיקולים לאורם יש לבחון את סבירות החלטת האגודה בעניין זה, שונים מהשיקולים שלפיהם יש לבחון את סירובה של האגודה לקבל את ביתן לחברות באגודה, ונטיית בית המשפט לבחון את סבירות ההחלטה ולהתערב בה תהיה רחבת היקף בהרבה"
בית המשפט הוסיף והדגיש כי ישנו הבדל משמעותי בין סמכות האגודה לקבל לשורותיה חברים לפי שיקול דעתה לבין סמכות האגודה לחסום אדם מלקבל זכויות בנחלה, וציין כי יש להפריד בין הדברים.
בהתאם לעקרון חופש ההתאגדות לא ניתן לכפות על אדם להיות חבר אגודה ולא ניתן להתנות את הבעלות בנחלה בכך שאדם יתקבל כחבר האגודה. וכדברי בית המשפט:
"משאין הוראה סטטוטורית או הוראה אחרת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל או בהסכם המשבצת, המתירה התניית העברת הזכויות במקרקעין ביישוב בחברות באגודה השיתופית, ומשקיימת האפשרות כי תועברנה זכויות במקרקעי היישוב גם למי שאינו חבר באגודה השיתופית, אין תוקף לכל הוראה בתקנון האגודה המגבילה עבירות המקרקעין ומתנה את ההסכמה להעברת הזכויות בקבלה לחברות באגודה. מסקנה זו עולה בקנה אחד גם עם פסיקת בית משפט זה בעבר, בה נקבע כי סעיף בתקנון האגודה המתנה החזקת זכויות במקרקעין ביישוב ומגורים בו בחברות באגודה בטל בהיותו מנוגד לעקרון חופש ההתאגדות, שהנו עקרון יסוד בשיטת המשפט שלנו"
גם בית המשפט העליון התבטא בנושא זה בע"א 2853/16 ‏עו"ד גולן משעלי נ' מתיישבי שריד אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית בע"מ, (פורסם בנבו, 2.11.17):
"התניית העברה של זכויות קנייניות בהצטרפות הנעבר לאגודה הקהילתית, היא פסולה ועל כן בטלה – וזאת בשל הפגיעה הגלומה בה בזכות הקניין של התושבים ובעקרון היסוד של חופש ההתאגדות וחופש מהתאגדות כאחד"
נוכח דברים אלה, ומשבית המשפט התרשם כי לא היה קיים נימוק מספק לשלילת זכותם של המשיבים בעניין ציפורי לרכוש נחלה ולהתגורר במושב (מבלי להתקבל כחברים), הורה בית המשפט על העברת הזכויות בנחלה בניגוד לעמדת האגודה.
אגודת ציפורי ערערה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכתוצאה מכך הייתה לבית המשפט העליון הזדמנות להכריע בסוגיה חשובה זו אשר מתעוררת פעמים רבות ואשר טרם זכתה להכרעה ברורה של בית המשפט העליון.
בפועל, בטרם ניתן פסק דין על ידי בית המשפט העליון נחתם הסכם פשרה בין אגודת מושב ציפורי לבין המשיב (רוכש הנחלה) והוסכם שהמשיב יתקבל כחבר אגודה וכמובן יירשם כבעל הזכויות בנחלה.
בנסיבות אלה, בית המשפט העליון נתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, מבלי שדן בעקרונות שנקבעו על ידי המשפט המחוזי. יש להדגיש כי בית המשפט העליון לא שלל ולא ביטל את הניתוח המשפטי ואת הקביעות העקרוניות של בית המשפט המחוזי, ועל כן אנו סבורים כי קביעות אלה הנן נכונות ותקפות.
אנו תקווה כי לא ירחק היום בו בית המשפט העליון יאמר אף הוא את דברו באופן ברור, ויאשר את דברי בית המשפט המחוזי בעניין ציפורי, ובכך יתקן עוולות רבות המבוצעות לעתים על ידי אגודות שיתופיות, על חשבון המשאב הציבורי היקר של אדמות המדינה.

 

נכתב ע"י עוה"ד רגב אלקיים וחיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

מיסוי עסקאות נדל"ן – העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה

15/8/2019   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכנס לתוקפו ביום 1.1.14 (ובעניינים שונים החל מ 1.8.13) ערך מספר שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, שמטרתם בין היתר היא להפחית את נתח השוק של דירות להשקעה לצורך הגדלת היצע הדירות למגורים, ובנוסף להגדיל את שיעורי המיסים הנגבים עבור עסקאות נדל"ן.

אחד השינויים שנערכו בחוק מיסוי מקרקעין במסגרת תיקון מס' 76 הוא שינוי ההגדרה של "קרוב" לצורך סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר מעניק פטור ממס שבח להעברה ללא תמורה של מקרקעין בין קרובים.

על פי החוק בנוסחו המתוקן, "קרוב" לעניין סעיף 62 הנו:

(1)   בן-זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

כפי שניתן לראות, מרשימת ה"קרובים" נעדרת דמות מהותית שאנו רגילים לחשוב עליה כקרוב משפחה – אח או אחות.

על כן, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לאחים לא יחול סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ולא יינתן פטור ממס שבח.

לכלל זה ישנו חריג, לפיו כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים של מקרקעין שהתקבלו במתנה או בירושה מההורים או הורי ההורים –אזי יחול סעיף 62 ויוענק פטור ממס שבח.

חשוב לזכור שלכל עסקה יש שני צדדים: מוכר וקונה. על כן אין להסתפק בבחינת הוראות החוק החלות על מס השבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, אלא גם על ההוראות הנוגעות למס הרכישה.

