מימוש דירת מגורים של חייב בפשיטת רגל

הליך פשיטת הרגל נועד לתת מענה למצב בו אדם נקלע בתום לב לתסבוכת כלכלית והוא חסר יכולת לשלם את חובותיו.

במסגרת ההליך אוספים את נכסי החייב ומעבירים אותם / את שווים לקופת הכינוס. סכומים אלו, יחד עם התשלום החודשי שפושט הרגל משלם לקופת הכינוס, מחולקים בסיום ההליך לנושים ופושט הרגל מופטר מחובותיו ויכול לפתוח דף חדש בחייו.

החוק ופסיקת בתי המשפט מנסים לאזן בין האינטרס של הנושים וזכותם לקבל את כספם מהחייב, לבין האינטרס של החייב שאיננו מסוגל לשלם את חובותיו במלואם ומעוניין לשקם את חייו הכלכליים.

כחלק מניסיונות אלו לאזן בין האינטרסים מתעוררת פעמים רבות סוגיית מימוש דירת המגורים של החייב ומשפחתו.

מצד אחד, עומדים הנושים וטוענים כי אין צדק בכך שהם אינם מקבלים את הכסף המגיע להם ואילו החייב מחזיק בנכס בעל שווי כספי שיכול לסייע בהחזרת החובות. מצד שני, צריך להגן על משפחת החייב שלא תישאר ללא קורת גג.

פרט חשוב שמשפיע על הדיון בסוגיה הוא העובדה שלבן/בת הזוג של החייב יש (בדרך כלל) זכויות בדירת המגורים אולם בן הזוג עצמו איננו חייב ואיננו בהליך פשיטת רגל, כך שלכאורה אין מקום לפגוע בזכויותיו בדירה.

כאן יש להזכיר סעיף חוק שמשפיע על שיקולי בית המשפט האם וכיצד להורות על מימוש ומכירה של דירת המגורים. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעניק זכות של דיירות מוגנת למי שהחזיק בנכס בבעלותו, וכן לבן זוגו של אדם כזה, במקרה שבו פקעה זכותו של בעל הנכס בין היתר מחמת מכירתו בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל.

על כן כאשר כונס הנכסים מבקש למכור את דירת המגורים ששייכת לחייב ובן הזוג, טוען בן הזוג כי הוא דייר מוגן בדירה. אם בן הזוג הוא אכן דייר מוגן, זכות זאת מורידה את השווי הכספי של הדירה וכך מתאפשר לחייב / בן הזוג לפדות את הדירה בסכום נמוך מאשר שווי הדירה כפנויה, ולמנוע את מכירתה לצד ג'.

חוק הגנת הדייר הנו חוק סוציאלי שנחקק בתקופה של מחסור בדיור להשכרה ולטענת רבים הוא איננו רלוונטי עוד לימינו. כיוון שכך, בתי המשפט נוטים לפרש בצמצום את תחולת חוק הגנת הדייר, לרבות תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדיר המוזכר לעיל.

בהלכת פרמינגר קבע בית המשפט העליון כי ההגנה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר תינתן רק כאשר הזכויות בדירה הן זכויות בעלות או חכירה לדורות. לעומת זאת, זכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כבעלות / חכירה לדורות (למשל כאשר נרשמה רק הערת אזהרה כמו במקרים רבים כשטרם נרשם בית משותף) לא ייכנסו לגדרי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ובמקרים כאלו הדירה תימכר כפנויה ולא כתפוסה.

ניסיון נוסף לצמצם את תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר התקיים בעניינה של גב' כובשי. באותו מקרה בעלה של גב' כובשי היה חייב כספים ובמסגרת הליכי הוצאה לפועל מונה כונס נכסים לשם מכירת דירת המגורים של בני הזוג.

כונס הנכסים נכנס ב"נעלי" החייב – בעלה של הגב' כובשי, והגיש תביעה לפירוק השיתוף בדירה בין בני הזוג כובשי, כדי לאפשר את המכירה. גב' כובשי טענה כי היא דיירת מוגנת וכי יש לחשב את שווי הדירה כתפוסה. לעומתה טען כונס הנכסים כי בהתאם לסעיף 40א לחוק המקרקעין הגב' כובשי איננה דיירת מוגנת.

