הלכת פרמינגר – מימוש דירה שאינה רשומה בטאבו בהליך פשיטת רגל

צבי ורעייתו נקלעו לחובות רבים, ולבקשת אחד הנושים, בית המשפט הכריז עליהם כפושטי רגל.

צבי ורעייתו מתגוררים בדירה אשר נרכשה על ידם מקבלן מספר שנים טרם הכרזתם כפושטי רגל.

במסגרת הליכי פשיטת הרגל, הנאמן שמונה ע"י בית המשפט מבקש למכור את הדירה.

האם הדירה תימכר כאשר צבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים של רוכש הדירה בהתאם להוראת סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") או שהדירה תימכר בשוק החופשי כשהנאמן ידאג לצבי ולרעייתו למקום מגורים סביר וחלופי, בהתאם לסעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (נוסח חדש) תש"ם – 1980 (להלן: "פקודת פשיטת הרגל"), ובמקרה כזה צבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים בדירה?

משמעות הגנת סעיף 33 (א) של חוק הגנת הדייר, הנה הפחתה משמעותית מערכה של הדירה, ומכירת הדירה כדירה תפוסה מביאה לכך שהנושים יקבלו תמורה קטנה בהרבה מהתמורה שהיו מקבלים אילו הדירה תימכר פנויה.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנת דייר לבעלו או לחוכרו לדורות של נכס שזכותו בנכס פקעה בשל מכירתו במסגרת הליכי פשיטת-רגל (וכן בהליכי הוצאה לפועל).

"(א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש".

מנגד, סעיף 86 א לפקודת פשיטת הרגל אינו מקנה לפושט הרגל הגנת "דייר מוגן", אלא מסתפק בהעמדת סידור חלוף לפושט הרגל ולבני משפחתו.

"(א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.

(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.

(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה".

ב-ע"א 3295/94 גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פושטי-רגל נ' חוה מור, פושטת-רגל, פ"ד נ(5) 111, בחן בית המשפט העליון את הרציונאל העומד בבסיס חקיקת חוק הגנת הדייר.

"מקורו של החוק בחקיקה בתחום הגנת הדייר שנקבעה לראשונה בתקופת המנדט, כחקיקה סוציאלית, על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת

העולם השנייה. חקיקה זו באה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. עם שינוי העתים, נשתנו הצרכים, המושגים והמציאות הכלכלית והחברתית. הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק הן בחקיקה והן בפסיקה".

בית המשפט סבור, כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר הוא נטע זר במסגרת חוק הגנת הדייר, שכן, החוק נועד מלכתחילה להעניק הגנה לדייר כלפי בעל הבית, ואולם, סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר מעניק הגנה לבעל הבית כלפי נושיו.

בית המשפט קבע (ברוב דעות), כי אין כיום הצדקה להותיר הגנה זו על כנה, ו-"דומה שתקלה יצאה מלפני המחוקק" כאשר הותיר הגנה זו עת הוא חוקק את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל (ואת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל).

נכון הוא, לטעם בית המשפט, כי יש לאזן בן שני אינטרסים מנוגדים זה לזה, שהם: הדאגה לקורת גג לחייב ולבני משפחתו אל מול עידוד מוסר תשלומים והגנה על עניינם הקנייני הלגיטימי של הנושים, אולם החלת חוק הגנת הדייר על בעל נכס שאיבד את זכויותיו בו אינה נותנת תשובה הולמת למצבים השונים האפשריים ויוצרת הגנה קוגנטית ואחידה במקום שאין זו יפה לה.

על רקע המפורט לעיל, קיימת מגמה לצמצום תחולת חוק הגנת הדייר הן בחקיקה והן בפסיקה.

ראו לעניין זה:

  • מ. בן פורת, הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס" ספר יצחק כהן" (פפירוס, תשמ"ט) 336.
  • רייכמן, "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן – הצורך בשינוי הדין" עיוני משפט ט (תשמ"ג/ד) 12
  • ע"א 175/81 אדמיר פתוח ואדריכלות בע"מ ואח' נ' קלו, פ"ד לח (4) 293

בתי המשפט קבעו כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בכלל, והמונח 'זכות קניינית במקרקעין' בפרט, על דרך הצמצום.

יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות.

רישום זכות בעלות או חכירה לדורות בנכסי מקרקעין אינו "אקט טכני" אלא זהו אקט קונסטיטוטיבי המשנה את אופי הזכויות מזכויות אובליגטוריות לזכויות קנייניות מלאות.

אם נפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר ככוללים זכויות בלתי-רשומות במקרקעין, הרי שאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר, ומרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל.

הפרשנות הראויה לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר צריכה להיעשות על דרך הצמצום, שכן רק בדרך זו תושג התכלית הראויה של סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל, וההיגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים.

אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33, החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלות ובהחזקת החייב, על חשבון נושהו.

סיכומו של דבר, ככל וזכויות הבעלות או החכירה של צבי ורעייתו בדירה רשומות ברשם המקרקעין, הרי שבהתאם להלכת פרמינגר, הדירה תימכר כדירה תפוסה, וצבי ורעייתו יהיו לדיירים מוגנים.

מנגד, ככל וזכויות צבי ורעייתו רשומות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (רישומים הנערכים אצל הקבלן שבנה את הדירה), אף אם לזכות צבי ורעייתו רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, הרי שהדירה תימכר כדירה פנויה וצבי ורעייתו לא יהיו דיירים מוגנים.

 

נכתב ע"י עוה"ד חיה שאבי ורגב אלקיים ממשרד עורכי דין שרף, אלקיים ושות'.

 

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

אין עדיין תגובות

הוסף תגובה

You must be logged in to post a comment.

סניף ראשי – דרך אבא הלל סילבר 7 (בית סילבר) רמת גן 5252204, טל: 03-6122772, פקס: 03-6122773, office@se-law.co.il
סניף אילת – שדרות התמרים 21, "בית הארד" , אילת, מיקוד 88000, טל: 08-6525115, פקס: 08-6525116