בניגוד לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר חל על מס שבח, לא נערך שינוי דומה בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.

סעיף 20 לתקנות מס רכישה קובע כי בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין לקרוב, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה צריך לחול על העסקה.

סעיף 1 לתקנות מס רכישה מגדיר מהו "קרוב" וכולל גם אח ואחות.

עולה מכך כי גם לאחר תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בעת העברה ללא תמורה של מקרקעין בין אחים אמנם לא יינתן פטור ממס שבח (אלא אם מדובר בנכס שהתקבל בירושה או מתנה כאמור לעיל), אולם כן תינתן הקלה במס רכישה, ומס הרכישה יעמוד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

על כן כאשר מתכננים לבצע העברה ללא תמורה בין אחים יתכן שניתן יהיה לשלב בין הוראות חוק שונות כדי להפחית את נטל המס.

למשל: אם הנכס המועבר הוא דירת מגורים יחידה של הצד המעביר יתכן שצד זה יהיה זכאי לפטור ממס שבח אף שמדובר בהעברה בין קרובים.

מהצד השני, אף אם לצד המקבל יש דירה אחת והוא אינו זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה, עדיין המס שיחול עליו מופחת משמעותית ועומד על שליש ממס הרכישה הרגיל.

בחוק מיסוי מקרקעין נערכים שינויים רבים ותכופים, ועל כן טרם ביצוע כל עסקה כדאי להיוועץ בעו"ד הבקיא בדיני מיסוי מקרקעין לגבי הוראות החוק העדכניות.

 

נכתב ע"י עו"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

האם ניתן לעקל ערבות בנקאית?

14/8/2019   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   בנקאות, הוצאה לפועל ופשיטת רגל, משפט מסחרי ותאגידים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סעיף 43 לחוק ההוצאה לפועל מאפשר להטיל עיקול על נכס של חייב שמצוי בידי צד שלישי. למשל: כספי החייב המצויים בידי הבנק או כספי משכורת של החייב המצויים בידי המעסיק.

סעיף 374 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי מאפשר במקרים מסוימים להטיל עיקול זמני במסגרת הליך משפטי, על נכסים של אחד הצדדים להליך, המצויים בידי צד שלישי.

בהליכי חדלות פירעון (פשיטת רגל או פירוק חברה) מתמנה כונס נכסים על נכסי החייב שתפקידו לאסוף את הנכסים ולממש אותם, ולחלק לנושים את הכסף שיצטבר בקופת הכינוס.

בכל המקרים האלה, יש להכריע מה נחשב ל"נכס של החייב", כיוון שרק על נכסים של החייב ניתן להחיל את צווי העיקול או כינוס הנכסים הנ"ל.

במספר מקרים שנדונו בבתי המשפט התעוררה השאלה מה דינה של ערבות בנקאית שהוצאה לבקשת החייב והאם ניתן לעקל או לממש אותה לטובת הנושים.

מדובר במצב בו בנק נתן ערבות לטובת צד שלישי, לבקשת החייב.

למשל: כאשר חייב הפקיד ערבות בנקאית להבטחת הוצאות של צד אחר בהליך משפטי, או כאשר במסגרת עסקה כלשהי החייב הפקיד ערבות בנקאית לטובת הצד השני לעסקה, להבטחת ביצוע התחייבויות החייב במסגרת העסקה (ערבות ביצוע).

כאשר נושה או כונס נכסים ביקשו לעקל או לממש את אותן ערבויות, בית המשפט דן בשאלה האם הערבות היא נכס של החייב. אם התשובה חיובית הרי שניתן לעקלו, אך אם לא – הדבר אינו אפשרי.

בפסק הדין בע"א 2082/06 זהבה בן עמי נ' עוה"ד מ. קידר – מפרק החברה, (פורסם בנבו, 18.06.2007) קבע בית המשפט העליון כי "הערבויות שהוציא הבנק אינן בגדר נכסים של הלקוח או של הנערב".

בית המשפט הסביר כי הערבות היא התחייבות עצמאית של הבנק כלפי הצד השלישי (המוטב), מעין חוזה בין הבנק והצד השלישי לפיו הבנק מתחייב לשלם לצד השלישי סכום כסף. אך אין מדובר ב"נכס" של החייב ומשכך לא ניתן לעקל את הערבות.

בית המשפט הוסיף וערך הבחנה בין הערבות הבנקאית עצמה לבין כספים או בטוחות אחרות שהחייב העמיד לטובת הבנק על מנת שהבנק יסכים להפיק את הערבות הבנקאית. הבטוחות שהעמיד החייב לבנק, ככל שמדובר בנכסים של החייב ולא של גורם אחר, הן נכסים ברי עיקול, אולם הערבות עצמה אותה הוציא הבנק לטובת צד שלישי איננה נכס של החייב.

בית המשפט העליון שב על קביעתו בנושא זה גם בע"א 4751/09 מרדכי יונה נ' סופרגז חברה ישראלית להפצת גז בע"מ, (פורסם בנבו, 24.11.10), וקבע:

"הערבות הבנקאית אינה בגדר נכס של המערער. חובה להבחין בהקשר זה בין הבטוחה שדרש הבנק מהמערער או מי מטעמו על-מנת להבטיח את עצמו; לבין הערבות עצמה שהינה התחייבות של הבנק כלפי המוטבים-המשיבים, אשר כאמור הנה התחייבות עצמאית שאינה בבחינת נכס של המערער.