סעיף 40א לחוק המקרקעין חל על פירוק שיתוף בין בני זוג בדירת המגורים שלהם, וקובע שבמקרה כזה אין זכות דיירות מוגנת לבני הזוג זה כלפי זה. כונס הנכסים טען שכיוון שהוא פועל בשם החייב ובמקומו – כאילו החייב עצמו היה מבקש את פירוק השיתוף – אזי חל סעיף 40א לחוק המקרקעין ואין לגב' כובשי זכות לדיירות מוגנת.

בית המשפט קבע כי מטרתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין הוא להגן על בני הזוג זה מפני זה במקרה של פירוד. במקרים רבים בני זוג שכבר לא חפצו לגור יחד המשיכו להתגורר תחת קורת גג אחת מתוך חשש שבן הזוג שיישאר בדירה יהפוך לדייר מוגן והדבר ישפיע על ערך הדירה במסגרת פירוק השיתוף. מובן שמצב זה יצר חיכוכים רבים שהזיקו לבני הזוג ולילדיהם.

כאשר פירוק השיתוף מתבצע על ידי כונס נכסים, על אף שהוא עושה זאת כביכול בשם החייב עצמו, לא מדובר במצב של פירוד ומטרתו של סעיף 40א לחוק המקרקעין אינה מתקיימת. על כן קבע בית המשפט שכאשר כונס הנכסים הוא שמבצע פירוק שיתוף (להבדיל ממצב שבו אחד מבני הזוג עושה זאת), אזי לא חל סעיף 40א לחוק המקרקעין.

במילים אחרות, גב' כובשי נהנתה מההגנה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, היא נחשבה כדיירת מוגנת והדבר משפיע כמובן על אופן חישוב שווי חלקו של החייב בדירה.

לאחרונה, במסגרת פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, עלה הנושא שוב לדיון, כאשר אדם שבבעלותו דירת מגורים נכנס להליך פשיטת רגל והנאמן ביקש למכור את הדירה. רעייתו של החייב – שלא הייתה חייבת בעצמה – טענה שיש לחשב את שווי הבית כתפוס כיוון שהיא דיירת מוגנת וזאת בהתאם להלכת כובשי.

בית המשפט ערך הבחנה בין המקרה של כובשי למקרה שנדון בפניו. במקרה של כובשי היה מדובר במכירה כפויה במסגרת הליכי הוצאה לפועל. לעומת זאת במקרה הנדון מדובר היה בחייב שפנה מיוזמתו להליך פשיטת רגל ובמסגרת זאת מונה נאמן שתפקידו לכנס את נכסיו.

בית המשפט קבע שכאשר חייב פונה מיוזמתו להליך פשיטת רגל הוא מביע בכך את רצונו והסכמתו להקנות את זכויותיו בדירה לנושים. מסיבה זו חייב שפונה להליכי פשיטת רגל, להבדיל מחייב שנכנס להליך פשיטת רגל באופן כפוי בעקבות בקשה של נושה, בדרך כלל איננו מוכר כדייר מוגן בדירתו.

בית המשפט מחיל את אותו היגיון גם ביחס לזכויותיו של בן הזוג של החייב. לדברי בית המשפט כאשר החייב פנה להליך פשיטת רגל, הרי במסגרת רצונו והסכמתו שדירתו תשמש לתשלום החוב לנושים הוא מביע גם את רצונו לבצע פירוק שיתוף בדירה כדי שיהיה אפשר למכרה ולהשתמש בתמורה לתשלום החוב לנושים.

על כן בית המשפט מתייחס להליך זה כאילו מדובר בפירוק שיתוף שיזם בן הזוג עצמו ובמקרה כזה כזכור חל סעיף 40א לחוק המקרקעין שקובע שאין לבן הזוג השני זכות דיירות מוגנת.

על כן בית המשפט קבע כי רעייתו של החייב איננה דיירת מוגנת ויש לחשב את שווי הדירה כדירה פנויה.

ניתן ללמוד מכך, כי במקרים בהם החייב נכנס מיוזמתו לפשיטת רגל (וזהו המקרה הנפוץ) בית המשפט עשוי לקבוע שלבן הזוג אין זכות לדיירות מוגנת, ועל כן יש לחשב את חלקו בדירת המגורים כנכס פנוי ולא כנכס תפוס.

אופן חישוב זה מעלה את שווי הנכס ומקשה על החייבים שמעוניינים לפדות בעצמם את דירת המגורים, אך בית המשפט מדגיש שכל מקרה ידון לגופו ולפעמים יתקיימו שיקולים סוציאליים שיצדיקו התחשבות בחייב ומשפחתו כך ששווי הדירה יערך באופן מקל.

 

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116