מוכר משק חקלאי? הזהר מקיומם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית

במכירת משק חקלאי / נחלה, מוטלים על המוכר מיסים ו/או תשלומים לגורמים שונים, ובהם: למנהל מקרקעי ישראל (דמי הסכמה) ולרשויות המס (מס שבח/מע"מ).

לצד המיסים/התשלומים המוטלים בעת מכירת המשק, על מוכר המשק להסדיר את חובות העבר של המשק לגורמים שונים כדוגמת: האגודה החקלאית, הסוכנות היהודית, המשקם/המנהלה להסדרים במגזר החקלאי והמועצה האזורית.

במאמר זה נעמוד על נושא חשוב שלרוב אינו נלקח בחשבון על ידי המוכר במסגרת השיקולים למכירת המשק, והוא: חריגות הבניה והשימושים החורגים במשק החקלאי.

רבים מהמשקים החקלאיים בישראל כוללים מחסנים ו/או מבנים שהוסבו למגורים, וכן חריגות בניה בגין תוספות למבנים (בתי מגורים/סככות/מחסנים) שבוצעו ללא היתר.

בעת מכירת המשק, הרשויות השונות (מנהל מקרקעי ישראל, ועדה אזורית לתכנון ובניה, רשות המיסים) שולחות פקחים אשר בודקים, בין היתר, את חוקיות המבנים, השימוש שנעשה בהם וכיו"ב.

מוכר משק חשוף, אם כן, לתביעות ענק שתוגשנה נגדו ע"י הרשויות השונות, לצד הליכים פליליים וכתבי אישום  שיוגשו כנגדו ע"י רשות המיסים והוועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה. מובן שתביעות כאלו, מלבד הנזק העצום שהן גורמות למוכר, יש בהן כדי לסכל ו/או לעכב את ביצוע העסקה.

תביעה כספית/תביעת פינוי מצד מנהל מקרקעי ישראל

רבים מבעלי המשקים החקלאים בארץ, משכירים  לכל מי שחפץ (ומשלם..), מבנים למגורים ו/או לשימושים אחרים כדוגמת: משרדים, נגריות, מחסנים וכו'.

בשנים האחרונות, מנהל מקרקעי ישראל החל לתבוע את בעלי הזכויות במשקים בגין דמי שימוש או "שימוש חורג" (השכרת מבנים) על סכומים מופקעים של 6% משווי המשק ברוטו לכל שנת שכירות!!!

הסכומים הנתבעים מגיעים עד כדי מאות אלפי שקלים ולעיתים אף למיליוני שקלים, והדבר נכון גם כאשר מדובר במבנים שנבנו בהיתר ובאישור המנהל עצמו.

בעת מכירת משק חקלאי, הפקח שנשלח ע"י המנהל בודק האם הושכרו נכסים ע"י בעל הזכויות במשק, והמנהל עשוי לתבוע את בעל הזכויות בגין השכרה לא חוקית של המבנים השונים.

הליכים פליליים מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה

טרם העברת החזקה במשק החקלאי לידי הקונה (ולעיתים עוד במועד המו"מ טרם הרכישה), הקונה פונה, בדרך כלל, לוועדה המקומית/האזורית לתכנון ובניה כדי לקבל את אישורם כי המשק אינו כולל בניה לא חוקית וכי כל המבנים הבנויים במשק הנם בהתאם להיתר הבניה.

הועדה המקומית/אזורית לתכנון ובניה שולחת פקח מטעמה שבודק את הנושא התכנוני של הנחלה ואת קיומה או היעדרה של בניה לא חוקית המנוגדת להיתרים.

ככל והפקח מזהה חריגות בניה ו/או בניה לא חוקית,  הועדה המקומית לתכנון ובניה פותחת בהליכים פלילים כנגד בעל הזכויות במשק.

למותר לציין כי רוכש המשק חשוף אף הוא להליכים פליליים בהיותו משתמש במבנים שנבנו ללא היתר.

תביעה כספית/הליכים פליליים מצד רשות המיסים

רשות המיסים שולחת אף היא פקח מטעמה למשק בעת הדיווח על ביצוע עסקה במשק.

רשות המיסים בודקת, בין היתר, האם הושכרו מבנים או מחסנים לפעילות עסקית? האם בעל הזכויות במשק דיווח על ההכנסות מדמי השכירות? האם בעל הזכויות במשק שילם מע"מ, מס הכנסה, ביטוח בריאות וביטוח לאומי?

ככל ובעל הזכויות במשק לא דיווח על הכנסותיו מהשכרת המבנים, הוא חשוף לסנקציות אזרחיות לצד הליכים פליליים.

לסיכום, טרם מכירת המשק החקלאי ואף בטרם העמדתו? למכירה, יש להיוועץ עם עורך דין הבקיא בדיני אגודות שיתופיות ובדיני הנדל"ן, אשר יוודא את קיומם ו/או העדרם של שימושים חורגים ובניה לא חוקית, וימליץ לכם כיצד לפעול מול הרשויות השונות, דבר אשר יחסוך לכם הן כספים רבים והן התמודדות מול רשויות החוק בהליכים פליליים.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116