הכרעה זו שבה על עצמה בפסקי דין נוספים של בתי המשפט בערכאות השונות ומשכך ניתן לסכם ולומר כי ערבות בנקאית שהוצאה לטובת צד שלישי לבקשת החייב (דהיינו החייב הוא הנערב והצד השלישי הוא המוטב), איננה מהווה נכס של החייב ועל כן אינה ניתנת לעיקול או מימוש על ידי נושי החייב או כונס נכסים.

 

 

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כותבים צוואה לבד? היזהרו ממכשולים

8/8/2019   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כתבנו בעבר על אודות הדרישות הצורניות שצריכות להתקיים על מנת שצוואה תעמוד בדרישות חוק הירושה ותהיה תקפה.
למרבה הצער, למרות נגישותו של מידע נרחב בדבר אופן עריכת צוואות, אנו נתקלים חדשות לבקרים בצוואות שנערכו באופן שאינו עומד בדרישות חוק הירושה ומשום כך אינן זוכות להכרה בתוקפן.
בני זוג שהיו בעלי זכויות בנחלה ערכו צוואה משותפת. הצוואה נרשמה בכתב יד על ידי בת הזוג, ושניהם חתמו על הצוואה.
בת הזוג הלכה לעולמה ראשונה, וזכויותיה בנחלה עברו לבן זוגה מכוח נהלי רשות מקרקעי ישראל.
לאחר מכן בן הזוג הלך אף הוא לעולמו, ויורשיו ביקשו לקיים את צוואתו המורה בין היתר מה ייעשה בנחלתו.
אלא שבן הזוג לא כתב את הצוואה בכתב ידו שלו אלא רק הוסיף את חתימתו לצוואה המשותפת שנכתבה בכתב ידה של זוגתו. בנסיבות אלה צוואתו איננה תקפה!
מכיוון שכך, לא הייתה אפשרות לקיים את הוראות בן הזוג המנוח בצוואתו ובמקום לקיים את הוראותיה, ניתן בעניינו צו ירושה על פי הוראות חוק הירושה אשר קובע מיהם היורשים – בניגוד לאמור בצוואה שערך עם זוגתו.
זוהי דוגמה מהחיים לכך שהכנת מסמך משפטי, כגון צוואה, ללא קבלת ייעוץ מקצועי מתאים, פוגעת בכוונתו של עורך המסמך ואינה מובילה לקיום רצונו.
זוהי דוגמה אחת בלבד לכשלים רבים שעלולים ליפול בצוואה שנערכת ללא ידע מספק.
ברור שאי מתן תוקף לצוואה איננו תוצאה רצויה מבחינת המוריש, שטרח לערוך צוואה מתוך כוונה והבנה שרצונו יקוים וכי לאחר מותו ינהגו ברכושו כפי שהורה.
על כן מומלץ להשקיע חשיבה רבה ואף לקבל ייעוץ מקצועי באשר לאופן עריכתה של צוואה שתזכה לתוקף חוקי לאחר 120.

נכתב ע"י עו"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

הסכם בדבר ירושה עתידית

24/7/2019   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

א. סעיף 8(א) לחוק הירושה תשכ"ה – 1965 קובע כדלקמן:

"הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם – בטלים"

ב. מה הטעם העומד בבסיס הוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה?

ג. בדברי ההסבר לחוק נאמר:

"יש לראות כספקולציה בלתי רצויה ואף בלתי מוסרית, הסכם בדבר ירושה עתידה וויתור על ירושה כזאת"
(משרד המשפטים, הצעת חוק הירושה (תשי"ב), עמ' 48)

המחוקק ראה עסקה בירושה עתידית כסוג של "הימור" הכרוך במותו של אדם, וקבע את בטלותו בחוק מטעמי מוסר ותקנת הציבור.
ראו: בע"מ 8974/12 פלונית נ פלוני (פורסם במאגרים המשפטיים)

עיקר תחולתו של סעיף 8 (א) לחוק הירושה, לגרסת המחוקק, הנה על היורשים ועל צדדים שלישיים, ולא דווקא על המוריש עצמו.
המחוקק סבור, כי אין זה ראוי ואין זה מוסרי שאנשים יערכו הסכמים שביצועם תלוי במותו של אדם.

ד. המלומד ד"ר ה' שטראוס סבור אף הוא, כי ההסכם המדובר בסעיף 8 (א) לחוק הירושה הנו הסכם בין היורשים העתידיים, וכי הוויתור האמור הנו ויתורו של היורש העתידי כלפי המוריש העתידי על ירושתו.

ה' שטראוס, דיני הירושה בישראל (1970), עמ' 39 ; ע"א 682/74 יקותיאל נ ברגמן, פ"ד כט (2) 757.

ה. בית המשפט העליון נימק אחרת את הטעם העומד בבסיס הוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה.

העקרון המנחה, לדעת בית המשפט העליון, הוא חופש המצווה.

ו. בע"א 155/73 שרון נ ליבוב פ"ד כח (2) 671, קבע כב' השופט י. קיסטר:

"ברור שהמחוקק לא רצה לתת אפשרות למוריש לקשור עצמו בדבר ירושתו על-ידי כל סידור או הסכם אלא לתת לו אפשרות לצוות באופן שיוכל לחזור בו מצוואתו כרצונו עד יום מותו.
לא קשה להסביר את טעמו של דבר. ראשית, המחוקק סבר שאדם אינו יודע את מידת ימיו ומה יהיו צרכיו עד לרגע האחרון. ושנית, אדם עלול, בזמן שהוא שרוי במצב-רוח מסויים, לקשור עצמו ואף למסור את השליטה או זכויות ברכושו לאדם מסויים כבר בחייו, ולאחר זמן יראה ששגה ויבקש לחזור בו ואם לא תהיה לו האפשרות לשנות את החלטתו, יהיה מן הצועקים ואינם נענים; והמחוקק רצה למנוע זאת. על-כן קבע המחוקק, שאדם יכול לעשות דיספוזיציה לאחר מותו רק על-ידי צוואה, המקבלת תוקף רק עם פטירתו, וער אז יוכל לשנותה כל-אימת שירצה"
ראו גם: בע"מ 8974/12 פלונית נ פלוני (פורסם במאגרים המשפטיים) ; ע"א 103/89 אזולאי נ' אזולאי, פ"ד מה (1) 477 ; בע"מ 7468/11 פלוני נ' אלמונית (פורסם במאגרים משפטיים)

