נקודות מהותיות בחוזה קבלן לביצוע עבודות חיזוק לפי תמ"א 38

כפי שנכתב במאמרנו הקודם, בטרם יפנו בעלי דירות להתקשר עם קבלן לביצוע עבודות חיזוק ושיפור בניין מגוריהם לפי הוראות תמ"א 38, עליהם לשים לב למספר נקודות מהותיות שיצוינו בחוזה ובתנאי התקשרותם עם הקבלן.

 

ואלה הנקודות העיקריות:

 

זהות הקבלן

 

מעבר לבדיקה המעמיקה שיש לבצע על אודות הקבלן, יכולותיו הפיננסיות וניסיונו בביצוע פרוייקטים דומים, על הקבלן לפרט בחוזה את פרטיו האישיים, גם אם מדובר בחברה בע"מ, את כתובתו הפרטית וכתובת החברה, וכל פרט מזהה אחר על החברה ועליו באופן אישי.

 

מוצע גם לדרוש מהקבלן להוסיף התחייבות אישית לביצוע עבודות החברה הקבלנית, למניעת מצבים בהם החברה נקלעת לקשיי נזילות, ובעליה נעלם או משתמש בקיומה של החברה על מנת להתחמק מהתחייבויתיה כלפי בעלי הדירות.

 

פירוט עבודות הבניה

 

יש לדרוש מהקבלן להגדיר ולציין ביתר פירוט את כלל העבודות שיתחייב לבצע, לרבות פירוט עבודות השיפוץ, עבודות החיזוק, ההרחבות, הצבת מעלית, שיפור פני הגינה ויתר שטחי הרכוש הציבורי וכדומה, ובכלל זה לדרוש פירוט של חומרי הבניה שיעשה בהם שימוש, או לכל הפחות לדרוש שימוש בחומרי בניה מאיכות מעולה.

 

כן יש לדרוש מהקבלן לפרט את לוח הזמנים לביצוע כלל העבודות. לכך קיימת חשיבות רבה לאור העובדה, שבמרבית המקרים, עבודות השיפוצים מתבצעות כאשר בעלי הדירות מתגוררים בבניין, ותקופה זו מלווה באי נוחות בלתי מבוטל.

 

מוצע גם להגדיר סנקציות שיוטלו על הקבלן במידה ולא יעמוד בלוח הזמנים. סנקציות לדוגמה, הן קנסות בגין איחורים, מימוש ערבויות שיפקיד הקבלן בידי בעלי הדירות להבטחת איכות וטיב העבודות, וכדומה.

 

תנאים להענקת הטבות לקבלן

 

מאחר וביצוע עבודות השיפוץ מיטיבות מאוד גם עם הקבלן, במתן זכויות לבניית דירות על גג הבנין, מוצע לחייב את הקבלן להתחיל בבניית הדירות על הגג רק לאחר השלמת כלל עבודות החיזוק והשיפוץ לשביעות רצון הדיירים ובהתאם להוראות החוק, ולא קודם לכן.

 

ערובות מהקבלן לקיום התחייבויות

 

בכדי להבטיח את קיום התחייבויות הקבלן, מוצע לחייב את הקבלן להפקיד ערבויות ביצוע וטיב בידי בעלי הדירות (או ביד נציגות הבית המשותף), כתנאי לתחילת העבודות על ידו.

 

סכומן של הערובות ייקבע במשא ומתן עם הקבלן על יסוד היקף העבודה המתוכננת והנזקים שעלולים להיגרם במידה ולא יעמוד הקבלן בהתחייבויותיו במועדן.

 

כן מוצע, להחתים את הקבלן על כתב ביטול הערת אזהרה וויתור על כל זכות במקרה שלא יקיים את התחייבויותיו וישלים את הבניה. במקרה שכזה, יהיו רשאים בעלי הדירות לבטל את התחייבותם למכור לקבלן את זכויות הבניה ולהשיבן אליהם.

 

בנוסף, יש לעמוד על כך שהקבלן יבטח את העבודות שיבצע מפני כל נזק, ובפרט נזק שעלול להיגרם לבאי הבניין או לסביבתו כתוצאה מהעבודות, כאשר המוטבת הראשית והראשונה בפוליסה תהיה נציגות הבית המשותף.

 

חיובים במיסים ואגרות

 

מטבע הדברים, העסקה שנעשית עם הקבלן בעצם, בויתור לטובתו על זכויות בניה בבית המשותף, מהווה עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. על כן, יש להכליל בגוף החוזה עם הקבלן את התחייבותו לשאת בכל ההוצאות מכל סוג שהוא שתידרשנה לצורך ביצוע העבודות, ובכלל זה בעלות הכנת הבקשה להחלת תכנית המתאר על הבניין, בתשלומי האגרות וההיטלים השונים, וכמובן בעלויות המיסים שיוטלו על הצדדים לעסקה עם הקבלן.

 

כמו כן, ניתן לחייב את הקבלן לשאת בעלויות תיקון צו הבתים המשותפים ביחס לבניין לאחר ביצוע והשלמת העבודות, ולשאת בכל עלות שתידרש לצורך כך, לרבות עלויות עוה"ד שיטפלו ברישום.

 

 

קיימות נקודות נוספות, חלקן מהותיות, המצריכות ליבון ויחס מצד הצדדים לחוזה בין בעלי הדירות והקבלן, שחלקן נוגע לאופן ביצוע העבודה ואחריות הקבלן להעברת מיקום מערכות הבנין השונות, חלקן נוגע לאיכות וטיב חומרי הבניה בהם יעשה הקבלן שימוש, ועוד. אולם בסקירה זו קצרה היריעה מלעמוד על כולן, ולצורך כך יש להיוועץ באנשי מקצוע ובראשם בעו"ד שבקיאים בתחום, בכדי להבטיח את ביצוע העבודות באופן המהיר והמקצועי ביותר מצד הקבלן.

 

 

 

נכתב ע"י עו"ד איתי שרף ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116