ז. הרציונל שהועלה בפסיקה נוטה לתחולת הסעיף על המוריש דווקא.
כוונת סעיף 8 (א) לחוק הירושה הנה להבטיח את חופש המצווה להנחיל את נכסיו על-ידי צוואה, ועל כן רצוי להקפיד כי המוריש לא יוכל להגביל חופש זה על-ידי הסכמים עם יורשים או עם צדדים נוספים.
גם לשון סעיף 8 (א) לחוק הירושה תומכת בפרשנות לפיה ה'נמען' הנו המוריש.
סעיף 8 (ב), המגיע מיד לאחר סעיף 8(א), אשר אוסר על מתנה שתוקנה למקבל עקב מותו של המוריש שלא באמצעות צוואה,, מתייחס מפורשות למותו של המוריש. מכיוון שנותן המתנה האמור בסעיף 8 (ב) הוא המוריש, מתחזקת המסקנה כי גם עורך ההסכם האמור בסעיף 8 (א) הנו המוריש.
ראו: בע"מ 8974/12 פלונית נ פלוני (פורסם במאגרים המשפטיים)
ח. אם כן, מה דין הסכם שנערך בין היורשים ובין עצמם ביחס לעיזבון המוריש?

ט. פסק הדין המנחה בקביעת היקף תחולת סעיף 8 (א) לחוק הירושה ניתן בע"א 682/74 יקותיאל נ' ברגמן, פ"ד כט (2) 757 (להלן גם: "פסק דין יקותיאל")

בית המשפט העליון קבע בפסק דין יקותיאל, כי סעיף 8(א) לחוק הירושה מגביל את חופש החוזים, ושמשכך יש לפרשו על דרך הצמצום.
בפסק דין יקותיאל נקבע, כי יש להבחין בין עסקאות שעניינן העברת זכות הירושה עצמה, בין אם בהענקה ובין אם בשלילה, לבין עסקאות שעניינן העברת נכס מנכסי העיזבון.

עסקה מהסוג הראשון הנה אסורה על-פי הסעיף, ואילו עסקה מהסוג השני – מותרת.

"המחוקק מבחין היטב בין "ירושה" מכאן לבין "עזבון" מכאן: "הירושה" היא הזכות אשר מכוחה עובר במות המוריש "העיזבון" לידי יורשיו (סעיף 1). בסעיף 8(א) אינו אוסר עסקאות בעיזבון, אלא הוא אוסר עסקאות "בירושה" (שים לב גם לכותרת השוליים וגם לדיבור "ירושתו" שבגוף הסעיף): מה שאסור הוא לפי סעיף 8(א) אינו הסכם הנוגע לעיזבונו העתיד של מוריש אשר עודנו חי, ובוודאי לא הסכם בדבר נכס מסוים מנכסי עזבונו. האיסור חל אך ורק על הסכמי ירושה – והם אינם אלא הסכמים המתיימרים להעביר יורש מירושתו או לעשות ליורש את מי שאינו יורש לא על-פי-דין ולא על-פי-צוואה ככתוב בחוק. המדובר הוא בהענקה או בשלילה של זכות ירושה, ולא בעסקות הנוגעות לנכסי עיזבון"

י. טרם עריכת ההסכם, עלינו לברר האם ההסכם עוסק במעמדו של אדם כיורש – מצב שיכול להביא לידי ביטולו של ההסכם מכח הוראת סעיף 8 (א) לחוק הירושה, או שההסכם דן בנכס מתוך נכסי העיזבון ואז הוא עשוי להיות תקף.

מאמר זה נכתב ונערך ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

תביעה: בת 93 טענה שבניה "גנבו" את דירתה

18/1/2018   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   מקרקעין תכנון ובניה, עסקאות נדל''ן, תכנון ובניה  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

סכסוך יוצא דופן: אמא תבעה את שני בניה בטענה שגרמו לה לחתום על הסכם להעברת זכויותיה בדירתה בניגוד לרצונה. בית המשפט התרשם שהאם ידעה היטב מה היא עושה.

בתביעה שהגישה האם (93) נגד ילדיה לפני כ-3 שנים התבקש בית המשפט למשפחה בתל-אביב לבטל הסכם במסגרתו היא העבירה להם את הזכויות בדירתה. סגנית הנשיא מירה דהן דחתה את התביעה לאחר שקבעה כי האם הייתה מיוצגת במהלך המשא ומתן, הבינה את משמעות ההסכם וחתמה עליו מרצונה החופשי.

האם וילדיה מסוכסכים מזה שנים רבות עקב מחלוקות משפטיות שונות. בשנת 2012 היא הגישה נגדם תביעה בקשר לזכויותיה בדירה המשפחתית שלה ושל אביהם המנוח.
התביעה הסתיימה בקיום משא ומתן שלאחריו נחתם ביניהם הסכם בו נקבע כי הבנים ירכשו לאמם בית בדיור מוגן ובתמורה היא תעביר להם את הזכויות בדירה. עוד הוסכם כי אם היא לא תהיה מרוצה מהדיור המוגן, הבנים יאפשרו לה לחזור ולהתגורר בדירה עד יום מותה.
האם עברה לדיור המוגן, התגוררה בו למשך תקופה מסוימת, אך בשלב מסוים חזרה לדירה. עם חזרתה היא סברה כי המצב חזר לקדמותו, כלומר, שהדירה שייכת לה, אולם ילדיה הבהירו לה כי ההסכם תקף וכבר העבירו את הדירה על שמם.
ב-2014 הגישה האם את התביעה הנוכחית לביטול ההסכם. היא טענה כי ראייתה לקויה והיא הוחתמה עליו מבלי לקרוא אותו או לדעת מה נכתב בו, לאחר שהלכה שולל אחר הבטחות שקריות מצד עורך הדין של בניה. כמו כן היא ציינה כי חתמה על ההסכם ללא ייצוג משפטי, שכן עורך הדין שלה לא נכח במעמד החתימה.
במענה לתביעת אמם, הכחישו הבנים את טענותיה, וטענו שההסכם נחתם רק אחרי שהתנהל בין עורכי הדין שלהם משא ומתן שבסופו ליבנו את כל המחלוקות.
הם אמנם אישרו כי עורך הדין של אמם לא התייצב לפגישת החתימה הסופית – משיקוליו שלו, אבל לטענתם הוא דאג להודיע כי הוא מאשר לחתום על ההסכם. הבנים הוסיפו שההסכם נחתם באווירה רגועה, ללא לחץ, ולאחר החתימה הם נפרדו מאמם ברוח טובה. יתרה מכך ההסכם אף הועבר לעורך דינה כדי שיעבור עליו ויוסיף את חתימתו.
אין עד מתאים יותר
פסק הדין שהותר לפרסום באחרונה דחה את התביעה. סגנית הנשיא דהן הפנתה את התובעת לתצהיר שבו אישרה כי היא ובניה, כולל עורכי הדין שלהם, נפגשו לפני החתימה והגיעו להסכמות. מכאן, שהחתימה רק אישרה את ההסכמות שכבר סוכמו בפגישה המשותפת, ולכן אין כל משמעות לכך שעורך הדין של האם לא נכח במעמדה.
השופטת אף לא חסכה ביקורת חריפה על כך ש"באופן תמוה" התובעת לא זימנה את עורך הדין שלה להעיד בתיק. "אין עד מתאים יותר, שיכולה התובעת הייתה לזמן" כתבה והוסיפה: "בעל דין שנמנע מהבאת העד חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה שכנגד, שכן העדות יכולה להזיק לו במיוחד".
השופטת אף ציינה כי גרסת התובעת אינה מתיישבת עם העובדה שבתביעה אחרת שהגישה נגד בניה אחרי חתימת ההסכם טענת ה"הטעייה" שעליה מושתתת התביעה הנוכחית כלל לא הועלתה.
נוכח כל אלו השופטת דהן מצאה כי האם ידעה היטב על מה היא חתומה, ועליה לעמוד מאחורי ההסכם, שכזכור מאפשר לה לחיות בדירה באין מפריע עד אריכות ימיה. התובעת לא חויבה בהוצאות, בין היתר בשל גילה המופלג.

הכותב, עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף אלקיים ושות', לא ייצג בתיק

חובות עקב מעשים פליליים בהליכי פשיטת רגל

10/1/2018   |   מאת: עו"ד רגב אלקיים   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

האם יש מקום להכריז על חייב כפושט רגל בנסיבות בהן חובו המרכזי נוצר עקב מעשים בלתי חוקיים שבוצעו על ידו? האם בית המשפט יתן צו הפטר לחייב בנסיבות אלו?
סעיף 18ה' (2) לפקודת פשיטת הרגל {נוסח חדש} תש"ם – 1980 קובע, כי בתום הדיון בבקשה לפשיטת רגל, "רשאי בית המשפט לדחות את הבקשה, אם שוכנע כי הוגשה שלא בתום לב, במטרה לנצל לרעה את הליכי פשיטת הרגל.."
טרם הכרעה בבקשה להכרזת פשיטת רגל בהתאם לסעיף 18ה' לפקודה, בפני בתי המשפט ניצבות שתי תכליות "הראשונה, עניינה בנושים, והיא כינוס נכסי החייב לצורך פרעון החובות בדרך יעילה, שויונית ומהירה; האחרת, עניינה בחייב, "ויסודה ברצון ליתן לו הזדמנות 'לפתוח דף חדש', לאחר שיופטר מחובותיו" {רע"א 2282/03 גרינברג נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נח(2) 810}
בע"א 6416/01 בנבנישתי נ' כונס הנכסים הרשמי, פ"ד נז (4) 197 (להלן: "פסק דין בנבנישתי") קבע בית המשפט, כי לצד תכליות פשיטת הרגל, עומדות התכליות הכלליות שביסוד כל דבר חקיקה, המעוגנות ביסודות השיטה, והן: הגנה על תקנת הציבור והשמירה על שלטון החוק.
דרישת תום הלב היא חלק ממושגי תקנת הציבור, המגלמת את ערכי המוסר וההגינות בחיי החברה {ע"א 6021/06 פיגון נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים}.
בפסק דין בנבנישתי נקבע עוד, כי "העיקרון לפיו אל יהא חוטא נשכר, עובר כחוט השני בכל תחומי המשפט, שכן "ההרמוניה החקיקתית של כלל דברי החקיקה מוליכה למסקנה שלפיה באופן עקרוני אין זה ראוי כי מפר החוק יהנה מפירות הפרת החוק על דרך של הנאה מזכויות שמוענקות לו על ידי החוק".
ב-ע"א 307/12 בלום כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים) נקבע, כי "אדם שיצר את חובותיו בחוסר תום לב, ופגע בכך בנושיו, ואפשר אף עבר על החוק ופגע בתקנת הציבור הכללית, לא ראוי שיזכה ביתרונותיו של הליך פשיטת הרגל, שנועד, בין היתר, לשיקומו הכלכלי-חברתי"
בע"א 3083/13 שיכמן נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים) קבע בית המשפט, כי "תקנת הציבור טומנת בחובה, בין היתר, את החשיבות החברתית בשמירה על שלטון החוק, את נחיצות ההרתעה מפני הפרתו, וכפועל יוצא מכך, את הכלל שלפיו לא יצא חוטא נשכר, תכליות כלליות אלה מובילות לתשובה שונה, לכאורה, לשאלה שמא יש לחסום את דרכו של עבריין המבקש לחסות בצילו של הליך פשיטת הרגל".
האם חומרת המעשה הפלילי מהוה חסם בלתי עביר לעניין פשיטת הרגל?
ב-ע"א 3376/11 רוזנברג נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים) (להלן: "פסק דין רוזנברג"), קבע בית המשפט:
"תכליותיה של פקודת פשיטת הרגל שעיקרן הגנה על הנושים ושיקום החייב, אין בהן כשלעצמן כדי ללמד שחובות שנוצרו בגדרי פעילות שאינה חוקית או אינה מוסרית, כדי למנוע מהכרזה על חייב פושט רגל… בהיבט ההרתעה ושלטון החוק ברי, כי מתעורר חוסר נוחות נוכח מתן 'הטבה' למי שלמעשה הפנה עורף לאינטרס הציבורי ועבר עבירה חמורה; ועל כן כל מקרה לנסיבותיו".
וכן:
"נראה, לא בלי התלבטות כאמור, כי היוצרות החוב בשל פעילות בלתי חוקית, בהיבט הפלילי או האזרחי, אינה מהוה בהכרח חוסר תום לב "טבעי", שאין אחריו ולא כלום, בהקשר המאטריה שבה עסקינן; חוסר תום לב בהליכי פשיטת רגל לרוב כולל הברחת נכסים, או טענה כי אין באפשרות המבקש לפרוע חובותיו כאשר לא כך הוא.."

בפסק דין בנבנישתי נקבע עוד, כי אין בעצם העובדה שהחוב נוצר במהלך פעילות בלתי חוקית, כדי לשלול את תחולת פקודת פשיטת הרגל על החייב, ואולם, יש למנוע את תחולת הפקודה באותם מקרים בהם אי החוקיות נוגדת באופן מהותי את תקנת הציבור.
ב-פש"ר 11385-09-15 אהובה מנשה נ' הכונס הרשמי (פורסם במאגרים משפטיים)} נקבע, כי עצם העובדה שחוב אותו מבקש חייב לכלול במסגרת הליך פשיטת הרגל, מקורו בפעילות בלתי חוקיות של החייב, אין בה לכשעצמה כדי לשלול מהחייב את הזכות להיות מוכרז כפושט רגל {ראו גם: פשר 28040-05-15‏ ‏ אבנת ליאור נ' הכונס הרשמי מחוז חיפה (פורסם במאגרים משפטיים)}
בפסק דין בנבנישתי, בית המשפט קבע ופיתח מבחנים לבחינת הכרזת פשיטת רגל כנגד חייב אשר חובו נוצר עקב פעילות לא חוקית.
האם המדובר בעבירה פלילית אם לאו
בחינת חומרת העבירה והיסוד הנפשי הנדרש בה
האם הורשע החייב בעבירה
האם מדובר באי חוקיות קבועה או חד פעמית באופיה
בחינת מוסריותו של העסק והיקף פעילותו של החייב
בחינת עוצמת הקשר בין אי חוקיות העסק לבין יצירת החובות.
חלוף הזמן מביצוע העבירה ושינויים לטובה בהתנהלותו של החייב {ראו: ע"א 2758/12 סמבל נ כונס הנכסים הרשמי ( פורסם במאגרים משפטיים) }
סוג הפעילות הבלתי חוקית
לסיכום, עצם העובדה שחוב הנכלל בהליך פשיטת הרגל, מקורו בפעילות לא חוקיות של החייב, אין בה, לכשעצמה, כדי לשלול מהחייב את הזכות להיות מוכרז כפושט רגל, ואולם, בתי המשפט בוחנים את העבירה נשוא החוב ואת עוצמת מעורבותו של החייב בעבירה, טרם הכרזתו כפושט רגל.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.
מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

פסיקות סותרות בבתי המשפט המחוזיים ביחס למימוש בית מגורים של חייב בפשיטת רגל

7/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי   |   הוצאה לפועל ופשיטת רגל, חידושים ומאמרים  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

ביום 5.9.17 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב החלטה מעניינת העוסקת במימוש בית מגורים של חייב בפשיטת רגל.
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע שכאשר חייב פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל הוא מביע בכך את רצונו והסכמתו להקנות את זכויותיו בבית לנושים, ועל כן יש לראות בחייב כאילו הוא יוזם פירוק השיתוף בינו לבין בן זוגו בבית המגורים.
כיוון שכך, קבע בית המשפט שיחול על מימוש בית המגורים סעיף 40א לחוק המקרקעין, לפיו בית המגורים יימכר כפנוי ובן הזוג לא ייחשב כדייר מוגן בבית. קביעה זו משליכה על אופן חישוב השווי של בית המגורים ומקשה מאוד על חייב שמעוניין לפדות את הזכויות בבית המגורים.
ביום 25.12.17 ניתנה החלטה בנושא זה בתיק אחר, על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, ממנה עולה גישה שונה לסוגיית מימוש בית המגורים בפשיטת רגל.
בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי סעיף 40א לחוק המקרקעין חל על מקרים שבהם אחד מבני הזוג יוזם את פירוק השיתוף במסגרת פירוד בין הצדדים.
בית המשפט הדגיש שמטרת המחוקק כשקבע את סעיף 40א לחוק המקרקעין הייתה למנוע התלקחות ביחסי בני הזוג, אשר "ייאלצו" להמשיך להתגורר יחד מחשש שאם אחד מהם יעזוב, השני יהפוך לדייר מוגן בבית.
על כן, אומר בית המשפט המחוזי בחיפה, היות שמימוש זכויות החייב בבית המגורים במסגרת הליך פשיטת רגל אינו נעשה כחלק מהליך של פירוד בין הצדדים, סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול. כיוון שכך, בן הזוג של החייב ייחשב לדייר מוגן וזאת מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר שדן במכירת נכס עקב חובותיו של המחזיק בנכס.
יוער כי במרבית ההחלטות שעוסקות בסוגיה זו לא נערך דיון בזכות של החייב עצמו מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, ובדרך כלל דנים רק בזכות בן הזוג של החייב.
בהחלטת בית המשפט המחוזי בחיפה התייחס בית המשפט גם לזכויות החייב וקבע כי החייב ובן זוגו גם יחד הנם דיירים מוגנים מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה של מימוש בית המגורים בהליך פשיטת רגל.
על כן ערך בית המשפט המחוזי בחיפה חישוב של שווי הנכס כנכס תפוס, ובהתאם לכך נקבע מהו הסכום שעל החייב להוסיף לקופת הכינוס על מנת לפדות את הזכויות בבית ולמנוע את מכירתו.
מההחלטות של בתי המשפט המחוזיים הנ"ל עולה כי ישנה מחלוקת לגבי תחולת סעיף 40א לחוק המקרקעין, ונכון להיום אין הלכה ברורה באשר לשאלה האם כאשר חייב פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל שווי בית המגורים שלו יחושב כנכס תפוס או כנס פנוי.

נכתב על ידי עו"ד חיה שאבי ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

צוואות מיוחדות

2/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   ירושות וצוואות  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

כתבנו בעבר על חשיבותה של צוואה.
במאמר זה נסקור שני סוגים של הוראות מיוחדות בצוואה, בהן ניתן לעשות שימוש על מנת להבטיח שרצוננו יתממש גם לאחר 120.
1. צוואה הדדית
חוק הירושה מאפשר לבני זוג לערוך צוואות הדדיות, תוך הסתמכות זה על צוואתו של זה.
בדרך כלל, המטרה בעריכת צוואות הדדיות היא כפולה:
ראשית, כל אחד בני הזוג רוצה להבטיח שלאחר פטירתו של בן הזוג השני, כל הזכויות בעיזבון יעברו לידי בן הזוג הנותר בחיים.
שנית, כל אחד מבני הזוג מעוניין לקבוע מה ייעשה ברכוש לאחר שגם בן הזוג השני ילך לעולמו ואיש מהם לא ייוותר בחיים.
למשל, בדרך כלל מעוניינים בני הזוג לוודא שהרכוש שהורישו לבן הזוג השני יגיע לילדים המשותפים בלבד ולא לילדים שעשויים להיוולד לאחר פטירת אחד מהם, מבן זוג חדש.
כדי לערוך צוואה הדדית באופן נכון ומיטבי יש להכיר את הוראות החוק לגבי אופן עריכת צוואה כזו וכן להבין מהן השלכותיה של צוואה הדדית למשל – מה קורה אם אחד מבני הזוג רוצה לשנות את הצוואה ההדדית?
בנוסף, יש להביא בחשבון בעת עריכת הצוואה את "תקופת הביניים" שבין פטירת בן הזוג הראשון ועד פטירת בן הזוג השני ולקבוע הוראות מתאימות בעניין. הרי לא נרצה לערוך צוואה בה נקבע שלאחר פטירת שני בני הזוג יעבור הרכוש לילדים המשותפים, כשבפועל בן הזוג שילך לעולמו אחרון יעביר את הרכוש לאחרים עוד בחייו (למשל – לבן זוג חדש), וכך לא יישאר דבר לילדים.
2. יורש אחר יורש / יורש במקום יורש
חוק הירושה מאפשר לאדם לקבוע בצוואתו "שרשרת ירושות".
למשל, ניתן לקבוע שאדם מסוים יהיה היורש, אך אם הוא לא יהיה בין החיים או אם יתקיים תנאי אחר שנקבע, יורש אחר יבוא במקומו.
אחת הסיטואציות, לשם הדוגמה, בהן נעשה שימוש בסעיף מסוג זה היא כאשר אדם מעוניין להוריש את רכושו לילדו, אך אינו מעוניין שלאחר פטירתו של ילדו יעבור הרכוש לבן הזוג של הילד אלא לילדיהם – נכדי המוריש. על כן אדם יכול לקבוע שהוא מוריש את רכושו לילדו וכי לאחר שגם ילדו ילך לעולמו יעבור הרכוש לנכדים.
סעיף מעניין בחוק הירושה שחשוב להכיר בנושא זה הוא סעיף 49 לחוק, שעניינו במקרה בו יורש מכוח צוואה נפטר לפני המצווה. נדגים סעיף זה על מקרה אפשרי: שרה ערכה צוואה לטובת רבקה ולאה. רבקה נפטרה ראשונה ורק לאחר מכן נפטרה גם שרה. לאה עודנה בחיים.
אם שרה קבעה מראש בצוואה מי יזכה בחלקה של רבקה אם רבקה לא תהיה בחיים בעת פטירתה של שרה – היורש במקום רבקה יהיה מי ששרה קבעה לשם כך.
אם שרה לא קבעה מי יירש אותה במקום רבקה במקרה כזה, ולרבקה יש צאצאים – צאצאיה של רבקה יירשו את חלקה ברכוש שרה.
אם שרה לא קבעה כאמור מי יירש אותה במקום רבקה, וכן לרבקה אין צאצאים – חלקה של רבקה על פי הצוואה מתבטל וכך לאה (היורשת השנייה בצוואה) תקבל את מלוא העיזבון.

כפי שניתן להבין משתי הדוגמאות שפירטנו לעיל, עריכת צוואה טובה הנה מלאכה מורכבת שיש להתאים אותה לכל אחד לפי נסיבותיו. מומלץ להשקיע חשיבה ולערוך צוואה נכונה שתגשים את רצון המצווה לאחר 120.

נכתב ע"י עו"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עשה ולא תעשה ברכישת דירה

1/1/2018   |   מאת: עו"ד חיה שאבי-פישר   |   עסקאות נדל''ן  |   ללא תגובות
פתח בחלון חדש »

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר בחיים עבור רוב בני האדם.
זוהי עסקה בעלת השלכות רבות וארוכות טווח על חייכם, בפרט מבחינה כלכלית. על כן יש לנהל את תהליך הרכישה באופן מושכל, מתוך מודעות לסוגיות הרבות הנוגעות לרכישת הדירה.
במאמר זה נפרט מספר כללים חשובים של עשה ואל תעשה בעת רכישת דירה.
עשה:
תכננו היטב את התקציב שבידיכם להקצות לעסקת הרכישה. קחו בחשבון עלויות נלוות כגון תיווך, מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים, עלויות מעבר ועוד.
בדקו מראש את יכולתכם לקבלת מימון לרכישת הדירה, ובכלל זאת דאגו לקבל מהבנק אישור עקרוני לקבלת הלוואת משכנתא.
בדקו באופן יסודי את הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. בקרו מספר פעמים בזמנים שונים של היום, אל תהססו לבקש להביא לדירה מומחים לבדק בית שיבדקו כי אין בה ליקויים, בדקו את סביבת הנכס (שכנים, מוסדות ציבור ושירותים וכדומה).
בדקו את המצב התכנוני של הנכס. עניין זה חשוב במיוחד כאשר מדובר בבית צמוד קרקע בו יש פוטנציאל גדול לחריגות בניה. כדאי להיעזר באיש מקצוע על מנת לוודא שלא תיתקלו בבעיות מול הרשות המקומית / הועדה המקומית לתכנון ובניה בבואכם להעביר את הזכויות בנכס על שמם או בשלב מאוחר יותר.
יש לערוך בדיקה של מצב הזכויות בנכס בגורמים הרלוונטיים (לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת, רשם המשכונות וכדומה).
בין היתר יש לבדוק:
על שם מי רשום הנכס? האם המוכר הוא אכן הבעלים או בעל הסמכות לנהל אתכם משא ומתן ולמכור לכם את הנכס? האם יש צורך ברישום צו ירושה או צו קיום צוואה על מנת לרכוש את הנכס? האם רשומה על הנכס הערת אזהרה או משכנתא? האם רשום עיקול על הנכס? האם ישנו הסכם שיתוף או תקנון מוסכם בבית משותף שיש בו הוראות מיוחדות שעליכם להכיר?
יש לערוך הסכם יסודי ומסודר שיקבע את תהליך הרכישה באופן שישמור על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
יש לנהל את תהליך הרכישה על פי החוזה ותוך קבלת ייעוץ מקצועי על מנת לוודא שזכויותיכם נשמרות ושתהליך הרכישה יושלם באופן הבטוח והטוב ביותר עבורכם.
אל תעשה:
אל תערכו זיכרון דברים או כל מסמך שעלול לחייב אתכם לרכוש את הדירה, לפני שערכתם את כל הבדיקות הדרושות, לפני שאתם בטוחים לחלוטין שאתם מעוניינים בכך, ולפני שסיכמתם את כל הפרטים הנוגעים לעסקה. בכלל, מומלץ ביותר שלא לערוך זיכרון דברים או "מסמך ביניים" כלשהו, אלא חוזה אחד וסופי שיכלול את כל התנאים שחשוב לכלול בעסקת נדל"ן.
אל תשלמו כל סכום שהוא מבלי לקבל בטוחה מתאימה, לרבות: רישום הערת אזהרה, קבלת מכתב כוונות מהבנק הממשכן של המוכרים (אם יש כזה) ותשלום ישירות לבנק לשם הסרת המשכנתא, ועוד).
אל תתמהמהו בהגשת דיווח לרשות המיסים בנוגע לרכישה, על מנת שלא תחויבו בקנסות ובריבית בגין כך.
אל תחתמו על מסמכים מבלי לקרוא אותם ולהבין את משמעותם. במידת הצורך – אל תהססו לשאול ולהתייעץ עם מומחים, כדי לוודא שאתם נכנסים לעסקת חייכם בעיניים פקוחות ומתוך הבנה מלאה של פעולותיכם.

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי-פישר ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116